Altlastenrecht. Dr. iur. Erich Rüegg Rechtsanwalt und Notar Altlastenrecht 1

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1 Altlastenrecht Dr. iur. Erich Rüegg Rechtsanwalt und Notar Altlastenrecht 1

2 Teil I: Grundzüge und Abgrenzungen Altlastenrecht 2

3 Vertragsklausel aus der Praxis Aus einem Aktienkaufvertrag (2013): Altlastenrecht 3

4 Was sind Altlasten? (Terminologie gemäss Art. 2 AltlV) Belasteter Standort überwachungsbedürftig sanierungsbedürftig (Altlast) weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig Altlastenrecht 4

5 Kataster der belasteten Standorte (KBS) Standorte, bei denen feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass sie belastet sind. Einteilung der belasteten Standorte in zwei Kategorien: Standorte, bei denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind; und Standorte, bei denen untersucht werden muss, ob sie überwachungs- oder sanierungsbedürftig sind. Die kantonalen KBS sind nicht für alle belasteten Standorte zuständig. Der Bund ist zuständig für Grundstücke: der SBB; der Flughäfen; der Autobahnen; der Armee Altlastenrecht 5

6 «Bauherren-Altlast» Terminologie falsch! Gemeint sind belastete Standort, die zwar nicht sanierungsbedürftig sind, aber im Rahmen eines Bauvorhabens zu Mehrkosten für die Entsorgung von kontaminiertem Aushubmaterial führen. Also eben gerade nicht Altlasten im technischen Sinn! Altlastenrecht 6

7 Gebäudeschadstoffe Art. 7 Abs. 6 USG: «Abfälle sind bewegliche Sachen, deren sich der Inhaber entledigt oder deren Entsorgung im öffentlichen Interesse geboten ist.» Belastete Standorte sind (Art. 2 Abs. 1 lit. a c AltlV): Ablagerungsstandorte; Betriebsstandorte; Unfallstandorte. BGE 136 II 142 Gebäudeschadstoffe begründen keine belasteten Standorte. Das gilt insbesondere für Asbest. Keine Erfassung im Kataster der belasteten Standorte (KBS); Keine behördliche Kostenverteilungsverfügung («Der Staat kümmert sich nicht!») Altlastenrecht 7

8 Exkurs: Werkeigentümerhaftung und Asbest Werkeigentümerhaftung (Art. 58 OR): «Der Eigentümer eines Gebäudes oder eines andern Werkes hat den Schaden zu ersetzen, den diese infolge von fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder von mangelhafter Unterhaltung verursachen.» Muss der Werkeigentümer ein Gebäude an veränderte Vorschriften anpassen oder geniessen sie «Bestandesschutz»? BGE 4A_521/2013; «Dass Sicherheitsstandards für ein Werk oder ein Produkt erhöht werden, bedeutet nicht zwingend, dass alle älteren Modelle, die den neuen Standard nicht erfüllen, umgehend modernisiert oder aus dem Verkehr gezogen werden müssten. Zu prüfen ist vielmehr unter Berücksichtigung der konkreten Umstände, ob die nicht dem neusten Standard entsprechende Werkausführung noch hinreichende Sicherheit bietet oder ob mit Blick auf die vom Werk ausgehende Gefahr der korrekte Unterhalt eine Anpassung an den neuen Standard gebietet.» Altlastenrecht 8

9 Warum ist die Terminologie wichtig? BGE 4C.301/2004 Folgende Vertragsbestimmung stand zur Debatte: «Kosten im Zusammenhang mit einer allfälligen Altlastensanierung gehen zu Lasten der Verkäuferin. Die Definition "Altlast" richtet sich dabei nach Bundesrecht und bezieht sich auf solche Lasten, die bei Vorhandensein eines Altlastenkatasters aufgenommen würden». Das Bundesgericht hielt fest: Umgangssprachlicher Begriff «Altlast» gilt nicht. Juristisch-technische Begriffe sind im juristischen Sinne zu verstehen. Das Urteil des Bundesgerichts wurde in der Lehre kritisiert. Zu Recht? Altlastenrecht 9

10 Zurück zu unserer Vertragsklausel Altlastenrecht 10

11 Aber wie ist es hier? Aus einer öffentlichen Urkunde (2001): Altlastenrecht 11

12 Teil II: Kostenverteilung Altlastenrecht 12

13 Kostenverteilungsverfügung gemäss Art. 32d USG: Welche Kosten? Gegenstand der Kostenverteilung: Kosten für notwendige Massnahmen zur Untersuchung; Überwachung; oder Sanierung von belasteten Standorten. Keine Kostenverteilungsverfügung für sog. «Bauherren-Altlasten». Keine Kostenverteilungsverfügung für Gebäudeschadstoffe Altlastenrecht 13

14 Kostenverteilungsverfügung gemäss Art. 32d USG: Wer trägt die Kosten? Art. 32d USG: Der Verursacher trägt die Kosten. Art. 32d Abs. 2 USG: «Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte.» Verursacher = Störer: Verhaltensstörer; Zustandsstörer. Die Kosten trägt in erster Linie der Verhaltensstörer. Der Zustandsstörer trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gewöhnlichen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte. Für den Sorgfaltsnachweis ist auf den Zeitpunkt des Grundstückerwerbs abzustellen (BGE 142 II 232). Faustregel: Verhaltensstörer: 90 % - 70 %; Zustandsstörer: 10 % - 30 % Altlastenrecht 14

