Aktualisierung des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für den Bezirk Berlin Pankow. - Endbericht -

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1 Aktualisierung des bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für den Bezirk Berlin Pankow - Endbericht

2 Auftragnehmer: Stadt + Handel Beckmann und Föhrer Stadtplaner PartGmbB Hörder Hafenstraße 11 Tibarg 21 Beiertheimer Allee 22 Markt Dortmund Hamburg Karlsruhe Leipzig Fon: Fon: Fon: Fon: Fax: Fax: Fax: Fax: info@stadt-handel.de Partner: Ralf M. Beckmann und Marc Föhrer, Stadtplaner AKNW Amtsgericht Essen, Partnerschaftsregisternummer PR 3496, Hauptsitz: Dortmund Verfasser: Dipl.-Ing. Marc Föhrer Dipl.-Geogr. Steffen Böttger Dr. rer. nat. Fabian Schubert Leipzig, Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel

3 Inhalt Inhalt i Abkürzungsverzeichnis iii 1 Einführung und Ergebnisübersicht 1 2 Übergeordnete Zielaussagen Rechtliche Einordnung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Relevante planerische Rahmenbedingungen Landesentwicklungsplanung Flächennutzungsplanung (FNP) Stadtentwicklungsplanung (StEP Zentren 3) Fachmarktkonzept Berlin Gewerbeflächenkonzeption Ausführungsvorschriften Einzelhandel und Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte Einzelhandels- und Zentrenkonzept Berlin Pankow 2005 und 2011 (Entwurf) 26 3 Methodik 29 4 Markt- und Standortanalyse Trends im Einzelhandel Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung des Bezirks Pankow Angebotsanalyse Hauptzentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) Stadtteilzentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) Ortsteilzentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) Nahversorgungszentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) Konzeptionelle Einordnung der Einzelhandelsentwicklungen im Areal des ehemaligen Rangierbahnhofes Pankow ( Pankower Tor ) Nachfrageanalyse Kaufkraft, Kaufkraftniveau Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich 73 i

4 4.6 Analyse der Nahversorgungsstruktur im Bezirk Pankow Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation im Bezirk Pankow 81 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen Methodik und Berechnung Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Pankow Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für Pankow Wachstumsstrategie für den Bezirk Pankow Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Pankow Die zentralen Versorgungsbereiche in Pankow Hauptzentren des Bezirks Pankow Stadtteilzentren des Bezirk Pankow Ortsteilzentren des Bezirk Pankow Nahversorgungszentren des Bezirk Pankow Weitere Standortbereiche des Bezirk Pankow Potenzielle zukünftige zentrale Versorgungsbereiche Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion Das Nahversorgungskonzept Fachmarktstandorte/Fachmarktagglomerationen ergänzende Standorte Ansiedlungsleitsätze für den Bezirk Pankow Einordnung und Begründung der Ansiedlungsleitsätze Ansiedlungsleitsätze Schlusswort 159 Literatur- und Quellenverzeichnis I Abbildungsverzeichnis IV Tabellenverzeichnis VI Glossar VII ii

5 Abkürzungsverzeichnis Abb.... Abbildung Abs.... Absatz B... Bundesstraße BAB... Bundesautobahn BauGB... Baugesetzbuch BauNVO... Baunutzungsverordnung Bsp.... Beispiel BVerwG... Bundesverwaltungsgericht bzw.... beziehungsweise d. h.... dass heißt Drog.... Drogeriewaren EAG Bau... Europarechtsanpassungsgesetz Bau ehem.... ehemals EHZK... Einzelhandels- und Zentrenkonzept einschl.... einschließlich etc.... et cetera e. V.... eingetragener Verein EW... Einwohner f.... folgende ff..... fortfolgende FNP... Flächennutzungsplan FOC... Factory-Outlet-Center gem..... gemäß ggf.... gegebenenfalls GPK... Warengruppe Glas/Porzellan/Keramik ha... Hektar i. A.... im Auftrag i. d. R.... in der Regel i. e. S.... im engeren Sinne iii

6 i. H. v.... in Höhe von inkl.... inklusive insb.... insbesondere ISG... Immobilien- und Standortgemeinschaft i. S. v.... im Sinne von i. V. m.... in Verbindung mit IZ... Innenstadtzentrum Kap.... Kapitel Kfz... Kraftfahrzeug Km... Kilometer LEP-BB... Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg m... Meter m²... Quadratmeter max.... maximal mind.... mindestens Mio.... Millionen MIV... motorisierter Individualverkehr Mrd.... Milliarden nil... städtebaulich nicht integrierte Lage Nr.... Nummer NuG... Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel NVZ... Nahversorgungszentrum ÖPNV... öffentlicher Personennahverkehr OVG... Oberverwaltungsgericht o. g..... oben genannt PBS... Warengruppe Papier/Bürobedarf/Schreibwaren Pkw... Personenkraftwagen rd.... rund S.... Satz SB (SB-Warenhaus)... Selbstbedienung iv

7 sil... sonstige städtebaulich integrierte Lage sog.... sogenannt s. u.... siehe unten Tab.... Tabelle u. a.... unter anderem u. ä.... und ähnliches usw.... und so weiter u. U.... unter Umständen v. a.... vor allem VerfGH... Verfassungsgerichtshof VGH... Verwaltungsgerichtshof vgl.... vergleiche VKF... Verkaufsfläche WE... Wohneinheiten WZ... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes ZVB... zentraler Versorgungsbereich z. B.... zum Beispiel z. T.... zum Teil z. Z.... zurzeit v

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9 1 Einführung und Ergebnisübersicht Der Einzelhandel unterliegt seit Jahren einer deutlichen Dynamik. Dieser bundesweit zu verzeichnende Trend ist auch für den Einzelhandel im Bezirk Berlin Pankow zu erkennen. Ursachen dieser Dynamik bei Einzelhandelsansiedlungen, -verlagerungen und Betriebsaufgaben sind einerseits lokale Strukturmerkmale der Angebots- wie auch der Nachfrageseite, andererseits der bundesweit wirksame Strukturwandel im Einzelhandel mit den unvermindert zu beobachtenden Konzentrationsprozessen auf Unternehmerseite, der Entwicklung neuer Betriebstypen und vor allem den stetig veränderten Standortanforderungen. Den betriebswirtschaftlich bedingten Entwicklungen stehen landesplanerische und städtebauliche Zielvorstellungen auf Basis gesetzlicher Grundlagen verschiedener räumlicher Ebenen und aufgrund politischer Beschlüsse gegenüber, die mit den Vorstellungen der Einzelhandelsanbieter sowie der Investoren in Einklang zu bringen sind. Der mit rd Einwohnern größte Berliner Bezirk Pankow beabsichtigt die Aktualisierung und den darauf folgenden Beschluss des bezirklichen Einzelhandles- und Zentrenkonzepts und reagiert damit auf die genannten Entwicklungen im Spannungsfeld zwischen Einzelhandel und Stadtentwicklung. Als wesentliche Grundlagen für die Aktualisierung fungieren das Einzelhandels- und Zentrenkonzept aus dem Jahr 2005 bzw. die nicht beschlossene Fortschreibung aus dem Jahr Für die Fortschreibung standen die folgenden Herausforderungen und Zielvorgaben im Fokus: Grundsätzlich erfordert der dynamische Strukturwandel im Einzelhandel aktive und schlüssige Ansätze zur Stärkung bzw. langfristigen Konsolidierung und Stärkung der Pankower Zentren- und Nahversorgungsstrukturen. Grundlage hierfür ist ein konsistentes und gesamtbezirklich widerspruchsfrei anwendbares Gesamtkonzept. Die gesamtstädtischen Rahmenbedingungen und Zielvorgaben (vor allem StEP Zentren 3, AV Einzelhandels- und Zentrenkonzepte) sind dabei zu beachten. Auch eine Vielzahl weiterer Analysen/Konzeptionen (bspw. die bisherigen EHZKs, standortbezogene Analysen etc.) sind bei der Fortschreibung zu berücksichtigen. Einen wesentlichen Bestandteil soll darüber hinaus die Beschreibung und kritische Bewertung des künftigen bezirklichen Zentrengefüges einnehmen. Hier sind die Hierarchisierung und konkrete Abgrenzung der Zentren unter Beachtung tatsächlicher und geplanter Entwicklungen im Hinblick auf eine langfristig tragfähige Zentrenentwicklung, auf die Rechtssicherheit künftiger Planvorhaben (bspw. auch Ausschlussplanung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen) und auf die Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt von hoher Bedeutung. 1 Einführung und Ergebnisübersicht 1

10 Ein im Rahmen der Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirks Pankow zu berücksichtigendes Vorhaben stellt die seit dem Jahr 2010 in verschiedenen Varianten breit diskutierte und mit verschiedenen Studien untersuchte Entwicklung des Areals des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow im Prognoseraum (Ebene 3) Südliches Pankow dar. Das Projekt bedarf besonderer Berücksichtigung, da abzusehen ist, dass mit dem Projekt wesentliche Auswirkungen auf die einzelhandelsbezogene Entwicklung des Bezirks (Chancen als auch Risiken) und dessen Zentrenhierarchie (Gewichtung der ZVB zueinander) einhergehen. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll strategische, für die künftige Bezirksentwicklungspolitik rahmengebende Entwicklungsperspektiven auf gesamtbezirklicher Ebene enthalten und dem Bezirk als Abwägungsdirektive bei der Einzelhandelssteuerung dienen. Zudem soll das Einzelhandels- und Zentrenkonzept als Steuerungsinstrument einer integrierten stadtteilorientierten städtebaulichen Entwicklung dienen und nicht zuletzt Planungs- und Investitionssicherheit für den Einzelhandel, Investoren und Grundstückseigentümer in Berlin-Pankow schaffen. Im Einzelnen wird im Einzelhandels- und Zentrenkonzept zunächst der aktuelle Zustand der Einzelhandelsstruktur im Bezirk Pankow für alle relevanten Standorte und für alle angebotenen Warengruppen beschrieben und bewertet. Die Analyse legt folgende Standortstärken, aber auch gewisse Handlungsbedarfe zur Einzelhandelsstruktur offen: Stärken und Potenziale der Einzelhandelsstruktur im Bezirk Pankow: Die Bevölkerungsentwicklung in Pankow verlief in den letzten Jahren sehr positiv. Zudem werden weitere Bevölkerungszugewinne in den kommenden Jahren prognostiziert. Es bestehen deutliche Wohnbaupotenziale im Bezirk Pankow (u.a. Nachverdichtung durch Lückenbebauung in den zentralen Lagen des Prenzlauer Berges; Erschließung neuer Siedlungsareale und größerer zusammenhängender Komplexe in den nördlichen Ortsteilen. Der Bezirk Pankow verfügt mit 1,1 m² VKF je Einwohner über eine Verkaufsflächenausstattung, die sowohl geringfügig unter dem Durchschnitt der Metropole Berlin (1,2 m² VKF/EW), als auch unter dem Bundesdurchschnitt (1,5 m² VKF/EW) liegt. Im Vergleich zu anderen Bezirken wird ersichtlich, dass der Bezirk Pankow gegenüber den Bezirken mit Zentrumsbereichskernen innerhalb ihrer administrativen Grenzen wie beispielsweise Berlin-Mitte (1,8 m² VKF/EW) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1,5 m² VKF/EW) eine geringere und gegenüber den hochverdichteten Bezirken Lichtenberg und Friedrichshain Kreuzberg (je 0,9 m² VKF/EW) höhere Verkaufsflächenausstattung/Einwohner aufweist. Der Bezirk Pankow weist ein im bundesweiten Vergleich durchschnittliches quantitatives Ausstattungsniveau im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel von 2 1 Einführung und Ergebnisübersicht

11 0,41 m² Verkaufsfläche je Einwohner (BRD: 0,41 m² VKF/EW) bei nahezu flächendeckender Versorgungsstruktur auf. 10 der 16 Haupt-. Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentren des Bezirks Pankow (bezogen auf das Zentrenkonzept 2005) weisen hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Warenangebote und der zentrenergänzenden Funktionen ein Ausstattungsniveau auf, welche dem im Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Jahres 2005 festgelegten Status in der Zentrenhierarchie entsprechen. Sie erfüllen somit weitgehend die ihnen zugedachte Versorgungsfunktion. 2 der 16 Haupt-. Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentren des Bezirks Pankow (bezogen auf das Zentrenkonzept 2005) weisen hinsichtlich der einzelhandelsrelevanten Warenangebote und der zentrenergänzenden Funktionen Ausstattungen auf, welche über den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Jahres 2005 festgelegten Status in der Zentrenhierarchie hinausgehen. Schwächen, Restriktionen und Handlungsbedarfe im Bezirk Pankow 3 der 16 Haupt-. Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentren des Bezirks Pankow (Bezug auf das Zentrenkonzept 2005) namentlich: das Nahversorgungszentrum Rosenthal (Hauptstraße), das Nahversorgungszentrum Niederschönhausen (Blankenburger Straße) und das Nahversorgungszentrum Blankenburg (Alt-Blankenburg) - erfüllen die ihnen zugedachte Versorgungsfunktion aufgrund einer unzureichenden Ausstattung mit einzelhandelsrelevanten Warenangeboten und zentrenergänzenden Funktionen aktuell nur bedingt bzw. erkennbar nicht. 1 der 16 Haupt-. Stadtteil-, Ortsteil- und Nahversorgungszentren des Bezirks Pankow (bezogen auf das Zentrenkonzept 2005), das Hauptzentrum Schönhauser Allee ist hinsichtlich der im Jahr 2005 getroffenen weitläufigen Abgrenzung und der Einstufung in die Zentrenhierarchie zu überprüfen. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Pankow liegt im Jahr 2013 mit rd. 94,3 unter dem Bundesdurchschnitt (100) und unter dem Durchschnitt des Landes Berlin von 95,1. Nach den aktuellsten Werten des Jahres 2015 besteht im Bezirk Pankow ein Kaufkraftniveau von 97,0. Dementsprechend ist in den letzten Jahren eine leichte Steigerung festzustellen. Insgesamt ergibt sich für den Bezirk Pankow ein Zentralitätswert von 84 %, der in Anbetracht der Strukturierung des Bezirks als unterdurchschnittlich einzustufen ist (vergleiche hierzu methodische Hinweise in Kapitel 4.3). Sortimentsbezogen sind hinsichtlich der Kaufkraftbindung aber deutliche Unterschiede erkennbar. Maßgeblich wird die diesbezügliche Bilanz durch signifikante Kaufkraftabflüsse in einzelnen Warengruppen in die benachbarten Bezirke Lichtenberg, Mitte und Reinickendorf beeinflusst. 1 Einführung und Ergebnisübersicht 3

12 An städtebaulich nicht integrierten Lagen sind insgesamt rd. 29 % der Einzelhandelsverkaufsflächen verortet. In einzelnen zentrenrelevanten Warengruppen beeinflussen diese Standorte die Entwicklung der Zentrenstandorte infolge daraus resultierender Konkurrenzeffekte. Die seit dem Jahr 2010 in Rede stehenden Projektentwicklungen (u. a. Bau eines Einkaufszentrums) auf dem Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow wird absehbar wesentliche Auswirkungen auf die einzelhandelsbezogene Entwicklung des Bezirks und dessen Zentrenhierarchie (Gewichtung) haben. Mit den Vorhaben gehen dabei sowohl Chancen als auch Risiken einher. Es ist daher für den Bezirk entscheidend, ob und in welcher Form (Verortung, Dimensionierung, Center-Konzeption) das Vorhaben realisiert wird. Auf Basis der Strukturanalysen werden im vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzept zur Sicherung und Fortentwicklung der Einzelhandelsstandorte im Bezirk Pankow folgende übergeordnete, gesamtbezirkliche Entwicklungszielstellungen hergeleitet: 1. Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche in hierarchischer Abstufung 2. Sicherung und Stärkung der Nahversorgung 3. Bereitstellung ergänzender Standorte In Verbindung mit diesen Zielstellungen werden schließlich konkrete Empfehlungen zur gesamtbezirklichen Zentrums- und Standortstruktur des Einzelhandels in Pankow entwickelt. Wesentliches Ergebnis dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzepts sind nicht zuletzt die sogenannten Ansiedlungsleitsätze in Form klar formulierter Entwicklungsempfehlungen, die insbesondere vorhabenspezifische Zulässigkeitsentscheidungen und rechtssichere bauleitplanerische Festsetzungsmöglichkeiten vorbereiten. Darüber hinaus bildet die Prüfung der Erforderlichkeit, der Verortung und der Auswirkungen der Erweiterung des Verkaufsflächenangebots im Bezirk Pankow und die diesbezügliche Einordnung der konkreten Planvorhaben auf dem Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs in Pankow einen wichtigen Baustein des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepts. Aufgrund der Tragweite der Empfehlungen und Konzeptbausteine für die künftige Bezirksentwicklung wurden die wichtigen Zwischenschritte und die erarbeiteten Empfehlungen eng zwischen dem erstellenden Planungs- und Gutachterbüro und dem Bezirksamt Pankow von Berlin abgestimmt. Auf diese Weise wurde im Erarbeitungsprozess sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte in die Bearbeitung einfließen und auch die besonderen örtlichen Gegebenheiten in Pankow Berücksichtigung finden. 4 1 Einführung und Ergebnisübersicht

13 Das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept soll als politisch gestützter Fachbeitrag 1 eine grundlegende und strategische Arbeitsbasis für die Bauleitplanung und den Bezirksentwicklungsprozess der nächsten Jahre bilden. 1 Im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB; wesentliche Voraussetzung für die gewinnbringende Nutzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts ist u. a. der politische Beschluss dieses Konzepts. 1 Einführung und Ergebnisübersicht 5

14 2 Übergeordnete Zielaussagen Nach einführenden Hinweisen zur rechtlichen Einordnung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten werden die Abgrenzung und der Schutz der sog. zentralen Versorgungsbereiche vertiefend erörtert. Auch findet nachfolgend eine Skizzierung der für die Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts sowie die fachgutachterliche Einschätzung der geplanten Erweiterung des Verkaufsflächenangebots auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs in Pankow (Shopping Center) relevanten landesplanerischen Regelungen, übergeordneten Rahmenvorgaben (StEP Zentren 3, Fachmarktkonzept Berlin, Flächennutzungsplan, Ausführungsvorschriften Einzelhandel und Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte) sowie der Einzelhandels- und Zentrenkonzepte aus den Jahren 2005 und 2011 (Entwurf, nicht beschlossen) statt. 2.1 Rechtliche Einordnung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Die räumlich-funktionale Steuerung der Einzelhandelsstruktur obliegt der Hoheit der Kommune 2 : Durch das Bau- und Planungsrecht ist sie mit Befugnissen ausgestattet, die Standortwahl von Handelsbetrieben im Sinne gesamtstädtisch gewinnbringender Grundsätze zu steuern, ohne jedoch Konkurrenzschutz oder Marktprotektionismus zu betreiben. Durch die kommunale Genehmigungspraxis und Bauleitplanung kann die öffentliche Hand aktiv Einfluss darauf nehmen, den für die Bürger und Besucher interessanten Nutzungsmix der Innenstadt, in Nebenzentren und an Nahversorgungsund Ergänzungsstandorten dauerhaft zu stabilisieren und auszubauen. Jede Steuerung von Bauvorhaben mittels Genehmigungsverfahren bzw. der Bauleitplanung bedarf einer aus dem Bauplanungsrecht abgeleiteten, sorgfältig erarbeiteten Begründung. Da die Steuerung im Einzelfall auch eine Untersagung oder eine Einschränkung von Vorhaben bedeuten kann, werden an die Begründung dieses hoheitlichen Handelns bestimmte rechtsstaatliche Anforderungen gestellt. Im Zentrum der kommunalen Steuerungsbemühungen müssen stets raumordnerische oder städtebauliche also bodenrechtliche Aspekte stehen, zu denen insbesondere der Schutz zentraler Versorgungsbereiche (ZVB) gehört. Rechtliche Grundlagen für das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept sind das BauGB und die BauNVO sowie die dazu ergangene Rechtsprechung. Der Bundesgesetzgeber hat mit der Novelle des BauGB zu Beginn des Jahres 2007 den Stellenwert kommunaler Einzelhandels- und Zentrenkonzepte im Rahmen der Bauleitplanung weiter gestärkt. Nachdem sie bereits als besonderer Abwägungsbelang in 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB verankert waren, stellen sie neuerdings auch in 2 Durch den zweistufigen Aufbau der Berliner Verwaltung wird die kommunale Planungshoheit sowohl auf Ebene der Hauptverwaltung als auch auf Ebene der Bezirke wahrgenommen (vgl. u.a. 4 Abs. 1 AZG i.v.m. Allg. Zuständigkeitskatalog [dort u.a. Nr. 8]). 6 2 Übergeordnete Zielaussagen

15 9 Abs. 2a BauGB (einfache Innenbereichs-Bebauungspläne zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche) eine wesentliche Abwägungsgrundlage dar. 2.2 Zentrale Versorgungsbereiche: Planungsrechtliche Einordnung und Festlegungskriterien Die Innenstädte, die städtischen Nebenzentren und Nahversorgungszentren sind als Ausprägung zentraler Versorgungsbereiche städtebaurechtliches Schutzgut im Sinne des BauGB und der BauNVO. An ihre Bestimmung bzw. Abgrenzung werden rechtliche Anforderungen gestellt, die sich aus den neuerlich geänderten bundesrechtlichen Normen und vor allem aus der aktuellen Rechtsprechung ergeben. Die räumlich abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche des Bezirks Pankow bilden die essentielle Grundlage zur Konkretisierung der bauleitplanerischen Umsetzung der empfohlenen Einzelhandelsentwicklung. Entwicklungen in Planungsrecht und Rechtsprechung Der Begriff der zentralen Versorgungsbereiche ist schon länger Bestandteil der planungsrechtlichen Normen ( 11 Abs. 3 BauNVO) und beschreibt diejenigen Bereiche, die aus städtebaulichen Gründen vor mehr als unwesentlichen Auswirkungen bzw. vor Funktionsstörungen geschützt werden sollen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz Bau (EAG Bau) wurde der Begriff im Jahr 2004 in den bundesrechtlichen Leitsätzen zur Bauleitplanung ( 2 Abs. 2 BauGB) sowie den planungsrechtlichen Vorgaben für den unbeplanten Innenbereich ergänzend verankert ( 34 Abs. 3 BauGB). Durch die Novellierung des BauGB zum wurde die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche schließlich auch zum besonders zu berücksichtigenden Belang der Bauleitplanung erhoben ( 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Das Sicherungs- und Entwicklungsziel für zentrale Versorgungsbereiche berechtigt nunmehr zur Aufstellung einfacher Bebauungspläne nach 9 Abs. 2a BauGB. Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche In der planerischen Praxis der Zentrendefinition ergibt sich je nach Größe und Struktur einer Kommune bei größeren Kommunen ein hierarchisch abgestuftes kommunales System aus einem Innenstadtzentrum, aus Nebenzentren sowie Grund- bzw. Nahversorgungszentren. Im Falle Berlins besteht das System der zentralen Versorgungsbereiche aus Zentrumsbereichskernen, Hauptzentren, Stadtteilzentren, Ortsteilzentren und Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem. 2 Übergeordnete Zielaussagen 7

16 Abbildung 1: Fachmarktagglomerationen [FMA] übergeordnete Sonderfür de Fachmarktstandorte [üfms] bezirkliche n groß-flächigen Fachmarktstandorte Einzelhandel [bfms] Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche (modellhaft Beispiel Berlin) Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Zentrumsbereichskern (ZB) Hauptzentrum (HZ) Stadtteilzentrum (STZ) Ortsteilzentrum (OTZ) Nahversorgungszentrum (NVZ) Fachmarktagglomerationen/ -standorte (Nahversorgungs-) Standorte in integrierter Lage (sil) Ergänzungsstandorte in nicht integrierter Lage (nil) Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre Festlegung aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumordnungsplänen, aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere Einzelhandels- und Zentrenkonzepte), oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann. 3 Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind zentrale Versorgungsbereiche i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB räumlich abgrenzbare Bereiche einer Stadt, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt 4. Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Entscheidend für die Abgrenzung eines zent- 3 Vgl. Begründung zum Europarechtsanpassungsgesetz Bau Bundestagsdrucksache 15/2250, S Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 AZ: 4 C Übergeordnete Zielaussagen

17 ralen Versorgungsbereichs ist, dass der Bereich eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat und die Gesamtheit der dort vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und auf Grund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sind, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs - sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- oder Nahversorgung - zu erfüllen 5. Die Funktionszuweisung eines zentralen Versorgungsbereichs setzt demnach eine integrierte Lage voraus. Ein isolierter Standort mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bildet keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn dieser über einen weiteren Einzugsbereich verfügt und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllt 6. Tabelle 1: Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein räumlich abgrenzbarer Bereich, der nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine zentrale Funktion für einen bestimmten Einzugsbereich übernimmt, eine integrierte Lage aufweist und durch vorhandene Einzelhandelsnutzung - häufig ergänzt durch Dienstleistung- und Gastronomieangebot - geprägt ist. Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Grundsätzlich geht es dem Bundesgesetzgeber zufolge bei dem Schutz und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche im Kern darum, die Innenentwicklung und die Urbanität der Städte zu stärken und damit angesichts des demografischen Wandels und der geringeren Mobilität älterer Menschen auch die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung zu sichern. 7 Sind die Definition und hierarchische Struktur von zentralen Versorgungsbereichen durch die erläuterte Rechtsprechung hinreichend gegeben, fehlen allgemein gültige Kriterien für eine räumliche Abgrenzung. Insbesondere für die Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche im Rahmen von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten sind diese unabdingbar, um eine transparente Vorgehensweise zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang ist der konkrete Bezugsraum für die vom Gesetzgeber vorgesehene Schutzfunktion zu berücksichtigen. Wird im Rahmen des 34 Abs. 3 BauGB auf die faktischen (tatsächlichen) Gegebenheiten abgestellt, ist hiervon abweichend bei der Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen im Rahmen eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts auch der Erhalt und die Entwicklung (i. S. d. 1 Abs. 6 Nr. 4 und 5 Vgl. BVerwG Beschluss vom 20. November 2006 AZ: 4 B Vgl. BVerwG Urteil 11. Oktober 2007 AZ: 4 C Vgl. Gesetzentwurf zur BauGB-Novelle Bundestagsdrucksache 16/2496, S Übergeordnete Zielaussagen 9

18 11 BauGB, 2 Abs. 2 BauGB, 9 Abs. 2a sowie 11 Abs. 3 BauNVO) solcher zu betrachten. Im Rahmen der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche werden daher ausgehend von der Leitfunktion des Einzelhandels unter Berücksichtigung einer gewissen erforderlichen Nutzungsmischung und -dichte folgende Kriterien zur Festlegung für zentrale Versorgungsbereiche zugrunde gelegt: Tabelle 2: Festlegungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Aspekte des Einzelhandels: Warenspektrum, Branchenvielfalt, räumliche Dichte und Anordnung des Einzelhandelsbesatzes, aktuelle und/ oder zukünftig vorgesehene Versorgungsfunktion des Zentrums (räumlich und funktional). Sonstige Aspekte: Art und Dichte ergänzender öffentlicher wie privater Einrichtungen (wie etwa Dienstleistungen und Verwaltung, Gastronomie, Bildung und Kultur etc.), städtebauliche Gestaltung und Dichte, stadthistorische Aspekte sowie Aufenthaltsqualität des öffentlichen Raums, integrierte Lage innerhalb des Siedlungsgebiets, verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz, verkehrliche Erreichbarkeit für sonstige Verkehrsträger, bedeutende Verkehrsanlagen wie etwa Busbahnhöfe und Stellplatzanlagen, ggf. Einbezug potenzieller und städtebaulich vertretbarer Entwicklungsareale auch in Abhängigkeit von der empfohlenen Funktionszuweisung. Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 In diesem Einzelhandels- und Zentrenkonzept werden Stärken und Schwächen der Einkaufsstandorte ergänzend untersucht. Zur Darstellung der Gesamtattraktivität des zentralen Versorgungsbereiches werden ggf. auch Leerstände von Ladenlokalen und erkennbare städtebauliche Missstände im Zentrum erfasst sie verdichten qualitativ wie auch quantitativ die städtebaulich-funktionale Bewertungsgrundlage. 8 8 Das Bundesverwaltungsgericht hat die Auffassung des OVG Münster bestätigt, wonach die Verträglichkeitsbewertung zu Vorhaben in Bezug auf zentrale Versorgungsbereiche im Einzelfall auch die konkrete städtebauliche Situation des betroffenen Versorgungsbereichs einbeziehen sollte, etwa wenn ein zentraler Versorgungsbereich durch Leerstände besonders empfindlich gegenüber zusätzlichen Kaufkraftabflüssen ist (vgl. BVerwG, Urteil 4 C 7.07 vom ) Übergeordnete Zielaussagen

19 Eine sinnvolle Begrenzung in ihrer Ausdehnung erfahren zentrale Versorgungsbereiche stets dadurch, dass Flächen, die nicht mehr im unmittelbaren, fußläufig erlebbaren städtebaulich-funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Bereichen eines Zentrums stehen und deren mögliche Entwicklung nicht mehr zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereichs als Ganzes beitragen würden, nicht in die zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden sollten. Aus diesem Grunde werden auch städtebauliche Barrieren näher untersucht, die eine Begrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs begründen können. 9 Grundsätzlich sollte die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs parzellenscharf vorgenommen werden, um der Anforderung späterer Bauleitplanverfahren an eine hinreichende Bestimmtheit und Bestimmbarkeit gerecht zu werden. Von einer parzellenscharfen Abgrenzung sollte in begründeten Einzelfällen abgewichen werden, etwa wenn kartografische Parzellenstrukturen nicht (mehr) mit realen Grundstücksnutzungen übereinstimmen (insofern ist neben der Parzellenstruktur auch die Baulichkeit vor Ort zugrunde zu legen), in einem Bereich homogener Grundstückszuschnitte bestimmte einzelne Grundstücke den Rahmen sprengen, also etwa gegenüber der Mehrzahl der anderen besonders tief geschnitten sind, und daher nur in Teilen zum zentralen Versorgungsbereich hinzugefügt werden sollten, oder wenn potentielle, empfohlene Entwicklungsflächen nur angeschnitten werden. 2.3 Relevante planerische Rahmenbedingungen Landesentwicklungsplanung Eine wichtige Grundlage der kommunalen bzw. der bezirklichen (Berlin) Einzelhandelssteuerung bilden die landesplanerischen Vorgaben. Die kommunale bzw. bezirkliche Bauleitplanung hat deren Ziele und Grundsätze entsprechend der lokalen Gegebenheiten zu beachten bzw. zu berücksichtigen. Im Folgenden sind die für die Entwicklung des Einzelhandels in Berlin Pankow wesentlichen Vorgaben aus der Landesplanung beschrieben. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg finden sich Ziele und Grundsätze zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben, die im Folgenden zusammenfassend 9 Als städtebauliche Barrieren wirken etwa Bahnanlagen, Gewässer, stark befahrene Hauptverkehrsstraßen, Hangkanten, Höhenversätze, nicht zugängliche Areale wie etwa größere Gewerbebetriebe oder Industrieanlagen usw. 2 Übergeordnete Zielaussagen 11

20 dargestellt werden und die bei der der Erstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Bezirk Berlin Pankow Beachtung bzw. Berücksichtigung finden müssen: Metropole ist die Bundeshauptstadt Berlin. [Z 2.5] In der Metropole sollen über die oberzentralen Funktionen hinaus die Infrastruktur und die Standorte von metropolitanen Funktionen wie Entscheidungsund Kontrollfunktionen, Innovations- und Wettbewerbsfunktionen, Zugänglichkeit und Symbolfunktionen gesichert und entwickelt werden. Die Metropole Berlin hat zentralörtliche Bedeutung im europäischen Maßstab und ist als Wirtschafts-, Wissenschafts-, Kultur-, Bildungs-, Sport-, Handels-, Messe- und politisches Zentrum zu stärken. [G 2.6] Auf die Oberzentren sollen die hochwertigen Raumfunktionen der Daseinsvorsorge mit überregionaler Bedeutung konzentriert werden. Dies sind insbesondere: Wirtschafts- und Siedlungsfunktionen, Einzelhandelsfunktionen, Kultur- und Freizeitfunktionen, Verwaltungsfunktionen, Bildungs-, Wissenschafts-, Gesundheits-, soziale Versorgungsfunktionen sowie großräumige Verkehrsknotenfunktionen. [G 2.8] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind vorbehaltlich des Absatzes 6 nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot). [Z 4.7 (1)] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung nicht beeinträchtigen (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot). [Z 4.7 (2)] Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot). [Z 4.7 (3)] Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als Quadratmeter sind nur in der Metropole Berlin und in Oberzentren zulässig. [Z 4.7 (4)] Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtungen, die im Widerspruch zu den Absätzen 1 bis 4 stehen, können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 4 Nummer 1) nicht erhöht wird. Durch die Veränderung darf keine Umwandlung zu einem Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Absatz 4 erfolgen. [Z 4.7 (5)] Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist abweichend von Absatz 1 außerhalb Zentraler Orte zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem Städti Übergeordnete Zielaussagen

21 schen Kernbereich im Sinne von Plansatz 4.8 (G) Absatz 2 oder in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb Zentraler Orte dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabensbezogene Verkaufsfläche Quadratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden. [Z 4.7 (6)] Innerhalb Zentraler Orte sollen großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 4 Nummer 1 nur auf Standorten in Städtischen Kernbereichen entwickelt werden (Integrationsgebot). [G 4.8 (1)] Abbildung 2: Metropole Berlin und umgebende Zentren Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2009, S. 93 Städtische Kernbereiche sind gewachsene zentrale Lagen im Siedlungsbereich Zentraler Orte, die in enger räumlicher Nachbarschaft wesentliche zentrenbildende Funktionen (z. B. Einzelhandel, Verwaltung, Kultur, Dienstleistung) konzentrieren, sowie im Einzelfall die Versorgungszentren großer Wohngebiete, wenn diese eine über die Nahversorgung hinausgehende Funktion haben. Städtische Kernbereiche sind regelmäßig die Innenstädte oder Ortskerne sowie in der Metropole Berlin und den Oberzentren auch weitere städtische Kerne, die durch eine gute Verkehrsanbindung, insbesondere im Öffentlichen Personen- 2 Übergeordnete Zielaussagen 13

22 nahverkehr (ÖPNV), sowie die Lokalisierung weiterer privater und öffentlicher Dienstleistungen gekennzeichnet sind. [G 4.8 (2)] Die Städtischen Kernbereiche der Zentralen Orte, für die ein Gestaltungsraum Siedlung festgelegt ist, sowie der besondere Städtische Kernbereich BBI Airport City sind in der Festlegungskarte 2 als Symbole festgelegt. [G 4.8 (3)] Für den Bezirk Pankow werden die in der nachfolgenden Karte dargestellten Zentren Pankow, Schönhauser Allee, Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee als städtische Kernbereiche ausgewiesen. Abbildung 3: Städtische Kernbereiche des Bezirks Pankow (Festlegungskarte 2) ergänzt um die Grenzen der Prognoseräume (Ebene 3) des Bezirks Pankow Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2009 Vorhandene oder genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtungen außerhalb Städtischer Kernbereiche im Sinne der Absätze 1 bis 3 können verändert werden, wenn hierdurch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt als auch für zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 4 Nummer 1) nicht erhöht wird und keine Umwandlung zu einem Hersteller-Direktverkaufszentrum im Sinne von Plansatz 4.7 (Z) Absatz 4 erfolgt. [G 4.8 (4)] Die Errichtung oder Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen ist abweichend von Absatz 1 in den Zentralen Orten auch außerhalb der Städti Übergeordnete Zielaussagen

23 schen Kernbereiche zulässig, wenn das Vorhaben ganz überwiegend der Nahversorgung dient und der Standort in einem wohngebietsbezogenen Versorgungsbereich liegt. Vorhaben außerhalb Städtischer Kernbereiche dienen ganz überwiegend der Nahversorgung, wenn die gesamte vorhabensbezogene Verkaufsfläche in der Metropole und in den Oberzentren Quadratmeter sowie in den Mittelzentren Quadratmeter nicht überschreitet und auf mindestens 75 Prozent der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden. [G 4.8 (5)] Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment (Tabelle 4 Nummer 2) sind in Zentralen Orten auch außerhalb der Städtischen Kernbereiche zulässig, sofern die vorhabensbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente 10 Prozent nicht überschreitet. [G 4.9] Flächennutzungsplanung (FNP) Der Berliner Flächennutzungsplan (FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 28. Januar 2016 (ABl. S. 296)) enthält neben den regulären Flächennutzungen unter anderem auch Festsetzungen zu Bereichen, in denen Einzelhandelskonzentrationen bestehen. Dabei soll die Darstellung der Einzelhandelskonzentrationen in Verbindung mit der Darstellung der jeweils zugehörigen Baufläche das polyzentrale Gefüge der Stadt veranschaulichen. In den Hauptund Stadtteilzentren sind die Einzelhandelskonzentrationen generalisiert für den Bereich ihrer vorhandenen bzw. geplanten Ausdehnung dargestellt; in den Ortsteilzentren (außerhalb des S-Bahn-Rings) sind sie in einheitlicher symbolischer Länge im Schwerpunkt der Nutzung dargestellt. Die Ortsteilzentren innerhalb des S-Bahn-Rings werden nicht gesondert mit einer Einzelhandelskonzentration dargestellt, da sie in der Innenstadt Bestandteil der hier kennzeichnenden Nutzungsmischung sind. (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011c). In Verbindung mit dem Erläuterungsbericht des Flächennutzungsplans (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2015c) wird ersichtlich, dass die Einzelhandelskonzentrationen in Pankow im Bereich Breite Straße/Berliner Straße als Hauptzentrum, im Bereich Schönhauser Allee, Berliner Allee, Greifswalder Straße Nord als Stadtteilzentren und im Bereich Blankenburg, Buch, Französisch Buchholz, Karow und Prenzlauer Allee Süd (keine ausgewiesene Einzelhandelskonzentration, da Zentrum innerhalb des S-Bahn-Rings liegt) als Ortsteilzentren ausgewiesen werden (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2015c). Als weitere für das vorliegende Konzept relevante Aussagen des Erläuterungsberichts sind an dieser Stelle die folgenden Aspekte aufzuführen: Als Leitsatz gilt es u.a.: die Polyzentralität zu sichern und zu qualifizieren, 2 Übergeordnete Zielaussagen 15

