Wohnungsmarktbeobachtung Wanderungsmotivuntersuchung II

Transkript

1 Bundesarbeitskreis Wohnungsmarktbeobachtung München, Wohnungsmarktbeobachtung Wanderungsmotivuntersuchung II Dipl.-Kfm. Alexander Lang Stadtplaner

2 Perspektiven Stadtentwicklung Zentrales Thema der Stadtentwicklung Wie gehen die Stadt und ihr Umland mit den Herausforderungen des Wohnungsmarktes angesichts der aktuellen Prognosen für die weitere Entwicklung um!

3 Wohnungsmarktbeobachtung Seite 3

4 Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien 2,50% Einwohner München, LHSt WoBer LHM Einwohner Umland Insgesamt Erwerbstätige München, LHSt Erwerbstätige Umland Insgesamt 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% /09 08/ ,50% -1,00% Entwicklung / Prognose jeweils um %jährlich Basisjahre: Einwohnerprognosen 2009, Erwerbstätigenprognose 2008 Seite 4

5 Entwicklung der Immobilienpreise in München Seite 5

6 Inhalt 1. Wohnungsmarkt Heute und Morgen Aktuelle Situation Wohnungspolitisches Handlungsprogramm 1. Wer will wo und wie wohnen? Ausgangslage, Vorgehensweise Motive Verkehr Mieten und Flächen 1. Diskussion

7 Einschätzung des zukünftigen Wohnungsmarktes bis 2015 Erstvermietung freifinanziert freistehende EFH Wiederverkauf Erstvermietung München Modell 5 freistehende EFH Erstkauf Wiedervermietung freifinanziert 4 3 Doppelhaushälften Wiederverkauf Eigentumswohnungen Erstkauf 2 1 Doppelhaushälften München Modell Eigentumswohn. München-Modell Doppelhaushälften Erstkauf Eigentumswohn. Wiederverkauf Reihenhäuser Wiederverkauf Reihenhäuser Erstkauf Reihenhäuser München Modell einfacher Wohnwert mittlerer Wohnwert guter Wohnwert sehr guter Wohnwert

8 Fördermittel für den Wohnungsbau München 200 München in Mio. Land in Mio. Bund in Mio Seite 8

9 Wer will wo und wie wohnen? Seite 9

10 Übersicht Stand Gesamtprojekt Fortführung der Wanderungsmotivuntersuchung aus 2000/2001 (reine Wegzugsuntersuchung) Projektdurchführung in Eigenregie durch das PLAN Umfangreiche Vorarbeiten (u.a. Haushaltsgenerierung) 2009 und 2010 Befragung zuziehender und wegziehender Haushalte nach und aus München (aus den Jahren 2007 und 2008) im Rahmen einer schriftlichen und OnlineBefragung von März bis Mai 2010 Rücklauf von 25% bei Zuzügen und 23% bei Wegzügen Datenerfassung und Datenplausibilisierung bis August 2010 Datenauswertung und erste Präsentationen bis Nov Stadtratsbekanntgabe Februar 2012 Geplanter Projektabschluss: Mitte 2012 Seite 10

11 Welche Gruppen wurden untersucht? Ziel und Herkunft der Wanderung Altersgruppen Geschlecht Haushalte mit/ohne Migrationshintergrund Bildungsstatus des Haushalts Einkommensstatus des Haushalts Art der Beschäftigung des befragten Haushaltsmitglieds Mieter/ Eigentümer bei den Wohnkosten/-fläche Dabei werden nicht alle Gruppen für jede Fragestellung herangezogen. In vielen Fällen zeigt sich, dass es nur geringe oder keine Unterschiede gibt. Seite 11

12 Befragte Haushalte Zuzug HHGruppe Haushalte Region 14 restl. Südbayern restl. Deutschland Ausland % 14% 25% 34% MPH (Erwachsenenhaushalte mit mehr als 1 Person, z.b. Ehepaare und Lebenspartnerschaft) % 16% 32% 31% Singles % 19% 41% 19% % 22% MPH (Erwachsenenhaushalte mit mehr als 1 Person, z.b. Ehepaare und Lebenspartnerschaft) % 31% Singles % 45% Familien Wegzug Familien Quelle: Landeshauptstadt München, Melderegister 2

