Der Grundstücksmarkt in Hamburg 2005

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1 Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg Freie und Hansestadt Hamburg

2 Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Sachsenkamp 4 Postfach Hamburg 23 Hamburg poststelle@gv.hamburg.de Der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 26 Verwendung und Weiterverbreitung der in diesem Grundstücksmarktbericht enthaltenen Daten unter Angabe der Quelle gestattet. Gestaltung und Druck Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung ISBN Preis: Hier finden Sie uns 39, Euro zuzüglich Versandkosten Kundenzentrum Sachsenfeld Hamburg Öffnungszeiten: Montag, Mittwoch und Freitag Uhr Dienstag und Donnerstag Uhr Telefon: Telefax: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft: Gebühr:,24 / Min. + 2 / Auskunft Montag Donnerstag Uhr und Uhr Freitag Uhr und Uhr Besuche nur nach Terminvereinbarung unter o. g. Telefonnummer. Auskünfte im Rahmen von Besuchen sind ebenfalls gebührenpflichtig. Telefon: Telefax: gutachterausschuss@gv.hamburg.de Internet: Die Anschriften der Gutachterausschüsse in den an Hamburg angrenzenden Landkreisen sind auf der hinteren Umschlag-Innenseite aufgeführt. Öffentliche Verkehrsmittel: S-Bahn S3 / S3, Haltestelle Hammerbrook (Ausgang Sachsenstraße / Süderstraße); HVV-Bus 2, Hammerbrook / City Süd

3 Inhaltsverzeichnis Der Grundstücksmarkt im Überblick. Vertragszahlen.2 Flächenumsatz.3 Geldumsatz.4 Preisentwicklung 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke 2. Übersicht 2.. Vertragszahlen 2..2 Flächenumsatz 2..3 Geldumsatz 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 2.2. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Gesamtkaufpreise Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Indexreihen 2.3 Mehrfamilienhäuser 2.3. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Ertragsfaktoren Indexreihe 2.4 Büro- und Geschäftshäuser 2.4. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Preise pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche Ertragsfaktoren 2.5 r- und Produktionsgebäude 2.5. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Preise pro Quadratmeter Nutzfläche 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 3. Vertragszahlen 3.2 Geldumsatz 3.3 Gesamtkaufpreise 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche 3.5 Indexreihe 4 Der Baulandmarkt 4. Übersicht 4.. Vertragszahlen 4..2 Flächenumsatz 4..3 Geldumsatz 4.2 Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau 4.2. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Gesamtkaufpreise Quadratmeterpreise Indexreihen 4.3 Bauplätze für den Geschosswohnungsbau 4.3. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise 4.4 Bauplätze für Büro- und Geschäftshäuser 4.4. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihen 4.5 Bauplätze für Gewerbebauten 4.5. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihe 4.6 Erbbaurechte 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt 5. Vertragszahlen 5.2 Flächenumsatz 5.3 Geldumsatz 5.4 Quadratmeterpreise 5.5 Ortsüblicher Pachtzins im Obst- und Gemüseanbau 6 Zwangsversteigerungen 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten 7. Einfamilienhäuser 7.2 Mehrfamilienhäuser 7.3 Büro- und Geschäftshäuser 7.4 r- und Produktionsgebäude 7.5 Eigentumswohnungen 7.6 Einfamilienhausbauplätze 7.7 Geschosswohnungsbauplätze 7.8 Büro- und Geschäftshausbauplätze 7.9 Gewerbebauplätze 7. Erbbaurechte 7. Landwirtschaftlichen Flächen Abkürzungsverzeichnis Glossar Anlage: Karte der Stadtteile Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

4 Der Grundstücksmarkt im Überblick. der Grundstücks-Kaufverträge Jahr Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke landwirtsch. Flächen sonstige Flächen SUMME der Kaufverträge des Jahres 25 Eigentumswohnungen 4. bebaute Grundstücke 2. unbebaute Grundstücke. landwirtschaftliche Flächen 8. sonstige Flächen Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

5 .2 Flächenumsatz Jahr bebaute Grundstücke [ m²] unbebaute Grundstücke [ m²] landwirtsch. Flächen [ m²] sonstige Flächen [ m²] SUMME (ohne Eigentumswohnungen) [ m²] Flächenumsatz des Jahres 25 in m² bebaute Grundstücke 8. unbebaute Grundstücke landwirtschaftliche Flächen 5. sonstige Flächen Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

6 .3 Geldumsatz Jahr Eigentumswohnungen [Millionen Euro] bebaute Grundstücke [Millionen Euro] unbebaute Grundstücke [Millionen Euro] landwirtsch. Flächen [Millionen Euro] sonstige Flächen [Millionen Euro] SUMME [Millionen Euro] ,2, ,5, ,4, ,, ,4, ,9 2, ,, ,2 2, ,6 3, ,9 4, ,8 3, Geldumsatz des Jahres 25 in Millionen Euro Eigentumswohnungen 6. bebaute Grundstücke 5. unbebaute Grundstücke Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

7 .4 Preisentwicklung Die Preise von bebauten Grundstücken bewegten sich im Jahr 25 uneinheitlich. Der Durchschnittspreis von Ein- und Zweifamilienhäusern lag im Jahr 25 rund 2 % niedriger als 24. Neubauten von freistehenden Einfamilienhäusern in mittlerer kosteten im Jahr 25 einschließlich Grundstück rund 2.6 /m² Wohnfläche, 2 % mehr als im Vorjahr. Insgesamt zeigt der Preisindex für E inund Zweifamilienhäuser mit -,5 % nahezu einen Preisstillstand. Im Jahr 24 hat das Statistische Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein die Ermittlung eines eigenen Baukostenindexes für Hamburg eingestellt. Der Baukostenindex für das gesamte Bundesgebiet weist eine Steigerung von,7 % aus. Bei Eigentumswohnungen sind keine Preisänderungen zu verzeichnen. Die Neubau-Eigentumswohnungen kosteten in mittleren n rund 2.5 /m² Wohnfläche. Damit kosten sie pro Quadratmeter Wohnfläche rund 4 % weniger als freistehende Einfamilienhäuser (2.6 /m²) und rund 9 % mehr als neue Reihen häuser (2. /m²). Die Preise von Mehrfamilienhäusern sind im Jahr 25 leicht gestiegen. Sie kosteten im Schnitt.87 pro m² Wohnfläche, 3 % mehr als im Vorjahr. Die Rendite der verkauften Mehrfamilienhäuser (hier: Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis) blieb dabei unverändert. Im Mittel wurde fast wie im Vorjahr das 3,8-fache der Jahresnettokaltmiete bezahlt. Bei Büro- und Geschäftshäusern stiegen die Preise bei leicht gestiegenen Renditen. Der Baulandmarkt ist von uneinheitlichen Preisentwicklungen gekennzeichnet. Bei den Preisen von Bauplätzen ergaben sich folgende durchschnitt liche Veränderungen: Einfamilienhausbauplätze in mittlerer : % (23 Fälle) Geschosswohnungsbauplätze: +7 %(54 Fälle) Diese Durchschnittswerte müssen allerdings lageabhängig differenziert betrachtet werden. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

8 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke 2. Übersicht Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

9 Umsätze von bebauten Grundstücken Vertragszahlen 25 (24 ± Prozent) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± Prozent) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± Prozent) Gesamt 4.69 ( %) 4.26,6 (3.364, %) 3.33, (2.554,9 + 3 %) Ein- und Zweifamilienhäuser siehe Kapitel ( %) 2.697,3 (.847, %).4,5 (97, %) Mehrfamilienhäuser siehe Kapitel ( %) 483,6 (424,7 + 4 %) 468, (44,7 + 6 %) sonstige Wohngebäude 5 (2-58 %) 2,9 (5,3-8 %),6 (5, - 88 %) Büro- und Geschäftshäuser siehe Kapitel ( %) 598,6 (67,7 - %).524, (.27, %) r- und Produktionsgebäude siehe Kapitel (7 + 4 %) 765,4 (327, + 34 %) 7,3 (76, %) sonstige Gebäude 23 (4-43 %) 72,8 (78,4 7 %) 26,6 (24, + %) Vertragszahlen von bebauten Grundstücken 25 Flächenumsatz [ m²] von bebauten Grundstücken 25 Geldumsatz [Mio. Euro] von bebauten Grundstücken Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser sonstige Wohngebäude Büro- und Geschäftshäuser r- und Produktionsgebäude sonstige Gebäude Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

10 2.2 Ein- und Zweifamilienhäuser 2.2. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

11 Umsätze von Ein- und Zweifamilienhäusern Vertragszahlen 25 (24 ± Prozent) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± Prozent) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± Prozent) Gesamt 4.2 ( %) 2.697,3 (.847, %).4,5 (97, %) Mittelreihenhäuser.39 ( %) 25,4 (73, %) 2,3 (38, + 46 %) Endreihenhäuser 54 ( %) 6,3 (32,7 + 2 %),5 (83, %) halbe Doppelhäuser 698 ( %) 747,6 (39, %) 79,2 (58,5 + 3 %) freistehende Einfamilienhäuser.34 ( %).38,7 (889, + 7 %) 37,7 (33,3 + 3 %) sonstige Einfamilienhäuser 39 ( %) 4,2 (,7 + 2 %) 2,4 (24,3-6 %) Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung 63 (63 ± %) 65,7 (58,8 + 2 %) 34,2 (2, %) Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser 29 ( %) 23,8 (4,7 + 8 %) 53,8 (44,3 + 2 %) Villen 36 ( %) 64,4 (25,8 + 5 %) 65, (33, %) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 9

12 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle bis 4 5 bis 9 bis 9 2 bis 29 3 bis 49 5 bis 99 und mehr Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

13 2.2.4 Gesamtkaufpreise Ein- und Zweifamilienhäuser Gesamtkaufpreise Kaufpreise in Euro Veränderung Ein- und Zweifamilienhäuser % Mittelreihenhäuser % Endreihenhäuser % Doppelhaushälften % freistehende Einfamilienhäuser % sonstige Einfamilienhäuser % Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen % Zweifamilienhäuser ganze Doppelhäuser % Villen % Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

14 Stadtteilübersicht Mittlere Gesamtkaufpreise 25 von Ein- und Zweifamilienhäusern Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittlere Gesamtkaufpreise in Euro keine Kauffälle bis 22. (bis 7 % des Hamburg-Mittels) über 22. bis 242. ( 7 % 8 %) über 242. bis 273. ( 8 % 9 %) über 273. bis 333. ( 9 % %) über 333. bis 455. ( % 5 %) über 455. bis 66. (5 % 2 %) über 66. bis 7. (über 2 %) Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor 2 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

15 2.2.5 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Freistehende Einfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 25 Baujahre Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte bis bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der klassen siehe Glossar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

16 Mittelreihenhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 25 Baujahre Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte bis bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der klassen siehe Glossar 4 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

17 Eine Untersuchung der Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Eine Untersuchung der Verkäufe von Mittel- und Endreihenhäusern der Jahre 995 bis 2 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Alter : Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Alter : Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Ausstattung: Je höher der Feuerversicherungswert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Ausstattung: Je höher der Feuerversicherungswert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. qualität: Je besser die, desto höher ist der Quadratmeterpreis. qualität: Je besser die, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Größe: Je größer die Wohnfläche, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Größe: Je größer die Wohnfläche, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Das EXPERTENINFO im Kapitel 7 mit der angegebenen Formel gilt, wie eine weitere Untersuchung gezeigt hat, auch für halbe Doppelhäuser und Zwei- oder Dreifamilienhäuser. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

18 2.2.6 Indexreihen Preisindex von 2 freistehenden Einfamilienhäusern (Anfang 992 = ) Preisindex von Reihenhäusern (Anfang 992 = ) Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

19 2.3 Mehrfamilienhäuser 2.3. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

20 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle 2 3 bis 4 5 bis 6 7 bis 9 bis 9 2 und mehr Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor 8 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

21 2.3.4 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche Vertragsjahr Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle n mit Sozialbindung ohne Teilungsabsicht mit Teilungsabsicht alle Zur Definition der klassen siehe Glossar Eine Untersuchung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Mietniveau: Je höher die Miete relativ zum Mietenspiegel, desto höher ist der Quadratmeterpreis. qualität: Je besser die, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Bebauungsdichte: Je höher die Geschossflächenzahl, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Die folgende Tabelle ist unter folgenden Annahmen erstellt: RW92 [ DM / m² ] bis 99 Kaufpreis / Wohnfläche 25 [ Euro / m² ] 92 bis bis 952 NKM/MSP =, GFZ =,5 Stadtteilfaktor =, 953 bis bis bis bis 989 ab Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 9

22 Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 25 Baujahre Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte bis bis bis bis bis bis bis bis 999 ab Zur Definition der klassen siehe Glossar 2 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

23 2.3.5 Ertragsfaktoren Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete Vertragsjahr Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte alle n mit Sozialbindung 2,6 4,9 3, ohne Teilungsabsicht mit Teilungsabsicht 5, 4,9,7 2,7 23,9 4,2 4 8,4 8,8 2,7 6 7,7 24,5 2,7 38 2, 5,5 4, 3 7,2 7,6 4,4 28 2,7 37,4 7, , 37,4 3,3 4,7 23,9 3,9 alle 5, 23,9,6 6 8,4 8,8 2,6 7 7,7 24,5 2,9 43 7,2 7,6 4,3 3,7 37,4 7,6 22 5, 37,4 3,8 29 Zur Definition der klassen siehe Glossar Eine Untersuchung der Mehrfamilienhausverkäufe der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis /Jahresnettokaltmiete (Ertragsfaktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: qualität : Je besser die, desto größer ist der Ertragsfaktor. Verhältnis der tatsächlichen Mieten zum Mietenspiegelmittelwert: Je höher die Mieten, desto kleiner ist der Ertragsfaktor. Bebauungsdichte: Je höher die Geschossflächenzahl, desto geringer der Ertragsfaktor. Die folgende Tabelle ist unter folgenden Annahmen erstellt: NKM/MSP =, GFZ =,5 Stadtteilfaktor =, RW92 ( ) [ DM / m² ] Ertragsfaktor (EF) 25 Baujahre bis 939 Baujahre ab ,5 3, 6 3,5 4, 8 4,4 5,. 5,4 6,.2 6,4 7,.4 7,3 8,.6 8,3 9,2 () RW92 = Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 =, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 2

24 Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete 25 Baujahre Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte bis 99 8,5 23,9 2,3 8 9,9 3,,6 4 6,8 24,5 3,2,5 7,3 4,8 5,7 37,4 8,5 92 bis bis bis 959,,2, 3 2 9,9 5,9 3, 3,6 6,4 4, bis 969, 3,4 2,4 5 7,2 7,3 3, bis 979 7,7 5,5 2, bis 989 ab 99 ab 2 Zur Definition der klassen siehe Glossar 22 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

25 2.3.6 Indexreihen Preisindex von Mehrfamilienhäusern Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 23

26 2.4 Büro- und Geschäftshäuser Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

27 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle bis 6 7 bis 9 und mehr Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 25

28 2.4.4 Preise pro Quadratmeter Wohn- / Nutzfläche Büro- und Geschäftshäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohn- /Nutzfläche 25 INNENSTADT GESAMT Büro- und Geschäftshäuser insgesamt Geschäftshäuser und Läden Bürohäuser gemischte Büro- und Geschäftshäuser gemischte Wohn-, Büround Geschäftshäuser Hotels, Gaststätten und andere Beherbergungen Unter INNENSTADT sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt und -Neustadt zusammengefasst 26 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

