Modernes Immobilienmanagement

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1 Modernes Immobilienmanagement Immobilieninvestment, Immobiliennutzung, Immobilienentwicklung und -betrieb Bearbeitet von Prof. Dr. Andreas Pfnür 3., vollständig überarbeitete und aktualisierte Auflage Buch. XVII, 457 S. Hardcover ISBN Format (B x L): 15,5 x 23,5 cm Gewicht: 871 g Wirtschaft > Wirtschaftssektoren & Branchen: Allgemeines > Immobilienwirtschaft Zu Leseprobe schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 Inhalt Teil I Konzeptionelle Grundlagen 1 Einführung Grundlagen Begriffliche Grundlagen Immobilien Immobilienmanagement Grundlagen des öffentlichen Baurechts Literatur Grundkonzept eines modernen Immobilienmanagements Historische Ursprünge in der Betriebswirtschaftslehre Literaturüberblick Grundkonzept des Modernen Immobilienmanagements Differenzierung und Synthese der Aufgaben des Immobilienmanagements Koordination immobilienwirtschaftlicher Aufgaben Literatur Teil II Eigentümerorientiertes Immobilienmanagement 4 Entwicklungstendenzen in der immobilienwirtschaftlichen Wertkette Industrialisierungstendenzen der Immobilienwirtschaft Investment Ebene: Real Estate Investment Management Portfolio-Ebene: Real Estate Portfolio Management Strategische Objektebene: Real Estate Asset Management Operative Objektebene: Property Management Literatur xi

3 xii Inhalt 5 Einführung in die Immobilienbewertung Problem der Immobilienbewertung Bewertungsanlässe und zugehörige Wertbegriffe Übersicht über die Bewertungsanlässe Verkehrswert Bewertung als steuerliche Bemessungsgrundlage Bewertung in der Steuerbilanz Bewertung in der Handelsbilanz Versicherungswert Der Beleihungswert Bewertung zur betriebswirtschaftlichen Steuerung Bewertungsverfahren Kaufpreisorientierte Bewertungsverfahren Substanzorientierte Bewertungsverfahren Performanceorientierte Bewertungsverfahren Zwischenergebnis Prozess der Immobilienbewertung Fallstudie Immobilienbewertung Ausgangssituation Umsetzung des Bewertungsprozesses Literatur Wertorientiertes Immobilienmanagement Finanzwirtschaftliche Motive für Immobilieninvestitionen Diversifikation des Anlagevermögens durch Immobilien Maximierung des Marktwerts (Shareholder Value) Immobilienbezogenes Shareholder-Value-Management Risikogewichteter Kalkulationszins Residualwert Cash-flow bei Selbstnutzern Literatur Investitionsrechnung bei Immobilieninvestitionen Grundprobleme bei Investitionsentscheidungen Eingangsdaten der Investitionsrechnung Methodische Grundlagen der Immobilieninvestitionsrechnung Vollständige Finanzplanung Praktische Anwendung der Kapitalwertberechnung Möglichkeiten und Grenzen der Methode Finger weg von unzulässigen Vereinfachungen der Rechnung! Praktische Anwendung der Rentabilitätsberechnung Der besondere Einfluss von Inflation auf Immobilieninvestments Immobilieninvestitionsrechnung bei Unsicherheit Wie unsicher sind Immobilieninvestitionen in Deutschland?

4 Inhalt xiii Berücksichtigung der Unsicherheit Anwendungsbeispiel Sensitivitätsanalyse Anwendungsbeispiel Risikoanalyse Literatur Performance Controlling von Immobilieninvestments und Portfoliosteuerung Notwendigkeit zur Einführung eines Performance-Controllings Fallbeispiel aus dem Immobilienmanagement eines Kreditinstituts Methodische Grundlage des Performance-Controllings Teilsysteme des Performance-Controllings Immobilienwirtschaftliche Finanzplanung Objektbezogene Investmentsteuerung Portfoliobezogene Bestandsplanung Ausgewählte Anwendungen Literatur Finanzierung von Immobilieninvestments Finanzierungsinstrumente im Überblick Klassische Kreditfinanzierung Projektfinanzierung Immobilienaktiengesellschaften und REITs Geschlossene Immobilienfonds Leasing und Leasing-Fonds Mezzanine Finanzierungsformen Literatur Teil III Nutzerorientiertes Immobilienmanagement 10 Konzeptionelle Grundlagen des Corporate Real Estate Managements Begriff und Kernelemente Bedeutung von Unternehmensimmobilien Systematik der Handlungsfelder Literatur Bereitstellung von Immobilien Kaufen, mieten oder leasen? Kauf Miete Leasing Sale-and-lease-back Fallstudie zur Flächenakquisition Neubau- oder Bestandsimmobilie? Problemstellung

