WOHNUNGSMARKTBERICHT Wohnungsamt

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1 WOHNUNGSMARKTBERICHT 2010 Wohnungsamt

2 Vorwort Sehr geehrte Damen und Herren, der aktuelle vom Wohnungsamt vorgelegte Wohnungsmarktbericht 2010 macht deutlich: viele relevante Themen von der sogenannten Finanzkrise über die Entwicklung der individuellen Lebensstile bis hin zur kommunalen Daseinsvorsorge schlagen sich beim Thema Wohnen konkret nieder. Ich bin sicher, dass auch die diesjährige Berichterstattung wieder mit großem Interesse aufgenommen werden wird, schließlich wurde der Bericht inhaltlich erweitert zum Beispiel um die Darstellung der Wanderungsbewegungen zwischen den Stadtteilen und die Zuzüge und Wegzüge nach Herkunft/Ziel und dem Lebensalter der Personen. So lassen sich u. a. Schlüsse auf die Attraktivität und Stabilität von Stadtteilen ziehen. Das jährliche Monitoring wird damit um weitere interessante Daten und Themenfelder ergänzt. Von zentraler Bedeutung ist der Wohnungsmarkt auch für den Klimaschutz. Etwa ein Drittel des gesamten Endenergieverbrauchs wird für die Bereitstellung von Raumwärme verwendet. Im Rahmen von Modernisierungsverfahren sollen die Wohnungseigentümer weiter motiviert werden, die Wohngebäude auf einen energetisch modernen Standard umzurüsten und die Wärmeversorgung klimaverträglich weiter zu optimieren. Der qualitätsvolle Stadtumbau mit dem Ziel eines vielfältigen Wohnungsangebots für alle Nachfragegruppen steht im Mittelpunkt der städtischen Wohnungspolitik. Die positive Zuzugsbilanz gerade bei jüngeren Menschen, die in Kassel arbeiten und leben wollen, ist eine äußerst erfreuliche Entwicklung. Kassel ist eine Stadt der kurzen Wege, mit guter Infrastruktur, attraktiven Einkaufsmöglichkeiten und einem hervorragenden medizinischen und kulturellen Angebot. Dadurch ist Kassel angesichts des demografischen Wandels auch für Menschen reiferen Alters hoch attraktiv, wenn es gelingt, sich auf deren Anforderungen einzustellen. Kassel hat gute Chancen, auch in Zukunft ein nachgefragter Wohn- und Lebensort zu sein. Dabei kommt der Wohnungspolitik eine besondere Bedeutung zu: Deren soziale und klimaschutzorientierte Ausrichtung und die qualitative Entwicklung gemäß den sich verändernden Wohnbedürfnissen sind dabei die wesentlichen Ansatzpunkte. Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre und uns die Fortsetzung eines intensiven wohnungswirtschaftlichen Dialogs. Dr. Joachim Lohse Stadtrat Dezernat für Verkehr, Umwelt, Stadtentwicklung und Bauen

3 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 LAGE AM WOHNUNGSMARKT 1.1 Wohnungsbestand Wohnungsgrößen Wohnflächen Wohnungsbelegung Wohngeldempfänger/innen Einweisung von Obdachlosen 11 2 ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSNACHFRAGE 2.1 Einwohner/innen Einwohnerbewegungen Zuzüge und Wegzüge nach Herkunft/Ziel Zuzüge und Wegzüge nach Alter Haushalte Wohnungssuchende für öffentlich geförderten Wohnraum Wohndauer und Wanderungsbewegungen Wanderungsbewegungen in den Stadtteilen Wohndauer in der Stadt Kassel Wanderungsbewegungen zwischen den Stadtteilen Haushaltseinkommen 23 3 ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSANGEBOTES 3.1 Baugenehmigungen/Bautätigkeiten öffentlich geförderter Wohnungsbau Modernisierungsmaßnahmen Eigentumsprogramm Baufertigstellungen Abgeschlossenheitsbescheinigungen Wohnungsmieten Wohnungsmieten nach IVD Angebotsmieten nach Techem-Empirica Wohnungsmieten öffentlich geförderter Wohnungen Immobilienpreisentwicklung nach IVD Eigenheime Reihenhäuser Eigentumswohnungen aus dem Bestand Neubau Erstbezug Grundstückspreise 33 4 EXPERTENBEFRAGUNG 34 5 ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSMARKTES 35 6 SERVICE UND DIENSTLEISTUNGEN DES WOHNUNGSAMTES 37 Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 3

4 1 LAGE AM WOHNUNGSMARKT 1.1 Wohnungsbestand Seit 2004 hat sich der Wohnungsbestand von auf um Wohnungen erhöht. Nutzungsänderungen oder Zusammenlegungen von Wohnungen werden statistisch nicht erfasst. Die absolute Zahl kann somit von der genannten Zahl abweichen Wohnungen insgesamt davon öffentlich geförderte Wohnungen 1. Förderweg (WoBindG) nach WoFG davon Wohnungen mit vertraglichen Bindungen Modernisierung Modernisierung nach WoFG Förderung gem. 88 d II. WoBauG Kombi-Programm davon freifinanzierte Wohnungen öffentlich geförderte Wohnungen (7%) Wohnungsbestand vertraglich gebundene Wohnungen (2%) freifinanzierte Wohnungen (91%) Seite 4 Wohnungsmarktbericht 2010

5 Der Anteil der freifinanzierten Wohnungen hat sich nicht geändert und liegt weiterhin bei 91%. Die absolute Zahl hat sich um 534 WE erhöht Öffentlich geförderter Wohnungsbestand Restbestand in WE Bindungsende in WE Restbestand in WE Bindungsende in WE In den kommenden fünf Jahren werden voraussichtlich weitere 500 Wohnungen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung fallen. Durch die vorzeitige Rückzahlung von öffentlichen Wohnungsbaudarlehen kann sich diese Zahl noch erhöhen. Der Zuwachs an öffentlich geförderten Wohnungen kann den Rückgang des öffentlich geförderten Wohnungsbestands nicht kompensieren. Unverändert liegt der Schwerpunkt auch weiterhin bei dem altersgerechten Umbau von Wohnungen. Die Programme Wohnraum Modernisieren und Altersgerecht Umbauen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wurden deshalb um die Variante Altersgerecht Umbauen - Zuschuss erweitert. Davon profitieren Menschen mit altersbedingt eingeschränkter Mobilität und Menschen mit Behinderung genauso wie Familien mit Kindern. Mit dem Programm Wohnraum Modernisieren fördert die KfW die Modernisierung und Instandsetzung einer Wohnung / eines Hauses oder den Kauf eines neu sanierten Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung. Das Darlehen umfasst 100% der förderfähigen Kosten, bis zu pro Wohneinheit. Bei Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten wird auch die Verbesserung der Außenanlagen finanziert, wie z. B. von Grünanlagen und Spielplätzen. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 5