29 2.4.5 Ertragsfaktoren Büro- und Geschäftshäuser Ertragsfaktoren Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 25 INNENSTADT GESAMT Büro- und Geschäftshäuser insgesamt,6 28,9 6,9 8 4,2 28,9 2,4 75 Geschäftshäuser und Läden Bürohäuser,6 7,5 4, 4 9,3 7,8 3,3 9 gemischte Büro- und Geschäftshäuser 8,9 6,7,8 5 gemischte Wohn-, Büround Geschäftshäuser 2,3 28,9 9,7 4 4,2 28,9 2,5 56 Hotels, Gaststätten und andere Beherbergungen 4,6 3,5, 4 Unter INNENSTADT sind hier die Stadtteile Hamburg-Altstadt und -Neustadt zusammengefasst Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 27

30 2.5 r- und Produktionsgebäude 2.5. Vertragszahlen 89 Dieser Abschnitt befasst sich mit Gewerbegrundstücken, die nicht hauptsächlich als Büro oder Laden genutzt werden, sondern überwiegend mit Industrie- und rbauten sowie Werkstät ten und ähnlichen Gebäuden bebaut sind Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

31 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von r- und Produktionsgebäuden Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle und mehr Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 29

32 2.5.4 Preise pro Quadratmeter Nutzfläche Eine Untersuchung der Verkäufe von mit r- und Produktionsgebäuden bebauten Grundstücken aus den Jahren hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Nutzfläche (Gebäudefaktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Nutzfläche, desto höher ist der Gebäudefaktor. Vertragsdatum: Je jünger der Verkauf, desto höher ist der Gebäudefaktor. Darüber hinaus müssen noch je nach Vertragsjahr Zuoder Abschläge vorgenommen werden. Größe: Je größer das Objekt, desto geringer ist der Gebäudefaktor. Alter: Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Gebäudefaktor. Für ein durchschnittliches Objekt (Alter 8 Jahre, Größe 2. 8 m² Nutzfläche, Bodenwert 25 / m² Nutzfläche) ergaben sich folgende Werte: Jahr Kaufpreis pro m² Nutzfläche [Euro/m²] Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

33 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 3. Vertragszahlen. Der Grundstücksmarkt für Eigentumswohnungen ist, gemessen an der der Verkäufe, dominant. Mehr als jeder zweite Grundstückskaufvertrag dokumentiert den Verkauf einer Eigentumswohnung Geldumsatz in Millionen Euro.5 Die angegebenen Zahlen sind vorläufige Werte. Sie wurden aus den ausgewerteten Verträgen auf die Gesamtzahl hochgerechnet Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 3

34 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle und mehr Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor 32 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

35 3.3 Gesamtkaufpreise Die folgenden Zahlen geben die e der in den jeweiligen Jahren verkauften Eigentumswohnungen an, soweit sie bisher ausgewertet wurden. Jahr Gesamtkaufpreis [Euro] Baujahr Wohnfläche [m²] Quadratmeterpreis [Euro] Größe der Stichprobe Preise für Standardwohnungen Jahr Altbau Neubau Altbau: Baujahr 9,. Obergeschoss, ohne Fahrstuhl und Einbauküche, 8 m² Wohnfläche, Stadtteilfaktor,, RW92 = 5 DM / m² Neubau: Erstbezug,. Obergeschoss, mit Fahrstuhl und Einbauküche, 8 m² Wohnfläche, Stadtteilfaktor,, RW92 = 5 DM / m² Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 33

36 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche Eigentumswohnungen Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 25 Baujahre Schlechte Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte bis bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der klassen siehe Glossar 34 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

37 Stadtteilübersicht Mittlere Kaufpreise pro m² Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittlere Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche in Euro/m² keine Kauffälle bis.329 (bis 7 % des Hamburg-Mittels) über.329 bis.58 ( 7 % 8 %) über.58 bis.78 ( 8 % 9 %) über.78 bis 2.88 ( 9 % %) über 2.88 bis ( % 3 %) über bis (3 % 5 %) über (über 5 %) Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 35

38 4.6 Indexreihe Preisindex von Eigentumswohnungen (Mitte 99 = ) 36 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

39 4 Der Baulandmarkt 4. Übersicht 4.. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 37

40 Umsätze von unbebauten Bauflächen 25 Vertragszahlen 25 (24 ± %) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± %) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± %) Gesamt ( %) 2.322, (2.37,3 + 9 %) 642,2 (479,4+ 34 %) Bauerwartungsland 5 ( - 5 %) 67, (234, - 7 %) 7,6 (9,8 + 8 %) Rohbauland 2 (5-6 %) 3,7 (7,4-73%) 8,2 (8,5-4 %) unselbstständiges Bauland 46 (7-4 %) 276,2 (43,4-33 %) 55,5 (84, %) selbstständiges Bauland 945 ( %).65,2 (.2, + 4 %) 375,5 (293,5+ 28 %) mit Erbbaurechten belastete Grundstücke siehe Kapitel (9 + 55%) 775,6 (85, %) 85, (33,8 + 5%) Erbbaurechte ohne Bausubstanz (Begründung, Verkauf, Verlängerungen ) siehe Kapitel ( - 4 %) 7,3 (66,3-96 %),4 (48,9-99 %) Umsätze von selbstständigen Baugrundstücken 25 Vertragszahlen 25 (24 ± %) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± %) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± %) Gesamt 945 (7+ 35 %).65,2 (.2, + 4 %) 375,5 (293, %) individueller Wohnungsbau siehe Kapitel ( %) 49, (32, + 53 %) 23,7 (8, %) Geschosswohnungsbau siehe Kapitel ( %) 229,7 (58, %) 96,6 (77, %) sonstige Wohnungsnutzung 2 (8-75 %) 2,3 (8,4-73 %),3 (2, - 86 %) Büro- und Geschäftshausgrundstücke siehe Kapitel (55-22%) 22,8 (32,2-29%) 23, (96, %) Gewerbeflächen siehe Kapitel ( %) 9,5 (2,4-5 %) 23,4 (28,2-7 %) sonstige Baugrundstücke 2 ( + 2 %) 28,6 (9, %) 8,5 (7,7 + %) 38 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

41 4.2 Bauplätze für den. individuellen Wohnungsbau 4.2. Vertragszahlen Bei den Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus handelt es sich um selbstständig bebaubare Eigenheimgrundstücke, die typischerweise vom Eigentümer selbst genutzt werden mit Betonung der Gartennutzung und der Abgrenzung vom Nachbarn. Die Bebauung ist üblicherweise ein-, seltener auch zweigeschossig Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 39

42 Jahresumsätze von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 25 individueller Wohnungsbau Vertragszahlen 25 (24 ± %) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± %) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± %) Gesamt 775 ( %) 49, (32, + 53%) 23,7 (8, %) Reihenhäuser 67 ( %) 2,8 (,5 + 9 %) 5, (2, %) Doppelhaushälften 26 ( %) 82,4 (52, %) 9,7 (4, %) freistehende Einfamilienhäuser 387 ( %) 287,2 (78,8 + 6 %) 73, (44, + 66%) Ein- / Zweifamilienhäuser mit mehr als einer Wohnung 5 ( %) 92,3 (65,7 + 4 %) 23,2 (6, + 44 %) Landvillen (), (,), (,) Stadtvillen (),5 (,7-29 %),3 (,3) Wohnhäuser mit teilgewerblicher Nutzung ( ± %),5 (,7-29 %), (,2 -,5 %) sonstige und nicht näher spezifizierte Wohnhäuser 8 (4-43 %) 6,4 (, - 36 %),3 (2, - 38 %) 4 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

43 Stadtteilübersicht Verteilung der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhausbauplätzen Uhlenh. siehe Vergrößerung keine Kauffälle 2 3 bis 4 5 bis 6 7 bis 9 bis 9 2 und mehr Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 4

44 4.2.4 Gesamtkaufpreise Es handelt sich in dieser Gesamtübersicht um selbstständig bebaubare Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Doppelhäusern, freistehenden Ein- und Zweifamilienhäu sern, Landvillen, Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher Nutzung bebaut werden sollen. Die Kauf preise enthalten nur zum Teil Anliegerbeiträge. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse wurden, im Gegensatz zur Umsatzstatistik, ausgeschlossen. Alle Vertragsparteien wurden berücksichtigt. Bauweise Verkäufer Privat FHH alle Reihenhaus Größe m² m² m² 45 Halbes Doppelhaus Größe m² m² m² 86 Freistehendes Einfamilienhaus Größe m² m² m² 365 Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Größe m² m² Sonstige Bauweisen Größe m² m² 5 = mittlerer Preis in Euro pro Bauplatz Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern = der Fälle 42 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

45 Gesamtkaufpreise in Euro von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 25 Bauweise Schlechte Mäßige qualität Mittlere Gute Bevorzugte alle n Reihenhaus Größe m² m² m² m² m² m² 45 Halbes Doppelhaus Größe m² m² m² m² m² m² 86 Freistehendes Einfamilienhaus Größe m² m² m² m² m² m² 365 Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Größe m² m² m² m² m² m² Sonstige Bauweisen Größe m² m² m² 5 Alle Bauweisen Größe m² m² m² m² m² m² 72 = mittlerer Gesamtkaufpreis in Euro Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern = der Fälle Zur Definition der klassen siehe Glossar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 43

46 4.2.5 Quadratmeterpreise Es handelt sich in dieser Gesamtübersicht um Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Doppel haushälften, Doppelhäusern, freistehenden Einund Zweifamilienhäusern, Landvillen, Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher Nutzung und sonstigen, nicht näher spezifizierten individuellen Wohnhäusern bebaut werden sollen. Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 25 Bauweise Verkäufer Privat FHH alle Reihenhaus Halbes Doppelhaus Freistehendes Einfamilienhaus Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Sonstige Bauweisen Alle Bauweisen Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche = der Fälle 44 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

47 Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 25 Bauweise Schlechte Mäßige qualität Mittlere Gute Bevorzugte alle n Reihenhaus Halbes Doppelhaus Freistehendes Einfamilienhaus Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Sonstige Bauweisen Alle Bauweisen Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche = der Fälle = keine näheren Angaben, da nur 2 Kauffälle Zur Definition der klassen siehe Glossar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 45

48 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Grundstücksfläche zum.. 2 Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 44 (bis 5 % des Hamburg-Mittels) über 44 bis 22 ( 5 % 7 %) über 22 bis 26 ( 7 % 9 %) über 26 bis 37 ( 9 % %) über 37 bis 433 ( % 5 %) über 433 bis 578 (5 % 2 %) über 578 (über 2 %) Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor 46 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

49 5.2.6 Indexreihen Datum qualität Baulandindex ( = ) für Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbauplätze ohne Reihenhausgrundstücke) Jahresende Ländliche Schlechte/ Mäßige Mittlere Gute Bevorzugte ,6 22,4 2, 86, 267, ,2 29, 22, 82,3 238, ,6 26,3 23,8 89, 254, , 2, 27, 99,6 297, ,6 236,5 26,9 29,9 297, ,6 247,8 229,4 227,8 288,5 2 27,4 253,9 228,4 236,9 34, , 25,7 225,7 222,5 345, ,6 264,7 224,6 2,2 334, ,9 28,2 22,5 2,5 36, ,8 273,3 28, 2,3 325,7 Stichtag ist der des jeweiligen Jahres (25 = Jahresmittel) Preisindex von Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerer (Anfang 986 = ) , 22, 23,8 27, 26,9 229,4 228,4 225,7 224,6 22,5 28, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 47

50 4.3 Bauplätze für den Geschosswohnungsbau 4.3. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

51 Umsätze von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 25 Vertragszahlen 25 (24 ± %) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± %) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± %) Gesamt 83 ( %) 229,7 (58, %) 96,6 (77, %) Aufteilung nach gewerblichen Nutzungsanteilen mit teilgewerblicher Nutzung 9 (9 - %) 5,3 (3, + 7 %) 8,7 (9,8 - %) ohne teilgewerbliche Nutzung 74 (67 + %) 24,5 (45, %) 87,9 (68, + 29 %) Aufteilung nach Art der Wohnnutzung Eigentumswohnungsbau 44 ( %) 89, (45, %) 43,5 (28, %) freifinanzierter Mietwohnungsbau 33 (4-2 %) 6,4 (97,9 + 9 %) 46,4 (45,4 + 2 %) öffentlich geförderter Mietwohnungsbau alle Verkäufe 6 (8-25 %) 24,3 (4, %) 6,7 (3, %) (öffentlich geförderter Mietwohnungsbau nur FHH-Verkäufe) (3-67%) 6,5 (3, %),5 (,2-58 %) Quadratmeterpreise Angegeben wird der mittlere Kaufpreis je m² Grundstück bzw. der mittlere Kaufpreis je m² Wohnfläche, inkl. Wege- und Sielbaubeiträge. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche oder auf eine einheitliche bauliche Nutzbarkeit (Geschossflächenzahl 86 GFZ86) modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet (vgl. Glossar). Nicht berücksichtigt sind Verkäufe, die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind. Quadratmeterpreise von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 25 qualität Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Mittlere GSF Mittlere GFZ Schlechte = keine näheren Angaben, da nur 2 Kauffälle GSF = Grundstücksfläche 2 Mäßige m² ,78 6 Mittlere m² ,3 9 Gute m² ,48 23 Bevorzugte m² , 8 alle n m² ,66 57 Zur Definition der klassen siehe Glossar Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 49

52 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Wohnfläche zum.. 2 Mehrfamilienhausgrundstücke, GFZ86 =, Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 25 (bis 5 % des Hamburg-Mittels) über 25 bis 35 ( 5 % 7 %) über 35 bis 45 ( 7 % 9 %) über 45 bis 55 ( 9 % %) über 55 bis 75 ( % 5 %) über 75 bis 2 (5 % 2 %) über.2 (über 2 %) Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor 5 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

53 4.3.5 Indexreihen Indexreihe für unbebaute Mehrfamilienhausgrundstücke (RW = ) ,4,9 5,4 8,7 9,3 8,9 2, 28,8 8,9 3, 2, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 5

54 4.4 Bauplätze für 8 Büro- und Geschäftshäuser 4.4. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

55 Umsätze von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 25 Vertragszahlen 25 (24 ± %) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± %) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± %) Gesamt 43 (55-22 %) 22,8 (32,2-29 %) 23, (96, %) Aufteilung nach Nutzungsart reine Geschäftshäuser 24 (3-23 %) 38,7 (245,5-44 %) 46,3 (55,8-7 %) reine Bürohäuser 7 (2-42 %) 43,3 (44,9-4 %) 2,5 (23,9 - %) gemischte Geschäfts-, Büro- und Wohnhäuser ( %) 37, (4,8 + 5 %) 54,3 (5, %) sonstige und nicht näher spezifizierte Büro- und Geschäftshäuser (4-75 %) 2,8 (7, - 6 %), (,6-38 %) Aufteilung nach Innenstadt (Altstadt und Neustadt) 5 ( %) 8,6 (8,+ 3 %) 42,2 (5, %) Rest von Hamburg ohne Innenstadt 38 (5-25 %) 23, (34,2-33 %) 8,9 (8,2 - %) Gemischte Geschäfts-, Büro-, Wohnhäuser sind Gebäude mit geschäftlicher Nutzung im Erdgeschoss (Laden, Gaststätte usw.) und anderer Nutzung (Wohnen, Praxis, Büro ) in den Obergeschossen. Die Wohnnutzung ist hierbei, im Gegensatz zum Geschosswohnungsbau mit teilgewerblicher Nutzung (Kap. 4.3.), von untergeordneter Bedeutung. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 53