24 großflächigen Einzelhandel in die Zentren zu lenken, neue Einzelhandelsvorhaben stadtverträglich zu integrieren, die Nahversorgung (wohnungsnahe Versorgung) zu sichern, die Zentren funktional durch weitere Dienstleistungsangebote zu ergänzen, die städtebaulichen und architektonischen Qualitäten der Zentren und Einzelhandelsstandorte zu sichern, nicht - zentrenrelevanten Einzelhandel stadtverträglich zu lenken und zu dimensionieren Stadtentwicklungsplanung (StEP Zentren 3) Der am vom Berliner Senat beschlossene Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3 (Fortschreibung des StEP Zentren und Einzelhandel sowie des StEP Zentren 2020 ) präzisiert die Inhalte des Flächennutzungsplans und stellt als gesamtstädtisches Planungs- und Steuerungsinstrument die wesentliche Grundlage der Stadtentwicklungsplanung Berlins sowie einen wichtigen Orientierungsrahmen der Zentren- und Einzelhandelsentwicklung dar. Dabei ist der StEP Zentren 3 als ein politisch beschlossenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zu verstehen, welches bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu beachten ist. Der Ziele, Leitlinien und Steuerungsgrundsätze formulierende StEP Zentren 3 ist als gesamtstädtisches (bzw. landesweites) Entwicklungskonzept auf bezirklicher Ebene durch entsprechende Konzepte (bspw. Einzelhandels- und Zentrenkonzepte) zu konkretisieren (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a, S. 7f.). Ziele, Leitlinien und Ausrichtung Die im StEP Zentren 3 formulierten Ziele und Leitlinien sehen eine Stärkung der Metropole Berlin, den Erhalt bzw. den Ausbau der polyzentralen Strukturen, die Funktionsmischung der Zentren, eine gezielte Steuerung von Quantitäten bzw. Schaffung von Qualitäten, die Sicherung der Nahversorgung sowie eine verträgliche Zentrenintegration großflächiger Einzelhandelsbetriebe vor. Im Vordergrund stehen hierbei die Sicherung sowie der weitere Ausbau der hierarchisch organisierten polyzentralen Zentrenstrukturen. Dies umfasst insbesondere: den gezielten Einsatz der von Einzelhandelsansiedlungsvorhaben ausgehenden Entwicklungsimpulse im Sinne der Stadtentwicklungsplanung. die Nutzung großflächiger Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten zur Zentrenattraktivierung. Dabei sind bestehende Flächenpotenziale in Form Brachflächen, mindergenutzten Flächen und auch 16 2 Übergeordnete Zielaussagen

25 Leerständen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a, S. 26). vorrangig zu nutzen. die Gewährleistung einer flächendeckenden Nahversorgung, wobei großflächige Lebensmittelmärkte in die Zentren zu integrieren sind. die Bereitstellung von Sonderstandorten für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten, wobei die zentrenrelevanten Randsortimente im Sinne des Zentrenschutzes zu begrenzen sind (vgl. ebd.). Das Zentrenkonzept Zur gezielten Entwicklung, Sicherung und Stärkung der Berliner Zentren erfolgt eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung anhand des gesamtstädtischen, hierarchisch gegliederten, polyzentrischen Zentrenkonzepts (Bestandteil des StEP Zentren 3). Mittels diesem, auf eine funktionale Arbeitsteilung ausgerichteten Konzept, soll eine den örtlichen Gegebenheiten/Eigenarten entsprechende Entwicklung der Zentren sowie eine Förderung der Versorgungsfunktionen erfolgen. Die Zentrenhierarchie sieht eine Einstufung der Berliner Zentren in Zentrumsbereichskerne (ZB), Hauptzentren (HZ), Stadtteilzentren (STZ) und Ortsteilzentren (OTZ) vor, wobei die Einordnung der Zentren anhand verschiedener, die Ausstattungsqualitäten bemessender Kriterien stattfindet, welche gleichzeitig einen Orientierungsrahmen hinsichtlich der künftigen Entwicklungsnotwendigkeit der Zentren liefern. Zudem werden Fachmarktagglomerationen benannt. Die Ausweisung der unterhalb der Ortsteilzentren stehenden Nahversorgungszentren (NVZ) und die für die gezielte bauplanungsrechtliche Einzelhandelssteuerung notwendige Zentrenabgrenzung werden auf der Ebene der Berliner Bezirke vorgenommen (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a, S. 31f.). Sowohl die Festlegung der NVZ als auch die Abgrenzung der Zentren finden im Rahmen des vorliegenden bezirklichen Einzelhandles- und Zentrenkonzepts für den Bezirk Berlin Pankow in enger Abstimmung mit der Bezirksverwaltung statt. Im Bezirk Pankow werden Breite Straße/Berliner Straße als Hauptzentrum, Berliner Allee, Greifswalder Straße Nord und Schönhauser Allee als Stadtteilzentren, Blankenburg, Buch, Französisch Buchholz, Karow und Prenzlauer Allee als Ortsteilzentren sowie Eldenaer Straße/Strokower Straße und Rangierbahnhof Pankow als Fachmarktagglomerationen ausgewiesen (vgl. nachfolgende Abbildung). Hinsichtlich der im StEP Zentren 3 in den Ausstattungsmerkmalen der Zentren vorgesehenen Orientierungswerte zur Verkaufsflächenausstattung bestehen im HZ Breite Straße/Berliner Straße, in den OTZ Blankenburg und Karow noch erhebliche, in den STZ Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord deutliche sowie im STZ Schönhauser Alle und den OTZ Buch, Französisch Buchholz und Prenzlauer Allee geringe Potenziale zur Flächenerweiterung. Außerdem werden für die Pankower Zentren unterschiedlich hohe städtebauliche und einzelhandelsrelevante Handlungsbedarfe aufgezeigt. Relevant sind in diesem Kontext vor allem die Breite Straße/Berliner Straße und Blankenburg mit einem mittleren städtebaulichen 2 Übergeordnete Zielaussagen 17

26 und einem hohen einzelhandelsrelevanten Handlungsbedarf sowie die Berliner Allee mit einem hohen städtebaulichen und einem mittleren einzelhandelsrelevanten Handlungsbedarf. Abbildung 4: Städtische Zentren des Bezirks Pankow nach StEP Zentren 3 Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a Fachmarktkonzept Berlin Zur thematischen Vertiefung des StEP Zentren 3 wurde im Jahr 2013 das Fachmarktkonzept Berlin beschlossen, in welchem die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation des großflächigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels analysiert und ein darauf aufbauendes Standort- und Steuerungskonzept für Fachmarktvorhaben erarbeitet wurde. Nachfolgend werden die für das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept wichtigsten Aussagen des Fachmarktkonzepts dargestellt: Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind vorrangig in den städtischen Zentren (Priorität 1 ab Ortsteilzentren) und in den ausgewiesenen Fachmarktagglomerationen (FMA) (Priorität 2) anzusiedeln. Fachmarktagglomerationen sind gesamtstädtisch relevante Standorte, an denen Einzelhandelseinrichtungen mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten gebündelt werden sollen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass sie o als Agglomeration aus Kunden- und Anbietersicht attraktive Angebotskoppelungen bieten (z. B. Möbel- und Baumarktsortimente) bzw Übergeordnete Zielaussagen

27 o aufgrund der Standortgröße und Lagevorteile erwarten lassen, dass sich solche Angebotskoppelungen grundsätzlich ansiedeln lassen, o aufgrund der großen Verkaufsflächenvolumina eine räumlich weit reichende, regelmäßig überbezirkliche Versorgungsbedeutung haben (bzw. erwarten lassen), o einen gewissen Umfang zentrenrelevanter Randsortimente anbieten und von ihnen daher Beeinträchtigungen der gewachsenen Zentren Berlins ausgelöst werden können, o und dass sie nicht zuletzt auch relevante Auswirkungen auf den Verkehr und das Stadtbild sowie weitere gesamtstädtisch bedeutsame Aspekte nach sich ziehen können. ([Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2013, S. 40) Fachmarktagglomerationen sollen gleichwohl nicht unbegrenzt groß werden, damit sie die anzustrebende räumlich ausgewogene Angebots- und Standortstruktur nicht gefährden. Zu große Agglomerationen könnten sich nachteilig auf die Zentren- und Fachmarktstruktur und somit auf die angemessene Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen in anderen Bezirken oder Stadtteilen auswirken. Ab einem Orientierungswert von m² Gesamtverkaufsfläche einer Fachmarktagglomeration ist deshalb eine besondere gesamtstädtische Bedeutung auch gem. 7 AGBauGB zu vermuten. Daraus ergeben sich erhöhte Anforderungen an die verbindliche Bauleitplanung im Sinne einer Prüfung der Vereinbarkeit mit dem StEP Zentren 3, dem Fachmarktkonzept und dem FNP. Der Orientierungswert basiert auf den für Berlin regelmäßig typischen Gesamtgrößen von Fachmarktagglomerationen. (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2013, S. 41f.) Die Entwicklung von Fachmarktagglomerationen ist zentren- und stadtverträglich zu gestalten. Dies beinhaltet u.a. die Begrenzung der Verkaufsflächen für Randsortimente von max. 10 %. Weitere Ansiedlungsoptionen bestehen an den Fachmarktstandorten (FMS). Dabei können übergeordnete Fachmarktstandorte über m² Gesamtverkaufsfläche und bezirkliche Fachmarktstandorte unter m² Gesamtverkaufsfläche unterschieden werden. Während erstere aufgrund ihrer übergeordneten Auswirkungen auf gesamtstädtischer Ebene zu steuern sind, können letztere bei ausschließlich nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten und einem maximalen Randsortimentverkaufsflächenanteil von 10 % auf bezirklicher Ebene ausgewiesen werden. Im Bezirk Pankow werden analog des StEP Zentren 3 die Standorte Eldenaer Straße und der Rangierbahnhof Pankow als Fachmarktagglomerationen ausgewiesen. Dabei bestehen am letztgenannten Standort noch Flächenreserven von 2 Übergeordnete Zielaussagen 19

28 mehreren zehntausend Quadratmetern Verkaufsfläche für beispielsweise einen gesamtstädtisch bedeutsamen Möbelstandort, wobei die Randsortimente zum Schutz der Zentren zu begrenzen sind (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2013, S. 55). Der Bezirk Pankow weist bezüglich der Verkaufsflächenausstattung im Baumarktsortiment und Möbelsortiment ein deutlich unterdurchschnittliches und im Gartenmarktsortiment ein leicht unterdurchschnittliches Niveau auf Gewerbeflächenkonzeption Die Gewerbeflächenkonzeption des Bezirks Pankow stellt als standortbezogenes Konzept die Grundlage dar, um produzierende Gewerbestandorte und Handwerksbetriebe des Bezirks Pankow in den seit Jahren stattfindenden Strukturwandel im Bereich Industrie und verarbeitendes Gewerbe vor dem Hintergrund wachsender Konkurrenz um verfügbare Flächen (wachsende Nachfrage nach Flächen für u.a. Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe, Infrastrukturen) einzubeziehen. Dabei werden Zielkonflikte bei unterschiedlichen Nutzungen identifiziert, Leitbilder der gewerblichen Entwicklung mit Maßnahmen und Handlungsfeldern hinterlegt und mit planungsrechtlichen Instrumenten und Leitbildprojekten umgesetzt (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin 2015). Als Standorte mit gewerblichen Nutzungen mit ihren Schwerpunktbereichen werden in der Gewerbeflächenkonzeption die der nachfolgenden Tabelle zu entnehmenden Gebiete benannt: Abbildung 5: Gewerbestandorte des Bezirks Pankow 20 2 Übergeordnete Zielaussagen

29 Quelle: Bezirksamt Pankow von Berlin Übergeordnete Zielaussagen 21

30 Zudem wurden im Rahmen der Gewerbeflächenkonzeption Gebiete identifiziert und analysiert, bei welchen gewerbliche Nutzungen mit anderen Nutzungen (insbesondere Wohnungsbau) konkurrieren. Hierzu zählen u.a. die sechs näher untersuchten Vertiefungsbereiche: Vertiefungsbereich 1: Gewerbegebiet Buchholzer Straße Mitte und Nord (Blankenburger Straße, Buchholzer Straße Mitte, Buchholzer Straße Nord), Vertiefungsbereich 2: Gebiet an der Treseburger Straße, Vertiefungsbereich 3: Gewerbeflächen Heinersdorf bis zum Blankenburger Pflasterweg (Gewerbegebiet Heinersdorf, Blankenburger Pflasterweg), Vertiefungsbereich 4: Gebiet nördlich und südlich der Langhansstraße von der Weißenseeer Spitze bis zur Berliner Allee, Vertiefungsbereich 5: Gebiet an der Schönerlinder Straße. Vertiefungsbereich 6: Ortsteil Prenzlauer Berg Als Handlungsempfehlung wurde in den Vertiefungsbereichen 1-5 (Ausnahme Blankenburger Straße im EHZK 2005 noch als ZVB ausgewiesen aktuell B-Plan in Aufstellung zur Sicherung des Standorts im Sinne des Gewerbeflächenkonzepts EHZK 2015 kein ZVB mehr ausgewiesen (vgl. Kapitel )/Ausnahme Blankenburger Pflasterweg Aktuelle Planungen siehe Vorzugsvariante/EHZK 2015 Bereich eines potenziellen zukünftigen ZVB (vgl. Kapitel 5.4.2)) empfohlen die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auszuschließen (keine Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben/ Ausschluss weiterer Einzelhandelseinrichtungen) (vgl. (Bezirksamt Pankow von Berlin 2015). Als übergreifendes Ziel der Pankower Gewerbeflächenentwicklung wird die Sicherung der vorhandenen Gewerbestandorte und deren Entwicklungsmöglichkeiten formuliert. Dabei sollen durch die planungsrechtlichen, infrastrukturellen und konzeptionellen Maßnahmen [.] die guten Standortbedingungen erhalten werden und die Entwicklungspotenziale der Flächen und Unternehmen gewährleistet werden (Bezirksamt Pankow von Berlin 2015). Darüber hinaus werden folgende Ziele verfolgt (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin 2015): Sparsamer Umgang mit Flächen Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten verträglicher gestalten Branchenmix Schaffung von nutzungsspezifischen Flächenpotenzialen und deren Sicherung bezirksübergreifendes Handeln Übergeordnete Zielaussagen

31 Zur Umsetzung der Ziele werden folgende Strategien formuliert (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin 2015): Planungsrechtliche Sicherung vorhandener Standorte o durch Aufstellung von Bebauungspläne mit eindeutigen Nutzungsausweisungen. o durch die Anwendung von Erhaltungsverordnungen oder entsprechenden Umwandlungsverboten von Gewerbegebäuden in Eigentumswohnungen. Hierbei soll die spezifische Mischung in gewachsenen Mischgebieten geschützt werden. o sowohl in Bebauungsplänen als auch im Rahmen des derzeit in Überarbeitung befindliche Einzelhandels- und Nahversorgungskonzept (Zentrenkonzept). Dabei ist die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten auszuschließen. Nutzung von Erschließungsvorteilen Nutzung der Entwicklungs- und Erweiterungspotenziale im Bestand Aktives Flächenmanagement und Flächenaktivierung Gewerbeflächenmanagement Nutzungsentflechtung und Aufgabe von nicht marktgängigen Gewerbeflächen Ausführungsvorschriften Einzelhandel und Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte Ausführungsvorschriften Einzelhandel Die am verabschiedeten Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) beinhalten landesplanerische (LEP B-B), städtebaurechtliche und bauleitplanerische (FNP) Vorgaben, mit welchen primär die Ziele, Grundsätze und sonstigen Vorgaben des Stadtentwicklungsplans Zentren 3 (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014a, S. 4) konkretisiert werden. Die Ausführungsvorschriften Einzelhandel enthalten die nachfolgend aufgeführten Regelungen, die bei der der Erstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Bezirk Berlin Pankow Beachtung bzw. Berücksichtigung finden müssen: Die Ausführungsvorschriften sind auf folgende Planungen und Vorhaben anzuwenden: o Errichtung und Erweiterung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben im Sinne von 11 Absatz 3 BauNVO, 2 Übergeordnete Zielaussagen 23

32 o Erweiterung bestehender Einzelhandelsbetriebe zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, o Umwandlung eines Großhandelsbetriebs zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb, o Änderung eines in der Baugenehmigung festgeschriebenen Warensortiments, o Nutzungsänderungen von vorhandenen Gebäuden zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, o Errichtung, Erweiterung oder Änderung kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe, wenn von ihnen aufgrund von Agglomerations- und Kumulationseffekten Auswirkungen wie von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen (zum Beispiel wesentliche städtebauliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche) ausgehen können. [1.4] Städtische Kernbereiche sind gemäß Landesentwicklungsplan Berlin- Brandenburg (LEP B-B, in der Fassung vom 31. März 2009) zentrale Lagen im Siedlungsbereich Zentraler Orte, in denen sich wesentliche städtische Kernfunktionen konzentrieren oder zu deren Standorten ein räumlich funktionaler Zusammenhang gegeben ist. Sie werden in Tabelle 3 sowie in der Festlegungskarte 2 des LEP B-B festgelegt. Die raumordnerisch symbolhaft und abschließend festgelegten Städtischen Kernbereiche können in der kommunalen Entwicklungsplanung anhand der örtlichen Gegebenheiten konkretisiert werden. Von dieser Möglichkeit wird im StEP Zentren 3 Gebrauch gemacht. [2.2.1] Die Stadtentwicklungsplanung Berlins konkretisiert und ergänzt im StEP Zentren 3 die Städtischen Kernbereiche des LEP B-B anhand der örtlichen Gegebenheiten. Die Zentren Berlins werden nach ihrer Versorgungsbedeutung in eine hierarchische Zentrenstruktur eingeteilt. Die städtischen Zentren werden im StEP Zentren 3 als Zentrumsbereichskerne, Hauptzentren, Stadtteilzentren und Ortsteilzentren ausgewiesen. Sie sind zugleich zentrale Versorgungsbereiche (vergleiche 2.2.3). Die Ortsteilzentren sind ohne raumordnerische Bedeutung. [2.2.2] Der Begriff zentraler Versorgungsbereich (im Sinne von unter anderem 1 Absatz 6 Nummer 4, 9 Absatz 2 a, 34 Absatz 3 BauGB sowie 11 Absatz 3 BauNVO) umfasst Zentren unter- schiedlicher Stufen, denen eine nicht nur unbedeutende Versorgungsfunktion für einen bestimmten Einzugsbereich zukommt. Als zentrale Versorgungsbereiche gelten über die in bezeichneten städtischen Zentren hinaus auch Nahversorgungszentren, die der Versorgung von Wohngebieten mit Waren des kurzfristigen Bedarfs (nahversorgungsrelevante Sortimente, siehe Anhang I) und Dienstleistungen dienen Übergeordnete Zielaussagen

33 Nahversorgungszentren stehen in einem engen räumlichen Zusammenhang mit Wohngebieten und sind in der Regel fußläufig erreichbar. Die konkrete räumliche Lage und in der Regel parzellenscharfe Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ergibt sich aus den vorhandenen örtlichen Gegebenheiten in Verbindung mit stadtentwicklungsplanerischen Festlegungen in den bezirklichen Zentrenkonzepten. [2.2.3] Auf Grundlage des StEP Zentren 3, des ihn ergänzenden Fachmarktkonzepts und des FNP stellen die Bezirke Einzelhandels- und Zentrenkonzepte auf. In ihnen sollen insbesondere die Abgrenzung der Zentren, Aussagen zur Sicherung und Fortentwicklung der Nahversorgung sowie bei Bedarf die Ausweisung bezirklicher Fachmarktstandorte enthalten sein. Das Nähere regeln die Ausführungsvorschriften zum Aufbau und Inhalt bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (AV Zentrenkonzepte). [3.6] AV Zentrenkonzepte Neben den Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) sind bei der Erstellung des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für den Bezirk Berlin Pankow zudem die Regelungen der am 17. November 2015 von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt verabschiedeten Ausführungsvorschriften zum Aufbau und Inhalt bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (AV Zentrenkonzepte) zu berücksichtigen. Die in den AV Zentrenkonzepte formulieren, bei der Aufstellung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten zu beachtenden Standards zu Anforderungen, Inhalten und Erarbeitungsverfahren gewährleisten, dass die erstellten Konzepte insbesondere vorliegende landesplanerische und gesamtstädtische Vorgaben zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung aufgreifen und umsetzen, die Einordnung zentraler Versorgungsbereiche auf Basis weitgehend einheitlicher Maßstäbe vornehmen und auch darüber hinaus bezirksübergreifend weitgehend vergleichbar sind, sowie wechselseitige bezirksübergreifende Verflechtungen wie etwa räumlich weit reichende Versorgungsfunktionen von städtischen Zentren und Fachmarktagglomerationen hinreichend berücksichtigen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2015b). Die AV enthalten Regelungen zu: der Einordnung bezirklicher Einzelhandels- und Zentrenkonzepte. grundlegenden Anforderungen an bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzepte (fachliche Anforderungen; Beachtung übergeordneter Vorgaben, des Gegenstromprinzips und der nachbarschaftlichen Anforderungen; Verwendung einheitlicher Begrifflichkeiten, Maßstäbe und Darstellungen). 2 Übergeordnete Zielaussagen 25

34 den Aufgaben und Inhalten von bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten (Aufgaben; Mindestinhalte; Zentrale Versorgungsbereiche; ergänzende Inhalte). dem Verfahren. dem In- und Außerkrafttreten (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2015b) Einzelhandels- und Zentrenkonzept Berlin Pankow 2005 und 2011 (Entwurf) Grundlage für die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für den Bezirk Berlin Pankow bildet das im Jahr 2005 durch Beschluss der Bezirksversammlung verabschiedete Zentrenkonzept. Darüber hinaus findet der nicht verabschiedete Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts aus dem Jahr insbesondere aufgrund der im Vergleich zu 2005 konkretisierten und modifizierten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche - Berücksichtigung. Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2005 Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Jahres 2005 weist für den Bezirk Berlin Pankow 16 Zentren aus. Dabei werden die Bereiche Breite Straße/Berliner Straße und Schönhauser Allee als Hauptzentren, Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee als Stadtteilzentren, Buch, Karow, Blankenburg und Französisch Buchholz als Ortsteilzentren, Greifswalder Straße Süd, Heinersdorf, Neumannstraße, Niederschönhausen- Herrmann-Hesse-Straße/Ossietzkyplatz, Niederschönhausen Blankenburger Straße, Rosenthal, Weißensee-Gustav-Adolf-Straße, Wilhelmsruh als Nahversorgungszentren sowie Landsberger Allee/Eldenaer Straße und Berliner Allee Nord als Fachmarktzentren ausgewiesen (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin 2005, S. 8). Des Weiteren wird im Bereich des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow ein Stadtentwicklungspotenzial festgestellt. Bezüglich der Zentreneinstufung ist festzustellen, dass das Zentrenkonzept des Jahres 2005 in einigen Punkten von dem im Jahr 2005 gültigen Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 sowie dem aktuellen StEP Zentren 3 abweicht (vgl. ebd.; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2005; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a). Zu nennen ist hier vor allem die Einstufung des Bereichs Schönhauser Allee als Hauptzentrum (Stadtteilzentrum) und die Ausweisung der Berliner Allee Nord als Fachmarktzentrum. Das Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow wird außer Übergeordnete Zielaussagen

35 dem im Zentrenkonzept 2005 als Stadtentwicklungspotenzial beschrieben, während es in den Stadtentwicklungsplänen eine Fachmarktagglomeration darstellt. Auffällig ist zudem, dass in den Stadtentwicklungsplänen im Bereich der Prenzlauer Allee ein Ortsteilzentrum ausgewiesen wird, welches im Zentrenkonzept einen Teil des Zentrums Schönhauser Allee bildet. Von den 2005 im Stadtentwicklungsplan noch angewendeten Zentrenkategorien besonderes und sonstiges Stadtteilzentrum (Berliner Allee, Schönhauser Allee, Greifswalder Straße Nord) wird im Zentrenkonzept 2005 und im StEP Zentren 3 kein Gebrauch gemacht (später nur noch Stadtteilzentren). Einzelhandels- und Zentrenkonzept 2011 (Entwurf) Die im Jahr 2011 erstellte Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für den Bezirk Pankow von Berlin wurde von der Bezirksverordnetenversammlung nicht beschlossen und entfaltet vor diesem Hintergrund nicht die Bindungswirkung eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Dennoch werden an dieser Stelle einzelne Aussagen des Konzeptentwurfs aufgegriffen, da diese wichtige Hinweise zur hierarchischen Einstufung der Zentren bzw. der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche liefern. In dem Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Jahres 2011 werden für den Bezirk Berlin Pankow 16 Zentren festgestellt. Dabei werden die Bereiche Breite Straße/Berliner Straße und Schönhauser Allee als Hauptzentren, Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee als Stadtteilzentren, Buch, Karow, Französisch Buchholz, Niederschönhausen und Prenzlauer Allee als Ortsteilzentren, Blankenburg, Greifswalder Straße Süd, Heinersdorf, Neumannstraße, Senefelder Platz, Weißenseer Spitze und Wilhelmsruh als Nahversorgungszentren sowie Eldenaer Straße und Rangierbahnhof Pankow (Prenzlauer Promenade) als Fachmarktzentren ausgewiesen (vgl. Lademann 2011, S. 68f.). Bei einer Gegenüberstellung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Jahres 2011 mit dem StEP Zentren 3 wird ersichtlich, dass das Konzept hinsichtlich der Zentrenausweisungen in den Bereichen Schönhauser Allee (Hauptzentrum statt Stadtteilzentrum), Blankenburg (Nahversorgungszentrum statt Ortsteilzentrum) sowie Niederschönhausen (Ortsteilzentrum) abweicht. Im Vergleich zu dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Jahres 2005 haben sich im Konzeptentwurf des Jahres 2011 ebenfalls Änderungen ergeben. So wird das Ortsteilzentrum Blankenburg zum Nahversorgungszentrum abgestuft, das Nahversorgungszentrum Niederschönhausen zum Ortsteilzentrum hochgestuft und die ehemaligen Nahversorgungszentren Rosenthal und Niederschönhausen-Blankenburger 2 Übergeordnete Zielaussagen 27

36 Straße nicht mehr ausgewiesen. Zudem wird offensichtlich, dass in vielen zentralen Versorgungsbereichen Neuabgrenzungen und Konkretisierungen bzw. Verkleinerungen der Gebiete erfolgt sind. Im Bereich des Hauptzentrums Schönhauser Allee entstehen durch die Neuabgrenzung die beiden neuen zentralen Versorgungsbereiche Ortsteilzentrum Prenzlauer Allee und Nahversorgungszentrum Senefelder Platz (vgl. ebd.) Übergeordnete Zielaussagen

37 3 Methodik Um die Untersuchungsfragen, die dieser Erarbeitung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts zugrunde liegen, beantworten zu können, sind verschiedene aufeinander folgende Erarbeitungsschritte erforderlich. In diese Erarbeitungsschritte sind analytische und bewertende Leistungsbausteine eingebunden, die wiederum auf mehrere primärstatistische empirische Erhebungen zurückgreifen. Abbildung 6: Erarbeitungsschritte bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept Analysephase Erarbeitung von Leitlinien Konzeptphase Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Städtebauliche Analyse Bestandserhebung Sekundärstatistische Grundlagen Sekundärstatistische Grundlagen Bestandsanalyse Sekundärstatistische Grundlagen Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Räumliche Entwicklungsleitlinien Zentren- Nahversorgungs-, Sonderstandortkonzept Ansiedlungsleitsätze für Vorhaben und Erweiterung Prüfung der Erforderlichkeit, Verortung und Auswirkungen für die VKF-Erweiterung durch ein Shopping Center Standortbezogene Weiterentwicklungsoptionen Umsetzungsstrategien/Handlungsempfehlungen Prozessbegleitung Laufende Abstimmung mit dem Bezirksamt Pankow von Berlin Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel Methodik 29

38 Zur Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation sowie der städtebaulichen Standortmerkmale wurden im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts folgende empirische Bausteine zugrunde gelegt und aufeinander abgestimmt: Abbildung 7: Übersicht über die verwendeten empirischen Erhebungsbausteine Datengrundlage Zeitraum Methode Inhalt Bestandserhebung Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin flächendeckende Vollerhebung im Zuge der Fortschreibung des StEP Zentren 3 Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe zentrenergänzende Funktionen und Leerstände in HZ, STZ, OTZ Bestandsnacherhebung Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin ,2/2015 Nacherhebungen Verkaufsfläche und Sortimente von 199 Einzelhandelsbetrieben Bestandserhebung Stadt + Handel 12/2014 Datenüberprüfung Ergänzende Bestandserhebung Standortdaten Verkaufsfläche und Sortimente aller Einzelhandelsbetriebe zentrenergänzende Funktionen und Leerstände in NVZ städtebauliche Analyse Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe Die dem Konzept zugrunde gelegte flächendeckende Bestandserhebung der Einzelhandelsbetriebe des Bezirks Berlin Pankow datiert aus dem Jahr 2014 und stammt aus den empirischen Leistungen des Büros Junker + Kruse im Auftrag der SenStadtUm Berlin für den StEP Zentren 3 (hinsichtlich der Methodik sei auf die AV Zentrenkonzepte 2015 verwiesen). Im Januar und Februar 2015 fanden außerdem Nacherhebungen durch das genannte Büro statt, im Rahmen derer weitere 199 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² erfasst wurden. Darüber hinaus erfolgten eine Überprüfung der Daten sowie ergänzende Bestandserhebungen durch das Planungs- und Gutachterbüro Stadt + Handel. Es liegt somit eine aktuelle Vollerhebung des Ladeneinzelhandels vor. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung für die absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Untersuchungen sind neben dem Ladeneinzelhandel auch Betriebe des Lebensmittelhandwerks (z. B. Fleischer, Bäcker), Tankstellenshops sowie Kioske erfasst worden. Des Weiteren sind Ladenleerstände soweit eine vorherige Einzelhandels- oder ladenähnliche Dienstleistungsnutzung erkennbar war als wichtiger Indikator der Einzelhandelsstruktur und städtebaulicher Implikationen in zentralen Bereichen aufgenommen worden Methodik

39 Bei den nach der Einheitlichen Erhebungsmethodik für das Land Berlin (Handbuch Einzelhandelserhebungen Berlin) 10 durchgeführten Erhebungen wurden neben der Lage der Betriebe zwei zentrale Messgrößen erfasst: Zum einen wurden die Verkaufsflächen der einzelnen Anbieter erfasst, um die tatsächlichen Angebotsverhältnisse sowohl der Kern- als auch Nebensortimente realitätsnah abbilden zu können. Zum anderen wurden die Warensortimente differenzierter aufgeschlüsselt und ermöglichen so mit Blick auf die Identifizierung zentrenrelevanter Sortimente eine hinreichend konkrete Steuerung des Einzelhandels. Ergänzend zu den Sortimenten und der Verkaufsfläche wurde außerdem die städtebauliche Lage jedes Betriebs erfasst. Diese Daten sind zur Bewertung der Einzelhandelsstruktur im Rahmen des Empiriebausteins der Bestandserhebung unerlässlich. Bestandsanalyse Städtebau Für die Standorte der zentralen Versorgungsbereiche erfolgte eine an den untersuchungsrelevanten Fragestellungen orientierte städtebauliche Analyse. Stärken und Schwächen sämtlicher relevanter Einkaufsstandorte werden dabei herausgestellt. Ein wesentlicher Aspekt ist angesichts der hohen Bedeutung für die bauleitplanerische Steuerung die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche. Eine solche städtebaulich-funktional hergeleitete Abgrenzung ist die Basis der zukünftigen räumlichen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen. Die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe im Zusammenhang mit einer städtebaulichfunktional begründeten Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche bildet das Kernstück zukünftiger sortimentsspezifischer räumlicher Steuerung von Einzelhandelsvorhaben in der Bauleitplanung. 10 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt & Stadt + Handel Methodik 31

40 Prozessbegleitung Neben den laufenden Abstimmungsgesprächen zwischen dem erstellenden Planungsund Gutachterbüro und dem Bezirksamt Pankow von Berlin fanden während der Erstellungsphase des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts mehrere prozessbegleitende Abstimmungstermine mit der Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin (Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen), mehrere Steuerungsrunden zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept sowie zum Projekt Pankower Tor mit den für die Einzelhandelsentwicklung relevanten Akteuren 11 sowie fünf öffentliche Bürgerortsteilforen 12 zur Einbindung und Information der Öffentlichkeit statt. Diese enge Einbindung relevanter Akteure hat gewährleistet, dass alle notwendigen Informationen in das Einzelhandels- und Zentrenkonzept einflossen und sämtliche Zwischenschritte mit einem breit besetzten Gremium diskutiert wurden. 11 Vertreter der Bezirksverwaltung Berlin Pankow, der BVV Pankow, der Industrie- und Handelskammer, der Senatsverwaltung (SenStadtUm, SenWiTech), des Handelsverbands Berlin-Brandenburg. 12 Ortsteilforum I (OTF I): Rathaus Pankow Ortsteile Blankenfelde/Französisch Buchholz/Niederschönhausen; OTF II: Bürgerhaus Berlin-Buch Ortsteile Buch/Karow; OTF III: Saal der Bezirksverordnetenversammlung - Ortsteil Prenzlauer Berg; OTF IV: Rathaus Pankow - Ortsteile Pankow/ Wilhelmsruh/Heinersdorf; OTF V: Rathaus Weißensee - Ortsteile Blankenburg und Weißensee Methodik

41 4 Markt- und Standortanalyse Die Markt- und Standortanalyse besteht einerseits aus der Untersuchung und Bewertung der im Rahmen dieses Einzelhandels- und Zentrenkonzepts wichtigen Angebotsund Nachfragedaten, andererseits aus einer flankierenden Analyse städtebaulicher Merkmale der bedeutenden Einzelhandelsstandorte und der Nahversorgungsstruktur Im Bezirk Pankow. Einführend werden zunächst die wesentlichen Standortrahmenbedingungen erörtert. 4.1 Trends im Einzelhandel Bevor im Folgenden die konkrete Situation des Einzelhandels in Pankow analysiert wird, werden einleitend wichtige Trends der bundesdeutschen Einzelhandelsentwicklung skizziert. Dabei handelt es sich um Faktoren, die es bei der Erstellung dieses Konzepts aufgrund ihrer räumlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen zu beachten gilt. Der Einzelhandel als dynamischer Wirtschaftsbereich unterliegt seit einigen Jahrzehnten einem fortwährenden, dynamischen Veränderungsprozess. Maßgeblich sind dabei Veränderungen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite, die in einem engen gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Entwicklungen auf der Angebotsseite Wesentliche Faktoren, die zu Veränderungen auf der Angebotsseite des Einzelhandels geführt haben, sind mit den folgenden Schlagworten zu charakterisieren: Wandel der Betriebsformen und rückläufige Betriebszahlen: Die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe ist in Deutschland bereits seit Jahrzehnten rückläufig. Neben dem absoluten Rückgang der Betriebszahlen ist auch eine Verschiebung innerhalb der verschiedenen Betriebsformen des Einzelhandels zu erkennen. Hierbei kann man von einem Trend zur Großflächigkeit und einer zunehmenden Discountorientierung sprechen. Im Rahmen der Standortpräferenzen der Einzelhandelsunternehmen geht dies mit einer Orientierung auf autokundenorientierte, meist nicht integrierte Standorte einher. Entstehen neuer Handelsformen/E-Commerce: Neben dem Entstehen und dem Bedeutungsgewinn meist großflächiger Betriebsformen, wie z. B. Shopping-Center und Factory-Outlet-Center, sind auch dynamische Entwicklungen im nicht stationären Einzelhandel, z.b. im Bereich des E-Commerce, zu beobachten. Unternehmens- und Umsatzkonzentration: Nach dem Zweiten Weltkrieg dominierte in Deutschland noch der eigentümergeführte Betrieb. Heute wird der Einzelhandel von nationalen und internationalen Konzernen geprägt. Die Konzentrationstendenzen betreffen in besonderem Maße den Lebensmittel-einzelhandel, in dem die fünf größten Unternehmen der Branche einen Nettoumsatz von rd. 121,7 Mrd. Euro erwirtschaften Vgl. Hahn Gruppe Markt- und Standortanalyse 33

42 Darüber hinaus sind jedoch auch andere Einzelhandelsbranchen durch starke Unternehmenskonzentrationen mit Tendenzen zur Oligopolisierung geprägt (z.b. Drogeriewareneinzelhandel, Buchhandel). Die Verschiebung von Marktanteilen von stationär zu virtuell verstärkt den skizzierten Prozess infolge der erhöhten Marktdurchdringung der Webshops von Filialisten. Durch den Unternehmenskonzentrationsprozess werden die Ausdünnung des Versorgungsnetzes und (teilweise) das Wachstum nicht integrierter Standorte verstärkt. Verkaufsflächenwachstum bei gleichzeitig zurückgehender Flächenproduktivität durch stagnierende Umsätze: Die Verkaufsfläche hat in Deutschland in den letzten Jahrzehnten durch Erweiterungen und Neuansiedelungen stark zugenommen. Bereits heute entfallen auf jeden Bundesbürger rd. 1,52 m² Verkaufsfläche. 14 Durch den beschriebenen Rückgang der absoluten Zahl der Einzelhandelsbetriebe herrschen immer mehr großflächige Betriebe vor. Die gleichzeitige Stagnation der Umsätze im Einzelhandel hat zudem zu einer Senkung der durchschnittlichen Flächenproduktivität, d. h. dem Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche, geführt. Abbildung 8: Entwicklung der Verkaufsflächen in Deutschland 140 5, ,0 111,0 112,0 114,0 115,0 116,0 117,0 119,0 120,0 120,0 121,5 122,4 122,1 123,1 123,1 4, ,0 3,0 in Mio. m² ,0 77,0 1,8 1,8 1,7 1,3 2,0 in % zum Vorjahr 40 0,9 0,9 0,9 0,9 0,8 0,7 0,8 1,0 20 Verkaufsflächenentwicklung in % zum Vorjahr 0,0-0,2 0,0 0, Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach EHI ,0 Das Verkaufsflächenwachstum lässt sich exemplarisch am Beispiel des Lebensmitteleinzelhandels nachvollziehen. Lag die durchschnittliche Verkaufsfläche eines Lebensmitteldiscounters 2001 noch bei 525 m² und diejenige eines Supermarktes bei m², so sind zwischenzeitlich durchschnittliche Marktgrößen von 770 m² (LM- Discounter, 2013) bzw m² (Supermarkt, 2013) erreicht. 15 Für beide Betriebsfor- 14 Vgl. EHI Vgl. Hahn Gruppe Markt- und Standortanalyse