13 Altersstruktur der Wandernden 2000, 2004 und % 2,1 2,3 4,0 15,9 80% 39,0 45,7 47,9 0% 54,1 49,1 37,5 36,6 11,9 14,2 Zuzug Wegzug Bevölkerung München Jahre 37,3 19,4 17,2 17,5 8,6 48,7 51,2 40% 20% 17,8 35,6 52,4 50,3 5,5 17,1 40,5 46,6 60% 2,3 5,1 8,1 10,5 Zuzug Wegzug Jahre 14,5 Bevölkerung München Jahre 8,0 11,5 14,1 Zuzug Wegzug Bevölkerung München und älter 2 Seite 13

14 Haushaltstypologie Haushaltstyp der zugewanderten Personen Haushaltstyp der weggezogenen Personen 70% 70% (nach Altersgruppen, Angabe in %) (nach Altersgruppen, Angabe in %) 65% 62% 60% 60% 56% 52% 50% 40% 40% 44% 40% 49% 48% 48% 46% 46% 50% 51% 48% 47% 40% 32% 31% 32% 30% 30% 29% 27% 24% 21% 21% 20% 20% 17% 10% 10% 7% 5% 3% 0% 18 bis 25 Jahre 26 bis 40 Jahre Familie 41 bis 55 Jahre Mehrpersonenhaushalt 56 bis 65 Jahre mehr als 65 Jahre Single 6% 6% 2% 0% 26 bis 40 Jahre 18 bis 25 Jahre 56 bis 65 Jahre 41 bis 55 Jahre Familie Mehrpersonenhaushalt mehr als 65 Jahre Singlehaushalt Seite 14

15 Wohin ziehen die Neu-Münchner? Seite 15

16 Wohin ziehen die neuen Familien in München? Seite 16

17 Welche Rolle spielt die Erreichbarkeit beim Umzug ins Umland? Seite 17

18 Wanderungsmotive Seite 18

19 Warum kommen die Neu-Münchner Warum kommen die Neu-Münchner? 45,70% Nähe zum Arbeitsplatz 14,80% Nähe der Wohnung zum Zentrum Hohe Sauberkeit 47,40% 15,00% Gutes kulturelles Angebot Hohe Qualität der Grünflächen 28,10% 18,60% Gutes Freizeitangebot Gute Einkaufsmöglichkeiten 35,30% 16,80% Verwandte, Freunde wohnen in der Nähe 43,70% 8,70% 37,10% 5,30% 3,90% 24,50% 21,00% Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV 27,60% Lebensart/ Lebensstil in München 27,10% Gutes Image der Stadt 0,00% 59,20% 9,00% 51,70% 50,60% 30,80% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% Nennungen in % Relevante Zuzugsgründe Wichtigste Zuzugsgründe Seite 19

20 Wichtigste Zuzugsgründen nach Einkommensgruppe Vergrößerung des Haushaltes Verkleinerung des Haushaltes Wunsch nach Wohneigentum Wunsch nach besserer Wohngegend Miethöhe/ Kosten der alten Wohnung Unter 1000 Euro 1000 bis unter 2000 Euro 2000 bis unter 3000 Euro 3000 bis unter 5000 Euro 5000 Euro und mehr Wunsch nach eigenem Garten Wunsch nach mehr Grün,... Ehemalige(s) Wohnung/ Haus zu klein 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% Häufigkeiten in % Quelle: WMU II, Referat für Stadtplanung und Bauordnung Angabe in %, 3 Antworten waren möglich Seite 20

21 Wegzug Warum gehen Münchner? Ungünstige Lebensbed. für Kinder Ehemalige(s) Wohnung/ Haus zu klein Parkplatznot Relevante Gründe Wichtigste Gründe Weg zum Arbeitsplatz Wechsel des Arbeitsplatzes Mehr Grün/w eniger Lärm/bessere Luft Wunsch nach eigenem Garten Miethöhe/ Kosten der alten Wohnung Wunsch nach besserer Wohngegend Wunsch nach Wohneigentum Vergrößerung des Haushalts 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% Häufigkeiten in % Seite 21

