Heidelberg 2015/2016. Soziodemografie. Heidelberg auf einen Blick

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1 3,90 Euro [DE] Heidelberg 2015/2016 Gefragte Vorzeigestadt: Kultur, Wissenschaft, Freizeit Heidelberg weiß zu begeistern! Als Immobilienstandort bietet die malerische Stadt am Neckar beste Lebensbedingungen. Wohnraum ist hier deshalb besonders begehrt! Christopher Preis Leiter Immobilienvertrieb, Heidelberg Soziodemografie Heidelberg ist mit Einwohnern die fünftgrößte Stadt Baden-Württembergs. Seit 2000 gewann die Stadt im Durchschnitt 900 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Anstieg ist ausschließlich auf positive Wanderungssaldi zurückzuführen. Auch bis 2030 wird Heidelberg gemäß aktuellen Prognosen ca Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird bis 2030 ein Plus von rund Haushalten prognostiziert. Damit ist die Wohnungsnachfrage in Heidelberg auch langfristig gesichert. Der demografische Wandel ist aber nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern äußert sich auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Auch die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Heidelberger Wohnungsmarkt. Heidelberg auf einen Blick Lage innerhalb der Metropolregion Rhein- Neckar, Oberzentrum in Baden-Württemberg Langfristig gesicherte Wohnungsnachfrage durch stabile Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren sehr stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Heidelberg in Bezug auf die verfügbaren Einkommen teuer Kapitalanleger schätzen an Heidelberg die Wertstabilität und sehr gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 3,3 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 101,6 1

2 STADTMARKTBERICHT HEIDELBERG EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 108% 1,88 104% 1,84 Haushaltsstruktur Heidelberg = 100% 100% 96% 92% 1,80 1,76 1,72 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur BW Altersstruktur Heidelberg < % ,68 Altersstruktur BW < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Wirtschaft Die ehemalige kurpfälzische Residenzstadt, Medizinund Universitätsstadt Heidelberg gilt als eine der attraktivsten Städte Deutschlands und ist Oberzentrum in der Metropolregion Rhein-Neckar, die einer der zehn großen Wirtschaftsräume Deutschlands und eine der wichtigsten deutschen Verkehrsdrehscheiben ist. Die Stadt verfügt über eine gute überörtliche Verkehrsinfrastruktur, die vom ICE-Haltepunkt sowie den Bundesautobahnen 5, 6 und 656 gebildet wird. Als traditionsreiche Universitätsstadt hat sich Heidelberg in den vergangenen Jahrzehnten zu einem führenden Wissenschafts- und Forschungsstandort in Deutschland entwickelt (u. a. Forschung und Entwicklung im Bereich Medizin, Biochemie, Energie, Geowissenschaften, Maschinenbau). Namhafte internationale Unternehmen wie ABB Stotz- Kontakt, Heidelberger Druckmaschinen, HeidelbergCement, Henkel-Teroson, Lamy, Prominent Dosiertechnik, Rockwell Collins, SAP und SAS Institute sind in Heidelberg ansässig. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt Heidelberg spiegelt sich in der stetig steigenden Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten trotz der Krise am Arbeitsmarkt in 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit 2009 um 8,2 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch bei 6,3 % lag, ist sie seitdem bis auf 5,4 % in 2013 zurückgegangen. Die Quote liegt damit weiterhin unter dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Heidelberg arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rd Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 47,2% 0,3% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 12,6% 18,8% 21,1% In Heidelberg werden pro Jahr etwa 320 Wohnungen gebaut, davon drei Viertel in Mehrfamilienhäusern. Im Jahr 2012 stieg die Bautätigkeit deutlich an. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung sehr gut. 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN HEIDELBERG Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Heidelberg) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Heidelberg wird durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (8,4 je Einwohner) dokumentiert, die deutlich oberhalb von vergleichbaren Städten (5,7) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro Fertigstellungen je Einwohner Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung sehr gut. Die Mieten und Preise am Heidelberger Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren moderat gestiegen, in 2014 konnte die Dynamik des Preisanstiegs gegenüber den Vorjahren gehalten werden. Ausschlaggebend dafür sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in größeren Städten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohnerund Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 11,90 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 14,80 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 9,60 Euro/qm und erreichen im Maximum 13,70 Euro/qm. Die Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 45 % im Neubau bzw. 34 % im Bestand einen stärkeren Anstieg erfahren, als die anderen Wohnsegmente. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei über Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und reichen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die 3

4 STADTMARKTBERICHT HEIDELBERG Neubaupreise um 24 % angestiegen und damit deutlich schwächer als die Kaufpreise im Bestand mit 35 %. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Ebenso wie die Eigentums- und Mietwohnungen entwickelten sich auch die Haus- und Grundstückspreise seit 2000 positiv. Ihre Steigerungen lagen bei 10 bis 27 % bei Häusern bzw. 17 bis 43 % bei Grundstücken. Wohneigentum in Heidelberg zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort deutlich teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Heidelberg durchschnittlich das 9,5-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 6,2-fache ausreichte. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Heidelberg in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 1,8 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit ist eine weitgehende Wertbeständigkeit bei Heidelberger Wohnimmobilien zu unterstellen. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die sehr gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Heidelberger Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 140% 130% 140% 135% 130% 125% 2000 = 100% 120% 110% 2000 = 100% 120% 115% 110% 100% 105% 100% 90% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT HEIDELBERG IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 9,70 11,90 14, % +45 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,20 9,60 13, % +67 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +47 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +40 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +27 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +43 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +33 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +15 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN HEIDELBERG Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Heidelberg sind: Neuenheim, Altstadt, Weststadt, Handschuhsheim und in der Bahnstadt. 5

6 STADTMARKTBERICHT HEIDELBERG Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6

7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7

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