56 4.4.4 Quadratmeterpreise Angegeben wird der mittlere Kaufpreis je m² Grundstücksfläche inkl. Wegeund Sielbaubeiträge. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche oder auf eine einheitliche bauliche Nutzbarkeit modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur bedingt geeignet. Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser 25 Büro- und Geschäftshäuser Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche [in Euro/m²] der Fälle Mittlere Grundstücksgröße [in m²] Gesamt Reine Geschäftshäuser Reine Bürohäuser gemischte Geschäfts-, Büro- und Wohnhäuser sonstige und nicht näher spezifizierte Büro- und Geschäftshäuser Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

57 In der folgenden Tabelle wird der mittlere Kaufpreis je m² Geschossfläche 86 (GF86) angegeben, inkl. Wege- und Sielbaubeiträge. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet. Quadratmeterpreise von Bauplätzen für Büro- und Geschäftshäuser Büro- und Geschäftshäuser Preise pro Quadratmeter Geschossfläche [in Euro/m² GF86] der Fälle Mittlere GFZ Gesamt ,82 Reine Geschäftshäuser. 3,47 Reine Bürohäuser ,9 gemischte Geschäfts-, Büro- und Wohnhäuser sonstige und nicht näher spezifizierte Büro- und Geschäftshäuser ,85 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 55

58 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Geschossfläche zum.. 2 für Läden im Erdgeschoss Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 353 (bis 5 % des Hamburg-Mittels) über 353 bis 494 ( 5 % 7 %) über 494 bis 635 ( 7 % 9 %) über 635 bis 776 ( 9 % %) über 776 bis.58 ( % 5 %) über.58 bis.4 (5 % 2 %) über.4 (über 2 %) Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor 56 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

59 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Geschossfläche zum.. 2 für Bürogrundstücke Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 289 (bis 5 % des Hamburg-Mittels) über 289 bis 45 ( 5 % 7 %) über 45 bis 52 ( 7 % 9 %) über 52 bis 636 ( 9 % %) über 636 bis 858 ( % 5 %) über 858 bis.58 ( 5 % 2 %) über.58 ( über 2 %) Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 57

60 4.4.5 Indexreihen Indexreihe für Bauplätze von Läden ( = ) Indexreihe für Bauplätze von Bürohäusern ( = ) 58 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

61 4.5 Bauplätze für Gewerbebauten 4.5. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 59

62 Umsätze von Bauplätzen für Gewerbebauten 25 Vertragszahlen 25 (24 ± %) Gesamt 3 ( %) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± %) 9,5 (2,4-5 %) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± %) 23,4 (28,2-7 %) klassisches Gewerbe, Industrie 7 (7 + %)) 49,4 (85, - 9 %) 6,4 (25,6-36 %) kundenorientiertes Gewerbe 4 (5-2 %) 7,5 (5,2-5 %) 2,2 (2,4-8 %) landwirtschaftliche Betriebsgrundstücke () () () sonstige und nicht näher spezifizierte Gewerbenutzung 9 ( + 8 %) 34,6 (, %) 4,8 (, %) Unter kundenorientiertem Gewerbe versteht man Nutzungen, die auf intensiven Kontakt mit dem Kunden/Endverbraucher und entsprechend regen Publikumsverkehr angewiesen sind, anderseits einen sehr hohen Flächenbedarf, u. a. durch rflächen und Freiverkaufsflächen, aufweisen, so dass sie nicht der Kategorie Geschäftshäuser (Läden) zuzuordnen sind. Beispiele hierfür sind Autohandel und werkstätten, Tankstellen, Möbelhäuser und Baumärkte Quadratmeterpreise Eingeflossen sind selbstständige Grundstücke, keine Zukäufe, keine ungewöhnlichen Verhält nisse, alle Vertragsparteien. Angegeben wird der mittlere Kaufpreis je m² Grundstück. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet. Gewerbegrundstücke Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche [in Euro/m²] der Fälle Mittlere Grundstücksgröße [in m²] Gesamt Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

63 Stadtteilübersicht Bodenrichtwerte pro m² Grundstücksfläche zum.. 2 für Gewerbebauten Uhlenh. siehe Vergrößerung Mittel der Richtwerte in Euro pro Quadratmeter keine Richtwerte bis 65 (bis 5 % des Hamburg-Mittels) über 65 bis 9 ( 5 % 7 %) über 9 bis 7 ( 7 % 9 %) über 7 bis 44 ( 9 % %) über 44 bis 96 ( % 5 %) über 96 bis 262 ( 5 % 2 %) über 262 ( über 2 %) Altona Nord Altona Altstadt Ost Hoheluft West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum St. Pauli Uhlenhorst Barmbek-Süd Eilbek Dulsb. Hohenf. Hamm-Nord St. Georg Borgf. Neustadt Hamm-Mitte Hamburg- Altstadt Hammerbrook Hamm-Süd Klostertor Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 6

64 4.5.5 Indexreihe Indexreihe für Gewerbegrundstücke ( = ) 62 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

65 4.6 Erbbaurechte Bestellung von Erbbaurechten Neben den 775 (529) Ein- und Zweifamilienhausbauplätzen, die 25 (24) als Eigentum verkauft wurden, steht die Vergabe von 4 (5) Einfamilienhausbauplätzen im Erbbaurecht. Der Marktanteil der Erbbaurechte beträgt hier also % ( % ). Hauptausgabezweck ist der individuelle Wohnungsbau. Verlängerung von Erbbaurechten Aus dem Jahr 25 liegt dem Gutachterausschuss keine Erbbaurechtsverlänge rung vor. Handel mit Erbbaurechten ohne Gebäudesubstanz Erbbaurechte werden bestellt, um Gebäude zu errichten. Der Handel mit Erbbaurechten um fasst in der Regel auch Gebäudesubstanz und ist dann dem Immobilienmarkt bebauter Grundstücke zuzurechnen. Erbbaurechte ohne Gebäudesubstanz werden relativ selten weiterverkauft. 25 war dies in Hamburg nicht der Fall. Handel mit Erbbaurechtsgrundstücken Im Jahre 25 wurden in Hamburg insgesamt.68 mit Erbbaurechten belastete Grundstücke verkauft. In der überwiegenden Zahl von.6 Fällen handelte es sich dabei um Einfamilienhausgrundstücke. Die mittlere Restlaufzeit der Erbbaurechte betrug 53 Jahre bei einer Spanne von 4 bis zu 68 Jahren. Käufer waren fast immer die Erbbauberechtigten. Lediglich in einemfall wurde das Grundstück an einen Dritten verkauft. Verkäufer waren in.59 Fällen die FHH, die 24 eine groß angelegte Verkaufsoffensive gestartet hat, in 9 Fällen private Erbbaurechtsgeber. In einer Untersuchung derartiger Verkäufe unter Privaten aus den Jahren wurde nachgewiesen, dass die Kaufpreise durch die Belastung durch das Erbbaurecht nicht die volle Höhe der unbelasteten Bodenwerte erreichen. Der Verlust, den der Grundstückseigentümer dadurch erleidet, dass er vom Erbbauberechtigten einen geringeren Erbbauzins erhält als es einer angemessenen Verzinsung des Bodenwertes entspricht, schlägt zu 5 9 % wertmin dernd auf den Kaufpreis durch. Die Wertminderung ist dabei umso kräftiger, je geringer der gezahlte Erbbauzins ist. Als angemessen wird dabei eine 5-prozentige Verzinsung des Bo denwertes angesehen. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 63

66 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt 5. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro , 5,5 5, 4,8 4,5 4, 3,5 3, 3, 2,9 2,5 2,2 2,,5,,5,2,5,4,,5,9,6, Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

67 Flächenumsatz in m².4 selbstständige Baugrundstücke land- und forstwirtschaftliche Flächen Bauerwartungsland Jahresumsätze 25 von land- und forstwirtschaftlichen Flächen Land- und forstwirtschaftliche Flächen Vertragszahlen 25 (24 ± %) Flächenumsatz 25 [in m² Grundstücksfläche] (24 ± %) Geldumsatz 25 [in Millionen Euro] (24 ± %) Gesamt 45 ( %).85, (.7,2 + 8 %) 4,8 (2, %) Acker 2 (4-5 %) 52,9 (8,2-7 %),2 (,4-5 %) Grünland 7 (7 ± ) 49, (67, - 2 %) 2,8 (, %) Flächen für den Erwerbsgartenbau 8 ( + 64 %) 2,4 (93,7 + 9 %),7 (,6 + 7 %) Waldflächen ( - %), (2,3 - %), (, ± %) Geringstland (),2 (), (,) gemischte und nicht spezifizierte landwirtschaftliche Flächen 7 (3+33 %) 42,5 (3, + 3. %), (, +. %) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 65

68 5.4 Quadratmeterpreise Berücksichtigt wurden Verkäufe von selbstständig nutzbaren Grundstücken im Sinne der angegebenen Nutzungsart, nicht berücksichtigt wurden Verkäufe, die unter ungewöhnlichen Verhältnissen zustande gekommen sind (z. B. Zukäufe) und solche unter Beteiligung der öffentlichen Hand. Von den 45 Verkäufen aus dem Jahr 25 mussten daher 36 ausgeschieden werden. Nutzungsspezifische Angaben sind daher nicht möglich. Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche [in Euro/ m²] der Fälle durchschnittliche Grundstücksgröße [in m²] Gesamt 3, Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzung zum.. 24 Norderelbgeest (nördlich Elbe/Bille/B5) [Euro/m²] Vier- und Marschlande (südlich Bille/B5) [Euro/m²] Wilhelmsburg (zwischen Norder- und Süderelbe) [Euro/m²] Süderelbmarschen (nördlich B73/Bahntrasse nach Lüneburg) [Euro/m²] Harburger Geest (südlich B73/Bahntrasse nach Lüneburg) [Euro/m²] Waldflächen 2,5,8,8,8,8 Neuwerk [Euro/m²] Grünland 3,6 2, 2,,8,8, Acker 3,6 2, 3,5 2,7 2,6, Flächen für den Erwerbsgartenbau 5, 3,2 3,5 2,9 5, Feingemüseland 5, 3,7 3,7 Begünstigtes Agrarland,,,,, Zum.. 24 hat der Gutachterausschuss folgende Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Nutzungen beschlossen. 5.6 Ortsüblicher Pachtzins im Obst- und Gemüseanbau Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat den ortsüblichen Pachtzins im erwerbsmäßigen Obstund Gemüseanbau gemäß 5 Abs. 2 Bundeskleingartengesetz für 994 mit,3 pro m² Pachtfläche im Jahr ermittelt. Nach 5 Abs. Bundeskleingartengesetz darf für Kleingartenanlagen höchstens der vierfache Betrag des o. g. Pachtzinses verlangt werden. 66 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

69 6 Zwangsversteigerung Die Kapitel bis 6 behandeln ausschließlich den Grundstücksmarkt, wie er sich in freihändigen Verkäufen widerspiegelt. In der Öffentlichkeit wird aber auch mit Interesse das Geschehen bei Zwangsversteigerungen verfolgt. Seit 996 hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses daher auch die Ankündigungen von Zwangsversteigerungen und die Zuschlagbeschlüsse, die ihr nach 95 Absatz BauGB zugeleitet werden, ausgewertet. Die folgenden Zahlen sind in den Kapiteln 2 bis 7 nicht enthalten. Zwangsversteigerungen 25 Termine Zuschläge Termine/Zuschläge [in Prozent] Verkehrswertquote [in Prozent] Geldumsatz [in Millionen Euro] Eigentumswohnungen ,7 Ein- und Zweifamilienhäuser ,2 Die sonstigen Grundstücke umfassen z. B. Rohbauten, landwirtschaftliche und Freizeit-Grundstücke. Hinter der durchschnittlichen Verkehrsquote, d. h. dem Verhältnis des Gebotes, das den Zuschlag erhielt, zu dem im Verfahren festgelegten Verkehrswert, verbergen sich stark streuende Quoten im Einzelfall von unter 7 % bis weit über %. Zu beachten ist auch, dass die Verkehrswertermittlungen zum Zeitpunkt des Zwangsversteigerungstermins teilweise bereits länger als ein Jahr zurückliegen. Dennoch lässt sich feststellen, dass es auch in Zwangsversteigerungen nicht einfach ist, ein Schnäppchen zu machen. In weniger als der Hälfte der angekündigten Termine kommt es überhaupt zum Zuschlag. Und auch dann sorgt die Konkurrenz bei gängigen oder begehrten Objekten für nicht zu niedrige Preise. Lediglich bei Ladenhütern ist ein Zuschlag deutlich unter Verkehrswert möglich. Mehrfamilienhäuser ,9 gewerbliche Objekte , unbebaute Grundstücke ,7 sonstige Grundstücke 2, Zwangsversteigerungen insgesamt unter 5 ab ,6 Verteilung der Verkehrswertquoten bei Zwangsversteigerungen 25 Quoten in Prozent Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 67

70 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten 7. Einfamilienhäuser Quadratmeterpreis von Einfamilienhäusern Datenbasis Einflussgrößen: RW92 WFL BOWE/WFL Alter FVW/WFL Zielgröße: GF.269 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren , keine Erbbaurechte, keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden. Bodenrichtwert zum für freistehende Einfamilienhäuser Grundstücksgröße m² Gesamtwohnfläche aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert durch die Wohnfläche Kaufjahr Baujahr Feuerversicherungswert 94 dividiert durch die Wohnfläche Gebäudefaktor = Kaufpreis / Wohnfläche GF [EURO/m²] (82 +,8997 BOWE/WFL [ / m²],45 ALTER [JAHRE] + 3,55 FVW/WFL [M94 / m²] +,56 RW92 [DM/m²] + 75 wenn Sachwert < 2 + wenn Sachwert > wenn Baujahr 99 wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr 99 ) Aktualisierungsfaktoren für Einfamilienhäuser (KPR / WFL) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 995, Ende 995 / Anfang 996,99 Mitte 996,98 Ende 996 / Anfang 997, Mitte 997, Ende 997 / Anfang 998,99 Mitte 998, Ende 998 / Anfang 999, Mitte 999,2 Ende 999 / Anfang 2,2 Mitte 2, Ende 2 / Anfang 2,99 Mitte 2,98 Ende 2 / Anfang 22,98 Mitte 22,98 Ende 22 / Anfang 23,96 Mitte 23,95 Ende 23 / Anfang 24,96 Mitte 24,95 Ende 24 / Anfang 25,94 Mitte 25,95 Aktualisierungsfaktor für Einfamilienhäuser (KPR / WFL) Stadtteilfaktor für Einfamilienhäuser (siehe nächste Seite) 68 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