5 xiv Inhalt Vergleichende Beurteilung der Entwicklungsgrade Finanzwirtschaftliche Wirkung der Immobilienbereitstellung Entscheidung über Bereitstellungsvarianten Einführung Qualitativer Vergleich Literatur Management von Immobilien als Betriebsmittel im Leistungserstellungsprozess Bedeutung von betrieblichen Immobilien für den Unternehmenserfolg Nutzenstiftung durch Immobilien Kostenverursachung durch Immobilien Bestimmung des Flächenbedarfs Flächenbedarf aufgrund übergeordneter Unternehmensziele Strategischer Bedarf an immobiliaren Ressourcen Technischer Flächenbedarf Planung des Flächenbestands Ableitung des Immobilienangebots aus übergeordneten und strategischen Unternehmenszielen Technische Flächenplanung (Facilities Planning) Programm zur Planung des Flächenbestands Organisation der Flächenplanung Fallstudie zur Planung des Flächenbestands Building Performance Controlling Begriffliche Grundlagen: Gebäudequalität und Building Performance Kreislauf des Building-Performance Controllings Instrumente zur Bewertung der Building-Performance Status quo des immobiliaren Ressourcenmanagements in der Unternehmenspraxis Literatur Institutionalisierung des Corporate Real Estate Managements Immobilien als Spielball in innerbetrieblichen Interessenkonflikten Zielbildung: Eigentümerfunktion versus Nutzerfunktion? Konzeption der Funktionen Empirische Situation Verteilung immobilienwirtschaftlicher Aufgaben Konzeption der Aufgabenteilung Empirische Situation Steuerungssystem I: Stakeholder Unternehmensleitung Konzeptionelle Grundlagen Empirische Situation

6 Inhalt xv 13.5 Steuerungssystem II: Unternehmensführung Immobilienmanagement Konzeptionelle Grundlagen Empirische Situation Steuerungssystem III: Immobilienmanagement Nutzer Konzeptionelle Grundlagen Empirische Situation Literatur Desinvestments und Perspektiven eines Real Estate Corporate Finance Desinvestments von Unternehmensimmobilien Eigentumsquoten der Unternehmen Ziele und Restriktionen der Vermarktung Teilentscheidungen in der Vermarktung Vermarktungsprozess Empirische Befunde zum Desinvestment von Unternehmensimmobilien Perspektiven eines Real Estate Corporate Finance Literatur Teil IV Leistungswirtschaftliches Immobilienmanagement 15 Immobilienentwicklung Projektentwicklung Prozess der Projektentwicklung Praxisbeispiel: Wirtschaftlichkeitsprüfung und Entscheidungsvorlage zur Immobilienprojektentwicklung Organisation der Projektentwicklung Besonderheiten von Flächenrecycling und Revitalisierung Begriffliche und politische Grundlagen des Flächenrecyclings Rechtliche Besonderheiten des Flächenrecyclings gegenüber der Projektentwicklung Bewältigung der Altlastenverantwortlichkeit Literatur Facility Management als organisatorisches Konzept Grundzüge des Facility Managements Konzentration auf Kernkompetenzen und Outsourcing des FM Gebäudeinformationssysteme Lebenszyklusorientierte Architektur und technische Planung Vorgehensweise bei der Einführung

7 xvi Inhalt 16.2 Vergleich von FM und CREM Literatur Immobilienbezogenes Kostenmanagement Grundzüge einer immobilienbezogenen Kostenrechnung Kosteneinflussgrößen Kostenarten und Kostenverursachung Kostenverursachung in der Leistungserstellung Instrumente zur Kostensenkung Life-cycle-costing Instandhaltungs- und Modernisierungscontrolling Benchmarking Prozess des Kostenmanagements Schritt 1 Vergangenheitsbezogene Erfassung der Kosten Schritt 2: Definition von Prämissen für die Kostenprognose Schritt 3: Detaillierte 10-Jahres Prognose der Kosten Schritt 4: Grobfortschreibung mittels 30-Jahres Prognose der Kosten Auswertung von immobilienwirtschaftlichen Kosteninformationen Literatur Immobilienmarketing und Vermietungsmanagement Immobilienmarketing Begriffliche Abgrenzung und Grundkonzepte des Immobilienmarketings Transaktionsorientiertes Marketing Customer Relationship Management: Der Mieter als Kunde Grundkonzept eines am Mieter orientierten CRM Empirische Situation Literatur Prozessmanagement Prozessmodell des Immobilienmanagements Prozessmanagement Empirische Situation Die Effizienz der Immobilienprozesse wird bei deutschen Unternehmen bislang vernachlässigt Bisherige Immobilien-Prozess-Optimierungen verfehlen wichtige Ziele Nachholbedarf ist in den Bereichen Portfoliomanagement und Projektentwicklung am größten

8 Inhalt xvii Potenzial von Immobilien-Prozess- Optimierungen ist nach wie vor sehr groß Literatur Immobilieninformationssystem Einführung in Immobilieninformationssysteme DV-gestützte Informationssysteme Grundzüge eines Immobilieninformationssystems Nutzen und Kosten von Immobilieninformationssystemen Das Beispiel SAP Real Estate Management Portfoliomanagement Management von Gewerbeimmobilien Management von unternehmenseigenen Immobilien (CREM) Facility Management Liegenschaftsverwaltung Wohnungseigentumsverwaltung Fallstudie zur Einführung eines Immobilieninformationssystems Ausgangssituation Prozess der SAP Real Estate Management Einführung Literatur Teil V Immobilienmanagement aus einer Hand 21 Lebenszyklusübergreifende Wertschöpfungspartnerschaften Public Private Partnership Grundkonzept und Kernelemente einer PPP Phasenkonzept einer PPP Modellvarianten in der Finanzierung von PPPs Risikoallokation und -management als kritischer Erfolgsfaktor Übertragbarkeit von PPP auf das Immobilienmanagement von Unternehmen Potenzieller Nutzen von Partnerschaftsmodellen im betrieblichen Immobilienmanagement Anforderungen an Partnerschaftsmodelle im Immobilienmanagement aus Sicht der Nutzer Literatur Sachverzeichnis