15 Kostenverteilungsverfügung gemäss Art. 32d USG: Wer trägt die Kosten? (Fortsetzung) In BGE 139 II 106 präzisierte das Bundesgericht die vorerwähnte Faustregel: Der schuldlose Zustandsstörer trägt nur dann einen Anteil in der Höhe von % der Kosten, falls neben die blosse Eigentümerstellung besondere Umstände treten, z.b.: falls der Zustandsstörer durch die Belastung und/oder Sanierung einen nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat. Das zuständige Gemeinwesen trägt den Kostenanteil der Störer, die nicht ermittelt werden können oder zahlungsunfähig sind. Dies gilt auch dann, wenn ein Verursacher zwar bekannt ist, aber unter Fehlen einer Rechtsnachfolge nicht mehr existiert (BGE 142 II 232). Realleistungspflicht. Kostenverteilungsverfügung Altlastenrecht 15

16 Haftung für «Bauherren-Altlasten» (Art. 32b bis USG) Ausgangslage: «Bauherren-Altlast». Der Inhaber einer «Bauherren-Altlast» kann in der Regel zwei Drittel der Mehrkosten für die Untersuchung und Entsorgung des verschmutzten Aushubmaterials geltend machen, falls: der in die Pflicht genommene Verhaltensstörer keine Entschädigung geleistet bzw. der Zustandsstörer keinen Preisnachlass gewährt hat; die Entfernung des kontaminierten Materials für die Baute notwendig ist; und der Inhaber der «Bauherren-Altlast» das Grundstück zwischen dem 01. Juli 1972 und dem 01. Juli 1997 erworben hat. Zivilrechtlicher Anspruch. Verwirkung: 01. November 2021 (Art. 32b bis Abs. 3 USG). Verjährung? Altlastenrecht 16

17 Teil III: Vertragsgestaltung bei Grundstückkaufverträgen Altlastenrecht 17

18 Freizeichnung für Sachmängel Boden- und/oder Gebäudekontaminationen bilden regelmässig einen Sachmangel. Freizeichnungsklausel (Wegbedingung der Gewährleistung): Standard-Freizeichnungsklausel der Zürcher-Notariate: «Jede Gewährspflicht (Haftung) der veräussernden Partei für Rechts- und Sachmängel am Vertragsobjekt im Sinne des OR wird aufgehoben, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Die veräussernde Partei hat auch ausserhalb dieses Vertrages keine Zusicherungen für das Vertragsobjekt abgegeben. Die Parteien sind von der Urkundsperson über die Bedeutung dieser Freizeichnungsklausel orientiert worden. Insbesondere darüber, dass diese Vereinbarung ungültig ist, wenn die veräussernde Partei der erwerbenden Partei die Gewährsmängel absichtlich oder grobfahrlässig bzw. arglistig verschwiegen hat (Art. 100 Abs. 1, 192 Abs. 3 und 199 OR).» Altlastenrecht 18

19 Wirksamkeit von Freizeichnungsklauseln Keine Freizeichnung für Personenschäden (Art. 27 ZGB); Keine zum Voraus getroffene Freizeichnung für absichtlich oder grobfahrlässig verursachte Mängel (Art. 100 OR); Keine Freizeichnung für absichtlich verschwiegene Mängel (Art. 199 OR): Der Käufer kennt den Mangel nicht; Der Verkäufer kennt dagegen den Mangel; Die Verschweigung verstösst gegen Treu und Glauben. Einschneidende Folgen: Gewährleistungsausschluss gilt nicht; Keine Prüfungs- und Rügeobliegenheit; Verjährung 10 Jahre Altlastenrecht 19

20 Tragweite von Freizeichnungsklauseln gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung (Auswahl) Freizeichnungsklauseln dürfen nicht floskelhaft sein; sie müssen klar sein und sind im Zweifel eng auszulegen; Eine Freizeichnungsklausel umfasst nicht Mängel, die gänzlich ausserhalb dessen liegen, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen musste: Dass der Mangel unerwartet ist, genügt noch nicht; Konkretisierung: Abstellen auf den wirtschaftlichen Zweck: Wenn das Ausmass des Mangels den Kaufgegenstand für den vorgesehenen Zweck untauglich macht; Verwendete Gesetzesterminologie ist juristisch-technisch zu verstehen Altlastenrecht 20

21 Wie würden Sie entscheiden? Vertrag zwischen einem Bezirk und einer Genossenschaft, die öffentliche Zwecke erfüllt: Altlastenrecht 21

22 Freizeichnungsklauseln und Kontaminationsmängel Nach derzeit wohl herrschender Lehrmeinung umfassen allgemein gehaltene Freizeichnungsklauseln Kontaminationsmängel nicht, falls: Das Grundstück kein offensichtliches Kontaminationsrisiko aufweist; und Der Käufer in Immobilienfragen unerfahren ist. Muss man Einträge im KBS kennen? Freizeichnungsklauseln erfassen Ansprüche nach Art. 32b bis USG; Freizeichnungsklausel erfassen Kostenverteilungsansprüche gemäss Art. 32d USG nicht; Asbest: Auch hier gilt, dass für den unerfahrenen Immobilienkäufer Asbest- Kontaminationen regelmässig ausserhalb des vernünftigerweise Vorstellbaren liegen Altlastenrecht 22

23 Sicherstellungspflicht und Veräusserungsbewilligung nach Art. 32d bis USG Die Behörde kann vom Verhaltensverursacher einer Altlast (=sanierungsbedürftiger belasteter Standort) für seinen Kostenanteil Sicherheit verlangen. Zurückhaltende Anwendung; Z.B. bei einem Sanierungsunterbruch oder bei einer Langzeitsanierung. Die Veräusserung oder Teilung von Grundstücken, die im KBS eingetragen sind, ist bewilligungspflichtig. Die Bewilligung wird erteilt, falls: vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind; die Kostendeckung für die zu erwartenden Massnahmen sichergestellt ist; oder ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Veräusserung oder an der Teilung besteht Altlastenrecht 23