Retailimmobilie, Digitalisierung, Bewertung, Standort, Technologie, bauliche Eigenschaften

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1 Titel des Projekts Zukunft der Einzelhandelsimmobilie Schlagwörter (Vergeben Sie bitte 5-6 Schlagwörter, die Ihr Projekt genauer charakterisieren (z.b. Social Media, Textilwirtschaft, ) Retailimmobilie, Digitalisierung, Bewertung, Standort, Technologie, bauliche Eigenschaften Management Summary: Kurzfassung des Projekts (max. 500 Wörter) Digitale Elemente, Produkte und Dienstleistungen finden sich mittlerweile in allen Bereichen unseres Lebens wieder. Dadurch verschwimmen die Grenzen zwischen der Online- und der Offline-Welt immer weiter und unser Konsumverhalten ändert sich. Die Digitalisierung hat damit auch einen direkten Einfluss auf den stationären Einzelhandel, der sich diesem Trend anpassen muss. Das multimediale Zeitalter wird dabei auch die Einzelhandelsimmobilie selbst verändern. Hierbei stellen sich folgende Fragen: - Welche Eigenschaften der Einzelhandelsimmobilien werden vor dem Hintergrund der Digitalisierung für die Zukunft von Bedeutung sein? - Verändert sich das äußere Erscheinungsbild, die Baukonstruktion und die Größe und Zusammensetzung der Fläche? - Welche neuen Technologien werden in den Einzelhandelsflächen integriert? Diesen Fragestellungen wurde im Rahmen einer Studie an der Hochschule Osnabrück in Zusammenarbeit mit Ernsting's family GmbH & Co. KG und LÜHRMANN Deutschland GmbH & Co. KG begegnet. Kernelemente der Studie waren die veränderten Anforderungen durch den Technologiefortschritt und die vermehrte Nutzung von Smartphones, die daraus entstehende Vermischung von On- und Offlinehandel sowie der gestiegene Wissensdrang der Kunden über die Herkunft, Herstellung und Hintergründe des jeweiligen Produktes. Grundlage bildeten erste Forschungen über die Anforderungen an den Einzelhandel im digitalen Zeitalter. Hierbei sind aber erst wenige Untersuchungen über die Gestaltung der Einzelhandelsimmobilien vorhanden. Vielmehr wird derzeit über Standortfragen diskutiert. Die Studie befasst sich aus diesem Grund mit beiden Denkanstößen: Wie muss die Einzelhandelsimmobilie aussehen, die an den zukünftig interessanten Standorten vorgehalten werden muss? Können aktuelle Immobilienkonzepte die zukünftigen Anforderungen an diesen Wissenschaftspreis der Kooperationen Bewerbungsformular Seite 3 von 9

2 Standorten erfüllen? Das Ziel der Studie lag damit in der Ermittlung der Anforderungen an Einzelhandelsimmobilien vor dem Hintergrund der fortschreitenden Digitalisierung, um zukünftig passende Immobilienkonzepte anbieten zu können. Die Beschreibung der Anforderungen erfolgt über die Kriterien Flächenkonzepte, Architektur, Baukonstruktion, technische Einrichtungen und Nachhaltigkeitsaspekte. Insbesondere für die Immobilienbewertungspraxis und Investoren ergeben sich daraus Schlussfolgerungen, welche Objekte werthaltig sind und welche nicht. Zur Klärung der Fragestellung wurde eine Online-Umfrage durchgeführt, bei der Architekten, Ladenbauer und Einzelhandelsunternehmen aus unterschiedlichen Branchen und Preissegmenten befragt wurden. Im Ergebnis der Studie hat sich gezeigt, dass sich über alle Branchen und Preissegmente hinweg einige generelle Kernaussagen treffen lassen: - Digitalisierung des Handels und der Einzelhandelsimmobilie, der demografischer Wandel und das Mobilitätsverhalten sind wichtige Zukunftsthemen für den Einzelhandel. - Digitalisierung in den Einzelhandelsimmobilien ist in Kleinstädten weniger wichtig, hier entscheidet das individuelle Konzept über den Erfolg. - Digitalisierung des Handels (Online-Handel) hingegen ist in Kleinstädten sehr wichtig. - Einkaufserlebnis, Events und CI sind über alle Preissegmente hinweg sehr bedeutend. - Stationäre Ladenflächen bleiben sehr wichtig, allerdings unter geändertem Flächenzuschnitt. - Standort ist weiterhin elementarer Erfolgsfaktor, jedoch nur bei entsprechender Flexibilität und Konzeption der Immobilie. - Lieferoptionen als Service ebenfalls sehr wichtig. - Mögliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft (Separate Immobilien für Präsentation/Logistik). - Logistik über Zentrallager, Verkaufsflächen in zentralen City Lagen. Wissenschaftspreis der Kooperationen Bewerbungsformular Seite 4 von 9

