WohnmarktReport BERLIN
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- Laura Tiedeman
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1 WohnmarktReport BERLIN 2014
2 IMPRESSUM 10. Auflage Herausgeber: GSW Immobilien AG Charlottenstraße 4, Berlin Tel Fax Marktdaten: Dr. Henrik Baumunk, Kristina Rüther, Michael Schlatterer MRICS Residential Valuation, CBRE GmbH Redaktion: Roland Stimpel Grafik/Layout: Storkan Informationsdesign Proektmanagement: Kata Binnyus, RUECKERCONSULT GmbH V.i.S.d.P. Thomas Rücker, Leiter Unternehmenskommunikation, GSW Immobilien AG, (hier auch Download des WohnmarktReports) Titelbild: Caro/Muhs HAFTUNGSAUSSCHLUSS 2014 GSW/CBRE Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen. Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es ist die Verantwortlichkeit des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen. Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der GSW und von CBRE.
3 Berlin: Aufschwung auf dem Markt, Entlastung für Mieter Entscheidungen am Wohnungsmarkt benötigen fundierte Grundlagen. Dazu will der mittlerweile zehnte WohnmarktReport von GSW und CBRE beitragen. Er basiert auf einem breiten Fundament von ökonomischen und demografischen Marktdaten. Für den Report wurden mehr als Vermietungs- und Kaufangebote erfasst. Letztere wurden den zwölf Bezirken zugeordnet, die Vermietungsangebote den 190 Postleitzahlgebieten der Stadt. Dies ermöglicht einen präzisen Blick auf örtliche Verhältnisse und Entwicklungen. Der WohnmarktReport gibt außerdem eine Übersicht über rund 250 Neubauproekte und analysiert erstmals fast Umzüge nach und von Berlin sowie zwischen 60 Teilgebieten der Stadt. GSW-Co-Vorsitzende des Vorstands Andreas Segal und Jörg Schwagenscheidt Der WohnmarktReport wendet sich primär an wirtschaftliche Akteure auf dem Markt Investoren und Einzelerwerber, Vermieter und Bauherren. Aber er will auch zu einer rationalen Diskussion zur wohnungswirtschaftlichen Entwicklung beitragen. In diesem Jahr stellt er Tatsachen dar, die für Vermieter, Käufer und Mieter gleichermaßen erfreulich sind. Die erste Tatsache: Berlins Wohnungsmarkt ermöglicht steigende Erträge, doch die Kosten erdrücken die Mieter nicht. Zwar sind die Quadratmetermieten weiter gestiegen, edoch gedämpfter als in den Vorahren. Etwas kleiner als 2012 sind im Durchschnitt auch die angebotenen Wohnungen, was den Anstieg der Quadratmetermieten teilweise kompensiert. Zugleich hat sich dank des wirtschaftlichen Aufschwungs die Kaufkraft der Berliner deutlich erhöht. Tatsache Nummer zwei folgt aus der Analyse aller Umzüge. Diese führen meist in denselben oder einen benachbarten Stadtteil, aber nur selten aus den besonders begehrten Innenstadtgebieten weit nach draußen an den Stadtrand. Für eine massenweise Verdrängung ärmerer Bewohner aus der City gibt es somit keinen statistischen Beleg. Die dritte Tatsache betrifft den Erwerb von Wohnimmobilien. Hier ist die häufig befürchtete Preisblase bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern nicht feststellbar. Vielmehr zeigen sich gerade in den bisher begehrtesten Stadtteilen mittlerweile Grenzen der Zahlungsbereitschaft. Der Anstieg der Angebotspreise ist deutlich gebremst; in Einzelfällen sind sie sogar gesunken. Die Marktteilnehmer fixieren sich nicht auf die modischsten Lagen und handeln hier irrational hohe Preise aus, sondern verlagern einen Teil des Geschäfts in Stadtteile, wo sowohl für Selbstnutzer als auch für vermietende Investoren das Preis-Leistungs-Verhältnis angemessener ist. Um die Dynamik des Berliner Marktes aktuell zu analysieren, basiert der WohnmarktReport 2014 auf den Angeboten der ersten drei Quartale Für die Erfassung und Auswertung möchten wir uns ausdrücklich bei CBRE bedanken, unserem Partner bei der Erstellung des WohnmarktReports. Die Kaufkraft der Bürger in den Postleitzahlgebieten basiert auf den Daten der Michael Bauer Research. Dieser WohnmarktReport zeigt, dass so manche Ängste und Besorgnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt keine rationale Grundlage haben. Positiv zeigt er aber vor allem, dass der Markt nach wie vor gut funktioniert und seinen Aufschwung auf einer ökonomisch rationalen und sozial verträglichen Grundlage fortsetzt. Jörg Schwagenscheidt Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG Andreas Segal Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG 1_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
4 Städtevergleich Standort Berlin Wanderungsbewegungen Wohnungsmieten, Eigentum, Investments und Transaktionen Neubau Atlas: 190 Teilräume im Fokus 190 Stadtteile in zwölf Bezirken Mietniveaus Besondere Wohngebiete Der Berliner Immobilienmarkt gleicht sich den Märkten anderer deutscher Metropolen an. Kaufkraft, Mietniveau und Wohnungsmangel machen Berlin für Investitionen immer interessanter Die Rahmenbedingungen in Berlin sind positiv. Die gute Konunktur und Arbeitsmarktentwicklung ziehen Jobsuchende und Studenten an. Die Tourismusbranche verzeichnet Rekorde Berlin verzeichnet einen enormen Zuzug. Neuberliner wählen bevorzugt die Innenstadtlagen. Umziehende Berliner zieht es eher in benachbarte Stadtteile oder in entferntere Kieze Weiter steigende Angebotsmieten und -preise, edoch in abgeschwächter Form. Für Wohnimmobilien in Europa ist Berlin mittlerweile Investmentstandort Nummer eins. Auch Lagen enseits der Innenstadt werden für Investoren aus Renditegesichtspunkten immer interessanter Die Neubauaktivität in Berlin steigt: 250 Neubauproekte sind im Gange. Neben den beliebten Innenstadtlagen gibt es vermehrt auch Proekte außerhalb des S-Bahn-Rings Mieten, Wohnungsgrößen und Kaufkraft unterscheiden sich in Berlin kleinräumig. Ein Überblick über Berlins lokale Mietwohnungsmärkte Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick Berlins Quartiere auf einen Blick: Hochpreislagen im Zentrum, bürgerliche Außengebiete und preisgünstige Stadtränder Mietkarte für ganz Berlin Die höchsten und niedrigsten Mieten, Haushaltseinkommen, Wohnungsgrößen und Mietanteile an der lokalen Kaufkraft Umschlag hinten Umschlag hinten 2_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
