REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013

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1 Analyse PORTFOLIO RISK RESEARCH & ANALYSIS REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 Wirtschaftsentwicklung Die Wirtschaft in Deutschland hat in diesem Winter nur eine spürbare Wachstumsdelle erlebt während die Rezession die übrige Eurozone weiterhin fest im Würgegriff hält. Insbesondere die rückläufige Fertigung im Produzierenden Gewerbe drückte das deutsche Wirtschaftswachstum im vierten Quartal 2012 um 0,6% zum Vorquartal in negatives Terrain. Im gesamten Jahr 2012 verlangsamte sich deshalb das Wachstum nach den dynamischen Erholungsjahren 2010/11 auf einen Zuwachs von 0,9%. Neben den zurückgegangenen Auftragseingängen aus der Eurozone waren nicht zuletzt die sinkenden Investitionen der inländischen Unternehmen ausschlaggebend. Der Private Verbrauch blieb im Schlussquartal trotz der guten Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt und bei den Einkommen in den vorangegangenen Quartalen relativ schwach. Im Gesamtjahr 2012 ist er gleichwohl eine Wachstumsstütze geblieben. Dies sollte auch in 2013 so sein, denn dank der oberhalb der Inflation verhandelten Tarifabschlüsse ziehen die preisbereinigten Einkommen weiter an. Im Jahresverlauf dürfte auch die Investitionstätigkeit der Unternehmen wieder anspringen. Dazu sollte die Bautätigkeit, insbesondere der Wohnungsbau, abermals einen nennenswerten und wachsenden Beitrag leisten. Schon im letzten Jahr zog das genehmigte Bauvolumen von Haushalten und Wirtschaft um gut 4% an. Hier stimuliert das historisch niedrige Zinsniveau. Dieser Stimulus blieb bei der gewerblichen Wirtschaft aber bislang wirkungslos, da es ihr an Zuversicht für ihre Absatzmärkte gemangelt hat. Dies ändert sich nun allmählich. So haben sich die Erwartungen der Unternehmer und Manager in den letzten Monaten im Zuge einer milderen Virulenz der Schuldenkrise und den verbesserten Aussichten für China und die Schwellenländer merklich aufgehellt. Im ersten Quartal dürfte das Wachstum aber noch schwach sein, denn die Geschäftslage verbessert sich bei der gewerblichen Wirtschaft in einem moderateren Tempo. Bei den Dienstleistungsunternehmen hat sich die Lage zu Jahresbeginn sogar leicht eingetrübt, ist aber immer noch recht positiv. Mit Personaleinstellungen halten sich vor allem die produzierenden Unternehmen gleichwohl zurück, ein Gutteil von ihnen dachte im Herbst sogar an einen Stellenabbau. Umfangreiche Entlassungen blieben aber aus und sind angesichts des optimistischeren Ausblicks auch nicht mehr zu erwarten. Die Dienstleister stellen hingegen immer noch ein, wenngleich auch merklich weniger als vor einem Jahr. Somit kommt der Arbeitsmarkt recht glimpflich durch die zwischenzeitliche Wachstumsschwäche. In der zweiten Jahreshälfte sollten die Exporte anziehen, weil die Weltwirtschaft Fahrt aufnimmt. Auch die Investitionen dürften anziehen wenn die Unternehmen ihre krisenbedingte Zurückhaltung ablegen. Mit der wachsenden Dynamik ab dem Sommer rechnen wir für das Gesamtjahr 2013 mit einem Zuwachs im BIP von 0,9%. Obwohl die deutsche Wirtschaft höhere Zinsen vertragen kann, wird die EZB ihre expansive Geldpolitik wegen der noch kriselnden Südländer der EU bis weit ins Jahr 2014 fortsetzen. Die vertrauensschaffende Politik der EZB hat dafür gesorgt, dass die Risikoaversion der Investoren merklich abgenommen hat. Die Renditen langfristiger Bundesanleihen notieren über den historischen Tiefstän- Bruttoinlandsprodukt, Inflation und Geschäftsklima (Ifo-Indizes) in % zum Vorjahr (links) 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% Q1 / BIP (links) Ifo Gewerbe (re.) Q1 / Quelle: Deutsche Bundesbank, ifo-institut Zinsentwicklung 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% '08 '010 Swap 10 Jahre Bunds 10 Jahre Quelle: Bloomberg; Prognose HSH Nordbank '13e '14e Inflation (links) Ifo Dienstlstg. (re.) Q1 / '13e '13e Swap 5 Jahre EZB-Leitzins '14e HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 1

2 den des letzten Sommers und die Spreads italienischer und spanischer Staatsanleihen zu deutschen haben sich eingeengt. Darin spiegelt sich das Zutrauen der Investoren in die allmähliche Gesundung der EU-Peripherie. Dafür müssen die Krisenländer ihre Wettbewerbsfähigkeit stärken. Zweifel daran sind mit der Wahl in Italien und der schwierigen Regierungsbildung zwar wieder aufgetaucht. Zudem verunsichert die Bankenkrise auf Zypern. Folglich steuerten Investoren zuletzt wieder sichere Häfen an. Im weiteren Jahresverlauf dürfte jedoch deutlich werden, dass der beschrittene Konsolidierungspfad in den Südländern notgedrungen eingehalten werden muss. Damit dürfte sich 2013 trotz zwischenzeitlicher Rückschläge die Tendenz zur Normalität durchsetzen. Dies sollte vor allem die mittel- bis langfristigen Zinsen hierzulande anziehen lassen, weniger die kurzfristigen. Die Intensität des Zinsstimulus auf die deutschen Immobilienmärkte dürfte daher zwar allmählich abnehmen, aber auch noch in den kommenden Quartalen wirken. Büroimmobilien Die Bürovermietung in den sieben größten deutschen Städten übertraf im vierten Quartal 2012 mit m² den Vorquartalswert leicht um 4%. Gegenüber dem Vorjahresquartal fiel sie hingegen um 9% und zum gesamten Vorjahr um 11,2% geringer aus. Auch die Nettoflächennachfrage sank 2012 um 13,2% auf 1,28 Mio. m². Damit wurden unsere Erwartungen gleichwohl übertroffen, denn auch im vierten Quartal stockten die Büromieter ihren Flächenbestand spürbar um gut m² auf. Somit wuchs der vermietete Bestand 2012 um knapp 1,6%. Überdurchschnittliche Zuwächse waren in Frankfurt (+2,5%), Hamburg (+1,9%) und München (+1,8%) zu verzeichnen. Die höchste Nachfrage war zumeist von den unternehmensbezogenen Dienstleistern und der Industrie zu verbuchen, in Frankfurt auch von Finanzdienstleistern, aber nicht Banken. In Berlin waren zudem die Handelsbranche und die öffentliche Verwaltung die größten Gruppen neuer Mieter. Zu den expandierenden Handelsunternehmen zählte nicht zuletzt der Internethändler Zalando, der in drei Verträgen knapp m² anmietete. In Hamburg könnte die Hafencity in den kommenden Monaten von einem möglichen Umzug der Siemens Windenergiesparte innerhalb der Stadt profitieren. Der Konzernbereich soll zudem langfristig personell aufgestockt werden. Bereits im Bau befinden sich in der Hafencity die Zentralen drei weiterer größerer Unternehmen, unter anderem von Engel & Völkers. In den Bürohochburgen insgesamt fiel 2012 der Flächenzubau auf das niedrige Fertigstellungsniveau von vor fünf Jahren zurück. Voraussichtlich dürften nur rund m² in den sieben größten Bürostandorten dazu gekommen sein. Dies entspricht einem Plus des Flächenbestands von 0,6%. Überdurchschnittliche Raten im Flächenzubau sind in Hamburg (+1,1%) und Düsseldorf (+0,7%) zu beobachten. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt gehört dazu auch der voll vermietete Vodafone Campus. Wegen der schwächeren Flächennachfrage in Düsseldorf stieg hier die Leerstandsrate gegen den Trend. Mit dem Umzug des Vodafone-Personals 2013 werden dann am alten Standort über m² vakant, so dass die Leerstandsrate weiter auf über 12,5% anschwillt. Damit rückt Düsseldorf näher an Frankfurter Verhältnisse heran, wo die Vakanzen 2012 merklich zurückgegangen sind. Dies war nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass nicht mehr vermarktbare Büroflächen vom Markt genommen wurden, entweder durch Umwidmung oder Abriss. Die Leerstandsrate sank auch deswegen um über 2%-Punkte auf 13,7%. In Mittel der sieben großen Bürostandorte schrumpfte die Vakanz 2012 hingegen um einen Prozentpunkt auf 8,0%. Im vierten Quartal betrug der Rückgang 0,2%-Punkte. Dies wirkte stimulierend auf die Spitzenmieten, die im Herbst nochmals um 0,5% anzogen. Im Gesamtjahr stiegen die Spitzenmieten in den zentralen Lagen um 2,5%. In den peripheren Lagen legten die durchschnittlichen Mieten immerhin um 1,5% und damit erstmals seit vier Jahren wieder nennenswert zu. Daneben ist die Bandbreite der Büroimmobilienvermietung Flächenleerstand in % 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% '13e '13e '14e Berlin München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Leerstand in % Q4/ Vq. Q4/ Vj. Berlin 6,1 6,4 7,0 7,0 Düsseldorf 11,5 11,3 11,3 11,3 Frankfurt 13,7 14,5 15,8 15,8 Hamburg 7,0 7,2 7,9 7,9 Köln 7,8 7,9 9,2 9,2 München 6,7 6,8 8,1 8,1 Stuttgart 5,3 5,4 5,7 5,7 Ø dt. Großstädte 8,0 8,2 9,0 9,0 Quelle: BulwienGesa RIWIS Büroimmobilienvermietung Spitzenmieten -Indizes (2005=) '13e '13e '14e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 2