71 Stadtteilfaktoren für Einfamilienhäuser Allermöhe,96 Alsterdorf,2 Altengamme,6 Altenwerder,8 Altona-Altstadt - Altona-Nord - Bahrenfeld, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Bergedorf,7 Bergstedt, Billbrook,85 Billstedt,93 Billwerder,7 Blankenese,2 Borgfelde, Bramfeld, Cranz, Curslack,6 Dulsberg, Duvenstedt,8 Eidelstedt,94 Eilbek,6 Eimsbüttel, Eißendorf,97 Eppendorf,2 Farmsen-Berne, Finkenwerder,26 Francop,85 Fuhlsbüttel,8 Groß Borstel,8 Groß Flottbek,25 Gut Moor,85 Hamburg-Altstadt - Hamburg-Neustadt - Hammerbrook - Hamm-Mitte - Hamm-Nord,97 Hamm-Süd - Harburg, Harvestehude,2 Hausbruch,97 Heimfeld,95 Hoheluft-Ost,2 Hoheluft-West,2 Hohenfelde, Horn,92 Hummelsbüttel,99 Iserbrook,6 Jenfeld,96 Kirchwerder,6 Kleiner Grasbrook - Klostertor - Langenbek,97 Langenhorn, Lemsahl-Mellingstedt,8 Lohbrügge,99 Lokstedt,2 Lurup,4 Marienthal,2 Marmstorf, Moorburg,8 Moorfleet,9 Neuenfelde,7 Neuengamme,6 Neugraben-Fischbek,94 Neuland,8 Neuwerk - Niendorf,98 Nienstedten,9 Ochsenwerder,6 Ohlsdorf,3 Osdorf, Othmarschen, Ottensen,2 Poppenbüttel, Rahlstedt,3 Reitbrook,6 Rissen,2 Rothenburgsort,86 Rotherbaum - Rönneburg,2 Sasel,2 Schnelsen,94 Sinstorf,99 Spadenland,2 St. Georg - St. Pauli - Steilshoop, Steinwerder - Stellingen,97 Sülldorf,8 Tatenberg,9 Tonndorf,93 Uhlenhorst,5 Veddel - Volksdorf,99 Waltershof - Wandsbek,7 Wellingsbüttel, Wilhelmsburg,97 Wilstorf,97 Winterhude,4 Wohldorf-Ohlstedt,5 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 69

72 Quadratmeterpreis von Reihenhäusern Datenbasis Einflussgrößen: RW92 WFL BOWE/WFL Alter FVW/WFL Zielgröße: GF.35 Verkäufe von Mittel- und Endreihenhäusern aus den Jahren 995 2, keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden Bodenrichtwert zum für freistehende Einfamilienhäuser Grundstücksgröße m² (in DM!) Gesamtwohnfläche aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert durch die Wohnfläche Kaufjahr Baujahr Feuerversicherungswert 94 dividiert durch die Wohnfläche Gebäudefaktor = Kaufpreis / Wohnfläche GF [EURO/m²] (59 4,95 WFL [m²] +,76 RW92 [DM/m²] 7,2 ALTER [JAHRE] + 2,476 FVW/WFL [M94 / m²] +,322 BOWE/WFL [ / m²] + 7 wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr wenn Baujahr 99 ) Aktualisierungsfaktoren für Reihenhäuser (KPR / WFL) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 995,97 Ende 995 / Anfang 996,98 Mitte 996,97 Ende 996 / Anfang 997,99 Mitte 997, Ende 997 / Anfang 998, Mitte 998, Ende 998 / Anfang 999, Mitte 999, Ende 999 / Anfang 2,99 Mitte 2,99 Ende 2 / Anfang 2,98 Mitte 2,97 Ende 2 / Anfang 22,97 Mitte 22,97 Ende 22 / Anfang 23,95 Mitte 23,96 Ende 23 / Anfang 24,97 Mitte 24,98 Ende 24 / Anfang 25,97 Mitte 25,97 Aktualisierungsfaktor für Reihenhäuser (KPR / WFL) Stadtteilfaktor für Reihenhäuser (siehe nächste Seite) 7 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

73 Stadtteilfaktoren für Reihenhäuser Allermöhe,93 Alsterdorf,96 Altengamme, Altenwerder, Altona-Altstadt - Altona-Nord - Bahrenfeld,2 Barmbek-Nord,99 Barmbek-Süd, Bergedorf,95 Bergstedt,5 Billbrook,95 Billstedt,94 Billwerder,99 Blankenese, Borgfelde,95 Bramfeld,99 Cranz,7 Curslack, Dulsberg, Duvenstedt,5 Eidelstedt,92 Eilbek,95 Eimsbüttel, Eißendorf,96 Eppendorf,24 Farmsen-Berne,94 Finkenwerder,4 Francop, Fuhlsbüttel,93 Groß Borstel,3 Groß Flottbek,3 Gut Moor, Hamburg-Altstadt - Hamburg-Neustadt - Hammerbrook - Hamm-Mitte,95 Hamm-Nord,95 Hamm-Süd,95 Harburg, Harvestehude,2 Hausbruch,93 Heimfeld,98 Hoheluft-Ost,2 Hoheluft-West,2 Hohenfelde, Horn,92 Hummelsbüttel,97 Iserbrook,3 Jenfeld, Kirchwerder, Kleiner Grasbrook - Klostertor - Langenbek,98 Langenhorn, Lemsahl-Mellingstedt,3 Lohbrügge,98 Lokstedt,98 Lurup,3 Marienthal,92 Marmstorf,98 Moorburg, Moorfleet,95 Neuenfelde,7 Neuengamme, Neugraben-Fischbek,93 Neuland, Neuwerk - Niendorf, Nienstedten,5 Ochsenwerder, Ohlsdorf, Osdorf,4 Othmarschen,94 Ottensen, Poppenbüttel,95 Rahlstedt,94 Reitbrook, Rissen,98 Rothenburgsort,5 Rotherbaum - Rönneburg,2 Sasel,2 Schnelsen,99 Sinstorf, Spadenland, St. Georg - St. Pauli - Steilshoop,92 Steinwerder - Stellingen,93 Sülldorf, Tatenberg, Tonndorf,87 Uhlenhorst,2 Veddel - Volksdorf,95 Waltershof - Wandsbek,9 Wellingsbüttel,96 Wilhelmsburg, Wilstorf,94 Winterhude,2 Wohldorf-Ohlstedt,5 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 7

74 Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert von Einfamilienhäusern Datenbasis Sachwertdefiniton: Gebäudesachwert Wert der Außenanlagen Bodenwert Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis / Sachwert [%].269 Verkäufe von freistehenden Einfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren , keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Feuerversicherungswert 94 (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Altersabschreibung nach WertR (max. 7 %) Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) = pauschal ( 643 M +,68 FV-Wert 94) Baupreisindex = Grundstücksfläche aktualisierter Bodenrichtwert (6,9 +,354 BOWE / SACHW [%],34 SACHW [ ] +,97 WFL [m²] +,59 RW92 [DM/m²] + 4, wenn Sachwert < 2 + 3,8 wenn Sachwert > 56 +,6 wenn Baujahr 99 +,9 wenn Baujahr ,9 wenn Baujahr ,4 wenn Baujahr ,4 wenn Baujahr ,6 wenn Baujahr ,4 wenn Baujahr ,8 wenn Baujahr ,2 wenn Baujahr 99 ) Aktualisierungsfaktoren für Einfamilienhäuser (KP / SW) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 995,99 Ende 995 / Anfang 996,97 Mitte 996,97 Ende 996 / Anfang 997,99 Mitte 997, Ende 997 / Anfang 998,98 Mitte 998,98 Ende 998 / Anfang 999,98 Mitte 999,98 Ende 999 / Anfang 2,98 Mitte 2,96 Ende 2 / Anfang 2,96 Mitte 2,95 Ende 2 / Anfang 22,95 Mitte 22,94 Ende 22 / Anfang 23,94 Mitte 23,93 Ende 23 / Anfang 24,93 Mitte 24,93 Ende 24 / Anfang 25,93 Mitte 25,92 Aktualisierungsfaktor für Einfamilienhäuser (KP / SW) 72 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

75 Marktanpassungsfaktor Kaufpreis / Sachwert von Reihenhäusern Datenbasis Sachwertdefiniton: Gebäudesachwert Wert der Außenanlagen Bodenwert Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis / Sachwert [%].35 Verkäufe von Mittel- und Endreihenhäusern aus den Jahren 995 2, keine Erbbaurechte, keine größeren Bauschäden Feuerversicherungswert 94 (eurorisierter) Baupreisindex des Stat. Landesamtes Altersabschreibung nach WertR (max. 7 %) Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) = pauschal ( 643 M +,68 FV-Wert 94) eurorisierter Baupreisindex = Grundstücksfläche aktualisierter Bodenrichtwert (85,5,2823 SACHW [ ] +,346 WFL [m²] +,6859 RW92 [DM/m²] + 3,6 wenn Baujahr ,2 wenn Baujahr ,6 wenn Baujahr ,8 wenn Baujahr , wenn Baujahr ,5 wenn Baujahr ,5 wenn Baujahr ,7 wenn Baujahr ,8 wenn Baujahr 99 ) Aktualisierungsfaktoren für Reihenhäuser (KP / SW) Zeitpunkt Aktualisierungsfaktor Mitte 995, Ende 995 / Anfang 996,99 Mitte 996,99 Ende 996 / Anfang 997, Mitte 997, Ende 997 / Anfang 998, Mitte 998, Ende 998 / Anfang 999, Mitte 999, Ende 999 / Anfang 2,98 Mitte 2,98 Ende 2 / Anfang 2,97 Mitte 2,97 Ende 2 / Anfang 22,97 Mitte 22,97 Ende 22 / Anfang 23,95 Mitte 23,96 Ende 23 / Anfang 24,98 Mitte 24,98 Ende 24 / Anfang 25,96 Mitte 25,96 Aktualisierungsfaktor für Reihenhäuser (KP / SW) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 73

76 Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht Verkehrswert Volleigentum (WertR 26 Nr ) Datenbasis 52 Verkäufe von Erbbaurechten bebauter Einfamilienhausgrundstücke aus den Jahren , keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis Erbbaurecht / Verkehrswert Volleigentum (VWV) [%] 96,48 9,66 VWV [ / m² Wfl.] +,287 Restlaufzeit [Jahre] Marktanpassungsfaktor Erbbaurecht Finanzmathemathische Methode (WertR 26 Nr ) Datenbasis 32 Verkäufe von Erbbaurechten bebauter Einfamilienhausgrundstücke aus den Jahren , keine Reihenhäuser, keine halben Doppelhäuser, keine größeren Bauschäden Marktanpassungsfaktor,58 Berechnungshinweis: Verkehrswert Erbbaurecht Verkehrswert Volleigentum unbelasteter Bodenwert + (Marktanpassungsfaktor kapitalisierte Erbbauzinsersparnis) 74 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

77 7.2 Mehrfamilienhäuser Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern Datenbasis 8 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 99 bis 999, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau Einflussgrößen: NKM/Msp Nettokaltmiete dividiert durch die Mietenspiegelmiete RW92 Bodenrichtwert zum für MFH, GFZ86, GFZ86 Geschossflächenzahl 86 Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (=Kaufpreis pro m² Wohnfläche) GF [Euro / m²] (99,3 + 56, NKM/Msp + 46,5 RW92 / [DM/m²] 63,6 GFZ86) Korrekturfaktor Baujahr Aktualisierungsfaktor Baujahr Korrekturfaktor Baujahr Jahr Aktualisierungsfaktor bis 99,2 92 bis 939, bis 952, bis 959, bis 969,73 97 bis 979,24 98 bis 989,455 ab 99, , 996,2 997,2 998,2 999, 2,2 2,97 22,98 23,97 24,9 25,93 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 75

78 Ertragsfaktor für Mehrfamilienhäuser Jahr Aktualisierungsfaktor Datenbasis Einflussgrößen: 8 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 99 bis 999, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau 995, 996, 997,99 RW92 NKM/Msp Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 =, Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum Mietenspiegelmittelwert GFZ86 Geschossflächenzahl 86 Zielgröße: EF = Ertragsfaktor (Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete) EF (9,289 +,564 RW92 [DM/m²] / 5,676 NKM/Msp,93 GFZ86) Korrekturfaktor Baujahr Aktualisierungsfaktor Stadtteilfaktor für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite) 998,99 999,97 2,2 2,94 22,94 23,92 24,84 25,87 Baujahr Korrekturfaktor Baujahr bis 939,99 ab 94,35 76 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

79 Stadtteilfaktoren für den Ertragsfaktor von Mehrfamilienhäusern Allermöhe,95 Alsterdorf, Altengamme,95 Altenwerder,9 Altona-Altstadt,5 Altona-Nord,4 Bahrenfeld,6 Barmbek-Nord, Barmbek-Süd,7 Bergedorf,95 Bergstedt, Billbrook,9 Billstedt,89 Billwerder,95 Blankenese,4 Borgfelde,9 Bramfeld,3 Cranz,9 Curslack,95 Dulsberg,5 Duvenstedt, Eidelstedt,98 Eilbek,99 Eimsbüttel,6 Eißendorf,87 Eppendorf,9 Farmsen-Berne,2 Finkenwerder,9 Francop,9 Fuhlsbüttel, Groß Borstel, Groß Flottbek,9 Gut Moor,85 Hamburg-Altstadt, Hamburg-Neustadt, Hammerbrook,95 Hamm-Mitte,2 Hamm-Nord, Hamm-Süd,95 Harburg,94 Harvestehude,8 Hausbruch,9 Heimfeld,87 Hoheluft-Ost,8 Hoheluft-West, Hohenfelde,94 Horn,98 Hummelsbüttel, Iserbrook,7 Jenfeld,9 Kirchwerder,95 Kleiner Grasbrook,82 Klostertor, Langenbek,9 Langenhorn,95 Lemsahl-Mellingstedt, Lohbrügge,93 Lokstedt,3 Lurup,2 Marienthal,4 Marmstorf,9 Moorburg,9 Moorfleet,95 Neuenfelde,9 Neuengamme,95 Neugraben-Fischbek,9 Neuland,85 Neuwerk, Niendorf,7 Nienstedten, Ochsenwerder,95 Ohlsdorf,4 Osdorf,5 Othmarschen, Ottensen,6 Poppenbüttel, Rahlstedt,4 Reitbrook,95 Rissen,5 Rothenburgsort,85 Rotherbaum,9 Rönneburg,8 Sasel,9 Schnelsen, Sinstorf,93 Spadenland,95 St. Georg,3 St. Pauli, Steilshoop, Steinwerder,82 Stellingen,3 Sülldorf,5 Tatenberg,95 Tonndorf,3 Uhlenhorst, Veddel, Volksdorf, Waltershof,9 Wandsbek,98 Wellingsbüttel, Wilhelmsburg,9 Wilstorf,85 Winterhude,2 Wohldorf-Ohlstedt, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 77

80 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( Abs. WertV). Er entspricht etwa der Durch schnitts- Rendite eines voll eigenfinanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück sichtigung einer Wertsteigerung. Er ist mit den üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient hauptsächlich als Rechen-Parameter in der Grundstückswertermittlung, um im Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Die folgende Tabelle ist unter folgenden Annahmen erstellt: NKM/MSP =, GFZ =,5 Stadtteilfaktor =, RW92 ( ) [ DM / m² ] bis 99 Liegenschaftszinssatz 25 [in Prozent] 92 bis 959 Baujahre 96 bis bis 979 ab , 4,8 5, 5,2 5,9 6 4,7 4,5 4,8 4,9 5,6 8 4,5 4,2 4,5 4,6 5,2. 4,2 4, 4,2 4,3 4,9.2 3,9 3,7 3,9 4, 4,6.4 3,6 3,4 3,6 3,7 4,2.6 3,3 3,2 3,3 3,4 3,9 () RW92 = Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86 =, 78 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

