Immobilienmarktübersicht

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1 WOHNEN Immobilienmarktübersicht Februar 2005 WÜRZBURG STADT UND UMLAND Ein Mitglied der HVB Group

2 WOHNIMMOBILIENMARKT WÜRZBURG STADT UND UMLAND WOHNLAGEN B 27 A 7 Rimpar Margetshöchheim Veitshöchheim B 19 Estenfeld Oberdürrbach Versbach Zell am Main Grombühl Lengfeld 2 Waldbüttelbrunn Zellerau Höchberg Main Sanderau Frauenland Gerbrunn B 8 Rottendorf Steinbachtal B 27 Heuchelhof Heidingsfeld Randersacker A 3 A 3 B 13 Reichenberg Eibelstadt sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage einfache Lage Städte/Orte im Umland mit Preisangaben sonstige Städte/Orte Gewerbe/Industrie Sonderfläche Grünfläche Autobahn Hauptverkehrsstraße Eisenbahnlinie Stadtgrenze Gewässer B 19 Rottenbauer

3 DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK WÜRZBURG STADT Lage sehr gut gut mittel einfach Mietpreise (Neuvermietung) 1 h/m 2 Wfl. zzgl. NK 6,50 8,50 6 7,50 5 6,50 4,50 5,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 2 h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 3 bezugsfrei h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 4 (in Tsd. h) Doppelhaushälften 5 (in Tsd. h) Reihenhäuser 6 (in Tsd. h) Bauland 7 (in h/m 2 ) DIE MIETEN UND PREISE AUF EINEN BLICK WÜRZBURG UMLAND Ort Veitshöch- Höchberg Rimpar Gerbrunn Rottendorf Waldbüttelheim brunn Mietpreise (Neuvermietung) 1 h/m 2 Wfl. zzgl. NK , ,50 5 6,50 Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 2 h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 3 bezugsfrei h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 4 (in Tsd. h) Doppelhaushälften 5 (in Tsd. h) Reihenhäuser 6 (in Tsd. h) Bauland 7 (in h/m 2 ) Ort Estenfeld Reichenberg Zell am Main Randers- Margets- Eibelstadt acker höchheim Mietpreise (Neuvermietung) 1 h/m 2 Wfl. zzgl. NK 5 6, , , Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstverkauf) 2 h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) 3 bezugsfrei h/m 2 Wfl Kaufpreise Eigenheime (Neubau bis 10 Jahre) Einfamilienhäuser 4 (in Tsd. h) Doppelhaushälften 5 (in Tsd. h) Reihenhäuser 6 (in Tsd. h) Bauland 7 (in h/m 2 ) Stand: Dezember 2004 Die Preise in der Tabelle und die Lageeinteilung in der Karte geben lediglich einen groben Überblick. Innerhalb eines Stadtviertels bzw. Ortes können die Lagequalität und damit die Preise und Mieten erheblich differieren. Preisbeeinflussend sind auch die Lage innerhalb eines Gebäudes und die Ausrichtung. Es wird von einer der Lage und dem Objekttyp entsprechenden Grundstücksgröße und Ausstattung ausgegangen. 1 Neubau bis 10 Jahre und sanierter Altbau mit ca. 70 m 2 Wohnfläche, 2 Neubau mit ca. 70 m 2 Wohnfläche, 3 Gebäudealter 10 bis 20 Jahre; mit ca. 70 m 2 Wohnfläche 4 mit ca. 140 m 2 Wohnfläche, 5 mit ca. 125 m 2 Wohnfläche, 6 mit ca. 115 m 2 Wohnfläche 7 durchschnittliche Baulandpreise für voll erschlossene, baureife Wohnbaugrundstücke bei einer GFZ von 0,4 bis 0,7

