AXA Immoselect Monatsbericht März 2011

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1 AXA Immoselect Monatsbericht März Diese Information ist MiFID-konform und kann auch an Anleger weiter gegeben werden - 1. Verkauf der Immobilie Rosenheim, Münchener Straße 2 / Prinzregentenstraße 1 2. Neu- und Anschlussvermietungen Februar / März Bewertungsergebnisse März Aktueller Stand Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts) Sehr geehrte Damen und Herren, heute informieren wir Sie über den Objektverkauf Rosenheim, unsere Vermietungsleistung in den Monaten Februar / März 2011 sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertungen des AXA Immoselect im März Darüber hinaus erhalten Sie Informationen zu dem aktuellen Stand des Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes. 1. Verkauf der Immobilie Rosenheim, Münchener Straße 2 / Prinzregentenstraße 1 Im Februar 2011 wurde das Geschäftshaus Rosenheim, Münchener Straße 2 / Prinzregentenstraße 1, verkauft. Das Objekt war im Jahr 2004 erworben und erstmals am mit 13,76 Mio. Euro bewertet worden. Die Bewertung der Immobilie verblieb bis zu ihrem Verkauf auf fast unverändertem Niveau und lag zuletzt bei 13,73 Mio. Euro. Der erzielte Verkaufserlös von 13,75 Mio. Euro liegt Euro höher als die letzte Bewertung und lediglich Euro niedriger als bei der Erstbewertung, die damals die Erwerbsnebenkosten beinhaltete. Die Immobilie hat während ihrer Haltedauer einen stabilen Ertragsbeitrag geleistet und wurde aufgrund der sich bietenden Verkaufsgelegenheit und der Tatsache, dass der bestehende Mietvertrag mit dem Einzelmieter nur noch 4 Jahre läuft, veräußert. 2. Neu- und Anschlussvermietungen Februar / März 2011 Im Februar und März 2011 konnte unser Asset Management abermals - besonders im Logistikbereich - Vermietungserfolge erzielen. Rund m² Logistikflächen konnten in Italien (1 Mietvertrag) und rund m² in Spanien (2 Mietverträge) vermietet werden. Dazu kommen mehrere kleinere Einzelhandelsvermietungen mit rund 500 m².

2 Insgesamt hat die Vermietungsleistung bereits nach den ersten 11 Monaten des laufenden Geschäftsjahres mit rund m² das Ergebnis des gesamten vorherigen Geschäftsjahres ( m²) übertroffen. Wir freuen uns, dass es insbesondere in einem nach wie vor schwierigen Wirtschafts- und Immobilienmarktumfeld gelungen ist, innerhalb der letzten 23 Monate für mehr als 20 % der Gesamtflächen des AXA Immoselect Neu- oder Anschlussmieter zu finden. 3. Bewertungsergebnisse März 2011 Im Monat März 2011 wurden insgesamt 14 Immobilien bewertet. Bei sechs Immobilien liegt die letzte Bewertung 12 Monate zurück, weitere acht Immobilien wurden zuletzt vor sechs bis zehn Monaten bewertet und nun vorzeitig erneut bewertet. Die Verkehrswerte der Immobilien betragen nach den durchgeführten Bewertungen insgesamt 487,0 Mio. Euro. Die Werte lagen vorher bei rund 513,5 Mio. Euro. Die Bewertungsreduzierung liegt bei rund 26,5 Mio. Euro. Dies entspricht einer Anpassung bezogen auf das Gesamtimmobilienportfolio (rund 3,2 Mrd. Euro) von rund 0,8 %. Der Anteilspreis des AXA Immoselect ist am um 0,642 Euro auf 54,35 Euro gesunken. Die Verbuchung der vorgenannten Bewertungen hat im Wesentlichen zu der Anteilspreisreduzierung geführt. Die Bewertungen im Einzelnen: Niederlande, Den Haag, Burgemeester de Monchyplein 2011: Euro 2010: Euro Wertänderung: Euro = - 2,89 % Die Büroimmobilie war Anfang 2007 im Bau befindlich erworben worden und ging nach Baufertigstellung im Mai 2008 in das Sondervermögen über. Die innerstädtisch gelegene Immobilie verfügt über eine Nutzfläche von ca m². Die Büroflächen sind vollständig an insgesamt drei Mieter vermietet. Der Hauptmieter, ein niederländisches Forschungsinstitut, hat eine Mietfläche von ca m² bis Mai 2018 angemietet. Rund 150 m² Lagerflächen sind derzeit unvermietet. Die Bewertungsanpassung folgt der Immobilienmarktsituation in Den Haag. Dort sind die Mieten gefallen und der Leerstand am Standort ist gestiegen.

