Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abt. Gesundheit, Soziales, Stadtentwicklung Bezirksstadträtin

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1 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abt. Gesundheit, Soziales, Stadtentwicklung Bezirksstadträtin Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, Abt. GesSozStadt D Berlin Dienstgebäude: Rathaus Schöneberg John-F.-Kennedy-Platz Zimmer 3001 (Durchwahl) Vermittlung (030) intern (9277) 7250 Telefax (030) sibyll.klotz@ba-ts.berlin.de ( Adresse nicht für Dokumente mit elektronischer Signatur) Datum: Statement zur Einwohnerversammlung Bautzener Straße am Werte Bewohnerinnen und Bewohner, die aktuell einberufene Einwohnerversammlung zum Thema vorhabenbezogener Bebauungsplan 7-66VE möchte ich zum Anlass nehmen einige Feststellungen zum nunmehr fast 4 Jahre andauernden Planungsverfahren für ein neues Wohnquartier an der Bautzener Straße zu machen. Deshalb nutze ich die Gelegenheit gern, hier noch einmal für alle Ausgangslage, Rahmenbedingungen, Beteiligungsformen und aktualisierte Planung im derzeit ausliegenden Bebauungsplan darzustellen. Ausgangslage / Beginn Bebauungsplanverfahren Bei dem Gelände der ehemaligen Bahnfläche Bautzener Straße handelte es sich um eine über Jahrzehnte der Öffentlichkeit nicht zugängliche, brachgefallene Bahnanlage, die größtenteils versiegelt ist. Außerdem ist die Fläche aufgrund von gewerblichen Nutzungen in der Nachkriegszeit und der jahrzehntelangen Bahnnutzung durch umweltbelastende Stoffe stark kontaminiert. Ursache dafür ist neben der unkontrollierten Nutzung durch Autowerkstätten vor allem die früher übliche Imprägnierung von Eisenbahnholzschwellen mit einer Kupfer-Chrom- Arsenverbindung. Anders als beim südlichen Geländeabschnitt entlang der Bautzener Straße, der durch den Bezirk erworben und als Grünfläche hergerichtet werden konnte, hat die Vivico, eine Grundstücksverwertungsgesellschaft der Deutschen Bahn, die nördliche Fläche 2010 an einen Privaten verkauft. In der Folgezeit wurden dem Bezirksamt unterschiedliche Vorschläge vorgelegt, erinnert sei nur an die zwischenzeitlich angestrebte Selfstorage-Nutzung. Zuvor war der Versuch einer Bürgerinitiative das Gelände als private Grünfläche zu erwerben nicht erfolgreich, obwohl das Bezirksamt mit der Vivico ein mehr als einjähriges Moratorium ausgehandelt hatte. Fahrverbindungen: Bus: M46, 104 U-Bahn: U 4 Rathaus Schöneberg, U 7 Bayerischer Platz Sprechzeiten: nach Vereinbarung

2 2 Im Flächennutzungsplan und in der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung ist das Gelände bereits seit 1997 als Wohnbaufläche ausgewiesen. Deshalb wird im Zusammenhang mit der Bautzener Straße immer wieder von Bauerwartungsland gesprochen. Die städtebauliche Zielsetzung von Senat und Bezirk ist seit geraumer Zeit hier an diesem verkehrsgünstigen Standort Wohnungsbau zu entwickeln. Der aktuelle Eigentümer hat gemeinsam mit dem Architekturbüro Collignon Konzepte für eine Wohnbebauung auf dem Gelände entwickelt und diese sowohl im Stadtentwicklungsamt als auch im zuständigen BVV-Ausschuss vorgestellt. Das Vorhaben wurde erstmals bei einer Infoveranstaltung am und dann erneut in einer Anwohnerversammlung am öffentlich vorgestellt. Im September 2014 wurde der aktuelle Stand auf dem Großgörschenstraßenfest durch das Stadtentwicklungsamt und den Architekten präsentiert. Im Juni 2013 hat die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) folgenden Beschluss gefasst: Wohnungsbau und neue Wege an der Bautzener Brache Chancen für einen ökologischen und sozialen Ausgleich nutzen! (BVV-Beschluss Nr. 615/XIX) in dem folgende Leitlinien festgelegt wurden: Das Bezirksamt wird ersucht, für das Grundstück Bautzener Straße 20-24, Berlin einen Aufstellungsbeschluss zu einem Bebauungsplan auf der Grundlage des Collignon-Entwurfs zu fassen. Der Bebauungsplan ist aus den Festsetzungen des Flächennutzungsplans (Wohnbaufläche W1, GFZ über 1,5) zu entwickeln. Das Bebauungsplanverfahren und die noch zu schließenden vertraglichen Vereinbarungen sollen folgende Prämissen zu Grunde gelegt werden: 1. Der Vorhabenträger soll sich vertraglich zu folgenden Eckpunkten verpflichten: a. mindestens 80% Mietwohnungen, b. mindestens 40% kleine Wohnungen (max. 55qm), c mindestens 20% der Wohnungen - mindestens hinsichtlich der Anzahl - werden für einen Zeitraum von fünf Jahren ab Bezugsfertigkeit an Mieter vergeben, die die Berliner Einkommensgrenzen für einen Wohnberechtigungsschein einhalten, d. es soll eine Mietpreisbindung von mindestens 5 Jahren für alle Mietwohnungen gelten und e. die Prüfung, ob im Rahmen seiner Finanzierungsplanung auch der Weiterverkauf von mindestens einem Gebäude an eine Genossenschaft möglich ist. 2. Die durch die verkehrliche Erschließung entstehenden Auswirkungen auf den öffentlichen Raum (z.b. Überfahrung der Gehwege) sollen minimiert werden. In diesem Zusammenhang ist die geplante bauliche Verkehrsberuhigung in der Bautzener Straße zu berücksichtigen.