81 Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser Datenbasis Ertragswertmodell: Verwaltungskosten Mietausfallwagnis Restnutzungsdauer Umlageausfallwagnis Instandhaltungskosten Mieten Einflussgrößen: RW NKM/Msp Datenbasis: 8 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern ohne gewerblichen Anteil aus den Jahren 99 bis 999, keine Erbbaurechte, kein sozialer Wohnungsbau 7 % der Bruttokaltmiete 2 % der Nettokaltmiete 2 % der Betriebskosten Jahre Lebensalter (mindestens aber 35 Jahre) siehe übernächste Seite tatsächliche Mieten zum Kaufzeitpunkt Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit GFZ86, [ DM / m² ] Verhältnis der tatsächlichen Nettokaltmiete zum aktualisierten Mietenspiegelmittelwert Baujahr Korrekturfaktor Baujahr bis 99, , , ,77 ab 98,225 Jahr Aktualisierungsfaktor 995, 996,2 997, 998, 999, 2, 2,9 22, GFZ86 Geschossflächenzahl 86 Zielgröße: LIZI = Liegenschaftszinssatz [ in Prozent ] LIZI (2,58 + 2,697 NKM/Msp,92 RW92 [DM/m²] / +,253 GFZ86) Korrekturfaktor Baujahr Aktualisierungsfaktor Stadtteilfaktor für den Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern (siehe nächste Seite) 23,8 24,9 25,4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 79

82 Stadtteilfaktoren für den Liegenschaftszinssatz von Mehrfamilienhäusern Allermöhe,9 Alsterdorf,99 Altengamme,9 Altenwerder,5 Altona-Altstadt,3 Altona-Nord,3 Bahrenfeld,98 Barmbek-Nord,99 Barmbek-Süd,99 Bergedorf, Bergstedt,94 Billbrook,5 Billstedt,3 Billwerder,9 Blankenese,94 Borgfelde,3 Bramfeld, Cranz,5 Curslack,9 Dulsberg,3 Duvenstedt,94 Eidelstedt,6 Eilbek,3 Eimsbüttel,95 Eißendorf,5 Eppendorf,96 Farmsen-Berne, Finkenwerder,5 Francop,5 Fuhlsbüttel,4 Groß Borstel,2 Groß Flottbek,77 Gut Moor,2 Hamburg-Altstadt,9 Hamburg-Neustadt,9 Hammerbrook, Hamm-Mitte,7 Hamm-Nord,4 Hamm-Süd, Harburg,4 Harvestehude,9 Hausbruch,5 Heimfeld,2 Hoheluft-Ost,92 Hoheluft-West,99 Hohenfelde,8 Horn, Hummelsbüttel,94 Iserbrook,83 Jenfeld,2 Kirchwerder,9 Kleiner Grasbrook,27 Klostertor, Langenbek, Langenhorn,6 Lemsahl-Mellingstedt,94 Lohbrügge,6 Lokstedt,3 Lurup,98 Marienthal,96 Marmstorf, Moorburg,5 Moorfleet,9 Neuenfelde,5 Neuengamme,9 Neugraben-Fischbek,5 Neuland,2 Neuwerk, Niendorf,83 Nienstedten,9 Ochsenwerder,9 Ohlsdorf,97 Osdorf,98 Othmarschen,9 Ottensen, Poppenbüttel,94 Rahlstedt,98 Reitbrook,9 Rissen,95 Rothenburgsort,2 Rotherbaum,5 Rönneburg,97 Sasel,95 Schnelsen, Sinstorf,7 Spadenland,9 St. Georg,9 St. Pauli,3 Steilshoop, Steinwerder,27 Stellingen, Sülldorf,95 Tatenberg,9 Tonndorf, Uhlenhorst,4 Veddel,8 Volksdorf,94 Waltershof,5 Wandsbek,4 Wellingsbüttel,94 Wilhelmsburg,27 Wilstorf,2 Winterhude,9 Wohldorf-Ohlstedt,94 8 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

83 Instandhaltungskosten Erbbaurechte Eine Analyse der Instandhaltungskosten nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) in den Fassungen von 95 bis 992 hat zu folgendem Instandhaltungskostenmodell geführt: Aktuelle Instandhaltungskosten ( DM pro m² Wfl. und Jahr) =,3 M 93 x Altersfaktor (bezogen auf Neubau = %) +,7 M 93, wenn Bad vorhanden +,6 M 93, wenn Zentral-/Etagenheizung vorhanden +,4 M 93, wenn Fernheizung/Elektroöfen vorhanden +,5 M 93, wenn Lift vorhanden +,8 M 93, wenn Mieter nicht kleinere Instandhaltungskosten übernimmt Baukostenindex (Hamburg, Wohngebäude insgesamt) Außerdem werden noch folgende Modifikationen vorgenommen:,6 M 93, wenn keine Heizung vorhanden oder im Mietereigentum +,2 M 93, wenn Klimaanlage vorhanden,2 M 93 für jede Hausseite, die verklinkert oder in voller Höhe am Nachbargebäude angebaut ist Der Altersfaktor für die aktuellen Instandhaltungskosten folgt der Formel: FA = 3 2 (RND/)³ Bei der Ertragswertermittlung sind jedoch nicht nur die aktuellen Instandhaltungskosten zu berücksichtigen, sondern es muss auch einkalkuliert werden, dass die Instandhaltungskosten mit zunehmendem Alter bzw. verminderter Restnutzungsdauer steigen. Die nachhaltigen in einer Ertragswertberechnung einzusetzenden Instandhaltungskosten sind aus den aktuellen Instandhaltungskosten nach der Barwertmethode mit einem Liegenschaftssatz von p = 5 % abgeleitet worden. Bei der Ertragswertermittlung ist entsprechend die o. g. Formel mit tabellierten Altersfaktoren FB zu verwenden. In den Jahren 99 bis 2 hat der Gutachterausschuss in Hamburg insgesamt 2 Verkäufe von Mehrfamilienhäusern und Ertragswertobjekten im Erbbaurecht registriert. Davon konnten 6 Fälle für Auswertungen verwendet werden. Es handelt sich dabei durchweg um Erbbaurechte, die um 96 errichtet und bebaut wurden. Die Restlaufzeit betrug daher zwischen 62 und 66 Jahren. Die Ergebnisse zeigen eine gute tendenzielle Übereinstimmung mit den Ergebnissen von Einfamilienhaus- Erbbaurechten: Das Verhältnis der Kaufpreise zum Verkehrswert bei Volleigentum (Marktanpassungsfaktor nach WertR 26 Nr ) betrug im Mittel 75 % (bei EFH 72 %). Der finanzmathematische Marktanpassungsfaktor nach WertR 26 Nr betrug im Mittel,5 (bei EFH,58). RND Jahre FB 3, 2,99 2,98 2,95 2,89 2,79 2,64 2,44 2,6,8 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 8

84 7.3 Büro- und Geschäftshäuser Ertragsfaktor (EF) für Büro- und Geschäftshäuser in der Innenstadt Datenbasis Ertragsfaktor (EF) 5 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern in der Innenstadt aus den Jahren 99 bis 2 = (5, (9,748 4 Normschichtwert [DM/m²])) Aktualisierungsfaktor Jahr Aktualisierungsfaktor 995, 996,72 997,85 998,5 Ertragsfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser in der Innenstadt 999,87 2,89 Jahr Normschichtwert 92 3 DM / m 2 Normschichtwert 92 4 DM / m 2 Normschichtwert 92 5 DM / m 2 Normschichtwert 92 6 DM / m 2 2,97 22,9 23, , 7,9 8,8 9,7 24,92 25,93 Ertragsfaktor (EF) für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt Datenbasis Baujahre bis 939 Baujahre ab Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Innenstadt aus den Jahren 996 bis 2 EF = 5, Aktualisierungsfaktor (EF) EF = (5,5,6 Alter [Jahren]) Aktualisierungsfaktor Jahr Aktualisierungsfaktor 995, 996,2 997,3 998,4 999,96 Ertragsfaktoren für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt 2,95 2,2 Jahr Baujahre bis 939 Baujahre ab 94 Alter Jahre 2 Jahre 3 Jahre 4 Jahre 5 Jahre 25 4, 4, 3,4 2,9 2,3,8 22,97 23,92 24,94 25,94 82 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

85 Liegenschaftszinssätze Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird ( Abs. WertV). Er entspricht etwa der Durch schnitts- Rendite eines voll eigenfinanzierten Anlageobjektes vor Steuern und ohne Berück sichtigung einer Wertsteigerung. Er ist mit den üblichen Kapitalmarktzinssätzen kaum zu vergleichen und dient hauptsächlich als Rechen-Parameter in der Grundstückswertermittlung, um im Ertragswertverfahren marktkonforme Verkehrswerte zu ermitteln. Liegenschaftszinssätze für Büro- und Geschäftshäuser in Prozent Jahr Datenbasis Innenstadt außerhalb der Innenstadt alle Baujahre Baujahre bis 939 Baujahre ab ,7 % 5,2 % 6,2 % Liegenschaftszinssatz (LIZI) für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt 75 Verkäufe von Büro- und Geschäftshäusern außerhalb der Innenstadt aus den Jahren 996 bis 2 Baujahre bis 939 LIZI = 4,5 Aktualisierungsfaktor Baujahre ab 94 LIZI = 5,4 Aktualisierungsfaktor Liegenschaftszinssätze für Büro- und Geschäftshäuser außerhalb der Innenstadt Jahr Aktualisierungsfaktor 995,5 996,3 997,97 998,99 999,3 2,3 2,97 22,5 23,5 24,6 25,5 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 83

86 7.4 r- und Produktionsgebäude Quadratmeterpreis von Gewerbeobjekten Datenbasis Einflussgrößen: NFL BOWE/NFL Alter 26 Verkäufe von r- und Produktionsgebäuden aus den Jahren , keine Erbbaurechte Gesamtnutzfläche aktueller Gesamtbodenwert des Grundstücks dividiert durch die Nutzfläche Kaufjahr Baujahr Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Nutzfläche) GF [Euro/m²] (62 +,6973 BOWE/NFL [Euro/m²], NFL [m²] 6,256 Alter [Jahre]) Aktualisierungsfaktor Jahr Aktualisierungsfaktor 995,86 996,9 997,2 998,98 999,9 2,7 2,9 22,95 23,84 24,5 25,73 84 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

87 Verhältnis des Kaufpreises zum Sachwert Eine Kaufpreisanalyse von r- und Produktionsgebäuden hat gezeigt, dass ein durch schnittliches Gewerbeobjekt rd. 5 % unter dem Sachwert gehandelt wird. Die Höhe des Abschlages vom Sachwert ist insbesondere von der Höhe des Sachwertes ab hängig: Je höher der Sachwert, desto größer ist der Abschlag vom Sachwert. Der Marktanpassungsfaktor ist aber auch stark konjunkturabhängig und zudem noch altersab hängig. Bei mittlerer Konjunkturlage ergaben sich folgende Marktanpassungs faktoren: Marktanpassungsfaktor von Gewerbeobjekten Datenbasis Sachwertdefinition: Gebäudesachwert Wert der Außenanlagen Bodenwert Marktanpassungsfaktor: Kaufpreis/Sachwert [in Prozent] 26 Verkäufe von r- und Produktionsgebäuden aus den Jahren , keine Erbbaurechte Feuerversicherungswert 94 Baupreisindex des Stat. Amtes Altersabschreibung nach WertR (max. 7 %) bei Gesamtnutzungsdauer von 6 Jahren Bauschäden (pauschal 3 % des Neubauwertes) pauschal (643 M +,68 FV-Wert 94) Baupreisindex Grundstücksfläche aktualisierter Bodenrichtwert (6,5 8,8 Sachwert [Mio. Euro]) Altersfaktor Alter Altersfaktor bis 2, , ab 25,4 Alter Marktanpassungsfaktor [in Prozent] bei einem Sachwert [in Euro] von,5 Mio. Mio.,5 Mio. 2 Mio. 2,5 Mio. 3 Mio. 4 Mio. 5 Mio. bis Jahre 3 24 Jahre ab 25 Jahre Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 85

88 7.5 Eigentumswohnungen Quadratmeterpreis von bezugsfreien Eigentumswohnungen Eine Untersuchung der Verkäufe von bezugsfreien Eigentumswohnungen des Jahres 22 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: qualität: Je besser die, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Datenbasis Einflussgrößen: RW92 Baujahr Alter 3.76 Verkäufe von bezugsfreien Eigentumswohnungen aus dem Jahre 22 Bodenrichtwert zum für Geschosswohnungsbau mit einer GFZ86 von, (in DM!) Kaufjahr Baujahr Baualtersklasse: Wohnungen in Vorkriegsbauten sind teurer. Erstbezug Geschosslage im Erdgeschoss Alter: Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis (bis 25 Jahre). Einbauküche Fahrstuhl In der Wohnung vorhanden Im Gebäude vorhanden Geschosslage: Wohnungen im Erdgeschoss sind billiger als in den Obergeschossen. Ausstattung: Einbauküche oder Fahrstuhl erhöhen den Quadratmeterpreis. Größe: Je größer die Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Stadtteillage: Einige Stadtteile sind trotz vergleichbarer qualität begehrter als andere. Wohnfläche Stadtteil Aktualisierungsfaktor Umrechnungsfaktor aufgrund der Wohnfläche Umrechnungsfaktor aufgrund der in einem bestimmten Stadtteil Umrechnungsfaktor aufgrund des zeitlichen Einflusses (Index 22 = ) Zielgröße: GF = Gebäudefaktor (Kaufpreis / Wohnfläche) GF [Euro/m²] = (878 +,927 RW wenn Baujahr bis wenn Baujahr , (25 Alter) wenn Alter < 25 Jahre wenn Erstbezug,96 wenn im Erdgeschoss,6 wenn Einbauküche vorhanden,4 wenn Fahrstuhl vorhanden Wohnflächenfaktor Stadtteilfaktor für Eigentumswohnungen Aktualisierungsfaktor 86 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

89 Stadtteilfaktoren für Eigentumswohnungen Allermöhe,9 Alsterdorf,9 Altengamme,9 Altenwerder,94 Altona-Altstadt,6 Altona-Nord, Bahrenfeld,92 Barmbek-Nord,98 Barmbek-Süd,99 Bergedorf,3 Bergstedt,95 Billbrook,77 Billstedt,96 Billwerder,9 Blankenese,7 Borgfelde,75 Bramfeld,99 Cranz,94 Curslack,9 Dulsberg,87 Duvenstedt,3 Eidelstedt,97 Eilbek,96 Eimsbüttel,5 Eißendorf,94 Eppendorf,7 Farmsen-Berne,98 Finkenwerder,9 Francop,94 Fuhlsbüttel,95 Groß Borstel, Groß Flottbek,3 Gut Moor,94 Hamburg-Altstadt,27 Hamburg-Neustadt,27 Hammerbrook,77 Hamm-Mitte,97 Hamm-Nord,89 Hamm-Süd,77 Harburg,96 Harvestehude,3 Hausbruch,94 Heimfeld,94 Hoheluft-Ost, Hoheluft-West,2 Hohenfelde,6 Horn,89 Hummelsbüttel,4 Iserbrook,97 Jenfeld,86 Kirchwerder,9 Kleiner Grasbrook,77 Klostertor,77 Langenbek,94 Langenhorn,97 Lemsahl-Mellingstedt, Lohbrügge,96 Lokstedt,5 Lurup,97 Marienthal,97 Marmstorf,94 Moorburg,94 Moorfleet,9 Neuenfelde,94 Neuengamme,9 Neugraben-Fischbek,94 Neuland,94 Neuwerk,9 Niendorf, Nienstedten, Ochsenwerder,9 Ohlsdorf,96 Osdorf, Othmarschen,2 Ottensen,9 Poppenbüttel,7 Rahlstedt,96 Reitbrook,9 Rissen, Rothenburgsort,77 Rotherbaum, Rönneburg,94 Sasel,3 Schnelsen,4 Sinstorf,94 Spadenland,9 St. Georg,4 St. Pauli,2 Steilshoop,9 Steinwerder,77 Stellingen,3 Sülldorf,3 Tatenberg,9 Tonndorf,95 Uhlenhorst,2 Veddel,77 Volksdorf,5 Waltershof,77 Wandsbek, Wellingsbüttel,2 Wilhelmsburg,9 Wilstorf,94 Winterhude,6 Wohldorf-Ohlstedt,7 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 87