3 Deutschland, Hamburg, Am Sandtorkai, Humboldt-Haus (Beteiligung 100 %) 2011: Euro 2010: Euro Wertänderung: Euro = - 8,97 % Das Humboldt-Haus, ein im Jahr 1992 in ein Bürogebäude umgebautes ehemaliges Speicherhaus, ging im Juni 2007 in das Fondsvermögen über. Die Liegenschaft befindet sich in der Hamburger Hafencity. Es stehen knapp m² Büroflächen sowie rund 90 Stellplätze zur Verfügung. Zum Bewertungsstichtag standen ca m² Mietfläche leer, dies entspricht ca. 24 % der Gesamtmietflächen. Die Leestandsquote im Bereich der Hafencity liegt derzeit bei knapp 20 %, gleichzeitig ist eine noch anhaltende Neubautätigkeit und geringe Nachfrage nach Büroflächen zu verzeichnen. Die derzeitige Vermarktung der Mietflächen zeigt, dass die bisher kalkulierten Mieten im Objekt derzeit nicht zu erzielen sind. Mit einer kurzfristigen Verbesserung der Marktsituation kann nicht gerechnet werden. Aufgrund der Konkurrenzsituation ist für die erfolgreiche Vermietung der leer stehenden Flächen eine Vermarktungszeit von 12 Monaten unterstellt worden. Zusätzlich wurden Kosten für den Ausbau derzeit nicht genutzter Mietflächen kalkuliert. Deutschland, Düsseldorf, Wilhelm-Bötzkes-Straße / Uerdinger Straße (Beteiligung: 52,195 %) 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2010: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro Wertänderung: Euro = - 0,30 % Im März 2007 wurde die mehrheitliche Beteiligung an der Immobilien-Beteiligungsgesellschaft erworben. Die Büroimmobilie im Norden Düsseldorfs hat eine Gesamtmietfläche von ca m² und ist vollständig an ein Kreditinstitut vermietet. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis März Die Gutachter bestätigen im Wesentlichen den bisherigen Verkehrswert. Die marginale Wertkorrektur ergibt sich dadurch, dass sich die bewertungsrelevante Restnutzungsdauer des Objektes um ein Jahr reduziert hat und es minimale Korrekturen hinsichtlich der erzielbaren Marktmiete gab.