5 Städtevergleich: Kaufkraft und Mieten steigen im Gleichklang Berlin holt auf Unter Deutschlands größten Städten hat Berlin einerseits die mit Abstand niedrigste Kaufkraft, andererseits die bei Weitem niedrigsten Wohnungsmieten und im Verhältnis zur Nachfrage das größte Wohnungsangebot. Einige Beispiele: Die Kaufkraft pro Einwohner beträgt 83 Prozent des Hamburger Werts, die Berliner Angebotsmieten pro Quadratmeter liegen bei 77 Prozent des Hamburger Niveaus. Berliner haben im Schnitt knapp 82 Prozent der Kaufkraft von Frankfurtern, müssen aber für eine etzt angebotene Wohnung nur 68 Prozent der Frankfurter Quadratmetermiete zahlen. Besonders deutlich sind die Unterschiede zu München. Berlin kommt auf 69 Prozent der dortigen Kaufkraft, aber nur auf 59 Prozent des Münchener Mietniveaus. Nur im Vergleich zu den rheinischen Städten Düsseldorf und Köln müssen Wohnungssuchende in Berlin derzeit einen größeren Teil ihrer Kaufkraft für die geforderte Miete aufwenden. Trotz geringerer Einkommen größere Wohnungen als in Hamburg und Köln Das für Berliner Mieter günstige Verhältnis von Kaufkraft und führt dazu, dass die Haushalte dieser Stadt trotz geringerer Einkommen fast gleich große Wohnungen anmieten wie die höher verdienenden Bewohner anderer Städte. Mit durchschnittlich 72,4 Quadratmetern lag die Größe der Mietangebote im Jahr 2013 im Mittelfeld. In Hamburg waren die angebotenen Mietwohnungen nahezu so groß wie in Berlin. In Köln fiel die mittlere Größe zwei Quadratmeter geringer aus, in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart um einen bis fünf Quadratmeter höher. Außerdem ist in Berlin die Marktlage etwas entspannter als in den sechs anderen Städten: Überall sind die Leerstandsquoten niedriger; in München, Hamburg und Frankfurt betrugen sie 2012 weniger als 1 Prozent. Nur Berlin hatte in enem Jahr noch eine Reserve von 2 Prozent. Innenstadtmieten auf dem gleichen Niveau wie in anderen Städten Die Berliner Besonderheiten haben historische, wirtschaftliche und geografische Ursachen. Historisch waren in West- und noch mehr in Ost-Berlin die Märkte besonders stark subventioniert. Das galt sowohl für den Bestand als auch für den Neubau und hat bis heute Einfluss auf das Mietniveau. Eine für die Marktdaten wichtige geografische Besonderheit Berlins sind die schon seit dem Jahr 1920 sehr weit gezogenen Stadtgrenzen. In allen anderen Großstädten ist ein bedeutender Teil des regionalen Wohnungsmarkts in Vororte verlagert das gilt gerade für die preisgünstigen Segmente. In Berlin finden sich auch diese Angebote meist auf den 892 Quadratkilometern Stadtfläche. Sie senken die statistischen Mietwerte der Gesamtstadt und täuschen darüber hinweg, dass der Markt in zentralen Gebieten schon viel stärker dem der anderen Metropolen gleicht. Die Innenstadt entspricht in Berlin weitgehend den Gebieten mit den Postleitzahl-Anfangsziffern 10, in denen etwa eine Million Menschen leben. Hier liegt der Median aller lokalen Mietwerte bei 9,95 Euro und nicht wie in der Gesamtstadt bei 8,02 Euro. Der Wert für das innere Berlin liegt deutlich über dem Düsseldorfer Wert von 9,07 Euro und dem Kölner von 9,25 Euro. München, Hamburg, Frankfurt und Stuttgart rangieren allerdings weit darüber. Das Mietniveau bremst noch den Neubau Besondere Bedingungen herrschen in Berlin nach wie vor auch beim Wohnungsneubau. Einerseits sind mehr Grundstücke verfügbar als in eder anderen Großstadt. Es gibt in großer Zahl frühere Industrie-, Bahn- und Militärflächen, Mauer-Areale, Brachen und verdichtungsfähige Flächen, die in der Nachkriegszeit nur spärlich bebaut wurden. Andererseits sind die Bestandsmieten nach wie vor so niedrig, dass Neubauten mit ihren hohen Baukosten nur schwer damit konkurrieren können. Die Bezieher mittlerer und höherer Einkommen haben auf dem Bestandsmarkt nach wie vor relativ gute Chancen, eine Wohnung zu finden. Als Nachfrager für Neubauten fallen sie dann edoch aus. Deshalb war der Wohnungsneubau im Verhältnis zur Einwohnerzahl zuletzt schwächer als in allen anderen Top-Städten mit ebenfalls angespannten Märkten. Dennoch kommt es in Berlin aufgrund des niedrigen Zinsumfelds und der gestiegenen Mieten, kombiniert mit einer hervorragenden wirtschaftlichen Ausgangslage zu einem signifikanten Anstieg der Neubauzahlen. Entsprechende Details werden im Kapitel zu den Neubauaktivitäten erläutert. Auch in anderen Städten steigen Kaufkraft und Mieten doch Berlin wird interessanter Derzeit spricht vieles dafür, dass sich Berlin den Märkten anderer Metropolen angleicht. Aber auch dort bleibt die Zeit nicht stehen; teilweise fallen Einwohner- und Haushaltswachstum in der Gegenwart und nach Prognosen deutlich stärker aus als in Berlin. Die Abstände zu anderen Städten verringern sich deshalb kaum. Doch Kaufkraft, Mietniveau und Wohnungsmangel machen Berlin für Investitionen immer interessanter. Städtevergleich: Im Großstadtvergleich wohnen Berliner noch immer günstig Kennziffern der sieben größten deutschen Städte Stadt Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Einwohner Bevölkerungsdichte 2012, in Einwohner/km Kaufkraftkennziffer 2013, Deutschland = ,6 120,0 113,5 111,2 108,9 134,3 113,4 Baufertigstellungen 1) 2012, e Einwohner 0,7 1,3 2,6 1,3 2,2 3,0 2,4 Leerstandsquote 2) 2012, in % 2,0 1,7 0,8 0,7 1,4 0,5 1,3 Angebotsmiete 3) 2013, in /m 2 /Monat 8,02 9,07 11,76 10,48 9,25 13,67 10,50 Wohngebäuden mit drei und mehr Wohnungen 2) marktaktiver Leerstand im Geschosswohnungsbau 3) Erhebungszeitraum: 1. bis 3. Quartal Quellen: Statistisches Bundesamt (Einwohner am , Basis: Zensus, Baufertigstellungen), Michael Bauer Research (Kaufkraft), CBRE-empirica-Leerstandsindex, CBRE auf Datenbasis empirica-systeme (Miete) 3_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