90 Wohnflächenfaktoren Aktualisierungsfaktoren bis 3 m² WFL,95 3 bis 39 m² WFL,92 + (, WFL) ab 4 m² WFL,6 Wohnungsgröße [m²] bis 3,95 4,96 5,97 6,98 7,99 8,,2 2,4 ab 4,6 Zeitpunkt Wohnflächenfaktor Aktualisierungsfaktor Mitte 995,5 Mitte 996,3 Mitte 997,2 Mitte 998,98 Mitte 999,94 Mitte 2,98 Mitte 2,98 Mitte 22, Mitte 23,2 Mitte 24, Mitte 25, Quadratmeterpreis von vermieteten Eigentumswohnungen Datenbasis 338 Verkäufe von vermieteten Eigentumswohnungen aus dem Jahre 22 Rendite Abschlag Einflussgrößen: Rendite [%] Zielgröße: Verhältnis vermietet / frei = Nettokaltmiete [mtl. / m²] 2 / Quadratmeterpreis bezugsfrei =,6856 +,37 Rendite [%] % 28 % 2 % 24 % 3 % 2 % 4 % 7 % 5 % 3 % 6 % 9 % 7 % 5 % 8 % 2 % 88 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

91 7.6 Einfamilienhausbauplätze Abhängigkeit der Preise von der Grundstücksgröße Untersuchungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses haben zu der Erkenntnis ge führt, dass auf dem Hamburger Grundstücksmarkt im individuellen Wohnungsbau die Quadratmeterpreise in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Dies bedeu tet, dass der Markt für Flächen, die zur Realisierung eines Bauvorhabens nicht unbedingt benötigt werden, pro Quadratmeter weniger zu zahlen bereit ist. Demzufolge werden für kleinere Grundstücke höhere Quadratmeterpreise gezahlt als für größere. Umrechnungskoeffizienten für Einfamilienhaus-Bauplätze Umrechnungskoeffizient EFH-Bauplätze zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle BWA-Tabelle ) Datenbasis Umrechnungskoeffizient Die daraus abgeleiteten Bodenwert- Abhängigkeitstabellen für die Umrechnung von Bodenwerten sind im Bericht Der Grundstücksmarkt in Hamburg 99 2 und in den Bodenricht-.637 Verkäufe von Einfamilienhausbauplätzen ( freistehende EFH, Doppel- und Reihenhäuser ) aus den Jahren 99 96, Größe m² (im Mittel 697 m²),3633 (Fläche [m²],3385 ) wert-erläuterungen abgedruckt, die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhältlich sind. Abhängigkeit der Preise von der Bebauungsart Die oben zitierte Untersuchung des Preisverhaltens von Einfamilienhausbauplätzen hat auch ergeben, dass der Preis geringer ist, wenn auf dem Grundstück kein freistehendes Einfamilienhaus in Normallage, sondern nur ein Doppel- oder Reihenhaus gebaut werden kann, oder wenn es sich um ein Eckgrundstück handelt. Der Abschlag beträgt für: halbe Doppelhäuser 2 %, ganze und mehrere Doppelhäuser 6 %, Mittel- und Endreihenhäuser, Gartenhofhäuser, Kettenhäuser, Häuser in geschlossener Bebauung 8 %, Keine Zu- oder Abschläge sind üblich für: Zweifamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung(en), Pfeifenstielgrundstücke, Endhäuser gegenüber Mittelreihenhäusern, Eckgrundstücke freistehender EFH/ZFH 7 %. Eck-Doppelhäuser gegenüber sonstigen Doppelhäusern. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 89

92 7.7 Geschosswohnungsbauplätze Abhängigkeit der Preise von der GFZ Untersuchungen des Hamburger Grundstücksmarktes haben zu der Erkenntnis geführt, dass im mehrgeschossigen Wohnungsbau die Kaufpreise in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Als Maßstab dafür verwendet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg die Geschossflächenzahl 86 (GFZ86). Sie gibt das Verhältnis der auf dem Grundstück realisierbaren Geschossfläche 86 (GF86) zur Grundstücksfläche an. Umrechnungskoeffizienten für Geschosswohnungs-Bauplätze Umrechnungskoeffizient Geschosswohnungsbau zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung (Geschossflächenabhängigkeits-Tabelle GFA-W-Tabelle) Datenbasis bestätigt durch Umrechnungskoeffizient 459 Verkäufe von Eigentumswohnungsbauplätzen aus den Jahren 98 83, GFZ86,5 3, (im Mittel,8) 377 Verkäufe von Mehrfamilienhausbauplätzen aus den Jahren 99 96, GFZ86,5 bis 4,56 ( im Mittel,98 ) GFZ86,733 Die Umrechnungskoeffizienten für die Umrechnung der Bodenpreise pro m² Grundstücksfläche für eine Mehrfamilienhausbebauung in Abhängigkeit von der GFZ86 sind abgedruckt im Bericht Der Grundstücksmarktbericht 99 2 und in den Bodenrichtwert-Erläuterungen, die bei der Geschäftstelle des Gutachterausschusses erhältlich sind. 9 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

93 7.8 Büro- und Geschäftshausbauplätze Abhängigkeit der Preise von der GFZ Umrechnungskoeffizienten für Büro- und Geschäftshaus-Bauplätze Untersuchungen des Hamburger Grundstücksmarktes haben ergeben, dass auch die Kaufpreise von Büro- und Geschäftshausbauplätzen in der Regel vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Als Maßstab dafür verwendet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg die Geschossflächenzahl 86 (GFZ86). Sie gibt das Verhältnis der auf dem Grundstück realisierbaren Geschossfläche 86 (GF86) zur Grundstücksfläche an. Zur Definition Geschossfläche 86 siehe Glossar. Davon abweichend hat eine Untersuchung ergeben, dass die Bodenwerte von eingeschossigen Läden, Fach- und Verbrauchermärkten weder von der GFZ86 noch von der Grundstücksgröße abhängen. Umrechnungskoeffizient Büro- und Geschäftshäuser zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung (Geschossflächenabhängigkeits-Tabelle GFA-B-Tabelle -) Datenbasis Umrechnungskoeffizient 23 Verkäufe von Büro- und Geschäftshausbauplätzen aus den Jahren 99 99, GFZ86,5 bis,92 bis GFZ86, : F =,44e,887GFZ86 ab GFZ86, : F = GFZ86,974 Umrechnungskoeffizienten für eingeschossige Laden-Bauplätze Umrechnungskoeffizient für eingeschossige Läden zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung Datenbasis Umrechnungskoeffizient 27 Verkäufe von eingeschossigen Ladenbauplätzen aus dem Jahr 2, GFZ86,6 bis,9 (im Mittel,34), Grundstücksgröße 2 2 bis m² (im Mittel m²) F= (keine Abhängigkeit) 7.9 Gewerbebauplätze Abhängigkeit der Preise von der GFZ Untersuchungen des Hamburger Grundstücksmarktes haben zu der Erkenntnis geführt, dass im klassischen Gewerbe die Kaufpreise im Gegensatz zu den Büro- und Geschäftshausbauplätzen nicht vom Maß der baulichen Nutzbarkeit abhängig sind. Umrechnungskoeffizient Gewerbe zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Maße baulicher Ausnutzung Datenbasis Umrechnungskoeffizient Verkäufe von Gewerbebauplätzen aus den Jahren 99-99, GFZ86,2 bis 2,52 ( im Mittel,85, Median,7 ) (unabhängig von GFZ86 oder Grundstücksgröße) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 9

94 7. Erbbaurechte Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechtsgrundstücke Finanzmathematische Methode Datenbasis Bodenwertanteil des Grundstückseigentümers 57 Verkäufe von Erbbaurechtsgrundstücken von privaten Eigentümern an den Erbbauberechtigten aus den Jahren unbelasteter Bodenwert kapitalisierte Erbbauzinsersparnis Marktanpassungsfaktor kapitalisierte Erbbauzinsersparnis Marktanpassungsfaktor angemessener Erbbauzins tatsächlicher Erbbauzins Bodenwertanteil des Erbbauberechtigten Erbbauzinsersparnis Marktanpassungsfaktor,6352 Rendite [%],6 Rendite tatsächlicher Erbbauzins / unbelasteter Bodenwert Zur Wertermittlung von Erbbaurechten siehe auch Kapitel 7. und Landwirtschaftlichen Flächen Abhängigkeit der Preise von der Grundstücksgröße Untersuchungen der Geschäftsstelle Im Übrigen zeigen landwirtschaftliche des Gutachterausschusses haben deutlich gemacht, dass auf dem weder von der Grundstücksgröße noch Grundstücke keine Abhängigkeiten, Hamburger Grundstücksmarkt für der Acker- oder Grünlandzahl. begünstigtes Agrarland die Qua dratmeterpreise von der Grundstücksgröße abhängig sind. Demzufolge werden für kleinere Grundstücke höhere Quadratmeterpreise gezahlt als für größere. Umrechnungskoeffizienten für begünstigtes Agrarland Umrechnungskoeffizient begünstigtes Agrarland zur Umrechnung der Bodenwerte pro m² Grundstücksfläche wegen unterschiedlicher Grundstücksgröße (Bodenwert-Abhängigkeits-Tabelle BWA-Tabelle ) Datenbasis Verkäufe von begünstigtem Agrarland aus den Jahren 99 2, Größe m² Umrechnungskoeffizient 6,84 Fläche [m²], Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

95 Abkürzungsverzeichnis - = keine Kauffälle = keine näheren Angaben, da nur 2 Kauffälle AKS = Automatisierte Kaufpreissammlung BauGB = Baugesetzbuch BauNVO = Baunutzungsverordnung BGBl = Bundesgesetzblatt FHH = Freie und Hansestadt Hamburg GF 86 = Geschossfläche86 (siehe Glossar) GFZ86 = Geschossflächenzahl86 (siehe Glossar) GutVO = Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung) vom (GVBl. Seite 37), geändert durch Verordnung vom (GVBl. Seite 44) GVBl = Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt HBauO = Hamburgische Bauordnung WEG = Wohnungseigentumsgesetz WertR = Wertermittlungsrichtlinien, neu bekannt gegeben am.3.26 WertV = Wertermittlungsverordnung vom (BGBl. I Seite 229) WFL = Wohnfläche (siehe Glossar) WNF = Wohn- bzw. gewerbliche Nutzfläche (siehe Glossar) Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 93

96 Glossar Abbauland Flächen mit zum Abbau geeigneten Bodenschätzen wie Sand oder Kies. Abbruchgrundstück Grundstück mit zum Abbruch vorgesehener Bausubstanz. Das Grundstück wird als unbebaut betrachtet. Die Kosten für den Abbruch werden auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Agrarland landwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Fläche. Siehe auch -> begünstigtes Agrarland. Atriumhaus Haus, das einen Innenhof (Atrium) an allen Seiten umschließt. Spezialfall des -> Gartenhofhauses. Aufenthaltsräume Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Keine Aufenthaltsräume sind Nebenräume wie Flure, Treppenräume, Wasch- und Toilettenräume, Speisekammern, Vorrats-, Abstell- und rräume, Trockenräume, (Hobby-)Bastelräume sowie Garagen. ( 2 Abs.8 HBauO) Außenanlagen bauliche oder nichtbauliche Anlagen auf dem Grundstück außerhalb der Gebäude, z. B. Wege, offene Stellplätze, Carports, Mülltonnenbehälter, Einfriedigungen, Hausanschlussleitungen, Spielgeräte, Rasen, Beete usw. Bauerwartungsland Flächen, die nicht als Bauland ausgewiesen sind, aber von denen allgemein erwartet wird, dass sie in absehbarer Zeit (spätestens in 2-3 Jahren) bebaut werden können. Siehe auch Rohbauland und begünstigtes Agrarland. Baujahr Jahr der Bezugsfertigkeit, hilfsweise Jahr des Erstbezugs oder der Bauabnahme. Bauland. Flächen, die rechtlich und tatsächlich sofort bebaut werden können. 2. Verallgemeinernd: Flächen, die für eine Bebauung vorgesehen sind, unter Einschluss von Rohbauland, Bauerwartungsland und Verkehrsflächen. Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus (künstlichen oder natürlichen) Bauprodukten hergestellt Anlagen. ( 2 Abs. HBauO). Der Begriff schließt auch Gebäude mit ein. Bauplatz Fläche, die als selbstständige wirtschaftliche Einheit rechtlich und tatsächlich sofort bebaut werden kann. Baupreisindex gibt das Verhältnis der Baupreise in einem Monat oder Jahr im Verhältnis zu den Preisen eines Basisjahres an. Der Gutachterausschuss in Hamburg verwendete bis 23 den Baupreisindex für Wohngebäude in Hamburg insgesamt des Statistischen Landesamtes. Seit 24 wird dieser Index für Hamburg nicht mehr fortgeführt. Die Fortschreibung erfolgt daher durch Verkettung mit dem entsprechenden Bundesindex. Bauwerk = bauliche Anlage. Bebautes Grundstück Grundstück, das mit nutzbaren Gebäuden oder anderen den Wert bestimmenden Bauwerken bebaut ist. Grundstücke mit Abbruchobjekten oder nur geringwertigen Gebäuden werden hier zu den unbebauten Grundstücken gezählt. Begünstigtes Agrarland Agrarland, das aufgrund seiner und Beschaffenheit auch für nichtlandwirtschaftliche Nutzungen (Bauland, Sport, Kleingärten usw.) in Frage kommt und aufgrund dieser Eigenschaft höher gehandelt wird als normale landwirtschaftliche Flächen (reines Agrarland). Belegenheit. Adresse. 2. Zugänglichkeit bzw. Anfahrbarkeit von einem öffentlichen Weg. Betriebskosten Kosten, die beim Betrieb eines Gebäudes entstehen und in der Regel auf die Mieter umgelegt werden. Eine detaillierte Aufzählung findet sich in der Betriebskostenverordnung. Bewirtschaftungskosten Kosten, die beim Betrieb eines Grundstücks entstehen. Sie schlüsseln sich auf in Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Miet- und Umlageausfallwagnis. Die Abschreibung wird nicht in den Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, sondern bei der Kapitalisierung des nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verbleibenden Reinertrags. Brache zurzeit nicht bewirtschaftete, aber grundsätzlich bewirtschaftbare landwirtschaftliche Fläche. Bruttogrundfläche (BGF) die Summe der Grundrissflächen nach den Außenmaßen in Fußbodenhöhe in allen Geschossebenen. Zur genauen 94 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

