1. Informationsabend. Steuerliche Konsequenzen einer Immobilie in Andalusien. 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 1

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1 1. Informationsabend Steuerliche Konsequenzen einer Immobilie in Andalusien 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 1

2 Kurzvorstellung: v Erste deutsch-spanische Anwaltskanzlei an der Costa de la Luz v Büros in Conil de la Frontera, Sevilla, Utrera, Berlin, Brandenburg v Wir sprechen: Deutsch, Spanisch, Englisch, Italienisch, Französisch v Spezialisierung auf für in Spanien lebende Ausländer wichtige Rechtsthemen: Immobilienrecht Familienrecht Erbrecht Bankrecht Steuerrecht Strafrecht 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 2

3 Wer wir sind: Gerald Freund José Manuel Bejarano Puerto José Manuel Matas Cabello Rechtsanwalt Abogado Abogado 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 3

4 Steuern beim Kauf einer Immobilie: v Bei Kauf einer gebrauchten Immobilie: ITP (Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales) in Andalusien derzeit bei einem steuerlichen Verkehrswert bis Euro 8%, bis Euro 9%, und ab Euro 10% v Maßgeblich ist als Bemessungsgrundlage nicht der vereinbarte Kaufpreis, sondern der steuerliche Verkehrswert v Erachtet das Finanzamt den Verkaufspreis als zu niedrig, kommt es ggf. zu Nachfestsetzungen v Bei Kauf einer neu errichteten Immobilie vom Bauträger fällt die gültige Umsatzsteuer (IVA), sowie zusätzlich die Beurkundungs- / Dokumentensteuer an (i. d. R. 21% + ca. 1,5%) v Weitere Erwerbsnebenkosten: Notargebühren (ca. 1%), Gebühren des Grundbuchs ( Euro), Anwaltskosten (bei uns 1% + IVA, min Euro) 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 4

5 Steuern beim Kauf einer Immobilie: v Plusvalía: so genannte Wertzuwachssteuer; Schuldner dieser Steuer ist der Verkäufer der Immobilie v ACHTUNG: Ist der Verkäufer Nicht-Resident und nicht auffindbar, so haftet auch der Käufer für diese Steuer 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 5

6 Steuern bei Immobilien im Privatbesitz: v IBI (Impuesto de bienes inmuebles) entspricht der deutschen Grundsteuer v Bei Eigennutzung durch Nicht-Residente: jährliche Abgabe einer vereinfachten Steuererklärung bis 31. Dezember des Folgejahres, Besteuerungsgrundlage ist 2% des Katasterwerts bei alten Katasterwerten und 1,1% bei aktuellen Katasterwerten, Steuer beträgt 19% der Bemessungsgrundlage v Bei auch teilweiser Vermietung an Feriengäste erfolgt die Besteuerung als Nicht-Resident nur für die selbst genutzten bzw. nicht vermieteten Zeiträume v Hinsichtlich der Besteuerung der Vermietungseinkünfte siehe Ausführungen weiter unten. 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 6

7 Steuern bei Immobilien-Gesellschaften: v Immobilien-S.L. Vorteil oder Steuerfalle? v Nachteile: höherer Verwaltungsaufwand und kosten, Eigennutzung muss an S.L. bezahlt werden, sonst verdeckte Gewinnausschüttung mit erheblichen steuerlichen Nachteilen v bei Verkauf auf Gewinn 25% Körperschaftsteuer v Bei Erbschaft Besteuerung des Erbfalls nach dem Wert der Gesellschaftsanteile, Immobilie wird mit dem Verkehrswert berücksichtigt, stille Reserven werden also für Zwecke der Besteuerung aufgedeckt v Bei Verkauf der Immobilie besteht Interesse regelmäßig nur an der Immobilie, S.L. bleibt als leere Hülle und muss aufwändig liquidiert werden v Fazit: Immobilien-S.L. lohnt eigentlich fast nie 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 7