6 Wirtschaft und Bevölkerung wachsen Wohnungsnachfrage steigt schneller als Angebot Bereits im Jahr 2012 konnte Berlins Wirtschaft die zweithöchste Wachstumsrate aller 16 Länder aufweisen und auch für 2013 darf gemäß der Prognosen Berlin von allen deutschen Bundesländern das stärkste Wirtschaftswachstum und den größten Zuwachs an Arbeitsplätzen erwarten. Während die üngsten Prognosen für das Bundesgebiet mit einem Zuwachs der Wirtschaftsleistung von 0,4 Prozent rechnen, wurde für Berlin ein Plus von mehr als 1 Prozent kalkuliert. Auch für die kommenden Jahre sind die Erwartungen gut und stabil. Berlins Wirtschaft ruht nicht nur auf einer Säule, etwa einer stark exportabhängigen Produktionsbranche, sondern auf einer breiten und zunehmend stabilen Basis. Der öffentliche Sektor mit Bundes- und Landesverwaltung sowie sein Umfeld mit Verbänden, Medien und weiteren Dienstleistern sind weitgehend unabhängig vom Konunkturverlauf. Berlins beschäftigungsstärkste Branche, der Tourismus, erlebte allein 2012 ein Wachstum um mehr als 10 Prozent bei den Übernachtungen; rund 40 Prozent der Gäste kamen aus dem Ausland. In Europa liegt die Stadt hier inzwischen auf Rang drei hinter London und Paris. Das bringt der Stadt ährliche Umsätze von mehr als 10 Milliarden Euro, was umgerechnet auf das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen einem Beschäftigungsäquivalent von etwa Arbeitsplätzen entspricht. Bester Nährboden für Startups Der Aufschwung wird zudem von weiteren Dienstleistungsbranchen getragen. Eine Spitzenstellung in Deutschland hat Berlin auch in der Informationstechnologie. Allein für die Jahre 2008 bis 2011 ergeben sich nach einer Studie des Branchenverbands Bitkom rund 900 Gründungen von IT-Unternehmen in Berlin; in der zweitplatzierten Stadt München waren es zugleich etwa 500 Firmen. Die Wirtschaftswoche sieht in Berlin einen in Deutschland einzigartigen Nährboden für Startups. Allein die Neugründungen im Internetbereich bieten bereits eine fünfstellige Zahl von Arbeitsplätzen. Relativ schwach im Vergleich zu anderen Metropolregionen ist in Berlin die Position der Industrie. Das produzierende Gewerbe erwirtschaftet etwa 14 Prozent der Wirtschaftsleistung und stellt rund Arbeitsplätze. Sein relativ geringes Gewicht dämpft zwar in Zeiten der Hochkonunktur dieses Wirtschaftszweigs das Berliner Wachstum, bedeutet aber in Krisenahren des produzierenden Gewerbes eine höhere Stabilität als in anderen Städten. Seit einigen Jahren erlebt das Baugewerbe kommend von einem geringen Ausgangsniveau einen stetigen Aufschwung. Der Umfang der Baugenehmigungen, gemessen in Quadratmetern umbauten Raums, lag im ersten Halbahr 2013 um 38,8 Prozent über dem Vorahreswert. Leistungen an Geschosswohnungen sind hier von wachsendem Gewicht, sowohl im wachsenden Neubau wie im Bestand mit seinem großen Modernisierungs- und Sanierungspotential. Die Fundamentaldaten für ein Wachstum der Bau- und Immobilienwirtschaft sind hervorragend, stellt Dr. Henrik Baumunk fest, Head of Residential Valuation bei CBRE. Mehr als eine Viertelmillion Tourismusobs Noch stärker als das Wachstum der Wirtschaft ist das des Arbeitsmarktes. Die Zahl der Beschäftigten lag Mitte 2013 um 1,9 Prozent höher als im Jahr zuvor; das bedeutet einen Zuwachs von rund Arbeitsplätzen. Besonders stark wuchs mit 2,6 Prozent die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer. Zu verdanken war der Anstieg vor allem den Bereichen Handel, Verkehr, Gastronomie, Information und Kommunikation sowie den öffentlichen und sonstigen Dienstleistern. Bereits 2012 hatte Berlin das höchste Beschäftigungswachstum aller Bundesländer; 2013 dürfte sich dies wiederholt haben. Mehr Haushalte und mehr Nachfrage dank höherer Attraktivität Wegen des wachsenden Angebots an Arbeitsplätzen und der weichen Standortfaktoren steigt auch der Zuzug nach Berlin seit Jahren an. Allein im Jahr 2012 zogen mehr Menschen zu, als die Stadt verließen. Zudem werden in Berlin seit Jahren mehr Kinder geboren, als Menschen sterben. In allen Berliner Bezirken wuchs dadurch die Einwohnerzahl. Der Zuwachs an Einwohnern bewirkt einen noch stärkeren prozentualen Zuwachs an Haushalten. Bei einer durchschnittlichen Größe von 1,73 Personen wächst die Haushaltszahl in Berlin mittlerweile ährlich um etwa Auch dadurch steigt die Nachfrage nach Wohnungen in Berlin weiter. Zusätzlich lösen die höheren Einkommen den Wunsch nach mehr Fläche, höherem Komfort und dem Wohnen in attraktiveren Lagen aus. Berlinbarometer Stadtbezirk Einwohner ) Einwohnerdichte pro km Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Bebaute Fläche 12 Treptow-Köpenick Gewässer Wald-/Parkflächen Berlin gesamt ) Stand: Juni, Basis: Zensus 2) alle zivilen Erwerbspersonen 3) mittlere Prognosevariante 4_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
7 Mit dem wachsenden Nachfragedruck hält das Angebot nicht Schritt. Es wurden 2012 zwar neue Wohnungen fertiggestellt, davon allerdings nur im Geschosswohnungsbau. Das Baugeschehen belebt sich einerseits deutlich: Im selben Jahr wurde der Bau von knapp neuen Wohnungen genehmigt, davon in Mehrfamilienhäusern. Doch auch wenn diese wirklich alle gebaut werden, wächst andererseits die Zahl der Haushalte immer noch etwa viermal schneller als die Zahl der Wohnungen. Anhaltender stiller Wohnungsschwund Noch stärker wird dieses Ungleichgewicht, weil gleichzeitig in unbekanntem Umfang Wohnungen wegfallen. Sie werden umgenutzt, zusammengelegt, abgerissen oder wegen Baufälligkeit gesperrt. Zwar versucht der Berliner Senat hier mit Einschränkungen der Wohnungs-Zweckentfremdung gegenzusteuern, doch kann damit nur ein Teil des Wohnungsschwunds tatsächlich verhindert werden. Aus der Marktlage folgert Jörg Schwagenscheidt, Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG: Wenn die Nachfrage deutlich wächst und zugleich das Angebot nur leicht steigt oder gar stagniert, ist ein Anstieg bei Preisen und Mieten geradezu zwangsläufig. Der Median aller Angebotsmieten (der mittlere Wert, unter bzw. über dem eweils die Hälfte aller Angebote liegt) erhöhte sich in den ersten drei Quartalen 