6 Mit dem Programm Altersgerecht Umbauen können Wohnungen modernisiert, barrierefrei oder barrierereduziert gestaltet und mit moderner Haustechnik ausgestattet werden. Gefördert werden investive Maßnahmen an bestehenden Gebäuden unabhängig vom Baujahr des Gebäudes mit zinsgünstigen Krediten. Der Förderhöchstbetrag liegt bei Euro je Wohneinheit und umfasst 100% der förderfähigen Kosten. Das Programm Altersgerecht Umbauen - Zuschuss kann für den Umbau oder Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Ein-/Zweifamilienhauses in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist der Einsatz von Eigenmitteln. Das Land Hessen stellt zum Zweck der angemessenen Wohnraumversorgung von Menschen mit Behinderungen Kostenzuschüsse bereit. Die Wohnungen sollen baulich so gestaltet sein, dass behinderte Menschen darin einen eigenen Haushalt führen sowie selbstständig und unabhängig leben können. Weiterhin sollen die Wohngebäude und die Wohnungen barrierefrei erreichbar sein. Nähere Informationen zu den Förderprogrammen können bei der Abteilung Wohnungsbauförderung des Wohnungsamtes (siehe Seite 39) oder direkt bei der KfW ( infocenter@kfw.de, Telefon: / ) oder der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen ( Telefon: 069 / ) erfragt werden. Besonderes Augenmerk wurde im Berichtszeitraum auf die Entwicklung des Wohnungsbestandes in der Kasseler Innenstadt gelegt. Nach der von der Stadt Kassel in Auftrag gegebenen Potential- und Defizitanalyse der Wohnqualitäten in der Innenstadt Kassel liegen die Defizite u. a. bei den kaum attraktiven Wohnumfeldbereichen, starken Beeinträchtigungen durch ruhenden und fahrenden Verkehr sowie einem Sanierungsstau. Die Potentiale für das Wohnen in der Innenstadt liegen u. a. in der Stabilität der Quartiere, dem Zuzug jüngerer Bewohner/Studierenden, der sehr guten Nahversorgung und großzügig dimensionierten öffentlichen Verkehrsflächen mit Gestaltungsmöglichkeiten. Die Wohnbaupotentiale sieht die Analyse durch Nachverdichtung, Nach- oder Umnutzung, Baulückenschließung in allen Wohnquartieren sowie in einzelnen Blöcken. Um das Image des Stadtteils als Wohnstandort zu verbessern, die Öffentlichkeit aufmerksam zu machen und Investitionsbereitschaft zu fördern, braucht es Initialprojekte, die kurzfristig umsetzbar sind, nicht an Partikularinteressen scheitern und nach Möglichkeit die Mitwirkungsbereitschaft fördern oder weitere Projekte nach sich ziehen so die Analyse weiter. Seite 6 Wohnungsmarktbericht 2010

7 1.2 Wohnungsgrößen gesamt öffentl. gefördert vertragl. gebunden gesamt öffentl. gefördert vertragl. gebunden gesamt öffentl. gefördert vertragl. gebunden 1 Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer und mehr Die Wohnflächen unterscheiden sich kaum von denen im ländlichen Raum. Eine aufgrund höherer Einkommen und kleinerer Haushalte denkbare größere Wohnfläche wird in Großstädten durch ein höheres Miet- und Preisniveau kompensiert und zwingt zu einem wirtschaftlichen Umgang mit der Ressource Wohnraum. Vorhandene Wohnungsgrößen Zimmer und mehr (30,3 %) 4 Zimmer (36,4 %) 3 Zimmer (23,9 %) 2 Zimmer (5,6 %) 1 Zimmer (3,8 %) Da nur sehr wenig Wohnungsneubau stattfindet, muss die steigende Nachfrage nach kleineren Wohnungen vor allem durch Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen gedeckt werden. Bei kleineren Wohnungen besteht eine ungebrochen starke Nachfrage, der Bedarf kann nicht immer zeitnah gedeckt werden. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 7

8 1.3 Wohnflächen durchschnittliche Wohnfläche in m 2 je Einwohner 39,39 39,43 39,64 Entwicklung der durchschnittlichen Pro-Kopf-Wohnfläche ,8 39,14 39,17 39,39 39,43 39, ,2 m² Laut einer empirica-prognose werden die Ansprüche an Wohnflächen in den nächsten zwanzig Jahren um 15 % steigen. Der (gerade in Kassel) deutliche Trend zum Single- Haushalt wird zu einem weiteren Anwachsen des Flächenbedarfs führen. Trotz eines leichten Bevölkerungsrückgangs in der Bundesrepublik Deutschland gehen die Forscher davon aus, dass die Zahl der Haushalte bis 2020 um eine Million zunehmen wird. Aufgrund der demografischen Bedingungen ist gleichzeitig mit einem weiteren Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche zu rechnen, da viele Menschen im Rentenalter allein im Haushalt leben. Für diejenigen Personen, die im Alter die bisherige (größere) Wohnung aufgeben wollen, sollten attraktive Wohnungsangebote nämlich möglichst barrierearm und mit guter Infrastruktur zur Verfügung stehen. Allerdings ist bei vielen Wohnungssuchenden die bestehende Bindung an das bisherige Wohnquartier ein entscheidendes Kriterium (s. a. Wohndauer und Wanderungsbewegungen). Seite 8 Wohnungsmarktbericht 2010

9 1.4 Wohnungsbelegung Die nachfolgenden Erhebungen beschreiben die Entwicklung am Wohnungsmarkt: Wohnungsleerstand geförderte Wohnungen Prozentanteil am Gesamtbestand 2,50 2,80 2,50 freifinanzierte Wohnungen Prozentanteil am Gesamtbestand 4,20 4,10 4,40 Der Anteil leerstehender Wohnungen hat einen Tiefstand erreicht. Diese Leerstände sind erforderlich, um den Wohnungsmarkt in Bewegung zu halten. Beim freifinanzierten Wohnungsmarkt wurden Schätzungen zugrunde gelegt, da keine amtlichen Daten zur Verfügung stehen. Die Fehlsubventionierungsabgabe wird von den Mietern öffentlich geförderter Wohnungen erhoben, deren Einkommen mindestens 40 % über der maßgeblichen Einkommensgrenze liegt. Die Einnahmen müssen zweckgebunden verwendet werden. 1.5 Wohngeldempfänger/innen Wie erwartet, hat sich die Zahl der Wohngeldempfänger/innen im Berichtszeitraum erhöht. Die Zahl ist um rund 34 % gestiegen und im laufenden Jahr ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen Zahlfälle durchschnittliche Höhe des Wohngeldes 76,49 98,80 117,11 Für rund Haushalte, die in dem Zeitraum vom 1. Oktober 2008 bis 31. März 2009 mindestens in einem Monat Wohngeld erhalten haben, wurde von Amts wegen ohne Antragstellung die Zahlung eines einmaligen zusätzlichen Wohngeldbetrages veranlasst. Der einmalige zusätzliche Wohngeldbetrag betrug für Haushalte mit einer zu berücksichtigenden Person 100 zwei zu berücksichtigenden Personen 130 drei zu berücksichtigenden Personen 155 vier zu berücksichtigenden Personen 180 fünf zu berücksichtigenden Personen 205 und für jede weitere zu berücksichtigende Person zusätzlich 25. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 9