8 Steuern bei Nutzung als Ferien-Immobilie: v Einkünfte aus Vermietung von Ferienwohnungen und häusern in Andalusien müssen in Spanien, aber bei bestehender Steuerpflicht in Deutschland auch dort versteuert werden v Ohne Zusatzleistungen, wie zum Beispiel bei einem Hotel, keine Umsatzsteuer v 4 Quartalserklärungen müssen jeweils bis 20. April, 20. Juli, 20. Oktober und 20. Januar abgegeben und die Steuer fristgemäß bezahlt werden. v Kosten können nur anteilig bezogen auf die vermietete Zeit berücksichtigt werden v 19% Steuern auf den Gewinn v Bei Steuerpflicht in Deutschland kann spanische Steuer angerechnet werden 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 8

9 Exkurs: Registrierung von Ferienimmobilien v Aufgrund verschiedener gesetzlicher Regelungen müssen Ferienimmobilien in Andalusien in einem Register angemeldet werden und bestimmte Mindestvoraussetzungen erfüllen. v Zuletzt seit Mai 2016 auch urbane Immobilien v Vermietung ohne Registrierung oder Nichterfüllung der jeweiligen Voraussetzungen kann hohe Bußgelder nach sich ziehen v Fazit: Anmeldung sollte unbedingt vorgenommen werden v Bei bisher nicht registrierten Häusern auf ländlichen Grundstücken sollte eine nachträgliche Registrierung der Häuser geprüft und ggf. durchgeführt werden 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 9

10 Steuern beim Verkauf von Immobilien: v Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Besteuerung in Spanien. v Besteuerungsgrundlage ist die Differenz aus Anschaffungskosten (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + Investitionskosten für werterhöhende Maßnahmen) und Übertragungswert (Verkaufspreis abzüglich Verkaufsspesen (Makler, Anwalt etc.) v Steuersatz 19% v Steuerbefreiung unter bestimmten Voraussetzungen bei Verkauf der selbstgenutzten Hauptwohnung möglich, zum Beispiel bei Personen über 65 Jahre, bei Pflegebedürftigkeit, oder bei Reinvestition in eigengenutztes Objekt (ACHTUNG: Fristen beachten 2 Jahre für Investition, 3 Monate für Antrag) v Nichtresidente müssen Steuer selbst binnen 4 Monaten nach Notartermin deklarieren und bezahlen v Residente deklarieren mit ihrer jährlichen Steuererklärung 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 10

11 Steuern beim Verkauf von Immobilien: v ACHTUNG: Besteuerung des Verkaufsgewinns auch in Deutschland bei dort bestehender Steuerpflicht gemäß 23 EStG v Steuerbefreiung für im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnungen / Häusern v ABER: Ferienhäuser und wohnungen fallen nicht unter diese Begünstigung, hier gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren v Ggf. Anrechnung der spanischen Steuer auf die deutsche Einkommensteuer 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 11

12 Steuern bei der Vererbung von Immobilien: v Besteuerung erfolgt nach dem Belegenheitsprinzip, d. h. das Besteuerungsrecht liegt in dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet à die Besteuerung des Erbfalls für eine spanische Immobilie erfolgt also in Spanien v Seit Anfang 2017 beträgt der steuerliche Freibetrag bei Erbschaften in vielen Fällen Euro pro Erbe; Voraussetzung: die Immobilie muss in Andalusien belegen, der Erbe Einwohner der Europäischen Union sein, und das vorbestehende Vermögen darf ,11 Euro nicht übersteigen. v Beispiel: Eigentümer einer Immobilie im Gesamtwert von Euro ist ein Ehepaar. Jedem Ehegatten gehören 50% der Immobilie. Der Ehemann verstirbt und wird zu gleichen Teilen von seiner Ehefrau und seinem Sohn beerbt. Das Gesamterbe beträgt Euro. Jeder Erbe erbt Euro und bleibt damit unter dem Freibetrag von Euro. Es fallen keine Steuern an. 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 12