43 men wird in Abhängigkeit von der konkreten Lage aktuell von einer Mindestbetriebsgröße von 800 m² bzw m² VKF bei Neuansiedlungen ausgegangen. 16 Seit 2007 ist jedoch zunehmend eine Abschwächung des Verkaufsflächenwachstums bzw. eine Stagnation zu erkennen. Die Gründe hierfür liegen u. a. in dem sukzessive gesättigten Marktniveau und den daraus resultierenden Insolvenzen prägender Einzelhandelskonzerne wie Schlecker, Praktiker, Strauss-Innovation, etc. 17 Entwicklungen auf der Nachfrageseite Neben den skizzierten Veränderungen auf der Angebotsseite nehmen auch Veränderungen auf der Nachfragseite Einfluss auf die Handelslandschaft. Die Nachfrage der Konsumenten wird im Wesentlichen durch den privaten Verbrauch sowie das verfügbare Einkommen bestimmt. Die Nachfrageseite ist durch folgende Entwicklungen geprägt: Wandel der demographischen Strukturen mit Veränderungen der Einwohnerzahlen, der Anzahl und der Größe der Haushalte: Für Deutschland hat das Statistische Bundesamt eine deutliche Abnahme der Gesamtbevölkerung prognostiziert, wobei mit erheblichen regionalen Unterschieden in der Bevölkerungsentwicklung zu rechnen ist. Gleichzeitig stieg die Anzahl der Privathaushalte seit 1965 stetig an, wobei sich die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt stetig reduzierte. Laut Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes bildeten die Single-Haushalte im Jahre 2013 mit einem Wert von 40,5 % den größten Teil der privaten Haushalte. 18 Entwicklung der Altersstrukturen: Im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel steigt der Anteil Älterer an der Gesamtbevölkerung; zudem nimmt innerhalb der Gruppe der über 65-Jährigen der Anteil der Hochbetagten zu. Relevant ist diese Entwicklung vor allem für die örtliche Nahversorgungsstruktur, da die Nahraumversorgung für diese Kundengruppe gerade dann wichtiger wird, wenn mit dem Alter die (Auto-) Mobilität eingeschränkt wird. Der Handel selbst reagiert bereits in Ansätzen mit bestimmten Betriebsformaten und Serviceleistungen für Senioren (u. a. Bringdienste). Veränderte Einkommensverhältnisse und die Ausgabenstruktur der Konsumenten: Obwohl insgesamt ein Wachstum der Haushaltseinkommen zu verzeichnen ist, führt die Einkommenssteigerung nicht zu einer analogen Erhöhung der Ausgaben im Einzelhandelsbereich. Ein stetig wachsender Teil des Budgets der privaten Haushalte wird hingegen für Dienstleistungs- und Freizeitaktivitäten sowie für das Wohnen ausgegeben. Verändertes Einkaufsverhalten der Verbraucher: In den letzten Jahrzehnten hat sich in Deutschland ein gesellschaftlicher Wertewandel vollzogen, der dem Konsum neben 16 Vgl. BMVBS Vgl. Hahn Gruppe Vgl. Destatis Markt- und Standortanalyse 35

44 der materiellen Bedeutung auch zunehmend einen immateriellen Erlebniswert beimisst. Aus diesem Grund ist eine Aufspaltung des Einkaufs in ein Segment Erlebniseinkauf und in ein Segment Versorgungseinkauf zu beobachten. Der Erlebniseinkauf zeichnet sich durch die Faktoren Qualität, Status und Atmosphäre aus, beim Versorgungseinkauf hingegen stehen der Preis und die schnelle Erreichbarkeit im Fokus der Konsumenten. Der Einzelhandel reagiert auf diese Differenzierung der Einkaufsmotive durch die Herausbildung spezifischer Formate (z.b. Fachmarktkonzepte) sowie durch die Standortwahl. In diesem Zusammenhang steht auch das so genannte one-stopshopping, das dem Kunden durch Agglomerationen mehrerer Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe ermöglicht, alle Waren an einem Einkaufsort zu besorgen, so dass Einkaufshäufigkeit und -aufwand reduziert werden können. 4.2 Räumliche und sozioökonomische Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung des Bezirks Pankow Nachfolgend werden für die Analyse und Bewertung der Einzelhandels- und Standortstruktur relevante Standortfaktoren Berlins und des Berliner Bezirks Pankow vorgestellt. Lage, Siedlungsstruktur und Einwohnerverteilung Die Landeshauptstadt Berlin (zugleich auch Land) ist Teil der Metropolregion Berlin/Brandenburg und befindet sich, umschlossen vom Bundesland Brandenburg, im nordöstlichen Teil Deutschlands. Die im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg als Metropole ausgewiesene Hauptstadt ist von Mittelzentren umgeben und schließt direkt an das Oberzentrum Potsdam an (vgl. nachfolgende Abbildung) Markt- und Standortanalyse

45 Abbildung 9: Lage Berlins in der Region und Pankows in Berlin Oranienburg Bernau Nauen A10 Falkensee Henningsdorf A111 A10 Pankow Neuenhagen Strausberg Berlin Potsdam A100 Erkner A2 Werder (Havel) Teltow Metropole/Oberzentrum Ludwigsfelde Schönefeld Wildau Königs-Wusterhausen Bezirksgrenze Pankow A12 Mittelzentrum Mittelzentrum (In Funktionsteilung) Stadt-, Landesgrenze Berlin Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage OpenStreetMap veröffentlicht unter ODbL. Das Berliner Stadtgebiet erstreckt sich über eine Fläche von 892 km² und setzt sich aus zwölf Bezirken bzw. aus 96 Ortsteilen zusammen. Den bevölkerungsstärksten Bezirk bildet das von den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Lichtenberg und Reinickendorf sowie den brandenburgischen Landkreisen Barnim und Oberhavel umgebene Pankow mit einer Einwohnerzahl von Bei einer Fläche von rd. 103 km² ergibt sich eine leicht unter dem landesweiten Schnitt (3.993) liegende Einwohnerdichte von pro km². Hinsichtlich der Bevölkerungsverteilung im Bezirk Pankow wird ersichtlich, dass sowohl bezüglich der Bevölkerungsanteile, als auch der Bevölkerungsdichten ein deutliches Nord-Süd-Gefälle besteht. Dabei weisen die Prognoseräume (Ebene 3) Nördlicher und Südlicher Prenzlauer Berg sowie Südliches Pankow und Südliches Weißensee mit einem Bevölkerungsanteil von 76,2 % und Einwohnerdichten von bis 19 Quelle: Einwohnerregister Pankow von Berlin (Stichtag ); Verwendung fanden an dieser Stelle die aktuellsten, zum Bearbeitungsstand vorliegenden Bevölkerungszahlen des Jahres Es ist zu beachten, dass zur Berechnung der absatzwirtschaftlichen Potenziale in Kapitel eine im Laufe der Projektbearbeitung aktualisierte Datengrundlage (Bevölkerungszahlen des Jahres 2015) Verwendung fand. 4 Markt- und Standortanalyse 37

46 pro km² deutlich höhere Werte als die Prognoseräume (Ebene 3) Buch, Nördliches Pankow und Nördliches Weißensee mit einem Bevölkerungsanteil von 23,8% und Einwohnerdichten von 642 bis pro km² auf. Darüber hinaus ist eine stetige Zunahme der Einwohnerdichten von Buch im Norden (642 Einwohner pro km²) bis Südlicher Prenzlauer Berg in Süden ( Einwohner pro km²) feststellbar. Abbildung 10: Bevölkerungsverteilung und Einwohnerdichten in Pankow Einwohnerzahlen ( ) Pankow gesamt Einwohner pro km² Pankow gesamt Buch Buch 642 Nördliches Pankow Nördliches Pankow Nordbereich Pankow* Nördliches Weißensee Nördliches Weißensee Südliches Pankow Südliches Pankow Nördlicher Prenzlauer Berg Südlicher Prenzlauer Berg Südliches Weißensee Nördlicher Prenzlauer Berg Südlicher Prenzlauer Berg Südliches Weißensee Südbereich Pankow* *Nordbereich = Buch, Nördliches Pankow, Nördliches Weißensee / Südbereich = Südliches Pankow, Südliches Weißensee, Nördlicher und Südlicher Prenzl. Berg Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Daten des Einwohnerregister Pankow von Berlin 2014, Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014 Verkehrsinfrastruktur Die in der Metropolregion Berlin/Brandenburg zentral gelegene Stadt Berlin ist aufgrund ihrer Hauptstadtfunktion besonders gut in das Autobahnnetz integriert. Insbesondere durch den Berliner Autobahnring (A 10), welcher unmittelbar an die Autobahnen A 2, A 9, A 11, A 12, A 13 und A 24 angeschlossen ist, besteht eine sehr gute überörtliche Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr (MIV). Zusätzlich ist durch ein gut ausgebautes Netzes an Bundes-, Landes- und Kreisstraßen eine gute interkommunale Verbindung zu den umliegenden Städten und Ortschaften vorhanden. Hinsichtlich des ÖPNV ist Berlin mit dem Hauptbahnhof, mehreren bezirklichen Bahnhöfen, dem aus U- und S-Bahnen sowie RE- und RB-Zügen bestehenden Schnellbahnnetz sowie dem weit verzweigten Netz an Buslinien gut ausgestattet. Der im Nordosten Berlins befindliche Bezirk Pankow ist über die drei, vom Stadtzentrum Richtung Nordabschnitt der A 10 verlaufenden und in diese mündenden Bundesstraßen B 96a, B 109/A 114 und B 2 gut für den MIV zu erreichen. Außerdem ist 38 4 Markt- und Standortanalyse

47 mit den Bahnhöfen Blankenburg, Buch, Karow, Pankow und Pankow-Heinersdorf, der Ringbahn im Süden Pankows (S 41/S 42) sowie einer Reihe weiterer S-Bahn-Linien (S 1, S 8/S 85, S 9, S 45), der U 2 und ergänzenden Bus-Linien ein sehr gut ausgebautes ÖPNV-Netz vorhanden. Einkaufsverhalten Zu berücksichtigen ist zudem der Modal Split beim Einkaufsverkehr in Berlin. Dem Mobilitätssteckbrief für Berlin (Wohnbevölkerung) der TU Dresden 2013 ist diesbezüglich zu entnehmen, dass mit rd. 53 % ein überwiegender Anteil der Berliner Bevölkerung Einkäufe (und Dienstleistungen) zu Fuß (rd. 42 %) und mit dem Fahrrad (rd. 11 %) erledigt. Dies spricht für eine hohe Bedeutung der Nahversorgungsfunktion von Lebensmittelbetrieben (vgl. Kapitel 5.4.4). Darüber hinaus wird zum Einkauf zu 19 % der ÖPNV und zu 28 % der PKW gewählt (vgl. TU Dresden 2013). Zwischenfazit: Die wesentlichen Rahmenbedingungen Als einer der zwölf Bezirke Berlins weist der Bezirk Pankow als Einzelhandelsstandort insbesondere durch die direkte Nähe zum Bezirk Mitte, mit seinem attraktiven Einzelhandelsangebot ein leistungsfähiges Konkurrenzumfeld auf. Die verkehrliche Anbindung Pankows ist insbesondere nach Norden durch die B 96a, B 109/A 114 und B 2 (Anschluss an die A 10) für den motorisierten Individualverkehr (MIV) als auch durch mehrere Bahnhöfe, S-Bahn-Linien und die U 2 für den Schienenpersonennahverkehr (SPNV) sehr gut ausgebaut. Hinsichtlich der Bevölkerungsverteilung ist im Bezirk ein starkes Nord-Süd-Gefälle mit zunehmenden Siedlungsdichten in Richtung des Bezirks Mitte festzustellen. Während im Prognoseraum (Ebene 3) Buch eine Bevölkerungsdichte von rd. 642 EW/km² besteht, weist der Prognoseraum (Ebene 3) Südlicher Prenzlauer Berg eine Bevölkerungsdichte von rd EW/km² auf. 4.3 Angebotsanalyse Im Gebiet des Bezirks Pankow wurden im Rahmen der Bestandserhebungen im Jahr 2014/2015 insgesamt Einzelhandelsbetriebe erfasst, welche über eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² verfügen (vgl. nachfolgende Abbildung). Um eine Bewertung vornehmen zu können, wird die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl (rd Einwohner 20 ) bezogen. Bezüglich der Gesamtverkaufsfläche pro Einwohner liegt Pankow mit 1,1 m² sowohl geringfügig unter dem Durchschnitt Berlins mit 1,2 m² VKF/Einwohner und unter dem Durchschnitt des Bundes mit 1,5 m² VKF/Einwohner. Im Vergleich zu anderen Bezirken wird ersichtlich, dass der Bezirk Pankow gegenüber den Bezirken mit Zentrumsbereichskernen innerhalb ihrer 20 Quelle: Einwohnerregister Pankow von Berlin, Stand Dezember Markt- und Standortanalyse 39

48 administrativen Grenzen wie beispielsweise Berlin-Mitte (1,8 m² VKF/EW) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1,5 m² VKF/EW) eine geringere und gegenüber den hochverdichteten Bezirken Lichtenberg und Friedrichshain Kreuzberg (je 0,9 m² VKF/EW) höhere Verkaufsflächenausstattung/Einwohner aufweist 21. Auf Wunsch der Politik wurde zur vergleichenden Bewertung des Bezirks Pankow ein Benchmark mit Werten der anderen Bezirke und deutschlandweiten Durchschnittswerten 22 durchgeführt. Es ist hierbei zu beachten, dass die Vor-Ort bestehenden Einzelhandelsstrukturen variieren und die herangezogenen Durchschnittwerte somit nur erste Anhaltspunkte über die Situation des Einzelhandels im Bezirk Pankow (erste Orientierung) liefern und davon auszugehen ist, dass die außerhalb der Zentrumsbereichskerne Historische Mitte (u. a. Alexanderplatz) und City West (u. a. Ku`damm/Tauentzienstr.) gelegenen Berliner Bezirke die durchschnittlichen Werte grundsätzlich nicht erreichen können. Eine konkretisierte Analyse der Strukturen des Bezirks Pankow erfolgt im weiteren Fortlauf des EHZK. Angebotsschwerpunkte bilden nach Verkaufsflächen die Warengruppen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, Drogerie/Parfümerie/Apotheken/med. und orthopädische Artikel, Bekleidung, Baumarktsortimente i.e.s. sowie Möbel. 21 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2015a 22 Die bundesweiten Verkaufsflächendurchschnittswerte beruhen auf Angaben des statistischen Bundesamtes und werden im Rahmen einer schriftlichen Befragung von Unternehmen in Form einer Stichprobe mit anschließender Hochrechnung erhoben. Angaben zur Verkaufsfläche werden dabei nach Ermessen der Befragten gemacht. Die Verkaufsflächendefinition der Rechtsprechung findet i.d.r. keine Anwendung. Es ist damit keine einheitliche Zuordnung von Grenzfällen (z. B. Gänge, Pfandräume, Lagerflächen) gewährleistet. Im Gegensatz zu den Befragungen und Hochrechnungen der amtlichen Statistik handelt es sich bei der Berliner Einzelhandelserfassung, die dem Pankower Einzelhandels- und Zentrenkonzept zugrunde liegt, um eine Vollerhebung des Einzelhandels. Im Rahmen der Stadtplanung und Einzelhandelssteuerung handelt es sich dabei um eine gerichtlich anerkannte Methode. Eine Vergleichbarkeit mit der Bundesstatistik ist vor allem aufgrund der unterschiedlichen Methoden nur bedingt gegeben. Die Werte dienen daher lediglich als erster Anhaltspunkt zur Charakterisierung und Einstufung des Bezirks Markt- und Standortanalyse

49 Abbildung 11: Einzelhandelsverkaufsflächen nach Warengruppen und Lagebereichen Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren Drogerie/Parfümerie, Apotheken, med./orthopäd. Artikel PBS, Bücher, Zeitungen/Zeitschriften Zoo-/Heimtierbedarf Blumen/Topfpflanzen (indoor) Bekleidung Schuhe/Lederwaren Haushaltswaren, GPK Spielwaren, Musikinstrumente/Musikalien Sportartikel, Fahrräder, Camping Bettwaren, HBT, Kurzwaren, Stoffe, Gardinen Einrichtungszubehör, Kunstgegenstände Elektrische Haushaltsgeräte, Leuchten Neue Medien, Unterhaltungselektronik Foto, Optik Uhren/Schmuck Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. Teppiche Möbel Sonstige nicht zentrenrelevante Sortimente Hauptzentrum Stadtteilzentrum Ortsteilzentrum Nahversorgungszentrum sil nil Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 auf Basis Einzelhandelsbestandsdaten Sen- StadtUm Berlin 2015 Bei einer Differenzierung nach Lagen 23 wird ersichtlich, dass im Bezirk Pankow: 458 Einzelhandelsbetriebe mit rd. 13 % der Verkaufsfläche in den Hauptzentren, 153 Einzelhandelsbetriebe mit rd. 6 % der Verkaufsfläche in den Stadtteilzentren, 206 Einzelhandelsbetriebe mit rd. 8 % der Verkaufsfläche in den Ortsteilzentren, 165 Einzelhandelsbetriebe mit rd. 8 % der Verkaufsfläche in den Nahversorgungszentren, Betriebe mit rd. 36 % der Verkaufsfläche in städtebaulich integrierten Lagen und 146 Betriebe mit rd. 29 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche in nicht integrierten Lagen angesiedelt sind (ohne Leerstände). Nimmt man eine teilräumliche Differenzierung des Verkaufsflächenbestandes vor, so sind in Anlehnung an den Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Jahres 2011 im Bezirksgebiet 17 größere zusammenhängende Standortbereiche vorhanden, in 23 Grundlage der nachfolgenden Darstellungen der/angaben zu den Zentren des Bezirks Pankow bilden die im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Jahres 2011 (Entwurf) festgelegte hierarchische Einordnung und räumliche Abgrenzung der Zentren. 4 Markt- und Standortanalyse 41

50 denen Konzentrationen von Einzelhandelsbetrieben feststellbar sind, die jeweils über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken 24. Im Einzelnen sind dies: Die Hauptzentren Pankow und Schönhauser Allee; Die Stadtteilzentren Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord; Die Ortsteilzentren Buch, Französisch Buchholz, Karow, Niederschönhausen und Prenzlauer Allee; Die Nahversorgungszentren Blankenburg, Greifswalder Straße Süd, Heinersdorf, Neumannstraße, Senefelder Platz, Weißenseer Spitze und Wilhelmsruh; Der Standortbereich/die Fachmarktagglomeration Eldenaer Straße. Die vorstehenden Standortbereiche des Bezirks Pankow werden in den nachfolgend aufgeführten Steckbriefen sowohl hinsichtlich einzelhandelsrelevanter als auch städtebaulicher Merkmale näher charakterisiert. Hierbei werden auch erste Einschätzungen über deren Leistungsfähigkeit getroffen. Da sich in den Zentren des Bezirks Pankow analog der bundesweiten Einzelhandelsentwicklung seit dem Jahr 2011 zum Teil erhebliche strukturelle Veränderungen ergeben haben, fanden im Rahmen der Erstellung des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepte intensive Diskussionen hinsichtlich der zukünftigen Ausweisung, Hierarchisierung und räumlichen Abgrenzung der Zentren des Bezirks statt. Einbezogen wurden hierbei das Bezirksamt Pankow von Berlin, die Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin (Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen) sowie weitere für die Einzelhandelsentwicklung relevante Akteure. Darüber hinaus erfolgte eine intensive Einbindung und Information der Öffentlichkeit durch fünf öffentliche Bürgerortsteilforen. Die hieraus resultierenden Ergebnisse werden in Kapitel 5.4. einbezogen. Zunächst wird zu Analysezwecken bei der Abgrenzung/Bezeichnung/Einordnung der Zentren von dem Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Jahres 2011 ausgegangen. 24 Es ist darauf hinzuweisen, dass die Anzahl, die hierarchische Einordnung und räumliche Abgrenzung der Zentren zwischen dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Jahres 2005, dem Entwurf des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 2011, dem StEP Zentren 3 (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a) sowie dem Steckbrief des Bezirks Pankow (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011b) variieren. Nachfolgend findet zunächst eine Orientierung an dem aktuellsten Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Jahres 2011 (Entwurf) statt. Im Rahmen des Zentrenkonzepts erfolgt dann eine aktuelle hierarchische Einordnung und räumliche Abgrenzung der Zentren in Berlin Pankow Markt- und Standortanalyse

51 Abbildung 12: Standortbereiche des Bezirks Berlin Pankow (nach Entwurf des EHZK 2011) Hauptzentren Stadtteilzentren Ortsteilzentren Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 auf Basis Einzelhandelsbestandsdaten Sen- StadtUm Berlin 2015; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin Markt- und Standortanalyse 43

52 4.3.1 Hauptzentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) ZVB Pankow (HZ Entwurf EHZK 2011/HZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] ,6 % Rathauscenter: C&A, Deichmann, dm, Kaufland, Medi Max, Rossmann, Thalia Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände dm Anzahl zentrenergänzender Funktionen 179 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Entwurf Zentraler Versorgungsbereich 2011 Edeka Magnetbetriebe C&A, Deichmann, dm, Edeka, Kaufland, Medi Max, Rossmann Thalia Verkaufsfläche* in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich % kurzfristiger Bedarfsbereich 52% 43% mittelfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich Ausgewählte Ausstattungsmerkmale (HZ) nach StEP- Zentren 3 Branchenmix: vollständig, zentrenrelevant hoher Filialistenanteil, Luxusgüter NuG <20% Bekl % Angebotsniveau differenziert Flächenausstattung m² Bedingt erfüllt NuG 25%/Bekl. 21%, keine Luxusgüter Bedingt erfüllt Nicht erfüllt Hauptzentrum Pankow Das kleinteilig gewachsene Hauptzentrum Pankow erstreckt sich im Wesentlichen über die Ber- 25 Alternativ auch kurz-, mittel- und langfristig nachgefragte Sortimentsgruppen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird nachfolgend nur vom kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich gesprochen Markt- und Standortanalyse

53 liner Straße, die Breite Straße und Teile der Wollankstraße und beinhaltet den westlichen Abschnitt der Brachfläche des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow. Das den historischen Anger mit Dorfkirche umschließende Zentrum ist durch eine Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, öffentliche Einrichtungen, Gastronomie und Wohnen geprägt. Obwohl mit Bus, Straßenbahn, S- und U-Bahn eine sehr gute ÖPNV-Anbindung des Hauptzentrums besteht, kommt diese aufgrund der großen räumlichen Ausdehnung des Zentrums und der weiten Entfernung (ca. 800 m) zwischen dem S + U-Bahnhof Pankow am Garbátyplatz (S-Bahn Knotenpunkt mit rd Umsteiger täglich) und dem Hauptmagneten Rathauscenter nur in Teilen dem Zentrum zu Gute. Für den MIV ist das Zentrum gut über die B 96a zu erreichen. Seit 1994 (bis 2001) fanden im Gebiet des HZ Pankow verschiedene Sanierungsmaßnahmen statt, welche eine deutliche städtebauliche Aufwertung des Zentrums zur Folge hatten. Unter anderem wurde hierbei im Bereich der Berliner Straße der Straßenraum vollständig neu gestaltet (Fahrspuren, Geh- und Radwege, Begrünung, Beleuchtung, Parkflächen). Die Verkaufsflächenausstattung des Hauptzentrums fällt mit rd m² im Vergleich zu dem durch den StEP Zentren 3 vorgegebenen Orientierungswerten ( m²) sowie zu anderen, in Berlin ausgewiesenen Hauptzentren (bspw. Müllerstraße, Herrmannplatz/Kottbuser Damm, Frankfurter Allee), deutlich unterdurchschnittlich aus. Das Hauptzentrum Pankow ist hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen gegenwärtig zudem deutlich kleiner als das größte Zentrum des Bezirks Schönhauser Allee. Nach dem StEP Zentren 3 besteht im Hauptzentrum Pankow ein mittlerer städtebaulicher und ein hoher einzelhandelsrelevanter Handlungsbedarf. Hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes ist ein deutlicher Verkaufsflächenschwerpunkt in der Breiten Straße mit dem m² großen Rathauscenter (74% der Verkaufsflächen des HZ) festzustellen. Die Wollankstraße, die nördliche Straßenseite der Breiten Straße, die westliche Straßenseite der Berliner Straße sowie die Florastraße sind, mit Ausnahme von Edeka und dm am Garbátyplatz, durch kleinflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt. Die südliche Straßenseite der Breiten Straße und die östliche Straßenseite der Berliner Straße weisen im Gegensatz dazu einen stark lückenhaften, teilweise jedoch auch mit Potenzialflächen unterbrochenen Besatz auf. Das Einzelhandelsangebot weist Schwerpunkte in den Bereichen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren und Bekleidung auf. Der Verkaufsflächenanteil in der Warengruppe Bekleidung fällt mit rd. 21 % dennoch für ein Hauptzentrum gering aus (Das HZ liegt mit dieser Ausstattung nahezu auf dem Niveau der STZ des Bezirks - Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee weisen VKF-Anteile in der Warengruppe von rd. 18 % auf). Bezüglich des Branchenmixes in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren wird zudem ersichtlich, dass kein Lebensmitteldiscounter im ZVB vorhanden ist. Defizite werden im Hauptzentrum Pankow neben der quantitativen Verkaufsflächenausstattung und den in Teilen deutlichen Lücken im Einzelhandelsbesatz auch im Hinblick auf die Breite und Tiefe sowie die Qualität und Preisorientierung des Einzelhandelsangebots (Niedrigpreisorientierung) ersichtlich. Das HZ Pankow erfüllt mit einem eher grundversorgungsorientierten Angebot, einem noch ausbaufähigen Branchenmix und einer deutlich unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung die Funktionen eines Hauptzentrums aktuell nur bedingt. 4 Markt- und Standortanalyse 45

54 ZVB Schönhauser Allee (HZ Entwurf EHZK 2011/HZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Alnatura Rossmann Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) + 9,9 % Netto Dansk dm Allee Arcaden Gesamtverkaufsfläche* [m²] Kiepert&Kutzner Anzahl der Betriebe 292 Anzahl der Leerstände 16 Rossmann Anzahl zentrenergänzender Funktionen 333 Fischers Lagerhaus Rewe Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Entwurf Zentraler Versorgungsbereich 2011 Magnetbetriebe Alnatura, C&A, denn`s, dm, Fischers Lagerhaus, H&M, Kaisers, Kiepert&Kutzner, Mango, Medi Max, Netto- Dansk, Netto, New Yorker, Rewe, Rossmann Thalia Verkaufsfläche* in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich % kurzfristiger Bedarfsbereich 40% mittelfristiger Bedarfsbereich 56% langfristiger Bedarfsbereich Ausgewählte Ausstattungsmerkmale (HZ) nach StEP Zentren 3 Branchenmix: vollständig, zentrenrelevant hoher Filialistenanteil, Luxusgüter NuG <20% Bekl % Angebotsniveau differenziert Flächenausstattung m² Erfüllt NuG 25%/Bekl. 32 Erfüllt Nicht erfüllt Hauptzentrum Schönhauser Allee Das gewachsene Hauptzentrum Schönhauser Allee erstreckt sich in einer bandartigen Struktur über weite Teile der Schönhauser Alle und Teilbereiche der angrenzenden Straßen. Markantes 46 4 Markt- und Standortanalyse

55 Merkmal ist die durch die Hochbahn der U 2 sowie die vierspurige Schönhauser Allee bedingte Zweiteilung des Zentrums, welche eine gewisse Trennwirkung zwischen beiden Straßenseiten entfaltet (optisch und hinsichtlich der Querungsmöglichkeiten), gleichzeitig durch das urbane Flair jedoch ein unverwechselbares städtebauliches Gepräge schafft. Gleichwohl sind die einzelhandelsbezogenen und kundenseitigen Wechselwirkungen zwischen den beiden Straßenseiten deutlich vermindert. Durch eine Haltestelle der S-Bahn im Bereich der Allee Arcaden, diverse U-Bahn sowie mehrere Bus- und Straßenbahnhaltestellen ist die Schönhauser Allee optimal an den ÖPNV angebunden und über die B 96a gut für den MIV zu erreichen. Die Verkaufsflächenausstattung des Hauptzentrums fällt mit rd m² im Vergleich zu dem durch den StEP Zentren 3 angegebenen Orientierungsrahmen für Hauptzentren ( m²) sowie zu anderen, in Berlin ausgewiesenen Hauptzentren (bspw. Müllerstraße, Herrmannplatz/Kottbuser Damm, Frankfurter Allee), deutlich unterdurchschnittlich aus. Dennoch stellt das Zentrum Schönhauser Allee das hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionen größte (G-VKF) Zentrum des Bezirks dar. Nach dem StEP Zentren 3 besteht ein mittlerer städtebaulicher und ein geringer einzelhandelsrelevanter Handlungsbedarf. Das Einzelhandelsangebot ist mit Schwerpunkten in den Bereichen Nahrungsmittel/Getränke/ Tabakwaren, Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie, Bücher/Zeitungen/Zeitschriften, Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Haushaltswaren/Glas/Porzellan/Keramik sowie Unterhaltungselektronik/Ton-/Bildträger in allen Warengruppen ausgewogen und umfassend. Hervorzuheben ist hierbei insbesondere der unter allen Zentren des Bezirks Pankow höchste quantitative und relative Verkaufsflächenanteil in der Warengruppe Bekleidung mit rd. 32 %. Der Einzelhandelsbesatz ist sowohl hinsichtlich der Betriebsformen, als auch der Angebotsqualität durch deutliche Unterschiede gekennzeichnet. Im nördlichen Bereich und in dem Einkaufszentrum Schönhauser Allee Arcaden besteht ein Schwerpunkt an Filialisten und größeren Einzelhandelsbetrieben, welche als Magnetbetriebe fungieren. Die zentralen und südlichen Bereiche des ZVB Schönhauser Allee sind dagegen vorrangig durch kleinteilige, teilweise spezialisierte Fachgeschäfte und Dienstleistungsbetriebe gekennzeichnet und werden nur vereinzelt durch strukturprägende Betriebe bzw. Magnetbetriebe ergänzt. Zudem ist im Bereich der Kastanienallee (südlicher Abschnitt des ZVB) eine mit kleinteiligen, zum Teil hochwertigen Fachgeschäften und Szeneläden durchsetzte Ansammlung an Gastronomiebetrieben festzustellen. Dieser durchgängige Einzelhandelsbesatz setzt sich zum Teil auch in dem benachbarten Bezirk Mitte und den Nebenstraßen fort. Trotz eines guten qualitativen und quantitativen Einzelhandelsbestandes sowie der vielfältigen zentrenergänzenden Funktionen erfüllt das Zentrum Schönhauser Allee hinsichtlich der Versorgungsbedeutung und der Verkaufsflächenausstattung aktuell die Funktionen eines Hauptzentrums nur bedingt.. In diesem Zusammenhang spielt die vergleichsweise kleine Dimensionierung des Shopping Centers Schönhauser Allee und die für ein Hauptzentrum eingeschränkte Präsenz zugkräftiger großer Magnetmieter eine entscheidende Rolle. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und 4 Markt- und Standortanalyse 47

56 Berlin 2011b; Graphiken/Bilder eigene Darstellungen, Aufnahmen; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014; *ohne Leerstand, Verkaufsflächen gerundet Stadtteilzentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) ZVB Berliner Allee (STZ Entwurf EHZK 2011/STZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Aldi Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe + 13,2 % Rossmann Edeka Tedi, Woolworth Mäc Geiz Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen 10 Einzelhandel 178 Leerstand denn`s Zentrenergänzende Funktionen Entwurf Zentraler Versorgungsbereich 2011 Kaisers Rossmann Magnetbetriebe Aldi, denn s, Edeka, Kaisers, Rossmann Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich 860 7% kurzfristiger Bedarfsbereich 44% 49% mittelfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich Stadtteilzentrum Berliner Allee Das im Süd-Osten Pankows gelegene Stadtteilzentrum Berliner Allee umfasst das ehemalige Zentrum des Bezirks Weißensee und erstreckt sich auf Teile der Berliner Allee sowie der Langhansstraße. Durch mehrere Bus- und Straßenbahnhaltestellen ist die Berliner Allee gut an den ÖPNV angebunden und über die B 2 gut für den MIV zu erreichen. Der Einzelhandelsbesatz ist im STZ Berliner Allee überwiegend berlintypisch straßenbegleitend an der Hauptmagistrale des Zentrums Berliner Allee angesiedelt und mit zentrenergänzenden Funktionen durchsetzt. Schwerpunkte bestehen insbesondere in den Bereichen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie und 48 4 Markt- und Standortanalyse

57 Bekleidung. Als wichtige Magnetbetriebe fungieren die Betriebe denn`s, Kaisers und Rossmann im Südwesten der Berliner Allee, der Discounter Aldi in der Langhansstraße sowie ein Edeka-Supermarkt im Nord-Osten der Berliner Allee, welcher hinsichtlich Außendarstellung und Verkaufsflächendimension eine nur bedingt marktadäquate Aufstellung aufweist. Im Hinblick auf die Branchenstrukturen werden Defizite in der Angebotsbreite und tiefe (u. a. in den Warengruppen Sportartikel/Fahrräder/Camping, elektrische Haushaltsgeräte/Leuchten, Neue Medien/Unterhaltungselektronik) sowie bezüglich der Angebotsqualität ersichtlich. Dabei zeigt mit den strukturprägenden Betrieben Woolworth, Tedi und Mäc Geiz eine teilweise Ausrichtung auf ein niedriges Angebotsniveau. Das für ein STZ angemessene mittlere Angebotsniveau ist dem gegenüber unterdurchschnittlich ausgeprägt und nur in einzelnen Warengruppen vorhanden. Nach dem StEP Zentren 3 besteht ein hoher städtebaulicher und ein mittlerer einzelhandelsrelevanter Handlungsbedarf. Trotz der starken Konkurrenzsituation zu den benachbarten Zentren (insb. Greifswalder Straße) und der eingeschränkten Branchenstruktur (Angebotsbreite und tiefe) erfüllt das Zentrum Berliner Allee mit einer über den ZVB hinauswirkenden Versorgungsfunktion seine ihm konzeptionell zugedachte Funktion als STZ für den Ortsteil Weißensee. ZVB Greifswalder Straße Nord (STZ Entwurf EHZK 2011/STZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,9 % Magnetbetriebe Aldi, Alnatura, dm, Edeka, Kaisers, Netto Dansk, Rewe, Rossmann, Strauss Innovation Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich 60 4 Markt- und Standortanalyse 49

58 < 1% kurzfristiger Bedarfsbereich 41% mittelfristiger Bedarfsbereich 59% langfristiger Bedarfsbereich Stadtteilzentrum Greifswalder Straße Nord Das südlich des STZ Berliner Allee gelegene Zentrum Greifswalder Straße Nord ist über eine Haltestelle der S-Bahn (Ringbahn) sowie mehrere Straßenbahn- und Bushaltestellen sehr gut an den ÖPNV angebunden und über die B 2 gut für den MIV zu erreichen. Das Zentrum weist ein hochverdichtetes und einwohnerstarkes Einzugsgebiet mit hoher Mantelbevölkerung auf und übernimmt eine wichtige Versorgungsfunktion insbesondere für die Bevölkerung der im Osten an das Zentrum anschließenden Geschosswohnungsbauten. Der Einzelhandelsbesatz wird vorrangig durch großformatige Anbieter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs geprägt, welche zum einen im nördlichen Abschnitt der Greifswalder Straße - Mühlenbergcenter (Edeka, Netto Dansk, Rossmann)/Goldpunktpassage (Rewe)/Alnatura, dm, zum anderen in dem im Süden gelegenen Einzelhandelspol (Kaisers, Shoe for You, Takko) konzentriert auftreten. Angebotsschwerpunkte bestehen in den Bereichen Nahrungsmittel/ Getränke/Tabakwaren, Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie, Bekleidung und Haushaltswaren/Glas/Porzellan/Keramik. Eine Stärkung und nutzungsseitige Aufwertung des Zentrums erfolgte in den letzten Jahren durch die Ansiedlung der Fachmärkte im Süden der Greifswalder Straße. Im Hinblick auf die Branchenstrukturen werden Defizite in der Angebotsbreite und tiefe (insbesondere. in den Warengruppen Sportartikel/Fahrräder/Camping, elektrische Haushaltsgeräte/Leuchten, Neue Medien/Unterhaltungselektronik) sowie bezüglich der Angebotsqualität ersichtlich. Dabei zeigt mit den strukturprägenden Betrieben Woolworth, Takko, Pfennig Pfeifer, Mäc Geiz, Zeemann, ähnlich dem STZ Berliner Allee, eine teilweise Ausrichtung auf ein niedriges Angebotsniveau. Das für ein STZ angemessene mittlere Angebotsniveau ist auch hier unterdurchschnittlich ausgeprägt und nur in einzelnen Warengruppen vorhanden. Nach dem StEP Zentren 3 besteht ein mittlerer städtebaulicher und ein mittlerer einzelhandelsrelevanter Handlungsbedarf. Bedingt durch das überwiegend discountorientierte Angebot, den aufgelockerten lückenhaften Einzelhandelsbesatz entlang der Greifswalder Straße sowie die städtebauliche Gestaltung des öffentlichen Raums, entsteht der Eindruck eines funktionalen Zentrums mit eingeschränkter Aufenthaltsqualität. Obwohl im STZ Greifswalder Straße Nord ein hinsichtlich des Versorgungsauftrags zu deutliches Gewicht insbesondere im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter (insb Markt- und Standortanalyse

59 Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren) und Defizite in der Angebotsbreite, tiefe und -qualität bestehen, erfüllt das Stadtteilzentrum Greifswalder Straße Nord die im konzeptionell zugedachte Versorgungsfunktionen. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011b; Graphiken/Bilder eigene Darstellungen, Aufnahmen; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014; *ohne Leerstand, Verkaufsflächen gerundet Ortsteilzentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) ZVB Buch (OTZ Entwurf EHZK 2011/OTZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] ,2 % Schloßparkpassage: Deichmann, Kaufland, Rossmann, Strauss 1902 Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände 36 1 KiK, Netto Anzahl zentrenergänzender Funktionen 44 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Entwurf Zentraler Versorgungsbereich kleine Dinge Magnetbetriebe Deichmann, Kaufland, Netto, Rossmann, Strauss Innovation Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich 130 1% 42% 57% kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich Ortsteilzentrum Buch Das Ortsteilzentrum Buch befindet sich im Norden des Bezirks Pankow und ist über eine Haltestelle der S-Bahn sowie mehrere Bushaltestellen sehr gut an den ÖPNV angebunden. Auch für 4 Markt- und Standortanalyse 51

60 den MIV besteht über die Karower Chaussee eine sehr gute Erreichbarkeit des Zentrums. Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² bildet das Zentrum Buch das größte Ortsteilzentrum (G-VKF) des Bezirks. Charakteristisches Merkmal des Zentrums sind zwei (hinsichtlich der Gewichtung ungleiche) Einzelhandelsschwerpunkte, welche durch einen städtebaulich vergleichsweise unattraktiven Bereich ohne Einzelhandelsbesatz verbunden werden, woraus eine verminderte Wechselwirkung der Pole resultiert. Eine zusätzliche Trennwirkung geht von der zwischen den beiden Standorten verlaufenden, als ein Quellpunkt der Kundenfrequenzen fungierenden S-Bahn Trasse (mit Haltestelle) aus. Während die nördliche Einzelhandelsansiedlung durch die strukturprägenden Anbieter Netto und Kik sowie weitere, an der Wiltbergstraße angesiedelte Fachgeschäfte geprägt wird, stellt der südliche Pol eine offene einkaufszentrenähnliche Projektentwicklung (Schloßparkpassage) dar. Hier fungieren das SB-Warenhaus Kaufland, sowie die Mieter Deichmann, Rossmann und Strauss Innovation als Magnetbetriebe, welche durch verschiedene Fachgeschäfte und zentrenergänzende Funktionen ergänzt werden. Im Süden der Schloßparkpassage schließt sich zudem der großflächige Sonderpostenmarkt 1000 kleine Dinge an, welcher durch eine wenig attraktive Außengestaltung und eine einfache Warenpräsentation geprägt wird. Die Schloßparkpassage stellt bezüglich der Verkaufsflächendimensionen (rd. 66 % der G-VKF des Zentrums) einen deutlichen Schwerpunkt des Zentrums dar und ist hinsichtlich des Einzelhandelsangebots und der Einkaufsatmosphäre (Aufenthaltsqualität) deutlich besser als der nördliche Einzelhandelsschwerpunkt aufgestellt. Angebotsschwerpunkte des Ortsteilzentrums bestehen in den Bereichen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren und Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie. Ein hoher Verkaufsflächenanteil entfällt mit rd. 18 % zudem auf die Warengruppe Bekleidung, womit das OTZ Buch (wie auch in der Warengruppe Schuhe/Lederwaren) ähnlich hohe Anteile wie die STZ Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee aufweist. Nach dem StEP Zentren 3 besteht ein geringer städtebaulicher und ein geringer einzelhandelsrelevanter Handlungsbedarf. Mit einem deutlichen Schwerpunkt im Bereich der kurz- und mittelfristigen Bedarfsgüter erfüllt das Ortsteilzentrum Buch die vorgesehenen Versorgungsfunktionen für den Ortsteil Markt- und Standortanalyse