10 Insgesamt wurden Zahlungen in Höhe von fast geleistet. Wohngeldempfänger/innen 2009 Sonstige 15% Beschäftigte 38% Rentner/Pensionäre 33% Studierende 11% Selbständige 3% Größe der wohngeldempfangenden Haushalte und mehr Personen 17% 4 Personen 14% 3 Personen 12% 1-2 Personen 57% Auffällig ist, dass der Anteil der Haushalte mit fünf und mehr Personen von 9 % auf 17 % gestiegen ist. Im Jahr 2009 wurde für eine große Anzahl von Familien mit Kindern, die ergänzende Transferleistungen (z. B. ALG II) erhalten haben, geprüft, ob durch die Bewilligung von Kinderzuschlag und Wohngeld eine Unabhängigkeit von Transferleistungen erreicht werden konnte. Die Voraussetzung zur Einstellung der Transferleistungen war bei Familien mit drei und mehr Kindern bei einer hohen Anzahl erfüllt. Seite 10 Wohnungsmarktbericht 2010

11 1.6 Einweisung von Obdachlosen Gesamtzahl obdachloser Haushalte davon Einpersonenhaushalte 150 (68,8 %) 183 (70,9 %) 185 (72,8 %) Neueinweisungen Obdachlose Gefährdete Mietverhältnisse (fristlose Kündigungen/Räumungsklagen) Erstmalig seit mehreren Jahren hat sich der Gesamtbestand der zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eingewiesenen Haushaltungen nicht weiter erhöht. Vielmehr ist eine beginnende Stabilisierung auf allerdings hohem Niveau zu verzeichnen. Die Anzahl der gefährdeten Mietverhältnisse ist im Berichtszeitraum auch nicht weiter angestiegen. Diese leicht positive Entwicklung in beiden Bereichen war nur durch die enge Kooperation mit der Kasseler Wohnungswirtschaft zu erreichen. So konnten mehr gefährdete Mietverhältnisse im Präventivbereich stabilisiert und auch deutlich mehr Obdachlosenhaushalte in Mietverhältnisse zurückgeführt werden als in den Vorjahren. Das betrifft allerdings vorrangig Mehrpersonenhaushalte, für die die Möglichkeiten der Wohnraumvermittlung auf dem freien Wohnungsmarkt in Kassel deutlich besser sind als bei Einpersonenhaushalten. Deren Anzahl im Obdachlosenbereich ist weiterhin leicht gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Das begründet sich u. a. darin, dass der Beratung suchende Personenkreis vorwiegend auf Transferleistungen wie beispielsweise Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung angewiesen ist. Das erschwert die Anmietung von Wohnraum auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt. Sehr viele alleinlebende Menschen in wirtschaftlich schwierigen Situationen leiden zudem unter psychischen Erkrankungen und Suchterkrankungen, so dass deren Eigeninitiative zur Wohnraumfindung bzw. Vermittlung auf dem Wohnungsmarkt größtenteils scheitert. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 11

12 Bemerkenswert ist auch weiterhin die steigende Anzahl der Personen, die durch konsequente Anwendung des Gewaltschutzgesetzes durch Polizei- und Ordnungsbehörden, Haftentlassung, Entlassung aus Einrichtungen wegen Regelverstößen oder nach Abbruch einer Therapie Obdach begehren. Zudem sind immer mehr junge Menschen von Obdachlosigkeit akut bedroht, die aufgrund von Differenzen mit den Eltern den elterlichen Haushalt verlassen, selbst oft mittellos sind und mit Wohnraum versorgt werden müssen. Hier besteht möglicherweise steigender Handlungsbedarf. Der Hessische Verwaltungsgerichtshof in Kassel hat bereits 1991 festgestellt, dass es die Menschenwürde gebietet, einem Obdachlosen unabhängig von konkreten Witterungsverhältnissen den ganzen Tag über eine geschützte Sphäre in Gestalt einer Unterkunft zur Verfügung zu stellen. Bei der hohen Anzahl obdachloser Personen ist es zunehmend schwierig, diesem Anspruch gerecht zu werden. 2 ENTWICKLUNG DER WOHNUNGSNACHFRAGE 2.1 Einwohner/innen Hauptwohnsitz Zweitwohnsitz Einwohnerbewegungen Zuzüge Fortzüge Die Anzahl der Zuzüge überstieg auch im Jahr 2009 die Anzahl der Wegzüge. Insgesamt ist ein Zuwanderungsgewinn von 740 Personen zu verzeichnen. Interessant hierbei ist, dass in den Altersgruppen von Jahren und Jahren ein Überschuss von insgesamt Personen festzustellen ist (Punkt 2.2.2). Dass die Zahl der Einwohner trotz der positiven Bilanz leicht abgenommen hat zeigt, dass die Zahl der Geburten niedriger als die Zahl der Sterbefälle war. Betrachtet man die Wanderungen nach Herkunft/Ziel (Punkt 2.2.1), so ist festzustellen, dass die Wanderungsbewegungen zwischen Kassel und dem nordhessischen Umland relativ ausgeglichen sind. Aus den übrigen Gebieten verzeichnet die Stadt Kassel einen Zuwachs von 164 Personen. Seite 12 Wohnungsmarktbericht 2010

13 2.2.1 Zuzüge und Wegzüge nach Herkunft/Ziel Zuzüge nach Kassel 2009 aus dem Gebiet des Zweckverbandes Raum Kassel (16%) aus dem übrigen Landkreis Kassel 932 (7%) aus restlichen Gebieten (63%) aus dem übrigen nordhessischen Raum (HR, ESW, HEF, KB, FD) (14%) Wegzüge aus Kassel 2009 in das Gebiet des Zweckverbandes Raum Kassel (18%) in den übrigen Landkreis Kassel 798 (7%) in restliche Gebiete (65%) in den übrigen nordhessischen Raum (HR, ESW, HEF, KB, FD) (10%) Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 13