3 Stellungnahme zu den folgenden bewertungsrelevanten Aspekten der Arbeit 1. Ausgangssituation des Projektes Beschreibung der Umfeldsituation in Wissenschaft und Wirtschaftspraxis (max. 200 Wörter) Die Digitalisierung und ihr Einfluss auf den Einzelhandel ist ein viel diskutiertes Thema in Wissenschaft und Praxis. Die Nutzung digitaler Angebote und Services steigt stetig und auch der Online-Handel wird zunehmend genutzt. Dieses und weitere Zukunftsthemen haben einen enormen Einfluss auf den stationären Handel. In der Wissenschaft wurden hierzu bereits Untersuchungen angestrebt. Die Grundlage dieser Forschungen bildet oftmals die Standortanalyse sowie die Klärung von generellen Auswirkungen des Online-Handels auf den stationären Handel. Darüber hinaus wurden allgemeine Zukunftsstrategien für den stationären Handel entwickelt. Einzelhandelsunternehmen müssen dem Wandel in der Branche stetig begegnen und ihr eigenes Konzept dahingehend anpassen. Durch die sich ändernden Anforderungen der Kunden an den stationären Handel wandeln sich auch die Anforderungen, die Einzelhändler an eine Immobilie stellen. Von den Einzelhandelsunternehmen wurde erkannt, dass der Ertrag nicht nur durch die Lage des Shops, sondern auch von weiteren Aspekten der Immobilie und des individuellen Konzeptes des jeweiligen Einzelhandelsunternehmens beeinflusst wird. Aus diesem Grund werden teilweise Immobilien in Top-Lagen abgelehnt, die sich nicht auf das individuelle Konzept des Unternehmens anpassen lassen. Vor diesem Hintergrund wurde das Forschungsprojekt initiiert, um die sich ändernden Anforderungen der Einzelhandelsunternehmen an die Immobilie und die Shopgestaltung zu untersuchen. Auf diese Weise können bisherige Forschungen und Diskussionen aus der Wissenschaft und der Wirtschaftspraxis um den Faktor Retail-Immobilie erweitert werden. Wissenschaftspreis der Kooperationen Bewerbungsformular Seite 5 von 9

4 2. Relevanz für die Wertschöpfungskette: Welche Kooperationsaspekte (Prozessstandards und - optimierung) werden behandelt? Welche neuen Erkenntnisse hält die Arbeit bereit? Welche Beteiligte der Wertschöpfungskette waren in dem Projekt eingebunden? (max. 200 Wörter) Kernelement der Studie ist die Frage, welche örtlichen Voraussetzungen für den Verkauf und die Übergabe der Waren an den Kunden erforderlich sind. Sie schließt die Anforderungen der Kunden an die Digitalisierung ein und untersucht die Auswirkungen auf die Ladengestaltung. Diese Auswirkungen betreffen die Strategien der Einzelhändler für den Ladenausbau, aber auch die Anforderungen an die Immobilie selbst. Auf diese Weise können Entwickler und Makler zukünftig verbessert auf die Anforderungen der Einzelhändler eingehen und optimierte Immobilien anbieten. Insgesamt wird hierdurch eine höhere Transparenz als Entscheidungsgrundlage für die Expansionstätigkeiten der Einzelhändler erreicht. Für Einzelhandelsunternehmen hält die Arbeit insbesondere die Erkenntnis bereit, dass stationäre Flächen auch vor dem Hintergrund der Digitalisierung zukünftig von Bedeutung sein werden, aktuelle Bestandsgebäude allerdings noch nicht auf die sich ändernden Anforderungen ausgelegt sind. Für Investoren spielt aus diesem Grund die Flexibilität der Immobilie eine entscheidende Rolle, sowie weitere Erkenntnisse zum Flächenbedarf, Flächenzuschnitt, Transparenz, etc. In das Projekt eingebunden waren zum einen Ernsting s family als Vertretung der Einzelhändler und Lührmann als Makler und Entwickler für Einzelhandelsimmobilien. Auf diese Weise konnten die beiden "Welten" miteinander vereint werden. In der Studie befragt wurden Einzelhandelsunternehmen, Ladenbauer und Architekten. Wissenschaftspreis der Kooperationen Bewerbungsformular Seite 6 von 9

