empirica-wohnungsmarktreport Saarbrücken 2012

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1 empirica-wohnungsmarktreport Saarbrücken 2012 Johnann, Mainzer Straße, Saarbrücken Stand: November 2012 Jährliche Aktualisierung Ein Service der empirica ag Berlin Kurfürstendamm Berlin Tel. 030/ Mehr Infos im Internet unter Dieser Report darf nur mit vorheriger Zustimmung der empirica ag vervielfältigt werden.

2 empirica-wohnungsmarktreport Saarbrücken 2012 Ein Service der empirica ag Berlin Kurfürstendamm Berlin Tel. 030/ Mehr Infos im Internet unter Kurzcharakteristik des Wohnungsmarktes des Regionalverbandes Saarbrücken Der Regionalverband Saarbrücken hat derzeit rund Einwohner, hiervon leben knapp Einwohner in der Stadt Saarbrücken. Bis zum Jahr 2030 wird die Zahl der Einwohner im Regionalverband Saarbrücken um rund 10% zurück gehen, die Zahl der Haushalte um rund 5%. Unsere Prognosen ergeben, dass sich die Neubaunachfrage im Regionalverband Saarbrücken kurzfristig um gut 650 Einheiten pro Jahr bewegen und im Jahr 2030 bei knapp 100 Wohnungen liegen wird. Der Anteil der (qualitativ hochwertigen) Geschosswohnungen an der gesamten künftigen Neubaunachfrage liegt in naher Zukunft bei rund 40%, im Jahr 2030 werden vor allem Geschosswohnungen benötigt. In den letzten zehn Jahren wurden im Regionalverband Saarbrücken circa 100 Wohnungen pro Jahr im Geschosswohnungsbau errichtet und gut 200 in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Der Leerstand liegt mit knapp 4% nur leicht unter dem Durchschnitt des Saarlands. Karte 1: Stadt und Wohnungsmarktregion Saarbrücken Die Karte zeigt sowohl die Stadt wie auch das Umland. Das Umland ist abgegrenzt auf Basis der Wohnungsmarktregion (BBSR 2012). Die Zusatzinformationen über das Umland helfen bei der qualitativen Beurteilung der Angebotsstrukturen innerhalb der Stadtgrenzen. Quelle: empirica-systeme empirica im November 2012

3 Tabelle 1: Wohnungsmarktdaten Regionlaverband Saarbrücken auf einen Blick Jahr H1/2012 Demographie Einwohner k.a. Haushalte k.a. k.a. Wanderungssaldo k.a. k.a. Wohnform Mieter k.a. k.a. Eigentümer k.a. k.a. Quote 55% 64% k.a. k.a. Gebäudeart MFH k.a. k.a. EZFH k.a. k.a. EZFH-Quote 52% 52% k.a. k.a. Fertigstellungen MFH k.a. EZFH k.a. EZFH-Quote 65% 72% 78% k.a. Genehmigungen MFH k.a. EZFH k.a. EZFH-Quote 53% 65% 57% k.a. Preise* in Euro/qm Mieten 6,29 6,51 6,64 6,71 Kauf EZFH Kauf ETW EZFH = Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern; MFH = Wohnungen in Mehrfamilienhäusern *inserierte Angebotspreise, hedonische Preise für 60-80qm (EFH qm), Baujahr ab 2000, gehobene Ausstattung Quelle: empirica-regionaldatenbank / DESTATIS empirica Demographie und Wohnungsnachfrage: Je weniger Personen in einem Haushalt wohnen, desto stärker steigt die Wohnungsnachfrage in Wachstumsstädten bzw. desto weniger sinkt die Nachfrage in Schrumpfungsstädten. Wohnform und Gebäudeart: Empirische Untersuchungen zeigen einen deutlichen Zusammenhang zwischen Wohnform und Gebäudeart: Einfamilienhäuser eignen sich besser für Selbstnutzer als Geschosswohnungen. Gebäudebestand und Fertigstellungen: Hohe Ansprüche der Nachfrager werden überwiegend eher in einfamilienhausähnlichen Gebäuden erfüllt. Deswegen klafft vor allem in Regionen mit hohem Geschoßwohnungsanteil eine Qualitätslücke zwischen Angebot und Nachfrage. Spiegelbildlich ist dann die EZFH-Quote bei den Fertigstellungen und Genehmigungen oft deutlich höher als im Wohnungsbestand empirica im November 2012