3 Mietsteigerungen beachtlich. Sie reicht von Frankfurt, wo die Spitzenmiete wie erwartet nun das vierte Jahr in Folge bei 33 EUR je m² stagniert hat, bis zu Düsseldorf und Stuttgart, wo die Spitzenmiete um 6,8 bzw. 8,0% empor schnellte. Im laufenden Jahr dürfte die Flächennachfrage merklich zurückgehen, wenn die Unternehmen ihre Personaleinstellungen weiter reduzieren. Nachdem in 2012 die Zahl der Bürobeschäftigten um rund 1,3% zugelegt haben dürfte, rechnen wir in diesem Jahr nur mit der Hälfte. Neben der konjunkturbedingten Zurückhaltung vieler Unternehmen streben einige Branchen an, ihre Überkapazitäten abzubauen. Dazu zählen hierzulande nicht zuletzt die Banken. So verhandelt die Commerzbank derzeit einen neuerlichen Stellenabbau mit dem Betriebsrat. Daneben reduzieren auch die Hypovereinsbank und einige Landesbanken ihre Personalstärke. Dies wird nicht nur Frankfurt am Main, sondern auch andere Bürostandorte betreffen. Die sich abschwächende Nachfrage trifft dabei auf eine wieder anschwellende Fertigstellungspipeline. Für 2013 gehen wir von einem Zubau von knapp m² aus. Die Flächennachfrage dürfte geringer ausfallen, so dass der Leerstand leicht anzieht. Wir erwarten Ende 2013 in den sieben größten Standorten eine mittlere Leerstandsrate von 8,2%. In Berlin, Stuttgart und München dürfte die Rate unter 7% bleiben, an der Spree und der Isar zudem weiter sinken. Das sollte die Mieten in der Bundes- und der bayerischen Landeshauptstadt nochmals stimulieren. Hier rechnen wir mit einem Plus von über 2%, in Düsseldorf und Stuttgart hingegen mit Einbußen. Im Mittel erwarten wir einen Mietpreiszuwachs von rund einem Prozent. Transaktionen bei Büroimmobilien (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 02/'13 Hines Global REIT DDE 24 Büroobjekt "Mercedes-Bank" in Stuttgart 52 vollzogen 02/'13 Allianz Real Est. Commerz Real Büroobjekte Medienfabrik München-Theres. 90 vollzogen 01/'13 Zurich Versicherung Becken / Competo Büroobjekt Hamburg An der Alster >29 vollzogen 01/'13 Gulix Investments SSRP-Fonds Büroobjekt "Alkmene" in Frankfurt am vollzogen 12/ Art-Invest/Dt. Immobilien n.a. Büro Hypovereinsbank Rathausmarkt Hbg. ~ vollzogen 12/ schw. Stiftung AFIAA IFM Immobilien Büroobjekt "Romeo&Julia" Frankfurt am. 97 vollzogen 12/ Lone Star BR Dtschld. 780 gew. Objekte der TLG Gewerbeimmobilien 1. vollzogen 11/ DIC Asset internat. Investor Büroobjekt Rewe-Zentrale in Köln 23 vollzogen 11/ David Roitmann Metrovacesa Büroobj. "AccessTower" Frankfurt-Niederrad 31 vollzogen 11/ Competo Cap./BayWa BayWa Büroobjekt München (bis 2016 Sanierung) 80 vollzogen 11/ Frankonia eigenes Projekt Büro-/EZH-Proj. Hamburg Gr. Burstah (2014) im Bau 11/ AXA Real Est./Cesar Fund Holy AG Büroobjekt von Robert Bosch in Stuttgart 37 vollzogen 11/ Hamborner REIT Richard Müller Büroprojekt Berlin-Schöneberg (2012) 33 vollzogen 10/ Allianz Real Est. Orco Germany Büroobjekt "Sky Offices" in Düsseldorf 125 vollzogen 10/'1 Generali Real Estate Momeni Büroobjekt "63Grad" in Hamburg-City 70 vollzogen 2 Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse Auf dem gewerblichen Investmentmarkt überschlugen sich im letzten Quartal des Jahres 2012 die Transaktionen, nicht nur in ihrer Anzahl, sondern auch im Volumen der Deals. Mit knapp 3,7 Mrd. EUR fanden auch wieder nennenswerte Portfoliotransaktionen bei Gewerbeimmobilien statt. Die prominenteste Transaktion war der Verkauf des TLG-Gewerbeimmobilienportfolios durch die Bundesrepublik an Lone Star. Der Finanzinvestor übernimmt für 1,1 Mrd. EUR 777 Objekte. Dazu zählen neben Einzelhandels- und Büroimmobilien auch Industrie- und Lagerflächen, Hotels, Seniorenheime sowie Kinos. Insgesamt erwarben die Investoren im vierten Quartal Gewerbeimmobilien im Wert von 10,4 Mrd. EUR. Damit übertraf das Investmentvolumen 2012 mit 25,3 Mrd. EUR das des Vorjahres um 7,7%. Davon entfielen 42% bzw. 10,6 Mrd. EUR auf Büroimmobilien. Die Nutzungsart feierte damit ein imposantes Comeback. Gegenüber 2011 kletterte das Investmentvolumen um 51%. Sehr hohe Zuwächse bei den Investitionen waren in Berlin, Hamburg, München und vor allem Frankfurt zu verzeichnen. In der Mainmetropole dürfte sich nicht zuletzt auch die Torschlusspanik vor der substanziellen Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5% ausgewirkt haben. Bemerkenswert ist, dass der Fokus der Investoren sich sehr stark auf die sieben größten Städte verengt hat. Auf sie entfielen in der zweiten Büroimmobilienvermietung Spitzenmieten in EUR je m² Spitzenmieten Q4/ Q/Q YTD Y/Y EUR/m² % % % Berlin 22,00 1,4 2,3 2,3 Düsseldorf 23,50 2,2 6,8 6,8 Frankfurt 33,00 0,0 0,0 0,0 Hamburg 24,00 0,0 2,1 2,1 Köln 20,50 0,0 2,5 2,5 München 30,00 0,0 1,7 1,7 Stuttgart 18,90 0,5 8,0 8,0 Ø dt. Großstädte 24,89 0,5 2,5 2,5 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Investmentmarkt für Büroimmobilien Transaktionsvolumen in Mrd. EUR 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Q4/ Q4/ Q4/ '07 '07 '08 '08 Investmentvolumen Q4/ Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen Q4/ rollierender 2-Jahres-Ø Büroimmobilien Implizite Spitzenmarktwert -Indizes (2005=) '13e '13e '14e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage /-objekt HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 3

4 Jahreshälfte 2012 gut zwei Drittel des gewerblichen Investmentvolumens. Das ist etwas mehr als beim bisherigen Höhepunkt, dem zweiten Halbjahr 2009 als die Wirtschaftskrise hierzulande ihren Zenit gerade hinter sich hatte. Dies bestätigt, dass die Core-Immobilien in den zentralen Lagen der führenden Großstädte ihren Status als sicherer Hafen in einem Umfeld von reichlich vorhandenem und Anlage suchendem Kapital ausbauen konnten. Dies wirkte sich auch im vierten Quartal 2012 preistreibend auf Büroimmobilien aus. Zumindest in Berlin und Frankfurt gingen die Spitzenmietrenditen um 10 bzw. 5 Basispunkte weiter leicht zurück. Im gesamten Jahr 2012 sank die mittlere Spitzenmietrendite von Büros um knapp 10 Basispunkte auf 4,90%. Dies impliziert zusammen mit den gestiegenen Mieten Wertzuwächse von gut 4%. Selbst in den dezentralen Lagen profitierten die Immobilienwerte, denn auch hier ging die mittlere Mietrendite um mehr als 10 Basispunkte auf 6,8% zurück. Der Abstand zu den Spitzenmietrenditen beträgt gleichwohl immer noch gut 180 Basispunkten, was deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von 160 liegt. Im laufenden Jahr dürfte die Spitzenmietrendite relativ stabil auf ihrem sehr niedrigen Niveau bleiben, da wir von leicht steigenden Zinsen ausgehen. Die Mietrendite dezentraler Lagen sollte ihren Abstand zum Spitzensegment hingegen leicht reduzieren, wenn Investoren sich bei anziehendem Wirtschaftswachstum auch wieder den Nebenlagen und den mittleren Großstädten zuwenden. Insgesamt erwarten wir daher relativ stabile Marktwerte für Büroimmobilien. Büroimmobilien Spitzenmietrenditen Mietrendite Q4/ Vq. Q4/ Vj. Berlin 4,90 5,00 5,00 5,00 Düsseldorf 5,05 5,05 5,15 5,15 Frankfurt 4,90 4,95 4,95 4,95 Hamburg 4,80 4,80 4,90 4,90 Köln 5,15 5,15 5,25 5,25 München 4,70 4,70 4,75 4,75 Stuttgart 5,00 5,00 5,20 5,20 Ø dt. Großstädte 4,90 4,93 4,99 4,99 Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage /-objekt Einzelhandelsimmobilien Den deutschen Verbrauchern war im Dezember 2012 nach Daten der GfK- Konsumforschung bange zumute. Neben der schon länger sorgenvollen Konjunktureinschätzung ging dann auch die Einkommenserwartung spürbar zurück und war nur noch halb so zuversichtlich wie im Sommer. Das hat die Anschaffungsneigung deutlich gedrückt, und zwar auf ein Niveau wie es am Ende des Krisenjahres 2009 herrschte. Diese Skepsis wirkte sich auf das Weihnachtsgeschäft aus, denn es verlief überraschend enttäuschend. So fiel der Einzelhandelsumsatz im November und Dezember preis- und saisonbereinigt 1,5% geringer aus als im Vorjahr. Nur dank des gut verlaufenen ersten Halbjahres büßten die realen Handelsumsätze 2012 lediglich 0,2% ein. Nominal legten sie zwar noch um 1,8% zu; nach +2,6% im Jahr 2011 ist das aber ein eher bescheidener Zuwachs. Es scheint allerdings, dass die Ursache für die enttäuschenden Umsatzzahlen im Weihnachtsgeschäft nur ein kurzfristiger Sondereffekt wie eine wachsende Einfallslosigkeit der Schenkenden gewesen sein könnte. Die stattdessen verschenkten Gutscheine und Geldpräsente dürften zum deutlichen Umsatzplus im Januar wesentlich beigetragen haben. Aber auch die Konsumstimmung verbesserte sich zu Jahresbeginn wieder merklich. Danach hat sich die Konjunkturmeinung der Konsumenten etwas aufgehellt. Die Zuversicht für die eigenen Einkommensaussichten erholte sich im Januar sogar deutlich. Ebenso verhält es sich mit der Anschaffungsbereitschaft. Obgleich dies noch kein Garant für steigenden Konsum ist, gehen wir davon aus, dass es bis zu Jahresmitte 2013 Nachholeffekte aus der Kaufzurückhaltung des zweiten Halbjahres 2012 geben wird. Dieses Nachholen muss aber nicht im Einzelhandel stattfinden. Das schwant wohl auch den Einzelhändlern, deren Ifo-Geschäftsklima sich seit November nicht mehr verbessert hat, sondern durchwachsen blieb. Immerhin war es zum Jahreswechsel besser als im vorangegangenen Spätsommer. Zu umfangreichen Flächenanmietungen hat dies die Einzelhändler in der Breite aber noch nicht bewegt. So registrierte Jones LangLaSalle im vierten Quartal mit m² eine nur um 2,5% geringfügig höhere Vermietungsleistung in den 1a-Lagen der Innenstädte als im Vorquartal. Im gesamten Jahr 2012 wurden m² in den zentralen Geschäftslagen vermietet. Das sind knapp 14% weniger als Der mit 38% größte Flächenanteil entfiel dabei auf die Textilanbieter. Im Vorjahr betrug ihr Anteil noch 41%. Wachsende Branchen, die sich zunehmend in die 1a-Lagen einmieten, sind hingegen die Gastronomie deren Anteil von 11 Konsumstimmung (GfK) Komponenten der Verbraucherstimmung '07 Q1 / '08 '08 Q1 / Einkommen Konjunktur Quelle: Bloomberg, GfK Q1 / Anschaffungsneigung Sparneigung Konsum und Einzelhandel GfK Konsumklima und EZH-Umsätze (real, 12-Monats-Ø rollierend) 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 '08 EZH-Umsatz z.vj. (re.) Quelle: Bloomberg, GfK, Deutsche Bundesbank '13e '14e '14e 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% -2,5% -3,0% Konsumklima (li.) HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 4