61 ZVB Karow (OTZ Entwurf EHZK 2011/OTZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,7 % Magnetbetriebe Netto Dansk, Netto, Rewe Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich 490 Langfristiger Bedarfsbereich < 10 <1% 13% kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 87% langfristiger Bedarfsbereich Ortsteilzentrum Karow Das im Norden des Bezirks Pankow befindliche Ortsteilzentrum Karow stellt ein in den 1990er Jahren neu entstandenes Zentrum dar. Die Entfernung zum historisch gewachsenen Zentrum (im Süden) beträgt rd. 500 m. Während die ÖPNV-Anbindung lediglich über einige Bushaltestellen gewährleistet ist, besteht für den MIV über die Bucher Chaussee eine sehr gute Erreichbarkeit. Im Hinblick auf die Gesamtverkaufsflächen wird ersichtlich, dass das OTZ Karow das kleinste Ortsteilzentrum des Bezirks Pankow darstellt und in der Dimensionierung zudem von den meisten NVZ übertroffen wird (OTZ Karow als drittkleinstes Zentrum des Bezirks). Der Einzelhandelsbesatz wird vorrangig durch drei großformatige Lebensmittelanbieter geprägt. Dabei bildet der in die baulichen Strukturen des Karow-Center inklusive der vorgelagerten Platzartigen Gestaltung und dem integrierten Rewe-Supermarkt den Angelpunkt der beiden, vom Achillesplatz ausgehenden Einzelhandelslagen. Während die 4 Markt- und Standortanalyse 53

62 Achillesstraße durch stark aufgelockerte Baustrukturen mit kleinteiligem Facheinzelhandelsund Dienstleistungsbesatz gekennzeichnet ist, sind an der ebenfalls stark aufgelockerten Bucher Chaussee die beiden Discounter Netto und Netto Dansk sowie vereinzelte zentrenergänzende Funktionen verortet. Im Bereich des Karow-Center bzw. an der Kreuzung der Bucher Chaussee mit der Achillesstraße treten vermehrt Leerstände auf. Bezüglich der Branchenstrukturen bestehen im OTZ Karow erkennbare Defizite in der Angebotsbreite und tiefe. Der deutlich überwiegende Angebotsschwerpunkt des Ortsteilzentrums liegt im Bereich der Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, womit eine deutliche Nahversorgungsorientierung des Zentrums ersichtlich wird. Im Gegensatz zu den meisten anderen Ortsteilzentren und einigen Nahversorgungszentren des Bezirks ist im OTZ Karow kein Drogeriefachmarkt angesiedelt. Während die Angebote im mittelfristigen Bedarfsbereich für ein OTZ unterdurchschnittlich ausgeprägt und nur in einzelnen Warengruppen vorhanden sind (bspw. liegt der Verkaufsflächenanteil in der Warengruppe Bekleidung mit lediglich rd. 7 % deutlich unter den Verkaufsflächenanteilen der anderen OTZ des Bezirks), fehlen arrondierende Angebotsstrukturen im nicht zentrenrelevanten Bedarfsbereich nahezu vollständig. Nach dem StEP Zentren 3 besteht ein geringer städtebaulicher und ein geringer einzelhandelsrelevanter Handlungsbedarf. Die stark aufgelockerten Baustrukturen, der lückenhafte Einzelhandelsbesatz und die Leerstände an der Kreuzung Bucher Chaussee/Achillesstraße sowie eine starke Verkehrsbelastung durch den MIV verhindern die Entstehung von Lauflagen. Da im OTZ Karow, dem kleinsten OTZ des Bezirks (G-VKF), deutliche Defizite in der Angebotsbreite und tiefe der mittel- und langfristigen Bedarfsgüter sowie in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie bestehen und das Zentrum eine hinsichtlich des Versorgungsauftrags überdurchschnittlich hohe Nahversorgungsorientierung aufweist, erfüllt das Zentrum die vorgesehenen Funktionen nur bedingt. ZVB Französisch Buchholz (OTZ Entwurf EHZK 2011/OTZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche * [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,3 % Markt- und Standortanalyse

63 Magnetbetriebe Blumen Müller, denn s, Kaisers, Netto-Dansk, Rewe, Rossmann Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich 670 Langfristiger Bedarfsbereich % kurzfristiger Bedarfsbereich 9% mittelfristiger Bedarfsbereich 72% langfristiger Bedarfsbereich Ortsteilzentrum Französisch Buchholz Das Ortsteilzentrum Französisch Buchholz umfasst den historisch gewachsenen Ortskern und erstreckt sich bandartig vorrangig auf Teile der Hauptstraße, Mühlenstraße und des Rosenthaler Wegs. Durch mehrere Bus- und Straßenbahnhaltestellen ist das Zentrum gut an den ÖPNV angebunden und über die Schönerlinder Straße gut für den MIV zu erreichen. Der Einzelhandelsbesatz wird vorrangig durch die, in zwei Einzelhandelsschwerpunkten angesiedelten großformatigen Anbieter Blumen Müller, denn s, Kaisers, Netto-Dansk, Rossmann sowie Kik und Rewe geprägt, welche das breite Warenspektrum des Zentrums bedingen. Zwischen diesen beiden rd. 500 m voneinander entfernt liegenden Standorten befinden sich vereinzelte Einzelhandelsfachgeschäfte und zentrenergänzende Funktionen. Durch den stark lückenhaften, mit Wohnnutzung unterbrochenen Einzelhandelsbesatz entstehen im OTZ Französisch Buchholz keine geschlossenen Lauflagen. Ein Angebotsschwerpunkt des Ortsteilzentrums liegt im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter (bzw. in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren rd. 58 %), womit eine überwiegende Nahversorgungsorientierung des Zentrums ersichtlich wird. Im Gegensatz dazu liegt die Verkaufsflächenausstattung des mittelfristigen Bedarfsbereichs (insbesondere in der Warengruppe Bekleidung mit lediglich rd. 5 % (vor allem Kik)) deutlich unter dem für OTZ angemessenen Niveau und weist ein in Teilen niedriges Qualitäts- und Preisniveau auf. Der mittelfristige Bedarfsbereich ist im OTZ Französisch Buchholz demgegenüber (vor Allem durch das Gartencenter) überdurchschnittlich ausgeprägt. Nach dem StEP Zentren 3 besteht ein mittlerer städtebaulicher und ein geringer einzelhandelsrelevanter Handlungsbedarf. Mit seinem durch die Einzelhandelsansiedlungen der vergangenen Jahre verbreiterten Warenspektrum und einer erkennbaren Nahversorgungsorientierung erfüllt das OTZ Französisch Buchholz trotz einer unterdurchschnittlichen Ausstattung in den mittelfristigen Bedarfsgruppen zwischenzeitlich weitgehend die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. 4 Markt- und Standortanalyse 55

64 ZVB Niederschönhausen (OTZ Entwurf EHZK 2011/NVZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Kaisers, Rossmann Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) + 24,3 % Rewe Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe 45 Netto Dansk Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen 1 56 Netto Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Entwurf Zentraler Versorgungsbereich 2011 Mäc Geiz, denn`s Magnetbetriebe denn s, Kaisers, Netto-Dansk, Netto, Rewe, Rossmann Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich 60 <1% 18% kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 81% langfristiger Bedarfsbereich Ortsteilzentrum Niederschönhausen Das Ortsteilzentrum Niederschönhausen erstreckt sich im Wesentlichen über die Herrmann- Hesse-Straße (B 96a) sowie den Pastor-Niemöller-Platz und ist über mehrere Haltestellen der Straßenbahn sowie mehrere Bushaltestellen gut an den ÖPNV angebunden. Auch für den MIV besteht über die B 96a eine gute Erreichbarkeit des Zentrums. Hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes wird das Zentrum durch eine zentrale Einzelhandelsansiedlung großformatigen Anbieter denn`s, Kaisers, Rewe und Rossmann geprägt, die durch verschiedene zentrenergänzende Funktionen ergänzt werden. Während das Schloßparkcenter (denn`s, Kaisers und Rossmann) erst vor einigen Jahren errichtet wurde und einen dementsprechend modernen Gesamteindruck vermittelt, wirkt der Rewe-Supermarkt nicht mehr marktadäquat (Umbau geplant). Im Westen schließen sich an den Einzelhandelsschwerpunkt der Lebensmitteldiscounter Netto sowie rund um den Pastor-Niemöllerplatz kleinteiliger Facheinzelhandel und einige Dienstleistungsbetriebe an. Im östliche Abschnitt des ZVB (Blankenburger Straße/Dietzgenstraße) sind überwiegend kleinere Einzelhandelsgeschäfte und 56 4 Markt- und Standortanalyse

65 Dienstleister sowie eine Filiale von Netto Dansk angesiedelt. Zwischen den genannten Standorten mit Einzelhandelsbesatz bestehen zum Teil deutliche Lücken, weshalb keine geschlossenen Lauflagen entstehen. Zudem wird die Einkaufsatmosphäre deutlich durch die starke Verkehrsbelastung (B 96a) beeinträchtigt. Ein Angebotsschwerpunkt des Ortsteilzentrums liegt im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter (bzw. in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren rd. 59 %), womit eine überwiegende Nahversorgungsorientierung des Zentrums ersichtlich wird. Während die Angebote im mittelfristigen Bedarfsbereich für ein OTZ unterdurchschnittlich ausgeprägt und nur in einzelnen Warengruppen vorhanden sind (bspw. liegt der Verkaufsflächenanteil in der Warengruppe Bekleidung mit lediglich rd. 5 % deutlich unter den Verkaufsflächenanteilen der anderen OTZ des Bezirks), fehlen die arrondierenden Angebotsstrukturen im nicht zentrenrelevanten Bedarfsbereich nahezu vollständig. Mit einer erkennbaren Nahversorgungsorientierung erfüllt das OTZ Niederschönhausen trotz einer unterdurchschnittlichen Ausstattung in den mittel- und langfristigen Bedarfsgruppen weitgehend die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. ZVB Prenzlauer Allee (OTZ Entwurf EHZK 2011/HZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,6 % Magnetbetriebe Edeka, Netto Dansk Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich Markt- und Standortanalyse 57

66 10% kurzfristiger Bedarfsbereich 40% 50% mittelfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich Ortsteilzentrum Prenzlauer Allee Das im Süd-Osten der Schönhauser Allee befindliche Ortsteilzentrum Prenzlauer Allee erstreckt sich bandartig über Teile der Prenzlauer Allee und der Wörther Straße. Durch mehrere Busund Straßenbahnhaltestellen ist das Zentrum gut an den ÖPNV angebunden und über die B 109 (bzw. die Prenzlauer Promenade) gut für den MIV zu erreichen. Auf beiden Straßenseiten der Prenzlauer Allee und der Wörther Straße zeigt sich der berlintypische straßenbegleitende, nahezu geschlossene, durch einige Dienstleistungsbetriebe unterbrochene kleinteilige Einzelhandelsbesatz. Als Magnetbetriebe fungieren ein Edeka- Supermarkt und der Lebensmitteldiscounter Netto Dansk. Das Warenangebot des OTZ umfasst kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsgüter, wobei deutliche Schwerpunkte im Bereich der Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren sowie Bücher/Zeitungen/Zeitschriften bestehen. Hervorzuheben ist zudem ein hoher Verkaufsflächenanteil in der Warengruppe Bekleidung von rd. 19 %, welcher den höchsten Wert unter allen Ortsteilzentren des Bezirk Pankow darstellt. Defizite werden im OTZ Prenzlauer Allee lediglich in dem Fehlen von Magnetbetrieben der kurz- und mittelfristigen Bedarfsgruppen ersichtlich, da im Gegensatz zu den meisten anderen Ortsteilzentren und einigen Nahversorgungszentren des Bezirks im OTZ Prenzlauer Allee kein Drogeriefachmarkt und nur ein Supermarkt sowie ein Lebensmitteldiscounter angesiedelt sind. Mit Warenangeboten im Bereich der kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsgüter sowie Schwerpunkten im Bereich der Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren sowie Bücher/Zeitungen/Zeitschriften und Bekleidung erfüllt das OTZ Prenzlauer Allee trotz eines Defizits in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011b; Graphiken/Bilder eigene Darstellungen, Aufnahmen; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014; *ohne Leerstand, Verkaufsflächen gerundet Markt- und Standortanalyse

67 4.3.4 Nahversorgungszentren des Bezirks Pankow (Entwurf EHZK 2011) ZVB Blankenburg (NVZ Entwurf EHZK 2011/OTZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,7% Magnetbetriebe - Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich 180 Mittelfristiger Bedarfsbereich 580 Langfristiger Bedarfsbereich % 19% kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 63% langfristiger Bedarfsbereich Nahversorgungszentrum Blankenburg Das Nahversorgungszentrum Blankenburg erstreckt sich im Wesentlichen über die Straßen Alt Blankenburg, Priesterstege und Krugstege und umfasst den historisch gewachsenen Dorfanger. Es ist über mehrere Bushaltestellen an den ÖPNV angebunden und über die Heinersdorfer Straße, den Karower Damm und die Blankenburger Chaussee für den MIV zu erreichen. Das NVZ Blankenburg stellt das kleinste Zentrum des Bezirks Pankow (G-VKF) dar und ist durch viele zentrenergänzende Funktionen sowie vereinzelte kleinere Einzelhandelsgeschäfte geprägt. Magnetbetriebe fehlen dagegen vollständig. Obwohl das Nahversorgungszentrum hinsichtlich des Einzelhandelsangebots alle Warengruppen (kurz-, mittel- und langfristiger Bedarf) abdeckt, werden bei einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 930 m² bezüglich der Angebotsbreite und tiefe der Branchenstrukturen in allen Be- 4 Markt- und Standortanalyse 59

68 darfsstufen deutliche Defizite ersichtlich. Das Zentrum Blankenburg erfüllt somit in der aktuellen Aufstellung nicht die für ein Nahversorgungszentrum vorgesehenen Versorgungsfunktionen. ZVB Greifswalder Straße Süd (NVZ Entwurf EHZK 2011/NVZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) ,6 % Rossmann Gesamtverkaufsfläche * [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Lidl Anzahl zentrenergänzender Funktionen 111 denn`s Magnetbetriebe denn s, Lidl, Rossmann Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich 140 4% kurzfristiger Bedarfsbereich 40% 56% mittelfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich Nahversorgungszentrum Greifswalder Straße Süd Das im Osten der Prenzlauer Allee befindliche Nahversorgungszentrum Greifswalder Straße Süd erstreckt sich bandartig über Teile der Greifswalder Straße und der Hufelandstraße. Durch eine Straßenbahnhaltestelle ist das Zentrum gut an den ÖPNV angebunden und über die Berliner Allee gut für den MIV zu erreichen. Auf beiden Straßenseiten der Greifswalder Straße und der Hufelandstraße befindet sich ein berlintypischer straßenbegleitender, nahezu geschlossener, durch einige Dienstleistungsbe Markt- und Standortanalyse

69 triebe unterbrochener kleinteiliger Einzelhandelsbesatz. Als Magnetbetriebe fungieren denn`s, Lidl und Rossmann. Das Warenangebot des NVZ umfasst überwiegend kurz- und mittelfristige Bedarfsgüter, wobei die Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 34 % im Vergleich zu den anderen NVZ des Bezirks unterdurchschnittlich ausfällt. Das Ausstattungsdefizit der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren zeigt sich auch an dem durch einem Lebensmitteldiscounter und zwei Biomärkte geprägten Branchenmix, wobei ein Supermarkt fehlt. Hervorzuheben ist im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter zudem die durch einen Drogeriefachmarkt bedingte gute Ausstattung des NVZ in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie. Der Schwerpunkt der mittelfristigen Bedarfsgüter wird insbesondere durch den im Vergleich mit den anderen NVZ des Bezirks überdurchschnittlich hohen Verkaufsflächenanteil in der Warengruppe Bekleidung von rd. 15 % (höchster Wert unter den NVZ) bedingt. Mit überwiegenden Warenangeboten des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereichs und Schwerpunkten in den Warengruppen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, Drogeriewaren/ Kosmetik/Parfümerie und Bekleidung erfüllt das NVZ Greifswalder Straße Süd die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. ZVB Heinersdorf (NVZ Entwurf EHZK 2011/NVZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) + 27,7 % Fressnapf, Medi Max, Siemes Schuh Center, Tedi Aldi Gesamtverkaufsfläche * [m²] Anzahl der Betriebe 20 Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen 0 18 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Entwurf Zentraler Versorgungsbereich 2011 Deichmann, Kaufland Magnetbetriebe Aldi, Deichmann, Fressnapf, Kaufland, Medi Max, Siemes Schuh Center Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich Markt- und Standortanalyse 61

70 2% kurzfristiger Bedarfsbereich 41% mittelfristiger Bedarfsbereich 57% langfristiger Bedarfsbereich Nahversorgungszentrum Heinersdorf Das Nahversorgungszentrum Heinersdorf liegt an der Romain-Rolland-Straße und ist über eine Bushaltestelle an den ÖPNV angebunden. Mit einer guten Erreichbarkeit für den MIV über die Rennbachstraße (Berliner Allee) und die Rothenbachstraße (Prenzlauer Promenade) sowie einem großen Parkplatzangebot ist das Zentrum vorrangig auf autoorientierte Kunden ausgerichtet. Im Hinblick auf die Gesamtverkaufsflächen wird ersichtlich, dass das NVZ Heinersdorf das größte Nahversorgungszentrum des Bezirks Pankow darstellt und in der Dimensionierung zudem sowohl alle Ortsteilzentren, als auch die Stadtteilzentren Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord übertrifft (NVZ Heinersdorf als drittgrößtes Zentrum des Bezirks). Der Einzelhandelsbesatz besteht im Wesentlichen aus einer Ansammlung der überwiegend großflächigen Fachmärkte Deichmann, Fressnapf, Kaufland, Medi Max und Siemes Schuh Center sowie einigen kleineren Einzelhandelsbetrieben und dem Discounter Aldi an der Romain- Rolland-Straße. Deutlich dominiert wird der Besatz durch den Verbrauchermarkt Kaufland, wobei Deichmann, weitere kleine Einzelhandelsbetriebe und zentrenergänzende Funktionen im selben Gebäudekomplex angesiedelt sind. Die Anzahl der überwiegend einzelhandelsnahen zentrenergänzenden Funktionen fällt für ein NVZ unterdurchschnittlich aus. Das Warenangebot des NVZ umfasst überwiegend kurz- und mittelfristige Bedarfsgüter. Hervorzuheben ist im Bereich der mittelfristigen Bedarfsgüter die durch die zwei Schuhfachmärkte Deichmann und Siemes Schuh Center sowie durch den Elektronikfachmarkt Medimax bedingte überdurchschnittliche anteilige Verkaufsflächenausstattung des NVZ in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren und Neue Medien/Unterhaltungselektronik. Mit überwiegenden Warenangeboten des kurz-, mittelfristigen Bedarfsbereichs erfüllt das NVZ Heinersdorf grundsätzlich die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. Die einem STZ entsprechende Verkaufsflächendimensionierung (G-VKF) sowie die überdurchschnittliche anteilige Verkaufsflächenausstattung des NVZ in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren und Neue Medien/Unterhaltungselektronik verdeutlicht jedoch die deutlich über den Versorgungsauftrag eines NVZ hinausgehende Bedeutung des Zentrums Heinersdorf Markt- und Standortanalyse

71 ZVB Neumannstraße (NVZ Entwurf EHZK 2011/NVZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche * [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,6 % Magnetbetriebe Aldi, Innova, Rewe, Rossmann Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich Langfristiger Bedarfsbereich % kurzfristiger Bedarfsbereich 37% mittelfristiger Bedarfsbereich langfristiger Bedarfsbereich 51% Nahversorgungszentrum Neumannstraße Das an der Neumannstraße gelegene Nahversorgungszentrum ist über zwei außerhalb des ZVB direkt anschließende Bushaltestellen an den ÖPNV angebunden und für den MIV über die Wisbyer Straße (Prenzlauer Promenade) gut zu erreichen. Das NVZ Heinersdorf stellt mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² das zweitgrößte Nahversorgungszentrum des Bezirks Pankow dar. Der Einzelhandelsbesatz besteht im NVZ Neumannstraße aus mehreren, in einem mehrstöckigen Gebäudekomplex angesiedelten Einzelhandelsbetrieben, die durch verschiedene Dienstleistungsbetriebe ergänzt werden. Magnetbetriebe sind hier Aldi, Innova, Rewe und Rossmann. Das Warenangebot des NVZ umfasst kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsgüter, wobei die Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 4 Markt- und Standortanalyse 63

72 27 % im Vergleich zu den anderen NVZ des Bezirks deutlich unterdurchschnittlich ausfällt. Hervorzuheben ist im Bereich der mittel- und langfristigen Bedarfsgüter die durch Fachmarkt Innova bedingte überdurchschnittliche anteilige Verkaufsflächenausstattung des NVZ in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren, Elektrische Haushalts-Großgeräte, Neue Medien/Unterhaltungselektronik und Möbel. Die Anzahl der überwiegend einzelhandelsnahen zentrenergänzenden Funktionen fällt für ein NVZ unterdurchschnittlich aus. Mit überwiegenden Warenangeboten des kurz-, mittelfristigen Bedarfsbereichs erfüllt das NVZ Neumannstraße grundsätzlich die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. Die überdurchschnittliche anteilige Verkaufsflächenausstattung des NVZ in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren, Elektrische Haushalts-Großgeräte, Neue Medien/Unterhaltungselektronik und Möbel verdeutlicht jedoch die deutlich über den Versorgungsauftrag eines NVZ hinausgehende Bedeutung des Zentrums Neumannstraße. ZVB Senefelder Platz (NVZ Entwurf EHZK 2011/HZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,6 % Magnetbetriebe denn s, LPG Bio Markt, Rewe, Rossmann Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich 960 Langfristiger Bedarfsbereich < Markt- und Standortanalyse

73 <1% 18% kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 82% langfristiger Bedarfsbereich Nahversorgungszentrum Senefelder Platz Das im Süden des Zentrums Schönhauser Allee gelegene Nahversorgungszentrum Senefelder Platz erstreckt sich ebenfalls bandartig über Teile der Schönhauser Allee. Durch eine Haltestelle der U-Bahn sowie eine Bushaltestelle am Senefelder Platz ist das Zentrum sehr gut an den ÖPNV angebunden und über die Torstraße bzw. die Prenzlauer Allee gut für den MIV zu erreichen. Der Einzelhandelsbesatz wird durch die den im Norden gelegenen Magneten LPG Biomarkt sowie die im Süden befindlichen Magnetbetriebe denn`s, Rewe und Rossmann geprägt. Zwischen diesen Standortbereichen befindet sich entlang der Schönhauser Allee kleinteiliger Einzelhandelsbesatz und eine den Einzelhandelsbesatz deutlich überwiegende Anzahl an zentrenergänzenden Funktionen. Das Warenangebot des NVZ umfasst überwiegend kurz- und mittelfristige Bedarfsgüter, wobei ein deutlicher Schwerpunkt im Bereich der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/ Tabakwaren (rd. 68 % der Verkaufsflächen) festzustellen sind. Der durch zwei Biomärkte und einen Supermarkt geprägte Branchenmix in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren zeigt ein Defizit in Form eines Lebensmitteldiscounters. Hervorzuheben ist im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter zudem die durch einen Drogeriefachmarkt bedingte gute Ausstattung des NVZ in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie (rd. 12 % der Verkaufsflächen). Mit überwiegenden Warenangeboten des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereichs und Schwerpunkten in den Warengruppen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, Drogeriewaren/ Kosmetik/Parfümerie erfüllt das NVZ Senefelder Platz die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. 4 Markt- und Standortanalyse 65

74 ZVB Weißenseer Spitze (NVZ Entwurf EHZK 2011/NVZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände Anzahl zentrenergänzender Funktionen ,9 % Magnetbetriebe Aldi, dm, Freßnapf, Penny, Rewe Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich 580 Langfristiger Bedarfsbereich 210 4% 13% kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 83% langfristiger Bedarfsbereich Nahversorgungszentrum Weißenseer Spitze Das Nahversorgungszentrum Weißenseer Spitze liegt an der Ostseestraße, ist über mehrere Straßenbahn- und Bushaltestellen gut an den ÖPNV angebunden und für den MIV über die Prenzlauer Promenade gut zu erreichen. Der Einzelhandelsbesatz besteht zum einen aus einer Einzelhandelsansiedlung an der Ostseestraße mit den überwiegend großflächigen Magnetbetrieben Aldi, dm, Freßnapf, Penny und Rewe und zum anderen aus kleinteiligem Facheinzelhandel auf beiden Straßenseiten der Gustav-Adolf-Straße sowie der Langhansstraße. Dieser ist mit Dienstleistungsbetrieben durchsetzt. Auffällig sind zudem die im zentralen Bereich des ZVB (Kreuzung Prenzlauer Promenade, Heinersdorfer Straße, Gustav-Adolf-Straße) vermehrt auftretenden Leerstände, welche sich außerhalb des ZVB entlang der Prenzlauer Promenade nach Norden und der Heinersdorfer Straße fortsetzen Markt- und Standortanalyse

75 Das Warenangebot des NVZ umfasst überwiegend kurz- und mittelfristige Bedarfsgüter, wobei ein deutlicher Schwerpunkt im Bereich der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/ Tabakwaren (rd. 59 % der Verkaufsflächen) festzustellen sind. Hervorzuheben ist im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter zudem die durch einen Drogeriefachmarkt bzw. einen Zoofachmarkt bedingte gute Ausstattung des NVZ in den Warengruppen Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie (rd. 13 % der Verkaufsflächen) sowie Zoo-/ Heimtierbedarf (rd. 8 % der Verkaufsflächen). Mit überwiegenden Warenangeboten des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereichs und Schwerpunkten in den Warengruppen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, Drogeriewaren/ Kosmetik/Parfümerie erfüllt das NVZ Weißenseer Spitze die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. ZVB Wilhelmsruh (NVZ Entwurf EHZK 2011/NVZ EHZK 2005) Einwohner im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Relative Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum (Ebene 3) ( ) Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Anzahl der Leerstände + 17,6 % Kaisers Anzahl zentrenergänzender Funktionen 14 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Entwurf Zentraler Versorgungsbereich 2011 Magnetbetriebe Kaisers Verkaufsfläche in m 2 Kurzfristiger Bedarfsbereich Mittelfristiger Bedarfsbereich 110 Langfristiger Bedarfsbereich 40 4 Markt- und Standortanalyse 67

76 3% 9% kurzfristiger Bedarfsbereich mittelfristiger Bedarfsbereich 88% langfristiger Bedarfsbereich Nahversorgungszentrum Wilhelmsruh Das im Westen des Bezirks Pankow gelegene Nahversorgungszentrum Wilhelmsruh erstreckt sich bandartig über Teile der Hauptstraße. Durch eine Bushaltestelle sowie die im direkten Anschluss an den ZVB gelegene S-Bahnhaltestelle ist das Zentrum sehr gut an den ÖPNV angebunden und über die Kopenhagener Straße gut für den MIV zu erreichen. Das NVZ Wilhelmsruh stellt mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² das zweitkleinste Nahversorgungszentrum des Bezirks Pankow dar. Gekennzeichnet ist das NVZ durch eine im Zentrum des ZVB gelegene kleinere Ansammlung von kleinteiligen Facheinzelhandelsbetrieben sowie dem Magneten Kaisers. Die Anzahl der zentrenergänzenden Funktionen ist unterdurchschnittlich. Hinsichtlich des Einzelhandelsangebots werden bei einer Gesamtverkaufsfläche von rd m² bezüglich der Angebotsbreite und tiefe der Branchenstrukturen in allen Bedarfsstufen deutliche Defizite ersichtlich. Das Zentrum Wilhelmsruh erfüllt somit in der aktuellen Aufstellung nur bedingt die für ein Nahversorgungszentrum vorgesehenen Versorgungsfunktionen. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011b; Graphiken/Bilder eigene Darstellungen, Aufnahmen; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014; *ohne Leerstand, Verkaufsflächen gerundet. Die Fachmarktagglomerationen des Bezirks Pankow werden in Kapitel näher erläutert. 4.4 Konzeptionelle Einordnung der Einzelhandelsentwicklungen im Areal des ehemaligen Rangierbahnhofes Pankow ( Pankower Tor ) Bei der Erstellung und Aktualisierung von Einzelhandels- und Zentrenkonzepten finden insbesondere im Hinblick auf die Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeiten und künftigen konzeptionellen Zielstellungen der Zentren auch zukünftig geplante Projektentwicklungen Beachtung Markt- und Standortanalyse

77 Eine in diesem Kontext bei der Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts des Bezirks Pankow zu berücksichtigendes Vorhaben stellt die seit dem Jahr 2010 in verschiedenen Varianten breit diskutierte und mit verschiedenen Studien 26 untersuchte Entwicklung des Areals des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow im Prognoseraum (Ebene 3) Südliches Pankow dar. Geplant sind auf dem Areal unter anderem ein Einkaufszentrum mit einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen, die Ansiedlung eines Wohnkaufhauses und eines Möbeldiscounters sowie der Bau von Schulen und Wohnungen (vgl. KGG). Im Rahmen der Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für den Bezirk Pankow fand aufgrund der Relevanz des Projekts für das EHZK eine Ergebniszusammenfassung (Synopse) der zu den Einzelhandelsansiedlungen auf dem Projektareal bestehenden Studien und Gutachten statt. Im Zuge dieser wurden sowohl hinsichtlich der Dimensionierung (5.000 bis m² G-VKF zuzüglich der geplanten Möbelhäuser), als auch der räumlichen Verortung (Im Westen, im Zentrum des Projektareals/Nutzung der Brachflächen im Hauptzentrum Pankow) der geplanten Einzelhandelsansiedlungen verschiedene Varianten diskutiert. Zudem wurden aus den Untersuchungen die drei nachfolgend dargestellten Entwicklungsvarianten (Szenarien) abgeleitet, welche im Rahmen mehrerer Abstimmungstermine mit dem Bezirksamt Pankow von Berlin, den für die Einzelhandelsentwicklung relevanten Akteuren (Steuerungsrunde), der Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin (Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen) und dem Projektträger diskutiert wurden. Eine Bewertung der bestehenden Studien und Gutachten durch Stadt + Handel erfolgte nicht. Dabei beinhaltet die Entwicklungsvariante: Ostvariante im Wesentlichen eine von dem Hauptzentrum unabhängige Ansiedlung des Einkaufszentrums in der Mitte des Projektareals. Westvariante im Wesentlichen eine Ansiedlung des Einkaufszentrums im zentralen Versorgungsbereich Pankow mit Anschluss an das Zentrum. und Endogenes Potenzial ein Verzicht auf den Bau eines Einkaufszentrums. Stattdessen gilt es bestehende Flächenpotenziale im Zentrum Pankow zur Stärkung des Zentrums zu nutzen. 26 Entwicklungsperspektive des Hauptzentrums Pankow vor dem Hintergrund möglicher Einzelhandelsentwicklungen auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow 2010; Verträglichkeitsanalyse für ein potenzielles Einkaufszentrum auf dem ehemaligen Rangierbahnhof in Berlin-Pankow 2010; Berliner Straße Städtebauliche Studie zur Aktivierung von Entwicklungschancen des Hauptzentrums Breite Straße/Berliner Straße im Bezirk Pankow 2011; Gutachterliche Beurteilung der Verträglichkeit von Einzelhandelsplanungen auf dem Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow 2012; Städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeitsuntersuchung - Ausführungsvarianten zum großflächigen Einzelhandel im Planvorhaben Pankower Tor/ehem. Rangierbahnhof Pankow Markt- und Standortanalyse 69

78 Abbildung 13: Entwicklungsvarianten (Szenarien) des Areals Rangierbahnhofs Pankow Ostvariante Westvariante Endogenes Potenzial Hauptzentrum Pankow Einkaufszentrum Möbelfachmarkt Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014 Als Ergebnis der Diskussionen bleibt an dieser Stelle zusammenfassend festzuhalten, dass hinsichtlich der Entwicklung des Projektareals die Westvariante weiter verfolgt wird. Hinsichtlich der Ausgestaltung des geplanten Einkaufszentrums auf dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow enthält das vorliegende EHZK die nachfolgend formulierten grundlegenden Entwicklungszielstellungen des Bezirks. Die konkrete Ausgestaltung der Projektentwicklung in einer für die Zentrenstrukturen des Bezirks Pankow, insbesondere das HZ Pankow, verträglichen Dimensionierung und Sortimentierung ist dagegen im Rahmen einer gesonderten Verträglichkeitsuntersuchung (ggf. ergänzt um eine Potenzialbetrachtung mit vertiefender Fokussierung auf die Strukturen des Hauptzentrums Pankow) zu ermitteln. Entwicklungszielstellungen des geplanten Einkaufszentrums in der Westvariante : Das Hauptzentrum Pankow sollte gemäß den Zielstellungen des StEP Zentren 3 weiter gestärkt 27 werden. Ein Einkaufszentrum an der Westspitze des ehem. Rangierbahnhofs sollte derart ausgestaltet werden, dass es dieser Zielstellung entspricht. 27 Großflächige Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen zur Zentrenattraktivierung genutzt werden. Dabei sind bestehende Flächenpotenziale in Form Brachflächen, mindergenutzten Flächen und auch Leerständen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a, S. 26) vorrangig zu nutzen Markt- und Standortanalyse

79 Die Wechselwirkungen zu den benachbarten zentralen Versorgungsbereichen sind zu beachten. Dabei ist eine Entwicklung des Einkaufszentrums in einer Dimensionierung anzustreben, dass die benachbarten Zentren auch weiterhin ihrer Funktion gerecht werden können. Die Entwicklung des Einkaufszentrums sollte mit den restlichen Lagebereichen des HZ insbesondere des EKZ Rathauscenter abgestimmt werden, um entstehende Konkurrenzeffekte zu minimieren. Das Einkaufszentrum soll der Qualifizierung des HZ Pankow zugutekommen, dem Zentrum ermöglichen seine ihm zugedachte Versorgungsfunktion wahrzunehmen und daher eine entsprechende Strahlkraft entwickeln. Daher ist ein möglichst innovatives Konzept anzustreben. Es ist eine Schwerpunktbildung hinsichtlich der Sortimentierung entsprechend der in Kapitel ausgewiesenen Entwicklungspotenziale anzustreben. Die Einzelhandelsnutzungen des Einkaufszentrums sollten um weitere zentrenergänzende Funktionen sowie sonstige Nutzungen ergänzt werden, um die zentrentypische Multifunktionalität zu gewährleisten. Der Anbindung an bzw. Ausrichtung auf das Hauptzentrum Pankow, der Förderung fußläufiger Kopplungsbeziehungen bzw. der Schaffung eines fußläufig erlebbaren Zusammenhangs zum S-Bahnhof/Zentrum kommt eine besondere Bedeutung zu. Hinsichtlich der baulichen Gestaltung sollte auf eine offene Bauweise geachtet werden (Vermeidung einer monolithischen Bauweise mit gering ausgeprägten Kopplungsbeziehungen zu den umgebenden Bereichen). Die Erlangung der definierten konzeptionellen Zielstellungen ist durch den Einsatz bauleitplanerischer Umsetzungsinstrumentarien abzusichern. 4.5 Nachfrageanalyse Neben den sozioökonomischen und angebotsseitigen Rahmenbedingungen sind bei einer Markt- und Standortanalyse auch die Merkmale der örtlichen Nachfrageseite von hoher Bedeutung. Zur Abbildung der Nachfragesituation wird in der vorliegenden Untersuchung auf sekundärstatistische Rahmendaten des INSTITUTS FÜR HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH) zurückgegriffen Kaufkraft, Kaufkraftniveau Der Bezirk Pankow verfügt gemäß Angaben des INSTITUTS FÜR HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH) über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von Euro je Einwohner und Jahr 4 Markt- und Standortanalyse 71

80 (Stand /ohne Versandhandel und E-Commerce), wobei der größte Anteil der Kaufkraft mit etwa Euro auf die Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren (einschl. Backwaren/Fleischwaren) entfällt. Für den Bezirk ergibt sich somit eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft i. H. v. rd Mio. Euro pro Jahr. Abbildung 14: Einzelhandelsbezogenes Kaufkraftniveau im Bezirk Pankow 2013 Bezirk Pankow 94,3 95,1 Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 auf Grundlage der IfH Kaufkraftkennziffern Deutschland 2013, Kartengrundlage: ESRI (2005) PLZ-5-Gebiete Weitere Erkenntnisse über die Bedeutung der in einer Kommune/in einem Bezirk vorhandenen Kaufkraft liefert das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau 29, welches die Kaufkraft im direkten Verhältnis zum Bundesdurchschnitt abbildet. Hierbei wird ersichtlich, dass das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Pankow im Jahr ,3 beträgt, womit der Bezirk sowohl unter dem Bundesdurchschnitt von 100, als auch unter dem Schnitt der Stadt Berlin (95,1) liegt. Bei einer Gegenüberstellung mit den aktuellsten Werten des Jahres 2015 wird ersichtlich, dass mit einem Kaufkraftniveau von 97,0 (2015) in den letzten Jahren eine leichte Steigerung erfolgte. 28 Als wesentliche Grundlage der nachfolgenden Ausführungen wurden die aktuellsten, zum Bearbeitungsstand vorliegenden Kaufkraftwerte des Jahres 2013 des INSTITUTS FÜR HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH) herangezogen. Es ist zu beachten, dass zur Berechnung der absatzwirtschaftlichen Potenziale in Kapitel eine im Laufe der Projektbearbeitung aktualisierte Datengrundlage (Kaufkraftwerte des Jahres 2015) Verwendung fand. 29 Kaufkraftkennziffer: Sie beschreibt die Höhe des verfügbaren Einkommens der Einwohner einer Kommune, welches im Einzelhandel ausgegeben wird, im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100) Markt- und Standortanalyse