4 2. Demographie und Wohnungsnachfrage Klassifizierung des Wohnungsmarktes Die Stadtregion Saarbrücken gehört zur Kategorie Bevölkerungsabnahme und Beschäftigtenzunahme. Diese Kategorie umfasst bundesweit 8% aller Stadtregionen (Teilmenge der Kategorie teils/teils ). Tabelle 2: BBSR-Klassifizierung der Stadtregionen Deutschlands starkes Wachstum Wachstum Stagnation Schrumpfung starke Schrumpfung teils/teils Anzahl Anteil 14% 21% 15% 15% 18% 17% Quelle: BBSR (Stand: 2006) Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) unterscheidet sechs Kategorien von Stadtregionen. Die Einordnung erfolgt anhand der Bevölkerungs- und der Beschäftigungsentwicklung. Neben eindeutigen Schrumpfungsbzw. Wachstumsregionen gibt es auch stagnierende Regionen und solche mit uneinheitlicher Entwicklung (teil/teils). Abbildung 1: Wanderungssaldo Saarbrücken (Regionalverband) Anzahl Personen Jahr Quelle: empirica-regionaldatenbank / DESTATIS empirica Der Wanderungssaldo beschreibt die Differenz zwischen Zu- und Abwanderung. Ist die Zuwanderung größer als die Abwanderung, ergibt sich ein positiver Wanderungssaldo und umgekehrt. Der Wanderungssaldo sagt jedoch nichts aus über die Höhe des Wanderungsvolumens (Anzahl der Zu- oder Abwandernden), ein und derselbe Saldo kann sich bei hohem oder niedrigem Volumen ergeben. Neben dem Wanderungssaldo hängt die Entwicklung der Einwohnerzahl auch vom natürlichen Bevölkerungssaldo ab - also der Differenz zwischen Geburten und Todesfällen. Dieser Saldo ist jedoch in den allermeisten Regionen Deutschlands seit Jahren negativ - es werden also weniger Kinder geboren als gleichzeitig Menschen sterben empirica im November 2012

5 Abbildung 2: Demographische Entwicklung in Saarbrücken* seit 1998 und Prognose bis 2030 a) absolute Anzahl Einwohner und Haushalte bisherige Entwicklung Prognose Anzahl Bevölkerung Haushalte Jahr b) Index (2009=100) bisherige Entwicklung Haushalte Prognose Index (2010=100) Bevölkerung Jahr Quelle: empirica-regionaldatenbank / DESTATIS / BBSR (*Regionalverband Saarbrücken) empirica Die Zahl der Haushalte wächst in den allermeisten Regionen Deutschlands deutlich schneller als die Bevölkerung bzw. trotz stagnierender oder gar sinkender Einwohnerzahl. Ursache dafür ist die sinkende Haushaltsgröße: immer mehr Personen wohnen alleine und immer weniger Paare haben Kinder. In der empirica-prognose wird unterstellt, dass sich dieser Trend wenn auch verlangsamt in der Zukunft fortsetzt. Der Index der Bevölkerungs- bzw. Haushaltsentwicklung zeigt die prozentuale Veränderung. Ein Index von z.b. 115 steht für einen Anstieg um 15% gegenüber dem Basisjahr empirica im November 2012

6 Abbildung 3: Wohnungsnachfrage in Saarbrücken (Regionalverband) a) Leerstandsquote in Geschosswohnungen ,5% 4,0% 3,5% Leerstandsquote 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% Saarbrücken Saarland D-West 0,0% Jahr b) Fertiggestellte Wohnungen und Nachfrageprognose bis 2030 Anzahl Wohnungen *inkl. neuer Wohnungen in bestehenden Wohngebäuden und in Nichtwohngebäuden Ist-EZFH Ist-MFH Ist-Summe Ist-Insgesamt* Prognose-EZFH Prognose-MFH Prognose-Summe Jahr Quelle: empirica-leerstandsindex / empirica-regionaldatenbank / DESTATIS / BBSR empirica Ein positivere Wanderungssaldo erhöht die Wohnungsnachfrage und senkt den Leerstand. In Wachstumsregionen hält das Neubauangebot mit dem Nachfragezuwachs meist nicht Schritt. In Schrumpfungsregionen ist rein quantitativ oft kein Neubau mehr erforderlich. Steigende Ansprüche führen hier jedoch zu einer qualitativen Zusatznachfrage. Z.B. fehlen einfamilienhausähnliche Gebäude mit privaten Rückzugsflächen und ebenerdigem Zugang zu begrünten Außenflächen. Geschosswohnungen erfüllen diese Anforderungen nicht und sind daher weniger geeignet für Selbstnutzer empirica im November 2012

