Immobilien-Portfoliomanagement. öffentliche Hand. Stephan Seilheimer. Ziele, Nutzen und Vorgehen in der Praxis auf der Basis von Benchmarks

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1 Stephan Seilheimer Immobilien-Portfoliomanagement für die öffentliche Hand Ziele, Nutzen und Vorgehen in der Praxis auf der Basis von Benchmarks Mit einem Geleitwort von Prof. Dr.-Ing. Claus Jürgen Diederichs Deutscher Universitäts-Verlag

2 Inhaltsverzeichnis IX Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XIII XV XVII 1 Einleitung Problemstellung Ziel der Arbeit Ergebnis der Literaturrecherche Vorgehensweise und Aufbau der Arbeit Vorveröffentlichungen 5 2 Grundlagen Benchmarking Herkunft und Definition Ziele und Nutzen Historische Entwicklung Benchmarking-Arten Benchmarking-Techniken Betriebswirtschaftliche Abgrenzung Allgemeiner Aufbau und Ablauf Erfolgsfaktoren und Probleme bei der Einführung Verhaltenskodex (Code of Conduct) Bestehende Benchmarking-Pools im Immobilienmanagement Public Real Estate Management (PREM) Definition und Einordnung Mögliche Rechtsformen Vergleich ausgewählter Rechtsformen PREM auf Bundesebene PREM auf Landesebene PREM auf kommunaler Ebene Aufbauorganisation der Einrichtungen des PREM Organisation des Objektmanagements Aufgaben und Leistungen Leistungstiefen Kennzahlen und Kennzahlensysteme 63

3 Inhaltsverzeichnis Definition Arten von Kennzahlen und Kennzahlensystemen Ziele beim Einsatz von Kennzahlen und Kennzahlensystemen Anforderungen Vorhandene Kennzahlensysteme Portfoliomanagementsysteme 72 Analyse der Relevanz des Benchmarkings im PREM Problemfelder und kritische Erfolgsfaktoren des PREM Clusterung der Problemfelder und der kritischen Erfolgsfaktoren Immobilienbezogene Problemfelder und Erfolgsfaktoren Unternehmensbezogene Problemfelder und Erfolgsfaktoren Haushaltssituation der öffentlichen Hand Finanzentwicklung von Bund, Ländern und Kommunen Immobiliengebundenes öffentliches Anlagevermögen Immobilienbezogene öffentliche Ausgaben Konkurrenz- und Wettbewerbssituation im PREM Eingesetzte Managementinstrumente Geplanter Einsatz von Managementinstrumenten Empirische Untersuchung zu Benchmarking im PREM Einführung und Vorbereitung Umfragedesign Durchführung Ergebnisse Resümee der Befragung 95 Entwicklung eines Modells zum Portfoliomanagement im PREM Anforderungen an das Modell und Aufbau Clusterung der Anforderungen Inputorientierte Anforderungen Outputorientierte Anforderungen Aufbau des Modells Unternehmenspolitik und Kennzahlensystem (Stufe 1) Unternehmens-, Projekt-und Immobilienpolitik Einsatz von Balanced Scorecard und Manufacturing Scorecard Die Muster-Portfolio Scorecard Ursache-Wirkungs-Beziehungen der Portfolio Scorecard Kennzahlensystem Relativer Wettbewerbsvorteil Kennzahlensystem Marktattraktivität 116

4 Inhaltsverzeichnis X[ 4.3 Internes Benchmarking der Organisationseinheit (Stufe 2) Festlegung und Klassifizierung der Vergleichsgegenstände Festlegung der Bezugsgrößen Erstellung der Erhebungsbögen und Datenerfassung Statistische Auswertung und Darstellung der Ergebnisse Kalibrierung (Stufe 3) Ermittlung des Einsparpotenzials Ergebnisintegration in eine Portfoliomatrix Aufstellung eines Immobilienrankings Ermittlung des Finanzbedarfs für Bauunterhaltung und Beseitigung des Instandhaltungsstaus Maßnahmenplanung und Erfolgskontrolle Externes Benchmarking (Stufe 4) Auswahl des externen Benchmarking-Pools Vorbereitung und Durchführung des Datenaustauschs Mietkalkulation im Vermieter-Mieter-Modell Auswertung und Bestimmung der Leistungslücke Rekalibrierung und Reife mittels einer NKU (Stufe 5) Verfahrensauswahl Kosten-Nutzen-Analyse für die Dimension Relativer Wettbewerbsvorteil Nutzwertanalyse für die Dimension Marktattraktivität Erprobung des Modells Untersuchte Organisationseinheit Ziel-und Kennzahlensystem (Stufe 1) Unternehmens-und Immobilienpolitik Portfolio Scorecard Ursache-Wirkungs-Beziehungen Kennzahlensysteme Relativer Wettbewerbsvorteil und Marktattraktivität Internes Benchmarking (Stufe 2) Klassifizierung der Vergleichsgegenstände und Auswahl der Bezugsgröße Datenerfassung Statistische Auswertung und Darstellung der Ergebnisse Ergebnisanalyse und Korrekturmaßnahmen (Stufe 3) Ermitteltes Einsparpotenzial Portfoliomatrix 161

5 XII Inhaltsverzeichnis Immobilienranking Ermittelter Finanzbedarf für Bauunterhaltung und Instandsetzung Maßnahmenplan und Erfolgskontrolle Externes Benchmarking (Stufe 4) Auswahl des externen Benchmarking-Pools Vorbereitung und Durchführung des Datenaustauschs Mietkalkulation im Vermieter-Mieter-Modell Auswertung und Bestimmung der Leistungslücke Rekalibrierung und Reife (Stufe 5) Kosten-Nutzen-Analyse für die Dimension Relativer Wettbewerbsvorteil Nutzwertanalyse für die Dimension Marktattraktivität Grenzen und mögliche Einwände Resümee 177 Literatur 181 A Anlagen 205 A.1 Benchmarking Verhaltenskodex (Code of Conduct) 205 A.2 Tabellarische Synopsen ausgewählter Rechtsformen im PREM 208 A.2.1 Rechtliche Aspekte 208 A.2.2 Aspekte des Personalmanagements 209 A.2.3 Finanzielle Aspekte 210 A.3 Umfrage zu Leistungsvergleichen im PREM 211 A.3.1 Bekanntmachung im Internet 211 A.3.2 Anschreiben 212 A.3.3 Fragebogen 213 A.4 Beurteilungskriterien 217 A.4.1 Beurteilungskriterien Relativer Wettbewerbsvorteil 217 A.4.2 Beurteilungskriterien Marktattraktivität 218 A.5 Gebäudearten 223 Index 225