4 DIE MARKTÜBERSICHT STADT WÜRZBURG RAHMENBEDINGUNGEN Die historische Universitätsstadt Würzburg ist mit Einwohnern die viertgrößte Stadt Bayerns und das wirtschaftliche und administrative Oberzentrum der Region Unterfranken. Ein breites Branchenspektrum mit Schwerpunkt Dienstleistungen (rd. 80 % der Arbeitsplätze) kennzeichnet die lokale Wirtschaft. Neben einer Vielzahl von Arbeitsplätzen in Verwaltung und Einzelhandel konnten sich die Wirtschaftszweige Medien, Informationstechnologie und vor allem Biomedizin in Kooperation mit den Hochschulen positiv entwickeln. Die mittelständisch geprägte Industrie ist hoch spezialisiert. Die Arbeitslosenquote von 8,7 % und die weit überdurchschnittliche Kaufkraft sind Indizien einer insgesamt stabilen Wirtschaftslage. Würzburg gilt als beliebter Wohnstandort und verzeichnet einen wachsenden Zuzug insbesondere junger Erwachsener. So stieg die Einwohnerzahl bereits das siebte Jahr in Folge an. KENNZEICHEN DES WOHNUNGSMARKTES 4 Ruhiger präsentiert sich seit einigen Jahren der Würzburger Wohnimmobilienmarkt. Während in den 90er-Jahren mit 630 Wohneinheiten (WE) pro Jahr eine rege Bautätigkeit herrschte, ist das Volumen seither stark gesunken (268 WE in 2003). Hierfür ist vor allem der Einbruch im Geschosswohnungsbau verantwortlich. Seit dem Jahr 2000 nimmt auch die Zahl der neu errichteten Eigenheime ab. Angesichts der guten Erreichbarkeit vieler Umlandgemeinden, des dort günstigeren Baulands und der mitunter attraktiveren Grundstücke ist eine anhaltende Abwanderung junger Familien zu beobachten. MARKT FÜR EIGENHEIME Im Zuge des Generationswechsels gelangten verstärkt Bestandsimmobilien auf den Markt. In den sehr guten Lagen (Frauenland, Steinbachtal) werden durch Grundstücksaufteilungen vereinzelt neue Bauplätze geschaffen. Neubauaktivitäten finden hauptsächlich am Stadtrand statt. Gefragt sind Reihen- und Doppelhäuser. Zu stark genormte Wohnimmobilien sind allerdings immer schwerer zu verkaufen. MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN Die Nachfrage in diesem Marktsegment hat in den vergangenen Jahren angezogen. Die Preise für Neubauwohnungen haben sich auf einem nachfragegerechten Niveau eingependelt. Zusammen mit dem geschrumpften Angebot ist der Markt nunmehr ausgeglichen. Die Nachfrage konzentriert sich auf 3- bis 4- Zimmer-Wohnungen zur Eigennutzung in innerstädtischen und bevorzugten Wohnlagen. Vor dem Hintergrund hoher Mietpreise treten allerdings auch wieder Kapitalanleger als Käufer auf, so dass auch kleine Objekte mit zwei bis drei Zimmern in guten Lagen marktgängig sind. MIETWOHNUNGSMARKT Wegen der geringen Neubautätigkeit und des starken Zuzugs junger Leute kennzeichnen weiterhin steigende Mietpreise das Marktgeschehen. In den beliebten innerstädtischen Wohnlagen (z.b. Sanderau) verknappen zudem anhaltende Privatisierungen das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt, so dass die Preise überproportional steigen. PERSPEKTIVEN Bisher weniger beliebte Stadtteile (z. B. Zellerau) werden von der anziehenden Nachfrage nach Mietwohnungen profitieren. Diese dürfte mittelfristig auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Eigenheimen stimulieren. Neben Grundstücken in den bekannten Neubaugebieten»Flürlein-Essiggarten«(Lengfeld),»Rottenbauer Nord«(Rottenbauer) und»waldfriedhof«(steinbachtal) wird gerade ein neues Areal in Versbach erschlossen. Dort sind»am Kronberg II«ca. 100 Bauplätze für Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser vorgesehen. Stadt Würzburg 2004 Einwohnerstand (06/2004) Arbeitslosenquote (12/2004) 8,7 % (alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 109,8 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertig gestellte Wohnungen in 268 neuen Wohngebäuden (2003) Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit

5 DIE MARKTÜBERSICHT UMLAND WÜRZBURG RAHMENBEDINGUNGEN Der Landkreis umschließt die Stadt Würzburg und profitiert sowohl von seiner landschaftlich reizvollen Umgebung als auch von der guten Erreichbarkeit per Bahn und Auto. Durch die Nähe zum Oberzentrum Würzburg sind die Umlandgemeinden als Wohn- und Wirtschaftsstandorte beliebt. Die lokale Wirtschaft zeichnet sich durch eine große Branchenvielfalt und eine klein- bis mittelständische Unternehmensstruktur aus. Neben der ähnlich wie in der Stadt aufgestellten Hightechbranche, die vorwiegend in den Technologiezentren angesiedelt ist, sind Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, Autozulieferung und Lebensmittelherstellung ansässig. Seit einigen Jahren lassen sich zudem vermehrt Logistikfirmen im Kreis nieder. Darüber hinaus befinden sich einige der bekanntesten Winzergemeinden des fränkischen Maintals vor Ort. Die gesunde wirtschaftliche Basis belegt die niedrige Arbeitslosenzahl, die mit 5,8 % sogar unter dem bayerischen Durchschnitt liegt. Die Kaufkraft ist jedoch entsprechend dem hohen Anteil ländlich geprägter Regionen leicht unterdurchschnittlich. Begünstigt durch die niedrigeren Bodenpreise und das umfangreichere Baulandangebot konnte der Landkreis lange Zeit einen starken Bevölkerungszuwachs auch aus der Stadt Würzburg verzeichnen. Nach einer deutlichen Zunahme in den 80er- und 90er-Jahren stagniert die Einwohnerzahl seit 2000 weitgehend. KENNZEICHEN DES WOHNUNGSMARKTES Ähnlich wie in der Stadt Würzburg weist das Marktgeschehen auch im Umland in den vergangenen Jahren wenig Dynamik auf mit der Ausnahme einer leichten Belebung im Jahr Die Bautätigkeit erreichte Mitte der 90er-Jahre bedingt durch die hohen Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau ihren Höchststand. Seither ist das Volumen insbesondere durch den Einbruch im Bereich der Mehrfamilienhäuser stark gesunken. In den vergangenen beiden Jahren wurden aber auch nur verhältnismäßig wenige Eigenheime gebaut. Der präferierte Haustyp im Umland ist das freistehende Einfamilienhaus bzw. die Doppelhaushälfte. Reihenhäuser und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werden eher in den größeren und näher an Würzburg gelegenen Gemeinden gehandelt. Der Markt ist in diesen Teilsegmenten überproportional rückläufig. Zahlreiche Häuser, vor allem freistehende Einfamilienhäuser, werden in Eigenregie errichtet. Die bevorzugten Wohnstandorte im Umland von Würzburg sind die größeren und mit guter Infrastruktur ausgestatteten Gemeinden Veitshöchheim und Höchberg sowie das kleinere Eibelstadt. Darüber hinaus erfreut sich Gerbrunn durch seine unmittelbare Lage an der Stadtgrenze und seine Nähe zur Würzburger Universität großer Beliebtheit. MARKT FÜR EIGENHEIME Angesichts der zahlreichen attraktiven Wohnlagen und des vorteilhafteren Preisniveaus ist die Nachfrage nach Eigenheimen rege, wenn auch in den vergangenen Jahren rückläufig. Das Käuferinteresse verlagert sich in jüngster Zeit verstärkt auf individuell geplante Häuser. Aber auch ältere Objekte in gewachsenen Wohnlagen stehen hoch im Kurs. Im Hinblick darauf gestaltet sich das Bauträgergeschäft im Umland immer schwieriger, und viele Bauträger verlagern ihre Aktivitäten wieder verstärkt auf stadtnahe Standorte. Die Käufer sind zunehmend preisbewusst. Davon profitiert der Gebrauchtimmobilienmarkt. Im Umland von Würzburg