14 2.2.2 Zuzüge und Wegzüge nach Alter Zuzüge nach Kassel ZRK übriger LKreis KS übriges Nordhessen restliche Gebiete Zuzüge insgesamt 0-5 Jahre 6-17 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre 80 Jahre u. älter Wegzüge aus Kassel ZRK übriger LKr KS übriges Nordhessen restliche Gebiete Wegzüge insgesamt Jahre 6-17 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre 80 Jahre u. älter Seite 14 Wohnungsmarktbericht 2010

15 2.3 Haushalte Einpersonenhaushalte Zweipersonenhaushalte Mehrpersonenhaushalte Gesamtzahl Haushalte Personen je Haushalt im Durchschnitt 1,91 1,88 1,87 Diese Informationen werden aus den Daten des Einwohnermelderegisters ermittelt. Dabei handelt es sich nicht um eine exakte Zählung. Gleichwohl stellen die Ergebnisse ein gutes Abbild der Verhältnisse dar. Aufgrund der kontinuierlichen Verbesserung des Auswertungsverfahrens sind die Daten genauer als in den Vorjahren. Erwartungsgemäß ist die Anzahl der Einpersonen-Haushalte weiter gestiegen und liegt nunmehr bei über Haushalten. Die durchschnittliche Personenzahl im Haushalt ist weiter gesunken. Eine Umkehr dieser Entwicklung ist nicht zu erwarten. Haushaltsgrößen in Kassel 2009 Mehrpersonenhaushalte (23%) Zw eipersonenhaushalt e (27%) Einpersonenhaushalte (50%) Der Bezirk Mitte ist der Stadtteil mit dem größten Anteil an Einpersonen-Haushalten (ca. 65 %). Nur ca. 10 % der dortigen Haushalte haben Kinder. Im bundesweiten Durchschnitt sind ca. 40 % der Haushalte Einpersonen-Haushalte. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 15

16 2.4 Wohnungssuchende für öffentlich geförderten Wohnraum Wohnungssuchende insgesamt davon für bestimmte Wohnungsgrößen: 1 Person (bis 50 m² oder 1 Zimmer) 2 Personen (bis 60 m² oder 2 Zimmer) 3 Personen (bis 75 m² oder 3 Zimmer) 4 Personen (bis 85 m² oder 4 Zimmer) 5 Personen und mehr (über 85 m² oder mehr als 5 Zimmer) 924 (41 %) 911 (41 %) 808 (38 %) 268 (12 %) 282 (13 %) 296 (14 %) 659 (29 %) 649 (29 %) 653 (31 %) 283 (13 %) 282 (13 %) 237 (11 %) 124 ( 5 %) 99 ( 4 %) 115 ( 6 %) Die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine ist relativ stabil. Der überwiegende Teil der nachgefragten Wohnungen bezieht sich nach wie vor auf das Segment der kleinen Wohnungen für Einpersonen-Haushalte. Die Anzahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine für diesen Bereich liegt bei 38 %. Ein leichter Anstieg ist auch bei der Nachfrage nach 3-Zimmer-Wohnungen zu verzeichnen. Nachfrage für öffentlich geförderte Wohnungen m² (1 Zi.) 60 m² (2 Zi.) 75 m² (3 Zi.) 85 m² (4 Zi.) 85 m² (5 Zi. u. m.) Seite 16 Wohnungsmarktbericht 2010

17 Wohnungssuchende nach Personengruppen Alleinerziehende/r 135 (4,4 %) 131 (5,9 %) 112 (5,3 %) Ältere Menschen 255 (8,3 %) 289 (13,0 %) 244 (11,6 %) Junge Ehe 214 (7,0 %) 175 (7,9 %) 176 (8,3 %) Kinderreiche Familien 107 (3,5 %) 78 (3,5 %) 105 (5,0 %) Schwangere 129 (4,2 %) 100 (4,5 %) 121 (5,7 %) Schwerbehinderte 228 (7,4 %) 242 (10,9 %) 201 (9,5 %) Die Personengruppen Alleinerziehende, Ältere Menschen, Junge Ehe, Kinderreiche Familien, Schwangere Frauen und Schwerbehinderte sind eine gesetzlich definierte Zielgruppe, die aufgrund ihrer persönlichen Situation eine bevorzugte Wohnungsversorgung erhalten. Die weiteren Wohnberechtigungsscheine wurden an Personen aus nicht besonders definierten Zielgruppen erteilt. Wohnungssuchende nach Personengrupen 2009 Schwerbehinderte 201 (9,5%) Alleinerziehende/r 112 (5,3%) Ältere Menschen 244 (11,6%) Schwangere 121 (5,7%) Kinderreiche Familien 105 (5,0%) Junge Ehe 176 (8,3%) Obwohl der Bestand der öffentlich geförderten Wohnungen geringer wird, können einkommensschwache Haushalte meist ausreichend mit Wohnraum versorgt werden. Versorgungsengpässe bestehen zeitweise bei kleinen Wohnungen. Aufgrund der relativ entspannten Wohnungsmarktlage besteht die Möglichkeit, sich verstärkt im freifinanzierten Bereich mit Wohnraum zu versorgen. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 17

18 2.5 Wohndauer und Wanderungsbewegungen Nachdem schon in den Vorjahren über die Wohndauer bzw. die Wanderungsbewegungen in den Kasseler Stadtteilen informiert wurde, wird dies nunmehr zusätzlich um die Wanderungsbewegungen zwischen den einzelnen Stadtteilen ergänzt. Um für die künftigen Anforderungen gerüstet zu sein, müssen die Stadtteile verstärkt auf die Wohnbedürfnisse Älterer Rücksicht nehmen und gleichzeitig attraktive Wohnangebote für jüngere Menschen und Familien schaffen. Die vorhandene Infrastruktur und das Image eines Stadtteiles werden noch stärker die Mietentscheidungen bei der Standortwahl beeinflussen. Die Wanderungsbewegungen geben zusätzlich Auskunft über das Umzugsverhalten zwischen den einzelnen Stadtteilen. Aufschlussreich sind ebenfalls die Daten zur Verweildauer in den Stadtteilen. Die Bevölkerungszahlen in den Stadtteilen sind relativ konstant. Einen Bevölkerungszuwachs konnten insbesondere die Stadtteile Vorderer Westen (+193) und Bad Wilhelmshöhe (+276) verzeichnen. Ihrem Stadtteil besonders treu sind die Bewohner der Stadtteile Waldau und Oberzwehren. Hier fanden über 40 % der Umzüge innerhalb des Stadtteiles statt. Ein Anteil von 27,6 % der Kasseler Einwohnerinnen und Einwohner lebt seit mehr als 30 Jahren in der Stadt. Der Blick in die Innenstadt zeigt, dass dort vor allem längerfristige und stabile Mietverhältnisse bestehen. Viele alteingesessene Mieter leben seit 30 oder mehr Jahren im Quartier. Auch die Zu- und Wegzüge nach und von Kassel haben nur wenig Einfluss auf die Verteilung der Einwohnerzahlen in den Stadtteilen, sodass die Bevölkerungszahl in den Stadtteilen im Verhältnis relativ konstant ist. Zukünftig wird ein besonderes Augenmerk auf die Entwicklung der Bevölkerungszahlen in den Stadtteilen zu legen sein. Die Zahl der Haushalte ist leicht gestiegen, obwohl sich die Einwohnerzahl leicht verringert hat, sodass sich die durchschnittliche Zahl der Personen je Haushalt auf 1,87 verringert hat (s. a. Kapitel 2.3). Seite 18 Wohnungsmarktbericht 2010