81 Darüber hinaus ist der vorstehenden Graphik zu entnehmen, dass deutliche regionale Disparitäten hinsichtlich des Kaufkraftniveaus im Bezirk bestehen. Während in den nördlichen, durch eine geringe Siedlungsdichte geprägten Gebieten des Bezirks teilweise ein deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegendes Kaufkraftniveau festzustellen ist, werden in den südlichen, hoch verdichteten Bezirksgebieten unter dem berlinweiten Schnitt liegende Werte ersichtlich Umsatzermittlung, Zentralität und Einzugsbereich Die Ermittlung der aktuellen Umsätze 30 im Pankower Einzelhandel basiert auf allgemeinen und für den Bezirk Pankow spezifizierten angebots- wie nachfrageseitigen Eingangsparametern: Als Ausgangsbasis der Umsatzschätzung werden die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten der Vertriebsformen zu Grunde gelegt. Zur Umsatzabschätzung wird ein Datenportfolio des Planungs- und Gutachterbüros Stadt + Handel laufend entsprechend der Werte aus der aktuellen Handelsfachliteratur aktualisiert. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergibt sich unter Berücksichtigung nachfrageseitiger Rahmenbedingungen (insb. des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveaus im Bezirk Pankow und dem Einzugsbereich) eine Datenübersicht des Umsatzes im Einzelhandel des Bezirks Pankow. Durch Vor-Ort-Begehungen im Rahmen der Datenüberprüfung sowie der ergänzenden Bestandserhebungen konnte neben der Erfassung der Verkaufsflächen je Sortimentsgruppe die konkrete Situation vor Ort berücksichtigt werden. So fließen zum einen die Qualität der jeweiligen mikroräumlichen Standortrahmenbedingungen und zum anderen die, mit Blick auf das mögliche Umsatzpotenzial relevante Qualität der jeweiligen siedlungsstrukturellen Lage, in die Umsatzberechnung der Betriebe mit ein. Berücksichtigung fanden darüber hinaus die in Berlin bzw. im Bezirk Pankow ausgeprägten touristischen Potenziale. Anhand der nachfolgenden Tabelle wird ersichtlich, dass die Kaufkraftbindung im Bezirk Pankow je nach Warengruppe sehr differenziert ausfällt. So werden im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter rd. 64 %, im Bereich der mittelfristigen Bedarfsgüter gut ein Viertel und im Bereich der langfristigen Bedarfsgüter rd. 11 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes erzielt. Gemessen an der vorhandenen Kaufkraft ergibt sich somit eine Gesamtzentralität von rd. 84 % Umsätze nachfolgend angegeben als Brutto-Jahresumsatz. 31 Zentralität: Sie gibt das Verhältnis des örtlichen/bezirklichen Umsatzes zur örtlichen/bezirklichen Kaufkraft wieder. Bei einer Zentralität von über 100 % ist im Saldo der Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse ein Nachfragezufluss anzunehmen, bei einem Wert unter 100 % ist im Saldo von Nachfrageabflüssen auszugehen. 4 Markt- und Standortanalyse 73

82 Tabelle 3: Angebots- und Nachfragedaten sowie Zentralitätswerte im Bezirk Pankow Warengruppen VKF in m² Umsatz in Mio. Euro p.a. Kaufkraft in Mio. Euro p.a. Zentralität in % Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren ,0 776,4 102% Drogerie/Parfümerie, Apotheken, med. u. orthopäd. Artikel ,0 133,6 106% PBS, Bücher, Zeitungen/Zeitschriften ,5 66,6 95% Zoo-/Heimtierbedarf ,1 17,2 105% Blumen/Topfpflanzen (indoor) ,7 21,1 103% kurzfristiger Bedarfsbereich , ,9 102% Bekleidung ,5 168,8 92% Schuhe/Lederwaren ,1 47,1 89% Haushaltswaren, GPK ,7 16,0 54% Spielwaren, Musikinstrumente/Musikalien ,1 40,3 32% Sportartikel, Fahrräder, Camping ,9 34,2 76% Bettwaren, HBT, Kurzwaren, Stoffe, Gardinen ,3 34,9 41% Einrichtungszubehör, Kunstgegenstände ,2 13,7 38% Elektrische Haushaltsgeräte, Leuchten ,0 53,1 60% Neue Medien, Unterhaltungselektronik ,1 121,2 55% Foto, Optik ,7 35,5 78% Uhren/Schmuck ,8 21,4 74% mittelfristiger Bedarfsbereich ,4 586,1 70% Gartenbedarf ,5 29,5 76% Baumarktsortiment i.e.s ,8 174,5 65% Teppiche 770 1,6 9,0 18% Möbel ,9 105,1 31% Sonstige nicht zentrenrelevante Sortimente ,8 7,0 97% langfristiger Bedarfsbereich ,6 325,2 54% Gesamt , ,2 84% Quelle: Berechnungen nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015, IFH 2013a; Abweichungen ergeben sich durch Rundungen. Betrachtet man die Zentralitäten, die in den einzelnen Warengruppen erreicht werden, so ergibt sich ein ebenfalls sehr differenziertes Bild. In dem Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter ergibt sich eine Gesamtzentralität von rd. 102 %. Während hier in den Warengruppen Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, Drogerie/Parfümerie/Apotheken/med. u. orthopäd. Artikel, Zoo-/Heimtierbedarf und Blumen/Topfpflanzen bedingt durch die gute, nahezu flächendeckend vorhandene Nahversorgungssituation des Bezirks die im Bezirk die vorhandene Kaufkraft gebunden wird und zudem geringfügige Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen sind, erfolgen in der Warengruppe PBS/Bücher/Zeitungen/Zeitschriften Kaufkraftabflüsse. Im Bereich der der mittelfristigen Bedarfsgüter sind mit einer Zentralität von insgesamt 70 % Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen, die auf eine warengruppenspezifische teilweise unterdurchschnittliche Ausstattung zurückzuführen sind. Hier reicht die Spanne der erzielten Zentralitäten in den einzelnen Warengruppen zwischen rd. 32 % (Spielwaren/Musikinstrumente/ Musikalien) bis rd. 92 % (Bekleidung). Die in den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfsbereichs erfolgenden Kaufkraftabflüsse sind unter anderem auf die attraktiven Angebotsstrukturen beispielsweise im Bereich Bekleidung, Schuhe/Lederwaren, Sportartikel, Neue Medien/Unterhaltungselektronik insbesondere in den Zentrumsbereichskernen (u.a. Alexanderplatz, Alexa) und weiteren Zentren (bspw. Badstraße - Gesundbrunnencenter) des angrenzenden Bezirks Mitte und den Zentren der angrenzenden Bezirke Reinickendorf (bspw. Märkisches Zentrum 74 4 Markt- und Standortanalyse

83 Einkaufszentrum) und Lichtenberg (Einkaufszentren in den Zentren Frankfurter Allee, Prerower Platz) zurückzuführen. Im Bereich der der langfristigen Bedarfsgüter ist mit einer Zentralität von rd. 54 % ein noch stärker ausgeprägter Kaufkraftabfluss festzustellen, der ebenfalls auf eine warengruppenspezifische teilweise unterdurchschnittliche Ausstattung zurückzuführen ist. Auch hier zeigen sich warengruppenspezifisch deutliche Unterschiede. Die höchsten absoluten Kaufkraftabflüsse (warengruppenspezifische unterdurchschnittliche Ausstattung) sind in der Warengruppen Möbel zu verzeichnen. Dies resultiert aus der Tatsache, dass das Segment der Wohnkaufhäuser (Möbelhäuser > m² G-VKF) und großen Mitnahmemärkte nicht durch entsprechende Angebotsstrukturen abgedeckt wird. Daraus resultieren signifikante Kaufkraftflüsse in die nächstgelegenen Märkte dieser Betriebstypen (z.b. Höffner in Wedding oder IKEA in Berlin-Lichtenberg). Die Ergebnisse verdeutlichen, dass der Einzugsbereich des Bezirks Pankow auf Grund des starken Konkurrenzumfeldes insbesondere die starken Zentren des angrenzenden Bezirks Mitte begrenzt ist. Der Bezirk erfüllt laut den Ergebnissen der empirischen Untersuchungen entsprechend der durch den Landesentwicklungsplan Berlin- Brandenburg für Berlin bzw. mittelbar durch die Verfassung von Berlin und das Gesetz über die Zuständigkeiten in der allgemeinen Berliner Verwaltung (AZG) 32 für die Berliner Bezirke vorgegebene Zielstellung - somit v.a. eine Versorgungsfunktion für das Bezirksgebiet selbst und die angrenzende Städte und Gemeinden des Landes Brandenburg. 4.6 Analyse der Nahversorgungsstruktur im Bezirk Pankow Aufgrund der hohen Bedeutung der Nahversorgungsangebote für das tägliche Versorgungsverhalten der Bürger wird die Nahversorgungsstruktur im Bezirk Pankow im Folgenden vertieft analysiert. Gesamtbezirkliche Angebotsdaten zur Nahversorgung Der Bezirk Pankow weist insgesamt eine Verkaufsfläche von rd m² im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel auf. Für den Bezirk ergibt sich daraus ein sehr gutes, im bundesweiten Vergleich durchschnittliches quantitatives Ausstattungsniveau im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel von 0,41 m² Verkaufsfläche je Einwohner (0,41 m²/ EW). Es wird zudem ersichtlich, dass ein hoher Verkaufsflächenanteil in den zentralen Versorgungsbereichen (rd. 36 %) sowie in städtebaulich integrierten Lagen (rd. 43%) verortet ist. 32 Durch den zweistufigen Aufbau der Berliner Verwaltung wird die kommunale Planungshoheit sowohl auf Ebene der Hauptverwaltung als auch auf Ebene der Bezirke wahrgenommen (vgl. u.a. 4 Abs. 1 AZG i.v.m. Allg. Zuständigkeitskatalog [dort u.a. Nr. 8]). 4 Markt- und Standortanalyse 75

84 Die Zentralitätskennziffer von 102 % verdeutlicht, dass die lokale Kaufkraft im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel vollumfänglich im Bezirksgebiet gebunden werden kann Markt- und Standortanalyse

85 Abbildung 15: Ausstattungskennziffern Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Bezirk Pankow gesamt Verkaufsflächenausstattung NuG: Bundesdurchschnitt: rd. 0,4 m² VKF/ EW Prognoseraum (Ebene 3) VKF- Ausstattung in m² je EW im Bereich Nahrungsund Genussmittel und Drogerie/Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken Buch 0,47 / 0,07 Nördliches Pankow 0,42 / 0,06 Südliches Pankow 0,35 / 0,05 Nördliches Weißensee 0,55 / 0,06 Südliches Weißensee 0,35 / 0,04 Nördlicher Prenzlauer Berg 0,50 / 0,08 Südlicher Prenzlauer Berg 0,30 / 0,02 Bezirk Pankow gesamt 0,41 / 0,06 Verkaufsflächenanteil Im ZVB rd. 36 % In sonstigen städtebaulich integrierten Lagen: In städtebaulich nicht integrierten Lagen: rd. 43 % rd. 21 % Betriebstypenmix Buch 3x Lebensmitteldiscounter (> ~400 m² VKF) 1x Supermarkt (~400 - ~1.500 m² VKF) 1x Verbrauchermarkt (~ ~3.000 m² VKF) 1x Getränkemarkt Nördliches Pankow 10x Lebensmitteldiscounter (> ~400 m² VKF) 6x Supermarkt (~400 - ~1.500 m² VKF) 2x Biomarkt 3x Getränkemarkt Südliches Pankow 19x Lebensmitteldiscounter (> ~400 m² VKF) 9x Supermarkt (~400 - ~1.500 m² VKF) 4 Markt- und Standortanalyse 77

86 1x Verbrauchermarkt (~ ~3.000 m² VKF) 1x Biomarkt 3x Getränkemarkt Nördliches Weißensee 11x Lebensmitteldiscounter (> ~400 m² VKF) 2x Supermarkt (~400 - ~1.500 m² VKF) 1x Verbrauchermarkt (~ ~3.000 m² VKF) 5x Getränkemarkt Südliches Weißensee 11x Lebensmitteldiscounter (> ~400 m² VKF) 6x Supermarkt (~400 - ~1.500 m² VKF) 1x Biomarkt 5x Getränkemarkt Nördlicher Prenzlauer Berg 23x Lebensmitteldiscounter (> ~400 m² VKF) 10x Supermarkt (~400 - ~1.500 m² VKF) 2x Verbrauchermarkt (~ ~3.000 m² VKF) 7x Biomarkt 3x Spezialitätensupermarkt 6x Getränkemarkt Südlicher Prenzlauer Berg 4x Lebensmitteldiscounter (> ~400 m² VKF) 6x Supermarkt (~400 - ~1.500 m² VKF) 5x Biomarkt 1x Getränkemarkt Zentralität 102 % Quelle: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin Insgesamt sind im Bezirksgebiet 145 größere (über 400 m² VKF) Lebensmittelmärkte vorhanden. Unter diesen befinden sich 81 Lebensmitteldiscounter, 40 Supermärkte fünf Verbrauchermärkte, 16 Biomärkte und drei Spezialitätensupermärkte. Ergänzt wird das 78 4 Markt- und Standortanalyse

87 Angebot durch 24 Getränkemärkte sowie eine Vielzahl kleinflächiger Lebensmittel- Fachgeschäfte (inkl. Tankstellen, Kioske und Lebensmittel-Handwerk). Hinsichtlich des quantitativen Ausstattungsniveaus zeigen sich im Bezirk Pankow deutliche Unterschiede in den Prognoseräumen (Ebene 3). Während die Prognoseräume (Ebene 3) Nördliches Pankow, Nördliches Weißensee, Nördlicher Prenzlauer Berg und Buch eine zum Teil deutlich über dem Durchschnitt des Bezirks liegende VKF- Ausstattung pro Kopf in der Branchengruppe Nahrungs- und Genussmittel aufweisen (0,42 m² VKF/EW bis 0,55 m² VKF/EW), liegen die Prognoseräume (Ebene 3) Südlicher Prenzlauer Berg, südliches Pankow und südliches Weißensee mit Werten zwischen 0,30 m² VKF/EW bis 0,35 m² VKF/EW unter dem Bezirksschnitt. Des Weiteren zeigt sich, dass die im Süden des Bezirks (Südliches Pankow, Südliches Weißensee, Nördlicher und südlicher Prenzlauer Berg) im Bereich hoch verdichteter Siedlungsgebiete (rd EW/km²) gelegenen Lebensmittelanbieter einen überwiegenden Verkaufsflächenanteil von rd. 73 % einnehmen und eine hohe Nahversorgungsorientierung (Kopplung mit dem ÖPNV) aufweisen, wohingegen die Anbieter im Norden des Bezirks (Buch, Nördliches Pankow, Nördliches Weißensee) in den Gebieten deutlich geringerer Siedlungsdichten (rd EW/km²) sich überwiegend an autokundenorientierten Standorten befinden. Versorgungskriterien für die Nahversorgung In die Analyse der Nahversorgungsangebote werden alle Lebensmittelmärkte mit einer Verkaufsfläche von über 400 m² eingestellt, da anzunehmen ist, dass ab dieser Angebotsgröße ein ausreichendes Warensortiment insbesondere der Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel handelsseitig bereitgestellt werden kann. Um die Versorgungsqualität und die räumliche Erreichbarkeit der Angebote zu verdeutlichen, sind die Nahbereiche der relevanten Lebensmittelmärkte mit einem Radius von 500 bzw. 700 m Luftlinie um die Angebotsstandorte herum gekennzeichnet (vgl. Abbildung 16). Bei Siedlungsbereichen, die in solch einem Nahbereich liegen, kann von einer ausreichenden Nahversorgung ausgegangen werden. 33 In Gebieten außerhalb dieser gekennzeichneten Bereiche, insbesondere in den in der nachfolgenden Karte mit einer blauen Linie gekennzeichneten Bereichen, ist die Nahversorgungssituation hinsichtlich der räumlichen Erreichbarkeit bereits als nicht mehr optimal zu bewerten. Zu berücksichtigen ist diesbezüglich insbesondere der mit rd. 52 % hohe Anteil der Berliner Bevölkerung, die Einkäufe überwiegend zu Fuß (rd. 41 %) oder mit dem Fahrrad (rd. 11 %) erledigen und die daraus resultierende hohe Bedeutung einer flächendeckenden fußläufigen Nahversorgung (vgl. Kapitel 5.4.4). Die nachfolgenden Abbildungen geben einen Überblick über die derzeitige Nahversorgungsstruktur im Bezirk Pankow. 33 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminuten entspricht, vgl. hierzu Einzelhandelserlass NRW 2008, Nr Markt- und Standortanalyse 79

88 Abbildung 16: Die Nahversorgungsstruktur im Bezirk Pankow Blankenburg/Heinersdorf /Märchenland/Karow Blankenfelde/Niederschönhausen Stadtrandsiedlung Malchow Lebensmitteldiscounter Lebensmittelsupermarkt Biosupermarkt Spezialitätensupermarkt Verbrauchermarkt 500 m 700 m Gebiete suboptimaler fußläufiger Erreichbarkeit der Nahversorgung Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015, Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin Markt- und Standortanalyse

89 4.7 Zwischenfazit: Handlungsbedarf zur Fortentwicklung der Einzelhandelssituation im Bezirk Pankow Die Bevölkerungsentwicklung in Pankow verlief in den letzten Jahren sehr positiv. Zudem werden weitere Bevölkerungszugewinne in den kommenden Jahren prognostiziert. Es bestehen deutliche Wohnbaupotenziale im Bezirk Pankow (u.a. Nachverdichtung durch Lückenbebauung in den zentralen Lagen des Prenzlauer Bergs; Erschließung neuer Siedlungsareale und größerer zusammenhängender Komplexe in den nördlichen Ortsteilen). Hierdurch sind insbesondere in den aktuell durch vergleichsweise geringe Einwohnerdichten geprägten Prognoseräumen (Ebene 3) Bevölkerungszuwächse zu erwarten. Die Einwohnerentwicklung gestaltet sich demzufolge dynamisch, wobei der aktuell im Süden befindliche Bevölkerungsschwerpunkt sich perspektivisch nach Norden verschiebt. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau in Pankow liegt im Jahr 2013 mit rd. 94,3 unter dem Bundesdurchschnitt (100) und unter dem Durchschnitt des Landes Berlin von 95,1. Nach den aktuellsten Werten des Jahres 2015 besteht im Bezirk Pankow ein Kaufkraftniveau von 97,0. Dementsprechend ist in den letzten Jahren eine leichte Steigerung festzustellen. Der Bezirk Pankow verfügt mit 1,1 m² VKF je Einwohner über eine Verkaufsflächenausstattung, die sowohl geringfügig unter dem Durchschnitt der Metropole Berlin (1,2 m² VKF/EW), als auch unter dem Bundesdurchschnitt (1,5 m² VKF/EW) liegt (vergleiche hierzu methodische Hinweise in Kapitel 4.3). Im Vergleich zu anderen Bezirken wird ersichtlich, dass der Bezirk Pankow gegenüber den Bezirken mit Zentrumsbereichskernen innerhalb ihrer administrativen Grenzen wie beispielsweise Berlin-Mitte (1,8 m² VKF/EW) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1,5 m² VKF/EW) eine geringere und gegenüber den hochverdichteten Bezirken Lichtenberg und Friedrichshain Kreuzberg (je 0,9 m² VKF/EW) höhere Verkaufsflächenausstattung/Einwohner aufweist. Ein entsprechendes Verkaufsflächenwachstum ist somit stärker durch einen Einwohnerzuwachs und die nachfrageseitigen Kennziffern determiniert denn durch einen notwendigen Aufholprozess infolge einer quantitativen Unterausstattung. Hier ist jedoch auf eine durchaus unterschiedliche Ausgangssituation in einzelnen Warengruppen hinzuweisen. Der Bezirk Pankow weist ein im bundesweiten Vergleich durchschnittliches quantitatives Ausstattungsniveau im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel von 0,41 m² Verkaufsfläche je Einwohner (BRD: 0,41 m² VKF/EW) bei nahezu flächendeckender Versorgungsstruktur auf. Insgesamt ergibt sich für den Bezirk Pankow ein Zentralitätswert von 84 %, der in Anbetracht der Strukturierung des Bezirks als unterdurchschnittlich einzustufen ist. 4 Markt- und Standortanalyse 81

90 Sortimentsbezogen sind hinsichtlich der Kaufkraftbindung aber deutliche Unterschiede erkennbar. Maßgeblich wird die diesbezügliche Bilanz im mittelfristigen Bedarfsbereich durch signifikante Kaufkraftabflüsse in einzelnen Warengruppen in die benachbarten Bezirke Lichtenberg, Mitte und Reinickendorf beeinflusst (teilweise strukturell im Zentrensystem hier zu den Zentrumsbereichskernen - verankert und nicht beeinflussbar ). Im Bereich der langfristigen Bedarfsgüter ergeben sich dagegen überwiegend (in Teilen zu beeinflussende) Kaufkraftabflüsse, die auf fehlende Angebotsstrukturen im Bezirk zurückzuführen sind (bspw. In der Warengruppe Möbel). Anhand der detaillierten städtebaulichen und einzelhandelsspezifischen Analyse der zentralen Versorgungsbereiche in Kapitel 4.3 wurden die nachfolgend dargestellten Stärken und Schwächen der Zentren ersichtlich. Zudem fand eine Einschätzung der von den Zentren übernommenen Versorgungsfunktion statt. Diese Erkenntnisse bilden die zentrale Basis 34 der im Rahmen des Zentrenkonzepts (vgl. Kapitel 5.4) erfolgenden Überprüfung der Zentrenhierarchien sowie zur Formulierung von Entwicklungsempfehlungen. Zentrenstruktur: Die Zentren des Bezirks erfüllen überwiegend die ihnen zugedachte Versorgungsfunktion. Hauptzentren: Das HZ Pankow ist durch ein eher grundversorgungsorientiertes, überwiegend niedrigpreisiges Angebot, deutliche Defizite im Branchenmix (Angebotsbreite- und Tiefe), Lücken im Einzelhandelsbesatz und eine unterdurchschnittliche quantitative Verkaufsflächenausstattung gekennzeichnet. Das Zentrum erfüllt somit die Funktionen eines Hauptzentrums aktuell nur bedingt. Das HZ Schönhauser Allee ist durch einen guten qualitativen und quantitativen, räumlich stark variierenden Einzelhandelsbestand gekennzeichnet. Insgesamt erfüllt das Zentrum Schönhauser Allee hinsichtlich der Versorgungsbedeutung und der Verkaufsflächenausstattung aktuell die Funktionen eines Hauptzentrums nur bedingt, wobei die vergleichsweise kleine Dimensionierung des Shopping Centers Schönhauser Allee und die für ein Hauptzentrum eingeschränkte Präsenz zugkräftiger großer Magnetmieter eine entscheidende Rolle spielt. Der Bezirk Pankow besitzt kein starkes HZ (Pankow und Schönhauser Allee). Mit dem ehemaligen Rangierbahnhof Pankow besteht im zentralen Bereich des Bezirks eine große Potenzialfläche, die ist Zentrum Pankow zu qualifizieren. Stadtteilzentren: 34 In die Beurteilung werden darüber hinaus die in Kapitel 5.4 erläuterten Faktoren einbezogen Markt- und Standortanalyse

91 Die STZ Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord erfüllen trotz bestehender Defizite in den Branchenstrukturen (Angebotsbreite, -tiefe und -qualität) die konzeptionell zugedachten Versorgungsfunktionen. Der Bezirk besitzt zwei gewachsene STZ (Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord) mit entsprechenden Stärken und Schwächen. Diese beeinflussen sich gegenseitig durch die räumliche Nähe. Ortsteilzentren: Das OTZ Prenzlauer Allee erfüllt mit Warenangeboten im Bereich der kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsgüter die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. Die OTZ Französisch Buchholz und Niederschönhausen erfüllen trotz einer erkennbaren Nahversorgungsorientierung und einer unterdurchschnittlichen Ausstattung in den mittel- bzw. langfristigen Bedarfsgruppen die vorgesehenen Versorgungsfunktionen weitgehend. Das hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen kleinste OTZ des Bezirks, das OTZ Karow, erfüllt mit einer hohen Nahversorgungsorientierung, einer deutlich unterdurchschnittlichen Verkaufsflächendimensionierung und Defiziten in der Angebotsbreite und tiefe der mittel- und langfristigen Bedarfsgüter die vorgesehenen Versorgungsfunktionen aktuell nur bedingt. Das hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen größte OTZ des Bezirks, das OTZ Buch, erfüllt mit einem deutlichen Schwerpunkt im Bereich der kurz- und mittelfristigen Bedarfsgüter die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. Hinsichtlich der Warengruppen Bekleidung und Schuhe/Lederwaren weist das OTZ überdurchschnittlich hohe Verkaufsflächenanteile auf, welche in die Dimensionierung den STZ Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee entsprechen. In Teilen sind Stärkungen der Ortsteilentren in den letzten Jahren erkennbar (z.b. Niederschönhausen, Französisch-Buchholz, Greifswalder Straße Nord). Vielfach werden diese durch Fachmarktstrukturen oder durch Neubauten von Lebensmittelmärkten bedingt. Einige Ortsteilzentren weisen eine starke Nahversorgungsorientierung auf (Französisch Buchholz, Karow, Niederschönhausen). Nahversorgungszentren: Die NVZ Greifswalder Straße Süd, Senefelder Platz und Weißenseer Spitze erfüllen mit überwiegenden Warenangeboten des kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereichs die vorgesehenen Versorgungsfunktionen. Die NVZ Neumannstraße und insbesondere Heinersdorf weisen Warenangebote und Verkaufsflächendimensionen auf, die über die Versorgungsfunktion von NVZ hinausgehen. Dabei entspricht die Ausstattung und Funktion des NVZ Heinersdorf nahezu den im Bezirk befindlichen Ortsteilzentren. 4 Markt- und Standortanalyse 83

92 Die NVZ Wilhelmsruh und insbesondere Blankenburg erfüllen die vorgesehenen Versorgungsfunktionen aktuell nur bedingt bzw. nicht. Viele der bezirklichen NVZ weisen im Drogeriewarenbereich mit Drogeriefachmärkten eine gute Ausstattung auf (Greifswalder Straße Süd, Neumannstraße, Senefelder Platz, Weißenseer Spitze). In einigen NVZ besteht eine unterdurchschnittliche Ausstattung in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren (Greifswalder Straße Süd, Neumannstraße, Wilhelmsruh) und dementsprechende Entwicklungspotenziale Markt- und Standortanalyse

93 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung Bevor aufbauend auf die Bestandsanalyse konkrete Instrumente entwickelt und vorgestellt werden können, sind zunächst der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen sowie übergeordnete Leitlinien zur künftigen Einzelhandelsentwicklung des Bezirks Pankow zu erarbeiten. Eine wesentliche Grundlage zur Aufstellung der Leitlinien bilden die die Zentrenentwicklung betreffenden Aussagen der übergeordneten Planungsebenen, welche im entsprechenden Kapitel detailliert dargestellt werden. 5.1 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens dient als absatzwirtschaftliche Kenngröße der Einordnung und Bewertung zukünftiger Einzelhandelsentwicklungen. In dem Entwicklungsrahmen werden angebots- und nachfrageseitige Rahmenbedingungen zusammengeführt und auf ihre zukünftige perspektivische Entwicklung hin untersucht. Mit Blick auf die dem Bezirk zur Verfügung stehenden Steuerungsinstrumentarien wird der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen in Form von nach Warengruppen kumulierten Verkaufsflächenangaben aufbereitet. Aus diesem Entwicklungsrahmen allein lässt sich allerdings, unter Beachtung der Ausführung des nachfolgenden Unterkapitels, keine städtebauliche Rechtfertigung für die Bauleitplanung ableiten Vorbemerkungen zum ermittelten Entwicklungsrahmen Der nachfolgend vorgestellte Entwicklungsrahmen ist im kommunalen/bezirklichen Abwägungsprozess unter Berücksichtigung folgender Gesichtspunkte zu interpretieren: Er kann und soll aufgrund seines naturgegebenen mit Unsicherheiten behafteten Prognosecharakters grundsätzlich keine Grenze der Entwicklung (etwa als oberer Grenzwert), sondern vielmehr eine von mehreren Abwägungsgrundlagen zur künftigen städtebaulich begründeten Steuerung des Einzelhandels darstellen. Auch Vorhaben, die den absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmen überschreiten, können im Einzelfall zur gewünschten Attraktivitätssteigerung des Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung im Bezirk Pankow korrespondieren und wenn sie an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. Vorhaben, die diesen Zielen und dem vorliegenden Konzept jedoch nicht entsprechen und die sich aufgrund ihrer Dimensionierung nicht in den ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen einfügen, können die städtebaulich präferierten Zentren und Standorte durch Umverteilungseffekte im Einzelfall gefährden. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 85

94 Dies impliziert, dass der hier beschriebene absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen im engen Kontext mit den räumlichen Entwicklungsvorstellungen zu sehen ist. Erst im Kontext des räumlich gefassten Entwicklungsleitbilds kann der absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen zur Verfolgung stadtentwicklungspolitischer Ziele eingesetzt werden. Für spezialisierte oder neuartige Anbieter sind Entwicklungsspielräume auch oberhalb der Verkaufsflächenangaben in den jeweiligen Warengruppen grundsätzlich denkbar, da sie in der aktuellen Form der Potenzialanalyse noch keine Berücksichtigung finden können. Ebenso können Betriebsverlagerungen innerhalb Pankows gesondert beurteilt werden, weil sie sich gegenüber dem Neuansiedlungspotenzial neutral verhalten, solange mit der Verlagerung keine Betriebserweiterung verbunden ist Methodik und Berechnung Grundsätzlich ist anzumerken, dass für eine zuverlässige Prognose des Verkaufsflächenbedarfs die gegenwärtigen, die vergangenen Entwicklungen sowie die angebots- und nachfrageseitigen Zielgrößen einbezogen werden. Aufbauend auf der gegenwärtigen Situation von Angebot und Nachfrage in Pankow werden der Berechnung die nachfolgenden Parameter zugrunde gelegt: 35 Im Sinne der absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale würde sich eine entsprechende Verlagerung neutral verhalten. Jedoch können mit Betriebsverlagerungen durchaus städtebauliche Auswirkungen auf die Zentren- und Standortstruktur des Bezirks Pankow verbunden sein Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

95 Abbildung 17: Ermittlungsmethodik des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens Entwicklung absatzwirtschaftlicher Rahmenbedingungen Nachfrageseite Angebotsseite Einwohnerentwicklung im Bezirk nach Prognoseräumen (Ebene 3) / im zugewiesenen Grundversorgungsbereich Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner Strukturmerkmale im Einzelhandel Entwicklung der Flächenproduktivität Verkaufsflächenansprüche der Betreiber ggf. Verschiebung sortimentsspezifischer Ausgabenanteile Verschiebung von Ausgabenanteilen in den Distanzhandel Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Prognosehorizont 2025 Spannweitenbetrachtung Sortimentsgenaue Betrachtung Versorgungsauftrag des Bezirks Pankow Ziel-Zentralität Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Neben der Entwicklung angebots- und nachfrageseitiger Rahmenbedingungen ist der Versorgungsauftrag des Bezirks bei der Quantifizierung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens von Bedeutung. Der anzustrebende Versorgungsgrad korrespondiert dabei mit dem seitens der Landesplanung Berlin-Brandenburg für Berlin bzw. dem mittelbar durch die Verfassung von Berlin und das Gesetz über die Zuständigkeiten in der allgemeinen Berliner Verwaltung (AZG) 36 für die Berliner Bezirke vorgegebenen Aufgabenzuweisung (Versorgungsfunktion für das Bezirksgebiet selbst und die angrenzende Städte und Gemeinden des Landes Brandenburg). Dieser planerisch und rechtlich zugebilligte Versorgungsauftrag wird hier als sogenannte Zielzentralität aufgegriffen. 36 Durch den zweistufigen Aufbau der Berliner Verwaltung wird die kommunale Planungshoheit sowohl auf Ebene der Hauptverwaltung als auch auf Ebene der Bezirke wahrgenommen (vgl. u.a. 4 Abs. 1 AZG i.v.m. Allg. Zuständigkeitskatalog [dort u.a. Nr. 8]). 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 87

96 Durch die Darstellung von zwei Zielspannweiten wird ein Korridor eröffnet, der ein Spektrum an möglichen Entwicklungen aufzeigt. Somit können Politik und Verwaltung sowohl fachlich abgesichert als auch mit der notwendigen Flexibilität unter Berücksichtigung sich im Zeitverlauf verändernder, teilweise auch konkretisierender angebotsund nachfrageseitiger Rahmenbedingungen auf zukünftige Einzelhandelsentwicklungen reagieren. Im Folgenden werden die Eingangsgrößen für die Ermittlung des Entwicklungsrahmens einzeln erörtert. Zukünftige Bevölkerungsentwicklung Zur Untersuchung der künftigen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft im Bezirk Pankow wird die mittlere Variante der aktuellsten Bevölkerungsprognose 37 für den Bezirk (auf Basis der Daten des Einwohnermelderegisters) zugrunde gelegt. Die Bevölkerungsprognosen nehmen für den Bezirk Pankow einen Bevölkerungszuwachs von 16,0 % bis zum Jahr 2030 an (vgl. Abbildung 18). Bei einer Differenzierung nach Prognoseräumen (Ebene 3) wird ersichtlich, dass in den bereits heute verdichteten bzw. stark verdichteten Prognoseräume (Ebene 3) Südliches Weißensee (+13,2 %), Nördlicher Prenzlauer Berg (+9,9 %) und Südlicher Prenzlauer Berg (+7,7 %) aufgrund der vergleichsweise geringen Neubaupotenziale unterdurchschnittliche Wachstumspotenziale vorhergesagt werden. Die Prognoseräume (Ebene 3) Südliches Pankow (+17,6 %), Nördliches Pankow (+24,3 %), Nördliches Weißensee (+27,7 %) und Buch (+36,2 %) liegen dagegen aufgrund der großmaßstäblichen Wohnbaupotenziale in diesen Prognoseräume (Ebene 3) zum Teil deutlich über dem Bezirksdurchschnitt. Abbildung 18: Zukünftige Bevölkerungsentwicklung im Bezirk Pankow Jahr % Pankow gesamt +16,0% Buch Nördliches Pankow Bezirk Pankow gesamt Nördliches Weißensee Südliches Pankow Südliches Weißensee Nördlicher Prenzlauer Berg Südlicher Prenzlauer Berg Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2016b Da hinsichtlich der Bevölkerungsprognosen nur Daten der mittleren Variante auf Bezirksebene vorlagen, zur Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale 37 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2016b 88 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

97 jedoch zur Wahrung des best case- und worst case Ansatzes zwei Bevölkerungsprognosen sinnvoll erscheinen, fand zur Ermittlung der best case Variante der Bevölkerungsprognose für den Bezirk Pankow eine Orientierung an den prognostizierten Bevölkerungszuwächsen (obere Variante) auf gesamtstädtischer Ebene statt. Abbildung 19: Wohnbaupotenziale im Bezirk Pankow (Entwurf Wohnbaukonzept) 850 WE 500 WE 650 WE 800 WE 950 WE WE 250 WE WE 300 WE 600 WE 350 WE 300 WE WE WE 350 WE 250 WE WE 600 WE Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach Bezirksamt Pankow von Berlin Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 89

98 Aus der künftigen Bevölkerungsentwicklung sind daher wesentliche, nach den Prognoseräumen (Ebene 3) zu differenzierende Impulse für die künftige einzelhandelsrelevante Kaufkraft zu erwarten. Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner Die Konsumausgaben der privaten Haushalte in Deutschland sind in den letzten 14 Jahren um insgesamt knapp 38% (rd. 430 Mrd. Euro) auf rd Mrd. Euro deutlich gestiegen. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft wuchs dagegen im gleichen Zeitraum nur um rd. 7,0 % (rd. 30 Mrd. Euro). Im der Zusammenschau wird offensichtlich, dass der Einzelhandelsanteil an den Gesamtkonsumausgaben, welcher im Jahr 2000 noch bei rd. 37,9 % lag bis zum Jahr 2014 nach einem nahezu stetigem Rückgang nur noch rd. 29,4 % ausmacht (vgl. Abbildung 20). Abbildung 20: Entwicklung von Konsumausgaben, Einzelhandelsanteil und einzelhandelsrelevanter Kaufkraft in Mrd in % Einzelhandelsumsatz Konsumausgaben der privaten Haushalte Einzelhandelsanteil an den privaten Konsumausgaben Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach Statistisches Bundesamt 2014; EHI 2015 Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die realen einzelhandelsrelevanten Ausgaben 38 in der Summe seit Jahren stagnieren bzw. zurückgehen (vgl. Kapitel 4.1). Ob dieser Trend für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden kann, ist angesichts der aktuellen unsicheren konjunkturellen Lage für den Einzelhandel und dessen einzelne Branchen nicht präzise vorherzusagen. Für die Ermittlung des absatzwirtschaftlichen 38 Grundsätzlich ist zwischen der nominalen und der realen Steigerung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft zu differenzieren. Da die nominale Entwicklung die inflationären Entwicklungen unberücksichtigt lässt, lassen sich aus der nominalen Entwicklung keine Rückschlüsse auf ein zusätzliches absatzwirtschaftlich tragfähiges Entwicklungspotential ziehen. Daher wird auf inflationsbereinigte Werte zurückgegriffen, die die reale Entwicklung beschreiben Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

99 Entwicklungsrahmens werden zum einen die aktuellen Kaufkraftwerte des Jahres sowie zum anderen als mögliche Spannweite sowohl eine moderat steigende als auch eine stagnierende zukünftig zu erwartende Kaufkraftentwicklung eingestellt. Entwicklung der Flächenproduktivitäten In der Zeit von 2000 bis 2014 erfolgte bundesweit ein stetiges Wachstum der Verkaufsflächen durch Erweiterung und Neuerrichtung von Einzelhandelsbetrieben. Gleichzeitig stagnierte die Umsatzentwicklung nahezu, so dass folglich die Flächenproduktivität stetig abnahm. Abbildung 21: Entwicklungsindex der Flächenproduktion von 2000 bis ,20 1,15 1,10 1,05 Index 1,00 0,95 0,90 0,85 0, * Jahr Verkaufsflächenindex Index Flächenproduktivität Index Einzelhandelsumsatz Quellen: Hahn Gruppe 2000 bis 2014; *Prognose. Eine lineare Fortsetzung dieses Trends ist wahrscheinlich. Die Flächenproduktivität ist in der Vergangenheit durch einen ausgesprochen intensiven Wettbewerb mit dem Ziel partieller Marktverdrängung der Konkurrenzanbieter gesunken. In den letzten Jahren hat sich diese Tendenz jedoch durch die dynamische und betriebstypologisch unterschiedliche Entwicklung deutlich ausdifferenziert und z. T. abgeschwächt. Das Erreichen von Grenzrentabilitäten wird durch die hohe und zunehmende Zahl der Betriebsaufgaben unterstrichen. Dies geht mit Marktsättigungstendenzen einher, die in einem weiteren Fortschreiten von Konzentrationsprozessen münden werden. Konsequenterweise kann zukünftig mit einem abgeschwächten Trend bei der Abnahme der Raumleistungen oder sogar zumindest teilweise mit stagnierenden Flächenproduktivitäten gerechnet werden. 39 Kaufkraftwerte des Jahres 2015 des INSTITUTS FÜR HANDELSFORSCHUNG GMBH (IfH). 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 91