5 auf 18% zulegte und die Gesundheits- und Beauty-Sparte. Insbesondere dank der expansiven Drogerieketten stieg ihr Anteil von 7 auf 11%. Die beiden Drogeristen dm und Rossmann werden ihre Expansion auch 2013 fortsetzen. Bei den Mieten nahm 2012 die Differenzierung zwischen den Spitzen- und den Nebenlagen weiter zu. So stiegen die durchschnittlichen Mieten in 1a-Lagen um 1,7%, die in den Nebenlagen stagnierten nun schon das vierte Jahr in Folge. In Berlin, Hamburg und Frankfurt erhöhte sich jedoch auch die Mietpreisbandbreite in den Stadtteillagen, denn dort zogen die Spitzenmieten um durchschnittlich knapp 11% an und übertrafen damit den Zuwachs in den 1a-Lagen deutlich. Im Schnitt der beobachteten Großstädte zogen die 1a-Spitzenmieten um gut 3,5% an. Überdurchschnittliche Zuwächse wurden in Berlin (+6,7%), Köln (+4,4%) und Hamburg (+4,3%) erzielt. Für 2013 rechnen wir mit einem anhaltenden Mietwachstum. Dabei dürften die Spitzenmieten in 1a-Lagen um rund 2,5% zulegen. In den Nebenlagen sollten nach der langjährigen Stagnation und im Sog des Anstiegs an den besseren Standorten auch die durchschnittlichen Mieten leichte Zuwächse verbuchen können. Transaktionen Handels- und andere Gewerbeimmobilien (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 03/'13 CBRE Global Investors LaSalle/Adler/Fay Leine-Center Laatzen Hannover 117 vollzogen 03/'13 Wealthcap / VR-Banken BayWa 93 Objekte (Baumärkte, Werkstätten u.ä.) 295 vollzogen 02/'13 Matrix Immo./ Privater Metro Group Saturn-Kaufhaus Hamburg Möckebergstr. n.a. vollzogen 01/'13 Krieger-Gruppe eigenes Projekt EKZ-Proj. "A2-Center" Hann.-Isernhag. (2014) 130 geplant 01/'13 Matrix Immobilien eigenes Projekt Projekt ehem. Hertie-Kaufhaus Stade 65 vollzogen 12/ aik Immobilien B&L / Centrum ehem. Hertie-Kaufhaus Berlin-Neukölln 57 vollzogen 12/ Signa Hold. / Steinmetz Highstreet KadeWe + 16 Karstadt-Kaufhäuser 1. vollzogen 12/ Curzon Capital Part. APN Property EKZ "Neustadt-Centrum" Haale / Saale 31 vollzogen 11/ Catalyst Capital US-Investor 30 EZH-Immobilien BaWü, Bayern u. NRW 150 vollzogen 11/ Aachener Grund Sierra Euro Retail Fund EKZ Münster Arkaden ~ 200 vollzogen 10/ Rewe eigenes Projekt Logistikzentrum in Neu-Isenburg (2014) 200 im Bau 10/ Dt. Post DHL / Alpha Ind. eigenes Projekt Logistikzentrum Obertshausen (1.BA m²) n.a. geplant 10/ Edeka Nord eigenes Projekt Logistikzentrum bei Zarrentin in MV (2015) 65 im Bau 10/ Redcoon / Alpha Ind. eigenes Projekt Logistikzentrum im GVZ in Erfurt ( m²) 58 fertiggest. 10/'1 ECE / Strabag eigenes Projekt EKZ-Projekt "Kaiserpalatz-Galerie" in Aachen 240 geplant 2 Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse Einzelhandelsimmobilien Implizite Spitzenmarktwert -Indizes (2005=) '13e '13e '14e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Einzelhandelsimmobilien Spitzenmieten in EUR je m² Spitzenmieten Q4/ Q/Q YTD Y/Y EUR/m² % % % Berlin 240 0,0 6,7 6,7 Düsseldorf 220 0,0 1,4 1,4 Frankfurt 265 0,0 3,9 3,9 Hamburg 245 0,0 4,3 4,3 Köln 235 2,2 4,4 4,4 München 305 1,7 3,4 3,4 Stuttgart 225 0,0 0,0 0,0 Ø dt. Großstädte 248 0,6 3,5 3,5 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Diese Mietpreisperspektiven fördern Projektentwicklungen an vielen Standorten, insbesondere in den zentralen 1a-Lagen der Großstädte. Doch nicht überall gibt es dort dafür freie Areale, in Hamburgs Hafencity schon. Dort soll im Überseequartier in fußläufiger Entfernung zur zentralen Innenstadtlage ein neuer attraktiver Einkaufstandort entstehen. Der kleinere nördliche Teil ist bereits fertig, auf dem größeren südlichen Areal hat der Bau noch nicht begonnen. Er wird sich weiter verzögern, denn das Konsortium aus drei Investoren löst sich derzeit auf. Zunächst kündigte ING Real Estate Ende 2012 ihren Rückzug aus dem Projekt an. Inzwischen scheint es, dass es auch dem zweiten holländischen Investor SNS Property Finance schwer fallen wird, weiterzumachen, denn die Muttergesellschaft die Bank SNS REAAL geriet in Schieflage und wird nun verstaatlicht. Der lokale Projektentwickler als dritter im Bund dürfte sich daher neue Investoren suchen, um die geplanten m² Einzelhandelsfläche nahe dem Kreuzfahrtterminal zu realisieren. Zumindest ist der Standort inzwischen mit einer nagelneuen U-Bahn angeschlossen. Im gegenwärtigen Investmentumfeld, in dem Investoren über den Mangel an aussichtsreichen Handelsprojekten klagen, sollte es nicht unmöglich sein, neue Investoren zu finden, um ab 2014 zu bauen. Mittelfristig würde dies den lokalen Investmentmarkt von Handelsimmobilien merklich beleben. Bundesweit erlebte der Investmentmarkt für Handelsimmobilien im vierten Quartal 2012 einen kräftigen Schub an Transaktionen. Laut Jones Lang LaSalle fanden Objekte im Wert von knapp 3,4 Mrd. EUR neue Eigentümer. Das waren 10% mehr als in den beiden vorangegangenen Quartalen zusammen. Der größte Deal gelang Signa Holding mit dem Erwerb eines Portfolios von 17 Karstadt- Einzelhandelsimmobilien Spitzenmietrenditen Mietrendite Q4/ Vq. Q4/ Vj. Berlin 4,50 4,50 4,50 4,50 Düsseldorf 4,70 4,70 4,70 4,70 Frankfurt 4,50 4,50 4,50 4,50 Hamburg 4,50 4,50 4,50 4,50 Köln 4,50 4,60 4,55 4,55 München 4,30 4,30 4,40 4,40 Stuttgart 4,60 4,60 4,70 4,70 Ø dt. Großstädte 4,51 4,53 4,55 4,55 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen, Spitzenlage/-objekt Spitzenmietrenditen Handelsimmobilien in Deutschland Mietrendite % Q4/ Vq. Q4/ Vj. Shopping-Center 5,00 5,00 5,00 5,00 Fachmarktzentren 5,90 5,90 5,90 5,90 Einzelfachmarkt 6,50 6,50 6,50 6,50 Geschäftshaus 4,16 4,16 4,16 4,16 Quelle: Jones Lang LaSalle, Spitzenlage/-objekt in den BIG7 HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 5

6 Kaufhäusern für 1,1 Mrd. EUR, darunter das prominente Berliner KaDeWe. Im Vergleich zum sehr guten Jahr 2011 ging das Investmentvolumen gleichwohl um 26% auf 7,8 Mrd. EUR zurück, war aber im langfristigen Rückblick dennoch überdurchschnittlich. Im laufenden Jahr erwarten wir angesichts des anhaltend hohen Investoreninteresses und der wachsenden Bereitschaft nicht zuletzt ausländischer Banken, sich von notleidenden Immobilien zu trennen, einen kaum weniger lebhaften Investmentmarkt als Investmentmarkt für Handelsimmobilien Transaktionsvolumen in Mrd. EUR 4,0 3,5 3,0 Die Marktwerte der Spitzenobjekte in 1a-Lage zogen im letzten Quartal noch um knapp 1% an, so dass sie 2012 insgesamt ein Plus von über 4% erreichten. Dies war vor allem auf die höheren Mieten zurückzuführen, denn die Spitzenmietrendite sank nur in Köln um 10 Basispunkte. Ansonsten blieben die Mietrenditen stabil. Für 2013 rechnen wir ebenfalls mit nahezu unveränderten Mietrenditen. Getrieben durch das Mietwachstum dürften Wertzuwächse von knapp 2% in Spitzenlagen und rund 1% in den Nebenlagen erreicht werden. 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Q4/ '07 '07 Q4/ Q4/ '08 '08 Investmentvolumen Q4/ Q4/ rollierender 2-Jahres-Ø Wohnimmobilien Das Statistische Bundesamt überraschte jüngst mit der Feststellung, dass im vergangenen Jahr voraussichtlich mindestens Menschen mehr nach Deutschland ein- als ausgewandert sind. Damit wird der schon hohe Wanderungsgewinn des Jahres 2011 von Personen nochmals deutlich übertroffen. Das wahrscheinliche Geburtendefizit von bis zu wird damit mehr als ausgeglichen, so dass die Bevölkerungszahl hierzulande nach 2011 erneut zunimmt. Das wird auch die Zahl der Haushalte mehr als bisher erwartet erhöht haben, denn Einwanderer brauchen eine Wohnung oder zumindest einen Platz in einem Wohnheim. Da zugleich die Sterbefälle nicht unbedingt zu einer freiwerdenden Wohnung führen, sondern viele zu einem Witwen/(er)haushalt werden, nahm die quantitative Wohnungsnachfrage 2012 erneut merklich zu. Dabei spielt es zunächst keine Rolle was für Einwanderer mit welchen Einkommensaussichten gekommen sind, weil alle ein Dach über dem Kopf brauchen. Woher sie gekommen sind lässt allerdings Aufschluss darüber gewinnen, ob der seit 2010/11 anhaltende Trend sich fortsetzt. Im ersten Halbjahr 2012 kamen die meisten Zuwanderer aus Polen und anderen mittelosteuropäischen Ländern sowie zunehmend aus den Ländern der südlichen EU-Peripherie. Nicht zuletzt aus letzterer Region dürfte der Zuzug angesichts einer Jugendarbeitslosigkeit von zumeist über 25% - teils sogar bis zu 50% - anhalten, solange die Rezession dort nicht überwunden ist. Der Zuzug konzentrierte sich bislang in erheblichem Umfang auf die Großstädte in Westdeutschland und Berlin. Wir gehen davon aus, dass sich diese Tendenz fortsetzt und so die quantitative Wohnungsnachfrage in diesen Ballungszentren weiterhin zunimmt. Auch bei der qualitativen Wohnungsnachfrage hellten sich die im Herbst noch eingetrübten Aussichten zuletzt wieder auf. Denn die saisonbereinigte Arbeitslosigkeit, die von April bis November 2012 leicht anstieg, geht seit Dezember moderat zurück. Auch die saisonbereinigte Zahl der Erwerbstätigen nahm nach einer Stagnation im Frühherbst in den Wintermonaten wieder leicht zu. Der Arbeitsmarkt kommt somit recht glimpflich durch die Phase der Wachstumsverlangsamung. Obgleich eine zwischenzeitliche Zunahme der Arbeitslosigkeit im weiteren Jahresverlauf nicht auszuschließen ist, erwarten wir keinen länger andauernden Anstieg der Erwerbslosenzahlen, sondern mit Blick auf 2014 einen Abbau der Arbeitslosigkeit. Vor diesem Hintergrund dürfte die qualitative Wohnungsnachfrage zwar weniger Impulse als 2011/12 erhalten, aber immer noch zunehmen. Denn die Einkommen der Haushalte steigen dank der im Vorjahr abgeschlossenen und der derzeit zu verhandelnden Tarifverträge auch 2013 stärker als die Inflation. Bei den noch niedrigen Zinsen lässt sich daher der Umzug in eine komfortablere Wohnung weiterhin für viele bewerkstelligen. Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen Einkommen und Arbeitsmarkt Verfügbare Einkommen gesamt und BA-Index offener Stellen 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% '07 '08 Q1 / '010 Verfügbare Eink. (li.) Q1 / '13 '13e '14e BA-X Stellenindex (re.) Quelle: Deutsche Bundesbank, Bundesagentur für Arbeit HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 6