stehen umfangreiche Flächen zu unterschiedlichen Preisen zur Auswahl. Die Baulandpreise variieren zwischen 160 h/m 2 und etwa 340 h/m 2 in stadtnahen und bevorzugten Lagen, sind allerdings insgesamt leicht rückläufig. Mit Ausnahme der Gemeinden Margetshöchheim, Randersacker und Eibelstadt, deren Siedlungsentwicklung auf Grund ihrer topografischen Bedingungen weitgehend abgeschlossen ist, verfügen alle Umlandgemeinden über großzügige Baugebiete. Die größten Flächen befinden sich derzeit in Höchberg (»Mehle II«mit rd. 200 Bauplätzen), Gerbrunn (»Kirschberg II«mit rd. 100 freien Grundstücken) und in Zell (»Eli-Süd/Küsterberg«mit rd. 90 verbleibenden Parzellen). Trotz der hohen Nachfrage nach älteren Häusern in den Gemeinden Margetshöchheim, Randersacker und Eibelstadt in Folge des Baulandmangles sind die Preise bisher stabil geblieben. 5

6 6 MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN Der Transaktionsschwerpunkt liegt eindeutig bei den unmittelbar an Würzburg angrenzenden Gemeinden Gerbrunn, Höchberg und Veitshöchheim. Die Nachfrage ist nach wie vor verhalten. Parallel hierzu geht das Neubauvolumen seit Jahren zurück. Im Umland konzentriert sich die Nachfrage auf größere, familiengerechte Wohnungen. Gefragt sind Objekte mit mindestens drei Zimmern und einer Wohnfläche von 80 bis 100 m 2 in kleineren Anlagen mit Blick ins Grüne. Neuerdings werden vereinzelt Eigentumsmaßnahmen speziell für ältere Eigennutzer im Rahmen von betreutem Wohnen realisiert (z. B. Zell, Höchberg). Kapitalanleger treten im Umland bisher noch nicht wieder als Käufer auf. MIETWOHNUNGSMARKT Auch dieses Marktsegment zeigt in den stadtnahen Gemeinden am meisten Dynamik. Die einsetzende Wohnraumknappheit in Würzburg hat sich bereits auch auf die Mehrzahl der Umlandgemeinden ausgeweitet. In den beliebten Wohnorten übersteigt die Nachfrage nach größeren Objekten schon häufig das Angebot. Kleinere Wohnungen sind im Umland weniger gefragt und somit in ausreichendem Maße vorhanden. Der in den nächsten Jahren vermutlich anstehende Abzug der amerikanischen Truppen aus der gesamten Region wird an vielen Orten Wohnraum freisetzen. Diese Entwicklung dürfte die betroffenen Segmente des Bestandsmarktes erneut belasten. Landkreis Würzburg 2004 Einwohnerstand (06/2004) Landkreis Würzburg gesamt Veitshöchheim Höchberg Rimpar Gerbrunn Rottendorf Waldbüttelbrunn Estenfeld Reichenberg Zell am Main Randersacker Margetshöchheim Eibelstadt Arbeitslosenquote (12/2004) 5,8 % (alle zivilen Erwerbspersonen) Kaufkraftkennziffer 97,7 (Bundesdurchschnitt = 100) Fertig gestellte Wohnungen in 600 neuen Wohngebäuden (2003) Quellen: Statistisches Landesamt, GfK Nürnberg, Bundesagentur für Arbeit PERSPEKTIVEN Mit insgesamt soliden Marktverhältnissen ist auch für die Zukunft zu rechnen, wobei insbesondere die Nachfrage nach Eigenheimen weiterhin stabil bleiben dürfte. Geringfügig steigende Zahlen von Baugenehmigungen deuten auf eine leichte Belebung vor allem im Eigenheimsektor hin. Am Mietwohnungsmarkt werden die Preise angesichts der geringen Bautätigkeit weiter steigen. Von der anziehenden Nachfrage werden mittelfristig auch die bisher weniger gefragten Gemeinden profitieren. Der Markt für neue Eigentumswohnungen zeigt sich dagegen vorerst von der aktuellen Vermietungssituation unbeeinflusst, was die niedrigen Baugenehmigungszahlen im Geschosswohnungsbau belegen.

