Samuel Gerber. Dr. sc. techn., MRICS sgag, Raumbewältigung, Zürich

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1 Herzlich willkommen

2 Samuel Gerber Dr. sc. techn., MRICS sgag, Raumbewältigung, Zürich

3 Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile?

4 Oliver Rappold Blum & Grob Rechtsanwälte

5 Stockwerkeigentum Mehr Fallstricke als Vorteile? Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 5

6 Was ist Stockwerkeigentum? Art. 712a ff. ZBG / Art. 647 ff. ZGB (Eigentum) / Art. 64 ff. (Verein) Miteigentumsanteil an einem Grundstück (bestimmte Wertquote: z.b. 325/1000) Sonderrecht Gemeinschaftliche Teile Stockwerkeigentumsanteil wird als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen Vertikales und horizontales Stockwerkeigentum 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 6

7 Sonderrecht Einzelne Stockwerke oder Teile davon Ausschliessliche Benutzung und Innenausbau Mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen (sog. Abgeschlossenheitserfordernis) Beispiele: Wohnung, Keller, Dachboden, Büroraum Durch Begründungsakt oder nachträgliche Vereinbarung der Stockwerkeigentümer kann Sonderrecht als gemeinschaftlich erklärt werden 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 7

8 Gemeinschaftliche Teile Bauteile, die für den Bestand und für die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Nutzung ihrer Räume dienen Beispiele: Dach, Zentralheizung, Treppenhaus, Garten, Fenster, Dachterrasse, Aussenparkplätze Gemeinschaftliche Teile für welche die ausschliessliche Nutzung gewollt ist Stockwerkeigentümerreglement (Sondernutzungsrecht) oder Dienstbarkeit 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 8

9 Nachbarrecht Nachbarrecht (Art. 684 ZGB) ist auch zwischen den Stockwerkeigentümern zu beachten Schutz vor übermässigen Immissionen positive Immissionen (z. B. Lärm, Staub, Rauch, ideelle Immissionen) oder negative Immissionen (z. B. Entzug Sonne, Licht oder Aussicht, Erschwerung Zugang zu einem Ladengeschäft) Übermässige Einwirkung: verboten sind schädliche und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigte Einwirkung Klage (Beseitigungsklage, Unterlassungsklage, Schadenersatz, Feststellungsklage, etc.) Rechtsschutzversicherung (Beachte das Kleingedruckte) 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 9

10 Kauf einer bestehenden Wohnung auf was ist zu achten (nicht abschliessend) Kaufvertrag ( Reservationsvertrag, Kaufobjekt, Grundstückgewinnsteuer, etc.) Grundbuchauszug / ursprüngliche Baubewilligung Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung Budget / Abrechnungen der Gemeinschaftskosten Zustand gemeinschaftliche Teile Erneuerungsfonds Verwalter Nachbarn (laufende Streitigkeiten?) 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 10

11 Kauf einer zu erstellenden Wohnung auf was ist zu achten (nicht abschliessend) Werkvertrag (Preis, Werkbeschrieb, Mehrkosten, Bezugstermin, Zahlungstermine, etc.) Mängelrechte / Garantien / Gewährleistung des Verkäufers Bauhandwerkerpfandrechte Baubewilligung Aussichtsschutz Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung Verwalter 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 11

12 Endlich stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung aber Nachbarn / Stockwerkeigentümergemeinschaft Meins Deins offene gesetzliche Bestimmungen: z.b. Art. 712h Abs. 3 Lift-Artikel Mängel bei neuerstellten Bauten Renovationen der gemeinschaftlichen Teile / Erneuerungsfonds Nicht-Bezahlung der Beiträge Gemeinsame Prozesse Mieter Veränderungen bei Sondernutzungsflächen insb. Garten 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 12

13 Blick in die Zukunft. Legiferierung der Gerichtspraxis Erneuerungfonds: zwingend / Probleme bei bestehenden STWEG jetzt angehen Liberalisierung der Quorumsregelungen Umfassendere Reglemente Mediationsverfahren Kleines Wohneigentum Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 13

