Bodenrichtwertindizes für die Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz 1 (BewG)
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- Gundi Sachs
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1 Bodenrichtwertindizes für die Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz 1 (BewG) Abschließend durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin am beschlossen Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 35 vom 21. Juli Seite 2626 ff. Nach Artikel 1 Nr. 36 ( 138 Abs. 4 und 145 Abs. 3 BewG) und Artikel 24 Nr. 1 ( 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB) des Jahressteuergesetzes (JStG) (BGBl. I S. 2049) sind Bodenrichtwerte auf den 1. Januar zu ermitteln, die den Besteuerungszeitpunkten zunächst bis zum 31. Dezember, verlängert bis zum bei der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer zugrunde zu legen sind. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat bereits dementsprechende Bodenrichtwerte zum 31. Dezember 1995 ermittelt und veröffentlicht. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für eine Mehrzahl von Grundstücken ermittelt, die in ihren tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten weitgehend übereinstimmen, eine im wesentlichen gleiche Struktur und Lage haben und im Zeitpunkt der Bodenrichtwertermittlung ein annähernd gleiches Preisniveau aufweisen. Bodenrichtwerte stellen also auf typische Verhältnisse einzelner Gebiete (Bodenrichtwertzonen) ab. Treten in solchen Gebieten nach dem 1. Januar Änderungen der typischen Verhältnisse (Änderung in der Baulandqualität) ein, so sind nach Artikel 24 Nr. 2 ( 196 Abs. 2 Satz 1 BauGB) des JStG auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte, bezogen auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar, für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin kommt der Verpflichtung des JStG in der Weise nach, dass er Bodenrichtwertindizes für den Ost- und Berlins ermittelt, bezogen auf die einzelnen Teilmärkte. Damit können für die steuerlichen Zwecke der Bedarfsbewertung auch die auf die Stichtage nach dem 31. Dezember 1995 ermittelten Bodenrichtwerte auf die Wertverhältnisse vom 1. Januar umgerechnet werden, sofern sich die Baulandqualität gegenüber dem 1. Januar geändert hat. Der Gutachterausschuss hat für alle zum 1. Januar existierenden Bodenrichtwertzonen das Verhältnis Bodenrichtwert zur jeweiligen Basis (Bodenrichtwert zum 31. Dezember 1995=) gebildet. Die Summe dieser Werte, dividiert durch deren Anzahl, ist das arithmetische Mittel für den jeweiligen Grundstücksteilmarkt. In der nachfolgenden Tabelle sind die ermittelten Bodenrichtwertindizes differenziert nach Grundstücksteilmärkten dargestellt. Die Indizes geben die durchschnittliche Entwicklung in den Bodenrichtwertzonen wieder. Die Anwendung der Bodenrichtwertindizes ist ausschließlich auf die Fälle der steuerlichen Bedarfsbewertung nach dem JStG beschränkt. 1 in der Fassung vom 1. Februar 1991 (BGBl. I S. 230), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom (BGBl. I S. 3435) Stand Seite 1 / 6