3 3 3. Zwischen Yorckstraße und Großgörschenstraße ist entlang der östlichen Grenze eine unterbrechungsfreie extensive geschützte Grünfläche vorzusehen und standortgerecht zu bepflanzen. Dieser Grünstreifen soll geeignet sein, einen Biotopverbund sicherzustellen. Daher ist der Grünstreifen zu schützen. 4. Auf dem Grundstück ist ein öffentlicher Geh- und Fahrweg für den Fahrradverkehr vorzusehen, dass im Norden an der Yorckbrücke Nr. 5 beginnt und im Süden an dem Geh- und Fahrradweg auf der noch herzustellenden öffentlichen Grünfläche anschließt. Der gemeinsam zu nutzende Geh- und Radweg soll eine Breite von 4m aufweisen und ist vom Investor zu finanzieren. 5. Auf der östlichen Seite ist ein öffentliches Gehrecht in Verbindung mit einem Zugang zum S-Bahnhof Yorckstraße zu ermöglichen. 6. Die Baukörper des Bauvorhabens sind auf den Flächen so zu platzieren, dass die sich an der Bordsteinkante befindlichen Bäume auf öffentlichem Straßenland keine den Bestand gefährdenden Wurzelschäden erleiden oder in sonstiger Weise im Bestand gefährdet werden. 7. Bei der weiteren Entwicklung des Bauvorhabens ist zu prüfen, ob die Ein - und Ausfahrten zur Tiefgarage sowohl für den Einzelhandel (nicht Ladeverkehr) als auch für die Wohneinheiten ausschließlich über die Bautzener Str. abgewickelt werden können. Darüber hinaus ist das Gebäude der Gaststätte "Zum Umsteiger" dauerhaft zu erhalten. 8. Alle notwendigen Ausgleichsmaßnahmen haben auf eigenem oder benachbartem Grundstück zu erfolgen. 9. Das Niederschlagswasser soll auf eigenem Grundstück versickern und spart somit Nebenkosten zur Miete. Die Versickerungsanlagen sollen in einem Grün- und Freiflächenkonzept eingebettet sein, dass weitgehend auf intensive Grünpflege verzichtet. 10. Der Vorhabenträger soll sich zum Einsatz von regenerativen Energien verpflichten und ein modernes Betriebs- und Nebenkostenmanagement verfolgen, das auch ökologischen Zielsetzungen folgt. Dies muss die Nutzung von regenerativen Energien beinhalten, wie zum Beispiel Abwasserwärme oder Solarenergie. Auf dieser Grundlage hat der Bezirk im Jahr 2014 ein Bebauungsplanverfahren eingeleitet und einen entsprechenden Bezirksamtsbeschluss gefasst. Die Entscheidung für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Durchführungsvertrag erfolgte, um ein verbindliches Steuerungsinstrument bei der Verwirklichung der im BVV-Beschluss genannten Ziele in der Hand zu haben.