100 Online-Handel als Herausforderung für den Einzelhandel Eine besondere Herausforderung für den stationären Einzelhandel allgemein stellt der Online-Handel dar, dessen Bedeutung in Deutschland im Verlauf der letzten Jahre spürbar angewachsen ist. So konnte das Onlinegeschäft in der näheren Vergangenheit stetig steigende Umsätze verzeichnen, wie die nachfolgende Abbildung verdeutlicht. Abbildung 22: Anteil des E-Commerce am Einzelhandelsumsatz (in Mrd. Euro) in Deutschland von 2000 bis 2014 und Prognose für in Mrd ,4 481,8 428,3 432,2 423,1 417,2 426,3 430,2 432,7 427,6 432,3 437,9 445,4 450,9 458,3 418,9 427,2 2016: E-Commerce-Umsatz 46,3 Mrd. (9,6%) ,5 1,1 1,8 2,4 2,8 3,2 3,6 4,2 4,6 5,2 5,6 6,0 7,0 7,7 8,1 8,9 9, * Einzelhandelsumsatz 481,8 Mrd. in % (100 %) Einzelhandelsumsatz in Mrd. Anteil des E-Commerce am Einzelhandelsumsatz in % Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach EHI 2015;*Prognosewerte für 2015 Derzeit umfasst der E-Commerce insgesamt ein Volumen von rd. 46,3 Mrd. Euro (rd. 9,6 % des Gesamtumsatzes) mit stetig wachsenden Umsatzanteilen. In welcher Form dieser Trend für die nächsten Jahre fortgeschrieben werden kann, ist derzeit allerdings nicht präzise vorherzusagen. Aktuell vorliegende Prognosen gehen jedoch davon aus, dass der Anteil des E-Commerce am Gesamtumsatz des Einzelhandels im Jahr 2025 bei rd. 20 bis 25 % liegen wird. Hinsichtlich der Bedeutung des E-Commerce sind zwischen den einzelnen Warengruppen große Unterschiede zu verzeichnen. So sind insbesondere in den Warengruppen Bekleidung, Schuhe und Lederwaren sowie Unterhaltungselektronik die Marktanteile des Online-Handels sprunghaft angestiegen und weisen bereits heute signifikante Marktanteile i.h.v. 19 bzw. 20 % 40 und mehr auf. In anderen (insbesondere kurzfristigen) Warengruppen des täglichen Bedarfs (u.a. Nahrungs- und Genussmittel) vollzieht sich die Steigerung der Online-Einkäufe hingegen auf einem deutlich niedrigerem Niveau (2013: 1,0 %). 40 Anteile des Online-Handels am Gesamtumsatz der jeweiligen Warengruppe. Vgl. IfH 2014; HDE Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

101 Abbildung 23: Anteil des E-Commerce am Gesamtumsatz einzelner Sortimentsbereiche in % in Deutschland Neue Medien/ Unterhaltungselektronik 8% 8,9% 17% 19,8% Bekleidung/ Accessoires 4,9% 6,2% 16,8% 18,9% Freizeit & Hobby 9,2% 9,7% 15,8% 18,4% Schmuck & Uhren 4,1% 5,1% 9,7% 10,2% Gesundheit & Wellness 3,9% 5,7% 9,3% 9,8% Wohnen & Einrichten 2,7% 3,2% 7,4% 8,6% Büro & Schreibwaren 5,2% 5,8% 15,1% 18,3% Heimwerken & Garten 1% 1,3% 2,6% 3,2% Waren des täglichen Bedarfs 0,5% 0,5% 0,8% 1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach IfH 2013b Werden die Umsätze des durch den Online-Handel bisher nur geringfügig betroffenen Lebensmitteleinzelhandels nicht berücksichtigt, so wird hinsichtlich der weiteren Warengruppen im Jahr 2013 eine deutlich höhere Bedeutung des E-Commerce mit einem Umsatzanteil von rd. 12,1 % ersichtlich. Auf Basis dieser Prognosen wurden sortimentsspezifische Annahmen für die Entwicklung des Online Handels bis 2025 abgeleitet und in die Modellierung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens eingestellt. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 93

102 Abbildung 24: Sortimentsspezifische Entwicklung des Distanzhandels Anteile am Einzelhandelsumsatz je Warengruppe 2014 und Prognose 2025 in % 100% 80% 20% 30% 20% 33% 21% 33% 8% 15% 8% 16% 92% 92% 80% 80% 85% 79% 84% 99% 95% 60% 70% 67% 67% 40% 20% 0% Technik & Medien Sport & Freizeit Fashion & Lifestyle Garten & Heimwerken Einrichten & Wohnen Lebensmittel & Drogerie Stationärer Handel Distanzhandel Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach GfK GeoMarketing GmbH 2015 Versorgungsauftrag: Ziel-Zentralitäten Die heutige Einzelhandelszentralität des Bezirks Pankow beträgt rd. 84 % (vgl. Kap. 4.5). Mit diesem Wert zeigen sich im Bezirk, der entsprechend der durch den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg für Berlin bzw. mittelbar durch die Verfassung von Berlin und das Gesetz über die Zuständigkeiten in der allgemeinen Berliner Verwaltung (AZG) 41 v.a. eine Versorgung des Bezirksgebiets und der angrenzenden Städte und Gemeinden des Landes Brandenburg mit Gütern des spezifischen Bedarfs übernehmen soll, signifikante Kaufkraftabflüsse. Weitere Erkenntnisse hinsichtlich der Kaufkraftabflüsse bzw. der Entwicklungspotenziale im Hinblick auf die künftig erzielbare Zentralität (vgl. nachfolgende Abbildung; Zielzentralitäten sind als gestrichelter Bereich erkennbar) liefert die in Abbildung 25 dargestellte Differenzierung nach Warengruppen. 41 Durch den zweistufigen Aufbau der Berliner Verwaltung wird die kommunale Planungshoheit sowohl auf Ebene der Hauptverwaltung als auch auf Ebene der Bezirke wahrgenommen (vgl. u.a. 4 Abs. 1 AZG i.v.m. Allg. Zuständigkeitskatalog [dort u.a. Nr. 8]) Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

103 Abbildung 25: Zentralitäten nach Warengruppen und Zielzentralitäten Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren Drogerie/Parfümerie, Apotheken, med./orthopäd. Artikel PBS, Bücher, Zeitungen/Zeitschriften Zoo-/Heimtierbedarf Blumen/Topfpflanzen (indoor) Kurzfristiger Bedarfsbereich Bekleidung Schuhe/Lederwaren Haushaltswaren, GPK 54% 102% 106% 95% 105% 103% 102% 92% 89% Zielzentralität kurzfristiger Bedarf: 100 % Spielwaren, Musikinstrumente/Musikalien 32% Sportartikel, Fahrräder, Camping Bettwaren, HBT, Kurzwaren, Stoffe, Gardinen Einrichtungszubehör, Kunstgegenstände Elektrische Haushaltsgeräte, Leuchten Neue Medien, Unterhaltungselektronik Foto, Optik Uhren/Schmuck Mittelfristiger Bedarfsbereich Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s. Teppiche 18% 41% 38% 76% 60% 55% 78% 74% 70% 76% 65% Zielzentralität mittel-/langfristiger Bedarf: 90 % Möbel 31% Sonstige nicht zentrenrelevante Sortimente 97% Langfristiger Bedarfsbereich 54% Gesamt 84% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Quelle: Eigene Berechnungen nach IFH 2013; PBS = Papier, Büro, Schreibwaren; GPK = Glas, Porzellan, Keramik; HBT = Haus-/Bett-/Tischwaren; VKF-Angaben gerundet Für alle Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs ist dauerhaft eine Zielzentralität von rd. 100 % entwicklungspolitisch und gemessen am landesplanerischen Versorgungsauftrag plausibel, da diese Sortimente grundsätzlich von allen Berliner Bezirken gemessen an der jeweils vor Ort verfügbaren Kaufkraft möglichst umfassend zur Verfügung gestellt werden sollen. Für die Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs wird für den Bezirk Pankow eine Zielzentralität von 90 % zu Grunde gelegt. Eine höhere Zielzentralität wäre mittelund langfristig zwar wünschenswert, kann aber auf Grund der Wettbewerbssituation mit den benachbarten Zentren der angrenzenden Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte nicht als realistische Prognosevariante zugrunde gelegt werden. Gleichwohl resultieren bereits aus diesen Zielzentralitäten Entwicklungspotenziale für einige Warengruppen. Eine zusammenfassende Übersicht zur Entwicklung der für den ermittelten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmen zugrunde gelegten Parameter gibt die folgende Tabelle: 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 95

104 Tabelle 4: Eingangsparameter zur Ermittlung des absatzwirtschaftlichen Entwicklungsrahmens Entwicklungsperspektive für Pankow bis 2030 Bevölkerungsentwicklung Altersstruktur Wohnbaupotenziale Einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Kopf Kaufkraftentwicklung in Pankow Kaufkraftentwicklung im Umland Online Handel Verkaufsflächenansprüche der Anbieter Versorgungsauftrag (Ziel-Zentralitäten) Prognostiziert rd. +16,0 % (mittlere Variante) zunehmend höherer Anteil älterer Menschen für Berlin werden Zuwächse der 0 unter 18 jährigen bis von 15,5%, der 18 unter 65 jährigen von 0,9% und der über 65 jährigen von 23,5 % prognostiziert deutliche nach Prognoseräumen (Ebene 3) variierende Potenziale vorhanden Stagnation mit sortimentsbezogenen Unterschieden (Berücksichtigung E-Commerce) Zunahme der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung Zunahmen der Kaufkraft aufgrund insgesamt leicht positiver Bevölkerungsentwicklung im Umland (Prognostizierte Zuwächse 2014 bis 2030 in Bernau, Panketal, Mühlenbecker Land und Wandlitz, Abnahmen in Ahrensfelde) Anteil des E-Commerce (branchenabhängig) weiter steigend leichte Impulse, da tendenziell leicht steigend in den letzten Jahren Sehr heterogene Zentralitätswerte, Versorgungsauftrag umfasst den spezifischen Bedarf Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach Landesamt für Bauen und Verkehr Brandenburg 2015 (Bevölkerungsvorausschätzung 2014 bis 2030); Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014b (Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025); Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2016b (Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke ); Bezirksamt Pankow von Berlin 2016 (Entwurf des Wohnbaukonzepts für den Bezirk Pankow); Kapitel 4.1 und Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

105 5.1.3 Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Pankow In der nachfolgenden Tabelle wird der künftige absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen differenziert nach Warengruppen dargestellt. Die Prognose ergibt sich aus den oben dargestellten angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen und den Ziel-Zentralitäten für den Bezirk Pankow. Tabelle 5: Absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen für Pankow in m² VKF bis 2025 Absatzwirtschaftliche Entwicklungspotenziale Sortiment Potenziale in m² VKF Fachgeschäft Fachmarkt Nahrungs- und Genussmittel Drogerie/ Parfümerie, Apotheke Papier/ Schreibwaren, Bücher, Zeitungen/ Zeitschriften Zoo-/ Heimtierbedarf Blumen/ Topfpflanzen Bekleidung < Schuhe/ Lederwaren < Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik Spielwaren, Musikinstrumente/ Musikalien Sportartikel, Fahrräder, Camping Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche, Kurzwaren, Stoffe, Gardinen Einrichtungszubehör, Kunstgegenstände Elektrische Haushaltsgeräte, Leuchten Neue Medien, Unterhaltungselektronik Foto, Optik < Uhren/ Schmuck < Gartenbedarf Baumarktsortiment i.e.s Teppiche Möbel Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2016b; Werte in m² VKF (auf 500 gerundet) 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 97

106 Die vorstehende Tabelle verdeutlicht, dass im Bezirk Pankow in nahezu allen Warengruppen signifikante Entwicklungspotenziale bestehen. Zurückzuführen sind diese insbesondere auf den prognostizieren deutlichen Bevölkerungszuwachs bis zum Jahr 2030 und den daraus resultierenden Zuwächsen der einzelhandelsrelevanten Kaufkräfte. Im Zusammenspiel mit den aus dem bezirklichen Versorgungsauftrag (Ziel- Zentralitäten) resultierenden Potenzialen gleichen diese Zuwächse die Kaufkraftrückgänge aus dem wachsenden Distanzhandel aus. Unter Orientierung an den Entwicklungszielstellungen und den Ansiedlungsleitsätzen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts sollten die bestehenden Verkaufsflächenpotenziale zur weiteren Stärkung der Pankower Zentrenstrukturen eingesetzt werden. Bei der räumlichen Verortung der bestehenden absatzwirtschaftlichen Potenziale sind mehrere Parameter zu berücksichtigen, wobei insbesondere eine Orientierung an: den prognostizieren teilräumlichen Bevölkerungszuwächsen sowie den Wohnbaupotenzialen (Steigender Versorgungsbedarf in Gebieten, in welchen deutliche Einwohnerzuwächse erwartet werden in direkter Abhängigkeit von der quantitativen Ausprägung), den bestehenden Zentrenhierarchien sowie den für die Zentren festgestellten Entwicklungsbedarfen bzw. den ermittelten Ausstattungsdefiziten, der Flächenverfügbarkeit der Zentren (Bestehen Potenzialflächen in den Zentren?/ Sind Erweiterungen der Zentrenumgriffe notwendig/möglich?) sowie ergänzenden strategischen Komponenten (Berücksichtigung eines gesamtbezirklichen Entwicklungsleitbildes) erfolgen sollte. Darüber hinaus ist eine Differenzierung nach Bedarfsstufen angebracht, da mit der Fristigkeit der Sortimente (kurz-/mittel- oder langfristig) auch die Distanzempfindlichkeit der Verbraucher deutlich variiert und dementsprechend eine abweichende Zentrenund Standortorientierung vorherrscht. Die im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) bestehenden Potenziale sollten zur Gewährleistung einer wohnortnahen Grundversorgung unter Anwendung der Ansiedlungsleitsätze überwiegend in den räumlich nächstgelegenen Zentren/Standorten ( Vor-Ort ) realisiert und gebunden werden (vgl. nachfolgende Abbildung). Hierbei ist zu prüfen, ob neben den bestehenden Zentren (Verbesserung des Angebots im kurzfristigen Bedarfsbereich) sowie den Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion neue Standorte/Zentren (Nahversorgungszentren) wie beispielsweise die Gebiete Elisabethaue oder der Blankenburger Pflasterweg in Frage kommen (vgl. hierzu Kapitel 5.4.2) Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

107 Abbildung 26: Räumliche Verteilung der Verkaufsflächenpotenziale nach Bedarfsstufen links kurzfristiger Bedarf, rechts mittel- und langfristiger Bedarf 42 Elisabethaue Blankenburger Pflasterweg Hauptzentren Stadtteilzentren Ortsteilzentren Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Hauptzentren Stadtteilzentren Ortsteilzentren Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Bereich für potenzielle künftige neue NVZ Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014 Bezüglich der auf den mittel- und langfristigen Bedarfsbereich entfallenden Potenziale ist eine den Zielstellungen des Zentrenkonzepts entsprechende vorrangige Lenkung in die höherrangigen Zentren zu empfehlen (vgl. vorstehende Abbildung). Durch diese sollte eine Weiterentwicklung und Stärkung des Pankower Zentrensystems durch Qualifizierung der bestehenden Standorte erfolgen. In diesem Zusammenhang spielen die Projektentwicklungen auf dem Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow (hier stehen die Realisierung eines Wohnkaufhauses im Ostteil und eines Einkaufszentrums im Westteil der Konversionsfläche zur Diskussion) eine gewichtige Rolle, die aus sich heraus einen Großteil der gesamtbezirklichen Entwicklungspotenziale binden dürften. Insbesondere das Einkaufszentrum wird als Schlüsselprojekt zur weiteren Stärkung des Hauptzentrums Pankow angesehen (mit Beschluss des Bezirksamtes und der BVV Sichtweise des Bezirks sowie des Konzeptverfassers), damit der zentrale Versorgungsbereich der ihm konzeptionell zugedachten bezirklichen Versorgungsfunktion besser als zum gegenwärtigen Zeitpunkt gerecht werden kann (vgl. hierzu auch Ausführungen in Kapitel 4.4). Generell müssen diese Ansiedlungsspielräume stets mit üblicherweise am Markt vertretenen Betriebstypen und -formen gespiegelt werden; nicht jedes rechnerische 42 Alternativ auch kurz-, mittel- und langfristig nachgefragte Sortimentsgruppen. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird nachfolgend nur vom kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich gesprochen. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 99

108 Ansiedlungspotential entspricht einem für die jeweilige Warengruppe üblichen Fachgeschäft oder Fachmarkt. Zudem legen Handelsunternehmen für ihre Markteintrittsstrategien bzw. Standortplanungen ergänzende, hier nicht zu berücksichtigende Marktfaktoren 43 zugrunde; diese können durchaus zu unternehmerischen Ansiedlungsplanungen führen, die vom hier ermittelten Entwicklungsrahmen ggf. abweichen. Wie vorausgehend beschrieben, können und sollen die Prognosewerte keine Grenze der Entwicklung etwa als oberer oder als unterer Grenzwert darstellen, sondern vielmehr als Orientierungswert verstanden werden. Auch Vorhaben, die die absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume überschreiten, können zur Verbesserung des gesamtbezirklichen Einzelhandelsangebots beitragen, wenn sie mit dem räumlichen Entwicklungsleitbild sowie den Zielen und Leitsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung des Bezirks Pankow korrespondieren und sie an bezirksentwicklungspolitisch gewünschten Standorten angesiedelt werden. 5.2 Übergeordnete Entwicklungszielstellungen für Pankow Als optimal ausgewogene und den Entwicklungszielen des Bezirks Pankow bestmöglich entsprechende Zielperspektive sollen neben den bereits in Kapitel erläuterten, für das gesamte Stadtgebiet geltenden Ziele und Leitlinien des StEP Zentren 3, nach Teilräumen differenzierte Entwicklungszielstellungen verbunden mit einer klaren Prioritätensetzung, angestrebt werden. Die nachfolgende Grafik veranschaulicht zusammenfassend die übergeordneten Entwicklungszielstellungen. Im Fokus der Entwicklung stehen die zentralen Versorgungsbereiche im Bezirk Pankow, welche gesichert und gestärkt werden sollen. 43 Stellung im regionalen Wettbewerb, Positionierung gegenüber Mitbewerbern etc Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

109 Abbildung 27: Übergeordnete Entwicklungszielstellungen 1. Ziel: Zentrale Versorgungsbereiche Ausweisung und Entwicklung der ZVB entsprechend: des gesamtstädtischen, hierarchisch gegliederten, polyzentrischen Zentrenkonzepts (StEP Zentren 3) der spezifischen Strukturen und Entwicklungszielstellungen des Bezirks Pankow der spezifischen lokalen Strukturen und Entwicklungszielstellungen für die Ortsteile/der Zentren Versorgungsauftrag der Zentren aktuell und künftig funktionale Ausrichtung durch die Ergänzung des Angebotes und Etablierung leistungsfähiger Strukturen Gleichzeitig negative städtebauliche Auswirkungen auf die ZVB des Bezirks, die ZVB der anderen Berliner Bezirke und auf die Nahversorgung vermeiden 2. Ziel: Sicherung und Stärkung der Nahversorgung ZVB: sinnvolle Standorte sichern, stärken und ergänzen Gebietsspezifisch angepasste Nahversorgung (auch mit Blick auf Wohnbaupotenziale) gleichzeitig negative städtebauliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche (Pankow und andere Berliner Bezirke) vermeiden Partielle Öffnung der Leitsätze des EHZK hinsichtlich großflächigen Nahversorgungsangeboten außerhalb von ZVBs. Wichtig: Erhalt des Schutzstatus der ZVBs! Möglichkeiten im Rahmen der formulierten Ansiedlungsleitsätze Anwendung eines Prüfschemas 3. Ziel: Bereitstellung ergänzender Standorte Arrondierung des bezirklichen Angebots mit nicht zentrenrelevantem Einzelhandel Anpassung an übergeordnete Planung (z. B. StEP Zentren 3, LEP B-B, FMK) Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Aufbauend auf die eingehende Analyse der Angebots-, Nahversorgungs- und Nachfragestruktur im Bezirk Pankow (vgl. Kap. 4) wird im Folgenden ein Zentrums- und Standortkonzept entwickelt sowie die bei Standortanfragen anzuwendenden Ansiedlungsleitsätze abgeleitet. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 101

110 5.3 Wachstumsstrategie für den Bezirk Pankow Als grundlegende Basis des Zentrenkonzepts wird an diese Stelle eine aus den angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen abgeleitete, für den Bezirk Pankow geltende Wachstumsstrategie formuliert. Die prognostizieren deutlichen Bevölkerungszuwächse lassen, wie bereits an der absoluten Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der letzten Jahre abzulesen ist, ein weiteres zukünftiges Kaufkraftwachstum erwarten, welches sich trotz weiter zunehmender Einflüsse des Onlinehandels in den in Kapitel dargestellten Verkaufsflächenpotenzialen niederschlägt. Darüber hinaus ist mit den Einwohnerzuwächsen eine räumliche Verschiebung der Bevölkerungsschwerpunkte im Bezirk zu erwarten. Im Sinne einer Wachstumsstrategie ist auf diese Entwicklung ist wie folgt zu reagieren: Qualifizierung des Zentrums Pankow als starkes Hauptzentrum in zentraler und gut zu erreichender Lage im Bezirk (gut angebunden durch MIV und ÖPNV) durch einzelhandelsbezogene Nutzung der Potenzialflächen im ZVB und ergänzend der Fläche am ehem. Rangierbahnhof Pankow (Westteil). Heraufstufung des OTZ Buch zum STZ (und räumliche Erweiterung des ZVB) zum Zwecke des mittelfristigen Ausbaus des EH Besatzes. Dies stellt eine Reaktion auf die zu erwartenden Einwohnerzuwächse im Norden Pankows dar. Dabei soll der ZVB Buch mittelfristig zu einem prägenden Zentrum für die beiden Ortsteile Buch und Karow werden. Räumliche Erweiterung diverser zentraler Versorgungsbereiche zur Integration bedeutender Potenzialflächen als Entwicklungsperspektive u. a. Zentren Pankow, Berliner Allee, Greifswalder Straße Nord, Buch, Prenzlauer Allee, Neumannstraße. Neuausweisung von Nahversorgungszentren in den Schwerpunktbereichen der Einwohnerzuwächse/größeren zusammenhängenden Wohnbaupotenziale (Elisabethaue und Blankenburger Pflasterweg). 5.4 Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Pankow Bei der Entwicklung eines Zentrums- und Standortkonzeptes für den Bezirk Pankow sind verschiedene Parameter zu beachten. Unter Berücksichtigung der lokalen Zentrenstrukturen (u.a. Einzelhandel, städtebauliche Strukturen (vgl. Kapitel 4.3)) sowie der für den Bezirk grundlegenden Entwicklungsrahmenbedingungen (u.a. aktuelle Bevölkerungszahlen, Bevölkerungsentwicklung, Demographie, Wohnbaupotenziale (vgl. Kapitel 4.2)) ist nachfolgend insbesondere zu prüfen, inwieweit die bereits vorgestellten Standortbereiche die in Kapitel 2.2 erläuterten, vom Gesetzgeber erlassenen und durch die Rechtsprechung fortentwickelten rechtlichen Anforderungen als zentraler Versorgungs Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

111 bereich (ZVB) erfüllen. Darüber hinaus sind bei der Abgrenzung und hierarchischen Einordnung der zentralen Versorgungsbereiche des Bezirks in das Berliner Zentrensystem die im Land Berlin bestehenden planungsrechtlichen Grundlagen des StEP Zentren 3 und der Ausführungsvorschriften Einzelhandel und Zentrenkonzepte zu beachten. Rechtliche Anforderungen Zu den rechtlichen Anforderungen eines ZVB gehört neben der städtebaulichen integrierten Lage auch ein multifunktionales Angebot, welches neben dem Einzelhandel auch private Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen wie z.b. Verwaltungseinrichtungen oder Bildungseinrichtungen umfasst. Um die Versorgungsfunktion für die Bevölkerung erfüllen zu können, ist eine hohe verkehrliche Zentralität im Bereich des motorisierten Individualverkehrs und öffentlichen Personennahverkehrs erforderlich. Neben den faktischen Gegebenheiten können zentrale Versorgungsbereiche auch mögliche Flächen zur weiteren Entwicklung und Stärkung eines zentralen Versorgungsbereiches enthalten (vgl. Kapitel 2.2). Die folgende Grafik veranschaulicht ergänzend, inwiefern die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche über die vereinfachte Beschreibung der Standard-Bestandsstruktur hinausgeht. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 103

112 Abbildung 28: Methodik: Ableitung von zentralen Versorgungsbereichen aus dem Bestand kommunaler städtebaulich-funktionaler Zentren Städtebaulich-funktionale Zentren (Bestandsebene) Analyse vereinfachte Bestimmungskriterien erhöhte rechtliche Anforderungen an Bestimmungskriterien absatzwirtschaftlicher Entwicklungsrahmen Leitbild/Zielkonzept zu einer ausgewogenen gesamtstädtischen Zentrenstruktur (Zentrenkonzept) Zentrale Versorgungsbereiche (Zielebene) auch Standorte, die im Bestand kein Zentrum sind, können u. U. aufgrund von Entwicklungszielen als zentraler Versorgungsbereich bestimmt werden Konzept Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3) Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 gibt das System der zentralen Versorgungsbereiche vor. Dieses besteht aus Zentrumsbereichskernen, Hauptzentren, Stadtteilzentren, Ortsteilzentren und Nahversorgungszentren (vgl. folgende Abbildung). Zusammen mit den übrigen Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet bilden die zentralen Versorgungsbereiche das gesamtstädtische Standortsystem. Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (und damit einhergehend auch der Flächennutzungsplan) weist die Zentren im Berliner Stadtgebiet bis zur Ebene der Ortsteilzentren in einer generalisierenden Darstellung aus, die Darstellung der Nahversorgungszentren sowie die konkretisierende räumliche Begrenzung der Zentren erfolgt dagegen auf bezirklicher Ebene Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

113 Abbildung 29: Das hierarchisch abgestufte System zentraler Versorgungsbereiche Berlins Fachmarktagglomerationen [FMA] übergeordnete Sonderfür de Fachmarktstandorte [üfms] bezirkliche n groß-flächigen Fachmarktstandorte Einzelhandel [bfms] Zentrale Versorgungsbereiche (ZVB) Zentrumsbereichskern (ZB) Hauptzentrum (HZ) Stadtteilzentrum (STZ) Ortsteilzentrum (OTZ) Nahversorgungszentrum (NVZ) Fachmarktagglomerationen/ -standorte (Nahversorgungs-) Standorte in integrierter Lage (sil) Ergänzungsstandorte in nicht integrierter Lage (nil) Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Abbildung 30: Städtische Zentren im Berliner Stadtgebiet Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 105

114 Hinsichtlich des Bezirks Pankow werden das Zentrum Pankow als Hauptzentrum, die Zentren Berliner Allee, Greifswalder Straße Nord und Schönhauser Allee als Stadtteilzentren sowie die Zentren Blankenburg, Buch, Französisch Buchholz, Karow und Prenzlauer Allee als Ortsteilzentren ausgewiesen (vgl. vorstehende Abbildung). Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 formuliert zudem Ausstattungsmerkmale für die Zentren, welche als Orientierungsmaßstab der Zentreneinstufung des Bezirks fungieren können: Abbildung 31: Ausstattungsmerkmale der Zentrentypen des StEP Zentren 3 (Teil 1) Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

115 Abbildung 32: Ausstattungsmerkmale der Zentrentypen des StEP Zentren 3 (Teil 2) Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin 2011a Ausführungsvorschriften Einzelhandel Nach den Ausführungsvorschriften Einzelhandel (vgl. Kapitel 2.3.6Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.) sind zentrale Versorgungsbereiche durch die nachfolgenden Merkmale gekennzeichnet, welche bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Bezirk Pankow und deren Einordnung in die Zentrenhierarchie zu beachten sind: Zentren unterschiedlicher Stufen, denen eine nicht nur unbedeutende Versorgungsfunktion für einen bestimmten Einzugsbereich zukommt. Als zentrale Versorgungsbereiche gelten Zentrumsbereichskerne, Hauptzentren, Stadtteilzentren, Ortsteilzentren und Nahversorgungszentren. Nahversorgungszentren dienen der Versorgung von Wohngebieten mit Waren des kurzfristigen Bedarfs (nahversorgungsrelevante Sortimente) und Dienstleistungen, stehen in einem engen räumlichen Zusammenhang mit Wohngebieten und sind in der Regel fußläufig erreichbar. Die konkrete räumliche Lage und in der Regel parzellenscharfe Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ergibt sich aus den vorhandenen örtlichen Gegebenheiten in Verbindung mit stadtentwicklungsplanerischen Festlegungen in den bezirklichen Zentrenkonzepten. (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014a, [2.2.3]) Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte Nach den Ausführungsvorschriften Zentrenkonzepte (vgl. Kapitel 2.3.6) sind zentrale Versorgungsbereiche neben den bereits in Kapitel 2.2 und vorstehend erläuterten Definitionen der Rechtsprechung durch die nachfolgenden Merkmale gekennzeichnet, welche bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Bezirk Pankow und deren Einordnung in die Zentrenhierarchie zu beachten sind: 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 107

116 Die Zentrenstruktur in Berlin wird durch das hierarchisch gestufte System der städtischen Zentren - Zentrumsbereichskerne, Hauptzentren, Stadtteilzentren, Ortsteilzentren und Nahversorgungszentren - gebildet. Die städtischen Zentren sowie die Nahversorgungszentren sollen als zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des BauGB und der BauNVO erhalten und entwickelt werden. Bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten kommt die Aufgabe zu, die im Flächennutzungsplan dargestellten beziehungsweise im Stadtentwicklungsplan Zentren benannten städtischen Zentren mit Blick auf die örtlichen Besonderheiten und bezirklichen Entwicklungszielstellungen räumlich konkret zu verorten und abzugrenzen. Ergänzend sind die Nahversorgungszentren darzustellen und ebenfalls konkret zu verorten und abzugrenzen. Die Festlegung und räumliche Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen basiert auf einer Analyse und Bewertung unter Berücksichtigung: o der Größe, Dichte und Vielfalt des Einzelhandelsangebotes einschließlich wesentlicher Magnetbetriebe beziehungsweise Frequenzbringer, o der räumlich-funktionalen Einheit des Einzelhandelsangebotes (räumliche Kompaktheit im Sinne von erreichbaren wechselseitigen Synergieeffekten), o der erforderlichen Nutzungsvielfalt und -dichte weiterer zentrenbildender Nutzungsarten (Verwaltungs-, Bildungs-, Kultureinrichtungen, Dienstleistung, Gastronomie etc.), o stadthistorischer, städtebaulicher und stadtgestalterischer Aspekte (Entstehungsgeschichte, Bebauungsstruktur und -dichte, Qualität öffentlicher Räume, Aufenthaltsqualität, Platzsituation, städtebauliche Barrieren etc.), o von städtebaulich-funktionalen Vorschädigungen (Leerstand, Schwächen und Handlungsbedarfe), o von städtebaulich-funktionalen Stärken, Entwicklungspotenzialen (einschließlich Flächenpotenziale) sowie stadtplanerischen Entwicklungszielen und erfolgt in der Regel parzellenscharf. Aufgrund der anzustrebenden Innenentwicklung, Urbanität und wohnortnahen Versorgung, die auch angesichts der demografischen Entwicklung besonderen Schutzes bedarf (vergleiche Absatz 1), sollen zentrale Versorgungsbereiche in Berlin neben der vorausgesetzten integrierten Lage (vergleiche Absatz 2) o gut für den Fuß- und Radverkehr sowie mit dem ÖPNV erreichbar sein, o engmaschig mit umliegenden Wohnsiedlungsbereichen vernetzt sein, o eine an den Maßstäben des Ortsteils zu bemessende gewisse bauliche Verdichtung und erhöhte Nutzungsmischung aufweisen, Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

117 o und nicht zuletzt städtebaulich wie auch stadtgestalterisch attraktiv wirken. Inwieweit ein zentraler Versorgungsbereich einen über den Nahbereich hinaus wirkenden Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht ausbildet, hängt von der Struktur und Größe der Gemeinde ab (vergleiche Absatz 2). Für Berlin kann es aufgrund der sehr unterschiedlichen Siedlungsstrukturen und dichten daher angezeigt sein, die sogenannte zentrale Funktion von zentralen Versorgungsbereichen abhängig von der Größe beziehungsweise Siedlungsdichte des jeweiligen Stadtgebiets differenziert zu betrachten und zu bewerten. In weniger verdichteten Siedlungsgebieten der äußeren Stadt kann ein Versorgungsangebot demnach gegebenenfalls ein größeres städtebauliches Gewicht darstellen, als dies bei gleicher Angebotsstruktur in höher verdichteten Innenstadtbereichen erreicht werden könnte. Bei der städtebaulichen Analyse und der räumlichen Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche können Grundstücke oder Grundstücksteile berücksichtigt werden, die als Ergänzungs- oder Umstrukturierungsflächen einen Beitrag zur künftigen Fortentwicklung eines zentralen Versorgungsbereichs leisten sollen. Grundsätzlich kann in einem bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept ein Gebiet als zu entwickelnder zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen werden, wenn es noch nicht beziehungsweise nicht hinreichend funktionsfähig ist und aus stadtplanerischen Gründen in der Zukunft als zentraler Versorgungsbereich dienen soll (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2015b). Die berlintypischen Zentrenstrukturen Im Bezirk Pankow bestehen insbesondere in den südlichen Gebieten (Bereich des Prenzlauer Bergs) hochverdichtete bauliche Strukturen, welche typisch für den Wilhelminischen Ring gründerzeitlicher Bebauung in Berlin ist. Dies betrifft sowohl die Wohnungsdichte, als auch die (daraus resultierende) Dichte an Einzelhandelsnutzungen und zentrenergänzenden Funktionen, welche als Erdgeschossunterlagerungen der mehrgeschossigen Häuser vielfach keine klare räumliche Begrenzung als Zentrenbereich (beispielsweise als Teilbereiche einzelner Magistralen) aufweisen, sondern vielfach unmittelbar ineinander übergehen und partiell auch in die Wohngebietslagen jenseits des Hauptstraßennetzes hineinreichen. Zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in diesen für Berlin typischen Einzelhandelslagen der südlichen Prognoseräume (Ebene 3) fand eine mit der Bezirksverwaltung Pankow abgestimmte, weiter differenzierte und an den Berliner Strukturen orientierte Methodik Anwendung. Als grundlegende Überlegungen standen zur Herleitung der Methodik zwei Aspekte im Vordergrund. Zum einen sollen zentrumsbildende und frequenzerzeugende Funktionen von strukturprägenden Einzelhandelsanbietern mit innenstadttypischen Sortimenten räumlich konzentriert werden, um den Zentrumscharakter gewisser Standortbereiche 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 109

118 herauszubilden und Synergieeffekte zu erzeugen und zum anderen soll die Typik der Einzelhandelsstrukturen in den hoch verdichteten Bereichen Pankows (bspw. Prenzlauer Berg) weiterhin erhalten bleiben. Dies beinhaltet Ausnahmen für kleinteilige, ortstypische Ladenstrukturen und für Nahversorgungsanbieter 44 (ggf. Öffnung bis zu Fachmarktstrukturen). Vor diesem Hintergrund wurden bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in den hoch verdichteten Teilbereichen des Bezirks die nachfolgenden Kriterien/Ziele angewendet: Die ZVB sollen als Zielbereiche für großflächige Einzelhandelsansiedlungen fungieren. Die ZVB stellen Vorranggebiete zur Stärkung der Zentrenfunktion dar. Die Abgrenzungskriterien für ZVB im Sinne der Rechtsprechung müssen Berücksichtigung finden. Bedingt durch den nahezu durchgängigen Einzelhandelsbesatz ist die Regelhaftigkeit der Einzelhandelsstrukturen höher zu gewichten, als der städtebaulich funktionale Zusammenhang. Dies bedeutet bei der Abgrenzung der ZVB eine Fokussierung auf die bestehenden Hauptlagen/Achsen und ein Einbezug der Seitenstraßen nur bei begründeten Ausnahmen (bspw. das Bestehen eines Magnetbetriebs/eines strukturprägenden Betriebs/einer perspektivisch zu nutzenden Potenzialfläche) Die zentralen Versorgungsbereiche in Pankow Prüfschema zur Bewertung der Pankower Zentren In Kapitel 4.3 erfolgte eine Charakterisierung, eine detaillierte städtebauliche und einzelhandelsspezifische Analyse sowie eine Darstellung der Stärken und Schwächen der zentralen Versorgungsbereiche des Bezirks Pankow (Grundlage Entwurf des EHZK 2011). Die im Rahmen der vorliegenden Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts erfolgende Abgrenzung und Hierarchisierung der Zentren (bzw. Überprüfung und Anpassung im Vergleich zum EHZK 2005 bzw. dem Entwurf des EHZK 2011) fand anhand des nachfolgend abgebildeten Prüfschemas statt, welches aus den vorstehenden rechtlichen und planerischen Vorgaben sowie den weiteren relevanten Parametern abgeleitet wurde. Zudem erfolgte eine intensive Diskussion der zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen mehrerer Abstimmungstermine mit dem Bezirksamt Pankow von Berlin und der Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin (Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen), im Rahmen mehrere Steuerungsrunden zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept mit den für die Einzelhandelsentwicklung rele- 44 Vgl. hierzu Kapitel Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