19 2.5.1 Wanderungsbewegungen in den Stadtteilen Stadtteil Bevölkerung Stand Binnenwanderung Saldo Außenwanderung Binnenzuzüge Binnenwegzüge Außenzuzüge Außenwegzüge 01 Mitte Südstadt Vorderer Westen Wehlheiden Bad Wilhelmshöhe Brasselsberg Süsterfeld-Helleböhn Harleshausen Kirchditmold Rothenditmold Nord-Holland Philippinenhof- Warteberg Fasanenhof Wesertor Wolfsanger- Hasenhecke Bettenhausen Forstfeld Waldau Niederzwehren Oberzwehren Nordshausen Jungfernkopf Unterneustadt Summe Saldo Stadtteil Zuzüge gesamt Gesamte Wanderung Wegzüge gesamt Saldo Saldo in % der Bev. 01 Mitte ,92 02 Südstadt Vorderer Westen ,25 04 Wehlheiden ,01 05 Bad Wilhelmshöhe ,31 06 Brasselsberg ,68 07 Süsterfeld-Helleböhn ,09 08 Harleshausen ,75 09 Kirchditmold ,24 10 Rothenditmold ,55 11 Nord-Holland ,02 12 Philippinenhof-Warteberg ,45 13 Fasanenhof ,51 14 Wesertor ,69 15 Wolfsanger-Hasenhecke ,25 16 Bettenhausen ,44 17 Forstfeld ,54 18 Waldau ,02 19 Niederzwehren ,57 20 Oberzwehren ,73 21 Nordshausen ,05 22 Jungfernkopf ,13 23 Unterneustadt ,71 Summe ,38 Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 19

20 2.5.2 Wohndauer in der Stadt Kassel Stadtteil Einwohner unter 1 Jahr 1-10 Jahre Absolut in % absolut in % 01 Mitte , ,1 02 Südstadt , ,4 03 Vorderer Westen , ,2 04 Wehlheiden , ,3 05 Bad Wilhelmshöhe , ,4 06 Brasselsberg , ,8 07 Süsterfeld-Helleböhn , ,7 08 Harleshausen , ,0 09 Kirchditmold , ,8 10 Rothenditmold , ,2 11 Nord-Holland , ,9 12 Philippinenhof-Warteberg , ,6 13 Fasanenhof , ,8 14 Wesertor , ,1 15 Wolfsanger-Hasenhecke , ,0 16 Bettenhausen , ,4 17 Forstfeld , ,7 18 Waldau , ,7 19 Niederzwehren , ,5 20 Oberzwehren , ,4 21 Nordshausen , ,8 22 Jungfernkopf , ,6 23 Unterneustadt , ,0 Kassel insgesamt , ,5 Stadtteil Jahre Jahre 30 Jahre und mehr absolut in % absolut in % absolut in % 01 Mitte , , ,3 02 Südstadt , , ,1 03 Vorderer Westen , , ,2 04 Wehlheiden , , ,1 05 Bad Wilhelmshöhe , , ,5 06 Brasselsberg , , ,6 07 Süsterfeld-Helleböhn , , ,5 08 Harleshausen , , ,8 09 Kirchditmold , , ,6 10 Rothenditmold , , ,8 11 Nord-Holland , , ,6 12 Philippinenhof-Warteberg , , ,4 13 Fasanenhof , , ,6 14 Wesertor , , ,7 15 Wolfsanger-Hasenhecke , , ,8 16 Bettenhausen , , ,2 17 Forstfeld , , ,4 18 Waldau , , ,7 19 Niederzwehren , , ,0 20 Oberzwehren , , ,0 21 Nordshausen , , ,7 22 Jungfernkopf , , ,8 23 Unterneustadt , , ,1 Kassel insgesamt , , ,6 Seite 20 Wohnungsmarktbericht 2010

21 2.5.3 Wanderungsbewegungen zwischen den Stadtteilen von Stadtteil (Herkunft) Stadtteil Mitte Südstadt Vorderer Westen Wehlheiden Bad Wihelmshöhe Brasselsberg Süsterfeld- Helleböhn Harleshausen Kirchditmold Rothenditold nach Stadtteil (Ziel) Mitte Südstadt Vorderer Westen Wehlheiden Bad Wilhelmshöhe Brasselsberg Süsterfeld-Helleböhn Harleshausen Kirchditmold Rothenditmold Nord-Holland Philippinenhof- Warteberg Fasanenhof Wesertor Wolfsanger- Hasenhecke Bettenhausen Forstfeld Waldau Niederzwehren Oberzwehren Nordshausen Jungfernkopf Unterneustadt Wegzüge gesamt %-Anteil der Umzüge im Stadtteil 16,7 23,3 32,9 25,9 29,8 23,3 31,7 31,8 28,3 38,5 Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 21

22 von Stadtteil (Herkunft) Nord- Holland Philippinenhof- Warteberg Fasanenhof Wesertor Wolfsanger- Hasenhecke Bettenhausen Forstfeld Waldau Niederzwehren Oberzwehren Nordshausen Jungfernkopf Unterneustadt Zuzüge gesamt ,9 25,7 27,3 32,3 31,2 39,1 38,8 41,5 32,5 55,3 11,1 18,2 24,3 Seite 22 Wohnungsmarktbericht 2010