4 Spanien, El Prat de Llobregat, Mas Blau 2011: Euro 2010: Euro Wertänderung: Euro = - 9,87 % Über die Bewertung von drei spanischen Logistikimmobilien hatten wir sie bereits letzten Monat informiert. Mit Mas Blau folgt nun die vierte und damit letzte Immobilienbewertung dieses Teilportfolios mit insgesamt ca m². Die Immobilie Mas Blau liegt in unmittelbarer Nähe zum Flughafen von Barcelona und verfügt über insgesamt ca m² Mietfläche. Derzeit wird für eine Fläche von m² ein Mieter gesucht. Die Gutachter berücksichtigen die andauernde Auswirkung der Rezession in Spanien. Diese wirkt sich aufgrund des damit verbundenen Konsumrückgangs insbesondere auf die Nachfrage nach Logistikflächen und die erzielbare Marktmiete aus. Auch der angenommene Vermarktungszeitraum zur Vermietung der leer stehenden Flächen hat sich auf den Verkehrswert der Immobilie ausgewirkt. Schweden, Stora Bernstorp Retail Park Teil A Teil: B Teil: A Bauteil A 2011: SEK 2010: SEK Wertänderung: SEK = - 2,66 % entspricht rund: Euro Bauteil B, 2011: SEK 2010: SEK Wertänderung: SEK = - 3,97 % entspricht rund: Euro (Kurs : 1 Euro = 8,92764 SEK) Beide Objekte wurden im Dezember 2008 im Rahmen des Erwerbs zweier Immobilien-Beteiligungsgesellschaften übernommen. Das nordöstlich von Malmö gelegene Fachmarktzentrum verfügt über rund m² Mietfläche (Bauteil A AB ca m², Bauteil B AB: ca m²). Ankermieter sind u. a. ein internationaler Elektronikkonzern sowie eine internationale Lebensmittelkette, mit denen jeweils langfristige Mietverträge bestehen. Die Gutachter haben berücksichtigt, dass derzeit rund m² unvermietet sind. Für m² besteht eine Mietgarantie, die jedoch am ausläuft. Nach Ablauf der Mietgarantie wird für diese Leerstandsfläche eine Vermarktungsdauer von 9 Monaten, für die andere Teilfläche eine von 12 Monaten

5 angenommen. Dies führt zu einer temporären Minderung des Verkehrswertes. Darüber hinaus wurde die aktuelle Vermietungs- und Standortsituation bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt. Die bewerteten Immobilien sind Teil eines Einkaufsparks. Die Attraktivität des Parks soll durch Marketingmaßnahmen weiter verbessert werden (über Fernsehen, Radio, Internet, Beschilderung etc). Die anteiligen Kosten hiefür belaufen sich auf insgesamt ca. 2 Mio. SEK (rund Euro) und wurden bei der Wertermittlung ebenfalls berücksichtigt. Niederlande, Amsterdam, Johan Huizingalaan 2011: Euro 2010: Euro (Gutachten vom Mai 2010) 2009: Euro (Gutachten vom Mai 2009) Wertänderung: Euro = - 6,74 % Im Rahmen des jährlich stattfindenden Bewertungsturnus haben wir im Mai 2010 über die Verkehrswertentwicklung dieser Liegenschaft berichtet. Die Gutachter haben bei der aktuellen Verkehrswertfeststellung berücksichtigt, dass der Mietvertrag mit dem Mieter, der die gesamte Immobilie angemietet hat, am ausläuft. Der Mieter nutzt bereits heute nur noch ca. 50 % der Flächen selbst; den Rest hat er teilweise untervermietet. Bei der Untervermietung konnte lediglich eine deutlich reduzierte Miete erzielt werden, die die derzeitige Marktsituation in Amsterdam widerspiegelt. Im Rahmen der anstehenden Mietvertragsverhandlungen muss damit gerechnet werden, dass der derzeitige Hauptmieter nur einen Teil der bisherigen Flächen weiter anmieten wird und dies zu den dann aktuellen Marktkonditionen. Für die restlichen Flächen sind dann neue Mieter zu finden.