119 vanten Akteuren sowie im Rahmen von fünf öffentlichen Bürgerortsteilforen (vgl. Kapitel 3). Bei der anschließenden Darstellung zentralen Versorgungsbereiche des Jahres 2016 findet eine Gegenüberstellung mit den zentralen Versorgungsbereichen des aktuell gültigen Einzelhandelskonzepts aus dem Jahr 2005 statt. Abbildung 33: Prüfschema zur Bewertung der Pankower Zentren Zentrum Versorgungsfunktion Einzelhandel Quantitativ Einzelhandel Qualitativ ZEF Nahversorgung MIV/ÖPNV VKF Ausstattung (ZVB) Bevölkerung im Einzugsgebiet Bevölkerungsprognose (LoR) Gesamtbewertung Erfüllt das Zentrum die der aktuellen Hierarchiestufe entsprechende Versorgungsfunktion Ausstattung des Zentrums mit Einzelhandelsbetrieben (Quantitativ) Ausstattung des Zentrums qualitativ Branchenmix, Angebotsbreite und -tiefe Ausstattung des Zentrums mit zentrenergänzenden Funktionen (qualitativ und quantitativ) Erfüllt das Zentrum die der aktuellen Hierarchiestufe entsprechende Nahversorgungsfunktion Erreichbarkeit des Zentrums per MIV und ÖPNV Verkaufsflächenausstattung des Zentrums Im Einzugsgebiet des Zentrum lebende Bevölkerung Zu erwartende Bevölkerungsentwicklung im Lebensweltlich orientierten Raum Zusammenfassende Bewertung des Zentrums Merkmalsbeurteilung erfolgt im Kontext der aktuellen Zentrenstufe (HZ, STZ, OTZ, NVZ) Merkmalsausprägung: erfüllt - bedingt erfüllt - nicht erfüllt Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Der Hierarchisierung der Zentren wird das Grundprinzip einer funktionalen Aufgabenzuweisung bzw. einer ausgewogenen Aufgabenteilung zugrunde gelegt, so dass es dauerhaft nicht zu einer wechselseitigen Beeinträchtigung der Entwicklungsoptionen der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche untereinander kommt. Das Zentrenkonzept enthält nicht zuletzt auch Empfehlungen zur Fortentwicklung einzelner zentraler Versorgungsbereiche. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 111

120 Abbildung 34: Zentrale Versorgungsbereiche des Bezirks Berlin Pankow 2016 Hauptzentren Stadtteilzentren Ortsteilzentren Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

121 Hauptzentren des Bezirks Pankow Hauptzentrum Pankow (2016) 2005 Potenzialfläche Potenzialfläche Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 166 Anzahl der ZeF 179 Das Zentrum Pankow erfüllt, wie eingangs bereits festgestellt, mit einem eher grundversorgungsorientierten Angebot, einem noch ausbaufähigen Branchenmix (aktuell geringe Angebotsbreite und ein in Teilen niedriges Angebots- und Preisniveau) und einer deutlich unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung die Funktionen eines Hauptzentrums aktuell nur bedingt. Zudem werden funktionale Schwächen in dem in Teilen lückenhaften Einzelhandelsbesatz, der städtebaulichen Qualität und der deutlich variierenden Aufstellung der Lagen des Zentrums (insbesondere Breite Straße <-> Berliner Allee) ersichtlich. Das Zentrum Pankow besitzt jedoch dessen ungeachtet eine hohe Versorgungsbedeutung hinsichtlich der Einzelhandelsfunktion und der vielfältigen, über das Zentrum hinaus strahlenden zentrenergänzenden Funktionen. Zudem bestehen deutliche Entwicklungspotenziale in Form von Frei- und Nachverdichtungsflächen (vgl. nachfolgende Abbildung) sowie in Form verschiedener, aktuell in Rede stehender Projektentwicklungen. Hinzuweisen ist an dieser Stelle zum einen auf die geplanten Pro- 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 113

122 jektentwicklungen auf dem Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow (Projekt Pankower Tor) sowie auf die Erweiterungsabsichten des Rathauscenters. Da das Zentrum Pankow eine herausgehobene Stellung in der Zentrenhierarchie des Bezirks einnimmt und zudem künftig eine weitere Stärkung des Zentrums durch Qualifizierung und Quantifizierung des Angebots angestrebt wird, wird eine Einstufung als HZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Bei der oben dargestellten Abgrenzung des HZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz. Zudem wurde aufgrund der in Rede stehenden Projektentwicklung eine Erweiterung des Zentrums auf dem Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow vorgenommen. Diese Abgrenzung stellt somit einen Dissens zum StEP Zentren 3 sowie zum FNP der Stadt Berlin dar. Abbildung 35: Potenzialflächen nach Studie Berliner Straße 2011 Rathaus Center - Erweiterung angefragt Ehemalige Kaufhalle, Potenzialflächen (VKF maximal) vorrangig und einzelhandelsrelevant nachgeordnet (überwiegend Wohnen) Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 nach Studie Berliner Straße 2011; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014 Eine weitere Entwicklung des HZ ist aufgrund der erläuterten Defizite anzustreben. Zur Sicherung der Funktionsfähigkeit und Profilierung des Hauptzentrums bestehen verschiedene Handlungsoptionen: Quantifizierung und Qualifizierung des Angebots durch die Ansiedlung weiterer Magnetbetriebe (insbesondere zentrenrelevanter Bedarf und weiterer nahversorgungsrelevanter Anbieter (Discounter) sowie durch die Schaffung von Spielräumen für eine Modernisierung, Erweiterung des Rathauscenters. Stärkung der Achsen Breiten Straße und der Berliner Straße zur besseren Verbindung des Magneten Rathauscenter mit dem Pol Garbátyplatz/U- und S- Bahnhof/Pankower Tor. Nutzung von Potenzialflächen und Nachnutzung von Leerständen Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

123 Qualifizierung des HZ Pankow durch eine einzelhandelsbezogene Nutzung des Rangierbahnhofs Pankow mit unmittelbarem Anschluss an das HZ (Westvariante vgl. nachfolgende Ausführungen) Auf dem Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow ist unter anderem die Realisierung weiterer Einzelhandelsverkaufsflächen und Wohnraum in der Westvariante (direkter Anschluss an das Hauptzentrum) geplant (vgl. Kapitel 4.4). Eine besondere Bedeutung kommt in diesem Kontext der Realisierung eines städtebaulich funktionalen Zusammenhangs zwischen der Projektentwicklung und dem Hauptzentrum Pankow zu, um durch entstehende Kopplungsbeziehungen das Projekt in das Hauptzentrum einzubinden und eine Stärkung des Hauptzentrums zu realisieren. Zu achten ist darüber hinaus insbesondere auf die Dimensionierung und Sortimentierung der neu entstehenden Verkaufsflächen, damit diese keine mehr als unwesentlichen städtebaulichen Wirkungen auf den Bestand und die Entwicklung des Hauptzentrums oder anderer zentraler Versorgungsbereiche, insbesondere das in räumlicher Nähe gelegene Zentrum Schönhauser Allee (mit dem EKZ Schönhauser Allee Arcaden), entfalten. Darüber hinaus sind die in Kapitel 4.4 definierten Entwicklungsparameter zu berücksichtigen. Diese Prüfung ist kein Bestandteil des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepts; die Verträglichkeit ist im Rahmen einer gesonderten Auswirkungsanalyse zu überprüfen. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014; *ohne Leerstände, Verkaufsflächen gerundet; weitere Merkmale der Zentren sind den Steckbriefen in Kapitel 4.3 zu entnehmen. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 115

124 Stadtteilzentren des Bezirk Pankow Stadtteilzentrum Schönhauser Allee (2016) 2005 Schönhauser Allee Prenzlauer Allee Senefelder Platz Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 292 Anzahl der ZeF 333 Das Zentrum Schönhauser ist bezüglich der Verkaufsflächenausstattung nach Bedarfsstufen gut aufgestellt, weist deutliche Schwerpunkte im mittelfristigen Bedarfsbereich sowie eine hohe Dichte an zentrenergänzenden Funktionen auf und stellt das hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionen mit Abstand größte Zentrum des Bezirks dar. Hinsichtlich der Versorgungsbedeutung sowie der Verkaufsflächenausstattung erfüllt das Zentrum die Funktionen eines Hauptzentrums aktuell nur bedingt. Zu berücksichtigen ist zudem, dass bedingt durch die hochverdichteten Einzelhandelsstrukturen und geschlossenen baulichen Strukturen nur geringe Flächenpotenziale zur Ansiedlung neuer bzw. zur Erweiterung bestehender Einzelhandelsbetriebe bestehen. Im Jahr 2005 war das Zentrum Schönhauser Allee noch Bestandteil des Hauptzentrums Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

125 Schönhauser Allee. Bedingt durch die aktuellen, in Teilen deutlich differierenden Einzelhandelsstrukturen, teilräumliche Schwerpunkte sowie erkennbare funktionale/städtebauliche Brüche wird unter Orientierung an den aktuellen rechtlichen Anforderungen von zentralen Versorgungsbereichen sowie der bereits erläuterten Methodik der Zentrenabgrenzung in hoch verdichteten Siedlungsbereichen eine Teilung des Zentrums empfohlen, um dem Charakter der einzelnen Lagen bestmöglich gerecht zu werden. Im Hinblick auf die nur geringen Entwicklungsmöglichkeiten (Flächenverfügbarkeit) des Zentrums Schönhauser Allee sowie der entwicklungspolitischen Zielstellung des Bezirks eines Erhalts bzw. einer weiteren Stärkung des Zentrums Pankow als wichtigstes Zentrum des Bezirks (Hauptzentrum) sowie der mit dieser Entwicklung verbundenen räumlichen Konzentration eines Großteils der für den Bezirk bestehenden Verkaufsflächenpotenziale (vgl. Kapitel 5.1.3) wird eine Einstufung als Zentrums Schönhauser Allee als STZ (Teilung und Einstufung als Stadtteilzentrum (analog Zentreneinstufung StEP Zentren 3) vorgenommen. Bei der oben dargestellten Abgrenzung des STZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei eine deutliche Orientierung entlang der Hauptachse des Zentrums, der Schönhauser Allee erfolgte Eine weitere Entwicklung des bereits heute funktionsfähigen, starken STZ ist aufgrund einer guten quantitativen Verkaufsflächen- und Sortimentsausstattung unter vorrangiger Fokussierung auf eine Sicherung bzw. angepasste Erweiterung des Einzelhandelsangebots anzustreben. Dies beinhaltet u.a. marktadäquate Flächenerweiterungen bestehender Betriebe, Flächenzusammenlegungen zur Schaffung größerer Ladeneinheiten und zur Ansiedlung weiterer zugkräftiger Magnetbetriebe sowie Spielräume für eine Erweiterung der Schönhauser Allee Arcaden.Eine weitere Entwicklung des bereits heute funktionsfähigen, starken STZ ist aufgrund einer guten quantitativen Verkaufsflächen- und Sortimentsausstattung unter Fokussierung auf eine Sicherung bzw. angepasste Erweiterung des Einzelhandelsangebots anzustreben. Dies beinhaltet u.a. marktadäquate Flächenerweiterungen bestehender Betriebe, Flächenzusammenlegungen zur Schaffung größerer Ladeneinheiten und zur Ansiedlung weiterer zugkräftiger Magnetbetriebe sowie Spielräume für eine Erweiterung der Schönhauser Allee Arcaden. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 117

126 Stadtteilzentren Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord (2016) 2005 Potenzialfläche Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* STZ Berliner Allee STZ Greifswalder Straße Nord Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* Anzahl der ZeF ** Die hinsichtlich der G-VKF vergleichsweise kleinen STZ Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord erfüllen die ihnen zugedachten Versorgungsfunktionen, sind jedoch durch Defizite in der Angebotsbreite und tiefe insbesondere der mittelfristigen Bedarfsgruppen gekennzeichnet. Zudem findet aufgrund der räumlichen Nähe eine wechselseitige Beeinflussung beider Zentren statt. In der aktuellen ZVB-Abgrenzung bestehen nur geringe Erweiterungsmöglichkeiten. Aufgrund der aktuellen Ausstattungen und Funktionen der Zentren wird für beide Zentren die Einstufung als STZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Bei der oben dargestellten Abgrenzung der STZ erfolgten jedoch Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz. Mit einbezogen wurde im STZ Berliner Allee u.a. eine Potenzialfläche in der Langhansstraße (Parkplatz im Nord-Westen). Zwischen den beiden STZ besteht aktuell kein geschlossener EH-Besatz, jedoch ein u. A. aus den Magnetbetrieben Kaisers, Media Markt und Obi bestehender gewichtiger Einzel Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

127 handelspol (einseitig/nördlich Greifswalder Straße) in der Mitte zwischen beiden Zentren, welcher künftig insbesondere im Hinblick auf die potenzielle Entwicklung von Wohnraum (1.700 Wohneinheiten Gebiet Michelangelostraße) im Zwischenbereich der STZ sowie der geringen Erweiterungsflächen der Zentren in die zentralen Versorgungsbereiche integriert werden sollte (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin Entwurf des Wohnbaukonzepts für den Bezirk Pankow). Aufgrund der räumlichen Nähe zum STZ Greifswalder Straße Nord wird der Einzelhandelspol in den zentralen Versorgungsbereich STZ Greifswalder Straße einbezogen. Durch die Neuabgrenzungen der STZ gehen die zentralen Versorgungsbereiche der STZ Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee nahtlos ineinander über. Mit dieser Darstellung wird die planerische Absicht eines künftigen Zusammenwachsens der STZ bei Realisierung der Wohnbaupotenziale im Zwischenbereich verdeutlichet. Zur Verbindung der Einzelhandelslagen der beiden STZ bzw. zur Integration des zwischen den Zentren gelegenen Einzelhandelspols ist die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsnutzungen zu empfehlen. Zur qualitativen Stärkung des Einzelhandelsangebots der beiden STZ sollte bei der Neuansiedlung von Betrieben vor allem eine Orientierung an den weiterhin bestehenden Defiziten in der Angebotsbreite und tiefe bzw. der Angebotsqualität insbesondere der mittelfristigen Bedarfsgruppen erfolgen. Es ist hierbei zu berücksichtigen, dass die in den Warengruppen elektrische Haushaltsgeräte/Leuchten, Neue Medien/Unterhaltungselektronik festgestellten Defizite durch die Neuabgrenzungen des Zentrums Greifswalder Straße Nord (insbesondere sie Einbeziehung des Media Marktes) nicht mehr bestehen. Im Rahmen der Ortsteilforen wurden insbesondere die hohe verkehrliche Belastung und die geringe städtebauliche Qualität des Zentrums Berliner Allee und die geringe Attraktivität bzw. der Revitalisierungsbedarf des Mühlenberg Centers im Zentrum Greifswalder Straße Nord bemängelt. Die künftige Weiterentwicklung der beiden STZ sollte daher neben weiteren Verkaufsflächenausweisungen auch im Hinblick auf eine städtebauliche Attraktivierung erfolgen. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 119

128 Stadtteilzentrum Buch (2016) 2005 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Potenzialfläche Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 36 Anzahl der ZeF 44 Das Zentrum Buch stellt das hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionen größte Ortsteilzentrum des Bezirks dar. Bezüglich der VKF-Ausstattung bestehen Schwerpunkte im kurzund mittelfristigen Bedarfsbereich. Die auf die Warengruppen Bekleidung und Schuhe/Lederwaren entfallenden Verkaufsflächenanteile entsprechen der Ausstattung der bezirklichen STZ Greifswalder Straße Nord und Berliner Allee. Die Versorgung der nördlichen/nord-östlichen Gebiete des Bezirks Pankow werden vorrangig durch die Zentren Buch und Karow übernommen. Dabei ist sowohl hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen, als auch der Branchenzusammensetzung ein deutliches Ungleichgewicht zwischen dem starken Zentrum Buch und dem schwachen Zentrum Karow festzustellen. Durch eine anstehende Projektentwicklung im Kreuzungsbereich Walter-Friedrich- Straße/Wiltbergstraße (Abriss des bestehenden Sonderpostenmarktes) ist eine weitere Stärkung des Zentrums Buch zu erwarten. Zudem erscheint eine quantitative Weiterentwicklung des heute schon Merkmale eines STZ aufweisenden Zentrums Buch vor dem Hintergrund der prognostizierten Einwohnerentwicklung bzw. der nach dem Wohnbau Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

129 konzept des Bezirks Pankow ausgewiesenen 700 Wohneinheiten im Gebiet ehemaliges Regierungskrankenhaus, 500 Wohneinheiten im Gebiet Am Sandhaus und 800 Wohneinheiten im Gebiet Buch IV mittelfristig sinnvoll und geboten (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin 2016). Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Zentrums sowie insbesondere der genannten Entwicklungsperspektiven wird für das Zentrum Buch die Einstufung als STZ empfohlen (Aufstufung des Ortsteilzentrums (Zentreneinstufung 2005) zum Stadtteilzentrum). Dies ist Teil der in Kapitel 5.3 erläuterten bezirklichen Wachstumsstrategie als Reaktion auf die zu erwartende, mit dem Bevölkerungszuwachs einhergehende Verschiebung der Bevölkerungsschwerpunkte im Bezirk. In der Bezirksregion wird ein Wachstum von rd Einwohnern bis 2030 prognostiziert. Das Wohnungsbaupotential stellt sich nach bezirklichen Erwartungen mit Wohneinheiten dar. Die Bezirksregion ist eine der am stärksten wachsenden Regionen. Durch die Einstufung des Zentrums Buch als STZ ergibt sich ein Dissens zum StEP Zentren 3, in welchem das Zentrum Buch als OTZ eingestuft wird sowie ein Dissens zum Flächennutzungsplan Berlin. Bei der oben dargestellten Abgrenzung des Zentrums erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz. Zudem wurde aufgrund begrenzter Potenzialflächen im bestehenden Zentrenumgriff des Zentrums ein Erweiterungsbereich (mit Potenzialflächen) im Süd-Osten ausgewiesen, welcher nach Realisierung der anstehenden Projektentwicklung im Bereich der Walter-Friedrich-Straße/Wiltbergstraße mittelfristig (unter Orientierung an der Wohnbauentwicklung) sukzessive entwickelt werden kann. Der Erweiterungsbereich umfasst auch die Fläche des geplanten Kultur-, Bildungs- und Integrationszentrum der ehem. Brunnengalerie. Im Rahmen der Ortsteilforen wurden insbesondere die in Stoßzeiten bzw. vor Feiertagen unzureichenden Parkmöglichkeiten im Zentrum Buch bemängelt. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014; *ohne Leerstände, Verkaufsflächen gerundet; weitere Merkmale der Zentren sind den Steckbriefen in Kapitel 4.3 zu entnehmen. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 121

130 Ortsteilzentren des Bezirk Pankow Ortsteilzentrum Karow (2016) 2005 Potenzialfläche Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 25 Anzahl der ZeF 40 Das hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionen kleinste Ortsteilzentrum Karow (zudem drittkleinstes Zentrum des Bezirks) weist einen im Vergleich zu den anderen OTZ geringen Einzelhandelsbesatz, deutliche Defizite in der Angebotsbreite und tiefe der mittel- und langfristigen Bedarfsgüter sowie in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie sowie eine hohe Nahversorgungsorientierung auf. Das Zentrum erfüllt somit die vorgesehenen Versorgungsfunktionen aktuell nur bedingt. Die Attraktivität des Zentrums wird zudem, wie auch im Rahmen der Ortsteilforen geäußert wurde, durch die beiden prägenden Verkehrsachsen (Bucher Chaussee und Achillesstraße), die deutlichen Lücken im Einzelhandelsbesatz, einige Leerstände sowie durch eine mangelnde Aufenthaltsqualität des Achillesplatzes beeinträchtigt. Bedingt durch die aufgelockerten Siedlungsstrukturen sowie die deutlichen Lücken im Einzelhandelsbesatz bestehen Potenzialflächen in Form von Leerständen oder unbebauten Grundstücken (bspw. An der Kreuzung Achillesstraße, Zum Kappgraben) zur Nachverdichtung bzw. quantitativen Verbesserung des Einzelhandelsangebots des Zentrums Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

131 Trotz bestehender Defizite im Einzelhandelsbesatz wird insbesondere im Hinblick auf die prognostizierte Einwohnerentwicklung bzw. die nach dem Wohnbaukonzept des Bezirks Pankow ausgewiesenen Wohneinheiten im Gebiet Am Teichberg, 950 Wohneinheiten im Gebiet Karow Süd und 350 Wohneinheiten im Gebiet Straße 52 sowie die im ZVB bestehenden Potenzialflächen und der damit verbundenen Verbesserung der nachfrageseitigen Rahmenbedingungen im Einzugsgebiet des ZVB die Einstufung als OTZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Bei der oben dargestellten Abgrenzung des OTZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz. Im Hinblick auf die Wohnbaupotenziale sowie das voraussichtlich auch langfristig weiterhin bestehenden Ungleichgewicht zwischen dem starken Zentrum Buch und dem schwachen Zentrum Karow, sollte eine Stärkung des Zentrums im Bestand bzw. eine Arrondierung der Angebotsstrukturen vor allem im kurzfristigen Bedarfsbereich durch bspw. einen Drogerie Fachmarkt (bspw. im Bereich der Potenzialfläche) und darüber hinaus im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich angestrebt werden. Zudem sollte eine städtebauliche Attraktivierung im Fokus stehen. Ortsteilzentrum Französisch Buchholz (2016) Einzelhandel Leerstand 2005 Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 123

132 Anzahl der Betriebe* 17 Anzahl der ZeF 40 Das Zentrum Französisch Buchholz ist (auch dank der Projektentwicklungen der vergangenen Jahre entlang des Rosenthaler Wegs) sowohl hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen, als auch bezüglich der Verkaufsflächenausstattung nach Bedarfsstufen gut aufgestellt und weist einen deutlichen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich auf. Die Angebote des mittelfristigen Bedarfsbereichs sind dagegen unterdurchschnittlich ausgeprägt. Da der Einzelhandelsbesatz im Süden der Hauptstraße sowie im Osten des Rosenthaler Wegs konzentriert ist und zwischen den beiden Standorten nur vereinzelte Einzelhandelsbetriebe angesiedelt sind, entsteht keine durchgängige Lauflage im OTZ Französisch Buchholz. Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Zentrums wird unter Berücksichtigung der prognostizierten Einwohnerentwicklung bzw. der nach dem Wohnbaukonzept des Bezirks Pankow ausgewiesenen Wohneinheiten im Gebiet Buchholz Ost und 650 Wohneinheiten im Gebiet Baltrumstraße die Einstufung als OTZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Bei der oben dargestellten Abgrenzung des OTZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei eine deutliche Reduzierung im Norden stattfand. Dies resultierte nicht zuletzt aus der geringen Anzahl zentrenbildender Nutzungen in diesen Lagebereichen. Eine weitere Entwicklung des OTZ ist aufgrund einer guten quantitativen Verkaufsflächenund Sortimentsausstattung nur nachrangig unter Fokussierung auf eine Funktions- und Bestandssicherung sowie auf eine Verbesserung des Angebots der mittelfristigen Bedarfsgüter anzustreben. Im Fokus der weiteren Entwicklung sollte zudem die städtebauliche Entwicklung des Zentrums, insbesondere die Verbindung und städtebauliche Attraktivierung der beiden Lagen Hauptstraße (Rewe und Kik) und Rosenthaler Weg (denn`s, Kaisers, Netto dansk, Rossmann), eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität und eine verbesserte verkehrliche Erschließung des ZVB (MIV Einbahnstraßenregelung) stehen. Im Rahmen der bezirklichen Abstimmungstermine und der Ortsteilforen wurde eine Erweiterung des ZVB unter Einbeziehung des Hugenottenplatzes diskutiert. Bedingt durch die hohe Entfernung (Hugenottenplatz Einzelhandelsbetriebe des ZVB, den nur geringen, lückenhaften EH-Besatz im Zwischenbereich, den fehlenden Magneten am Hugenottenplatz sowie im Hinblick auf die räumlich benachbarten Wohnbaupotenziale in der Elisabethaue (mit potenzieller neuer Ausweisung eines NVZ vgl. Kapitel 5.4.2) wurde diese Option jedoch wieder verworfen Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

133 Ortsteilzentrum Niederschönhausen (2016) 2005 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 45 Anzahl der ZeF 64 Das Zentrum Niederschönhausen ist hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen gut aufgestellt und weist einen deutlichen Schwerpunkt vorrangig im kurzfristigen Bedarfsbereich auf. Die Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich sind dagegen für ein OTZ unterdurchschnittlich ausgeprägt und nur in einzelnen Warengruppen vorhanden. In den letzten Jahren fand insbesondere durch die Realisierung der im Zentrum des ZVB gelegenen Fachmarktagglomeration Schlosspark Center (Magnetbetriebe/strukturprägende Betriebe denn`s, Kaisers, Rossmann) eine positive Entwicklung des Zentrums statt. Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Zentrums wird die Einstufung als OTZ angestrebt (Aufstufung des Nahversorgungszentrums (Zentreneinstufung 2005) zum Ortsteilzentrum). Hierdurch ergibt sich ein Dissens zum StEP Zentren 3, in welchem das Zentrum Niederschönhausen nicht als zentraler Versorgungsbereich bzw. nicht als OTZ ausgewiesen wird sowie ein Dissens zum Flächennutzungsplan Berlin. Bei der oben dargestellten Abgrenzung des OTZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz. Eine weitere Entwicklung des OTZ ist aufgrund einer guten quantitativen Verkaufsflächenausstattung nur nachrangig unter Fokussierung auf eine Funktions- und 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 125

134 Bestandssicherung sowie auf einen Ausbau der mittel- und langfristigen Bedarfsgüter anzustreben. Im Vordergrund sollte eine Nachverdichtung der baulichen Strukturen in den teilweise Baulücken bzw. den Leerständen mit kleineren Einzelhandelsbetrieben sowie die auch im Rahmen der Ortsteilforen geäußerte weitere städtebauliche Entwicklung des Zentrums, durch eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität und eine verbesserte verkehrliche Erschließung des ZVB (MIV Verkehrssteuerung, Parkflächen) stehen. Die künftige Entwicklung des OTZ Niederschönhausen hängt aufgrund der räumlichen Nähe wesentlich von den Entwicklungen des Hauptzentrums Pankow, der geplanten Projektentwicklung auf dem Areal des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow (vgl. Kapitel 4.4) sowie den aktuell diskutierten Entwicklungen am Standort des ehemaligen Straßenbahnbetriebshofes Nordend ab. Ortsteilzentrum Prenzlauer Allee (2016) Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich Schönhauser Allee Prenzlauer Allee Potenzialfläche Senefelder Platz Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 103 Anzahl der ZeF 114** Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

135 Das Zentrum Prenzlauer Allee ist sowohl hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen, als auch bezüglich der Verkaufsflächenausstattung nach Bedarfsstufen gut aufgestellt, weist deutliche Schwerpunkte im kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich sowie eine hohe Dichte an zentrenergänzenden Funktionen auf. Hervorzuheben ist zudem ein hoher Verkaufsflächenanteil in der Warengruppe Bekleidung. Defizite bestehen lediglich in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie (fehlender Drogeriefachmarkt). Im Jahr 2005 war das Zentrum Prenzlauer Allee noch Bestandteil des Hauptzentrums Schönhauser Allee. Bedingt durch die aktuellen, in Teilen deutlich differierenden Einzelhandelsstrukturen, teilräumliche Schwerpunkte sowie erkennbare funktionale/ städtebauliche Brüche wird unter Orientierung an den aktuellen rechtlichen Anforderungen von zentralen Versorgungsbereichen sowie der bereits erläuterten Methodik der Zentrenabgrenzung in hoch verdichteten Siedlungsbereichen eine Teilung des Zentrums empfohlen, um dem Charakter der einzelnen Lagen bestmöglich gerecht zu werden. Aufgrund der Ausstattung und Funktion des Zentrums Prenzlauer Allee wird die Einstufung als OTZ empfohlen (Teilung und Einstufung als Ortsteilzentrum). Bei der oben dargestellten Abgrenzung des OTZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei eine deutliche Orientierung der Hauptachse des Zentrums, der Prenzlauer Allee erfolgte und die beiden Entwicklungspole S-Bahn Station Prenzlauer Allee als Frequenzbringer sowie Teile der Bötzow Brauerei (in den aktuellen Planungen wird unter anderem auch die Ansiedlung von Einzelhandel auf dem Areal erwogen) als Potenzialfläche perspektivischer Einzelhandelsansiedlungen einbezogen wurden (Potenzialfläche zur Bestandssicherung und perspektivischen Weiterentwicklung des Zentrums Einbeziehung von Flächen, um Möglichkeiten zur Ansiedlung/Erweiterung größerer Ladeneinheiten zu schaffen (Reaktion auf Betreiberanforderungen größerer Verkaufsflächenbedarfe)). Zudem wurde ein Teilbereich der Wörtherstraße mit dem Magnetbetrieb Edeka Aktiv Markt in den ZVB integriert. Eine weitere Entwicklung des OTZ ist aufgrund einer guten quantitativen Verkaufsflächenund Sortimentsausstattung unter Fokussierung auf eine Funktions- und Bestandssicherung anzustreben (Eine Funktions- und Bestandssicherung beinhaltet im Sinne der Fortentwicklung des Zentrums auch die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe vorrangig im Bereich der festgestellten Angebotsdefizite). Hinsichtlich des Defizits in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie ist die Arrondierung des Angebots durch einen Drogeriefachmarkt anzustreben. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnung Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014; *ohne Leerstände, Verkaufsflächen gerundet, **Hinzu kommen zudem weitere zentrenergänzenden Funktionen im nördlichen Abschnitt der Prenzlauer Allee, welche der vorliegenden Datenbasis nicht zu entnehmen waren; weitere Merkmale der Zentren sind den Steckbriefen in Kapitel 4.3 zu entnehmen. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 127

136 Nahversorgungszentren des Bezirk Pankow Nahversorgungszentrum Greifswalder Straße Süd (2016) Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 71 Anzahl der ZeF 164 Das Zentrum Greifswalder Straße Süd weist einem Schwerpunkt im Bereich der kurz- und mittelfristigen Bedarfsgüter auf und zeichnet sich durch einen überwiegend kleinteiligen, nahezu geschlossenen Einzelhandelsbesatz aus. Ausstattungsdefizite sind in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren mit einem Verkaufsflächenanteil von nur rd. 34 % sowie einem durch einen Lebensmitteldiscounter und zwei Biomärkte geprägten Branchenmix (fehlender Supermarkt) zu erkennen. Mit einem Drogeriefachmarkt besteht eine gute Ausstattung des NVZ in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie. Bei der oben dargestellten Abgrenzung des NVZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei eine deutliche Orientierung der Hauptachse des Zentrums, der Greifswalder Straße erfolgte. Mit einbezogen wurden zudem Teilbereiche der Marienburger Straße (vorrangig aufgrund des hoch frequentierten Boesner Kunstladens sowie des Supermarktes Kaisers) und der Hufelandstraße (aufgrund eines hoch verdichteten Einzelhandelsbesatzes und einer vielseitigen Nutzungsmischung aus Einzelhandel und Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

137 zentrenergänzenden Funktionen). Die in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren festgestellten Defizite hinsichtlich des unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenanteils und des Branchenmixes bestehen durch die Neuabgrenzungen des Zentrums (insbesondere sie Einbeziehung des Supermarktes Kaisers) nicht mehr. Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Zentrums wird die Einstufung als NVZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Eine weitere Entwicklung des NVZ ist unter Fokussierung auf eine Funktions- und Bestandssicherung anzustreben. Nahversorgungszentrum Heinersdorf (2016) 2005 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 21 Anzahl der ZeF 18 Das Zentrum Heinersdorf stellt das hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen mit Abstand größte NVZ dar und übertrifft in der Dimensionierung zudem sowohl alle Ortsteilzentren, als auch die Stadtteilzentren Berliner Allee und Greifswalder Straße Nord (NVZ Heinersdorf als drittgrößtes Zentrum des Bezirks). Geprägt wird das NVZ durch einen überwiegend großflächigen Einzelhandelsbesatz und nur wenige zentrenergänzende Funktionen. Bedingt durch die Angebotsformate sowie die autokundenorientierte Lage ergeben sich für das Zentrum ein weiter Einzugsbereich und nur geringe fußläufige Kopp- 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 129

138 lungspotenziale. Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsgüter weist das NVZ eine überdurchschnittliche anteilige Verkaufsflächenausstattung in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren und Neue Medien/Unterhaltungselektronik auf. Obwohl das Zentrum bereits aktuell mit einer hohen Verkaufsflächenausstattung, einem weiten Einzugsbereich und der überdurchschnittlichen anteiligen Verkaufsflächenausstattung in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren und Neue Medien/Unterhaltungselektronik Funktionen übernimmt, die den Status eines Nahversorgungszentrums übersteigen, wird auch zukünftig die Einstufung als NVZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005), um die wichtige Versorgungsfunktion des Zentrums zu erhalten, gleichzeitig aber auch einen weiteren Bedeutungszugewinn zu unterbinden. Bei der oben dargestellten Abgrenzung des NVZ erfolgten deutliche Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz. Die im Jahr 2005 noch vom ZVB umschlossene Ortslage Heinersdorf weist aktuell nur vereinzelt Einzelhandelsbetriebe und zentrenergänzende Funktionen und somit Strukturen auf, die eine Einbeziehung in den ZVB nicht rechtfertigen. Eine weitere Entwicklung des NVZ ist vor allem im Hinblick auf die bereits aktuell hohe Verkaufsflächendimensionierung des Zentrums auf eine Funktions- und Bestandssicherung zu beschränken. Insbesondere sollten keine weiteren Verkaufsflächenausweisungen im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente erfolgen. Hinsichtlich der Weiterentwicklung des Zentrums sollten auch die im Rahmen der bezirklichen Ortsteilforen geäußerten Aspekte einer zu hohen verkehrlichen Belastung des Zentrums sowie der im Hinblick auf den demographischen Wandel gewünschten besseren fußläufigen Nahversorgung (bzw. kleinere gut zu erreichende Nahversorger) und besseren ÖPNV-Anbindung Berücksichtigung finden. Nahversorgungszentrum Neumannstraße (2015) Potenzialfläche 2005 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

139 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 13 Anzahl der ZeF 24 Das Zentrum Neumannstraße stellt das hinsichtlich der Verkaufsflächendimensionierung zweitgrößte NVZ des Bezirks dar. Während die Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 27 % im Vergleich zu den anderen NVZ des Bezirks deutlich unterdurchschnittlich ausfällt, weist das Zentrum im Bereich der mittel- und langfristigen Bedarfsgüter eine überdurchschnittliche anteilige Verkaufsflächenausstattung in den Warengruppen Schuhe/Lederwaren, Elektrische Haushalts-Großgeräte, Neue Medien/Unterhaltungselektronik und Möbel auf. Mit einem Drogeriefachmarkt besteht eine gute Ausstattung des NVZ in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie. Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Zentrums wird die Einstufung als NVZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Bei der oben dargestellten Abgrenzung des NVZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei aufgrund begrenzter Potenzialflächen im NVZ ein optionaler Erweiterungsbereich (mit Potenzialflächen) im Westen ausgewiesen wurde (Fläche der chinesischen Botschaft auch im Wohnbaukonzept Pankow 2015 als Potenzialfläche ausgewiesen Nutzung nach Entwicklungsbedarf abzuwägen). Eine weitere Entwicklung des NVZ ist aufgrund einer guten quantitativen Verkaufsflächenund Sortimentsausstattung vor allem unter Berücksichtigung der deutlich über den Versorgungsauftrag eines NVZ hinausgehenden Bedeutung (hohe Anteile der mittel- und langfristigen Bedarfsgüter) nur bedingt unter Fokussierung auf eine Funktions- und Bestandssicherung bzw. auf einen weiteren Ausbau der kurzfristigen Bedarfsgüter anzustreben. 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 131

140 Nahversorgungszentrum Senefelder Platz (2016) 2005 Schönhauser Allee Prenzlauer Allee Senefelder Platz Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 20 Anzahl der ZeF 74 Das Zentrum Senefelder Platz ist hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen gut aufgestellt und zeichnet sich durch einen Schwerpunkt im Bereich der Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren sowie durch einen überwiegend kleinteiligen, nahezu geschlossenen Einzelhandelsbesatz aus. Defizite zeigen sich im Branchenmix der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren (Fehlen eines Lebensmitteldiscounters). Mit einem Drogeriefachmarkt besteht eine gute Ausstattung des NVZ in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie. Im Jahr 2005 war das Zentrum Senefelder Platz noch Bestandteil des Hauptzentrums Schönhauser Allee. Bedingt durch die aktuellen, in Teilen deutlich differierenden Einzelhandelsstrukturen, teilräumliche Schwerpunkte sowie erkennbare funktionale/städtebauliche Brüche wird unter Orientierung an den aktuellen rechtlichen Anforderungen von zentralen Versorgungsbereichen sowie der bereits erläuterten Methodik der Zentrenabgrenzung in hoch verdichteten Siedlungsbereichen eine Teilung des Zentrums empfohlen, um dem Charakter der einzelnen Lagen bestmöglich gerecht zu werden. Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Zentrums wird die Einstufung als NVZ empfohlen (Teilung und Herabstufung des Hauptzentrums (Zentreneinstufung 2005) zum Nahversorgungszentrum) Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

141 Bei der oben dargestellten Abgrenzung des NVZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei eine deutliche Orientierung der Hauptachse des Zentrums, der Schönhauser Allee erfolgte. Eine weitere Entwicklung des NVZ ist aufgrund einer guten quantitativen Verkaufsflächenausstattung nur bedingt unter Fokussierung auf eine Funktions- und Bestandssicherung sowie auf eine Verbesserung des Branchenmixes in der Warengruppe Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren (Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters) anzustreben. Nahversorgungszentrum Weißenseer Spitze (2016) 2005 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und -abgrenzung Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 27 Anzahl der ZeF 72 Das Zentrum Weißenseer Spitze weist einen Schwerpunkt im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter auf und ist sowohl durch kleinteiligen Einzelhandelsbesatz an der Gustav-Adolf- Straße und der Langhansstraße sowie verschiedene, an der Ostseestraße angesiedelte Fachmärkte gekennzeichnet. Mit einem Drogeriefachmarkt besteht eine gute Ausstattung des NVZ in der Warengruppe Drogeriewaren/Kosmetik/Parfümerie. Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Zentrums wird die Einstufung als 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 133

142 NVZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Bei der oben dargestellten Abgrenzung des NVZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei insbesondere im Bereich der Gustav-Adolf-Straße Reduzierungen erfolgten. Die Einbeziehung weiterer Teilstücke der Prenzlauer Promenade sowie der Heinersdorfer Straße wurde aufgrund der Zielsetzung einer Konzentration der bestehenden Einzelhandelsnutzungen sowie der Nachnutzung von aktuell im ZVB bestehender Leerstände verworfen. Eine weitere Entwicklung des NVZ ist unter Fokussierung auf eine Funktions- und Bestandssicherung anzustreben. Nahversorgungszentrum Wilhelmsruh (2016) 2005 Potenzialfläche Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Zentraler Versorgungsbereich 2016 Merkmale der Zentreneinstufung und abgrenzung* Gesamtverkaufsfläche* Anzahl der Betriebe* 20 Anzahl der ZeF 13 Das Zentrum Wilhelmsruh stellt das hinsichtlich der Gesamtverkaufsflächen zweitkleinste Nahversorgungszentrum des Bezirks dar. Der Einzelhandelsbesatz ist überwiegend kleinteilig geprägt und konzentriert sich im nördlichen Bereich des ZVB an der Hauptstraße. Als einziger Magnetbetrieb fungiert Kaisers. Hinsichtlich der Angebotsbreite und tiefe Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