2013 gemessen am gleichen Vorahreszeitraum pro Quadratmeter um 6,9 Prozent. Bei den angebotenen Eigentumswohnungen stieg dieser Wert um 9,6 Prozent. Über die GSW Die im Jahr 1924 gegründete GSW Immobilien AG ist mit einem Portfolio von rund Wohn- und Gewerbeeinheiten ein führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen in Berlin. Die Unternehmensstrategie der GSW ist auf die langfristige Verwaltung von Mietwohnungen ausgerichtet, wobei ein systematischer Ansatz verfolgt wird, der darauf ausgerichtet ist, sowohl die Zufriedenheit der Kunden als auch die Betriebseffizienz zu steigern. Zum 31. Dezember 2012 wurde das Immobilienportfolio der Gesellschaft mit rund 3,3 Mrd. Euro bewertet. CBRE: Führender Bewerter für Wohnimmobilien CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsahr 2012 weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Proect-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. CBRE Residential Valuation Germany ist einer der Marktführer für die Bewertung von Wohnimmobilienbeständen wurden rund Wohneinheiten mit einem Volumen von ca. 43 Milliarden Euro bewertet. Das ist ein Indiz für die ungebrochene Beliebtheit Berlins bei Privatanlegern, aber auch für ein Umsteigen von Wohnungssuchenden, die sich wegen der Enge des Mietmarktes etzt zum Eigentum orientieren und hier bei niedrigen Zinsen oft eine geringere Monatsbelastung bei gleichem oder höherem Wohnwert genießen. Ungebrochen ist auch die Attraktivität Berlins bei Investments in Mehrfamilienhäuser. Hier stieg der Median der Angebotspreise um 9,1 Prozent, annähernd den gleichen Wert wie beim individuellen Wohnungseigentum. Sämtliche genannten Werte stiegen in allen Berliner Stadtbezirken bei den Mieten vor allem in zentralen Gebieten, bei den Kaufpreisen für Wohnungen und Häuser edoch relativ stärker in Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings und am Stadtrand. Einwohnerentwicklung ) zu ) Veränderung Veränderung absolut in % Bevölkerungsprognose 3) , Veränderung in % Arbeitslosenquote 2) 2012 in % Genehmigungen Neubau Geschosswohnungen 2012 Fertigstellungen Neubau Geschosswohnungen ,5 +6,1 10, ,8 +8,6 14, ,6 +6,8 11, ,1 +4,4 11, ,4 +9,1 14, ,6 +6,2 17, ,9 +14,3 9, ,3 +1,9 14, ,4 +5,4 13, ,0 +5,8 10, ,8 +2,7 10, ,0 +7,8 10, ,5 +6,8 12, Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Bevölkerungsprognose), Bearbeitung: CBRE 5_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
8 Wanderungen: Neubürger wählen die Innenstadt; Berliner zieht es eher hinaus Berliner sind mobil Menschen zogen im Jahr 2012 in die Stadt; verließen sie. Im selben Jahr wechselten Berliner den Stadtteil. Mit Stadtteilen sind die 60 sogenannten Prognoseräume Berlins gemeint: vom Senat definierte, statistische Gebiete mit funktionalen Zusammenhängen sowie einer gewissen sozialen und baulichen Homogenität, edoch mit sehr unterschiedlicher Einwohnerzahl und Größe. Hinzu kommen Umzugsbewegungen innerhalb eines Prognoseraumes, also oft innerhalb der Nachbarschaft. Insgesamt ergibt das für 2012 eine höhere sechsstellige Summe an Umzugsbewegungen über die Grenzen eines Stadtteils, des Bezirks oder die Stadt hinweg. Jedoch ist zu beachten, dass in der vorliegenden Analyse Umzüge zwischen den Berliner Bezirken eweils als Zu- und Fortzug und damit doppelt erfasst werden. Die Berliner Innenstadt ist der Schauplatz der größten Mobilität: In den Stadtteilen, die ganz oder überwiegend innerhalb des S-Bahn-Rings liegen, kamen im Jahr 2012 auf tausend Einwohner 252 Umziehende in Gebiete innerhalb und außerhalb Berlins. Die daran außen anschließenden Stadtteile verzeichnen 199 Umziehende pro tausend Einwohner. In der dritten Gruppe von statistischen Räumen, den Stadtteilen an den äußeren Rändern Berlins, gab es 2012 pro tausend gemeldete Bürger nur 146 Umziehende. Hohe Mobilität im Zentrum Auch der Einwohneraustausch Berlins mit dem Rest Deutschlands sowie mit dem Ausland ist in der Innenstadt am stärksten. Im Jahr 2012 lebte dort rund ein Drittel der Berliner; hierher ziehen aber 47,6 Prozent der Neubürger. Die Innenstadt ist das Terrain der Jüngeren, der kleinen Haushalte, der Geschosswohnungen, der größten Konzentration von Arbeits- und Ausbildungsplätzen, Kultur- und Freizeitangeboten. All das sind Merkmale, die mit einer höheren Mobilität und Umzugsneigung über Stadtgrenzen hinweg korrespondieren. In einer Zeit mit starkem Wanderungsüberschuss wie der etzigen legt deshalb die Innenstadt besonders zu. Außenwanderung von und nach Berlin: Zuzügler bevorzugen die Innenstadt Außenwanderungssaldo von und nach Berlin e Einwohner in den 60 Berliner Prognoseräumen und mehr 30 bis unter bis unter bis unter 20 0 bis unter 10 unter 0 Reinickendorf Pankow Spandau Mitte Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Charlottenburg- Wilmersdorf Friedrichshain- Kreuzberg Tempelhof- Schöneberg Steglitz-Zehlendorf Neukölln Treptow-Köpenick Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE 6_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
9 Der Wanderungsüberschuss hat sich seit dem Jahr 2003 in Berlin fast kontinuierlich erhöht: Von damals 477 Menschen ist er 2012 auf den etzigen Rekordwert von mehr als Neuberlinern gestiegen. Sowohl mit dem Ausland, den neuen als auch mit den alten Bundesländern insgesamt fallen die Wanderungssalden seit dem Jahr 2000 (abgesehen von administrativen Effekten durch die Bereinigung von Melderegistern sowie einem Wanderungsverlust an die alten Bundesländer im Jahr 2004) positiv aus. Mit dem Land Brandenburg ist der Wanderungssaldo stets negativ, dieses Minus hat edoch deutlich abgenommen: Im Jahr 2000 zogen noch Berliner mehr nach Brandenburg, als von dort kamen betrug die Differenz nur noch ein Zehntel davon (1.738 Personen). Seitdem stieg der Verlust an das Umland aber wieder auf (2011) bzw (2012) Personen an auch wegen der Verknappung von Wohnungen, die Berliner ins Umland ausweichen ließ. Wer innerhalb Berlins umzieht, geht gern ein Stück weiter nach außen Das Umzugsgeschehen zwischen den 