7 3. Miet- und Kaufpreise Abbildung 4: Hedonische* Miet- und Kaufpreise in Saarbrücken (Regionalverband) seit Q1/ , ,50 Kaufpreis in Euro/qm Kaufen EFH Kaufen ETW Mieten 9,00 8,50 8,00 7,50 7,00 6,50 Mietpreis in Euro/qm , , I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV 5, Quartal / Jahr *Qualitätsbereinigte Preise für 60-80qm (EFH qm), Baujahr ab 2000, gehobene Ausstattung. Quelle: empirica-preisdatenbank (Hedonische Preise) / IDN Immodaten GmbH empirica Die hedonischen Preise geben den Preis für eine Referenzwohnung an, dabei handelt es sich um einen Neubau ab Baujahr 2000 mit gehobener Ausstattung. Bei Miet- und Eigentumswohnungen wird zudem eine Wohnfläche von 60-80qm zugrunde gelegt, bei Ein-/Zweifamilienhäusern eine Wohnfläche von qm. Tabelle 3: Zu-/Abschläge nach Wohnfläche, Baualter und Ausstattung in Saarbrücken Angaben in Euro/qm (Hedonische Preise) Objekt- Referenztyp Zu-/Abschläge für Baualter objekt* vor er Jahre 60er Jahre 70er Jahre 80er Jahre 90er Jahre ab 2000 Miete 6,70-0,36-0,73-0,62-0,55-0,45-0,20 R Kauf ETW R Kauf EFH R Objekttyp Zu-/Abschläge für Ausstattung Zu-/Abschläge für Wohnfläche unter Ø normal höherwertig Luxus 40-59qm 60-79qm 80-99qm 100+qm Miete -0,96-0,52 R 1,05 0,59 R -0,22-0,21 Kauf ETW R R <100qm qm qm 200+qm Kauf EFH R R M u s t e r *Preis im aktuellsten Quartal für Baujahr ab 2000, 60-79qm (EFH qm) und höherwertige Ausstattung Quelle: Regressionsergebnisse auf Basis der empirica Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) empirica Abweichende Baualtersklassen, Wohnungsgrößen und Ausstattungen ergeben Zu-/Abschläge im hedonischen Preis. Die höchsten Abschläge gibt es meist für Bauten der 1970er Jahre und unterdurchschnittliche Ausstattungen. Die höchsten Zuschläge werden i.d.r. für kleine Mietwohnungen und kleine Ein-/Zweifamilienhäuser sowie für große ETW verlangt empirica im November 2012

8 Abbildung 5: Zu-/Abschläge für einzelne Stadtbezirke in Saarbrücken a) Kaufpreise ETW (Hedonische Preise) Mitte West Kauf ETW M u s t e r Halberg 0 Dudweiler Abweichung in Euro/qm b) Miete (Hedonische Preise) West Mieten 1,06 Mitte Halberg M u s t e r 0,00 0,47 Dudweiler -0,03-0,50 0,00 0,50 1,00 1,50 Abweichung in Euro/qm b) Kaufpreise EFH (Hedonische Preise) Halberg Mitte Kauf EFH M u s t e r Dudweiler -192 West Abweichung in Euro/qm Quelle: Regressionsergebnisse auf Basis der empirica Preisdatenbank (empirica-systeme) empirica Neben den Objekteigenschaften gibt es auch Zu- und Abschläge für unterschiedliche Stadtbezirke. Am teuersten für Mieter und Käufer sind meist die Innenstädte, billiger sind dagegen Außenbezirke und Stadtbezirke mit dicht bebauten Siedlungen der 1970er und 1980er Jahre empirica im November 2012