7 Auf die seit längerem anschwellende Nachfrage reagierte die Angebotsseite. Die Bautätigkeit erhöht sich zusehends, nicht zuletzt in den Ballungszentren. Dabei ist der Bau von Miet- und Eigentumswohnungen in Städten mit Wohnungsmangel der treibende Faktor. Bis zum Jahresende 2012 nahmen die Baugenehmigungen insgesamt um 4,8% auf Wohneinheiten zu, im Geschosswohnungsbau sogar um 13% auf Die Zahl genehmigter Einfamilienhäuser ging hingegen um 5,8% zurück. Das kleinste Segment der Wohnheime verzeichnete einen Zuwachs von 112% auf genehmigte Einheiten. Angesichts der hohen Wohnungsnachfrage, um Einwanderer und Studierende mit einem Quartier zu versorgen, reicht dieser Zubau jedoch bei Weitem noch nicht aus. Die Bautätigkeit dürfte daher weiter zunehmen. Das gleiche gilt für den Bau teurer Eigentumswohnungen in den attraktiven Lagen der Ballungszentren. Denn solange der Nachfrageüberhang auf diesen Wohnungsmärkten anhält, werden Bauträger ihre Entwicklungstätigkeit forcieren und neue hochpreisige Wohnungen schaffen. Diese Gentrifizierung führt mittelfristig zur Verbesserung der betroffenen Mikrolagen. Der Umzug Wohlhabender in diese Quartiere sorgt aber auch für freiwerdende Wohnungen andernorts in der Stadt, so dass der Angebotszuwachs an der Spitze sich langsam durch den ganzen Wohnungsbestand ziehend auch für Umzüge in andere Lagen sorgt. Diese sind jedoch wegen des Nachfrageüberhangs mit Miet- und Preiszuwächsen verbunden. Um eine zufriedenstellende Versorgung mit günstigen Wohnungen zu erreichen, wollen daher nun auch andere Städte wie z.b. Berlin das Hamburger Modell kopieren, das Projektentwicklern zur Auflage macht, bei ihren Vorhaben auch einen nennenswerten Anteil preisgünstiger Wohnungen zu schaffen. Sind dies Sozialwohnungen, unterstützen die Länder mit Wohnungsbaufördermitteln. Dabei konzentrieren Flächenländer wie Schleswig-Holstein einen Gutteil ihrer Fördergelder auf die Vororte von Metropolen. Diese Renaissance des sozialen Wohnungsbaus bleibt aber (noch) zu bescheiden, um eine entlastende Wirkung auf die Mieten in den Großstädten zu entfalten. Eine deutliche Dämpfung des Mietpreisanstiegs ist indes erst zu erwarten, wenn die (Netto-)Mietkostenbelastung der Haushaltseinkommen zu hoch wird. Danach sieht es derzeit aber nicht aus, denn in den 1990er Jahren wendeten die Haushalte durchaus einen höheren Einkommensanteil fürs Wohnen auf. Gleichwohl war die Belastung vor einigen Jahren noch geringer. Ein gewichtigerer Treiber einer höheren Wohnkostenbelastung waren hingegen die Nebenkosten und hierbei insbesondere die Energiekosten. Wohnungsvermietung Durchschnittsmieten-Indizes (2005=) '13e '13e '14e Berlin München Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen Wohnungsmieten Durchschnittsmieten in EUR je m² Ø-Miete Q4/ Q/Q YTD Y/Y Bestand EUR/m² % % % Berlin 7,60 1,3 10,1 10,1 Düsseldorf 8,80 2,3 6,0 6,0 Frankfurt 10,60 1,9 3,9 3,9 Hamburg 9,80 1,0 3,2 3,2 Köln 8,70 2,4 2,4 2,4 München 11,90 0,0 0,8 0,8 Stuttgart 9,30 1,1 8,1 8,1 Ø dt. Großstädte 9,54 1,4 4,9 4,9 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen; Median aller Lagen Deshalb bleiben Energie sparende Gebäudesanierungen zwar gefragt, sie werden nun aber schließlich doch weniger gefördert als zunächst beabsichtigt. So scheiterte im Dezember der letzte Vermittlungsversuch, sich auf eine Abschreibung für die Gebäudesanierung zu einigen. Es bleibt bei dem eher bescheidenen KfW- Förderprogramm. Dies dürfte nur in den Ballungszentren zum Tragen kommen, denn auf Märkten mit Angebotsüberhang lassen sich ohnehin keine Mieterhöhungen wegen einer energetischen Sanierung durchsetzen. Auf den Märkten mit Nachfrageüberhang wird es weiterhin Neubau geben. Diese Wohnungen werden sich jedoch mittelfristig durch die von der Bundesregierung beschlossene Anhebung der Energieeffizienzstandards verteuern. Danach soll der Energiebedarf bis 2016 nochmals in zwei Schritten um jeweils 12,5% gesenkt werden. Ob die daraus resultierenden Einsparungen bei den Nebenkosten die höhere Nettokaltmiete kompensieren, steht nach wie vor in Frage. Investoren wie Mieter bleiben verunsichert. In diesem Umfeld sind weitere Änderungen der Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsmarkt absehbar. Denn mit Blick auf die Bundestagswahl positioniert sich die Politik mit Plänen und Gesetzesinitiativen, um bei den Wählern zu punkten. Dabei hat die Bundesregierung kürzlich den Mieterhöhungsspielraum im Bestand von 20 auf 15% innerhalb von drei Jahren eingeschränkt. Die Opposition strebt eine restriktivere Variante von 15% Mietanstieg innerhalb von vier Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen) Implizite mittlere Marktwert-Indizes (2005=) '13e '13e '14e Berlin Hamburg München Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 7

8 Jahren an. Einen gravierenderen Unterschied will sie indes damit setzen, dass eine Neuvermietung nur noch 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sein soll. Damit würde nicht nur über die heute gültigen Vorschriften zur Vermeidung von Mietwucher hinaus in die Vertragsfreiheit eingegriffen, sondern es kann im Fall neuer oder sanierter Wohnungen auch zu Mietpreissenkungen kommen. Denn deren Mieten liegen heute nicht selten um mehr als 10% über der Vergleichsmiete. Damit würden sich für Investoren dieser Wohnungen nachträglich die Rahmenbedingungen ändern, was nicht vertrauensschaffend wirkt. Ein Teil künftiger Wohnungsbauinvestitionen würde durch die Mieterhöhungsrestriktion nochmals hinterfragt und gegebenenfalls zurückgestellt werden, obgleich die Mietentwicklung der letzten Jahre diese ansonsten gerechtfertigt hätte. Wegen des Sickereffekts würden auch diese höherpreisigen Wohnungen als zusätzliches Angebot zur Marktentlastung beitragen. Die beabsichtigte restriktive Deckelung der Neuvertragsmiete hat sogar die Deutsche Bundesbank gereizt, vor diesem nicht marktkonformen Eingriff zu warnen, der die notwendige Bautätigkeit dämpfen könnte. Auch diese Bauten werden benötigt, um dem Nachfrageüberhang zu begegnen, selbst wenn durch die Auflagen der Städte bei Neubauvorhaben und dem Aufstocken der Wohnungsbaufördermittel der Neubau preisgünstiger Wohnungen zunimmt. Im vergangenen Jahr überwogen die preistreibenden Faktoren in den Ballungszentren allerdings eindeutig. Im vierten Quartal 2012 beschleunigte sich der Mietanstieg in den sieben beobachten Großstädten noch auf 1,4% zum Vorquartal. Im Gesamtjahr 2012 summiert sich der Zuwachs im Bestand dort auf 4,9%. Im Mittel aller größeren Städte fiel das Plus mit 3,6% kaum geringer aus. Nach diesen kräftigen Mietzuwächsen erwarten wir für 2013 eine moderate Verlangsamung des Mietwachstums auf rund 2%. Die Preise für Mehrfamilienhäuser stiegen 2012 stärker als die Mieten. Im Mittel der Städte zogen sie bei durchschnittlich einer halben Jahresmiete höheren Multiplikatoren um gut 7% an, in den führenden Großstädten lag das Plus bei rund 10%. Im laufenden Jahr dürften die Multiplikatoren einen Teil ihres Zuwachses wieder abgeben, so dass bei dem anhaltenden Mietwachstum die Marktwerte tendenziell stabil bleiben. Transaktionen bei Wohnimmobilien (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 03/'13 Westgrund Strategic Value P Whg. in Berlin-Spandau ~ 45 vollzogen 02/'13 ZBI Immobilien n.a. 490 Whg gew. Objekte in Berlin 51 vollzogen 02/'13 dt. Institutioneller (WVB) / Petrus-Fonds Whg. in Berlin n.a. vollzogen 12/ Jargonnant Partners n.a. 413 Whg. Appartmenthaus in München 82 vollzogen 12/ KWG Wohnen inländische Bank Whg. / gew. Obj. In Berlin, NRW 90 vollzogen 12/ LBBW Immobilien Dev. eigenes Projekt Passivhaus-Quartier in Heidelberg (2014) 35 im Bau 11/ TAG Immobilien BR Dtschld. TLG Wohnen mit Whg. in Ostdtschld. 471 vollzogen 11/ ZBI Immobilien n.a. 268 Whg gew. Objekte in Leipzig 22 vollzogen 11/ Heitmann Grainger 75% Anteil an Whg. in BaWü und Bayern 174 vollzogen 10/ CG Gruppe eigenes Projekt Wohnquartierentwicklung in Leipzig (2014) 46 geplant 10/ d.i.i. Deutsche Invest n.a. 953 Whg. in NRW, v.a. Leverkusen 56 vollzogen 10/ GAG Immobilien eigenes Projekt 450 Whg. / 240 EFH-Projekt in Köln (2017) 80 im Bau 10/ Semmelhaack eigenes Projekt 227 Whg.-Projekt in Elmshorn (2015) 30 geplant 10/ Kronberg Real Est. Insolvenz TN Eagle Whg. in ostdt. Mittelstädten n.a. vollzogen 10/'1 2 Immeo / FDL n.a Whg. in Berlin (Mitte, Schöneberg, Neukölln, Kreuzberg) Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse 75 vollzogen Auf dem Investmentmarkt für Wohnungsportfolios stieg das Transaktionsvolumen im vierten Quartal 2012 nach einem ruhigeren dritten Quartal mit vorwiegend kleineren Deals wieder merklich an. Die Investoren erwarben laut BNP Real Estate für 2,7 Mrd. EUR Wohnungsbestände. Darunter fiel als größter Deal der Kauf von gut ostdeutschen Wohnungen der TLG Immobilien durch TAG Immobilien für 471 Mio. EUR. Dies hievte im Gesamtjahr 2012 den Wohnungsportfoliohandel laut BNP Real Estate noch auf eine Summe von 11,4 Mrd. EUR. Dafür wurden in 231 Transaktionen knapp Wohnungen gehandelt. Vor allem wegen der sehr großen Portfolios der LBBW, Baubecon, DKB und Eigentumswohnungen Durchschnittswerte in EUR je m² Ø-Preis ETW Q4/ Q/Q YTD Y/Y Bestand EUR/m² % % % Berlin 2. 0,0 10,5 10,5 Düsseldorf ,7 7,1 7,1 Frankfurt ,9 2,7 2,7 Hamburg ,7 12,0 12,0 Köln ,6 2,6 2,6 München ,2 12,1 12,1 Stuttgart ,3 10,0 10,0 Ø dt. Großstädte ,6 8,1 8,1 Quelle: BulwienGesa RIWIS, eigene Berechnungen; Median aller Lagen Wohnimmobilien (Mietwohnungen) Implizite mittlere Marktwert-Indizes (2005=) '13e '13e '14e Berlin Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart München Wohnimmobilien (Mietwohnungen) Mietvervielfältiger und Marktwertveränderungen Ø-Wert MFH Q4/ Q/Q YTD Y/Y Bestand Faktor % % % Berlin 17,3 0,6 15,3 15,3 Düsseldorf 15,8 3,7 10,6 10,6 Frankfurt 17,0 1,9 6,9 6,9 Hamburg 17,5 3,0 9,6 9,6 Köln 16,5 3,6 8,9 8,9 München 23,0 4,5 10,4 10,4 Stuttgart 17,6 1,0 8,3 8,3 Ø dt. Großstädte 17,8 3,0 10,3 10,3 Quelle: Bulwien Gesa RIWIS, eigene Berechnungen; Mittelwert aller Lagen HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 8