60 Berliner Stadtteilen zeigt einen gewissen Drang von innen nach außen: Im Jahr 2012 zogen aus den zentralen Gebieten innerhalb des S- Bahn-Rings mehr Menschen in andere Berliner Stadtteile fort als zugleich von dort zu. In den außen an den S-Bahn-Ring angrenzenden Stadtteilen sowie dem Rand Berlins fällt das Verhältnis hingegen positiv aus. Letzterer gewann Einwohner durch Wanderungsbewegungen innerhalb Berlins, die an den S-Bahn-Ring angrenzenden Stadtteile immerhin noch In den äußeren Stadtgebieten finden Berliner mehr Wohnraum zu relativ günstigeren Preisen und Mieten sowie passendere Wohnumfelder für Familien und Ältere. Die meisten Umzüge führen aber nur ein kurzes oder mittleres Stück weiter nach draußen. Umzüge in Sprüngen vom Zentrum direkt an den Rand sind vergleichsweise selten, ebenso wie Umzüge von einem Randgebiet in ein entferntes anderes, die quer durch die ganze Stadt führen. Binnenwanderung in Berlin: Viele Berliner ziehen an den Rand Binnenwanderungssaldo e Einwohner in den 60 Berliner Prognoseräumen und mehr 10 bis unter 20 0 bis unter bis unter 0 20 bis unter 10 unter 20 Reinickendorf Pankow Spandau Mitte Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Charlottenburg- Wilmersdorf Friedrichshain- Kreuzberg Tempelhof- Schöneberg Steglitz-Zehlendorf Neukölln Treptow-Köpenick Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE 7_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
10 Das Umzugsgeschehen in den Bezirken: Lebhaftes Zentrum, ruhiger Rand Am meisten wird in Berlins zentralem Bezirk Mitte umgezogen: Mitte verzeichnete im Jahr 2012 Wanderungsbewegungen von fast Menschen. Statistisch gesehen ist somit mehr als eder vierte Einwohner im Jahr 2012 zu-, fort- oder umgezogen. Auch beim Einwohneraustausch mit anderen Ländern und Regionen liegt Mitte vorn: Neuberliner zogen her und zugleich bisherige Mitte-Bewohner ganz aus der Stadt fort. An die übrigen elf Stadtbezirke verlor Mitte Menschen mehr, als es von dort gewann. Somit ergibt sich ein interessantes Phänomen: Einerseits ist Mitte der Bezirk, der die meisten Neuberliner gewinnt. Andererseits verliert er edoch die meisten Einwohner an andere Berliner Bezirke. Aufgrund des hohen Zuzugs von außerhalb erzielt Mitte unter dem Strich aber mit Personen das höchste Wanderungsplus aller zwölf Bezirke. Größte Fluktuation in zentralen Gebieten Die häufigsten Umzugsbewegungen aus Mitte gingen vom Zentrum nordwärts in den angrenzenden Prenzlauer Berg und vom Wedding nach Reinickendorf Ost. Es folgen Ziele im nördlichen Charlottenburger Innenstadtbereich, in Tegel, Waidmannslust, Neukölln und Friedrichshain. Kaum Zuzüge aus Mitte verzeichneten im Gegensatz dazu weiter entfernte und vor allem durch kleinteilige Bebauung geprägte Gebiete. In die Ein-/Zweifamilienhaussiedlungen in Gatow/Kladow, in das nördliche und östliche Köpenick, das südliche Marzahn-Hellersdorf oder nach Buch zog es im Jahr 2012 eweils weniger als 15 ehemalige Mitte-Bewohner. Die zweithöchste Umzugsquote aller Bezirke verzeichnet mit geringem Abstand zu Mitte das angrenzende Friedrichshain-Kreuzberg mit 287 Umzügen pro tausend Bewohner und Bewegungen insgesamt. Der Bezirk ist außerhalb Berlins ungebrochen attraktiv: Menschen mehr zogen von dort im Jahr 2012 her, als aus Friedrichshain-Kreuzberg wegzogen. Zugleich verlor der Bezirk mehr Menschen an andere Teile Berlins, als von dort kamen. Dies ist unter allen Bezirken der höchste Binnenwanderungsverlust. Den größten Fortzug mit allein Menschen gab es in das benachbarte Neukölln, davon direkt über die Bezirksgrenze in das innerstädtische nördliche Neukölln. Es folgen der nördliche und südliche Prenzlauer Berg, das Zentrum, das nördliche und mittlere Lichtenberg sowie Tempelhof allesamt benachbarte Gebiete des Bezirks. Die Hälfte der gesamten Fortzüge hatte diese Gebiete als Ziel. Andererseits gewinnt Friedrichshain-Kreuzberg auch die meisten Neubürger aus benachbarten Gebieten. Rund 43 Prozent der Zuzügler hatten im vergangenen Jahr ihren ehemaligen Wohnsitz in Neukölln, im Zentrum, im nördlichen bzw. südlichen Prenzlauer Berg oder in Lichtenberg Nord. Diese Zahlen zeigen deutlich, dass bei einem innerstädtischen Umzug vor allem die nähere Umgebung präferiert wird. Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg liegen größtenteils innerhalb des S-Bahn-Rings. Ihnen folgt im Umzugs-Ranking mit weitem Abstand eine Gruppe von Bezirken, die teils in der Innenstadt und teils außerhalb von ihr liegen. Ihre Umzugsquoten reichen von 226 bis 211 Bewegungen pro tausend Bürger. Charlottenburg-Wilmersdorf weist Umzugsbewegungen und eine Quote von 226 Bewegungen pro tausend Bürger auf. Es gewann unter dem Strich Bürger von außerhalb Berlins und verlor 600 an andere Stadtteile. Nur wenige Umzüge quer durch die Stadt In absoluten Zahlen verzeichnet die nordwestliche Innenstadt, die sich vom Schloss Charlottenburg über die Kantstraße bis zum Kurfürstendamm zieht, aufgrund ihrer Größe und dementsprechenden Einwohner- und Wohnungszahl die meisten Zu- und Fortzüge. In Relation zur Bevölkerung ist edoch das Umzugsvolumen in Charlottenburg-Nord am höchsten. Dabei kommen die meisten Zuzügler aus dem nördlich gelegenen Moabit und Wedding oder dem westlichen Spandau, das auch häufigstes Zielgebiet der Fortzüge ist. An vierter Stelle der Umzugsstatistik liegt Neukölln mit rund Bewegungen und einer Quote von 221. Hier konzentrierten sich rund zwei Drittel des Umzugsgeschehens im innerstädtischen Norden, obwohl dort nur 51 Prozent aller Neuköllner Bürger leben. Nach Neukölln zogen insgesamt Menschen mehr von außerhalb Berlins, als von dort fortgingen. Nach Nord-Neukölln kamen Umzügler aus anderen Bezirken, vor allem aus Innenstadtgebieten. Allerdings musste Nord- Neukölln zugleich Einwohner an andere Bezirke abgeben. An fünfter Stelle mit einer Umzugsquote von 216 steht Berlins einwohnerstärkster Bezirk Pankow. Fast Menschen zogen her, weg oder zwischen Pankows Stadtteilen um Menschen mehr kamen von außerhalb Berlins in den Bezirk, als von dort über die Stadtgrenzen gingen. Zugleich zogen gut 287 Berliner mehr nach Pankow als Pankower ins restliche Berlin. Die meisten Zuzügler kamen aus Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg und der größte Teil von ihnen wählte innerhalb des neuen Bezirks den Prenzlauer Berg und das südliche Pankow. Innerhalb der Bezirksgrenzen Berliner Binnenwanderung: Randbezirke gewinnen, Innenstadtlagen verlieren Einwohner Binnenwanderungen zwischen den Bezirken sowie Umzüge im selben Bezirk 2012 Stadtbezirk Einwohner 1) Umzüge im selben Bezirk e Einwohner Binnenzuzüge e Einwohner Binnenfortzüge e Einwohner Binnenwanderungssaldo e Einwohner Charlottenb.