23 2.6 Haushaltseinkommen Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte in Kassel und Hessen je Einwohner/in in Euro: Kassel Landkreis Kassel Hessen Kreisfreie Städte in Hessen Landkreise in Hessen Das Hessische Statistische Landesamt hat erstmals Ergebnisse zum verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte im Jahr 2007 für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte vorgelegt. Zudem erfolgte eine Überarbeitung und Anpassung der Werte für 2004 bis Neuere Zahlen des Statistischen Landesamtes stehen derzeit leider nicht zur Verfügung. Entwicklung des verfügbaren Einkommens in Kassel und Hessen Kassel Landkreis Kassel Hessen Kreisfreie Städte in Hessen Landkreise in Hessen Aufgrund der positiven Entwicklung am Kasseler Arbeitsmarkt ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort Kassel weiterhin gestiegen. Sie liegt zum bei Mit einer weiteren Zunahme und damit mit einer positiven Auswirkung auf das verfügbare Einkommen der Kasseler Einwohnerinnen und Einwohner ist zu rechnen. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 23

24 3 ENTWICKLUNG DES WOHNUNGSANGEBOTES 3.1 Baugenehmigungen/Bautätigkeiten Baugenehmigungen Wohnungen Auch im letzten Jahr ist die Bautätigkeit in Kassel weiter gestiegen. Im Jahr 2009 wurden 51 Baugenehmigungen mehr als im Jahr 2008 erteilt. Anders als in den zurückliegenden Jahren hat nach Erhebung des Hessischen Statistischen Landesamtes die Bautätigkeit auch im Land Hessen im Jahr 2009 zugenommen Öffentlich geförderter Wohnungsbau Anzahl der Wohneinheiten (WE) Gesamtwohnfläche/m² Durchschnittliche Wohnfläche/WE Fördersumme Land Fördersumme Stadt Investitionsvolumen Modernisierungsmaßnahmen Anzahl der WE Fördersumme Land Fördersumme Stadt Investitionsvolumen Auch im Jahr 2009 lag der Schwerpunkt auf der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Aus diesem Grund wurden keine Bauvorhaben im Mietwohnungsneubau gefördert. Im laufenden Jahr wird wieder mit der Unterstützung des Landes Hessen und der Stadt Kassel ein bisher leer stehendes Objekt mit 15 WE dem Wohnungsmarkt zugeführt werden, Einzelheiten hierzu im Folgebericht. Seite 24 Wohnungsmarktbericht 2010

25 Förderfähig sind bauliche Maßnahmen, zu denen insbesondere die Verbesserung des Wohnungszuschnitts, z. B. durch den Anbau von Balkonen oder durch Zusammenlegung kleiner Wohnungen zu einer großen Wohnung für kinderreiche Familien, gehören. Auch die Umgestaltung von Außenanlagen durch bauliche Maßnahmen einschließlich der Beseitigung baulicher Hindernisse für behinderte Menschen kann gefördert werden. Diese Maßnahmen gewinnen mit Blick auf den demografischen Wandel weiter an Bedeutung. Auch Instandsetzungsmaßnahmen, die in Zusammenhang mit wohnwertverbessernden Modernisierungsmaßnahmen stehen, können gefördert werden. Lediglich reine Instandsetzungsmaßnahmen sind nicht förderfähig. Folgende Fördervoraussetzungen müssen u. a. erfüllt sein: Die Wohnungen müssen bis zum bezugsfertig geworden sein. Mit den Modernisierungsmaßnahmen darf noch nicht begonnen worden sein. Die Kosten der Modernisierung müssen mindestens je Wohnung betragen. Es müssen mehr als die Hälfte der Mieter zuvor der Modernisierung und der Mieterhöhung durch die Modernisierung schriftlich zugestimmt haben. Die Förderung besteht aus einem Darlehen in Höhe von bis zu 85 % der förderfähigen Modernisierungs- und Instandsetzungskosten von höchstens je Wohnung ( ). Die Verzinsung des Darlehens beträgt vom ersten bis einschließlich dem zehnten Jahr 1,2 %, in den nächsten fünf Jahren 3,5 %. Für die Restlaufzeit kann eine Verzinsung bis zur marktüblichen Verzinsung erststelliger Kapitalmarktmittel verlangt werden. Die Tilgung beträgt für die gesamte Laufzeit des Darlehens 2 %. Durch die Förderung werden Bindungen für die Dauer von 10 Jahren begründet. Für Wohnraum, der bereits Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegt, wird der bestehende Bindungszeitraum um 10 Jahre verlängert. Belegungsbindung bedeutet, dass die Wohnungen nur an Personen vermietet werden können, die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheines sind. Die Miete sollte nach erfolgter Modernisierungsmaßnahme 4,60 je m² Wohnfläche nicht übersteigen. Bis zum Ablauf von 5 Jahren nach Abschluss der Modernisierung sind daneben keine weiteren Mieterhöhungen zugelassen. In Anlehnung an diese Landesförderung bestehen auch Fördermöglichkeiten durch die Stadt Kassel zur Modernisierung von Wohnraum. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 25

26 3.1.3 Eigentumsprogramm Die Anzahl der Anträge auf Eigentumsförderung ist im Jahr 2009 nahezu konstant geblieben, wobei die Förderung von Gebrauchtimmobilien an Bedeutung gewonnen hat. Der Anstieg der durchschnittlichen Wohnfläche auf 135 m² kann mehrere Ursachen haben. Ein höherer Wohnflächenbedarf besteht z. B. bei Familien mit mehreren Kindern oder wenn ein Arbeitszimmer benötigt wird. Zudem besteht bei dem Erwerb von Gebrauchtimmobilien kein Einfluss mehr auf die Wohnungsgröße. Angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der noch immer andauernden Finanzkrise ist es positiv zu werten, dass gerade beim Eigentumsprogramm Stabilität erreicht und Kassel damit als dauerhafter Wohn-Standort gewählt wurde Anzahl der Anträge/WE Durchschnittliche Wohnfläche/WE 120, Fördersumme Land Investitionsvolumen Auch im Jahr 2010 fördert das Land Hessen den Bau oder Kauf eines neuen Ein- oder Zweifamilienhauses oder einer neuen Eigentumswohnung zur Selbstnutzung mit einem Hessen-Baudarlehen. Die KfW ist mit Mitteln aus dem zinsgünstigen Programm KfW Wohneigentum an der Finanzierung beteiligt. Bevorzugt werden bei der Förderung Familien und andere Haushalte mit zwei und mehr Kindern sowie Haushalte, bei denen wegen einer Behinderung eines Haushaltsangehörigen ein besonderer baulicher Bedarf besteht. Der Ausbau und die Erweiterung bestehender selbstgenutzter Ein- und Zweifamilienhäuser um eine weitere Wohnung, die im Rahmen des generationenverbundenen Wohnens zur Nutzung durch Angehörige bestimmt ist, können ebenfalls gefördert werden, wenn die Baumaßnahme auf Grund ihres Bauaufwands mit einem Neubau vergleichbar ist und eine vollständige Wohnung entsteht. Das Land Hessen fördert auch den Erwerb von Gebrauchtimmobilien zur Selbstnutzung (Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen) mit einem Hessen Darlehen zum Bestandserwerb. Besonders Einzelpersonen können z. B. im Falle von Mieterprivatisierungen gefördert werden. Seite 26 Wohnungsmarktbericht 2010

