WAHL DER HOTELMARKE: ANFORDERUNGEN AN DIE ARCHITEKTUR & STRATEGIE

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1 1. Hotelplanungstag D-A-CH WAHL DER HOTELMARKE: ANFORDERUNGEN AN DIE ARCHITEKTUR & STRATEGIE Tina Froböse, MBA FCSI Managing Partner BBG-Consulting Salzburg, 24. Februar 2015

2 x HOTELPLANUNGEN: STATUS QUO 2

3 Hotelplanungen: Akteure und Vorgehensweise Schnittstellenprobleme Sachzwänge Idee Konzept Planung Realisierung Betrieb Projekt-Initiator Architekt Betreiber / Hotelmarke Architekt Betreiber / Hotelmarke Projektsteuerung Hotel-Marke / Betreiber Hotelmarke / Betreiber Drittverwendung? Finanzierung Fachplaner (Preopening) Exit Investoren 3

4 x VORAUSSETZUNGEN ERFOLGREICHER HOTELS 4

5 Betriebswirtschaftliche Abhängigkeiten und Wechselwirkungen eines Hotelbetriebs Konzept Produkt Re-Invest Finanzierung (Wettbewerbsfähigkeit) Marketing Vertrieb Cashflow Kapazität Leistungsfähigkeit Produktivität Funktionalität 5

6 Ein Hotel = Summe aus Zimmer, Verpflegung & Verwaltung. wirklich? VERWALTUNG ZIMMER VERPFLEGUNG 6

7 Vielmehr handelt es sich um ein komplexes Zusammenspiel verschiedenster, interner Produktionsstätten. VERWALTUNG HAUSTECHNIK LOGIS GÄRTNER FITNESS WELLNESS TAGUNG TENNIS / GOLF PARKING TRANSPORT HANDEL HAUSBRAUEREI KÜCHE KELLER RESTAURANT CAFÉ BAR BISTRO / SCHÄNKE FRÜHSTÜCK BANKETT GRILLHÜTTE ROOM SERVICE CATERING BIERGARTEN/TERRASSE Fixkostenanteil (inkl. Kapitaldienst): 70% - 75% Gewinnschwelle bei annehmbarem Investment ab ca. 60% Auslastung und marktkonformen Preisen ab Überschreiten der Gewinnschwelle: jeder Euro Mehrumsatz = 70-75% Reinertrag Welche Hebelwirkung kann bereits bei der Planung erreicht werden? 7

8 4 Hebelfaktoren der späteren Wirtschaftlichkeit werden bereits in der Planungsphase weitgehend fixiert (Schnittstellenprobleme). Ø ZIMMERPREIS Wettbewerbsfähigkeit AUSLASTUNGSQUOTE Lage, Produkt, Vertrieb 1. Rationelle Planung Baukosten zzgl. Voreröffnungs- & Anlaufkosten 2. Marktkonforme Planung bedarfsgerechte Infrastruktur Baukosten 3. Funktionale Planung Personalkosten GESTEHUNGSKOSTEN Kapitaldienst PERSONALKOSTEN Funktionalität, Effizienz GEWINN WIRTSCHAFTLICHKEIT VERLUST Um sogenannte Sachzwänge zu vermeiden, ist eine fachkundige Planung dem aktuellen Stand immer einen Schritt voraus. 8

9 x HOTELMARKEN, BETREIBER, VERTRÄGE 9

10 10

11 Kooperation Management Filialsystem Fremd- Marke Pacht Franchise Kombination mit Franchise Hybrid 11

12 In den Jahren 1950 bis 2000: Globale Expansion der Hotelketten. Multiplikation erprobter Betriebskonzepte; Reservierungssystem MARKE BETRIEB IMMOBILIE Seit ca. 20 Jahren: Schnellere Expansion durch Asset Light. Markenvielfalt, Marktanteile, Fachkräfte-Disposition, Handbücher Zusätzlich seit ca Jahren: Spaltung von Betrieb und Marke. White Label Operators ; Eigentümer-Betreiber; Franchise 12

13 Zunehmende Rebrandings legen eine fachkundige Planung von generischen und kettentauglichen Konzepten nahe. 13

14 Hotelmarken: Status Quo weltweit im Jahr 2014 Insgesamt über 245 Hotelgruppen > sog. Hard Brands (z.b. Sofitel, Andaz, 25hours) > 580 sog. Soft Brands (z.b. Leading Hotels, Romantik Hotels) Quelle: Tophotelprojects

15 Die Eigen- Marke als Alternative? 15

16 x FAZIT 16

17 Sind durch Planung die wesentlichen Hebelfaktoren der zukünftigen Wirtschaftlichkeit justiert, ist die Marke ein mögliches Add-On 1. Detaillierte Planung generisches Konzept (Feasibility Study) schlanke Arbeitsorganisation/Personalkosten Flächeneffizienz, insb. der Wirtschaftsbereiche Erfüllung Marken-Mindeststandards ( kettentauglich ) Investmentansatz (ggf. Owner-Operator?) Vertragsform / ggf. Kombination von Vertragsformen (Pacht Franchise Management) 2. Eingrenzen & Auswahl geeigneter Marken Sichtbarkeit / Bekanntheit (Gästewahrnehmung) Image-Potenzial Distributionspower Bonität Qualität Management Kosten-Nutzen Relation Eigentümer 17

18 Schnittstellenprobleme, Sachzwänge & Fehlentwicklungen minimieren durch vorausschauende, ganzheitliche Betrachtung Zielsetzung des Investments wirtschaftliche Prämissen Rahmenbedingungen Grundstück/Gebäude Konzeptansätze Positionierung im Markt Wirtschaftlichkeit Verdichtung Konzept & Wirtschaftlichkeit Personalstellenplan Vorgabe Architekt (Raumprogramm, Raumordnung) Ansprache potenzieller Betreiber & Marken Vertragsform Schnittstellenprobleme Sachzwänge Idee Konzept Planung Realisierung Betrieb Projekt-Initiator Architekt Betreiber / Hotelmarke Drittverwendbarkeit Finanzierung Investoren Architekt Betreiber / Hotelmarke Fachplaner Projektsteuerung Hotel-Marke / Betreiber (Preopening) Hotelmarke / Betreiber Exit 18

19 KONTAKT Karl-Heinz Kreuzig, FCSI Tina Froböse, MBA, FCSI - Managing Partner - - Managing Partner- Graf-Adolf-Platz 15 D Düsseldorf Telefon:

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