-Wilm ,9 44,7 46,7 2,0 Friedrichsh.-Kreuzb ,8 53,3 70,5 17,2 Lichtenberg ,6 45,1 41,7 +3,4 Marzahn-Hellersd ,1 34,0 25,9 +8,2 Mitte ,6 51,1 63,6 12,5 Neukölln ,7 44,7 45,7 1,0 Pankow ,3 39,5 38,8 +0,8 Reinickendorf ,3 41,2 30,8 +10,4 Spandau ,9 35,1 31,7 +3,4 Steglitz-Zehlendorf ,6 38,8 34,4 +4,4 Tempelh.-Schöneb ,0 46,9 46,7 +0,2 Treptow-Köpenick ,8 35,0 27,9 +7,1 1) Stand: , Basis: Zensus Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE 8_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
11 pflegten die Gebiete im Prenzlauer Berg und im südlichen Pankow den lebendigsten Austausch. Viel seltener sind Bewegungen aus den zentralen Bereichen an den Stadtrand. Außenwanderungssaldo: Seit zehn Jahren wachsender Zuzug nach Berlin Saldo der Wanderungen von und nach Berlin Jahr Saldo ) ) Einwohnerverlust in Tempelhof-Schöneberg Tempelhof-Schöneberg steht mit 213 Umzugsbewegungen pro tausend Einwohner und insgesamt mehr als Umzügen an sechster Stelle der Umzugsstatistik. Der Bezirk ist räumlich ein Berliner Mikrokosmos, der von der westlichen City nahe dem Kurfürstendamm bis zum südlichen Stadtrand in Lichtenrade reicht. Zuzüge von außerhalb Berlins und Wegzüge nach dort konzentrierten sich zu 58 Prozent auf die überwiegend innerstädtischen Schöneberger Stadteile. Diese verloren unter dem Strich edoch Einwohner an andere Gebiete Berlins, während die Tempelhofer Stadtteile aus der übrigen Stadt Menschen gewannen. Der Gesamtbezirk war der einzige in Berlin, der durch Umzüge im Jahr 2012 unter dem Strich Einwohner verloren hat. Getragen wird der Verlust durch einen negativen Saldo mit Regionen außerhalb Berlins und dem Ausland. Aus den übrigen Bezirken verzeichnet der Bezirk hingegen ein leichtes Wanderungsplus. Bei denenigen, die Tempelhof-Schöneberg zugunsten anderer Bezirke verließen, lag Ausland alte Bundesländer neue Bundesländer (ohne Brandenburg) Land Brandenburg 1) Registerbereinigung Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg; Bearbeitung: CBRE die Präferenz in Richtung der westlichen oder östlichen Nachbarschaft des Bezirks. Mehr als 40 Prozent der Fortzüge gingen in das östliche Steglitz, das westliche Neukölln oder das östliche Charlottenburg-Wilmersdorf. Relativ viele Schöneberger zogen ein Stück weiter westlich in Gebiete zwischen Volkspark Wilmersdorf und Schloß Charlottenburg oder rund um die Schloßstraße in Steglitz. Aufschlussreich ist die Richtung der größten Zuzugsströme in den Bezirk sowie der Umzüge zwischen seinen Stadtteilen. Fast stets führten diese Bewegungen ein Stück von relativ zentraleren in etwas dezentralere Berliner Lagen. Zuzug an den Stadtrand aus den inneren Teilen Berlins Die sechs weiteren Bezirke Berlins liegen mit Ausnahme eines kleinen Teils von Treptow-Köpenick allesamt außerhalb des S-Bahn- Rings und verzeichneten zwischen und knapp Umzugsbewegungen. Die höchste Mobilität dieser Stadtteile weist Lichtenberg mit einer Umzugsquote von 211 pro tausend Bürger auf. Der Bezirk gewann aus dem übrigen Berlin unterm Strich 886 Einwohner, aus Regionen außerhalb der Stadt edoch Von den Berlinern, die hierher zogen, gingen die meisten nach Lichtenberg- Mitte und -Nord. Der Löwenanteil der Zuzügler kam mit Menschen aus Friedrichshain, dem im Westen direkt an Lichtenberg angrenzenden Innenstadtbezirk. Von denen, die Lichtenberg verließen, gingen nach Marzahn und Hellersdorf, die im Osten angrenzenden Stadtrandviertel. Auch hier ist ablesbar, wie die Berliner eweils über kurze Distanzen und von innen nach außen ziehen. Spandau ist von allen Bezirken Berlins räumlich am stärksten isoliert und eigenständig. Es hat eine Umzugsquote von 197 und liegt bei den Zuzüglern aus anderen Bezirken an letzter Stelle in der Stadt. Über die Wanderungen im Bezirk hinaus gibt es in der Siemensstadt nur mit Charlottenburg einen relativ regen Austausch, denn hier grenzen größere Wohnviertel beider Bezirke direkt aneinander. Auffällig an diesem Gebiet Spandaus ist edoch der Teil der Umzüge über große Distanzen: 283 Menschen gingen aus diesem nordwestlichen Berliner Teil nach Marienfelde im Süden der Stadt und 239 nach Hohenschönhausen-Süd ganz im Osten. In die Gegenrichtung zogen nur 44 Menschen. Ruhe im Osten und Südosten Der Randbezirk Steglitz-Zehlendorf verzeichnete 2012 den vierthöchsten Binnenwanderungssaldo. Den stärksten Zuzug aus anderen Bezirken gab es aus dem östlichen Charlottenburg-Wilmersdorf sowie aus den benachbarten Teilen Tempelhof-Schönebergs Friedenau, Tempelhof, Mariendorf und Marienfelde. Diese Gebiete sind ebenso auch die häufigsten Zuzugsziele. Der Einwohneraustausch findet auch in Steglitz-Zehlendorf vor allem mit der Bezirksnachbarschaft statt. Die größten Bewegungen gab es edoch innerhalb des Bezirks selbst mit eweils rund Menschen, die von einem Stadtteil in einen anderen zogen. Besonders hoch war der Austausch zwischen den Gebieten rund um den Teltower Damm und die Drakestraße sowie um Wannsee, Schlachtensee und Nikolassee. Reinickendorf hatte lange mit Bevölkerungsschwund zu kämpfen, gewann aber 2012 rund Einwohner aus Berlin und dem Rest der Welt. Mit einer Umzugsquote von 184 liegt der Bezirk im Mittel der Stadt. Der bedeutendste Teil der Zuzügler kommt aus dem direkt angrenzenden Wedding insgesamt zogen von dort Menschen über die nördliche Bezirksgrenze. Weitere