Kapitel 2: Strategisches Immobilienmanagement

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1 Kapitel 2: Strategisches Immobilienmanagement 1 Gliederung 2.1 Herausforderungen für das Immobilienmanagement - Versuch einer Typisierung 2.2 Strategische Immobilienbewirtschaftung Corporate Real Estate Management? 2.3 Life Cycle Costing (LCC) als Instrument der strategischen Immobilienbewirtschaftung 2.4 Wertorientierte Immobilienbewirtschaftung 2.5 Wertorientierte Unternehmenssteuerung und Verrechnungspreise für Immobilien- und Energiedienstleistungen 2.6 Outsourcing strategischer Lösungsansatz für das FM? 2

2 Ziele des Kapitels Strategische Fragestellungen erkennen Ansätze des Corporate Real Estate Managements und des Life Cycle Costing kennen lernen Möglichkeiten der Unternehmenssteuerung im Immobilienbereich diskutieren Anreiz- und Agency-Probleme bei Inhouse- und Outsourcing- Lösungen für Facility Management verstehen Herausforderungen für das Immobilienmanagement Unternehmen unterscheiden sich hinsichtlich: Größe Anzahl der bewirtschafteten Gebäude Art Dynamik des Flächenbedarfs KEINE EINHEITLICHE LÖSUNG MÖGLICH 4

3 2.1 Herausforderungen für das Immobilienmanagement Unternehmen unterscheiden sich hinsichtlich: Größe Anzahl der bewirtschafteten Gebäude Komplexität und Datenumfang unterschiedlich Organisation anzupassen IT-Unterstützung anzupassen 5 Herausforderungen für das Immobilienmanagement Unternehmen unterscheiden sich hinsichtlich: Art Property company Wertschaffung durch Immobilien Produzierendes Unternehmen Starke Verzahnung mit Kernprozessen, spezifische Anforderungen Sonstiges Unternehmen Eher unspezifische Anforderungen 6

4 Herausforderungen für das Immobilienmanagement Unternehmen unterscheiden sich hinsichtlich: Dynamik des Flächenbedarfs steigend Neuerwerb steht im Vordergrund stagnierend Umnutzung/Instandhaltung wichtig sinkend Abgabe/Vermietung Priorität 7 Kapitel 2: Strategisches Immobilienmanagement 2.1 Herausforderungen für das Immobilienmanagement - Versuch einer Typisierung 2.2 Strategische Immobilienbewirtschaftung Corporate Real Estate Management? 2.3 Life Cycle Costing (LCC) als Instrument der strategischen Immobilienbewirtschaftung 2.4 Wertorientierte Immobilienbewirtschaftung 2.5 Wertorientierte Unternehmenssteuerung und Verrechnungspreise für Immobilien- und Energiedienstleistungen 2.6 Outsourcing strategischer Lösungsansatz für das FM? 8

5 2.2 Strategische Immobilienbewirtschaftung Corporate Real Estate Management? Konzept des Corporate Real Estate Management (CREM) Abgrenzung FM und CREM Vor- und Nachteile des Life Cycle Costing Mögliche Erweiterungen des LCC Konzept des Corporate Real Estate Management Corporate Real Estate Management hat sich als weitere Forschungsrichtung auf dem Gebiet des Immobilienmanagements in den USA parallel zum Facility Management herausgebildet Synonyme in der anglo-amerikanischen Literatur für den Begriff Corporate Real Estate Management Strategic Property Management Real Estate Asset Management Property Portfolio Management Quelle: Pfnür (2004) 10

6 Corporate Real Estate Management Motivation (1) In Unternehmen, in denen die Immobilienwirtschaft nicht zum Kerngeschäft gehört den sog. Non-Property-Companies wird häufig Immobilien nicht die entsprechende Bedeutung beigemessen Obwohl Großteil des Anlagevermögens in Immobilien Non-Property-Companies: Negativabgrenzung zu den Property Companies, also jenen Unternehmen, für die der Immobilienbereich primäres Tätigkeitsgebiet darstellt 11 Corporate Real Estate Management Motivation (2) entwickelt aus dem Wunsch nach angemessener Kapitalverzinsung und Substanzerhaltung Gebäude sind nicht mehr nur das Tafelsilber, sondern produktiver Faktor des Unternehmens in Deutschland findet der Begriff Corporate Real Estate Management auch häufig als Immobilien-/ Liegenschaftsmanagement Anwendung 12