9 Tabelle 4: Preise und Verteilung der Inserate in Saarbrücken (Regionalverband) im 1. H/2012 a) ETW (Mittelwerte) Ausstattung <40qm 41-60qm 61-80qm qm qm >120qm Insgesamt Preise in Euro/qm niedrig / / / / / normal gehoben - / / / / luxus Insgesamt Fallzahl niedrig normal gehoben luxus Insgesamt b) Mietwohnungen (Mittelwerte) Ausstattung <40qm 41-60qm 61-80qm qm qm >120qm Insgesamt Preise in Euro/qm niedrig / / / 5,66 / / 5,90 normal 8,93 6,88 5,99 5,79 5,92 5,86 6,45 gehoben - - 6,52 / / / 6,22 luxus Insgesamt 8,90 6,85 6,00 5,79 5,92 5,86 6,43 Fallzahl niedrig normal gehoben luxus Insgesamt c) EZFH (Mittelwerte nach Wohnungsgröße) Ausstattung 61-80qm qm qm qm qm >160qm Insgesamt Preise in Euro/qm niedrig / / / - / / 799 normal gehoben / / / / luxus / / Insgesamt Fallzahl niedrig normal gehoben luxus Insgesamt d) EZFH (Mittelwerte nach Grundstücksgröße) M u s t e r M u s t e r M u s t e r Ausstattung <100qm qm qm qm qm >500 Insgesamt Preise in Euro/qm niedrig - / - / / / 799 normal gehoben - / / / luxus / / Insgesamt M u s t e r Fallzahl niedrig normal gehoben luxus Insgesamt Quelle: empirica-preisdatenbank / empirica-systeme empirica empirica im November 2012

10 Tabelle 5: Indikatoren für Preisblasen in Saarbrücken (Regionalverband) 2004 aktuell* Trend** Indikator + = Blase droht Saarbrücken Preis-Einkommensverhältnis*** 4,6 3,8-0,9 - Vervielfältiger 23,7 21,8-1,9 - Fertigstellungen je Tsd. Einwohner 1,2 0,5-0,7 - alle kreisfreien Städte Preis-Einkommensverhältnis*** 5,3 5,6 0,3 - Vervielfältiger 24,3 23,5-0,8 - Fertigstellungen je Tsd. Einwohner 2,2 1,7-0,5 - Deutschland Preis-Einkommensverhältnis*** 4,4 4,4-0,1 - Vervielfältiger 24,5 23,3-1,1 - Fertigstellungen je Tsd. Einwohner 3,0 1,7-1,3 - Anteil neue Wohnungsbaukredite am BIP in % 7,1 7,2 0,1 0 M u s t e r *HJ1/2012 bzw. Fertigstellungen 2011 **Differenz zwischen 2004 und aktuell ***Jahresnettoeinkommen Quelle: empirica Regionaldatenbank / Preisdatenbank (empirica-systeme) / Bundesbank empirica Nicht jeder Preisanstieg birgt die Gefahr einer Blase. Wird das Angebot relativ zur Nachfrage knapper, sind steigende Preise unproblematisch. Eine Blase droht a) wenn sich der Normalverdiener die Immobilie nicht mehr leisten kann (Kaufpreise steigen schneller als Einkommen) oder b) wenn Mietwohnungen sich nicht durch Mieteinnahmen refinanzieren lassen (Kaufpreise steigen schneller als Mieten) oder c) wenn in spekulativer Erwartung steigender Preise ohne Rücksicht auf die Nachfrage immer mehr Wohnungen gebaut werden (und dazu immer mehr Kredite aufgenommen werden), die irgendwann nicht mehr vermarktbar sind, weshalb dann die Preise verfallen. In der Tabelle werden die Trends für die genannten Gefahren quantifiziert und als Indikator dargestellt (Werte: + / 0 / -). Der Indikator + gibt Hinweise für drohende Blasen. Abbildung 6: Sozialindex für Stadtbezirke in Saarbrücken 2011 und Entwicklung seit 2002 Index (Gesamtstadt=100) Veränderung seit 2002 Sozialindex West Mitte 1 Dudweiler 118 M u s t e r 5 Halberg 133 Quelle: eigene Berechnungen auf Datenbasis des Amtes für Statistik empirica Der Sozialindex gibt an, welche Stadtbezirke eher als belastete Gebiete einzustufen sind. Darüber hinaus zeigt ein Zeitvergleich der Jahre 2000 und 2010, welche Gebiete zwischenzeitlich auf- bzw. abgestiegen sind. Heterogene Stadtbezirke können sowohl hochpreisig als auch stark belastet sein empirica im November 2012