9 TLG sowie Speymill entfielen fast zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf Deals mit mehr als Mio. EUR Investitionsumfang. Aktivste Käufergruppe waren mit einem Anteil von 37% die Immobilienaktiengesellschaften, allen voran Deutsche Wohnen und TAG Immobilien. Knapp 73% der Investoren stammten aus Deutschland, gefolgt von Erwerbern aus den USA (11,6%), Schweden (4%) und Österreich, Schweiz sowie Großbritannien (mit je 3%). Anleger aus den krisengeschüttelten südlichen EU-Ländern spielten im Wohnungsportfoliohandel, auch bei den kleinteiligen Beständen, hingegen kaum eine Rolle. Zu Jahresbeginn 2013 überraschten die Eigentümer der LEG NRW der Goldman Sachs-Fonds Whitehall und Perry Capital mit einem zügig durchgeführten Börsengang der westdeutschen Wohnungsgesellschaft, die Wohneinheiten bewirtschaftet. Die Altaktionäre verkauften 50% ihrer Anteile für 1,17 Mrd. EUR an institutionelle Investoren. Da keine Kapitalerhöhung durchgeführt wurde, flossen der LEG keine neuen Mittel zu. Dank einer geringen Verschuldung (Loan-to-Value von 48%) plant das Unternehmen gleichwohl Akquisitionen allein in Nordrhein-Westfalen von über 750 Mio. EUR. Ebenfalls in der Pipeline für die kommenden Monate sind Anteile über 92% an der GBW Immobilien, die Wohnungen in Bayern im Wert von rund 2,4 Mrd. EUR bewirtschaftet. Deren Verkauf will die BayernLB im Frühjahr vollzogen haben. Aus der Pipeline gefallen ist hingegen der Bestand der Woba in Dresden. Die Wohnungen sollen nicht mehr veräußert werden, da GAGFAH die Refinanzierung des Portfolios von mehr als 1,0 Mrd. EUR gelang. Für das übrige Portfolio bleiben 2013 jedoch noch mehr als 2 Mrd. EUR zu refinanzieren. Wettbewerber Deutsche Annington ist da schon weiter, denn dem größten deutschen Wohnungsunternehmen gelang kurz vor dem Jahreswechsel der Abschluss seiner 3,8 Mrd. EUR schweren Refinanzierung. Mit dieser Finanzierungsicherheit wird nunmehr ein baldiger Börsengang angestrebt. Insgesamt gehen wir davon aus, dass der Wohnungsportfoliohandel 2013 einen leicht geringeren Umfang haben dürfte als Die Marke von 9 Mrd. EUR sollte jedoch überschritten werden. Wohnungsportfoliohandel Transaktionsvolumen in Mrd. EUR 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Q4/ '07 '07 Q4/ Q4/ '08 '08 Investmentvolumen Q4/ Quelle: Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen Q4/ rollierender 2-Jahres-Ø Immobilienaktien Deutsche Immobilienaktien entwickelten sich in den letzten Wochen wie schon im Jahr 2012 sehr unterschiedlich. Während Wohn- und Handelsimmobilienaktien seit Jahresanfang seitwärts tendieren, legten die Kurse der Büroimmobilienwerte zwischenzeitlich etwas mehr zu. Darin spiegelt sich die Erwartung der Investoren, dass sich mit der zunehmenden Zuversicht in der Wirtschaft die aufwärtsgerichtete Entwicklung auf den Büroimmobilienmärkten fortsetzt und nicht durch die zum Jahreswechsel 2012 noch vorherrschende Konjunkturverlangsamung allzu sehr in Mitleidenschaft gezogen wird. Diese freundliche Tendenz fand jedoch zuletzt wegen einer unerwarteten Verlustmeldung bei IVG Immobilien ein jähes Ende, so dass der Großteil der Kurszuwächse wieder verlorenging. Damit bleiben Büroimmobilienaktien nach wie vor weit abgeschlagenes Schlusslicht in der Performance hinter den Wohnimmobilienaktien, die im Vorjahr eine Hausse erlebten, welche die ebenfalls kräftigen Kurszuwächse des Leitindex DAX und der europäischen Immobilienaktien in den Schatten stellt. Die unterbrochene Kurserholung bei den Bürowerten sollte mit guten Jahresergebnissen bei den anderen Unternehmen in der Berichtssaison aber wieder Fahrt aufnehmen können. Denn die Ursachen für den hohen Verlust bei der IVG sind hausgemachte Finanzierungsprobleme und resultieren auch nicht aus deutschen Büroimmobilien. So haben DIC Asset und Alstria Office REIT in der laufenden Berichtssaison bereits positiv berichtet und entzogen sich einer Sippenhaft. Immobilienaktien-Indizes Zweimonatschart (vor 2 Monaten = ) 108,0 106,0 104,0 102,0,0 98,0 96,0 94,0 92,0 14/01 24/01 03/02 13/02 23/02 05/03 15/03 Quelle: Bloomberg Achsentitel EPRA Dt. Büro EZH Wohnen Das stabile und nach den Zuwächsen des Vorjahres zudem hohe Kursniveau bei Wohnimmobilienaktien sowie das weiterhin rege Interesse institutioneller Investoren ermöglichte es mehreren Wohnungsunternehmen, umfangreiche Kapi- HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 9

10 talaufnahmen bzw. -umplatzierungen durchzuführen. Noch vor dem Börsengang der LEG NRW Ende Januar stockten Deutsche Wohnen und TAG Immobilien ihr Kapital um zusammen 465 Mio. EUR auf. GSW Immobilien platzierte davor eine Wandelanleihe über 183 Mio. EUR. Damit besorgten sich die Unternehmen die notwendigen Eigenmittel für ihre Übernahmen der letzten Monate. Die prominenteste Akquisition gelang der TAG Immobilien. Die Hamburger kauften von der Bundesrepublik die ostdeutschen Wohnungen der TLG Wohnen und bewirtschaften nun gut Wohneinheiten. Die Investoren kaufen allerdings nicht jede Aktie unbesehen. So scheiterte der Börsengang der deutschen Tochtergesellschaft von Peach Property, weil eben solide Bestandshalter und nicht Wohnungsprojektentwickler dem risikoaversen Geschmack der Institutionellen entsprechen. Die vergleichsweise niedrigen Bewertungen der an der Börse notierten Entwickler, wie z.b. JK Wohnbau oder Helma Eigenheimbau, zeigen, dass Investoren hier sehr hohe Risikoabschläge berücksichtigen. Aber auch der Börsengang der LEG NRW ließ für die Emittenten zu wünschen übrig, denn die optionale Mehrzuteilung konnte nicht bei den Investoren platziert werden. Performance Immobilienaktien Aktien-Indices Vortag M/M YTD Y/Y DAX ,1 5,0 11,7 EPRA Europa ,1 0,1 9,1 EPRA Dtschld ,5 0,4 21,6 Büro N/A -10,9-1,7-3,0 Einzelhandel N/A -2,4-3,4 0,8 Wohnungen N/A 3,0 3,0 30,9 Zu-/Abschlag NAV in % Vm. Vq. 12/11 EPRA Europa 6,1 4,6-0,3-12,0 Dt. Immo-Aktien -12,0-11,9-15,2-11,8 Büro -40,5-34,4-38,6-37,4 Einzelhandel -0,7-0,5-2,7 0,6 Wohnungen 2,6-3,2-7,7-2,8 Quelle: Bloomberg Transaktionen von Immobiliengesellschaften (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Kapitalaufnahme/Immobilie/Portfolio Mio. Status 03/'13 diverse DIC Asset AG Restbetrag 5,86% Anleihe 5 Jahre 30 vollzogen 01/'13 diverse Whitehall/Perry Cap. 50% Anteil LEG NRW IPO 44 EUR je Aktie platziert 01/'13 diverse Estavis Sach- und Barkap.E. 8,3 Mio. Aktien 15 vollzogen 01/'13 diverse Deutsche Wohnen Kap.E. 14,6 Mio. Aktien zu 13,35 EUR je Aktie 195 platziert 12/ Conwert KWG-Aktionäre 60% Anteil an KWG Wohnen (9.700 Whg.) ~ 40 vollzogen 12/ diverse TAG Immobilien Kap.E. 30 Mio. Aktien zu 9,00 EUR je Aktie 270 platziert 11/ GSW Immobilien ZBI Immobilien Whg. in Berlin (Neukölln, Mitte, Tempelhof) 147 vollzogen 11/ diverse GSW Immobilien Emission Wandelanleihe 183 platziert 11/ Dt. Euroshop Royal Bank Scotland EKZ Herold-Center Norderstedt 187 vollzogen 11/ TAG Immobilien Hochtief 360 Whg. in Erfurt "Stadthaus am Anger" 29 vollzogen 10/ Hamborner REIT n.a. Büro-/EZH-Objekt in Karlsruhe 37 vollzogen 10/ diverse Dt. Euroshop Kap.E. 2,3 Mio. Aktien + Wandelanleihe 5 J. 168 platziert 10/ LEG NRW GAGFAH Whg. in Bocholt n.a. vollzogen 10/ RFR Holding DIC Asset AG Büro-/EZH-Obj. "Bienenkorbhaus" FFM 75 vollzogen 10/'1 Dt. Wohnen / Estavis Kristensen Whg. Braunschweig/Ostdtschld./Berlin >250 vollzogen 2 Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse Anders bei dem Einzelhandelsimmobilienunternehmen Deutsche Euroshop: Die Investoren rissen den Hamburgern neue Aktien und eine Wandelanleihe geradezu aus den Händen und stellten dem Unternehmen rund 168 Mio. EUR zur Verfügung. Damit kaufte Deutsche Euroshop das Herold-Center in Norderstedt, dem schleswig-holsteinischen Stadtteil Hamburgs. Die stets beeindruckende Platzierungsfähigkeit resultiert vor allem aus der guten Investmentperformance des Unternehmens. Vorteilhaft ist allerdings auch, dass es neben Deutsche Euroshop nur noch Hamborner REIT als börsennotierten Handelsimmobilieninvestor gibt. Der ist allerdings deutlich kleiner als Deutsche Euroshop, deren Portfolio einen Wert von 3,8 Mrd. EUR aufweist. An dieser Alleinstellung auf dem Parkett könnte sich 2013 etwas ändern, denn Cerberus soll einen Börsengang seines deutschen Einzelhandelsportfolios erwägen, welches auf rund 2 Mrd. EUR geschätzt wird. Dies enthält rund 80 Woolworth-Warenhäuser, gut 40 Metro-Großmärkte und eine Reihe von Fachmarktzentren. Konkret wurde der Private Equity Investor zwar noch nicht. Das IPO-Zeitfenster steht für Nicht- Büroimmobilienwerte aber weit offen. Dies gilt nicht zuletzt für Wohnimmobilienaktien und somit für Deutsche Annington, die in den kommenden Monaten ihre Chance ausnutzen könnte, um auch das größte börsennotierte Wohnungsunternehmen zu werden. Immobilienaktien Indizes (2/2008=) / 11/ 4/ 8/ 1/ 5/ 10/ 3/'13 Achsentitel EPRA Dt. Büro EZH Wohnen Quelle: Kurse von Bloomberg, eigene Berechnungen In der mit Vorabzahlen gerade anlaufenden Berichtssaison präsentierten die ersten Immobilienunternehmen den Investoren bislang durchaus zufriedenstellende Ergebnisse. Bis auf IVG überraschte bisher kein Unternehmen negativ. Vielmehr wurden einige Erwartungen leicht übertroffen. So steigerte der Büroimmobilieninvestor Alstria Office den Funds from Operation (FFO) um 25,6% HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 10