7 ANALYSE DER EINZELNEN WOHNSTANDORTE Veitshöchheim Veitshöchheim ist mit Einwohnern die zweitgrößte Gemeinde im Landkreis und grenzt im Nordwesten unmittelbar an Würzburg. Der alte Ort mit seinem Rokokogarten und dem kleinen Lustschloss sowie dem Mitte der 80er- Jahre aufwändig sanierten Ortskern gilt als attraktiver Standort mit hoher Lebens- und Wohnqualität. Zudem sorgen die sonnige Lage am Osthang des Mains, die gute Infrastruktur sowie die schnelle Erreichbarkeit von Würzburg über die B 27 für ein anhaltend hohes Interesse seitens Wohnraumsuchender, was die Bevölkerungszahl in den vergangenen 30 Jahren stark ansteigen ließ. Neben der Bundeswehr mit Fachschule und Standortverwaltung und der Bayerischen Landesanstalt für Wein- und Gartenbau ist das Berufsförderungswerk für Blinde und Sehbehinderte dort angesiedelt. Im Gewerbegebiet konnten vor allem im Handwerk über 1500 neue Arbeitsplätze geschaffen werden. Der Tages- und Ausflugstourismus bringt zusätzliche Einnahmen. Die guten Wohnlagen befinden sich im Bereich des neuen Gymnasiums im Birkental. Der Geisberg mit seiner dichten Bebauung aus den 70erund 80er-Jahren ist als mittlere, das Neubaugebiet als gute Lage einzustufen. Die hohen Bodenpreise führten in den vergangenen Jahren zu einem Rückgang der Grundstücksgrößen und einer Verlagerung der Nachfrage auf Reihen- und Doppelhäuser. Neben noch vorhandenen Grundstücken in den älteren Abschnitten des Baugebiets»Speckert«wird seit 2004 die Erweiterungsfläche»Speckert VI«erschlossen, welche Platz für 34 Einzel- und sechs Doppelhäuser bieten soll. Die Bodenpreise liegen etwa bei 260 h/m 2. Die Mieten bewegen sich mit bis zu 7 h/m 2 auf hohem Niveau und dürften weiter steigen. Höchberg Der historisch gewachsene Ort (9392 Einwohner) zählt auf Grund seiner Nähe zum Stadtzentrum von Würzburg (rd. 4 km westlich) sowie seiner guten Infrastruktur mit verschiedenen Schulen und umfangreichem Einzelhandelsangebot zu den beliebtesten Wohnstandorten im Würzburger Umland. Im Gewerbegebiet am südwestlichen Ortsausgang befinden sich zahlreiche mittelständische Unternehmen wie der Vogel Verlag sowie großflächiger Einzelhandel. Zudem konnten im Hightechzentrum Höchberg mehr als 100 Arbeitsplätze geschaffen werden. In Höchberg wurde in den 70er-Jahren der»hexenbruch«sukzessive bebaut, was bis Ende der 80er-Jahre ein starkes Bevölkerungswachstum nach sich zog. Diese Gegend zählt ebenso wie auch das Areal um den Winterleitenweg und den Friedhof zu den guten Wohnlagen. Etwa seit Mitte der 90er-Jahre stagniert die Bevölkerungszahl weitgehend, da Bauaktivitäten lange Zeit nur noch in Baulücken erfolgten. Derzeit wird das Baugebiet»Mehle II«mit rd. 200 Grundstücken für Einfamilienhäuser erschlossen. Die Bodenpreise liegen bei etwa 340 h/m 2. Auf etwa 30 Parzellen sollen im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung kostengünstige Reihenhäuser entstehen. Die Mieten haben in Höchberg mit 7 h/m 2 ihre vorläufige Obergrenze erreicht. Mit einem erneuten Preisanstieg ist allerdings zu rechnen. 7