5 3. Umsetzung: Wo liegt der Anwendungsnutzen für die Wissenschaft und die Praxis? Sind die Forschungsergebnisse bzw. Lehrinhalte multiplizierbar und ggf. bereits in der Umsetzung? (max. 200 Wörter) Der Anwendungsnutzen der Studie liegt in der besseren Verbindung von Anforderungen der Einzelhandelsunternehmen an Retail-Immobilien und dem Angebot der Investoren und Makler. Nach Abschluss des Forschungsprojektes wurde das Ergebnis in der Praxis vorgestellt und diskutiert. Die Beteiligten aus der Praxis bestätigten, dass es zunehmend schwierig ist, passende Immobilien auf dem Markt zu finden bzw. anzubieten. Vertreter verschiedener Einzelhandelsunternehmen bestätigten die Anforderungen der Einzelhändler an die Immobilien und stellten deutlich heraus, dass die Investoren hierbei häufig nicht geeignete Immobilien (insb. Altbestand) anbieten. Bei Neubauprojekten sollen die Anforderungen der Einzelhändler jedoch zunehmend berücksichtigt werden. Dies bestätigten die Vertreter aus dem Investorenkreis, die durch die Berücksichtigung der Bedürfnisse des späteren Nutzers erfolgreichere Immobilie schaffen können. Im Rahmen der Veröffentlichung der Forschungsergebnisse (siehe beiliegenden Vorabzug) wurde das Thema zusätzlich für die Immobilienbewertungspraxis aufbereitet. Durch die Erkenntnisse lassen sich klassische Bewertungsstrategien für Retail-Immobilien um weitere Faktoren ergänzen. Es ergibt sich demnach für alle drei Gruppen ein Anwendungsnutzen: 1. Einzelhandelsunternehmen: Klare Definition der zukünftigen Herausforderungen durch die Digitalisierung, sowie deren Schwerpunkte. 2. Investoren und Projektentwickler: Nutzung der Ergebnisse bei der Neu- oder Bestandsentwicklung von Immobilien. 3. Makler/Immobilienwertermittler: Nutzung der Ergebnisse für die Immobilienbewertung. Wissenschaftspreis der Kooperationen Bewerbungsformular Seite 7 von 9

6 4. Innovationskraft der Idee (max. 200 Wörter) Die Studie baut auf bereits vorhandenen Forschungen zum Onlinehandel auf und verbindet diese mit Fragestellungen über sich ändernde Anforderungen an Einzelhandelsimmobilien. Sie verbindet damit die Überlegungen zu generellen Auswirkungen der Digitalisierung auf den Handel mit der Immobilienwirtschaft. Dabei ist die Studie nicht der generellen Frage nach Online- oder Offlinehandel und der damit verbundenen Strategie nachgegangen, sondern den Einflüssen der Digitalisierung und digitaler Elemente auf den Shop und der zunehmenden Integration des Gebäudes in das Einzelhandelskonzept (Corporate Identity). Damit geht die Forschung einen Schritt weiter als bisherige Forschungen zum Themengebiet. Die Innovationskraft der Studie ergibt sich dadurch, dass die Einzelhandelsimmobilie erstmals in den Fokus einer Forschung gestellt wurde. Aus diesem Grund ergeben sich noch nie dagewesene Erkenntnisse. Eine praktische Anwendung der Ergebnisse in den unterschiedlichen Ebenen der Wertschöpfungskette ist sinnvoll und möglich, wie bereits beschrieben. Wissenschaftspreis der Kooperationen Bewerbungsformular Seite 8 von 9

7 5. Angewandte wissenschaftliche Methode sowie Arbeitsteilung zwischen Lehrstuhl und Unternehmen und Einbindung von Studenten (max. 200 Wörter) Die Projektdurchführung gliedert sich in zwei wesentliche Teile mit verschiedenen Arbeitsschritten: Im ersten Teil erfolgte die theoretische Grundlagenermittlung (Vorstudie) durch eine eingehende Literaturrecherche und Literaturanalyse. Hierzu wurden zunächst alle allgemeine vorhandene Erkenntnisse zum Einfluss der Digitalisierung auf den Einzelhandel gesammelt und ausgewertet. Ziel war das Herausarbeiten von ersten Kernaussagen und Umsetzung in Fragestellungen für die spätere Umfrage. Die Vorstudie wurde im Wesentlichen durch das hochschulseitige Forschungsteam durchgeführt. Die Praxispartner standen für Rückfragen und die Beurteilung von Zwischenergebnissen zur Verfügung. Die Kategorisierung der Kernaussagen im Rahmen der Literaturanalyse stellte die wesentliche Grundlage für die Umfrage dar. Hierbei wurden die Praxispartner aktiv eingebunden. Im empirischen Teil der Studie wurde zunächst die Umfrage vorbereitet. Im Mittelpunkt standen die gemeinschaftliche Festlegung von Kriterien und Bewertungsmaßstäben zur Klassifizierung der Immobilien sowie die Erstellung eines Fragenkataloges. Darauf aufbauend wurde im zweiten Schritt des empirischen Teils die Umfrage (Fragenkatalog, Anschreiben, Zahl der Teilnehmer, online/offline, etc.) mit den Kooperationspartnern abgestimmt. Im dritten Schritt wurde die Umfrage ausgewertet. Im Vordergrund stand dabei der Abgleich der Erkenntnisse mit den Kernaussagen der Vorstudie. Indifferente Antworten wurden mittels Diskriminanzanalyse (Betrachtung einzelner Branchen, Preissegmente, Shopgrößen, etc.) detailliert analysiert. Wissenschaftspreis der Kooperationen Bewerbungsformular Seite 9 von 9