13 Steuern bei der Vererbung von Immobilien: v Abwandlung: Der Ehemann wird allein durch seine Ehefrau beerbt. Das Erbe beträgt also Euro. Bei Erbschaften über Euro bis zu Euro besteht ein Freibetrag von Euro. Im Beispiel wird also nur der Betrag über Euro, mithin Euro besteuert. v Das Thema Erbschaftsteuer ist insgesamt aber immer noch sehr kompliziert. Es empfiehlt sich stets eine eingehende Beratung, um eine optimale Steuergestaltung im Einzelfall zu finden. Wir beraten Sie gerne gemeinsam mit unserer Steuerabteilung zu einer für Sie optimalen Lösung. 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 13

14 Exkurs: Europäische Erbrechtsverordnung v In Kraft seit 17. August 2015 v Eröffnet neue Gestaltungsmöglichkeiten, aber auch Regelungsbedarf für Deutsche mit Lebensmittelpunkt in Andalusien v Materielles Erbrecht richtet sich bei Fehlen einer testamentarischen oder erbvertraglichen Regelung danach, wo der Verstorbene seinen Lebensmittelpunkt hatte; dies dürfte nicht nur bei Residenten sehr häufig Spanien sein. v Aber: Durch Testament oder Erbvertrag kann auch für Deutsche mit Lebensmittelpunkt in Spanien das deutsche Erbrecht gewählt werden. Dies mag sinnvoll sein, wenn gesetzliche Erben enterbt und auf den Pflichtteil verwiesen werden sollen. 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 14

15 Exkurs: Europäische Erbrechtsverordnung v Beispiel: Ein in Spanien residentes Ehepaar hat eine gemeinsame Tochter. Der Ehemann hat ein weiteres Kind aus einer früheren Beziehung, zu dem aber seit vielen Jahren kein Kontakt mehr besteht. Das Ehepaar hat den Wunsch, dieses Kind des Ehemannes vom Erbe auszuschließen und auf den Pflichtteil zu setzen. v Das spanische Erbrecht bietet hierfür keine Lösung. Ohne testamentarische Regelung würde beim Tod des Ehemannes spanisches Erbrecht Anwendung finden und auch das Kind aus früherer Beziehung des Ehemannes würde Miterbe. Dies kann zum Beispiel in Bezug auf eine Immobilie in Spanien Probleme bereiten, wenn das erbende Kind auf einer Veräußerung besteht etc. v Die Lösung bietet das deutsche Erbrecht. Durch ein Testament kann der Ehemann die Anwendung des deutschen Erbrechts anordnen und seine Ehefrau und/oder die gemeinsame Tochter zu alleinigen Erben bestimmen. Das Kind aus früherer Beziehung wird nicht Erbe, sondern kann nur den Pflichtteil, einen allein auf die Zahlung von Geld gerichteten Anspruch geltend machen. 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 15

16 Exkurs: Automatischer Informationsaustausch über Finanzkonten v Beginn am 30. September 2017 v Mit 49 Staaten und autonomen Gebieten v Gemeldet werden Finanzkontendaten: Kontoinhaber, Steuernummer, Kontonummer, Saldo, Zinsen, Dividenden, Jahresumsatz aller Kontobewegungen (in Deutschland: Gesetz zum automatischen Austausch von Informationen über Finanzkonten in Steuersachen und zur Änderung weiterer Gesetze) v Fazit: o wirtschaftliche Aktivitäten, wie zum Beispiel Vermietungserlöse, werden nicht länger unentdeckt bleiben o Renteneinkünfte können nicht länger verdeckt bezogen werden o Und vieles mehr Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 16

17 27. Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 17

18 Wir bedanken uns für Ihre Aufmerksamkeit! FREUND BEJARANO MATAS RECHTSANWALT & ABOGADOS Juristas de Conil S.L.P. Calle Enólogos Conil de la Frontera Teléfono: (deutsch) & (spanisch, deutsch) Oktober 2017 Juristas de Conil S.L.P. 18