11 auf 43,6 Mio. EUR, etwas mehr als es noch im Herbst avisiert wurde. Der Zuwachs resultiert aus den Zukäufen der letzten Quartale, die allerdings auch den Flächenleerstand von 8,6% auf 11,4% anschwellen ließen. Dabei konnte die Vakanz in den übernommenen sechs Objekten bereits im Jahresverlauf von 24,8% auf 18,6% gesenkt werden. Dabei wurden höhere Mieten als zuvor vereinbart. Auch der restliche Leerstand birgt noch Mietsteigerungspotenzial. Dank der verbesserten Ertragslage beabsichtigt Alstria, eine um knapp 14% höhere Dividende von 0,50 EUR je Aktie auszuschütten. Dies können die Hamburger nun anders als in den Vorjahren nicht zuletzt wegen der sich in einem problemlosen Bereich von 50% bewegenden REIT-Eigenkapitalquote tun. Im Ausblick für 2013 bleibt Alstria recht konservativ und erwartet nur ein Wachstum des FFO von gut 3%. Der andere Büroinvestor DIC Asset überzeugte gleichfalls. So sank der Leerstand um 1,5%-Punkte auf 10,9% und die vergleichbare Miete (like-for-like) legte um 1,0% zu. Dank des Leerstandsabbaus steigerte DIC den FFO um 10% auf 44,9 Mio. EUR und traf damit die Erwartungen. Anders als bei Alstria trug hierzu allerdings kein wachsender Immobilienbestand bei, denn die Verkäufe übertrafen die Käufe leicht. Die Finanzierungskosten sanken 2012 um 40 Basispunkte auf noch 3,95%. Die guten operativen Vorabzahlen mögen auf der Finanzierungseite überzeugt haben, denn DIC Asset gelang kürzlich die Platzierung des noch ausstehenden Restbetrags von 30 Mio. EUR aus der Mio. EUR umfassenden Unternehmensanleihe. Im Ausblick ist DIC ebenso konservativ optimistisch wie Alstria und rechnet mit einem operativen FFO-Anstieg von gut 2%. Das Portfolio soll zudem wieder durch mehr Zukäufe moderat wachsen. Auch die vorab Berichtenden POLIS Immobilien und Hamborner nannten imposante Steigerungen beim FFO von über 110% bzw. 18%. Die durch zahlreiche Akquisitionen gewachsene TAG Immobilien präsentierte für 2012 hingegen einen FFO von 39,6 Mio. EUR, ohne einen vergleichbar ermittelten Vorjahres- FFO zu nehmen. Insgesamt lassen die kommenden Ergebnisveröffentlichungen zum Geschäftsjahr 2012 Gutes erwarten. Stabile bis aufwärtstendierende Immobilienmärkte, ein gegenüber den Jahren 2010/11 merklich entspanntes Finanzierungsumfeld und die Ergebniseinflüsse aus Akquisitionen sollten vielleicht auch für die ein oder andere positive Überraschung gut sein. Eigenmittelzuflüsse Immobilienanlagen in Mrd. EUR 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 5,42 3,15 2,47 0,45 1,72 1,58 2,35 0,89 2,84 1,21 3,03 3,33 2,89 2,78 1,38 1,30 1,17 0,45 1,01 0, YTD OIF-Spezial OIF-Publikum GIF Immobilienaktien Quelle: BVI, VGF, HSH Nordbank, eigene Berechnungen; OIF: offene Immobilienfonds, GIF: geschlossene Immobilienfonds; IPO/Kapitalerhöhung Eine Ausnahme bildet IVG Immobilien, die Ende März detaillierter zu ihrem kürzlich auf 98,7 Mio. EUR taxierten Konzernverlust Auskunft geben werden. Noch im letzten Herbst versicherte der Vorstand, dass für 2012 ein ausgeglichenes Ergebnis zu erwarten sei. Nunmehr hat er sich entschlossen, weitere Risiken zu verbuchen, um für 2013 (erneut) relativ unbelastet starten zu können. Der hohe Verlust resultiert aus Rückstellungen für eine Projektentwicklung in Paris, der voraussichtlichen Ausübung der Put-Option bei einer Wandelanleihe durch die Gläubiger und der Ausbuchung aktiver latenter Steuern bei ausländischen Tochtergesellschaften. Mit der negativen Überraschung gerieten die positiven Nachrichten der letzten Monate, z.b. aus dem Fondsgeschäft, aus dem Blickfeld. In den kommenden Monaten dürfte der Immobilienaktienmarkt seitwärts tendieren. Dabei dürften nach der Berichtssaison bei Wohnimmobilienaktien partielle kleinere Gewinnmitnahmen nicht auszuschließen sein. Dem sollten allerdings Kursgewinne bei Büroimmobilienaktien gegenüberstehen, die nach wie vor ein gewisses Nachholpotenzial aufweisen. Immobilienfonds Die Immobilienwirtschaft ist einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige im Land: Rund 80% des Bruttoanlagevermögens entfallen auf Immobilien. Investitionen und Desinvestitionen in diesem Sektor haben eine hohe Wirkung auf die Gesamtwirtschaft und die Stabilität des Bankensektors. Vor diesem Hintergrund verwundert es schon etwas, dass die heimische Politik bei der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtline in nationales Recht eine über das geforderte Maß HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 11

12 hinausgehende Regulierung einführen möchte, welche die Eigenkapitalversorgung des Immobiliensektors spürbar mindern könnte. Darüber hinaus fielen die zwischenzeitlichen Entwürfe und Beschlüsse der Protagonisten Finanzministerium, Bundesregierung, Bundesrat, Bundestag in wesentlichen Punkten nicht selten unterschiedlich aus, was das Einstellen der Marktteilnehmer auf die in vier Monaten gültigen Rahmenbedingungen nicht vereinfacht. Vom neuen Gesetz sind (bzw. könnten) alle Kapitalsammelstellen betroffen (sein), die bei institutionellen Investoren und privaten Anlegern Eigenkapital für Immobilieninvestitionen einwerben. Die Bandbreite reicht von offenen Publikums- und Spezialfonds über geschlossene Fonds einschließlich Bürgerenergieprojekten bis zu gegebenenfalls börsennotierten Immobiliengesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften. Während bei letzteren das Gesetz wohl nicht greifen wird, wird die Neuregelung auf offene Publikums- und geschlossene Fonds erhebliche Auswirkungen haben, die im Extremfall sogar das Anlageinstrument für die Kunden obsolet werden lassen können. Zwar ist die formale Abschaffung der offenen Fonds inzwischen vom Tisch. Aber die Gesetzesnorm, offene Immobilienfonds zukünftig nur an vier Terminen im Jahr auszugeben und nach einer einjährigen Ankündigungsfrist nur an einem Termin zurückzunehmen, birgt das Potenzial, den offenen Immobilienpublikumsfonds die nachhaltige Geschäftsgrundlage zu entziehen. Denn die Regelung beträfe nur Neuanleger, die es als nicht erbaulich empfinden dürften, dass Altanleger weiterhin bis zu EUR in einem Halbjahr börsentäglich zurückgeben können. Ein Sekundärmarkthandel ist für Neuanleger keine wirkliche Lösung, da die Kurse dort von den Fondsrücknahmepreisen abweichen können, und im Krisenfall höchstwahrscheinlich auch würden. Diese Ungleichbehandlung der Anleger kann der Gesetzgeber unseres Erachtens kaum beabsichtigen. Zudem würde diese Stichtagsregelung das Liquiditätsmanagement erschweren, da für den Rückgabetermin erhebliche Mittel bereitzuhalten wären. Darüber hinaus würden die monatlichen Spar- und Auszahlungspläne nicht mehr funktionieren. Wir halten es daher für sinnvoller, dem gerade erst in Kraft getretenen Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz die Chance auf Wirkung zu geben. Mit seinen Mindesthaltedauern und Kündigungsfristen hat es bereits dafür gesorgt, dass die für Publikumsfonds problematischen Institutionellen nicht mehr in diese, sondern in Spezialfonds und Direktanlagen investieren. Daher sollte das AIFM-Umsetzungsgesetz jetzt nicht dazu beitragen, Privatanleger zu verunsichern. Denn eine für Anleger ungünstige und ungleiche Regelung kann dazu führen, dass nicht nur Neuanleger ausbleiben, sondern sich auch Altanleger von offenen Immobilienfonds trennen, da diese zukünftig kaum neue Mittel für Investitionen erhalten. Dabei wären frühe gegenüber späteren Fondsverkäufern im Vorteil. Diese Wirkungskette sollte die Politik davon abhalten, die Rahmenbedingungen für die bedeutenden offenen Immobilienfonds, die in der Krise nicht schließen mussten, allzu sehr zu ändern. Bereits 2010 erzeugten Ministeriumspläne eine kurzzeitige aber beachtliche Fondsrückgabewelle. Diese sollte ein umsichtiger Gesetzgeber nun vermeiden. Mittelfluss offener Immobilienfonds in Mio. EUR Quelle: BVI 1/ 5/ 9/ 1/ 5/ 9/ 1/'13 Spezialfonds Publikumsfonds Performance offener Immobilienfonds Fonds M/M YTD Y/Y Div. Vola. Deka Immo. Euro. 0,0 0,2 2,3 3,1 0,7 Hausinvest Euro. 0,4 0,5 2,4 4,2 0,4 UniImmo. Dtschld. 0,2 0,4 2,3 3,8 0,1 SEB ImmoInvest -0,3-0,2-6,1 28,9 6,0 CS EuroReal A -3,7-4,9-21,0 15,0 18,6 Grundbesitz Euro. 0,2 0,4 2,9 3,2 0,8 Quelle: Bloomberg; Volatilität eines Jahres Nettomittelaufkommen Immobilienfonds Zufluss Mio. EUR 01/'13 QTD YTD Vj. offene Publikum offene Spezial offene I.-Fonds Zufluss Mio. EUR Q4/ Q3/ YTD Vj. geschl. I.-Fonds dav. Inlandsfonds 81% 51% 74% 74% Quelle: BVI (offene Immobilienfonds), VGF (geschlossene Fonds, Eigenkapital inkl. Agio); Netto in Mio. EUR Wie auch immer die Regelungen schließlich aussehen, das verwaltete Fondsvermögen der offenen Immobilienpublikumsfonds wird in den kommenden Jahren durch die Verkäufe und Ausschüttungen der aufzulösenden Fonds abnehmen. Bereits 2012 sank das Fondsvermögen laut BVI um 3,1 auf 82,1 Mrd. EUR. Dazu trugen neben den Ausschüttungen die ausgekehrten Verkaufserlöse erheblich bei. Von Oktober 2011 bis September 2012 veräußerten alle Fonds Objekte für knapp 6,5 Mrd. EUR und kauften nur für 4,1 Mrd. EUR zu. Dabei war das Verhältnis zwischen Verkäufen und Ankäufen bei deutschen Immobilien nahezu ausgeglichen. Im Ausland übertrafen die Verkäufe hingegen die Käufe um rund 2,3 Mrd. EUR. Bei den aufzulösenden Fonds wartet noch ein Vermögen von fast 19 Mrd. EUR auf seinen Abverkauf. Dieser wird sich bald beschleunigen: Entweder durch die noch agierenden Fondsgesellschaften oder nach Ablauf HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 12