14 Fazit Klar: Es gibt zahlreiche Fallstricke Aber: Herzensangelegenheit / Emotionen Sorgfalt und Umsicht beim Kauf Sinn für Gemeinschaft Starke Nerven Eigentum verpflichtet 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 14

15 Schweizer Immobiliengespräche Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 30. November 2009 Stockwerkeigentum mehr Fallstricke als Vorteile? Seite 15

16 Marianne Walde Walde & Partner

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29 Claudio Müller Zürcher Kantonalbank

30 Schweizer Immobiliengespräche vom 26. November 2009 Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile? «Welche Herausforderungen stellen sich bei "altem" Stockwerkeigentum?» Claudio Müller Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank

31 Themenübersicht Marktentwicklung Stockwerkeigentum in anderen Ländern Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum Umgang mit Problemliegenschaften Lösungsansätze Alles aus der Werteoptik betrachtet 31 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

32 Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? grosse Freude erster Handlungsbedarf vorhanden voraussichtlich erheblicher Handlungsbedarf wie weiter? nach Bauvollendung nach ca. 20 Jahren nach ca. 40 Jahren nach x Jahren 32 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

33 Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? 33 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

37 Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? Die meiste Zeit geht dadurch verloren, dass man nicht zu Ende denkt. Alfred Herrhausen, Bankier, Vorstandssprecher der Deutschen Bank ( ) 37 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

38 Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (1) Entwicklung des Erstwohnungsbestandes in % nach Besitzverhältnissen In allen Zeiträumen: Stärkste Zunahme bei Stockwerkeigentum 38 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

39 Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (2) Wohnungen nach Bewohnertyp im Jahr 2000 Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS Stockwerkeigentum ist im Kommen! 39 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

40 Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (3) Wohneigentumsquote in den Kantonen 2000 Kantone mit grossem SWE-Anteil Kantone mit geringem SWE-Anteil Wohneigentumsquote kantonal sehr unterschiedlich 40 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

41 Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (4) Bildung von Stockwerkeigentum von Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS Zugänge in Form von Neubauten machen gut Einheiten aus. Über Umwandlungen bestehender Mietobjekte kamen etwas mehr als Wohnungen dazu. Aufgrund von Schätzungen der Erneuerungsraten im Gesamtbestand und im STWE- Bestand kann davon ausgegangen werden, dass mindestens ein Drittel der Umwandlungen von Mietwohnungen zu STWE ohne gleichzeitige Erneuerungsmassnahmen erfolgte. 41 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

42 Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (5) Zwischen 1990 und 2000 sind mehr Eigentumswohnungen durch Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum als durch Neubau entstanden! Gründe für Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum: Förderung des Eigenheimgedankens (finanzielle) Lösung von Sanierungsobjekten Verkauf von eher günstigen Objekten Lancierung von neuen Eigentumsmodellen usw. Sind das Sanierungsobjekte von morgen? 42 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

43 Stockwerkeigentum/Kondominium in anderen Ländern (1) Kauf von Wohnungen zu Eigentum in vielen anderen Ländern mit grösserer und älterer Tradition als in der Schweiz: Schweiz Miteigentum, Stockwerkeigentum in Kraft seit (ZGB Art. 646 bis 651/712 a-t) Frankreich la coproprieté Code de la Coproprieté, in Kraft seit Grossbritannien freehold, tenancy in common selten Italien Proprietà condominiale, "condominio" Codice Civile, Art ff, in Kraft seit Österreich Wohnungseigentum WoEigG, in Kraft seit Spanien Propiedad Horizontal Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, seit USA Co-tenancy, Condominium Grossstädte, Florida 43 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

44 Stockwerkeigentum in anderen Ländern (2) Erfahrungen aus Italien: In (Gross-)Städten weit verbreitet Viele alte Substanz (ohne Lösung) Viele ungelöste Probleme - Umbau/Abriss kaum möglich - steuerliche Fragen/Erbrecht - rechtliche Hürden Objekte befinden sich häufig an bester Zentrumslage => Gesetzliche Einschränkung des Stockwerkeigentums eingeführt! 44 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