Menschen zog es von Gesundbrunnen weiter nach Norden. Bei den Fortzügen aus Reinickendorf in andere Stadtteile außerhalb des Bezirks stehen ebenfalls Wedding und Gesundbrunnen an erster Stelle. Der größte Austausch findet aber immer noch innerbezirklich statt. Die Bezirke mit den wenigsten Umzugsbewegungen sind Treptow-Köpenick mit einer Quote von 171 pro tausend Einwohner und Marzahn-Hellersdorf mit 165. Beide liegen zu großen Teilen am östlichen und südöstlichen Stadtrand; viele Ortsteile sind von Wald und Wasser begrenzt. Es fehlen daher direkt angrenzende Nachbarviertel für den Einwohneraustausch auf kurzen Wegen. Aber auch diese Bezirke gewannen durch Überschüsse der Zuüber die Fortzüge bzw Einwohner. Die wichtigsten Herkunftsräume der Neubürger Treptow-Köpenicks waren die unmittelbar angrenzenden Bezirke Neukölln, Kreuzberg- Friedrichshain und Lichtenberg. Aber auch aus dem Stadtrandbezirk Marzahn-Hellersdorf zogen mehr als tausend Menschen südwärts in den ebenso dezentralen Nachbarbezirk. Einen noch regeren Einwohneraustausch pflegt Marzahn-Hellersdorf allerdings mit sich selbst: Mehr als Menschen wechselten von einem Stadtteil in den anderen, wobei der Strom in Richtung Hellersdorf etwas stärker war. Wichtigster externer Zuzugsraum für den Bezirk war mit weitem Abstand Lichtenberg. 9_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
12 Mieten, Eigentumswohnungen, Investments in Mehrfamilienhäuser: ein Plus auf allen Märkten Mieten: Quadratmeter teurer Gesamtlast für Bewohner geringer Wie in den Vorahren sind Berlins Angebotsmieten auch 2013 deutlich gestiegen, edoch mit gebremster Geschwindigkeit. Für alle erfassten Mietangebote lag der Mittelwert (Median) pro Quadratmeter in diesem Jahr bei 8,02 Euro, das bedeutet einen Anstieg um 52 Cent. Im Vorahr hatte dieser Anstieg noch 91 Cent betragen. Zwar nimmt die Nachfrage aufgrund des Wirtschafts- und Bevölkerungswachstums weiter stark zu, der Umfang des Wohnraums in der Stadt edoch nur wenig. Auffällig ist, dass sich die Angebotszahl sowohl im Segment der Miet- als auch der Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorahr deutlich verringert hat. Diese Entwicklung ist auch auf anderen angespannten Wohnungsmärkten zu beobachten. Ursächlich für den Rückgang ist die Kombination mehrerer Faktoren. So spielen der gesunkene Leerstand und die geringe Bautätigkeit bei konstant hoher bzw. steigender Nachfrage eine Rolle. Verstärkend verringert sich auch die Fluktuation, da prinzipiell umzugsbereite Haushalte aufgrund der gestiegenen Preise eher dazu tendieren, in der derzeitigen Wohnung zu bleiben. Zum anderen tauchen frei werdende Wohnungen seltener auf dem offiziellen Markt auf. Bei Auszug aus attraktiven Wohnungen folgt stattdessen eine Weitergabe an Bekannte und viele Wohnungsanbieter führen mittlerweile Wartelisten. Etwas kleinere Wohnungen im Angebot Im Jahr 2013 sind die Angebotsmieten für Wohnungen aller Preis- und Qualitätsklassen erneut gestiegen. Für das eweils teuerste Zehntel aller angebotenen Wohnungen betrug der Quadratmetermittelwert im Jahr 2012 noch 13,95 Euro; 2013 waren es bereits 14,67 Euro. Dies hat auch mit dem leichten Anstieg des Neubaus zu tun: Ein hoher Anteil der gerade fertiggestellten Neubauwohnungen befindet sich im Top-Segment. Dagegen gab es einen deutlich schwächeren Anstieg der Angebotsmieten im unteren Marktsegment. Hier stieg der Mietmittelwert von 4,89 Euro im Jahr 2012 auf 5,07 Euro in 2013 ein Plus von lediglich 3,7 Prozent. Wohnungssuchende in diesem Segment haben wenig frei verfügbare Kaufkraft und reagieren auf steigende Mietforderungen, indem sie auf kleinere Wohnungen bzw. Wohnungen mit geringerem Komfort ausweichen. Da Berlins Vermieter aber nicht die Leerstände früherer Jahre riskieren wollen, sind sie in diesem Segment mit ihren Forderungen eher vorsichtig. Kleinere Wohnungen geringere Kosten Der kontinuierliche Anstieg der Angebotsmieten in den vergangenen Jahren führt unter anderem dazu, dass Mieter größerer Wohnungen, deren Mietvertrag bereits vor einigen Jahren abgeschlossen wurde, heute zu diesem Mietzins nur noch deutlich kleinere Wohnungen Methodik des Wohnmarkt- Reports Mietangebote In die Analyse fließen die Angebotsmieten von Wohnungen in Berlin ein. Für den Zeitraum Q1 bis einschließlich Q3 in 2012 und 2013 wurden insgesamt Angebote ausgewertet. Aus ihnen wurden für beide Jahre die Mediane ermittelt dieenigen Mietwerte, die höher liegen als die eine Hälfte aller Angebote und niedriger als die andere Hälfte. Um aber auch die Extreme darzustellen, wurden für eden Bezirk und für die Gesamtstadt die e 10 Prozent niedrigsten und höchsten Mietangebote separat angegeben. Auch hier sind innerhalb der eweiligen Segmente die Mediane genannt. finden. Deshalb verzichten manche Mieter größerer Wohnungen auf Umzüge, auch wenn sie gern Lage und Ausstattung verändern oder Betriebskosten senken würden. Damit verschiebt sich die Struktur des Angebots; es werden weniger große und relativ mehr kleine Wohnungen angeboten betrug die durchschnittliche Größe aller angebotenen Mietwohnungen 74,2 Quadratmeter; 2013 waren es nur noch Aktuelle Mietentwicklung Mietpreisspanne Neuvermietungsangebote, 2013 Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment 1) Mietangebote Mietspanne in /m 2 /Monat Charlottenb.-Wilm. Friedrichsh.-Kreuzb. Lichtenberg Marzahn-Hellersd. Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelh.-Schöneb. Treptow-Köpenick Berlin Durchschnitt ,88 13,70 7,00 14,80 5,50 10,00 4,60 7,70 6,01 15,00 5,78 13,04 6,30 13,12 5,29 8,98 4,85 8,00 6,40 11,18 6,01 12,00 5,63 9,50 5,63 13,00 1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment Unteres Marktsegment Oberes Marktsegment Alle Marktsegmente Trend 2) Median in Median in Median in /m 2 /Monat /m 2 /Monat /m 2 /Monat 6,31 6,25 5,06 4,36 5,51 5,28 5,90 5,00 4,57 5,95 5,56 5,30 5,07 Änderung zu 2012 in % 6,4 5,8 4,3 7,7 6,0 5,6 5,7 9,9 5,3 7,0 4,5 6,0 3,7 15,00 16,67 11,60 8,23 16,36 15,00 15,00 9,91 8,89 12,50 14,00 11,07 14,67 Änderung zu 2012 in % 0 11,1 16,0 2,8 0,2 12,5 5,0 7,7 7,4 4,0 3,0 15,8 5,2 9,45 10,00 7,11 5,46 9,09 7,75 8,75 6,61 6,29 8,41 8,00 7,00 8,02 Änderung zu 2012 in % 5,8 11,9 9,4 6,8 12,1 10,7 9,0 3,9 6,6 5,1 6,5 7,5 6,9 Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme 10_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