8 8 Rimpar Rimpar ist mit 7762 Einwohnern die viertgrößte Gemeinde im Landkreis. Der Ort blickt auf eine 900-jährige Geschichte zurück, was u.a. in dem historischen Stadtbild mit Burg, Kirche und Schlossmühle zum Ausdruck kommt. Am nördlichen Stadtrand, jedoch in ca. 7 km Entfernung zum Zentrum von Würzburg, hat Rimpar seit den 70er-Jahren die mit Abstand moderateste Entwicklung aller Umlandgemeinden genommen. Seit 1970 stieg die Bevölkerungszahl um nicht einmal 15 % und stagniert seit Ende der 90er-Jahre mit geringen Schwankungen. Neben der Kugellagerfabrik Reinfurt, dem größten Arbeitgeber vor Ort, haben sich im Technologiepark Rimpar zahlreiche Hightechunternehmen angesiedelt. Immobilien werden in erster Linie von Ortsansässigen gesucht, Zuzüge aus Würzburg sind selten. Seit 1996 erfolgt die Erschließung des Baugebiets»Östlich des Schleifweges«für insgesamt 165 Eigenheime. Inzwischen sind etwa drei Viertel bebaut. Baugrundstücke kosten hier etwa 180 h/m 2. Im Bereich»Strüthweg«stehen seit dem Jahr 2000 weitere 14 Bauplätze zur Verfügung. Des Weiteren wurde im Mai 2002 im Ortsteil Gramschatz das Baugebiet»Trieb«mit rd. 20 Grundstücken ausgewiesen. Auf Grund der größeren Entfernung zum Würzburger Stadtzentrum und der geringen Außenwirkung Rimpars sind die Immobilienpreise niedriger als in den anderen Stadtrandgemeinden. Gerbrunn Das fast 900-jährige Gerbrunn grenzt im Südosten unmittelbar an Würzburg und das Universitätsgelände Hubland. Gerbrunn hat sich innerhalb der letzten 100 Jahre von einem Straßendorf mit 500 Einwohnern zu einer Gemeinde mit 6192 Personen entwickelt. Die größten Entwicklungssprünge erfolgten in den 60er- und 70er-Jahren. Die Wirtschaft ist vor allem von Handwerk und Gewerbe geprägt. Im Gewerbegebiet»Am Kirschberg«konnten weitere Arbeitsplätze geschaffen werden. Darüber hinaus hat sich Gerbrunn insbesondere durch die Ausweisung großflächiger Baugebiete als Wohngemeinde etabliert. Wegen des dörflichen Charakters im Ortskern, der Nähe zur Universität und der kurzen Entfernung zu Würzburg erfreut sich Gerbrunn einer anhaltenden, wenngleich auch hier rückläufigen Nachfrage nach Wohnimmobilien. Der Ort bietet Bauinteressenten zahlreiche Grundstücke im großen Baugebiet»Innerer Kirschberg«an, welches seit Ende der 90er- Jahre im Nordosten von Gerbrunn realisiert wird. Neben Restflächen im stärker verdichteten ersten Bauabschnitt steht auf der Erweiterungsfläche»Kirschberg II«noch ein Großteil der 130 Bauplätze für Einfamilien- und Doppelhäuser zur Verfügung. Gemeindeeigene Flächen werden derzeit ab 260 h/m 2 abgegeben. Viele Studenten und Angestellte der Universität suchen nach Mietwohnungen. Die Höchstpreise bewegen sich gegenwärtig mit bis zu 7 h/m 2 in etwa auf dem Würzburger Niveau für gute Lagen.

9 Rottendorf Rottendorf (5216 Einwohner) liegt unmittelbar an der östlichen Stadtgrenze von Würzburg. Es grenzt direkt an das neu entstandene Gewerbegebiet Ost der Stadt Würzburg. Der Ort hat sich durch seine verkehrsgünstige Lage an der Bahnlinie und der A 3 zu einem bevorzugten Wirtschaftsstandort in der Region entwickelt. Rottendorf ist heute der zweitgrößte Gewerbestandort des Landkreises mit rd. 100 Unternehmen und etwa 2900 Arbeitsplätzen. Einen Schwerpunkt stellen Logistikunternehmen. Im Industriegebiet sind namhafte Firmen wie S.Oliver, Frankonia Jagd sowie Edeka Nordbayern mit Lagerflächen bzw. Fertigungsbetrieben angesiedelt. Dank des großen Arbeitsplatzangebots sowie der guten Erreichbarkeit der Städte Würzburg und Kitzingen ist der Wohnungsmarkt trotz rückläufiger Nachfrage nach wie vor als rege zu bezeichnen. Die Bebauung des seit 1999 erschlossenen Neubaugebiets»Talfeld«mit Doppelhaushälften und Einfamilienhäusern sowie einzelnen Mehrfamilienhäusern ist nahezu abgeschlossen. Von den ursprünglich 150 Bauplätzen sind bislang etwa vier Fünftel bebaut. Die Grundstückskosten für noch