45 Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (1) Preiseffekt des Alters bei konstanter Gebäudequalität (Demodierung) Quelle: ZKB Studie: Preise, Mieten und Renditen Demodierung ist in den ersten Jahrzehnten nach Erstellung am stärksten Anteil nimmt über die Zeit ab; im Gegenzug steigt der Anteil witterungs- und abnutzungsbedingten physischen Abschreibungen an Eigentumswohnung, die bei Anschaffung CHF 500'000 gekostet hat, verliert im Schnitt jedes Jahr CHF 5000 an Wert, wobei anfangs rund CHF 4000 der Demodierung und CHF 1000 der physischen Entwertung zuzuschreiben ist 45 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

46 Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (2) Positives Szenario: Objekt an bester Lage, gut unterhalten Kaufpreis: CHF 250'000 Reale Wertentwicklung Liegenschaft Gebäudezeitwert Landwert Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

47 Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (3) Objekt an durchschnittlicher Lage: recht unterhalten, aber mit klaren Demodierungserscheinungen Kaufpreis: CHF 250'000 Reale Wertentwicklung Liegenschaft Gebäudezeitwert Landwert Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

48 Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (4) Crash-Szenario: Objekt an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr Marktkonform Kaufpreis: CHF 250'000 Reale Wertentwicklung Liegenschaft Zeitwert Gebäude Landwert Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

49 Lehren aus den Szenarien Objekte an bester Lage, gut unterhalten, unabhängig des Alters Schaffen voraussichtlich wenig Probleme Objekte an durchschnittlichen Lagen, recht unterhalten aber mit Demodierungserscheinungen: Probleme im Alter heute schon erkennbar Objekte an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr marktkonform Probleme vorprogrammiert 49 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

50 Investitionspolitik Wie soll man als Eigentümer in eine eigene Wohnung investieren? Welche Fragen muss man sich stellen Ist die Eigentumswohnung: Ein Konsumgut? Eine langfristige Investition? Wenn ja, wie gehe ich damit um, um deren Wert zu erhalten? Welchen Einfluss haben die Miteigentümer? Viele Fragen, die beantwortet werden müssen 50 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

51 Die Eigentumswohnung ein Konsumgut? Nein, obwohl vielfach behauptet!... Wenn die Eigentumswohnung ein Konsumgut wäre, würde sich ihr Wert in einer bestimmten Zeit gegen Null entwickeln. Dafür gibt es keine Hinweise im Immobilienmarkt. 51 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

52 Die Eigentumswohnung ein Investitionsgut? Ja, aber mit Einschränkungen! Statistiken zeigen, dass Wohnungen einen Inflationsschutz bieten. Voraussetzungen: Erforderlicher Unterhalt muss regelmässig durchgeführt werden Äussere Einflüsse können zu einem massiven Wertzerfall führen Das Verhältnis unter den Stockwerkeigentümern sollte einigermassen in Ordnung sein usw. 52 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

53 Umgang mit Problemliegenschaften Was passiert, wenn sich die Eigentumswohnung in einer Problemliegenschaft befindet? Ein Beispiel: Objekt wurde als Mietwohnung vor 60 Jahren gebaut Wohnung vor 20 Jahren an Mieter zu Eigentum verkauft Grundriss und Ausbau entsprechen nicht mehr den heutigen Ansprüchen/ Bedürfnissen Anpassung an Markterfordernisse kaum unter angemessenen Investitionen machbar 53 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

54 Folgen bei einer Problemliegenschaft Zu erwartende Folgen: Image der Überbauung leidet Schwierigkeiten beim Verkauf von Wohnungen Streit unter Eigentümern Keine Einigung bezüglich: - Renovationen/Sanierungen - Umgebung usw. Mehrere Untervermietungen, Eigner setzen sich ab Negative Wertentwicklung Verminderung des investierten Eigenkapitals, bei hohen Fremdverschuldungen ev. Druck seitens der Gläubiger Verslummung der gesamten Überbauung Wie weiter? 54 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