4 4 Es wurden vorbereitende Fachgutachten zur Einzelhandelsverträglichkeit, zum Lärmschutz, zur Altlastensituation, zu den verkehrlichen Auswirkungen, zum Stadtklima, zur Fauna und zu den Umweltauswirkungen inklusive einer Biotop- und Baumkartierung erarbeitet, die in die vorliegende Konzeption eingeflossen sind. Das zwischenzeitlich eingeleitete Bürgerbegehren Erhalt der Grünverbindung entlang der Bautzener Straße wurde durch das Bezirksamt ordnungsgemäß begleitet und das nicht zu Stande kommen des Bürgerbegehrens aufgrund nicht ausreichender Unterstützerunterschriften festgestellt. Es wäre ein Quorum von Unterschriften erforderlich gewesen. Dies wurde mit gültigen Unterschriften nicht erreicht, so dass das Bebauungsplanverfahren unverändert weitergeführt werden konnte. Dazu gehören auch die nach dem Baugesetzbuch vorgeschriebenen Bürgerbeteiligungen, deren letzte Öffentlichkeitsbeteiligung derzeit (vom bis ) läuft. Projektdaten Im Gegensatz zur vorhandenen überwiegend geschlossenen Blockrandbebauung des in der Gründerzeit entstandenen Quartiers westlich der Bautzener Straße soll östlich der Bautzener Straße ein zeitgemäßes Wohn-Quartier entstehen, das neue Sichtbeziehungen zu den östlich angrenzenden Bahn- und Grünflächen ermöglicht und von einer stärkeren Durchlässigkeit als die Gründerzeitbebauung geprägt ist. Das Konzept sieht insgesamt sieben L-förmige Baukörper in Ost-Westlich- Ausrichtung vor. Dabei stehen, mit Ausnahme des südlichsten Baukörpers, jeweils zwei Baukörper im räumlichen Kontext zueinander, so dass zwischen diesen neue für alle Anwohnerinnen und Anwohner erlebbare Hofsituationen entstehen. Die Höhe der Baukörper orientiert sich konsequent an der bestehenden Bebauung in der Bautzener Straße. Geplant sind 6-7 Geschosse, wovon das oberste Geschoss als überwiegend zurückgesetztes Geschoss ausgebildet werden soll. Insgesamt sind rund 300 Wohnungen geplant. Das nunmehr abgestimmte Vorhaben umfasst ausschließlich Mietwohnungen (100%) und nahezu 40% der Wohnungen sind kleine Wohnungen (36-55m²). 15% der Wohnungen sind außerdem für 20 Jahre plus 10 Jahre Nachwirkung mietpreis- und belegungsgebunden (WBS). Die Vorhabenplanung sieht darüber hinaus vor, dass mit dem Projekt ein konsequentes nachhaltiges Gebäudekonzept umgesetzt wird, das höchste Standards an die Energieeffizienz erfüllt und gleichzeitig für dauerhaft niedrige Wohnnebenkosten sorgt. So sollen der Primärenergiebedarf und der CO2-Ausstoß durch Wärmegewinnung aus Abwasser verbunden mit Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen um rund 60% reduziert werden. Ein wesentlicher Bestandteil des Konzeptes ist die kontrollierte Wohnraumlüftung, die zum einen für einen hygienischen Luftwechsel sorgt und zugleich der Abluft Wärme entzieht, um diese für die Wärmerückgewinnung zu nutzen. Hiermit können die üblichen Lüftungswärmeverluste deutlich reduziert werden. Gleichzeitig wirkt sich dies positiv

5 5 auf die Aufenthaltsqualität hinsichtlich des Lärmschutzes in den Wohnräumen aus. Aufgrund dieses nachhaltigen Konzeptes wurde das Projekt im Dezember 2015 von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGND) mit dem Vorzertifikat Platin ausgezeichnet. Zusätzlich hat das Projekt den Wettbewerb KlimaSchutzPartner des Jahres 2016 der IHK Berlin in der Kategorie Erfolgversprechende innovative Planungen gewonnen. In den zum öffentlichen Raum (Bautzener Straße, Yorckstraße) ausgerichteten Erdgeschossen sollen sich auch kleinteilige gewerbliche Nutzungen, wie z.b. Cafés, Reinigung etc. zur Versorgung und Belebung des Quartiers/ Kiezes, entwickeln. Im südlichen Bereich ist eine Kindertagesstätte mit 27 Plätzen und direkt anschließender Freifläche (rund 300 m²) vorgesehen. Nördlich davon soll ein Nahversorger/Vollsortimenter (kein Discounter) mit m² Verkaufsfläche untergebracht werden. Die Anlieferung des Vollsortimenters soll über die