IMMOBILIEN-NEWS BRASILIEN AUSGABE: 01/ JANUAR 2008

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1 Die Brazil Direct Investimentos Ltda. freut sich, mit den Immobilien-News Brasilien einen Überblick der Geschehnisse des brasilianischen Immobilienmarktes zu liefern. Die vorliegende erste Ausgabe ist die erste einer monatlichen Zusammenfassung der brasilianischen und internationalen Presselandschaft mit dem Ziel, Führungskräfte aus der Immobilienwirtschaft, Journalisten, Anlageberater sowie Entscheidungsträger bei Banken und Immobilienfonds für den brasilianischen Immobilienmarkt zu begeistern. Herausgegeben von: Brazil Direct Investimentos Ltda. Rua Dr. Atualpa Barbosa de Lima, 500 Praia de Iracema Fortaleza CE Brasilien Web: Tel: Mail: DIE ZEIT IST REIF FÜR DIE ANNÄHERUNG AN INTERNATIONALE IMMOBILIENMÄRKTE In der FINANCIAL TIMES vom 17. Januar referiert Jaque Gordon (Global Strategist, La Salle Investment Management) über die internationale Ausrichtung von Immobilienportfolios: Während sich die Immobilienmärkte in den USA (US Reits -20%) und Europa (UK Reits 37%) im vergangenen Jahr rückläufig entwickelten, befinden sich die Märkte in Lateinamerika, Asien und Osteuropa im Aufwärtstrend. Viele dieser Länder verfügen bereits über starke Immobilienfundamente. Rohstoffreiche Länder wie Australien, Brasilien, Kanada oder Russland erleben ebenso einen Aufschwung wie die durch die schnelle Urbanisierung und eine aufstrebende Mittelklasse geprägten Märkte in China, Indien, Mexiko oder in der Türkei. Gordon vereinfacht, was in Wachstumsmärkten zwangsweise passiert: Die Kaufkraft steigt, die Arbeitslosigkeit sinkt, Wohlstand nimmt zu. Demnach wird der Kommerz angekurbelt, es entstehen neue

2 Logistikzentren, Geschäftsleute benötigen Hotelzimmer. Das Ergebnis ist ein hochprofitabler gewerblicher Immobilienmarkt. Betrachtet man die geringe (oder negative) Spanne des Effektivzinses von gewerblichen Immobilien mit den risikofreien Anlagen in den USA oder Großbritannien, war eine Preiskorrektur nötig. Es sei ein kluger Ansatz, über die Zeit ein international ausgewogenes Immobilienportfolio aufzubauen. Dieses sollte Entwicklungsländer sowie weiter entwickelte Märkte wie Australien, Deutschland, Japan oder Skandinavien berücksichtigen. Internationale Immobilienmärkte seien heute transparenter und offener für grenzüberschreitendes Kapital als jemals zuvor. Das kommende Jahr sei der richtige Zeitpunkt für die Ausrichtung eines internationalen Immobilienportfolios. IMMOBILIEN LIEGEN AN ERSTER STELLE DER INVESTITIONSPLÄNE Die FOLHA DE SAO PAULO berichtet am 17. Januar 2008 über eine Studie der Fecomércio-RJ (Federação do Comércio do Estado de Rio de Janeiro). Die Umfrage wurde unter 822 Einwohnern von Rio de Janeiro am 9. Januar durchgeführt. 55,35% der Befragten starten schuldenfrei in das neue Jahr. Immobilien stehen mit 17,03% an erster Stelle der Investitionsplanungen, gefolgt von Autos (14,36%), Universitäten und Bildung (6,69%), Elektronischen Geräten (5,72%) und Reisen (5,23%). Die Mehrheit (59,78%) wollen Finanzierungsangebote zur Parzellierung der Kaufpreise nutzen. Eine weitere Umfrage der Fecomércio-RJ ergab, dass 21,6% der befragten Familien ihre vertraglichen Pflichten in 2007 nicht nachkommen konnte (22,6% in 2006; 23,1% in 2005; 24,4% in 2004; 26,9% in 2003; 25,1% in 2002). 2008: PROJEKTE MIT EINEM VERKEHRSWERT VON R$ 38 MILLIARDEN Die Nachrichtenagentur J ORNAL DO BRASIL ONLINE berichtete am 25. November 2007 über die Wachstumsaussichten des Bausektors in Mindestens zwanzig der an der brasilianischen Börse gelisteten Immobilienunternehmen und Bauträger werden im Vergleich zum Vorjahr die Anzahl der Immobilienprojekte um 50% steigern. 2