6 Polen, Warschau, Sienna, Europolis Sienna Center (Beteiligung: 49 %) 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2010: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom Juni 2010) 2009: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom Juni 2009) Wertänderung: Euro = - 6,31 % Im Rahmen des jährlich stattfindenden Bewertungsturnus haben wir im Juni 2010 über die Verkehrswertentwicklung dieser Liegenschaft berichtet. Die Gutachter haben in ihrem neuen Gutachten berücksichtigt, dass inzwischen zwei Hauptmieter die Immobilie nach Ablauf der Mietvertragsdauer verlassen haben und sich der Leerstand auf rund 60 % erhöht hat. Diese Flächen werden im Rahmen einer Neuvermietung revitalisiert, also an die Anforderungen von neuen Mietern angepasst. Dazu gehören Renovierungen und die Anpassung der Klimatisierung. Die bisher angenommene Miethöhe wurde von den Gutachtern weitestgehend bestätigt. Italien, Oleggio, Via Canapi 2011: Euro 2010: Euro (Gutachten vom Mai 2010) 2009: Euro (Gutachten vom Mai 2009) Wertänderung: Euro = - 24,12 % Im Rahmen des jährlich stattfindenden Bewertungsturnus haben wir im Mai 2010 über die Verkehrswertentwicklung dieser Liegenschaft berichtet. Die Gutachter haben bei der aktuellen Bewertung berücksichtigt, dass der ehemalige Einzelmieter seit Jahresanfang nur noch 50 % der ursprünglich angemieteten Flächen bei reduziertem Mietzins nutzt. Die restlichen Flächen konnten inzwischen neu vermietet werden. Dabei musste eine Reduzierung der Mieten gegenüber der bisherigen Miete hingenommen werden. Die Nutzung durch zwei Mieter bedingt Investitionen, da nun für zwei Mieteinheiten unabhängige Sozialräume geschaffen werden müssen. Die Bewertung berücksichtigt dies und stellt auf die bei der Mietvertragsverlängerung bzw. Neuvermietung erzielten Mieten ab.

7 Tschechien, Prag, Revnicka ulize, Oregon House (Beteiligung 100 %) 2011: Euro 2010: Euro (Gutachten vom Juli 2010) 2009: Euro (Gutachten vom Juli 2009) Wertänderung: Euro = + 0,08 % Im Rahmen des jährlich stattfindenden Bewertungsturnus haben wir im Juli 2010 über die Verkehrswertentwicklung dieser Liegenschaft berichtet. Die Gutachter haben mit ihrem aktuellen Gutachten den vor acht Monaten festgestellten Verkehrswert bestätigt. Niederlande, Dronten, Sydersee, Winkelcentrum Sydersee 2011: Euro 2010: Euro (Gutachten vom Juli 2010) 2009: Euro (Gutachten vom Juli 2009) Wertänderung: Euro = - 6,95% Im Rahmen des jährlich stattfindenden Bewertungsturnus haben wir im Juli 2010 über die Verkehrswertentwicklung dieser Liegenschaft berichtet. Die Gutachter haben bei ihrer aktuellen Verkehrswertermittlung berücksichtigt, dass einzelne Mieter die derzeit vereinbarte Miete nicht dauerhaft aufbringen können und teilweise bereits Mietrückstände bestehen. Ursache sind die teilweise zurückgegangenen Umsätze bei diesen Mietern. Auch Mietvertragsverhandlungen haben gezeigt, dass die derzeit gezahlten Mieten bei Neuvermietungen nicht durchsetzbar sind. Insofern erfolgt eine Anpassung des Bewertungsansatzes.

8 Die nachfolgenden drei österreichischen Liegenschaften sind Bestandteil des aus insgesamt elf Immobilien bestehenden Salzburg-Portfolios. Im Rahmen des jährlich stattfindenden Bewertungsturnus berichteten wir im September 2010 über die Verkehrswertentwicklung der Liegenschaften, die in unmittelbarer Nachbarschaft zueinander liegen: Österreich, Wals, Fachmarktstraße / Kinostraße, Airport Business Point (Beteiligung: 99,9%) 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2010: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom September 2010) 2009: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom September 2009) Wertänderung: Euro = - 12,80% Die Gutachter haben berücksichtigt, dass die Immobilie als Gastronomie- und Freizeitimmobilie besonders von der anhaltenden Wirtschaftskrise und der Novelle des Nichtraucherschutzgesetzes betroffen ist. Ein Wechsel des Betreibers der Diskothekenflächen führte zu einer Mietreduzierung, ein Teil der Gastronomiebetriebe beklagt Umsatzeinbußen, die zu Zahlungsschwierigkeiten geführt haben. Dies führt zu einer Reduzierung der für das Gutachten ansetzbaren Mieten. Österreich, Wals, Fachmarktstraße, Office Atrium West - Büro (Beteiligung: 99,9%) 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2010: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom September 2010) 2009: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom September 2009) Wertänderung: Euro = - 2,34 % Die Gutachter haben die festgestellten Entwicklungen hinsichtlich der erzielbaren Mieten im Quartier berücksichtigt. Ebenfalls wurde eingerechnet, dass mit Ablauf des Monats März rund 8 % der Flächen zur Neuvermietung anstehen.