vereinzelt verfügbare Flächen betragen ca. 230 h/m 2. Die zügige Realisierung des Baugebiets ließ die Einwohnerzahl seit der Jahrtausendwende um über 10 % anwachsen. Die Mieten sind trotz der Neubautätigkeit der vergangenen Jahre gestiegen und liegen aktuell bei maximal 6,50 h/m 2. Waldbüttelbrunn Deutlich ländlicher geprägt und in größerer Entfernung westlich von Würzburg (ca. 7 km zum Stadtzentrum) gelegen ist die Gemeinde Waldbüttelbrunn (5001 Einwohner). Der Ort erfreut sich dank seiner ruhigen Lage in Waldnähe sowie der deutlich verbesserten Infrastruktur und des Ortsbildes während der letzten Jahre steigender Beliebtheit. Die Einwohnerzahl entwickelt sich entsprechend positiv. Die Grundversorgung mit Schulen, Ärzten und Geschäften für den täglichen Bedarf ist gegeben. Im neuen Gewerbegebiet konnten in jüngerer Vergangenheit etwa 800 Arbeitsplätze geschaffen werden. In attraktiver Lage am ruhigen südlichen Ortsrand entsteht seit 2000 das Neubaugebiet»West-Südwest Teil III«. Von den etwa 80 Bauplätzen für Doppel- und freistehende Einzelhäuser ist zurzeit knapp die Hälfte bebaut. Die Grundstücke können zu Preisen von etwa 250 h/m 2 erworben werden. Die Nachfrage nach neuen Eigenheimen ist schwächer ausgeprägt als im benachbarten Höchberg. 9

10 10 Estenfeld In Estenfeld (4855 Einwohner) ist die Bevölkerungszahl seit 1993 nur geringfügig gestiegen ein, der sich fortsetzen wird. Der nordöstlich der Stadtgrenze von Würzburg gelegene Ort besitzt ein kleines Gewerbegebiet, das zukünftig erweitert werden soll. Die ansässigen Betriebe sind vor allem mittelständische Unternehmen aus den Bereichen Bauhandwerk, Kfz sowie Dienstleistung. Während der Ortskern durch den Bau von Mehrfamilienhäusern nachverdichtet wurde, entstehen am Ortsrand Einfamilienhäuser. Das am östlichen Ortsausgang gelegene Areal»In der Pfanne«ist Ende 2001 um 30 bis 40 Grundstücke für Eigenheime (Einzel- und Doppelhäuser) erweitert worden. Hiervon steht noch ein Großteil zur Disposition. Die Grundstückskosten liegen bei etwa 210 h/m 2. Reichenberg Das 4015 Einwohner zählende Reichenberg südwestlich der Stadtgrenze von Würzburg setzt sich aus fünf einzelnen Ortschaften zusammen. Nach einem moderaten Bevölkerungswachstum seit den 70er-Jahren stagniert die Einwohnerzahl seit der Jahrtausendwende weitgehend. Um die anhaltende Nachfrage nach Bauflächen zu befriedigen, hat die Gemeinde nunmehr ein neues Baugebiet ausgewiesen. Am»Vorderen Höchberg«entstehen 49 Parzellen für Einzelund Doppelhäuser. Die Bodenpreise bewegen sich bei etwa 190 h/m 2. Zell am Main Zell am Main (4066 Einwohner) bildet einen Siedlungsverbund mit Margetshöchheim, da die beiden Orte ineinander übergehen. Sie liegen an der nordwestlichen Stadtgrenze von Würzburg. Die lang gestreckten Gemeinden sind eingebettet zwischen Main und den oberhalb gelegenen Weinhängen. Durch diese spezifische Lage ist die weitere Siedlungsentwicklung in beiden Ortschaften eingeschränkt. Ein Teil der Mainhänge wurde in den letzten Jahren mit Eigenheimen bebaut, was die Bevölkerungszahl weiter ansteigen ließ. Über das größere Baulandangebot verfügt Zell mit dem seit Ende 2001 ausgewiesenen Areal»Eli-Süd/Küsterberg«. Das 13 ha große Gebiet mit über 170 Parzellen ist heute knapp zur Hälfte bebaut. Die Bodenpreise liegen hier bei etwa 200 h/m 2. Die Nachfrage nach Grundstücken für Eigenheime ist anhaltend stark. Insgesamt ist dieser Teilmarkt ausgeglichen bei gleichzeitig stabilem Preisniveau.