13 72,4 Quadratmeter. Die mittlere Warmmiete der angebotenen Wohnungen stieg dadurch deutlich weniger als die Quadratmetermiete nämlich nur von 738 auf 758 Euro, also um 2,7 Prozent. Zugleich ist aber die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte wegen der guten Wirtschaftsentwicklung um 5,7 Prozent gestiegen. Dies führt dazu, dass der Anteil der Angebotsmiete an der Kaufkraft 2013 niedriger lag als im Vorahr. Jörg Schwagenscheidt, Co-Vorsitzender des Vorstands der GSW Immobilien AG: Trotz gestiegener Quadratmetermieten können Neumieter in Berlin noch erschwinglichen Wohnraum finden. Allerdings gestaltet sich die Suche schwieriger und nicht alle Wohnwünsche können immer erfüllt werden. Hohe Mietbelastungen im Verhältnis zur Kaufkraft sind auch keine Erscheinung, die vorwiegend Haushalte mit geringem Einkommen trifft. Im Gegenteil: Die höchste quote hat das Fünftel der Berliner Postleitzahlgebiete, in dem die Kaufkraft der Bewohner am höchsten ist. Von ihr werden hier im Durchschnitt 28,7 Prozent für die Kosten einer mittleren angebotenen Wohnung aufgebracht. Im Fünftel der Gebiete mit der zweit- bzw. dritthöchsten Kaufkraft sinkt dieser Wert auf 26,8 bzw. 26,7 Prozent und im vierten auf 25,4 Prozent. Im untersten Fünftel ist er mit 25,2 Prozent am geringsten. Wer gut verdient, ist daher in der Regel eher bereit, höhere quoten in Kauf zu nehmen. Wer wenig verdient, findet auch heute in Berlin Wohnungen, die ihm diese Quote gering halten, nur nicht in edem Quartier der Stadt. Zwei City-Bezirke liegen vorn In einem Bezirk mit unterdurchschnittlicher Kaufkraft stiegen die Mieten allerdings stark: In Friedrichshain-Kreuzberg gab es 2013 ein Plus ihres Mittelwerts von 11,9 Prozent, noch etwas mehr als im Vorahr. Mit einem Quadratmetermittelwert von genau 10 Euro bei den Mietforderungen liegt dieser Bezirk inzwischen mit Abstand an der Spitze Berlins. Doch ist in Kreuzberg der oben dargestellte Dämpfungseffekt durch kleinere Wohnflächen stärker als anderswo: Die im Bezirk angebotenen Wohnungen hatten im Mittel rund sieben Quadratmeter weniger als die Angebote des Vorahres. In Charlottenburg-Wilmersdorf werden gemeinsam mit Steglitz-Zehlendorf die größten Wohnungen Berlins angeboten; im Schnitt weisen sie 26 Quadratmeter mehr auf als in Friedrichshain-Kreuzberg. Da eder dieser Quadratmeter in Charlottenburg-Wilmersdorf im Mittel für 9,45 Euro kalt angeboten wird Berlins zweithöchster Wert, ergeben sich für mietende Haushalte die mit Abstand höchsten warmen der Stadt. An zweiter Stelle bei diesem Wert folgt Steglitz- Zehlendorf, dann Mitte, Tempelhof-Schöneberg und Pankow und erst an sechster Stelle Friedrichshain-Kreuzberg. In Marzahn-Hellersdorf und in Treptow-Köpenick war der Anstieg der mittleren Quadratmeterwerte höher als im Vorahr, dies edoch ausgehend von einem bisher sehr mäßigen Niveau. Nach wie vor relativ niedrige Gesamtmieten weist außerdem Lichtenberg auf und auch Neukölln trotz eines Mietanstiegs von mehr als 10 Prozent in den letzten beiden Jahren. Hier werden die Mieterbudgets dadurch geschont, dass die Wohnungen die geringsten Größen ganz Berlins aufweisen. Unter dem Berliner Durchschnitt liegen auch die Angebotsmieten in den grünen Stadtrandbezirken Reinickendorf und Spandau. Dagegen haben Tempelhof-Schöneberg und Pankow sowohl niedrige Mieten in Randlagen als auch hohe in der City. Kaufpreise für Wohnungen und Häuser: Rationalität begrenzt die Preise Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen sind auch 2013 deutlich gestiegen. Der mittlere geforderte Preis pro Quadratmeter lag in den ersten neun Monaten des Jahres mit Euro um 9,6 Prozent über dem Wert des Vorahres. Allerdings ist der Anstieg gebremst: Von 2011 auf 2012 waren die Angebotspreise noch um 19,9 Prozent gestiegen. In den einzelnen Bezirken fallen die Preissteigerungen recht unterschiedlich aus. In Mitte stiegen die Angebotspreise im Jahr 2013 nur noch gering um 2,9 Prozent, doch bleiben Wohnungen hier mit Abstand die teuersten in ganz Berlin. Auch in Friedrichshain- Kreuzberg, in Charlottenburg-Wilmersdorf und in Tempelhof-Schöneberg mit ihren hohen Anteilen an Innenstadt-Eigentumswohnungen war der Preisanstieg weit geringer als im Vorahr. Das Postleitzahlgebiet an der Schnittstelle von Charlottenburg-Wilmersdorf und Tempelhof-Schöneberg hat aber mit Euro pro Quadratmeter berlinweit den höchsten Mittelwert der Angebotspreise, allerdings aufgrund des hohen Anteils an Einzelhandels- und Büroflächen auch ein geringes Angebot an Eigentumswohnungen. Doch dieses Niveau ist eine Ausnahme. Dass die Preise in den zentralen Gebieten offensichtlich nach oben limitiert sind, zeigt die Rationalität des Berliner Marktes und spricht gegen die Existenz einer Preisblase. Aktuelle Preisentwicklung Eigentumswohnungen Kaufpreisspanne Eigentumswohnungen, 2013 Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment 1) Kaufangebote Preisspanne in /m Charlottenb.-Wilm. Friedrichsh.-Kreuzb. Lichtenberg Marzahn-Hellersd. Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelh.-Schöneb. Treptow-Köpenick Berlin Durchschnitt ) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment Unteres Marktsegment Oberes Marktsegment Alle Marktsegmente Trend 2) Median Median Median in /m 2 in /m 2 in /m Änderung zu 2012 in % 7,0 6,4 22,6 9,0 13,6 8,8 10,8 6,1 8,0 4,7 9,1 9,0 10, Änderung zu 2012 in % 11,9 13,0 13,3 3,3 10,4 4,8 1,7 23,2 43,7 3,8 10,1 2,9 4, Änderung zu 2012 in % 10,2 9,1 32,7 13,5 2,9 22,3 9,2 9,8 9,0 10,5 5,8 4,7 9,6 Quelle: CBRE auf Datenbasis empirica-systeme 11_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2014
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