9 Österreich, Wals, Fachmarktstraße, Office Atrium West - Gastro (Beteiligung: 99,9% ) 2011: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro 2010: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom September 2010) 2009: Euro AXA Immoselect-Anteil: Euro (Gutachten vom September 2009) Wertänderung: Euro = - 10,26 % Die Gutachter haben berücksichtigt, dass die Immobilie, die auf fast 85 % ihrer Flächen diverse Gastronomiebetriebe beherbergt, besonders von der anhaltenden Wirtschaftskrise und der Novelle des Nichtraucherschutzgesetzes betroffen ist. Ein Teil der Gastronomiebetriebe musste aufgrund von Umsatzeinbußen inzwischen aufgeben. Bei den Neuvermietungen hat sich gezeigt, dass die bisherigen Mieten derzeit nicht erzielbar sind. Insofern sind die Gutachter hier der Marktentwicklung gefolgt. 4. Aktueller Stand Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts) Am hat der Bundesrat in seiner Sitzung das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz gebilligt. Damit ist das parlamentarische Verfahren zu diesem Gesetz abgeschlossen. Es wird nun dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt, und anschließend im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Die wesentlichen Veränderungen stellen sich wie folgt dar: Die Mindesthaltedauer für Anteile an Offenen Immobilienfonds beträgt zwei Jahre. Für Altanleger gilt sie als erfüllt. Alle Anleger haben eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten. Nach einer entsprechenden Übergangsfrist gilt diese auch für Altanleger. Anleger haben jedoch das Recht, ohne Einhaltung der Mindesthaltedauer und der Kündigungsfrist bis zu Euro pro Halbjahr zurückzugeben. Die gesetzliche Höchstgrenze für die Fremdkapitalquote wird von derzeit 50 % auf zukünftig 30 % reduziert. Die Bewertung der Immobilie hat bei Fonds mit täglichem Anteilscheinrückgaberecht nicht mehr jährlich sondern quartalsweise zu erfolgen. Da das Gesetz eine Übergangsfrist für die Umstellung der Vertragsbedingungen bestehender Immobiliefonds vorsieht, werden die neuen Regelungen für die Anleger spätestens am 1. Januar 2013 gelten.

10 Für den Fall, dass ein Immobilienfonds die Vertragsbedingungen nicht ändern kann, weil dierückgabe der Anteile am 31.Dezember 2012 ausgesetzt ist, sieht das Gesetz vor, dass die Vertragsbedingungen spätestens sechs Monate nach Wiederaufnahme der Rücknahme umgestellt werden müssen. Unsere Vermietungsleistung und die detaillierten Informationen über die erfolgten Bewertungen zeigen Ihnen, dass wir mit voller Energie an einer Fortführung des Fonds arbeiten, um das bestmögliche Ergebnis für die Anleger zu erreichen. Unser Ziel ist nach wie vor eine nachhaltige Wiederöffnung des Fonds. Für Rückfragen stehen Ihnen Ihre Ansprechpartner in Sales und Client Service gerne zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen Ihr AXA Investment Managers Team

