Baubetriebslehre II. Vorlesung. Nur zu Lernzwecken. Sommersemester Flächenermittlung

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1 Baubetriebslehre II Vorlesung Sommersemester 2016 Flächenermittlung Nur zu Lernzwecken 1

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3 Kapitel Flächenermittlung BauNVO Flächen gemäß der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau MF G Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum der gif WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Nur zu Lernzwecken 3

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9 BauNVO 20: Vollgeschosse, Geschoßflächenzahl, Geschoßfläche (1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. (2) Die Geschoßflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des 19 Abs. 3 zulässig sind. (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. (4) Bei der Ermittlung der Geschoßfläche bleiben Nebenanlagen im Sinne des 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt. Nur zu Lernzwecken 9

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11 DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Konstruktions- Grundfläche (KGF) Nutzfläche (NF) Bruttogrundfläche (BGF) Netto- Grundfläche (NGF) Nur zu Lernzwecken 11

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15 DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Konstruktions- Grundfläche (KGF) Nutzfläche (NF) Bruttogrundfläche (BGF) Netto- Grundfläche (NGF) Nur zu Lernzwecken 15

16 MF G Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für gewerblichen Raum des gif e.v. (Gesellschaft für Immobilienforschung) WoFIV Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche Nur zu Lernzwecken 16

17 Hamburg Barmbek Nur zu Lernzwecken 17

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26 DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Konstruktions- Grundfläche (KGF) Nutzfläche (NF) Bruttogrundfläche (BGF) Netto- Grundfläche (NGF) Nur zu Lernzwecken 26

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57 WoFIV Anrechnung der Grundflächen im Wohnungsbau Die Grundflächen 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern sind vollständig, 2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern sind zur Hälfte, 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte, 4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Nur zu Lernzwecken 57

58 Kennzahlen im Geschosswohnungsbau a) Verhältnis von KGF zur BGF gut mittel 0,12 b) Verhältnis von NGF zur BGF gut mittel 0,88 c) Verhältnis von VF gut 0,07 d) Verhältnis von TF gut 0,01 zur BGF mittel zur BGF mittel schlecht 0,17 0,22 schlecht 0,83 0,78 schlecht 0,11 0,15 schlecht 0,025 0,04 Nur zu Lernzwecken (aus: Beurteilung und Bewertung alternativer Planungsentscheidungen im Immobilienbereich mit Hilfe eines Kennzahlensystems, Gärtner, Berlin 1996) 58

59 Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF NF Baukosten NF m² /m² 3,8 4,8 5,8 Nur zu Lernzwecken 59

60 Anwendung in der Praxis: Der Einfluss des Raumflächenfaktors Die untere Tabelle zeigt einen Vergleich dreier Gebäude mit unterschiedlichem Raumflächenfaktor. Errechnen Sie die jeweilige Hauptnutzfläche und die Baukosten. Einheit Gebäude 1 Gebäude2 Gebäude 3 BRI m³ Baukosten BRI /m³ 210,00 210,00 210,00 BRI/NF NF m² 3,8 1315,79 4,8 1041,67 5,8 862,07 Baukosten NF /m² 798, , ,00 Nur zu Lernzwecken 60

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62 Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von m² und einer Miete von 20,- /m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Nutzfläche Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz Objekt 25 Objekt 45 Nur zu Lernzwecken 62

63 Anwendung in der Praxis: Vergleich von Nutz- und Verlustflächen bei Verwaltungsgebäuden Errechnen Sie die Jahresmiete der Objekte 25 und 45 bei einer BGF von m² und einer Miete von 20,- /m² NF. Wie ist die Bilanz nach 10 Jahren? Objekt 25 Objekt 45 Nutzfläche Miete Jahresmiete Nach 10 Jahren Vergleich Differenz Nur zu Lernzwecken

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65 Semesteraufgabe Aufgabenbeschreibung 1. Finde ein Grundstück 2. Finde das Plan- und Baurecht heraus 3. Plane ein Gebäude (Kubatur) gemäß Baurecht Teilaufgabe A: Teilaufgabe B: Teilaufgabe C: Wirtschaftlichkeitsberechnung Teilaufgabe D: Beschreibe eine technische Besonderheit z.b. Gründung, Schallschutz, Brandschutz, ENEV, Fassade, Projektmanagement etc. aus einem Thema der VL im SS 2016 Nur zu Lernzwecken 65