Die Haftung von Verwalter und Beirat

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Bernhard Schmidt
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1 Die Haftung von Verwalter und Beirat in der Wohnungseigentümergemeinschaft von Dr. Wolfgang Gottschalg 3. Auflage Die Haftung von Verwalter und Beirat Gottschalg schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG Thematische Gliederung: Wohnungseigentumsrecht Verlag C.H. Beck München 2009 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis XI XIII A. Einleitung B. Aufgabenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft I. Rechtstellung des Verwalters Organschaftlicher Bestellungsakt Verwaltervertrag a) Gesetzliche Aufgaben b) Übertragene Aufgaben c) Grenzen der Übertragung II. Bestellung und Rechtsstellung des Verwaltungsbeirats Fakultives Innenorgan Beiratsvertrag Doppelstellung des Verwaltungsbeirats a) Gesetzliche Aufgaben b) Übertragene Aufgaben c) Grenzen der Übertragung d) Ergebnis Erfüllungsanspruch der Wohnungseigentümer C. Verwalterhaftung I. Grundlagen der Haftung Vertragshaftung Deliktshaftung Haftung auf Grund unwirksamer/vermeintlicher Vollmacht II. Innenhaftung und Außenhaftung III. Allgemeine Haftungsvoraussetzungen Verschuldenshaftung Verschuldensmaßstab Schadenseintritt und Kausalität Gehilfenhaftung IV. Einzelfälle aus der obergerichtlichen Rechtsprechung.. 35 VII

3 VIII Inhalt 1. Fehler bei der Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung a) Versammlungsort b) Zeitpunkt der Versammlung c) Tagesordnung d) Einladung und Abstimmung e) Haftungsrisiken des Verwalters als Versammlungsleiter bei der Beschlussfeststellung Pflichtverletzungen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen a) Errichtungsmangel b) Spätere Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Wirtschafts- und Haushaltsführung der Eigentümergemeinschaft a) Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder b) Anforderung der Lasten- und Kostenbeiträge c) Begrenzter Vorrang von Beitragsansprüchen in der Zwangsversteigerung d) Mängel der Jahresabrechnung Pflichtwidrige Verweigerung oder Verzögerung der Zustimmung zu Veräußerung oder Vermietung a) Problemlage b) Einzelfragen und Beispielsfälle Pflichtverletzungen des Verwalters bei der Führung der Beschlusssammlung a) Problemlage b) Einzelheiten Verletzung von Verkehrssicherungspflichten a) Vorbemerkungen b) Gebäude- und Grundstückssicherung c) Sonderfall: Herabfallende Bauteile V. Durchführung von Eigentümerbeschlüssen vor erfolgreicher Beschlussanfechtung Nichtige Beschlüsse Beschlussanfechtung Durchführungspflicht VI. Verwalteraufgaben und Risiken bei der Prozessführung Der Verwalter als Zustellungsvertreter Eilmaßnahmen Vertretungsrecht bei Passivprozessen Gebührenwirksame Streitwertvereinbarung mit einem Rechtsanwalt VII. Entlastung des Verwalters

4 Inhalt 1. Rechtsnatur und Rechtswirkungen der Entlastung Anspruch des Verwalters auf Entlastung Entlastung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung VIII. Möglichkeiten der Risikovermeidung und Haftungsbegrenzung Protokollierung und Dokumentation der Geschäftsvorgänge Haftungsbeschränkende Vereinbarungen IX. Gerichtliche Geltendmachung von Ersatzansprüchen gegen den Verwalter Gerichtliche Zuständigkeit Klagebefugnis D. Haftung des Verwaltungsbeirats I. Grundlagen der Haftung Vertragshaftung a) Sorgfaltsmaßstab b) Verschulden c) Freistellungsanspruch d) Verjährung Haftung der Beiratsmitglieder wegen provozierter Kündigung des Verwalters Kündigung des Beiratsmitglieds zur Unzeit Haftung gemäß 179 BGB Haftung wegen angemaßter Eigengeschäftsführung Deliktshaftung II. Haftungsfälle in der Praxis III. Entlastung des Beirats IV. Möglichkeiten der Freizeichnung V. Gerichtliches Verfahren VI. Fazit E. Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft für den Verwalter und den Verwaltungsbeirat I. Haftung für den Verwalter Verwalter als Erfüllungsgehilfe Organhaftung II. Haftung für den Verwaltungsbeirat Duldungs- und Anscheinsvollmacht Haftung für Erfüllungsgehilfen Haftung für Verrichtungsgehilfen IX

5 Inhalt F. Versicherungsschutz in der Wohnungseigentümergemeinschaft I. Wohngebäudeversicherung II. Haftpflichtversicherung Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Gewässerschadenhaftpflichtversicherung Vermögensschadenhaftpflichtversicherung Vertrauensschadenversicherung III. Schutz der Wohnungseigentümer vor dem (untreuen) Verwalter IV. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Beiratsmitglieder G. Text-Anhang. Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) I. Teil Wohnungseigentum Abschnitt Begründung des Wohnungseigentums Abschnitt Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Abschnitt Verwaltung Abschnitt Wohnungserbbaurecht II. Teil Dauerwohnrecht III. Teil Verfahrensvorschriften IV. Teil Ergänzende Bestimmungen Sachregister

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