13 der Verwaltungsmandate durch die Depotbanken, die die Fondsanteile verwahren. Letztere werden dabei nicht mehr auf die gutachterlichen Verkehrswerte Rücksicht nehmen, wie jetzt noch die Fondsgesellschaften. Die Depotbanken kündigten bereits an, den ihnen seitens der BaFin eingeräumten Spielraum zu nutzen. Für die Fondsanleger könnte dies mit einem Mindererlös wegen des Verkaufsdrucks verbunden sein. Dank der hohen Investorennachfrage, die sich nun langsam auch auf Bereiche jenseits des Core-Segments ausweitet, erwarten wir hierzulande aber keine Belastung des Immobilienmarktes. Obgleich die Auseinandersetzungen um das AIFM-Umsetzungsgesetz schon länger schwelen, sind die privaten Anleger bis dato nicht verunsichert. Dies zeigt sich nicht zuletzt im Netto-Mittelzufluss des Jahres 2012 mit 2,8 Mrd. EUR, der mehr als doppelt so hoch ausfiel wie Auch der Januar 2013 bescherte den etablierten offenen Immobilienfonds einen Mittelzufluss von netto 1,0 Mrd. EUR. Während im vergangenen Jahr mit 2,1 Mrd. EUR der Löwenanteil von Union Investment vereinnahmt wurde, flossen bei Commerz Real 740 Mio. EUR ab. Das mag nicht zuletzt auch am überproportionalen Anteil Frankfurter Büroimmobilien im Hausinvest gelegen haben. Bislang ist es dem Fonds nicht gelungen, dieses Übergewicht abzubauen. Dafür haben sich die Investoren verabschiedet. Gefragt sind hingegen deutsche Wohnungen, die bei offenen Fonds aber kaum vorkommen, allenfalls bei Spezialfonds. Laut einer Befragung von Schroders wollen 64% der Institutionellen in Wohnanlagen investieren, nur je 58% in Büro- und Handelsimmobilien. Ihren Kundenwünschen folgend wollen die Fondsinvestoren Wertgrund, Jones Lang LaSalle, Secinvest und AviaRent Wohnungsbestände über 1,2 Mrd. EUR kaufen. Union Investment hat bereits für einen Spezialfonds ein kleines Paket Berliner Wohnungen von TAG Immobilien übernommen. Die einseitige Ausrichtung der offenen Fonds auf Gewerbeimmobilien führt bei den Investoren dazu, dass sie sich ein Stück weit von ihnen abwenden. So planen laut Schroders nur noch 24% der Institutionellen und professionellen Anleger Investitionen in Publikumsfonds, im Vorjahr waren es noch knapp 36%. Für Spezialfonds lässt das Interesse ebenfalls von 43% auf rund 38% leicht nach. Während sich für geschlossene Fonds unverändert 29% begeistern können, wächst der Zuspruch für Immobilienaktien deutlich. Nach 19% wollen nunmehr über 35% der professionellen Investoren in diese investieren. Davon haben nicht zuletzt die Wohnungsunternehmen schon profitiert. Für Auslandsimmobilien und spezielle Nutzungsarten wie Logistikobjekte bleiben vor allem Spezialfonds das präferierte Investmentvehikel. Für geschlossene Immobilienfonds, in die gut 34% der von Schroders befragten professionellen Anleger investiert sind, nimmt das Interesse der privaten Anleger in den letzten Jahren merklich ab. So investierten Privatanleger 2012 nur noch 1,78 Mrd. EUR in geschlossene Immobilienfonds. Das waren 884 Mio. EUR weniger als im Vorjahr. Institutionelle zeichneten hingegen 996 Mio. EUR Fondseigenkapital; 543 Mio. EUR mehr als Geht dieser Trend so weiter, und danach sieht es auch angesichts der Unsicherheit für den Fondsvertrieb wegen des hin und her beim AIFM-Umsetzungsgesetz aus, dürften die Investitionen der Institutionellen die der Privaten auf Sicht überflügeln. Für die Fondsinitiatoren ist dies nicht unproblematisch, da das institutionelle Geschäft deutlich margenärmer ist. Die geringere Nachfrage der Privatanleger führte bereits dazu, dass heute nur noch etwa die Hälfte der Branchenverbandsmitglieder des VGF neue Fonds auflegt. Hoffnung auf Besserung macht allerdings, dass der Gesetzgeber (derzeit nur) eine Mindestzeichnungssumme von EUR für nichtrisikogemischte Ein-Objekt-Fonds vorsieht. Bei einer durchschnittlichen Zeichnungssumme bei den Privatanlegern von EUR würden sich Vertriebseinbußen deswegen (dann) wohl eher in Grenzen halten. Entscheidend dürfte Mittelzufluss geschlossener Immobilienfonds in Mio. EUR Quelle: VGF Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ Q1/ Q3/ '08 '08 Ausland Inland Gesamt Zweitmarktbörse Geschlossene Immobilienfonds / 11/ 3/ 8/ 12/ 4/ 9/ 1/'13 DZX-I Index Zweitmarkt Hbg. Vortag M/M YTD Y/Y DZX-I Index 858,9 0,3-0,8-2,0 Quelle: Bloomberg HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 13

14 für die Anleger hingegen die Performance der Fondsinitiatoren und ihrer Fonds sein. Hierbei trennte sich schon immer nach einigen Jahren die Spreu vom Weizen. Für die Zukunft gehen wir wegen des Trends zum institutionellen Geschäft allerdings davon aus, dass es merklich weniger Leichtgewichte geben wird. Transaktionen von Immobilienfonds (Auswahl) Käufer/Projektentw. Verkäufer Immobilie/Portfolio (fertiggestellt) Mio. Status 03/'13 BNP RE Fonds Neif Oaktree Capital Büroobjekt "Signaris" in Farnkfurt a. Main 65 vollzogen 02/'13 HIH Fonds Warburg-H. MS P2 Value Büroobjekt "Fleetrand" in Hamburg 35 vollzogen 02/'13 Al Faisal Hold. Katar SEB ImmoInvest Grand Hyatt + Maritim Hotel in Berlin >250 vollzogen 02/'13 Dundee REIT v.a. SEB ImmoInvest Portfolio 11 gew. Objekten in westdt. Städten 419 vereinbart 01/'13 Union Investment Bülow Büroobjekt "Bülow Carré" in Stuttgart ~ 150 vollzogen 01/'13 Catella Rea Estate n.a. GVZ Feuchtwangen+Büros Heid.bg./A.bg. 27 vollzogen 01/'13 Union Investment TAG Immobilien Whg. in Berlin 87 vollzogen 12/ Deka Immobilien Würtemberg. Vers. Büro-/EZH-Ensemble Berlin Potsdamer Platz 112 vollzogen 12/ Hahn Immobilien inländ. Investor 16 EZH-Objekte u.a in NRW, Niedersachsen 140 vollzogen 12/ Union Investment Barceló-Gruppe Barceló-Hotel in Hamburg ~ 42 vollzogen 12/ Quantum / AIG-Fonds eigenes Projekt 850 Whg.-Proj. Hbg. "Stadtpark Quartier" (2014) 350 Grdst.kauf 10/ Quantum eigenes Projekt 350 Whg.-Proj."Karolingerhöfe" Dü.dorf (2016) 150 geplant 10/ Patrizia Immobilien Areal von Siemens Wohnquartier Whg. München (2017) 300 geplant 10/ ECE / DWS-Fonds Metro Properties Olympia-EKZ in München n.a. vollzogen 10/'1 Industria Wohnen Schroder German Res Whg./150 gew. Obj. Mü, Ber., HH, NRW 200 vollzogen 2 Quelle: Bloomberg, Unternehmensberichte, Presse Hypothekenpfandbriefe, Covered Bonds und Immobilienkredite An den Pfandbriefmärkten hält die Wirkung der Notenbankmaßnahmen weiterhin an. Insbesondere die Ankündigung der EZB, unter bestimmten Bedingungen Staatsanleihen von Krisenstaaten aufzukaufen, hat die Zuversicht der Marktteilnehmer nachhaltig gestärkt. Trotz der anhaltenden konjunkturellen Schwächephase und der politischen Unsicherheit bei der Regierungsbildung in Italien und der Regierungskrise in Spanien sowie der Bankenkrise auf Zypern gingen die Risikoaufschläge der Covered Bonds weiter zurück. Am stärksten waren die Einengungen bei den Peripheriestaaten, deren durchschnittliche Spreads sich seit Mitte 2012 in etwa halbiert haben. Bei den vermeintlich sicheren Staaten wird die Luft hingegen langsam dünn. Beispielsweise liegen schwedische Covered Bonds und deutsche Pfandbriefe nicht mehr weit von ihren Vorkrisenniveaus entfernt. Entsprechend fällt die Einengung hier auch geringer aus. Daher ist eine ausgeprägte Konvergenz der Spreads zu beobachten. Trotz dieser freundlichen Marktstimmung bleibt das Emissionsvolumen zu Jahresbeginn deutlich hinter den Vorjahren zurück. Im Januar und Februar wurden insgesamt rund 25 Mrd. EUR platziert, im Vergleich zu knapp 45 und 71 Mrd. EUR in den Vorjahreszeiträumen. Nachdem im Januar immerhin auch zahlreiche Institute aus den Peripheriestaaten Spanien, Italien, Irland und Portugal an den Markt kamen, zeigten sich seit der letzten Januarwoche nur noch Emittenten aus der Kern-Eurozone und Skandinavien. Aus Deutschland kommen nach wie vor insbesondere Hypothekenpfandbriefe mit Volumen von 500 Mio. EUR. Die Aareal Bank und die Deutsche Hypothekenbank konnten fünfjährige Titel im niedrigen einstelligen Spreadbereich platzieren. Die Berlin-Hannoversche Hypothekenbank kam sogar mit einem Jumbo in dieser Laufzeit zu einem Basispunkt unter Midswap. Die Deutsche Pfandbriefbank begab vierjährige Papiere zu einem etwas höheren Spread. Auf der anderen Seite ziehen sich andere Pfandbriefbanken in unterschiedlicher Geschwindigkeit vom Pfandbriefmarkt zurück. Insbesondere das Jumbo-Segment schrumpft durch mehr auslaufende als neu emittierte Pfandbriefe. So ging auch das Gesamtvolumen umlaufender Hypothekenpfandbriefe in Deutschland laut Deutscher Bundesbank 2012 um 1,3% zurück. Der Pfandbrief bleibt jedoch ein verlässliches Refinanzierungsinstrument. So büßte sein Umlaufvolumen seit Ende 2008 nur 1,5% ein. Das von Bankanleihen ging seitdem hingegen um knapp 28% und allein in 2012 um gut 7% zurück. Den Rückgang der Kapitalmarktrefinanzierung kompensierten die hierzulande tätigen Banken zum Teil durch wachsende Einlagen. Im letzten Jahr Spreads von Hypothekenpfandbriefe ggü. Midswap / 07/ 11/ 03/ 07/ 11/ 03/'13 Quelle: Bloomberg (iboxx) 1-3 Jahre 3-5 Jahre 5-7 Jahre 7-10 Jahre Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefe 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50 03/ 07/ 11/ 03/ 07/ 11/ 03/'13 Hypotheken (7-10 J.) Hypotheken (3 J.) Bundesanleihe (8-9 J.) Bundesanleihen (3 J.) Quelle: Bloomberg HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 14