11 4. Wohnlagen und Angebotsstrukturen: Stadt und Wohnungsmarktregion Alle Karten zeigen sowohl die Stadt wie auch das Umland. Das Umland ist abgegrenzt auf Basis der Wohnungsmarktregion (BBSR 2012). Die Zusatzinformationen über das Umland helfen bei der qualitativen Beurteilung der Wohnlagen und Angebotsstrukturen innerhalb der Stadtgrenzen. Karte 2: Wohnlagen Quelle: IDN Immodaten GmbH empirica im November 2012

12 Karte 3: Angebotsstruktur Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der Angebote in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken. Je größer das Kuchenstück, desto höher war der Anteil des jeweiligen Segments an allen Wohnangeboten im ersten Halbjahr empirica im November 2012

13 Karte 4: Inserierte Mietpreise Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der durchschnittlichen Angebotsmieten für Geschosswohnungen in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken empirica im November 2012

14 Karte 5: Inserierte Kaufpreise ETW Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der durchschnittlichen Angebotspreise für Geschosswohnungen in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken empirica im November 2012

15 Karte 6: Inserierte Kaufpreise EFH Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der durchschnittlichen Angebotspreise für Einfamilienhäuser in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken empirica im November 2012

16 Karte 7: Topobjekte Mieten Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der Nachfrage nach Mietwohnungen in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken. Als Top-Objekte werden Angebote bezeichnet, die sich nicht länger als fünf Tage am Markt befanden. Berechnet wurde der Anteil der Top-Objekte an den im Postleitzahlengebiet angebotenen Objekten dieses Segments empirica im November 2012

17 Karte 8: Topobjekte ETW Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken. Als Top-Objekte werden Angebote bezeichnet, die sich nicht länger als fünf Tage am Markt befanden. Berechnet wurde der Anteil der Top-Objekte an den im Postleitzahlengebiet angebotenen Objekten dieses Segments empirica im November 2012

18 Karte 9: Topobjekte - EFH Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken. Als Top-Objekte werden Angebote bezeichnet, die sich nicht länger als fünf Tage am Markt befanden. Berechnet wurde der Anteil der Top-Objekte an den im Postleitzahlengebiet angebotenen Objekten dieses Segments empirica im November 2012

19 Karte 10: Neubauaktiviät - Mieten Erläuterung: Die Karte zeigt den Anteil der angebotenen Mietwohnungen in Neubau-Objekten (letzten drei Jahre) an allen Angeboten dieses Segments in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken empirica im November 2012

20 Karte 11: Neubauaktiviät - ETW Erläuterung: Die Karte zeigt den Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen in Neubau-Objekten (letzten drei Jahre) an allen Angeboten dieses Segments in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken empirica im November 2012

21 Karte 12: Neubauaktiviät - EFH Erläuterung: Die Karte zeigt den Anteil der angebotenen Neubau-Einfamilienhäuser (letzten drei Jahre) an allen Angeboten dieses Segments in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken empirica im November 2012

22 Karte 13: Anbieterstruktur - Miete Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der Anbieterstruktur für Mietwohnungen in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken. Berechnet wurde das Verhältnis von Angeboten gewerblicher Anbieter zu den Angeboten privater Anbieter. Kommen drei bis vier gewerbliche Anbieter auf einen privaten, dann wurden etwa 75% aller Mietwohnungsangebote gewerblich gehandelt empirica im November 2012

23 Karte 14: Anbieterstruktur - ETW Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der Anbieterstruktur für Eigentumswohnungen in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken. Berechnet wurde das Verhältnis von Angeboten gewerblicher Anbieter zu den Angeboten privater Anbieter. Kommen drei bis vier gewerbliche Anbieter auf einen privaten, dann wurden etwa 75% aller Mietwohnungsangebote gewerblich gehandelt empirica im November 2012

24 Karte 15: Anbieterstruktur - EFH Erläuterung: Die Karte zeigt die Verteilung der Anbieterstruktur für Einfamilienhäuser in der Wohnungsmarktregion Saarbrücken. Berechnet wurde das Verhältnis von Angeboten gewerblicher Anbieter zu den Angeboten privater Anbieter. Kommen drei bis vier gewerbliche Anbieter auf einen privaten, dann wurden etwa 75% aller Mietwohnungsangebote gewerblich gehandelt empirica im November 2012