2 Bodenrichtwertindizes für die Grundbesitzbewertung nach dem Bewertungsgesetz ( 138 ff) (arithmetische Mittel) (differenziert nach Grundstücksteilmärkten) Stichtag Grundstücksteilmärkte Offene Bauweise - Wohnbebauung 2 - Geschlossene Bauweise - Wohnbebauung - Kerngebiet - M 1 - Mischgebiet - M 2 - Dienstleistungsorientiertes Gewerbe 3 - G - Produzierendes Gewerbe 3 - G P - GFZ 0,2 0,6 GFZ 0, ,0 /,0,0 /,0,0 /,0,0 /,0,0 /,0,0 /, ,6 / 98,7,8 / 93,1 91,4 / 89,1 92,6 / 92,3,3 / 92,1 88,0 / 92, ,1 / 94,4 85,8 / 88,3 87,6 / 84,0 87,9 /,4 71,1 / 85,3 76,9 / 79, ,0 / 89,5 83,1 / 85,6 87,5 / 87,3 87,9 /,1 73,8 77, ,4 / 86,8 79,5 / 82,5 88,2 / 87,3 87,9 /,1 74,2 75,6 Fortsetzung der Tabelle siehe nächste Seite 2 Berlins ohne West-Staaken, Berlins mit West-Staaken 3 Keine Unterteilung der Bodenrichtwertindizes für -G- und -G P - nach Ost- und der Stadt ab Stand Seite 2 / 6
3 Stichtag Grundstücksteilmärkte Offene Bauweise - Wohnbebauung 4 - Geschlossene Bauweise - Wohnbebauung 5 - Kerngebiet 6 - M 1 - Mischgebiet 6 - M 2 - Gewerbestandort G - GFZ 0,2 0,6 GFZ 0, ,5 /,7 75,3 / 77,9 89,0 89,6 75, ,9 / 73,3 68,4 /,6 84,5 81,9 67, ,5 / 66,1 61,6 / 63,0 78,5 74,4, ,6 / 61,7 55,5 / 56,1 69,2 66,2 56, ,8 / 59,4 49,6 71,1 57,8, ,8 / 57,4 49,6 71,0 58,4 47,9 Die vorstehenden Indizes geben die durchschnittliche Preisentwicklung der Grundstücksteilmärkte wieder. 4 Berlins ohne West-Staaken, Berlins mit West-Staaken 5 Keine Unterteilung der Bodenrichtwertindizes für die geschlossene Bauweise Wohnbebauung- nach Ost-und der Stadt ab Keine Unterteilung der Bodenrichtwertindizes für M1- und M2- nach Ost- und der Stadt ab Keine Unterteilung der Bodenrichtwertindizes für -G- und -G P - nach Ost- und der Stadt ab Keine Unterteilung der Bodenrichtwertindizes für -G- und -G P - ab Stand Seite 3 / 6
4 Anwendungsbeispiel Ein Grundstück in Steglitz wurde im Januar vererbt. Im Rahmen der Bedarfsbewertung ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar zu ermitteln. Der zum 31. Dezember 1995 ermittelte Bodenrichtwert beträgt für das Grundstück 320,- DM/m² (=163,61 EUR/m²) Grundstücksfläche bei der typischen Nutzungsart "Wohnbebauung" und einer typischen Geschossflächenzahl "0,4" (offene Bauweise). In der Zwischenzeit ist für das Gebiet, in dem das Grundstück liegt, eine Nutzungsänderung durch Heraufzonung der Geschossflächenzahl eingetreten. Dementsprechend weist der zum 1. Januar ermittelte Bodenrichtwert 510,- EUR/m 2 Grundstücksfläche bei der typischen Nutzungsart "Wohnbebauung" und einer typischen Geschossflächenzahl von "1,0" (geschlossene Bauweise) aus. In diesem Fall erfolgt die Umrechnung des Bodenrichtwertes auf den Stichtag 1. Januar wie folgt: Bodenrichtwert (bezogen auf 1.1.) = 510,- EUR/m² Bodenrichtwert (bezogen auf 1.1.) = 510,- EUR/m²/ 68,4 Bodenrichtwert (bezogen auf 1.1.) = rd. 745,- EUR/m² Grafische Darstellung der Indexverläufe Teilmarkt Offene Bauweise Wohnbebauung 30 98,7 94,4 89,5 86,8 85,6,7 82,1 73, ,1 61,7 59,4 57,4 72,4 69,5 62,9 56,5 52,6 49,8 48,8 Teilmarkt Geschlossene Bauweise - Wohnbebauung - 49,6 93,1 88,3 85,6,8 82,5 85,8 83,1 77,9 79,5 75,3,6 68, ,5 61,6 49,6 Stand Seite 4 / 6
5 Teilmarkt Kerngebiet 91,4 87,6 87,5 88, ,1 87,3 87,3 84 Teilmarkt Mischgebiet 84,5 78,5 69,2 71, ,3,4,1,1 92,6 87,9 87,9 87,9 89,6 81,9 74,4 66,2 58,4 57,8 Teilmarkt Dienstleistungsorientiertes Gewerbe 92,1,3 85,3 71,1 73,8 74, ,5,9 56,2 47,9,6 Stand Seite 5 / 6
6 Teilmarkt Produzierende Gewerbe 92, ,5 77,275, ,9 67,5,9 56,2 47,9,6 Bei Fragen zu dieser Veröffentlichung wenden Sie sich bitte an Frau Prokott (Tel. (030) )., Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, III E - Geschäftsstelle des Stand Seite 6 / 6
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