11 Rechtliche Hinweise: Die Angaben der AXA Investment Managers Deutschland GmbH in diesem Monatsbericht stellen weder Entscheidungshilfen für wirtschaftliche, rechtliche, steuerliche oder andere Beratungsfragen dar, noch dürfen allein aufgrund dieser Angaben Anlage- oder sonstige Entscheidungen gefällt werden. Mit diesem Dokument sollen lediglich Ihre eigenen Investmententscheidungen vereinfacht werden. Infolge vereinfachter Darstellungen vermag dieses Dokument nicht sämtliche Informationen darzustellen und könnte daher subjektiv sein. Die enthaltenen Meinungsaussagen geben unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung wieder, die sich jederzeit ohne Hinweis ändern kann. Ein Kauf von Investmentfondsanteilscheinen erfolgt ausschließlich auf Basis der jeweils gültigen Verkaufsprospekte und den darin enthaltenen Informationen. Es ist nicht gestattet, von dem Verkaufsprospekt abweichende Auskünfte oder Erklärungen abzugeben. Von solchen abweichenden Auskünften oder Erklärungen distanzieren wir uns inhaltlich hiermit ausdrücklich, insbesondere in Bezug auf abweichende Auskünfte und Erklärungen der von uns benannten Vertriebspartner und Informationsstellen und sonstigen Dritten. Die Verkaufsprospekte sowie Jahres- und Halbjahresberichte erhalten Sie kostenlos bei AXA Investment Managers Deutschland GmbH Bleichstraße Frankfurt/Main oder unseren Vertriebspartnern sowie unter Vor jeder Transaktion sollte eine ausführliche und an der Kundensituation ausgerichtete Beratung erfolgen. Im Rahmen dieser Beratung werden Sie auch über die Kosten und Gebühren, die mit dem Erwerb eines der hier aufgeführten Produkte verbunden sind, aufgeklärt. AXA Investment Managers Deutschland GmbH und/oder ihre Konzerngesellschaften können bei der Erbringung von Wertpapierdienstleistungen Zuwendungen (Provisionen, Gebühren oder sonstige Geldleistungen sowie alle geldwerten Vorteile) annehmen und / oder gewähren. Die im vorliegenden Monatsbericht enthaltenen Informationen stellen kein Vertragsangebot bzw. keine Anlageberatung oder - empfehlung durch AXA Investment Managers Deutschland GmbH dar. Sie geben lediglich eine zusammenfassende Darstellung der Produktmerkmale wieder. Diese Informationen können eine individuelle anleger- und anlagegerechte Beratung mithin nicht ersetzen. Sofern Sie eine Anlageberatung oder eine Aufklärung über die mit dem Erwerb von Anteilen an Investmentfonds verbundenen Risiken oder über die steuerliche Behandlung der Investmentfonds wünschen, bitten wir Sie, sich mit Ihrem Finanz- bzw. Steuerberater in Verbindung zu setzen. Die in diesem Monatsbericht enthaltenen Informationen, Daten, Zahlen, Aussagen, Analysen, Prognose- und Simulationsdarstellungen, Konzepte sowie sonstige Angaben beruhen auf unserem Sach- und Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Erstellung. Dennoch kann es zu unbeabsichtigten fehlerhaften Darstellungen kommen. Auch können die genannten Angaben jederzeit ohne Hinweis geändert werden. Eine Haftung oder Garantie für die Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Angaben wird nicht übernommen. Insbesondere besteht keine Pflicht, nicht mehr aktuelle Angaben zu entfernen oder als solche zu kennzeichnen. An Vermittler, z.b. Kreditinstitute bzw. Berater werden gewöhnlich von der eingeschalteten Vertriebsgesellschaft wiederkehrend Zuwendungen gewährt. Diese Zuwendungen werden zur Vertriebs- und Marketingunterstützung verwendet. Sollten Sie nähere Informationen wünschen, welches Provisionsmodell bei Ihrem konkreten Fall Anwendung findet, wird Ihnen Ihr Vermittler bzw. Berater auf Nachfrage gern Auskunft erteilen.