3 Damit würde der kalkulierte Umsatz einen Sprung von R$ 24,77 Mrd. in 2007 auf R$ 38,29 Mrd. in 2008 verzeichnen. Bereits in 2006 haben die Unternehmen ihre Eigenkapitalbasis aufgestockt, dieses hat sich bisher nicht in eine größere Zahl von Immobilien umgesetzt, da die Projekte an die Freigaben der Behörden und die Verfügbarkeit von Dienstleistern gekoppelt sind, sagt José Tarifa, Präsident des Bauunternehmens Tajab: Ich bin seit 35 Jahren im Geschäft und war nie so liquide wie heute. Ungefähr 40% der neuen Projekte werde im Großraum Rio de Janeiro und Sao Paulo errichtet. Knapp über 35% der Immobilien sind auf die untere Mittelklasse ausgerichtet. Gafisa, das zweitgrößte Bauunternehmen Brasiliens, hat im Jahr 2000 Immobilien im Wert von R$ 200 Millionen auf den Markt gebracht; in 2008 sollen es R$ 3 Milliarden werden. In nur acht Jahren wäre dies eine Steigerung um das 15fache. IMMOBILIENKREDITE FÜR EIGENHEIME SUMMIEREN SICH AUF R$ 25 MILLIARDEN Für die Tageszeitung FOLHA DE SAO PAULO berichtet Ana Paula Ribeiro über eine Studie der Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), eine Gemeinschaft der brasilianischen Immobilien- und Sparanlegergesellschaften. José Pereira Goncales, Leiter der Abecip: Endlich stehen die Sterne für Immobilienkredite richtig. Nach seiner Aussage habe das Immobilienkreditvolumen bereits in 2007 mehr als R$ 18 Milliarden erreicht, quasi das Doppelte des Jahres 2006 (R$ 9,34 Milliarden). Für 2008 sieht er das Immobilienkreditvolumen auf R$ Milliarden ansteigen. Verantwortlich für das Wachstum seien eine stabile Wirtschaft und steigende Familieneinkommen; so hätten mehr Personen Zugang zu Krediten oder die Möglichkeit zu sparen. Das durchschnittliche Kreditvolumen für Immobilienkäufer liegt bei R$ Eine weitere Studie der Abecip zeigt, dass noch im Jahr 2002 ein Monatseinkommen von mindestes zwölf gesetzlichen Mindestlöhnen (heute R$ 380 pro Monat) die Vorraussetzung für einen Kredit i.h.v. R$ und einer Laufzeit von 120 Monaten bei einem Zinssatz von 12% pro Jahr war. Bei gleicher Kredithöhe, mit einer Laufzeit von 300 Monaten, zahlt der Kreditnehmer heute einen Zinssatz von 9% - 10% im Jahr, und 3

4 es wird ein Monatseinkommen von sieben bis zu acht Mindestlöhnen vorausgesetzt. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten ist durch alle Bevölkerungsschichten verstreut, so Goncales. Viele der Käufer rechnen mit Krediten aus dem Fundo de Garantia por Tempo de Serviços (FGTS); einem Fonds aus Sozialabgaben für Arbeitnehmer, der durch diese auch für Immobilienkredite in Anspruch genommen werden kann. Der FGTS wird 2008 Immobilienkredite von R$ 10,6 Milliarden zur Verfügung stellen. Kommentar: Zwar hat die Ausweitung der Kredite eine positive Auswirkung auf den Immobiliensektor. Man muss jedoch beachten, dass ein vom FGTS genehmigtes Kreditvolumen i.h.v. R$ 10,6 Milliarden für ein Land mit über 180 Millionen Einwohnern sehr überschaubar wirkt. Bei einem durchschnittlichen Finanzierungsvolumen von R$ werden damit nicht einmal Einheiten finanziert. FACHARBEITERMANGEL AM BAU In einem Spezial der Tageszeitung DIARIO DO NORDESTE aus Fortaleza berichtet Sérgio de Sousa am 29. Januar 2008 über den Facharbeitermangel am Bau im Bundesstaat Ceará. Es fehlen zurzeit ca. 600 Facharbeiter, wie der Präsident des Sindicato da Construção Civil do Estado (Sinduscon), Roberto Sérgio Ferreira, berichtet. Es gibt heute keine ausgebildeten Facharbeiter im Bundesstaat, die diese Stellen besetzten könnten. wird Ferreira zitiert. Ceará wird einer der ersten vier Bundesstaaten in Brasilien sein, der bereits in der zweiten Jahreshälfte rund R$ 200 Millionen aus staatlichen Fördertöpfen für die qualifizierte Ausbildung dieser Facharbeiter erhält. Dies wurde von dem Interims-Arbeitsminister André Figueiredo entschieden, mit dem sich Ferreira am 28. Januar in Brasilia traf. Vor allem bei der Errichtung der Ressorts außerhalb von Fortaleza wird das Problem deutlich. So sind bei dem norwegischen Taiba Beach Resort in Taiba, ca. 85 km von Fortaleza, 450 Arbeiter beschäftigt. Die große Mehrheit reist täglich aus Fortaleza an. Kommentar: Folgt man dem Gesetz von Angebot und Nachfrage, wird der Fachkräftemangel zu steigenden Lohnkosten führen. 4