7 Corporate Real Estate Management Motivation (3) ebenso wie institutionelle Immobilieninvestoren (u.a. offene Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften, Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen) verfügen auch Unternehmen, deren originärer Geschäftszweck nicht im Immobilienbereich liegt, häufig über einen größeren Immobilienbesitz von diesen Non-Property-Companies wurden Immobilien bislang meist nur funktionserhaltend verwaltet immer mehr Industrie-, Dienstleistungs- und Handelsunternehmen erkennen allerdings die unerschlossenen Kostensenkungs- und Ertragssteigerungspotentiale ihres Immobilienportfolios und die daraus resultierende Notwendigkeit einer systematischen Lenkung und Gestaltung der unternehmerischen Aktivitäten im Immobilienbereich 13 Corporate Real Estate Management - Definition Corporate Real Estate Management kann als eine Führungskonzeption für die Immobiliendimension in Non-Property-Companies verstanden werden, in deren Mittelpunkt ein spezieller Prozess steht, der ausgehend von den strategischen Zielsetzungen der Unternehmung durch eine systematische Planung, Steuerung und Kontrolle aller immobilienbezogenen Unternehmensaktivitäten einen Beitrag zur nachhaltigen Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmung leisten will. (Schulte, K.W.; Pierschke,B. (1998): Facility Management Eine Gegenüberstellung 14

8 Corporate Real Estate Management Kerngedanken (I) mit Immobilien können auf dem Markt (extern aber auch innerhalb des Unternehmens) Erträge erwirtschaftet werden hervorzuheben sind diesbezüglich Immobilien, die nicht mehr für den betrieblichen Leistungserstellungsprozess benötigt werden Immobilien dienen nicht mehr nur der Deckung des betrieblichen Eigenbedarfs Immobilien werden als Kapitalanlage begriffen, zum Zwecke der Werterhaltung und der Erzielung eines positiven Beitrags zum Unternehmenserfolg 15 Corporate Real Estate Management Kerngedanken (II) im Rahmen eines aktiven Corporate Real Estate Managements werden die Immobilienaktivitäten nicht selten zu einem eigenständigen Geschäftsfeld ausgebaut Folge: aus Non-Property-Companies werden gleichsam Near-Property- Companies 16

9 Corporate Real Estate Management - Zielsetzung leitet sich unmittelbar aus der Zielsetzung des Unternehmens ab Orientierung am Shareholder Value, der durch die Entscheidungen des Immobilienmanagements zu maximieren ist Optimierung des Kostensenkungs- und Ertragssteigerungspotentials des betrieblichen Immobilienportfolios 17 Corporate Real Estate Management - Objektbereich Objektbereich umfasst daher alle Immobilien, die zur betrieblichen Leistungserstellung dienen, gleichgültig wie die Besitzverhältnisse gelagert sind Praktische Probleme: schwierige Unterscheidung, da ehemals betrieblich genutzte Immobilien nicht mehr im Leistungserstellungsprozess benötigt werden, wohl aber als Kapitalanlage weiter im Portefeuille verbleiben Objekte, die ursprünglich als Kapitalanlage gedacht waren, unter bestimmten Voraussetzungen auch betrieblich genutzt werden können sich Objekte finden, die teils betrieblich genutzt und teils vermietet werden Konsequenz: Abgrenzung des Objektbereichs hat vornehmlich akademischen Charakter 18

10 Themenschwerpunkte des Corporate Real Estate Managements (1) Berücksichtigung von Immobilienvermögen in der Unternehmensstrategie Ableitung einer Immobilienstrategie Organisation der Immobilienabteilung Vermarktung von Immobilien Ableitung von Flächenanforderungen Ableitung von Standortstrategien 19 Themenschwerpunkte des Corporate Real Estate Managements (2) Entwicklung multifunktionaler Gebäude Vorbereitung von Bereitstellungsentscheidungen Akquisition von Immobilien Gebäudemanagement Planung und Kontrolle der Immobilienbudgets Immobilienbewertung Rechtliche Absicherung der Flächennutzung 20