Zufahrt an der Yorckstraße erfolgen. Im nördlichsten Baukörper ist aus Lärmschutzgründen keine Wohnnutzung geplant sondern ein Fitness-Studio. Insgesamt werden 192 Tiefgaragenstellplätze- verteilt auf zwei Anlagen- für die Anwohner_innen, die Gewerbetreibenden und die Kunden errichtet. Die Errichtung von oberirdischen Stellplätzen ist nicht vorgesehen. In Verlängerung der Großgörschenstraße soll ein öffentlich nutzbarer Stadtplatz entstehen. Dieser ermöglicht auch einen Zugang zum geplanten neuen Südzugang des S-Bahnhofs Yorckstraße (Verbesserung der Anbindung des gesamten Kiezes an den ÖPNV) und stellt außerdem eine zusätzliche Verbindung zwischen der Bautzener Straße und der Grünverbindung entlang der Bahngleise her. Geplant ist eine Verkehrsberuhigung der Bautzener Straße an dieser Stelle zur Schaffung einer sicheren Querung. Die Flächen zwischen Wohnbebauung und Bahntrasse sollen bis auf einen befestigten Fuß- und Radweg unversiegelt bleiben. In diesem Bereich ist eine umfassende Anpflanzung standortgerechter Gehölze und Bäume vorgesehen. Das Konzept sieht darüber hinaus auch vor, dass die Hof- und Dachflächen begrünt werden. Eine Lärmschutzwand zur Bahntrasse soll begrünt werden. Ein öffentlicher teilweise begrünter Stadtplatz mit Treppenanlage zur Yorckbrücke 5 ist an der Ecke Yorckstraße in zwei Ebenen geplant. Im südlichen Bereich stellt der Vorhabenträger auf eigene Kosten 2.400qm öffentlicher naturnaher Parkanlage her und überträgt sie lastenfrei an den Bezirk. Sie ist Teil der innerhalb des Vorhabengebietes durchzuführenden Ausgleichsmaßnahmen für die Eingriffe in Flora und Fauna und vergrößert die schon vorhandene vom Bezirk angelegte öffentliche Grünanlage. Das Bestandsgebäude an der Yorckstraße 56A (Umsteiger) bleibt mit seiner derzeitigen Nutzung als Schank- und Speisewirtschaft als Baudenkmal erhalten, ebenso wie die Yorckbrücke Nr. 5, die als Fuß- und Radwegeverbindung genutzt

6 6 werden soll. Damit ist zukünftig eine durchgängige grüne Wegeverbindung vom westlichen Gleisdreieckpark bis zum Südkreuz vorhanden. Ein wesentliches Ziel der Planung ist unter Berücksichtigung der sozialen, ökologischen und stadtwirtschaftlichen Eckpunkte, die Einbindung der neuen städtebaulichen Figur in die vorhandene Stadtstruktur. Zur Gewährleistung dieser Zielsetzung wurden vorbereitende Fachgutachten zur Einzelhandelsverträglichkeit, zum Lärmschutz, zur Altlastensituation, zu den verkehrlichen Auswirkungen, zum Stadtklima, zur Fauna und zu den Umweltauswirkungen inklusive einer Biotop- und Baumkartierung erarbeitet, die in die vorliegende Konzeption eingeflossen sind. Abschließend möchte ich feststellen: Der vorgelegte Bebauungsplan für das neue Quartier Bautzener Straße wird sicherlich diejenigen nicht überzeugen, die gegen jedweden Neubau auf dieser Bahnbrache sind so wie an vielen anderen Stellen in der Stadt auch. Innerhalb des vorgegebenen Rahmens (privater Eigentümer, notwendiger Wohnungsneubau, Grünflächenversorgung, Lärmschutzproblematik) stellt der Bebauungsplan einen ausgewogenen Weg dar, der die unterschiedlichen Interessen zum Ausgleich bringt. Den Wunsch einiger Anwohner_innen dort nicht zu bauen, kann ich zwar nachvollziehen. Eine öffentliche Grünanlage wird aber kein privater Investor auf dem Gelände realisieren und der Bezirk ist dazu nicht in der Lage. Berlin wird in den kommenden Jahren einen deutlichen Bevölkerungszuwachs, vor allem in den Innenstadtbereichen erleben. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und kleinen Haushalten wird größer werden. Hier haben wir die Chance einen kleinen Teil dieser Nachfrage zu befriedigen. Das neue Quartier ist bestens an den öffentlichen Nahverkehr angebunden und das Radwegenetz wird auch an dieser Stelle ausgebaut. Das vermeidet zusätzlichen Autoverkehr und ist damit ein Beitrag zum Klimaschutz. Mit freundlichen Grüßen Dr. Sibyll K l o t z