5 Es wird damit gerechnet, dass bereits in diesem Jahr die Infrastrukturmaßnahmen des PAC (Programa de Aceleração do Crescimento), einem von Präsident Lula da Silva ins Leben gerufenen Programm zur Beschleunigung des Wirtschaftswachstums, in die Wirklichkeit umgesetzt werden. Wird die Arbeit an diesen Großbaustellen erst mal aufgenommen, wird dies enorme Auswirkungen auf den Fachkräftemangel nach sich ziehen. Es bleibt zu hoffen, dass Ferreira und Figueiredo diesen Faktor bei ihrer Investitionsplanung berücksichtig haben. LOPES BRASIL S/A ÜBERNIMMT 60% AN IMMOBILIS Am 28. Januar 2008 berichtet die Nachrichtenagentur JORNAL DO BRASIL ONLINE über den Kauf von 60% der Anteile des in Fortaleza ansässigen Maklerunternehmens Immobilis Empreendimentos Imobiliarios Ltda. durch das in Sao Paulo an der Börse gelistete Immobilienberatungsunternehmen Lopes Brasil S/A. Lopes Brasil verspricht sich durch den Kauf eine Expansion der Beratungstätigkeiten in dem Bundesstaat Ceará. Lopes Brasil ist vor allem auf Positionierungsberatung neuer Produkte spezialisiert. Immobilis Empreendimentos Ltda. wurde mit einem Marktwert von R$ 10 Millionen bewertet. TREND: LUXURIÖSE EINFAMILIENHÄUSER Raus aus der Wohnung und rein in die luxuriöse Einfamilienhaussiedlung. Nach einem Artikel aus der Tageszeitung DIARIO DO NORDESTE aus Fortaleza vom 31. Januar 2008 zieht sich dieser Trend durch alle großen Zentren Brasiliens und wird anhand einer neuen Siedlung in den Dünen des Praia do Futuro in Fortaleza erläutert. Das Projekt wird von dem Bauunternehmen Carneiro de Melo realisiert. Der Kunde vereinige die Sicherheit einer Wohnung mit dem Raum und der Gemütlichkeit eines Hauses. Nach dem Artikel lege der Kunde großen Wert auf Freizeiteinrichtungen, Rezeption zum Empfang von Gästen und die Sporteinrichtungen. Von 17 Häusern seien im ersten Monat bereits neun verkauft. Der Bezirk Dunas habe sich, auch durch den unverbauten Blick auf den Atlantik, in den letzten Jahren zu einem sehr elitären Stadtteil entwickelt und verzeichne ein konstantes Wachstum. Daran glauben wir und haben bereits zwei weitere Projekte in der Region vorbereitet wird die Finanzdirektorin Lina Carneiro de Melo zitiert. 5