11 Vier Säulen des Corporate Real Estate Managements Zunahme feindlicher Übernahmen bei Unternehmen mit großem Immobilienvermögen Keine Kenntnis der Immobilienbestände, -kosten, -nutzen, -risiken Immobilien passen nicht zum Leistungserstellungsprozess des Unternehmens Verantwortung für die Immobilien nicht geklärt Kapitalmarkttheoretische Betrachtung des Immobilienbestandes Einrichtung eines Immobilieninformationssystems Ausrichtung des Immobilienbestands an der Strategie des Unternehmens Organisation des Immobilienmanagements Facility Management vs. Corporate Real Estate Management Erfolgsmessung: CREM: Beitrag zum Unternehmenserfolg FM: Beitrag zur Erfüllung des Unternehmenszwecks Handlungsebene: CREM: Entscheidung eines Unternehmens, die Immobilienaktivitäten zu einem eigenständigen Geschäftsfeld auszubauen, sind strategischer Natur, da sie das gesamte Unternehmen, zumindest aber einen Teilbereich prägen FM: Aktivitäten, die der Umsetzung des Unternehmenszwecks dienen, z.b. der Einsatz und die Abstimmung der Betriebsmittel, sind eher der taktisch-operativen Ebene zuzuordnen. Die Entscheidungen haben allerdings aufgrund der Orientierung am Lebenszyklus von Immobilien langfristigen Charakter. 22

12 Facility Management vs. Corporate Real Estate Management Gegenstand Gebäude als Facility Management (FM) Betriebsmittel (Facilities) u. a. Gebäude Betriebsmittel Corporate Real Estate Management (CRE) Gebäude und Grundstücke Kapitalanlage vorrangige Ziele Phasen Beteiligte Kompetenzträger Kernkompetenzen Unterstützung der Kernprozesse, Kostensenkung Planung, Errichtung, Nutzung oder Abriss Eigentümer, Nutzer, FM- Beauftragter FM-Beauftragter technischer Art Verwertung Investition, Nutzung oder Vermietung, ggf. Verkauf Eigennutzer/Vermieter, ggf. zus. Investoren, Portfolio-Verwalter Beauftragter des Eigennutzers bzw. Vermieter kaufmännischer Art 23 Facility Management vs. Corporate Real Estate Management Corporate Real Estate Management/ Immobilienmanagement FM umfasst das GM und überschneidet sich mit CREM /IM Facility Management Gebäudemanagement 24

13 Facility Management vs. Corporate Real Estate Management These: Facility Management ist ein Element des Corporate Real Estate Managements entspricht nicht dem dargestellten Anspruch des Facility Managements vielmehr inhaltliche Überschneidung der Konzepte, bei der das Gebäudemanagement gleichsam die Schnittmenge bildet, der Blickwinkel auf die Immobilie jedoch ein anderer ist 25 Public Real Estate Management Real Estate Management der öffentlichen Hand Bund, Länder und Kommunen sind Deutschlands größter Immobilieneigentümer auch staatlicherseits wird man sich immer mehr der fundamentalen Vermögens- und Kostenwirksamkeit des Immobilienbestands bewußt Ausdruck hiervon ist das Bestreben, durch aktives, strategisch orientiertes Management der Immobilien, Kosten zu senken und Ertragschancen zu nutzen 26

14 Facility- / Corporate Real Estate- / Public Real Estate Management Facility Management Corporate Real Estate Management Public Real Estate Management Betrachtungsgegenstand alle zur Leistungserstellung erforderlichen Betriebsmittel, insbesondere Immobilien sämtliche Gebäude und Grundstücke eines Unternehmens Sämtliche Gebäude und Grundstücke der öffentlichen Hand Zweck der Immobilie Betriebsmittel, zum Zwecke der Leistungserstellung Kapitalanlage, zum Zwecke der Werterhaltung und der Erzielung einer Rendite Kapitalanlage, zum Zwecke der Werterhaltung und der Erzielung einer Rendite Eigentumsverhältnis alle im Besitz durch Eigentum oder Mietverhältnis der Organisation befindlichen Immobilien alle im Eigentum des Unternehmens befindlichen Immobilien alle im Eigentum der öffentlichen Hand befindlichen Immobilien Zeithorizont gesamter Lebenszyklus, Schwerpunkt liegt in der Nutzungsphase gesamter Lebenszyklus gesamter Lebenszyklus Handlungsebene taktisch-operativ strategisch strategisch 27