27 Der Zinssatz liegt bei 2 % (Stand September 2010). Der günstige Zinssatz wird für mindestens zehn Jahre festgeschrieben. Die Darlehenshöhe beträgt beim Neubau je nach Bauort zwischen bis zu Bei dem Kauf einer Gebrauchtimmobilie kann ein Darlehen bis zu 50 % der Gesamtkosten bereitgestellt werden, höchstens jedoch Voraussetzung für die Bereitstellung des Landesdarlehens ist, dass beim Haus-/ Wohnungskauf noch kein Kaufvertrag geschlossen wurde oder, wenn neu gebaut wird, mit dem Bau noch nicht begonnen wurde. Das Einkommen der Antragstellenden muss innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen liegen, das Eigenkapital in Höhe von 10 % bis 15 % der Gesamtkosten ist nachzuweisen und die finanzielle Belastung muss tragbar sein. Die Gebrauchtimmobilie muss sich in einem guten baulichen Zustand befinden und zur dauernden Wohnraumversorgung geeignet sein. Die Wohnungen sollen i. d. R. folgende Wohnflächen nicht überschreiten: Gebäude mit einer Wohnung 150 m² Gebäude mit zwei Wohnungen 200 m² Eigengenutzte Eigentumswohnung 120 m². Förderprogramme des Landes Hessen und der KfW auf einen Blick: Land Hessen KfW Wohneigentum Neubau Energieeffizient Bauen Wohneigentum Bestandserwerb Energieeffizient Sanieren Behindertengerechter Umbau Altersgerecht Umbauen Mietwohnungen: Neubau Wohneigentumsprogramm Mietwohnungen: Modernisierung Wohnraum modernisieren Energieeffizienz im Mietwohnungsbau Programm Erneuerbare Energien Nähere Informationen zu den Förderprogrammen können bei der Abteilung Wohnungsbauförderung des Wohnungsamtes (siehe Seite 39) oder direkt bei der KfW ( infocenter@kfw.de, Telefon: / ) oder der Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen ( Telefon: 069 / ) erfragt werden. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 27

28 3.2 Baufertigstellungen Baufertigstellungen von Wohnungen davon mit 1 oder 2 Räumen davon mit 3 Räumen davon mit 4 Räumen davon mit 5 oder mehr Räumen Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2009 deutschlandweit Wohnungen fertig gestellt. Das waren 9,6 % oder rund Wohnungen weniger als im Jahr Damit setzt sich der 1995 begonnene Rückgang des Wohnungsneubaus weiter fort. Im Verhältnis zu 1995 wurden % Wohnungen fertig gestellt. Damit wurden die negativen Werte der Vorjahre weiter unterschritten. Den stärksten Rückgang hatte der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern zu verzeichnen (15,2 %), bei Mehrfamilienhäusern waren es 5,8 % weniger. 3.3 Abgeschlossenheitsbescheinigungen Abgeschlossenheitsbescheinigungen Anzahl der betroffenen Wohneinheiten Die Anzahl der erstellten Abgeschlossenheitsbescheinigungen hat sich zu den Vorjahren nicht erhöht. Für einen Anstieg der Umwandlungsvorhaben gibt es zurzeit keine Anzeichen. Die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen erfolgt auf der Grundlage der Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz. Sie ist erforderlich, um die Aufteilung von Gebäuden in Sondereigentum (Wohnungseigentum und Teileigentum) vornehmen zu können. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die bauliche Abgeschlossenheit einer Wohnung gegenüber anderen Wohnungen, Nutzungseinheiten und fremden Räumen bestätigt. Weitere Informationen und die erforderlichen Formulare zur Antragstellung können im Internet unter abgerufen werden. Seite 28 Wohnungsmarktbericht 2010

29 3.4 Wohnungsmieten Neben den bisher bereits veröffentlichten Wohnungsmieten des Verbandes der Immobilienbesitzer und Hausverwalter (IVD) und den Mieten der öffentlich geförderten Wohnungen werden an dieser Stelle erstmals auch die von Techem-Empirica ermittelten Angebotsmieten für den Kasseler Wohnungsmarkt veröffentlicht. Diese liefern eine zusätzliche Grundlage zur Einschätzung der Mieten am freifinanzierten Wohnungsmarkt. Allerdings beziehen sich diese Auswertungen ausschließlich auf neu vermietbare Objekte und berücksichtigen nicht die (meist niedrigeren) Bestandsmieten Wohnungsmieten nach IVD Wohnwert bis nach 1948 Neubau- Erstbezu g bis 1948 nach 1948 Neubau- Erstbezu g bis 1948 nach 1948 Neubau- Erstbezu g - einfach 3,50 3,70 entf. 3,50 3,80 entf. 3,60 3,90 entf. - mittel 4,00 4,30 5,00 4,20 4,40 5,50 4,30 4,40 5,70 - gut 4,60 5,00 6,50 4,80 5,20 6,50 4,90 5,40 6,50 - sehr gut ,50 7,00 8,00 (In Euro/m², bezogen auf freifinanzierte Wohnungen; 2 ½ - 3 ZKB, ca. 70 m²) Angebotsmieten nach Techem-Empirica Grundlage der Techem-Empirica-Auswertung ist die Erfassung von Immobilieninseraten. Die Datenbank arbeitet mit Angebotspreisen, die vom tatsächlich erzielten Preis abweichen können. Dies reflektiert jedoch die aktuelle Marktstimmung und die hohe Anzahl von Preisdaten lässt die Berechnung aussagekräftiger Werte zu. Die in der Datenbank vorhandenen Daten wurden vor der Auswertung entsprechend bereinigt (Entfernung von Dopplern, Bereinigung unlogischer Werte etc.) Bis 3,50 78 (3,3 %) 72 (2,9 %) 53 (2,2 %) über 3,50 bis 4, (34,6 %) 754 (30,6 %) 580 (24,6 %) über 4,50 bis 5, (23,4 %) 559 (22,7 %) 586 (24,8 %) über 5,00 bis 6,00 597(25,3 %) 630 (25,6 %) 678 (28,7 %) über 6,00 bis 7, (8,5 %) 260 (10,5 %) 282 (11,9 %) Über 7, (4,8 %) 189 (7,7 %) 182 (7,7 %) Insgesamt Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 29