11 Randersacker Randersacker, in einem schmalen Seitental des Mains sowie am Mainhang gelegen, ist eine der bekanntesten Winzergemeinden Frankens. Sie grenzt östlich an Würzburg. Die bauliche Weiterentwicklung von Randersacker ist bereits seit Jahrzehnten auf Grund seiner Topografie weitgehend abgeschlossen. Daher ist die Einwohnerzahl seit 1970 nahezu unverändert (3421 Einwohner). Die Südhanglage des Ortes, die gute Erreichbarkeit Würzburgs und der reizvolle Dorfcharakter tragen zur hohen Beliebtheit von Randersacker bei. Nur wenige Häuser gelangen auf den Markt. Dem knappen Angebot steht eine starke Nachfrage gegenüber bei entsprechend hohen Preisen. Margetshöchheim Margetshöchheim liegt am Westufer des Mains und zeichnet sich durch seinen dörflichen Charakter im Ortskern aus. Die Bevölkerungsentwicklung (3284 Einwohner) verzeichnet seit zehn Jahren kein nennenswertes Wachstum mehr. Ursache hierfür ist die mäßige Baulandausweisung. Zurzeit stehen nur noch wenige Bauplätze im»zeilweg«und in den beiden kleinen Gebieten»Am Scheckert/ Mainblick«und»Langellern«zur Verfügung.»Am Scheckert«werden gegenwärtig einige Grundstücke von der Stadt für 190 h/m 2 angeboten. Wegen der besseren Infrastruktur ist das Preisniveau in Margetshöchheim traditionell etwas höher als im benachbarten Zell. Eibelstadt Eibelstadt liegt im Süden von Würzburg am Osthang des Mains. Die landschaftlich reizvolle Umgebung ist vom Weinbau geprägt, was die Gemeinde zu einem beliebten Wohnort und Ausflugsziel macht. Eibelstadt gilt mit seinem historischen Ortskern und der vollständig erhaltenen Stadtmauer mit Befestigungstürmen als eine der gefragtesten Wohnlagen im Landkreis. Der Ort konnte daher in den letzten 30 Jahren einen deutlichen Bevölkerungszuwachs verbuchen (aktuell 2914 Einwohner). Die Gemeinde hat sich in der Vergangenheit sukzessive an den Hängen ausgeweitet, wo in zwei kleineren Neubaugebieten noch einige wenige Restgrundstücke zum Verkauf stehen. Auf Grund der topografischen Bedingungen können in Zukunft keine größeren Bauflächen mehr ausgewiesen werden. Das knappe Baulandangebot hat die Nachfrage nach Bestandsobjekten stimuliert. Interessenten sind jedoch zunehmend preisbewusst, das Preisgefüge ist daher in jüngster Vergangenheit unverändert geblieben. Annette Kremer/Franz Kreller 11

12 DIE HVB EXPERTISE GMBH ist die Immobilienberatungsgesellschaft der HVB Group, ist mit rund 140 Experten und über internationale Netzwerke an 14 regionalen Standorten in Deutschland und Europa vertreten, greift mit MoriX (Markt- und Objektrating) und ExpertiX (Datenbanken, Marktprognosemodell) auf neuartige immobilienwirtschaftliche Expertensysteme zurück, ist spezialisiert auf ein umfassendes Serviceangebot rund um Immobilien für nationale und internationale Kunden: Bewertungen (Markt-, Beleihungs- und Bilanzwerte für Einzelobjekte, Portfolios inkl. Marktund Objektratings), Marktforschung (Analysen, Prognosen, Ratings für Makro-, Mikromärkte und Standorte), Wirtschaftlichkeitsanalyse (Aufwands- und Ertragskalkulation von Projekten; Strategien zur Privatisierung, Sanierung etc.), Bau-/Projektbegleitung (Wirtschaftlichkeitsmanagement von Planung und Bau; Baukostenkontrolle der Mittelverwendung). SO ERREICHEN SIE UNS HVB Expertise GmbH Ernst Wild Königstraße Nürnberg Telefon Telefax Hildegard Höhlich Arabellastraße München Telefon Telefax Internet WIR INFORMIEREN SIE GERN ÜBER unser komplettes Service-Angebot, unsere speziellen Dienstleistungen für Unternehmer mit Liegenschaften, Finanzdienstleister, private Immobilieninvestoren, institutionelle Anleger und Immobiliengesellschaften, die öffentliche Hand, unsere Marktanalysen und -übersichten zu Wohnimmobilienmärkten und Gewerbeimmobilienmärkten in Deutschland und Europa. DAS ANGEBOT DER HYPOVEREINSBANK HEIMKOMMEN? AM LIEBSTEN IN DIE EIGENEN VIER WÄNDE. Von der Objektsuche bis zur Finanzierung oder Tel * *6 Cent pro Anruf bei Inlandsgesprächen aus dem Festnetz der Deutschen Telekom (Stand 01/2004). ANGABENVORBEHALT Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben können wir nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung der HVB Expertise GmbH wieder und stellen nicht notwendigerweise die Meinung der HypoVereinsbank dar. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wirtschaftliche und technische Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Stand: 02/ Alle Angaben beruhen auf der bei Drucklegung geltenden Gesetzes- und Rechtslage.