55 Lösungsansätze (1) Mehrere Möglichkeiten aber keine Patentlösungen Massnahmen Überbauung bleib so wie sie ist Es erfolgen "Pinselrenovationen" Mögliche Konsequenzen Steigende Probleme, massive Wertverminderungen ev. Halten des status quo (wie lange?) Umfassende Renovation Sanierung inkl. Konzeptänderung Abriss der Überbauung Wert der Überbauung kann einigermassen erhalten werden; nur ein Teil des Investments widerspiegelt sich in einem höheren Verkaufspreis Ev. Revitalisierung und Neupositionierung der ganzen Überbauung Sofern machbar, und es sich rechnet; voraussichtlich beste Lösung 55 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

56 Lösungsansätze (2) Wert erhaltende Massnahmen bei Renovationsbedarf: Sonderrecht Miteigentum Malerarbeiten Ersatz von Geräten Teppiche/Bodenbeläge Abdichtungen usw. Fassade streichen Heizung erneuern Leitungen sanieren laufende Reparaturen usw. Faustregel: Der Unterhalt soll zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgten. 56 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

57 Lösungsansätze (3) Wert vermehrende Massnahmen bei Renovationsbedarf: Sonderrecht Miteigentum Ausbau Haustechnik Wertvollere Beläge neue Türen neue Küche, neues Bad usw. MINERGIE -Sanierung "Gesicht" der Überbauung verändern Komfort-Erhöhungen Aufwerten Eingangsbereich Einstellgarage aufwerten Faustregel: Auch Wert vermehrende Investitionen sollen zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgen. 57 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

58 Weiter gehende Lösungsansätze (4) Heute bestehende Möglichkeiten Es gibt nur wenige! Keine Ideallösung machbar! Lösungsansätze Ein oder mehrere SWE übernehmen das ganze Gebäude Alle verkaufen an einen Investor Überführung des SWE z.b. in eine AG durch Sacheinlage - gemeinsame Vorwärtsstrategie - Verkauf der Gesellschaft an Dritte zwecks Sanierung oder Abriss/Neubau Wichtig: In fast allen Fällen ist mit erheblichen Wertverlusten zu rechnen! Dafür wird man aber seine Eigentumswohnung los! 58 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

59 Möglicher neuer Lösungsansatz Neue Idee: Aufkauf aller Eigentumswohnungen durch eine spezialisierte Investmentgesellschaft 1. Entschädigt heutige Wohnungseigentümer zu Marktpreisen 2. Saniert Objekte und verkauft sie wieder an neue Eigentümer 3. oder: Abriss Überbauung und Erstellung einer neuen Anlage Wie weit das gelingt, ist noch offen. In der Schweiz damit noch kaum Erfahrungen Keine gesetzliche Handhabung dafür vorhanden 59 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

60 Lehren für die Zukunft Gute Ideen zu haben, ist die eine Sache Gute Ideen zu haben, welche machbar sind, ist eine andere Sache Bezüglich älter werdenden Eigentumswohnungen in der Schweiz sind noch gute Ideen gefragt! 60 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

61 Fazit Neue Eigentumswohnungen schaffen in der Regel keine Probleme. Bei älteren Objekten sind Lage, Konzeption und Zustand aber auch das Verhältnis der Eigentümer unter sich für den Werterhalt ganz entscheidend. Billige Eigentumswohnungen und solche mit Problemen (interne wie externe) stellen eine ernsthafte Herausforderung dar. Patentlösungen gibt es keine, aber Lösungsansätze. Entscheidend ist das Zusammenspiel der Eigentümer. Die Schweiz steht erst am Anfang des Problems von älter werdenden Eigentumswohnungen. Es braucht gesetzliche Anpassungen in Richtung "demokratischeres Stockwerkeigentum". 61 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

62 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 62 Schweizer Immobiliengespräche 26. November 2009

63 Nächstes Immobiliengespräch: Datum 18. Februar 2010, Uhr Kongresshaus, Zürich

64 Ab Montag können Sie unter die ganze Präsentation als PDF herunterladen.