30 Angebotsmieten nach Techem-Empirica bis 3,50 über 3,50 bis 4,50 über 4,50 bis 5,00 über 5,00 bis 6,00 über 6,00 bis 7,00 über 7 Angebotsmieten nach Techem-Empirica 2009 über 6 bis 7 /m 2 11,9% über 7 /m 2 7,7% bis 3,50 /m 2 2,2% über 3,50 bis 4,50 /m 2 24,6% über 5,00 bis 6,00 /m 2 28,7% über 4,50 bis 5,00 /m 2 24,8% Seite 30 Wohnungsmarktbericht 2010

31 3.4.3 Wohnungsmieten öffentlich geförderter Wohnungen Preisklasse in /m² Anzahl Anteil Bis 3, ,9 % über 3,50 bis 4, ,9 % über 4,50 bis 5, ,7 % über 5,00 bis 6, ,5 % insgesamt % Fast 80 % der öffentlich geförderten Wohnungen bewegen sich auf einem günstigen Preisniveau zwischen 3,50 und 4,50 /m². Durch die Durchführung erforderlicher Modernisierungsmaßnahmen - auch im Rahmen der öffentlichen Förderprogramme - nimmt der Anteil der Wohnungen im Segment bis 3,50 /m² leicht ab und ist gegenüber dem Vorjahr von 16 % auf 14,9 % gesunken. Anteil der Preisklassen für öffentlich geförderte Mietwohnungen über 5,00 bis 6,00 /m 2 3.5% bis 3,50 /m 2 über 4,50 bis 5,00 /m 2 14,9% 18,7% über 3,50 bis 4,50 /m 2 62,9% Die Mieten öffentlich geförderter und freifinanzierter Wohnungen sind (bei gleichem Standard) nur begrenzt vergleichbar. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 31

32 3.5 Immobilienpreisentwicklung (nach IVD) Eigenheime Wohnwert Verkaufspreis in für freistehende Eigenheime inkl. Garage u. Grundstück Verkaufspreis in für freistehende Eigenheime inkl. Garage u. Grundstück Verkaufspreis in für freistehende Eigenheime inkl. Garage u. Grundstück - einfach mittel gut sehr gut Reihenhäuser Wohnwert Verkaufspreis in für Reihenhäuser (Mittelhäuser ohne Garage) Verkaufspreis in für Reihenhäuser (Mittelhäuser ohne Garage) Verkaufspreis in für Reihenhäuser (Mittelhäuser ohne Garage) - einfach mittel gut Eigentumswohnungen aus dem Bestand Wohnwert Preis in pro m 2 Wohnfläche Preis in pro m 2 Wohnfläche Preis in pro m 2 Wohnfläche - einfach mittel gut sehr gut Seite 32 Wohnungsmarktbericht 2010

33 3.5.4 Neubau Erstbezug Wohnwert Preis in pro m 2 Wohnfläche Preis in pro m 2 Wohnfläche Preis in pro m 2 Wohnfläche - mittel gut sehr gut Grundstückspreise Lage Ein-/Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Ein-/Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Ein-/Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser - normale Lage gute Lage exklusive Lage 220 entf. 220 entf. 220 entf. Die Angaben der Verkaufspreise von Baugrundstücken sind in Euro/m². Die vorgenannten Daten sind dem IVD-Immobilienpreisspiegel Nordhessen entnommen. Wir weisen an dieser Stelle darauf hin, dass zusätzlich dem Immobilienmarktbericht 2010 des Gutachterausschusses für den Bereich der Stadt Kassel weitere umfangreiche Daten zum Kasseler Grundstücksmarkt entnommen werden können. Wohnungsmarktbericht 2010 Seite 33

34 4 EXPERTENBEFRAGUNG Im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung wurde im letzten Jahr erstmals eine Expertenbefragung zur Wohnungsmarktsituation durchgeführt. Im April 2009 wurden die wichtigsten Akteure des Kasseler Wohnungsmarkts von uns befragt, wie sie die aktuelle und zukünftige Marktlage auf dem Wohnungsmarkt einschätzen. Außerdem sollten sie sich zur Entwicklung des Wohnungsbestandes und ggf. nach den bestehenden Hemmnissen zur Bestandsentwicklung und zum aktuellen Investitionsklima äußern. Weiterhin konnte ein Stärken-Schwächen-Profil für Kassel bewertet sowie der Handlungsbedarf für die Zukunft benannt werden. Die Experten bezeichneten weitgehend keines der Wohnungsmarktsegmente (Eigenheime, Mietwohnungen oberes, mittleres, unteres Preissegment, öffentlich geförderter Mietwohnungsbau) als angespannt. Für die nächsten 5 bzw. 6 bis 10 Jahre wurde auch für den Eigenheim-/Eigentumsbereich noch mehr Entspannung erwartet. Ebenso wird die Entwicklung bei Mietwohnungen im oberen Preissegment und dem öffentlich geförderten Bereich gesehen. Der Mieterbund bewertete die Marktsituation im unteren bzw. öffentlich geförderten Wohnungsmarktbereich als angespannt. Der Handlungsbedarf für die Zukunft wurde von den Experten bei einem bedarfsgerechten Angebot für das Wohnen im Alter, für Familien mit Kindern und einem Angebot für die verschiedenen Einkommensgruppen gesehen. Das Sicherstellen baulicher Qualitäten wurde ebenso gefordert wie die Entwicklung regionaler Handlungskonzepte. Auch am Image Kassels sollte gearbeitet werden. Da es bei der Wohnungsmarktentwicklung eher mittelfristige Bewegungen gibt, wurde in diesem Jahr auf die Expertenbefragung verzichtet. Sie soll in regelmäßigen Abständen wiederholt werden, geplant ist die nächste Expertenbefragung für Neben der Expertenbefragung werden in Zukunft noch bessere Informationsmöglichkeiten bestehen, sofern das Wohnungsmarktmonitoring ausgebaut werden sollte. Die Beobachtung der Marktentwicklungen, die differenzierte und zeitnahe Analyse sind erforderlich, um Problemen am Wohnungsmarkt möglichst frühzeitig zu begegnen. Mit einem Ausbau des Monitorings wäre es möglich, noch besser Informationen und Trendentwicklungen für relevante Themenfelder aufzubereiten und damit auf Handlungsbedarfe hinzuweisen. Seite 34 Wohnungsmarktbericht 2010