6 DIESMAL WIRD ALLES ANDERS Der E CONOMIST erklärt am 17. Januar 2008 warum Brasilien heute besser als je zuvor aufgestellt ist um die Abkühlung der Weltwirtschaft zu bewältigen. Brasilianer kennen Wirtschafts- und Finanzkrisen. Seit der Einführung der aktuellen Brasilianischen Währung, dem Real in 1994, hat Brasilien drei große Wachstumsphasen durchlebt; und jedes mal wurde zuvor davon ausgegangen, dass Brasilien auf dem Weg zu konstantem und nachhaltigen Wachstum sei. Doch dreimal wurde die Wirtschaft durch externe Geschehnisse der Weltmärkte aus der Bahn geworfen: 1998 durch die Asienkrise, der Kollaps des argentinischen Finanzsystems in 2001/2002 und durch einen starken Anstieg der Inflation in Nun stehen in Brasilien wieder alle Anzeichen auf Wachstum; es stellt sich nur die Frage, ob es diesmal für eine nachhaltige Wachstumsphase ausreicht: Im 4. Quartal 2007 wuchs die brasilianische Wirtschaft akkumuliert mit 6%; die Kurse der brasilianische Börse BOVESPA schossen 2007 um 60% nach oben. Kenner der Märkte, wie der ehemalige Finanzminister Mailson Da Nobrega, sehen die brasilianischen Finanzmärkte heute als wesentlich widerstandsfähiger gegen Turbulenzen auf den Weltmärkten geschützt. Aber was ist heute anders? Zunächst besteht eine solide und starke Binnennachfrage; der Effektivzinssatz liegt knapp unter 7%, ein für brasilianische Verhältnisse niedriger Zinssatz. Das führt zu hohen Kreditaufnahmen und kurbelt die Wirtschaft und den Konsum an. Dies sei nur durch eine starke Erhöhung der Zinsen zu bremsen, ein unwahrscheinliches Szenario. Des Weiteren ist Brasilien heutzutage gut in die Weltmärkte integriert. Brasilien ist nicht überproportional von den USA abhängig, weniger als 20% der brasilianischen Exporte gehen in die USA. Der Rest der Exporte verteilt sich zu gesunden Verhältnissen auf Europa, Asien und Lateinamerika. Der größte Teil der Exportgüter Brasiliens besteht aus Primärgütern (von Orangensaft bis hin zu Fußballspielern), so dass die Exporte stark mit den Primärgüterpreisen mitwachsen. Seitdem die brasilianische Zentralbank unabhängig und transparent arbeitet, und seitdem die Währung frei schwingt, sei Brasilien außerdem weniger anfällig für Finanzkrisen als früher. 6

7 Brasilien hat seine Schulden in US$ aufgrund eines 11%-igen Wertverlustes des Reals im August 2007 effektiv abbauen können; Staatsverschuldungen werden heute in der Landeswährung aufgenommen. FDI haben konstant zugenommen, Brasilien hat heute mehr US$ als es schuldet. Dennoch ist Brasilien nicht immun gegen weltweite Wirtschaftsereignisse. Die Binnenwirtschaft hat eigene Probleme, die ein Wachstum von über 5% schwierig gestalten werden: Die Staatsverschuldung ist noch zu hoch; Brasilien selbst investiert zu wenig in die Privatwirtschaft und die Regierung mischt sich zu stark in die Märkte ein und gibt zu wenig Geld für Wirtschaftsstimulation aus. Zusammenfassend wird davon ausgegangen, dass der einfache Teil des Wachstums vorbei sei; sollte Brasilien jedoch das nachhaltige Wachstum aufrechterhalten können, so sei Brasilien unabhängiger von internationalen Wirtschaftskrisen als je zuvor. TOURISMUS-NOTITZEN FORTALEZA GRÖßTER FREIZEIT- UND EVENTKOMPLEX IN LATEIN AMERIKA AQUIRAZ GOLF RESSORT Das Aquiraz Golf Ressort entsteht ca. 25km von Fortaleza entfernt. Auf 280 Hektar werden bis 2013 acht Hotels, ein 18 Loch Golfplatz, und eine luxuriöse Villensiedlung entstehen. Die komplette Infrastruktur mit einem Reitcenter, Sportplätzen, SPAs, einem Kongresszentrum für Personen, Restaurants, Bars und Supermärkten soll ebenfalls bis 2013 fertig gestellt werden. Am 4. Juni 2007 berichtete die Tageszeitung O POVO aus Fortaleza über die Grundsteinlegung des ersten Hotels Dom Pedro Laguna. Bis Ende 2008 sollen in der ersten Etappe das Hotel und der erste Teil des Golfplatzes mit neun Löchern errichtet sein. An dem Großprojekt sind neben dem brasilianischen Unternehmer Ivens Dias Branco auch die Gruppe Dom Pedro Hoteis und die portugiesische Privatbank Banco Privado Portuguese beteiligt. Ursprünglich waren auch die portugiesische Hotelgruppe Vila Galé und die Gruppe André Jordan beteiligt. VILA GALÉ GOLF RESSORT Die Tageszeitung O POVO aus Fortaleza berichtet am 24. Januar 2008 über die Expansionspläne der portugiesischen Hotelgruppe Vila Galé. Demnach prüft die Gruppe zur Zeit Investitionen in den Bundesstaaten Pernambucu und Rio de Janeiro. Bereits im Bau befindet sich das Vila Galé Cumbucu. Ein weiteres Großprojekt in Ceará entsteht ca. 15km von Fortaleza. Im Jahr 2007 steigerte die portugiesische Hotelgruppe Vila Gale ihren Umsatz auf 69,2 Millionen. Dies berichtet die Tageszeitung DIARIO DO NORDESTE am 7