97 Definition siehe DIN 277. Es wird unterschieden in Flächen, die a) überdeckt und allseitig umschlossen, b) überdeckt, aber nicht umschlossen (z. B. Tordurchfahrten, überdachte Terrassen), und c) umschlossen, aber nicht überdeckt sind (z. B. offene Balkons, Dachterrassen). Büronutzung gewerbliche Nutzung ohne großen Flächenbedarf pro Arbeitsplatz, bei der die persönliche Arbeitsleistung im Vordergrund steht und nicht die Produktion oder die rung oder Präsentation von Waren. Zur Büronutzung werden z. B. auch Labors und Praxen gezählt. Büro- und Geschäftshaus Oberbegriff für Gebäude mit Büros, Praxen, Läden und/oder Gastgewerbe. Dachgeschoss Geschoss, das ganz oder teilweise durch eine geneigte Dachfläche begrenzt wird. Doppelhaus Kombinationen zweier Häuser (im engeren Sinn: Ein- /Dreifamilienhäuser, im Sinne des Marktberichtes: Einfamilienhäuser ohne Einliegerwohnung), die beide einseitig auf eine gemeinsame seitliche Grundstücksgrenze oder Nutzungsgrenze (bei Wohnungs- / Teileigentum) gebaut sind. Die spiegelbildliche Ausführung der beiden Häuser ist üblich, aber nicht Bedingung. Auch Versprünge sind zulässig. Der Raum zwischen Haus und der anderen Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenze darf nicht mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut sein. Zur Vermeidung von Missverständnissen werden die einzelnen Häuser als halbe Doppelhäuser bezeichnet (auch wenn die halben Doppelhäuser natürlich ganze Häuser sind) und die Kombination zweier zusammengehöriger halber Doppelhäuser als Doppelhaus. Dreifamilienhaus Wohnhäuser mit drei Wohnungen. Nach 45 Abs. HBauO müssen in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen alle Wohnungen abgeschlossen sein. Eigentumswohnung. Wohnung in einem Haus mit mehr als einer Nutzungseinheit jeder Rechtsform des Wohnungseigentums, des Wohnungserbbaurechts oder des Dauerwohnrechts nach WEG, sowie nicht nach WEG aufgeteiltes Bruchteilseigentum in Verbindung mit einer Wohnung. Teileigentum an zugehörigen Stellplätzen wird hier miterfasst. 2. Auch als Oberbegriff zusammenfassend mit Teileigentum. Einfamilienhaus Einfamilienhäuser ohne Einliegerwohnung sind Wohnhäuser mit genau einer Wohnung. Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung sind Wohnhäuser mit zwei Wohnungen, von denen mindestens eine nicht abgeschlossen ist. Im weiteren Sinne steht der Begriff Einfamilienhaus auch synonym für den individuellen Wohnungsbau allgemein, also für Ein- bis Dreifamilienhäuser, auch mit teilgewerblicher Nutzung. Einliegerwohnung kleinere Wohnung in einem Haus mit zwei Wohnungen, von denen mindestens eine Wohnung nicht abgeschlossen ist. Einzelhaus, auch freistehendes Haus Haus, das nicht an die Grundstücksgrenze, Nutzungsgrenze oder andere Häuser angebaut ist. Lediglich zu einer Seite darf der Raum zwischen Haus und Grundstücksgrenze mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut sein. Zu unterscheiden von den o.g. Definitionen sind die baurechtlichen Begriffe des Einzelhauses, Doppelhauses und der Hausgruppen im Sinne des 22 Abs.2 BauNVO. Hierbei handelt es sich um Baukörper (- der Begriff Gebäude im Verordnungstext ist hier irreführend -) von bis zu 5 m Länge, die mehrere Gebäude umfassen können und die nach ihrer Stellung zu den Grenzen der Baugrundstücke differenziert werden. Eine in Wohnungseigentum aufgeteilte Reihenhauszeile ist z. B. im Sinne des 22 Abs.2 BauNVO ein Einzelhaus. Erbbaurecht auf einem eigenen Grundbuchblatt eingetragenes so genanntes grundstücks gleiches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu besitzen und das zugehörige Grundstück zu nutzen. Ertragsfaktor Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete. Erwerbsgartenbau landwirtschaftlicher Anbau von Obst, Blumen oder Gemüse (ohne Feldgemüse) sowie Baumschulen. Feingemüseland Gartenland, das sich zum Anbau von Feingemüse (Gemüse mit hohem Personaleinsatz und ohne schwere Maschinen zur Vermarktung im erntefrischen Zustand) eignet. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 95

98 Feuerversicherungswert 94 Neuherstellungskosten zu Hamburger Preisen von 94. Durch entsprechende Fortschreibung mit Hilfe der Hamburger -> Baupreisindices erhält man die Neuherstellungskosten in Hamburg zum Wertermittlungsstichtag. Funktionsfläche ist nach DIN 277 die Grundfläche von Technikräumen wie für Heizung, Lüftung, Installation. Gartenhofhaus Haus (im engeren Sinn: Ein-/Dreifamilienhaus), das zusammen mit den Nachbarhäusern, Nebengebäuden und geschosshohen Mauern seinen Garten in einem Gartenhof umschließt. Offene Vorgärten sind zulässig. Gartenhofhäuser können zwar auch untypische Reihenhäuser oder Kettenhäuser sein, sie werden aber immer als Gartenhofhaus bezeichnet. Gartenland. Fläche für den Erwerbsgartenbau. 2. Kleingartenfläche im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. 3. Freizeitgartenfläche (vom Eigentümer nutzbare Gartenfläche ohne Zusammenhang mit seiner Wohnung). 4. Hausgarten. Hausgärten zählen mit zum Bauland. Als erweiterten Hausgarten bezeichnet der Gutachterausschuss Flächen, die zwar räumlich im Zusammenhang mit einem Baugrundstück stehen, aber das Maß eines Hausgartens deutlich übersteigen und daher nur extensiv genutzt werden können, z. B. als Obstwiese. Diese Flächen werden nicht dem Bauland zugerechnet. Gebäude selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. ( 2 Abs. 3 HBauO) Geringstland landwirtschaftliche Fläche, die keine gewinnorientierte Bewirtschaftung zulässt, z. B. Böschungen, Heide, Moor. Geschäftshaus Gebäude mit Läden oder Einzelhandelsgeschäften auf einem oder mehreren Geschossen. Geschoss umfasst alle Räume eines Gebäudes auf gleicher Ebene einschließlich der darüber liegenden Decke. Umfassungswände können ganz oder teilweise fehlen wie z. B. bei Garagenoder Luftgeschossen. Ein fehlender oberer Abschluss löst die Geschosseigenschaft auf: Das Atrium eines Atriumhauses ist beispielsweise kein Geschoss und zählt nicht zur Geschossfläche. Ebenso sind Flachdächer mit Brüstungen, die nur nicht überdachte Stellplätze enthalten, keine (Garagen-)Geschosse, sondern Parkpaletten. Durch Glasdächer überdachte Räume, z. B. überdachte Innenhöfe und Wintergärten auf Dachterrassen, zählen jedoch zu den Geschossen und zur Geschossfläche. Innerhalb des Gebäudes müssen sich Geschosse nicht über die gesamte Gebäudegrundfläche erstrecken, z. B. bei Galerie- oder anderen Zwischengeschossen. Keine Geschosse sind geschossartige Einbauten wie Arbeitsbühnen oder Installationsebenen. Die lichte Höhe spielt für die Geschosseigenschaft keine Rolle. Besteht ein Gebäude aus mehreren Baukörpern, so werden die Geschosse für jeden Baukörper gesondert gezählt. Geschossfläche Zur Berechnung der Geschossfläche als Maß der Nutzungsintensität für die Bodenwertermittlung wird die Definition des 2 Abs.2 der BauNVO in der Fassung der Änderungsverordnung vom verwendet. Sie wird daher als Geschossfläche 86 (GF86) bezeichnet. Der Zusatz 86 ist unbedingt notwendig zur Kennzeichnung der zugrunde gelegten Definition. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. Die Geschossflächendefinition des 2 Abs. 3 BauNVO in der aktuellen Fassung vom wird in der Bodenwertermittlung nicht verwendet, weil diese Geschossflächendefinition abhängig vom jeweiligen Bebauungsplan ist und regelmäßig die Aufenthaltsräume in Dachgeschossen usw. unberücksichtigt lässt. Die Beibehaltung der GF in der alten Definition dient auch der Kontinuität in der Wertermittlung und der Vergleichbarkeit heutiger Werte mit früheren. Bei der Beurteilung von Bebauungsmöglichkeiten im Bereich neuerer Bebauungspläne ist der Definitionsunterschied zwischen der nach dem Bebauungsplan zulässigen GF9 und der für den Bodenwert entscheidenden realisierbaren GF86 zu beachten und zu berücksichtigen. Für Vollgeschosse entspricht die GF86 der GF9. Hinzu kommt dann noch die GF86 in Nicht- Vollgeschossen. Geschossflächenzahl Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. 96 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

99 Geschosswohnungsbau Mehrfamilienhäuser, Wohnhäuser in Geschossbauweise, d.h. mit in der Regel mindestens zwei Obergeschossen und mindestens vier Wohnungen, die durch ein gemeinsames Treppenhaus erschlossen werden. Gewerbe. Oberbegriff für jede Art von Erwerbstätigkeit, auch freiberuflicher Tätigkeit. 2. Klassisches Gewerbe bezeichnet Gewerbe mit einem hohen Flächenverbrauch pro Arbeitsplatz und in der Regel hohen Traglasten für Maschinen und Waren. Im Grundstücksmarktbericht fallen hierunter insbesondere r- und Produktionsgebäude. Ein geringer Büro- und Ladenanteil (bis ca. 25% der Nutzfläche) ist dabei normal. Grabeland landwirtschaftliche Fläche, die kleinteilig mit einjährigen Pflanzen wie Blumen und Gemüse bebaut wird. Eine Bebauung oder Bepflanzung mit mehrjährigen Pflanzen (z. B. Obstbäumen) ist nicht zulässig. Grundfläche. Gebäudegrundfläche, vom Gebäude bebaute Fläche. Bei Auskragungen in den Obergeschossen gilt der projizierte Gebäudeumriss. 2. Grundfläche eines Geschosses oder eines Raumes, siehe BGF. 3. Versiegelte Fläche eines Grundstücks, siehe 9 BauNVO. Grundstück. Selbstständig nutz- und handelbare Immobilie, auch Eigentumswohnung oder Erbbaurecht. 2. Wie. ohne Eigentumswohnung und Erbbaurecht. 3. Unbebautes Grundstück. Grundstücksfläche Grundfläche des Grundstücks laut Angabe im Liegenschaftskataster. Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss besteht aus dem Vorsitzenden, einem Stellvertreter und z. Zt. 42 weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern aus verschiedenen Immobilienberufen (Stand Juli 22): 9 Architekten 8 Makler 6 Fachwirte der Grundstücksoder Wohnungswirtschaft 5 Kaufleute 2 Landwirte 2 Volks- und Betriebswirte 3 Geschäftsführer, Syndizi 6 Ingenieure der Fachrichtung Bau Wohnungsmarktforscher. Hinzu kommen gemäß 92 Absatz 3 BauGB 2 Finanzbeamte, die an der Ermittlung der Bodenrichtwerte mitwirken. Der Vorsitzende und sein Stellvertreter müssen Beamte der Hansestadt sein, der Vorsitzende muss die Befähigung zum Richteramt oder zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst besitzen. Alle Mitglieder des Gutachterausschusses werden in der Regel auf vier Jahre vom Senat bestellt. Sie sind unabhängig, an Weisungen nicht gebunden und zur strengen Neutralität und Objek tivität verpflichtet. Der Gutachterausschuss bedient sich einer Geschäftsstelle, die fachlich der ausschließlichen Aufsicht und Weisungsbefugnis des Gutachterausschusses unterstellt ist. Die Geschäftsstelle bereitet die Gutachten vor, ermittelt die Grundlagen für die Fortschreibung der Bodenrichtwerte und leitet die für die Wertermittlung wesentlichen Daten ab. Sie hat auch den hier vorliegenden Grundstücksmarktbericht erarbeitet. Haus beheizbares Gebäude, das dem Wohnen und / oder Arbeiten von Menschen dient. Hausgruppe Gruppenhäuser bzw. Häuser in Hausgruppen sind. im rechtlichen Sinne identisch mit Reihenhäusern ( 22 Abs.2 BauNVO), 2. im engeren Sinne untypische Reihenhäuser, z. B. Reihen- Bungalows, 3. im weiteren Sinne untypische Reihenhäuser und andere Sonderbauformen wie z. B. Gartenhofhäuser oder Kettenhäuser. Mit Gh wurden ab 973 bis 98 Bodenrichtwerte für Gruppenhäuser (wohl in der 3. Bedeutung) gekennzeichnet. Ab 982 steht das Kürzel für Gartenhofhäuser. Wegen seiner unklaren Bedeutung sollte der Begriff Gruppenhaus bzw. Hausgruppe vermieden werden. Hochparterre Geschoss über dem Souterrain, d. h. der Boden liegt im Mittel mindestens,4 m über der Geländeoberfläche. Individueller Wohnungsbau Wohnhäuser mit höchstens 3 Wohnungen. Gegensatz: Geschosswohnungsbau. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 97

100 Industrie Gewerbe, das mit erheblichen Belästigungen verbunden ist und daher auf einen Standort im planungsrechtlich als Industriegebiet ausgewiesenen Baugebiet oder im Außenbereich angewiesen ist. Kaufpreissammlung Wesentliche Erkenntnisquelle des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle ist die dort geführte Kaufpreissammlung. Nach 95 BauGB besteht für Notare die Pflicht, von allen Grundstückskaufverträgen u. Ä. eine Ausfertigung zur Kaufpreissammlung zu übersenden. Es kann davon ausgegangen werden, dass dieser Pflicht im Allgemeinen Folge geleistet wird. Die Geschäftsstelle holt darüber hinaus auf der Grundlage des 97 BauGB weitere Informatio nen zu den Kauffällen ein, so dass der Gutachterausschuss einen bestmöglichen Einblick in den Grundstücksmarkt erhält. Die so erlangten Daten dienen sowohl als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswer ten als auch zur Ableitung von Grundlagendaten entsprechend den 8 2 der Wertermittlungsverordnung (WertV) vom 6. Dezember 988 (BGBl. I Seite 229). Kellergeschoss Geschoss, dessen Fußboden unter der Geländeoberfläche liegt und dessen Deckenoberkante im Mittel höchstens,4 m über die Geländeoberfläche hinausragt ( 2 Abs.5 HBauO). Kettenhäuser sind Häuser (im engeren Sinn: Ein- / Dreifamilienhäuser), die. wie ein Einzelhaus mit Abständen zu den seitlichen Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenzen gebaut sind, wobei der Raum zwischen dem Haus und beiden Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenzen mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut ist, oder 2. wie ein halbes Doppelhaus einseitig auf eine seitliche Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenze gebaut sind, an der sich das Nachbar haus anschließt, wobei der Raum zwischen dem Haus und der anderen Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenze mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut ist, oder 3. als Sonderbauform einseitig auf eine seitliche Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenze gebaut sind, an der sich nicht das Nachbarhaus selbst, sondern ein Nebengebäude des Nachbarhauses anschließt, wobei der Raum zwischen dem Haus und der anderen Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenze mit Nebengebäuden, z. B. Garagen zugebaut ist. Kettenhäuser setzen mindestens drei solcher Häuser voraus, von denen die Endhäuser auch einseitig freistehend sein können. Konstruktionsfläche ist nach DIN 277 die Grundfläche von konstruktiven Bauteilen des Gebäudes, also insbesondere der Innen- und Außen wände. Laden gewerbliche Nutzung mit hoher Kundenaffinität, in der Regel ebenerdig mit Schaufenster, z. B. Einzelhandel, Dienstleistungen wie Frisöre usw., Schalterhallen von Banken, Gastronomie u. Ä. Zum Laden zählen nicht nur die Verkaufsfläche, sondern auch die zugehörigen Büro- und Sozialräume sowie Verkaufslager. klasse Die Preisspiegel sind in fünf klassen eingeteilt, die nach den Bodenrichtwerten für Standardgrundstücke abgegrenzt sind. Die oberste klasse umfasst die Gebiete mit den obersten % der Richtwerte, die zweitoberste klasse umfasst das obere Drittel ohne die obersten % der Richtwerte, die mittlere klasse umfasst das mittlere Drittel der Richtwerte, die zweitunterste klasse umfasst das untere Drittel ohne die untersten % und die unterste klasse umfasst die Gebiete mit den niedrigsten % der Richtwerte. Durch diese Definition soll gewährleistet werden, dass die klassen zu jedem Stichtag nach gleichen Kriterien abgegrenzt werden und in jeder klasse nach Möglichkeit genügend Kauffälle vorhanden sind, um den Preisspiegel zu füllen. Zur Abgrenzung aufgrund der Bodenrichtwerte zum..24 siehe das Experteninfo. Die in den Indexreihen für Einfamilienhausbauplätze angeführte ländliche bezeichnet die Vier- und Marschlande, die ländlichen Stadtteile im Süderelberaum und Finkenwerder- Süd. EXPERTENINFO Abgrenzung der klassen klassen allgemein Abgegrenzt nach den Bodenrichtwerten für Standardgrundstücke einer Grundstücksart Schlechte : unterste % der Richtwerte Mäßige : unteres Drittel der Richtwerte ohne die untersten % Mittlere : mittleres Drittel der Richtwerte 98 Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