143 des Einzelhandelsangebots werden in allen Bedarfsstufen deutliche Defizite ersichtlich. Trotz einer nur geringen Verkaufsflächendimensionierung und einer nur geringen Anzahl an Einzelhandelsbetrieben, Magnetbetrieben und zentrenergänzenden Funktionen wird insbesondere im Hinblick auf eine geplante, im ZVB liegende Projektentwicklung in der Nähe des S-Bahnhofs Wilhelmsruh (auf der Potenzialfläche sind ein Nahversorger, verschiedene Dienstleistungen sowie Wohnungen geplant) die Einstufung als NVZ empfohlen (Erhalt der Zentreneinstufung 2005). Bei der oben dargestellten Abgrenzung des NVZ erfolgten Anpassungen an den aktuellen EH-Besatz, wobei insbesondere im Bereich der Hauptstraße eine Reduzierung erfolgte. Einbezogen wurde zudem der Lebensmitteldiscounter Norma sowie eine Potenzialfläche an der Kopenhagener Straße, auf welcher eine Projektentwicklung geplant ist. Eine weitere Entwicklung des NVZ ist unter Fokussierung auf weitere Verkaufsflächenausweisungen im kurzfristigen sowie insbesondere im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich anzustreben. Diese Entwicklungszielstellung deckt sich mit den im Rahmen der bezirklichen Ortsteilforen geäußerten Wünsche nach einer verbesserten Nahversorgung (bspw. Biomarkt), nach einer funktionalen Stärkung des Zentrums (Schaffung einer Einkaufsstraße) sowie nach einer Angebotsarrondierung durch weitere kleinere Einzelhandelsgeschäfte Weitere Standortbereiche des Bezirk Pankow Blankenburg (2016) 2005 Einzelhandel Leerstand Zentrenergänzende Funktionen Merkmale des Standorts 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 135

144 Im Jahr 2005 wurde im Bereich des historischen Dorfangers von Blankenburg (Alt- Blankenburg) ein Ortsteilzentrum ausgewiesen. Das NVZ Blankenburg stellt das kleinste Zentrum des Bezirks Pankow (G-VKF) dar und ist aktuell durch eine hohe Anzahl an zentrenergänzenden Funktionen und vereinzelte kleine Einzelhandelsbetriebe gekennzeichnet. Ein Magnetbetrieb fehlt dagegen vollständig. Bezüglich der Angebotsbreite und tiefe der Branchenstrukturen werden in allen Bedarfsstufen deutliche Defizite ersichtlich. Die aktuellen Strukturen erfüllen somit nicht die an einen zentralen Versorgungsbereich gestellten Anforderungen. Da zudem keine Potenzialflächen im oder im direkten Anschluss an das im Jahr 2005 als ZVB ausgewiesene Gebiet bestehen, die eine Ansiedlung eines größeren Nahversorgungsbetriebs ermöglichen (Fläche im Osten ist von Bebauung freizuhalten) wird hinsichtlich des ehemaligen Zentrums Blankenburg empfohlen, dieses zukünftig nicht mehr als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Hierdurch ergeben sich zwar abweichende Darstellungen zum StEP Zentren 3 und zum Berliner FNP, in welchem das Zentrum Blankenburg als OTZ eingestuft wird, jedoch ist zu berücksichtigen, dass die Thematik eines hinsichtlich der Lage und Versorgungsfunktion zu konkretisierenden Zentrums für Blankenburg in den Vorbereitungen zur nächsten Aktualisierung des StEP Zentren aufgegriffen werden sollte. Die voneinander abweichenden Inhalte sind somit u. a. auf die je Instrument unterschiedlichen zeitlichen Planungshorizonte zurückzuführen, womit die Einstufung des ehemaligen Zentrums Blankenburg im vorliegenden EHZK keinen Dissens darstellt. Rosenthal (Hauptstraße) (2016) Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

145 Merkmale des Standorts Im Jahr 2005 wurde im Bereich des historischen Ortskerns Rosenthal (Hauptstraße) ein Nahversorgungszentrum ausgewiesen. Da die aktuellen Strukturen (Einzelhandelsbesatz und Ausstattung mit zentrenergänzenden Funktionen) nicht die an einen zentralen Versorgungsbereich gestellten Anforderungen erfüllen, wird hinsichtlich des ehemaligen Zentrums Rosenthal (Hauptstraße) empfohlen, dieses zukünftig nicht mehr als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Es ist zudem zu empfehlen den Standort als Streulage mit besonderer Versorgungsfunktion auszuweisen (vgl. Kapitel 5.4.3). Niederschönhausen Blankenburger Straße (2016) Merkmale des Standorts Im Jahr 2005 wurde im Bereich der Blankenburger Straße ein Nahversorgungszentrum ausgewiesen. Da der Standort laut dem Flächennutzungsplan der Stadt Berlin als Gewerbegebiet ausgewiesen ist und zukünftig auch als solcher gesichert werden soll, wird hinsichtlich des ehemaligen Zentrums Niederschönhausen Blankenburger Straße empfohlen, dieses zukünftig nicht mehr als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Im Rahmen der Abstimmungstermine des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts fanden Überlegungen zur Ausweisung des Standorts als bezirkliches Fachmarktzentrum statt. Bedingt durch die bestehenden Potenzialflächen im Gebiet der Fachmarktagglomeration Rangierbahnhof Pankow, welches eine deutlich zentralere Lage als der Standort Blankenburger Straße aufweist, wurde diese Option verworfen. Aktuell befindet sich ein Bebauungsplan in der Aufstellung mit dem Ziel und Zweck den 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 137

146 Gewerbestandortes im Sinne des Gewerbeflächenkonzepts (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin 2015) zu sichern, eine geordnete städtebauliche Entwicklung planungsrechtlich zu ermöglichen sowie die damit verbundenen städtebaulichen Konflikte zu lösen. Mit dem Bebauungsplan sollen die gewerblichen Nutzungen geschützt und weiterentwickelt aber auch die Emissionskonflikte mit der angrenzenden Wohnbebauung planungsrechtlich bewältigt werden. Darüber hinaus soll die gewerbliche Nutzung stabilisiert und großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen werden (vgl. Kapitel 2.3.5). Auf der südlich der Blankenburger Straße liegenden Teilfläche sollen Wohnbauflächen gesichert werden (Gebiet südlich der Blankenburger Straße (OBI) ist im FNP als Wohnen dargestellt). Die Kleingartenanlage Gartenbau Nordend im Norden des Plangebiets soll gesichert werden. Quellen: Eigene Darstellung und Berechnungen Stadt + Handel 2016 nach Einzelhandelsbestandsdaten SenStadtUm Berlin 2015; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014, OpenStreetMap veröffentlicht unter ODbL; weitere Merkmale der Zentren sind den Steckbriefen in Kapitel 4.3 zu entnehmen Potenzielle zukünftige zentrale Versorgungsbereiche Im Hinblick auf die prognostizierten, räumlich deutlich differierenden Bevölkerungszuwächse sowie die dem Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025 bzw. dem Entwurf des Wohnbaukonzepts für den Bezirk Pankow zu entnehmenden Wohnbaupotenziale wurden zudem zwei Gebiete identifiziert, in welchen die zukünftige Ausweisung weiterer zentraler Versorgungsbereiche in perspektivisch vorgesehen ist (vgl. nachstehende Abbildungen). Grundlegende Bedingung dieser Ausweisungen war ein hinreichendes nachfrageseitiges Potenzial (Einwohner/Kaufkraft), welches im Zusammenhang mit der Entwicklung der Wohnbaupotenziale entsteht und eine aus sich selbst heraus tragende Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereiches (bzw. der konstituierenden zentrumsbildenden Funktionen) ermöglicht. Nur somit kann schließlich gewährleistet werden, dass die Ausweisung neuer zentraler Versorgungsbereiche nicht die Entwicklungspotenziale der bestehenden Zentren in einem mehr als unerheblichen Maße beeinflusst. Die Darstellung der potenziellen zentralen Versorgungsbereiche erfolgt im Rahmen des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes aufgrund des frühen Planungsstadiums zunächst in einer generalisierenden Form. Die konkrete bauliche Ausgestaltung und Dimensionierung ist letztlich wesentlich von der (zeitlichen und konkreten städtebaulichen) Realisierung der geplanten Wohnbauvorhaben abhängig und im Einzelfall zu prüfen bzw. zu konkretisieren. Potenzieller ZVB Elisabethaue (NvZ) Das potenzielle Nahversorgungszentrum Elisabethaue soll im Zuge der Realisierung der Wohneinheiten auf dem Areal der sogenannten Elisabethaue (Rosenthaler Weg; Prognoseraum (Ebene 3) Nördliches Pankow) entstehen und in das entstehende Wohnensemble integriert werden. Hinsichtlich der konzeptionellen Zielstellungen können dabei die nachfolgend benannten Aspekte festgehalten werden: Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

147 Das Nahversorgungszentrum soll hinsichtlich seiner Versorgungsfunktion auf das neu entstehende Wohngebiet ausgerichtet sein. Dabei ist ein der Hierarchiestufe entsprechender Mix aus Einzelhandelsbetrieben und zentrenergänzenden Funktionen, ergänzt um leistungsfähige strukturprägende Anbieter anzustreben. Eine bauliche Integration in das entstehende städtebauliche Ensemble und eine räumliche Ausrichtung (Anbindung, Zuwegung) auf das Wohngebiet ist anzustreben. Eine Leistungsfähige ÖPNV Anbindung des potenziellen Nahversorgungszentrums ist zu gewährleisten. Die Wechselwirkungen zu den benachbarten zentralen Versorgungsbereichen sind zu beachten. Insbesondere negative Folgeeffekte auf den Bestand und die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches Französisch Buchholz sind zu vermeiden. Die Erlangung der definierten konzeptionellen Zielstellungen ist durch den Einsatz bauleitplanerischer Umsetzungsinstrumentarien abzusichern. Abbildung 36: Potenzieller ZVB Elisabethaue (NVZ) Gebiet eines potenziellen ZVB, falls Wohnbaupotenziale realisiert werden sollten Hauptzentren Stadtteilzentren Ortsteilzentren Potenzielles Nahversorgungszentrum bis Wohneinheiten geplant Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014, OpenStreetMap veröffentlicht unter ODbL. Potenzieller ZVB Blankenburger Pflasterweg (NVZ) Das potenzielle Nahversorgungszentrum Blankenburger Pflasterweg soll im Zuge der Realisierung der Wohneinheiten auf einem unbebauten Areal südlich der gewachsenen Ortslage Blankenburg (Blankenburger Pflasterweg; Prognoseraum (Ebene 3) 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 139

148 Nördliches Weißensee) entstehen und in das entstehende Wohnensemble integriert werden. In der Vorzugsvariante wird eine Ausbildung des Zentrums entlang der Heinersdorfer Straße angestrebt, um in Verbindung mit der benachbarten Schule mittelfristig eine städtebaulich funktionale Anbindung an die Einzelhandelsnutzungen des historisch gewachsenen Ortskerns Blankenburg herzustellen und somit den gesamten Bereich (inklusive der dort situierten Streulage mit besonderer Versorgungsfunktion) mittelfristig (wieder) als zentralen Versorgungsbereich zu qualifizieren. Hinsichtlich der konzeptionellen Zielstellungen können dabei die nachfolgend benannten Aspekte festgehalten werden: Das Nahversorgungszentrum soll hinsichtlich seiner Versorgungsfunktion auf das neu entstehende Wohngebiet und den Ortskern Blankenburg ausgerichtet sein. Dabei ist ein der Hierarchiestufe entsprechender Mix aus Einzelhandelsbetrieben und zentrenergänzenden Funktionen, ergänzt um leistungsfähige strukturprägende Anbieter anzustreben. Eine bauliche Integration in das entstehende städtebauliche Ensemble und eine räumliche Ausrichtung (Anbindung, Zuwegung) auf das Wohngebiet ist anzustreben. Gleichsam ist eine Öffnung zum Ortskern Blankenburg zu gewährleisten, um die Ausprägung eines städtebaulich-funktionalem Zusammenhangs zu ermöglichen. Eine Leistungsfähige ÖPNV Anbindung des potenziellen Nahversorgungszentrums ist zu gewährleisten. Die Wechselwirkungen zu den benachbarten zentralen Versorgungsbereichen sind zu beachten. Negative Folgeeffekte auf den Bestand und die Entwicklung dieser sind jeweils zu vermeiden. Die Erlangung der definierten konzeptionellen Zielstellungen ist durch den Einsatz bauleitplanerischer Umsetzungsinstrumentarien abzusichern Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

149 Abbildung 37: Potenzieller zukünftiger ZVB Blankenburger Pflasterweg Blankenburger Pflasterweg Hauptzentren Stadtteilzentren Ortsteilzentren Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014, OpenStreetMap veröffentlicht unter ODbL Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion Neben den bereits benannten zentralen Versorgungsbereichen werden keine weiteren Einzelhandelsstandorte als zentrale Versorgungsbereiche definiert. Zwar lassen mehrere Standorte gewisse Funktionsbündelungen und eine aus Einzelhandelssicht zu bewertende Agglomeration erkennen (Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion), sie weisen jedoch nicht die erforderlichen Merkmale entsprechend der Rechtsprechung für zentrale Versorgungsbereiche auf. Insbesondere ist bei solchen Agglomerationen der Grad der Nutzungsmischung, die städtebauliche Dichte und die damit verbundene Vitalität auch hinsichtlich ergänzender Zentrenfunktionen (Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen usw.) nicht ausreichend ausgeprägt. Von dieser Bewertung unberührt bleibt die Tatsache, dass solche Standorte durchaus gewisse Versorgungsfunktionen übernehmen können und sollten, etwa Versorgungsfunktionen für den unmittelbaren Nahbereich oder die Funktion als Sonderstandort für bestimmte großflächige Einzelhandelsvorhaben (Fachmarktagglomerationen) (vgl. hierzu Kap ) Die nachfolgend aufgeführten Standorte mit besonderer Versorgungsfunktion erfüllen nicht die an zentrale Versorgungsbereiche gestellten Anforderungen und fallen daher auch nicht unter die Schutzwirkung des 34 Absatz 3 BauGB. Sie stellen dessen ungeachtet Gebiete dar, die bereits heute eine besondere (Nah-)Versorgungsfunktion übernehmen oder deren Entwicklung eine besondere strategische Komponente im Hinblick auf die bezirkliche Einzelhandelsentwicklung zukommt. Es sind somit Bereiche, 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 141

150 in welche Einzelhandelsvorhaben die der wohnortnahen Versorgung dienen, außerhalb zentraler Versorgungsbereiche vorrangig zu lenken sind (vgl. Kapitel 5.5.2). Sie sind ferner bei der Prüfung von Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung in entsprechende Abwägungen im Rahmen von Genehmigungsprozessen mit einem hohen Gewicht einzustellen. Zudem können die Streulagen besonderer Versorgungsfunktion bei absehbaren Wohnbauentwicklungen u.u. als Basis für eine Zentrenentwicklung fungieren (Entwicklungsperspektive). Im Einzelnen werden folgende Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion im Bezirk festgelegt: Abbildung 38: Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion Ortskern Rosenthal Kastanienallee Hubertusdamm/Bahnhofstr. Blankenburger Chaussee Ortskern Blankenburg Ortskern Heinersdorf Hauptzentren Stadtteilzentren Ortsteilzentren Nahversorgungszentren Fachmarktagglomerationen Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016; Kartengrundlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2014 Ortskern Rosenthal: Zentrum der ehemaligen Landgemeine Rosenthal, im EHZK des Jahres 2005 noch als ZVB Nahversorgungszentrum Rosenthal (Hauptstraße) ausgewiesen. Ortskern Heinersdorf: Zentrum der ehemaligen Landgemeine Heinersdorf, im EHZK des Jahres 2005 noch Bestandteil des ZVB Nahversorgungszentrum Heinersdorf. Ortskern Blankenburg: Zentrum der ehemaligen Gemeine Blankenburg, im EHZK des Jahres 2005 noch als ZVB Ortsteilzentrum Blankenburg ausgewiesen Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

151 Blankenburger Chaussee: Versorgungsbereich für die zukünftige Entwicklung im Ortsteil Karow. Gemäß Stadtentwicklungsplan Wohnen und dem noch in Bearbeitung befindlichen bezirklichen Wohnungsbaukonzeptes sind im südlichen Teil des Ortsteiles Karow drei größere Wohnungsbaustandorte vorgesehen, für die zukünftig auch eine Versorgung zu gewährleisten ist. An der Blankenburger Chaussee existiert bereits ein Netto-Markt, der als Keimzelle für ein zukünftiges Nahversorgungszentrum dienen kann. Insgesamt sind hier Wohnungsbaupotentiale für Wohneinheiten (950 WE Karow Süd, 350 WE Straße 52 und WE Am Teichberg) geplant (ca bis Einwohner) (vgl. Bezirksamt Pankow von Berlin 2016). Kastanienallee: Die Planungen zu dem Einkaufszentrum Rosenthal (Kastanienallee/Friedrich- Engels-Str.) gehen bis Ende der 90er Jahre zurück, ein bezirkliches Zentrenkonzept gab zu dieser Zeit noch nicht. Der Ortsteil Rosenthal wurde nur durch die ehem. Kaufhalle (Aldi) versorgt. Auf dem Standort, an welchem heute Netto, Getränke-Hoffmann, Kik und das Dänische Bettenlager angesiedelt sind, befanden sich noch die Reste einer Möbelfabrik. Mit Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungsplanverfahrens XIX-VE 9 (Bezirksamtsbeschluss vom , ABl. v S. 2273) sollte ein Wohngebietszentrum entstehen, das die Versorgung verbessert. Mit Durchführungsvertrag zwischen dem Investor und dem Bezirksamt Pankow vom wurde das Vorhaben konkretisiert. Der Vorhaben und Erschließungsplan wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom festgesetzt (GVBl. v S. 302). Hier gibt es für den Bereich auch heute noch den einzigen Vollversorger. Hubertusdamm/Bahnhofstraße: Der Bebauungsplan wurde im Jahr 1991 mit der Absicht aufgestellt, die städtebauliche Entwicklung am S-Bahnhof Karow planungsrechtlich steuern zu können. Städtebauliches Ziel im Umfeld des Bahnhofs Karow war 1991 neben der Wohnnutzung auch ein ansprechendes Angebot an Dienstleistungs-, Versorgungsund Gewerbeeinrichtungen zur Nahversorgung zu entwickeln. Der Bebauungsplan sollte das Planungsziel durch die Sicherung von Mischgebieten (Möglichkeit zu Wohn- und Gewerbenutzungen), einer Jugendfreizeiteinrichtung sowie Verkehrsflächen des Hubertusdamms und der Bahnhofstraße sowie für einen Bahnhofsvorplatz und einen Nordausgang zum Bahnhof Karow umsetzen. Aufgrund des erheblichen Schienenverkehrslärms, insbesondere auch in der Nacht durch Güterverkehr, soll an der Festsetzung von Mischgebiet, in dem auch sensible Wohnnutzung zulässig wäre und realisiert werden müsste, nicht mehr festgehalten werden. Auch eine Fläche für die Gemeinbedarfseinrichtung 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 143

152 Jugendfreizeitstätte soll nicht mehr Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens sein, da aufgrund der aktuellen Bevölkerungsentwicklung die Sicherung einer weiteren Einrichtung im Ortsteil Karow nicht mehr erforderlich ist hat ein Investor die Grundstücke Hubertusdamm von den bisherigen Eigentümern erworben mit dem Ziel die Grundstücke für eine Einzelhandelsnutzung zu bebauen. In Abstimmung mit der Deutschen Bahn AG und den zuständigen Stellen des Bezirksamts Pankow hatte der Investor den nördlichen Bahnhofszugang mit Bahnhofsvorplatz bereits in seiner Planung einbezogen Das Nahversorgungskonzept Die derzeit bestehende Nahversorgungsstruktur wurde in Kapitel 4.6 analysiert. Vor diesem Hintergrund werden nachfolgend Empfehlungen zur Erhaltung und Verbesserung der flächendeckenden Nahversorgung im Bezirk Pankow formuliert. Handlungsprioritäten Bezüglich der im Bezirk bestehenden, insbesondere aus den prognostizierten Bevölkerungszuwächsen resultierenden Ansiedlungspotenziale im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel sollte entsprechend einer nach Handlungsprioritäten abgestuften Strategie verfahren werden: Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

153 Tabelle 6: Empfehlungen zur Nahversorgung Bezirk Pankow 1. Priorität: Fokus der Nahversorgung auf die zentralen Versorgungsbereiche Sicherung und Weiterentwicklung der Standorte in den zentralen Versorgungsbereichen (Hauptzentrum, Stadtteilzentren, Ortsteilzentren, Nahversorgungszentren). 2. Priorität: Entwicklung in Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion zur Weiterentwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung Ansiedlung auch von großflächigen Lebensmittelbetrieben, sofern diese der Verbesserung der wohnortnahen Versorgung dienen (Anwendung des Prüfschemas für Nahversorgungsvorhaben bzw. der in Ansiedlungsleitsatz II formulierten, durch die AV Einzelhandel vorgegebenen Kriterien zur Beurteilung einer angemessenen Versorgungsleistung und Verkaufsflächengröße). 3. Priorität: Entwicklung in siedlungsstrukturell integrierten Lagen zur Weiterentwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung Ansiedlung auch von großflächigen Lebensmittelbetrieben, sofern diese der Verbesserung der wohnortnahen Versorgung dienen (Anwendung des Prüfschemas für Nahversorgungsvorhaben bzw. der in Ansiedlungsleitsatz II formulierten, durch die AV Einzelhandel vorgegebenen Kriterien zur Beurteilung einer angemessenen Versorgungsleistung und Verkaufsflächengröße). Grundsätzlich: Neuansiedlungen/ Verlagerungen zur Versorgung des Gebietes und wenn keine negativen städtebauliche Auswirkungen auf die Nahversorgung und die zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Qualitative Weiterentwicklung der Nahversorgung (Betriebstypenmix, Andienung, Parkplätze und Service). Bestehende Standorte in städtebaulich nicht integrierten Lagen: restriktiver Umgang mit weiteren Betriebsansiedlungen. Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel 2016 Für diese Empfehlungen gelten zugleich die in Kapitel 5.5 formulierten Ansiedlungsleitsätze. Diese beinhalten ein ausgewogenes Regularium zum Schutz und zur Entwicklung sowohl der zentralen Versorgungsbereiche als auch der wohnortsnahen Versorgung in der Fläche. Bewertungs- und Prüfschema für Nahversorgungsvorhaben Aufgrund der hohen Bedeutung, welche die nahversorgungsrelevanten Sortimente als Kundenmagnet und für die Besucherfrequenz in den zentralen Versorgungsbereichen haben sowie mit Blick auf die begrenzten absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 145

154 im Bereich der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente 45, sollen Einzelhandelsvorhaben mit einem zentren- und nahversorgungsrelevanten Hauptsortiment vorrangig im zentralen Versorgungsbereich selbst gesichert und weiterentwickelt werden. Nahversorgungsvorhaben sind daher darauf zu prüfen, ob sie sich positiv auf die Versorgung der Bevölkerung und auf die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs auswirken bzw. die fußläufige Versorgungssituation zumindest nicht beeinträchtigen. Nachgeordnet soll das Nahversorgungsangebot in den Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion sowie in städtebaulich integrierten Lagen gesichert und weiterentwickelt werden. Für diese Vorhaben außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche ist im Rahmen künftiger Konformitätschecks zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept das folgende Prüfschema anzuwenden. Es ist zu beachten, dass das nachfolgende Prüfschema lediglich eine informelle, verwaltungsinterne Vorprüfung darstellt, anhand welcher erste Anhaltspunkte darüber gewonnen werden können, ob ein Nahversorgungsvorhaben hinsichtlich der Lage und der Verkaufsflächendimensionierung dem Zweck der wohnortnahmen Grundversorgung dient bzw. ob das Nahversorgungsvorhaben als mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept konform zu beurteilen ist. Zudem kann das Prüfschema eingesetzt werden, um von Seiten des Bezirks eine Ersteinschätzung/Einordnung von Verträglichkeitsgutachten im Nahversorgungsbereich vorzunehmen. Zur abschließenden Beurteilung der städtebaulichen und absatzwirtschaftlichen Verträglichkeit ist weiterhin eine an das Prüfschema anschließende fachgutachterliche Bewertung erforderlich. Abbildung 39: Prüfschema der Konzeptkongruenz bei der Ansiedlung und Erweiterung von Betrieben mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment 1. Prüfschritt: i.d.r % Kaufkraftabschöpfung der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich des Vorhabens (je nach Bevölkerungsdichte) 2. Prüfschritt: i.d.r. keine mehr als unwesentliche (>10 %) Überschneidung des 500 m Radius mit dem 500 m Radius der nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereiche 3. Prüfschritt: i.d.r. Optimierung der fußläufigen Nahversorgung Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel Grundlage stellt die Sortimentsliste des Landes Berlin dar (vgl. Anhang I der AV Einzelhandel Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2014a) Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

155 1. Prüfschritt: Nachweis der Nahversorgungsfunktion des Vorhabens Das Vorhaben muss ein zentren- und nahversorgungsrelevantes Hauptsortiment aufweisen (i.d.r. liegt der Anteil der zentrenrelevanten Randsortimente an der Gesamtverkaufsfläche in Lebensmittelmärkten bei rd. 10 %). Der Standort des Vorhabens muss in städtebaulich integrierter Lage (Wohnsiedlungszusammenhang, Erreichbarkeit von angrenzenden Wohngebieten aus) liegen. Ein wesentlicher Teil des zu erwartenden Umsatzes muss aus dem fußläufigen Nahbereich rekrutierbar sein. Dies ist aus fachgutachterlicher Sicht i.d.r. gegeben, wenn die Umsatzerwartung rd % der sortimentsspezifischen Kaufkraft im fußläufigen Nahbereich nicht überschreitet, da sich der Versorgungseinkauf erfahrungsgemäß auch auf andere Einzelhandelsstandorte und Betriebstypen verteilen wird. Im Einzelfall sind jeweils die wettbewerblichen und siedlungsräumlichen Gegebenheiten zu beachten, so dass eine Kaufkraftabschöpfung im Sinne einer Nahversorgungsfunktion des Vorhabens im begründeten Einzelfall auch über oder unter der aufgeführten Spannweite liegen kann. Spannweite der Abschöpfungsquote der sortimentsspezifischen Kaufkraft: Für den Bezirk Pankow wird bewusst kein fixer Wert der Kaufkraftabschöpfung sondern die aufgeführte Spannweite empfohlen, da sich die Pankower Siedlungsstrukturen bzgl. der Erschließung und der Ausdehnung der Siedlungsstrukturen als sehr heterogen darstellen (hoch verdichtete Strukturen im Süden, aufgelockerte Strukturen im Norden) und eine entsprechende Flexibilität erforderlich erscheint. Die jeweilige Kaufkraftabschöpfung für den Nachweis der Nahversorgungsfunktion des jeweiligen Vorhabens muss abhängig von verschiedenen Rahmenbedingungen im Einzelfall abgeleitet werden. Relevante Rahmenbedingungen sind hierbei: Angebotsqualität in Relation zur Nachfragesituation, Optimierung der Standortrahmenbedingungen eines Bestandsbetriebs, räumlich unterversorgte Bereiche, siedlungsstrukturelle Gegebenheiten. Abgrenzung des fußläufigen Nahbereichs des Vorhabens: Auch für den zu definierenden Naheinzugsbereich wird kein fester Radius (z. B. 600 m) vorgegeben, sondern der fußläufige Nahbereich ist im Einzelfall unter Berücksichtigung der siedlungsräumlichen, wettbewerblichen und topographischen Gegebenheiten/ Besonderheiten abzugrenzen. Als erster Anhaltswert für die Abgrenzung des Nahbereichs kann für den Bezirk Pan- 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 147

156 kow eine Luftlinienentfernung von rd. 500 m bzw. rd. 700 m Fußwegedistanz 46 herangezogen werden. Abbildung 40: Beispielhafte Abgrenzung eines fußläufigen Nahbereichs eines Nahversorgers schematisch (links) und unter Berücksichtigung topografischer und wettbewerblicher Besonderheiten (rechts) Wettbewerber Fußläufiger Einzugsbereich Fußläufiger Einzugsbereich Quelle: Eigene Darstellung Stadt + Handel Prüfschritt: Überschneidung der Einzugsbereiche mit denen von zentralen Versorgungsbereichen Zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche soll sich der Nahbereich des Vorhabens (hier zunächst 500 m-radius) möglichst wenig mit den Nahbereichen (hier zunächst 500 m-radius) der umgebenden zentralen Versorgungsbereiche überschneiden. Von einer unbedenklichen Situation ist i. d. R. dann auszugehen, wenn das Einwohnerpotenzial im Bereich der Nahbereichsüberschneidung weniger als 10 % des insgesamt zur Verfügung stehenden Einwohnerpotenzials für den zu betrachtenden ZVB entspricht. Zur Vereinfachung dieses Prüfschritts wird der Nahbereich in diesem Prüfschritt zunächst auf den 500 m-radius um das Vorhaben und die zentralen Versorgungsbereiche festgelegt. Im Einzelfall gilt es jedoch auch hier die jeweiligen fußläufigen Nahbereiche unter Berücksichtigung der wettbewerblichen, siedlungsräumlichen und topographischen Gegebenheiten abzugrenzen (siehe 1. Prüfschritt). Gegebenenfalls ist eine gutachterliche Unterstützung bei der Bewertung angeraten. 46 Eine Luftlinienentfernung von 500 m wird allgemein als Kriterium der Versorgungsqualität angenommen, da diese Entfernung einer Wegelänge von bis zu rund 700 m bzw. einem Zeitaufwand von rund 10 Gehminuten entspricht, vgl. hierzu Einzelhandelserlass NRW 2008, Nr Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

157 3. Prüfschritt: Optimierung der fußläufigen Nahversorgung In Rede stehende Nahversorgungsvorhaben (Erweiterungen und Neuansiedlungen) sollen einen Beitrag zur Verbesserung der flächendeckenden fußläufigen Nahversorgung leisten. Wenn ein neuer Markt mit seinem fußläufigen Nahbereich (Zur Abgrenzung dieses Bereichs siehe Erläuterungen unter Prüfschritt 1) mehr als 50 % der Einwohner des Nahbereichs eines vorhandenen Markts abdeckt, wird meist nur eine geringe Verbesserung der fußläufigen Versorgung erzielt, da die Absatzgebiete sich zu stark überschneiden. Derartige Doppelstandorte sind zwar grundsätzlich möglich, aber nicht immer wünschenswert, da sie im Ergebnis einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung entgegenstehen. Zudem sollen solche Kopplungsstandorte als Alleinstellungsmerkmal primär dem zentralen Versorgungsbereich vorbehalten sein. Im Einzelfall sind mögliche Qualitätsoptimierungen u. a. durch die Verbesserung der Standortrahmenbedingungen eines Bestandsbetriebes oder die Ergänzung des Betriebstypenmixes in diesem Prüfschritt zu beachten. Führt ein Vorhaben nicht zu einer räumlichen Optimierung der fußläufigen Nahversorgung sondern beispielsweise zu einer Ergänzung des Betriebstypenmixes, ist ebenfalls von einer Optimierung der fußläufigen Nahversorgung auszugehen. Führen die ersten drei Bewertungsschritte des oben stehenden Prüfschemas zu einer positiven Ersteinschätzung des Nahversorgungsvorhabens in städtebaulich integrierter Lage, ist eine weitere absatzwirtschaftliche Prüfung im Rahmen der Konformitätsprüfung zum fortgeschriebenen Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht zwingend erforderlich (bei Vorhaben > 800 m² Verkaufsfläche aber dennoch ratsam und im formellen Planverfahren ohnehin erforderlich). Wird im Rahmen der ersten drei Bewertungsschritte ermittelt, dass die Kriterien zu einem überwiegenden Anteil, aber nicht vollständig, erfüllt werden, ist eine fachgutachterliche Untersuchung der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die bestehende Nahversorgungsstruktur bereits im Rahmen der Konformitätsprüfung zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept erforderlich. Sollte durch die Ersteinschätzung eines Vorhabens im Rahmen der ersten drei Bewertungsschritte festgestellt werden, dass die ersten drei Prüfschritte ganz überwiegend zu einer negativen Einschätzung eines Vorhabens führen und somit eine Konformität zum Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht vorliegt, wird empfohlen, das Vorhaben mit Bezug auf die Ziele dieses Nahversorgungskonzepts notfalls bauleitplanerisch zu verhindern, jedenfalls aber nicht durch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu fördern. Sofern sich über das vorgenannte städtebaulich begründete Prüfschema Vorhaben als positiv im Sinne der Optimierung der wohnortnahen Versorgungstrukturen darstellen, 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 149

158 liegen aus fachlicher Sicht wesentliche Argumente für eine städtebauliche und landesplanerische Verträglichkeit vor. Für die konkrete Anwendung des Prüfschemas bedeutet dies: Bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen wird im Genehmigungsverfahren ein belastbares Gutachten gefordert. Von Seiten der Bezirksverwaltung kann zur Ersteinschätzung der Verträglichkeit des Vorhabens (Übereinstimmung mit Zielen des EHZK/ Verträglichkeit für die Nahversorgung) das Prüfschema angewendet werden. Dieses ersetzt dabei aufgrund der generalisierten Annahmen keine vorhabenspezifische Verträglichkeitsuntersuchung. Das Prüfverfahren dient vielmehr einer ersten Positionierung seitens der Bezirksverwaltung und deutet auf die Ergebnisse der potenziell anschließenden Verträglichkeitsuntersuchung hin. Eine weitere, daran anschließende städtebauliche und absatzwirtschaftliche Prüfung im Rahmen eines Verträglichkeitsgutachtens ist bei Vorhaben > 800 m² Verkaufsfläche ratsam und im formellen Planverfahren ohnehin zumeist erforderlich. Bei kleineren Einzelhandelsansiedlungen ist kein Gutachten im Genehmigungsverfahren erforderlich. Es erfolgt seitens der Verwaltung die Durchführung der Prüfschritte 1-3. Je nach Ergebnis der Vorprüfung sollte nach den oben genannten Empfehlungen agiert werden Fachmarktstandorte/Fachmarktagglomerationen ergänzende Standorte Neben den zentralen Versorgungsbereichen, den Streulagen mit besonderer Versorgungsfunktion und den Einzelstandorten des Einzelhandels bestehen im Bezirk Pankow zwei 47, durch den StEP Zentren 3 und das Fachmarktkonzept des Landes Berlin festgelegte Fachmarktagglomerationen, die Fachmarktagglomeration Eldenaer Straße und die Fachmarktagglomeration Rangierbahnhof Pankow. Die Merkmale und allgemeinen Entwicklungszielstellungen der Fachmarktagglomerationen/Fachmarktstandorte im Bezirk Pankow werden durch das Fachmarktkonzept des Landes Berlin vorgegeben. Die diesbezüglichen für das Einzelhandels- und Zentrenkonzept wesentlichen Aspekte sind den Ausführungen in Kapitel zu entnehmen. 47 Aufgrund veränderter Entwicklungszielstellungen des Bezirks wird das im Jahr 2005 ausgewiesene bezirkliche Fachmarktzentrum Berliner Allee nicht mehr ausgewiesen Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung

159 Fachmarktagglomeration Eldenaer Straße 2005 Einzelhandel Leerstand Fachmarktagglomeration Gesamtverkaufsfläche* [m²] Anzahl der Betriebe Magnetbetriebe Dänisches Bettenlager, Freßnapf, Kaufland, Penny, Sconto, Shoe4You, Toom Baumarkt, Zweirad Stadler Die im Süden des Bezirks Pankow gelegene Fachmarktagglomeration Eldenaer Straße wird durch den StEP Zentren 3 und das Fachmarktkonzept Berlin ausgewiesen und im Zentrenkonzept 2005 sowie im Steckbrief des Bezirk Pankow konkretisiert. Die FMA ist über mehrere S-Bahn-, Straßenbahn- und Bushaltestellen sehr gut an den ÖPNV angebunden und über die Landsberger Allee bzw. die B 96a gut für den MIV zu erreichen. Hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes besteht die Fachmarktagglomeration aus typischen, überwiegend großflächigen Fachmärkten. Als wichtige Anbieter sind hier Dänisches Bettenlager, Freßnapf, Kaufland, Penny, Rewe; Rossmann, Sconto, Shoe4You, Toom Baumarkt und Zweirad Stadler zu nennen. Angebotsschwerpunkte bestehen, entsprechend dem Einzelhandelsbesatz, im Bereich Nahrungsmittel/Getränke/Tabakwaren, Fahrräder/Zubehör, Gartenbedarf, Baumarktsortiment i.e.s. und Möbel. Die Flächenpotenziale sind am Standort nahezu ausgeschöpft. Bei der oben dargestellten Abgrenzung der Fachmarktagglomeration erfolgten Reduzierungen im Vergleich zur Abgrenzung des Jahres 2005 insbesondere im Bereich der Herrmann-Blankenstein- Straße (nördlicher Abschnitt). Aufgrund der aktuellen Ausstattung und Funktion des Standorts wird die Einstufung als Fachmarktagglomeration empfohlen (Erhalt der Einstufung 2005). 5 Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung 151

160 Fachmarktagglomeration Rangierbahnhof Pankow Fachmarktagglomeration Im räumlichen Anschluss an das Hauptzentrum Pankow befindet sich die Konversionsfläche des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow. Das Areal ist verkehrlich sehr gut über die die A 114 bzw. die Prenzlauer Promenade sowie über den S- und U-Bahnhof Pankow angebunden. Nach dem StEP Zentren 3 und dem Fachmarktkonzept Berlin ist das Areal als Fachmarktagglomeration ausgewiesen. Zudem wird der Standort im Fachmarktkonzept als räumlicher Entwicklungsspielraum für einen gesamtstädtisch bedeutsamen Möbelstandort definiert, wobei zentrenrelevante Randsortimente zugunsten des Zentrenschutzes zu begrenzen sind (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt 2013). Im Einzelhandelskonzept des Jahres 2005 wird ein Stadtentwicklungspotenzial auf dem Areal festgestellt. Bedingt durch die nur noch geringen Flächenpotenziale der Fachmarktagglomeration Eldenaer Straße sowie die im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente bestehenden signifikanten absatzwirtschaftlichen Entwicklungspotenziale (vgl. Kapitel 5.1.3) ist eine Ausweisung des Standorts als Fachmarktagglomeration zu empfehlen. Dabei sollen die vorhandenen Flächenpotenziale zur Qualifizierung der Angebotsstrukturen insbesondere im Möbelbereich genutzt werden, da in diesem Einzelhandelssegment bislang starke Kaufkraftabflüsse in die benachbarten Bezirke bzw. Umlandstandorte infolge des eingeschränkten Betriebstypenmixes im Bezirk Pankow zu verzeichnen sind. Aktuell werden auf Basis konkreter investorenseitiger Vorstellungen verschiedene Entwicklungsvarianten der Potenzialfläche diskutiert (vgl. hierzu Kapitel 4.4 und Kapitel 4.4.5). Dabei soll der oben kartografisch dargestellte Ostteil der Brachfläche entsprechend der bezirklichen konzeptionellen Zielstellungen als potenzielle Fachmarktagglomeration der Ansiedlung strukturprägender Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevantem Hauptsortiment zur Verfügung stehen. Eine Leitlinien für die künftige Einzelhandelsentwicklung