15 legten diese um 2,4% zu. Das Kreditgeschäft wuchs 2012 gleichwohl nur moderat. Der Umfang der Hypothekarkredite stieg laut Bundesbank um 0,3%. Dieses war ausschließlich auf die verstärkte Wohnimmobilienkreditnachfrage sowohl von privaten Haushalte als auch Unternehmen zurückzuführen, deren Hypothekarkredite 2012 um 8,4 Mrd. EUR bzw. 0,9% anzogen. Im Gewerbeimmobiliengeschäft sank das Hypothekenvolumen hingegen um 2,1% bzw. 5,2 Mrd. EUR. Während im kleinteiligeren Wohnimmobiliengeschäft lokale Banken dominieren und wachsen, schrumpft das Gewerbeimmobilienkreditgeschäft der Großbanken. Dies nicht zuletzt weil sich große Marktteilnehmer wie die Commerzbank aus der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurückziehen. Bis 2016 will das Institut seinen weltweiten Immobilienkreditbestand um 35 auf 25 Mrd. EUR abschmelzen. Auch in Deutschland macht sich dieser Rückzug einer der größten Immobilienbanken bei der Finanzierung im Markt durch etwas anziehende Kreditmargen bemerkbar. Die inzwischen günstigere Refinanzierung der Banken und der allgemeine Zinsrückgang konnte aber nur zum Teil an die Immobilienwirtschaft weitergegeben werden, weil auf der Finanzierungsseite für die Immobilienmarktsegmente jenseits der Core-Kriterien noch eine relativ vorsichtige Kreditpolitik anhält. Dank des allgemeinen Zinsrückgangs haben sich die Finanzierungskosten der Immobilienwirtschaft gleichwohl reduziert. Spreads unbesicherter Anleihen von Banken und Immobilienunternehmen Quelle: Bloomberg Banken A-Rating Immo-Bond A/BBB Für die Marktsegmente jenseits der Core-Kriterien sind in den letzten Monaten weitere Kreditfonds aufgelegt worden. So tritt die Kapitalanlagegesellschaft iii mit einem kleinen, die Deutsche Hypothekenbank mit einem größeren Kreditfonds an Investoren heran. Das wachsende Gesamtvolumen der Kreditfonds wird das wegfallende Kreditangebot der größeren Immobilienbanken dennoch nicht ersetzen können. HSH NORDBANK.DE REAL ESTATE QUARTERLY 19. März 2013 SEITE 15

16 Immobilienaktien Deutschland Kursübersicht Börsenwert NAVe Kurs Zu-/Ab- Performance in % EV / EBITDA Dividende in Mio. EUR Kurs Vortag schlag 1M 3M YTD GJ+1 GJ+2 Rendite Büroimmobilien -44% -10,9-1,6-1,7 19,3 20,5 3,0% Alstria Office REIT EUR ,50 8,99-14% -2,5-3,3-2,3 17,7 17,0 5,6% DIC Asset EUR ,93 8,02-46% -5,1 9,5 9,2 17,0 16,8 4,4% FAIR Value REIT EUR 41 8,31 4,40-47% -8,6-1,3-3,6 21,3 20,5 1,8% IVG Immobilien EUR 313 4,74 1,54-68% -38,9-24,1-21,4 26,4 26,8 0,0% POLIS Immobilien EUR ,58 9,88-27% -7,2-1,2-3,6 N/A N/A 0,0% Prime Office REIT EUR 188 9,08 3,71-59% -3,4 11,0 11,7 14,0 21,2 6,2% Einzelhandelsimmobilien 2% -2,4-3,2-3,4 14,8 12,8 1,2% AVW Immobilien EUR 34 N/A 2,66 N/A -3,4-10,0-8,4 N/A N/A 0,0% Deutsche Euroshop EUR ,64 31,81 15% 0,0-1,4-0,4 16,9 16,5 3,6% Hahn Immobilien EUR 28 2,02 2,15 7% -2,3 4,0 0,4 11,6 8,7 0,0% Hamborner EUR 323 8,62 7,19-17% -3,8-5,4-5,1 15,9 13,2 N/A Wohnimmobilien -3% 2,0 4,3 3,3 18,5 16,0 0,7% Colonia Real Estate EUR 203 5,57 4,55-18% -1,4-1,6-0,8 N/A N/A N/A Deutsche Wohnen EUR ,49 14,92 30% 2,8 2,6 6,6 25,0 19,6 1,5% Franconofurt EUR 55 7,81 7,42-5% -3,9-8,1-8,7 N/A N/A N/A GAG Immobilien EUR ,44 39,40-17% 8,3 11,6 9,5 N/A N/A 1,3% GAGFAH EUR ,53 8,99-28% 3,2-2,1 1,5 19,6 20,3 N/A GBWAG Bay. Wohn. EUR ,30 24,10 39% -7,5 6,1 6,7 20,3 N/A 0,5% GSW Immobilien EUR ,97 32,38 12% 2,3-2,8 0,6 21,3 19,8 N/A Kommunale Wohnen EUR 88 8,41 6,12-27% -0,8 3,3-7,9 5,9 11,7 0,0% Patrizia Immobilien EUR 436 6,43 7,60 18% 17,1 19,8 17,8 19,0 19,9 N/A Youniq EUR 56 8,41 5,41-36% -0,3 14,7 8,0 N/A 4,6 0,0% Gemischte Portfolios -10% -2,9-0,1 0,1 15,6 15,1 2,3% Dinkelacker EUR 327 N/A 1090,00 N/A 6,8 11,2 3,8 20,6 N/A 1,6% IFM Immobilien EUR 111 N/A 12,09 N/A -6,2 7,1 4,3 15,7 14,6 0,0% TAG Immobilien EUR ,68 8,96 3% 0,3-5,8-5,8 17,0 17,5 3,3% VIB Vermögen EUR ,22 9,49-22% -2,8-1,6 1,7 14,1 13,0 3,7% Projektentwicklung N/A -0,7 12,9 14,6 6,5 5,6 0,4% JK Wohnbau EUR 63 N/A 3,02 N/A -1,3-6,5-4,3 6,7 6,1 0,0% Design Bau EUR 8 3,94 1,54 N/A -18,2-5,1-7,8 N/A N/A 0,0% Helma Eigenheimbau EUR 45 5,93 15,63 N/A 17,3 50,2 56,0 6,3 5,1 1,3% Summe bzw. Mittelwert % -2,6 1,8 1,8 16,4 16,0 1,7% Quelle: Bloomberg; bzw. ersatzweise letztes Geschäftsjahr Finanzkalender 2013 Unternehmen / Organisation Veröffentlichung / Veranstaltung März 21. PATRIZIA Immobilien Geschäftszahlen Q / Prime Office REIT Geschäftszahlen Q / GAGFAH Geschäftszahlen Q / GSW Immobilien Geschäftszahlen Q / Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland 27. IVG Immobilien Geschäftszahlen Q / FAIR Value REIT Geschäftszahlen Q / Deutsche Wohnen Geschäftszahlen Q / GBW Immobilien Geschäftszahlen Q / 2013 April 4. Europäische Zentralbank Zentralbankrat; Leitzins erwartet: 0,75% 18. TAG Immobilien Geschäftszahlen Q / Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland 26. Deutsche Euroshop Geschäftszahlen Q / 2012 Mai 2. Europäische Zentralbank Zentralbankrat; Leitzins erwartet: 0,75% 7. Alstria Office REIT Geschäftszahlen Q IVG Immobilien Geschäftszahlen Q POLIS Immobilien Geschäftszahlen Q TAG Immobilien Geschäftszahlen Q DIC Asset Geschäftszahlen Q Deutsche Euroshop Geschäftszahlen Q Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland Juni 6. Europäische Zentralbank Zentralbankrat; Leitzins erwartet: 0,75% 24. Institut für Wirtschaftsforschung Ifo-Geschäftsklima-Index GfK Marktforschung Konsumklima Deutschland Impressum Adresse HSH Nordbank AG Gerhart-Hauptmann-Platz Hamburg HSH Nordbank AG Martensdamm Kiel Redaktion und Ansprechpartner Risk Research & Analysis Stefan Goronczy, CEFA Telefon stefan.goronczy@hsh-nordbank.com Volkswirtschaft & Research Dr. Cyrus de la Rubia Telefon cyrus.delarubia@hsh-nordbank.com Equity Sales Horst Gutbier Telefon horst.gutbier@hsh-nordbank.com Immobilien-Kommunikation Katrin Elf Telefon katrin.elf@hsh-nordbank.com Quelle: Bloomberg, Unternehmen Die in diesem Bericht enthaltenen Marktinformationen sind zu allgemeinen Informationszwecken erstellt worden und ausschließlich zur Information bestimmt. Sie ersetzen weder eigene Marktrecherchen noch sonstige rechtliche, steuerliche oder finanzielle Information oder Beratung. Es handelt sich hierbei nicht um eine Kauf- oder Verkaufsaufforderung. Die HSH Nordbank AG weist darauf hin, dass die dargestellten Marktinformationen nur für Anleger mit eigener wirtschaftlicher Erfahrung, die die Risiken und Chancen des/der hier dargestellten Marktes/Märkte abschätzen können und sich umfassend aus verschiedenen Quellen informieren, bestimmt sind. Die in dieser Präsentation enthaltenen Aussagen und Angaben basieren auf Informationen, die die HSH Nordbank AG gründlich recherchiert bzw. aus allgemein zugänglichen, von der HSH Nordbank AG nicht überprüfbaren Quellen, die sie für verlässlich erachtet, bezogen hat: Die HSH Nordbank AG hält die verwendeten Quellen zwar für verlässlich, kann deren Zuverlässigkeit jedoch nicht mit letzter Gewissheit überprüfen. Die einzelnen Informationen aus diesen Quellen konnten nur auf Plausibilität überprüft werden, eine Kontrolle der sachlichen Richtigkeit fand nicht statt. Zudem enthält diese Präsentation Schätzungen und Prognosen, die auf zahlreichen Annahmen und subjektiven Bewertungen sowohl der HSH Nordbank AG als auch anderer Quellen beruhen und lediglich unverbindliche Auffassungen über Märkte und Produkte zum Zeitpunkt der Herausgabe darstellen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung übernehmen die HSH Nordbank AG und ihre Mitarbeiter und Organe keine Gewähr für Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der bereitgestellten Informationen und Prognosen. Dieses Dokument kann nur gemäß den gesetzlichen Bestimmungen in den jeweiligen Ländern verteilt werden, und Personen, die im Besitz dieses Dokuments sind, sollten sich über die anwendbaren lokalen Bestimmungen informieren. Diese Unterlagen enthalten nicht alle für wirtschaftlich bedeutende Entscheidungen wesentliche Angaben und können von Informationen und Einschätzungen anderer Quellen/Marktteilnehmer abweichen. 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