101 Gute : oberes Drittel der Richtwerte ohne die obersten % Bevorzugte : oberste % der Richtwerte klassen für Einfamilienhäuser (inkl. Reihenhäuser usw.) Abgegrenzt nach den Bodenrichtwerten für m² große freistehende Einfamilienhausbauplätze zum Stand.. 24 Schlechte : bis 43 /m² Mäßige : über 43 /m² bis 84 /m² Mittlere : über 84 /m² bis 232 /m² Gute : über 232 /m² bis 398 /m² Bevorzugte : über 398 /m² klassen für Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen Abgegrenzt nach den Bodenrichtwerten für Mehrfamilienhausbauplätze mit einer GFZ86 von, zum Stand..24 Schlechte : bis 277 /m² Mäßige : über 277 /m² bis 323 /m² Mittlere : über 323 /m² bis 4 /m² Gute : über 4 /m² bis 596 /m² Bevorzugte : über 596 /m² Landwirtschaftliche Fläche Fläche, die land- oder forstwirtschaftlich oder in vergleichbarer Weise (Pferdehaltung, Gehölz, Ökotop) genutzt wird oder werden kann. Liegenschaftszinssatz Zinssatz, mit dem sich eine Immobilieninvestition durch ihre (Miet-)Erträge unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten, der Abschreibung und der allgemeinen Preisentwicklung real verzinst. Entscheidender Rechenparameter im Ertragswertverfahren ( 5-2 WertV). Mehrfamilienhaus Wohnhaus mit mindestens vier Wohnungen. Mietfläche. Vermietete bzw. vermietbare Fläche. 2. Der Miet- bzw. Betriebskostenberechnung zugrunde gelegte Quadratmeterzahl (Wohnfläche, gewerbliche Nutzfläche, sonstige Nutzfläche). Nettogrundfläche Bruttogrundfläche (BGF) abzüglich der Konstruktionsfläche. Siehe DIN 277. Sie gliedert sich weiter auf in Funktionsfläche, Verkehrsfläche und Nutzfläche. Nettokaltmiete Miete ohne Bestandteile oder Umlagen für Heizung und andere Betriebskosten. Neubau Gebäude, dessen Baujahr im Kalenderjahr des Kaufabschlusses oder in den beiden Jahren davor liegt. Nebenflächen. Flächen, die zu einer Wohnung gehören, aber nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen, z. B. Kellerräume, Garagen usw. 2. Flächen, die zu einem Grundstück gehören, aber räumlich getrennt liegen, z. B. Stellplätze. Nutzfläche. Im Sinne der DIN 277 der Teil der BGF, der nicht auf Konstruktions-, Funktions- oder Verkehrsflächen entfällt. 2. Gewerbliche Nutzfläche: Nutzfläche, die gewerblichen Zwecken dient. 3. Sonstige Nutzfläche: Fläche von Nebenflächen, die weder zur Wohn- noch zur gewerblichen Nutzfläche zählen. Obergeschoss Geschoss oberhalb des Erdgeschosses bzw. Hochparterres. Obstanbaufläche landwirtschaftliche Fläche zum Anbau von Obst mit oder ohne Baumbestand. Die Preisangaben enthalten ggfs. Anteile für den Baumbestand. Ödland = veraltete Bezeichnung für Abbauland. Nicht zu verwechseln mit Brache. Pfeifenstiel Schmale pfeifenstielartige Zuwegung zu einem Grundstück, das nicht unmittelbar an der Straße gelegen ist. Produktionsgebäude Oberbegriff für Werkstätten, Werkhallen, Maschinenhäuser usw. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 99

102 Reihenhaus Haus (im engeren Sinn: Einfamilienhaus mit einer Wohnung), das einseitig (Endreihenhaus) bzw. beidseitig (Mittelreihenhaus) auf die seitlichen Grundstücks- bzw. Nutzungsgrenzen gebaut ist, so dass sich Zeilen von mindestens drei Häusern und bis zu 5 Meter Länge ergeben. Versprünge in den Zeilen oder sogar von Haus zu Haus sind unschädlich. Eine einheitliche Ausführung ist die Regel, aber nicht Bedingung. Eine schmale und mehrgeschossige Ausführung ist ebenfalls die Regel, aber nicht Bedingung, so können z. B. auch drei oder mehr Winkelbungalows eine Reihenhauszeile bilden. Rohbauland Fläche, die planungsrechtlich als Bauland ausgewiesen ist, jedoch nicht bebaut werden kann, weil (noch) die Erschließung und / oder eine Bodenordnung zur Schaffung verwertbarer Bauplätze fehlt. Selbstständiges Bauland Bauplatz. Siedlungshaus Siedlungshäuser wurden für minderbemittelte Familien gebaut, die sich aus dem Grundstück selbst versorgen können sollten. Die Gebäude sind daher eher klein (ca. 6-9 m² Wfl. auf ½ Geschossen), verfügen aber über Nebengebäude wie Kleintierställe und ein relativ tiefes Grundstück. Siedlungshäuser werden im Grundstücksmarktbericht wie normale Einfamilienhäuser behandelt. Siel Abwasserkanal. Preise für unbesielte Bauplätze werden zur Vergleichbarkeit um die Sielbaubeiträge ergänzt. Sonstige Grundstücke Bei den in Kapitel angeführten sonstigen Flächen handelt es sich um unbebaute Grundstücke, die weder zur Bebauung mit Gebäuden noch landwirtschaftlich zu nutzen sind: Abbauland für Kiesgruben u. Ä., Freizeitgärten / Grabeland, erweiterte Hausgärten, Dauerkleingärten, sonstige private Grünflächen, Sportanlagen, Wasserflächen, Verkehrsflächen usw. Bei der in Kapitel 2. und 4. angeführten sonstigen Wohnnutzung handelt es sich um Wochenendhäuser, Ferienhäuser, Gartenlauben, Wohnungen zugeordneten Garagen und Stellplätze und nicht näher bestimmte Wohnhäuser. Bei den in Kapitel 2. angeführten sonstigen Gebäuden und den in Kapitel 4. angeführten sonstigen Baugrundstücken handelt es sich um bebaute Grundstücke des Gemeinbedarfs (z. B. Schulen), Sportanlagen, sonstige nicht klassifizierte Nutzungen (z. B. Kino, Theater, Parkhäuser) und nicht näher bestimmte Gebäude. Auf eine detaillierte Darstellung wird in diesem Bericht verzichtet. Souterrain-Geschoss liegt mindestens teilweise unter der Geländeoberfläche und ragt im Mittel mehr als,4 m über die Geländeoberfläche hinaus ( 2 Abs.4 Nr.2 HBauO). Staffelgeschoss Geschoss, das gegenüber dem darunter liegenden Geschoss in mindestens einer Außenwand wenigstens teilweise zurückspringt. Stellplatz Fläche zum Abstellen eines PKW, entweder offen oder in einem Carport oder in einer Sammelgarage (Tiefgarage oder Hochgarage). Als Tiefgaragenstellplatz auch häufig Gegenstand eines Teileigentums. Stellplätze und Einzelgaragen im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen, Reihenhäusern usw. werden mit diesen immer als eine Einheit behandelt. Teileigentum Sondereigentum nach WEG für Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, z. B. Tiefgaragenstellplätze oder Läden. Teileigentum an Stellplätzen, die zusammen mit einer Eigentumswohnung verkauft werden, wird mit dieser zusammen als eine wirtschaftliche Einheit behandelt. Unbebautes Grundstück. Bauplatz. 2. Oberbegriff für Bauland, landwirtschaftliche Flächen und sonstige nicht bebaubare Flächen. Ein Grundstück gilt hier auch dann als unbebaut, wenn eine vorhandene Bebauung keinen oder nur einen geringen Wert im Verhältnis zum Gesamtwert besitzt oder wenn die bestehende Bausubstanz im Zuge einer Neubebauung abgebrochen wird. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse Z. B. Notverkauf, Zukauf zu Arrondierungszwecken, Verkauf zwischen Verwandten, übersteigertes persönliches Interesse (Liebhaberpreis). Preise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, werden als Vergleichspreise nicht berücksichtigt. Unland Fläche, die keine landwirtschaftliche Nutzung zulässt, z. B. Sanddünen, Watt, Felsen. Der Grundstücksmarkt in Hamburg 25

103 Unselbstständiges Bauland Bauland, das nicht selbstständig nutzbar ist, sondern nur im Zusammenhang mit einem Nachbargrundstück. Hierbei handelt es sich meistens um Teilflächen eines bereits baulich genutzten Grundstücks, die zu Arrondierungszwecken von einem Nachbar angekauft werden. Wenn die Fläche isoliert ist, handelt es sich nicht um Bauland, sondern um Rohbauland. Untergeschoss Geschoss unter dem untersten Vollgeschoss, also alle Kellergeschosse sowie Souterrain-Geschosse, die nicht selbst Vollgeschoss sind. Verkehrsfläche. Fläche für Verkehrsanlagen, z. B. Straßen, Bahntrassen. 2. Flächen, die der inneren Erschließung von Gebäuden, Wohnungen usw. dienen, z. B. Flure, Treppenhäuser Villa Historische Stadtvillen sind 2- bis 3½-geschossige Altbauten, die ursprünglich als Wohnhaus für eine begüterte Familie mit entsprechend großzügiger Raumausstattung (mind. 5 m² Wfl.) gebaut wurden und heute tlw. entsprechend, tlw. auch von 2 bis 4 Familien genutzt werden. Tlw. werden diese Stadtvillen auch als Büros/Praxen genutzt. Sie werden dem individuellen Wohnungsbau zugerechnet. Landvillen wurden und werden ebenfalls für eine begüterte (Groß-)Familie mit entsprechend großzügiger Raumausstattung (mind. 5-2 m² Wfl.) gebaut und verfügen darüber hinaus über ein ebenfalls großzügiges, häufig parkartig angelegtes Grundstück (mind. 5 m²). Neubau-Stadtvillen sind ½- bis 3-geschossige Neubauten, die sich in eine offene Ein- bis Zweifamilienhausbebauung einfügen sollen, aber ein wesentlich größeres Bauvolumen und in der Regel 3 bis 6 Wohnungen, oft Eigentumswohnungen, aufweisen. Sie gelten dann als Mehrfamilienhäuser. Vollgeschoss oberirdisches oder Souterrain-Geschoss mit einer lichten Höhe von mindestens 2,3 m, es sei denn, es handelt sich um ein Dachgeschoss oder ein oberstes Geschoss eines Gebäudes mit Staffelgeschossen, das auf mindestens einem Drittel der (hoch projizierten) Grundfläche des darunter liegenden Geschosses eine lichte Höhe von weniger als 2,3 m hat oder nach oben nicht abgeschlossen ist. ( 2 Abs.4 HBauO) Wald größere Ansammlung von Bäumen, auch Gehölz. Eine forstwirtschaftliche Nutzung ist nicht erforderlich. Die Preise für Wald enthalten ggfs. auch geringe Preisanteile für den Baumbestand. Wohnfläche zum Wohnen bestimmte Fläche, berechnet nach der Wohnflächenverordnung. Wohnung Eine abgeschlossene Wohnung ist eine Mehrzahl von Räumen, die dem Wohnen von Menschen dient und die Anforderungen von 45 HBauO erfüllt. Abgeschlossen bedeutet, dass die Wohnung durch Wände, Türen usw. von anderen Gebäudeteilen, die nicht zur Wohnung gehören, so abgegrenzt ist, dass alle Räume der Wohnung zugänglich sind, ohne die Wohnung zu verlassen, und dass keine Gebäudeteile, die nicht zur Wohnung gehören, nur durch die Wohnung zugänglich sind. Nicht abgeschlossene Wohnungen sollten immer als solche bezeichnet werden, da im Geschäftsverkehr mit dem Begriff Wohnung abgeschlossene Wohnungen assoziiert werden. Ebenso sollte ausdrücklich darauf hingewiesen werden, wenn außerhalb der abgeschlossenen Wohnung(en) noch einzelne Wohnräume (z. B. im Dach- oder Kellergeschoss) existieren, die zusammen mit einer Wohnung genutzt werden, aber nicht Bestandteil der abgeschlossenen Wohnung sind. Die Nutzung einzelner Räume zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken ist nicht ausgeschlossen, solange die Wohnnutzung in der Wohnung überwiegt. Wohnhaus Haus, das vorwiegend dem Wohnen dient. Die gewerbliche Nutzfläche beträgt in der Regel maximal 2 %, die Wohnfläche mindestens 8 % der gesamten Wohn-/Nutzfläche. Wohnungseigentum Sondereigentum an einer Wohnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Siehe auch Eigentumswohnung und Teileigentum. Wohnungserbbaurecht wie Wohnungseigentum, nur dass das Gebäude als Erbbaurecht auf fremdem Grund steht. Zweifamilienhaus Wohnhaus mit zwei Wohnungen, die beide in sich abgeschlossen sind. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

104 Karte der Stadtteile Wohnflächen Gewerbeflächen

105 Für das Hamburger Umland sind folgende Gutachterausschüsse zuständig: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Lüneburg Geschäftsstelle für den Bereich der Landkreise Harburg und Lüneburg GLL Lüneburg Adolph-Kolping-Straße Lüneburg Telefon: Telefax: Poststelle@Katasteramt-LG.Niedersachsen.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf Geschäftsstelle für den Bereich des Landkreises Stade GLL Otterndorf Katasteramt Stade Am Sande 4 b 2682 Stade Telefon: Telefax: Poststelle-STD@GLL-OTT.Niedersachsen.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Pinneberg Langelohe Elmshorn Telefon: Telefax: Poststelle@KA-Elmshorn.landsh.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Segeberg Postfach 322, Bad Segeberg Hamburger Str. 3, Bad Segeberg Telefon: Telefax: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Stormarn c/o Kreisverwaltung Stormarn Mommsenstr Bad Oldesloe Telefon: Telefax: info@kreis-stormarn.de Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg Brolingstr. 53 b d Lübeck Telefon: Telefax: Poststelle6@KA-Luebeck.landsh.de Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen GLL Oldenburg Dezernat 6 Ofener Straße Oldenburg Telefon: Telefax: oga-ni@br-we.niedersachsen.de