8 31. Januar Die Belegung konnte um 4,4% gegenüber 2006 gesteigert werden und führte zu einer durchschnittlichen Jahresauslastung von 71,7%. Playa Mansa Ressort In Fortim, Ceará, errichtet die spanischen Gruppe SAR Confide Greenproject das Ressort Playa Mansa. Fortim liegt ca. 110km vom internationalen Flughafen Fortaleza entfernt. Wie Diario do Nordeste bereits am 16. April 2007 berichtete, sollen in dem Ressort neben einem Golfplatz mindestens zwei Hotels, ein Hafen sowie Ferienimmobilien für Europäer und Brasilianer entstehen. Das Grundstück habe eine Größe von 300 Hektar und liege an einem 1,8km langen Strand. Die Investitionen beliefen sich auf ca. 300 Millionen. Wie der Präsident der Gruppe, Havinio Raventós, bekannt gab, wäre dies die erste Investition der SAR Confide außerhalb Spaniens. Der Bau solle innerhalb von fünf Jahren fertiggestellt werden. INFRASTRUKTUR FÜR GROßPROJEKTE Die Tageszeitung aus Fortaleza DIARIO DO NORDESTE berichtet am 20. Januar 2008 über die erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen des Bundesstaates. Bismarck Maia, Minister für Tourismus in Ceará, wird in dem Artikel wie folgt zitiert: Es reicht nicht aus, die Ressorts zu bauen. Wir müssen auch die Infrastruktur errichten. Die Touristen kommen nicht nur nach Fortaleza sondern besuchen auch andere Regionen, und dafür benötigen wir einen strukturierten Bundesstaat. Maia ergänzt: Deshalb werden wir das Kongresszentrum bauen, und in Straßen, Hotels, regionale Flughäfen investieren. In den nächsten vier Jahren haben wir viel zu tun. Das Gesamtinvestitionsvolumen der drei großen Hotelressorts beliefe sich auf US$ 1,2 Milliarden. Nur das Vila Galé Golf Ressort in Cumbucu sei bereits im Bau. Die komplette Fertigstellung aller Ferienanlagen wird aufgrund ihrer Dimensionen erst in zehn Jahren erwartet. Wir errichten die nötige Infrastruktur für die Projekte, so werden bereits Zufahrtsstraßen ausgebaut sowie Strom und Wassersystem vom Staat installiert. Der Bundesstaat verliert viel durch die nicht vorhandenen oder sich verzögerten Projekte. Die damit verbundenen Probleme werden bereits behoben, wird Maia zitiert. 8

9 NEUE FLUGVERBINDUNGEN ZWISCHEN FORTALEZA UND EUROPA Die brasilianische Luftaufsichtsbehörde Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) hat die von Air Italy beantragten Linieflüge zwischen Mailand, Rom und Fortaleza bewilligt. Der CEO der Air Italy Elnatan rechnet mit einer Aufnahmen der Flüge im Februar. Dies berichtet die Tageszeitung O POVO am 24. Januar Air Comet wird am 15. März 2008 zweimal pro Wochen den Flugverkehr zwischen Madrid und Fortaleza aufnehmen. EIN OPTIMISTISCHES SZENARIO FÜR DEN TOURISMUS IN DIESEM JAHR José Mário Pinto schreibt im O POVO am 17. Januar 2008 über die optimistischen Aussichten des brasilianischen Tourismus. Laut Joao Martins Neto, Ex-Präsident der Associação Brasileira de Agências de Viagens, der Vereinigung der brasilianischen Reiseagenturen, ist die Tourismusbranche in 2007 um 18% gewachsen. Neto rechnet mit Belebung des Wachstums für die Jahre 2008 und HOTELLERIE FEIERT DIE FIFA WELTMEISTERSCHAFT 2014 Die Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), Vereinigung der brasilianischen Hotellerie, feiert enthusiastisch die Entscheidung des FIFA Exekutiv Komitees für Brasilien als Austragungsort der FIFA Weltmeisterschaft Laut des ABIH Präsidenten Eraldo Alves da Cruz werden in den nächsten sieben Jahren mehr als R$ 17 Milliarden in die Modernisierung der Stadien, Sportplätze und Infrastruktur investiert. Diese Investitionen werden sich über die Weltmeisterschaft hinaus auszahlen, wird da Cruz im O POVO vom 8. November 2007 zitiert. 9