22 Wie stabil sind die Gründe, München zu verlassen? Vergleich WMU II (2010) zu WMU I (2001) 46,4% 51,8% Mehr Grün/weniger Lärm/bessere Luft 45,7% 43,2% Vergrößerung des Haushalts 36,2% 34,2% Wunsch nach eigenem Garten 34,0% 31,3% Größe ehemalige(s) Wohnung/ Haus 32,0% 30,4% Miethöhe/ Kosten der alten Wohnung Wunsch nach Wohneigentum 25,0% 27,7% Wunsch nach besserer Wohngegend 33,2% 20,3% 22,4% Ungünstige Lebensbed. für Kinder 15,7% 16,6% Parkplatznot Weg zum Arbeitsplatz/Ausbildungsort 13,6% 10,8% Wechsel des Arbeitsplatzes/Ausbildungsortes 13,1% 14,0% 10,7% 11,6% Zusammensetzung der Nachbarschaft 10,5% 9,2% Rückkehr in den Heimatort 0,0% 30,7% 10,0% Relevante Gründe WMU I 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% Relevante Gründe WMU II Seite 22

23 Mobilitätsaspekte Seite 23

24 Zuzug Veränderung des PKW-Besatzes Anzahl der Pkw in den Haushalten vor und nach dem Zuzug nach München Anteil der Haushalte ohne Pkw- vor und nach dem Zuzug nach München (Durchschnittswert aller Haushalte, absolut) (Durchschnittswert aller Haushalte, in %) 40% 1,2 1 1,01 30,7% 0,85 30% 0,8 21,7% 20% 0,6 0,4 10% 0,2 0% 0 Früher Heute (in München) Früher Heute (in München) Seite 24

25 Zuzug Veränderung des PKW-Besatzes nach Altergruppe 18 bis 25 Jahre 26 bis 40 Jahre 41 bis 55 Jahre 56 bis 65 Jahre mehr als 65 Jahre Insgesamt -5% -10% -9% -15% -15% -17% -20% -23% -25% -30% -35% -36% -40% -40% -45% Abnahme in % Seite 25

26 Zuzug Räumliche Dimension des PKW-Besatzes Seite 26

27 Zuzug Erreichbarkeit des schienengebundenen ÖPNV 80% 70% 70% 68% 70% 60% 60% 50% 40% 28% 30% 22% 19% 21% 20% 12% 10% 8% 10% 10% 1% 0% Bis zu 500 m 500 m bis unter 1 km Familie 1 km bis unter 3 km Mehrpersonenhaushalt Single 1% 0% 1% 3 km oder mehr Gesamt Verteilung nach vorgegebenen Entfernungskategorien in % Seite 27

28 Zuzug Entwicklung der Mobilitätskosten nach Herkunftsraum 70% 64% 62% 59% 60% 52% 47% 50% 40% 31% 30% 31% 29% 20% 20% 22% 10% 0% Region München restl. Südbayern restl. Deutschland gestiegen Ausland Gesamt gesunken (Angabe in %) Seite 28

29 Änderung der Wegzeiten zur Arbeit bei aus Südbayern nach München zugezogenen Erwerbstätigen (nach Herkunftsraum, in Minuten) Norden 3 Osten 3 Sueden 3 Westen 3 Norden 4 Osten 4 Sueden 4 Westen 4 Norden 5 Osten 5 Westen 5 Insgesamt Änderung Wegzeit (in Min.) Seite 29

30 Zuzug Änderung des Arbeitsortes 97% 100% 92% 82% 78% 80% 60% 53% 40% 20% 0% Region München Restliches Südbayern Ausland Deutschland (ohne Südbayern) Insgesamt (Anteil der Voll- und Teilzeitbeschäftigten in %) Seite 30

31 Mieten Zuzug Seite 31

32 Zuzug Entwicklung der Bruttokaltmiete , ,01 878, ,2 690,85 628,9 618, , Familie Mehrpersonenhaushalt (früher) Single insgesamt (München) Seite 32

33 Zuzug Anstieg der Bruttokaltmiete 600,0 In absolut ,0 400, , , ,0 39 0, Insgesamt Unter und mehr Seite 33

34 Mieten Wegzug Seite 34

35 Wegzug - Bruttokalt-Mietenveränderung in Abhängigkeit vom neuen Wohnort -26,1% Insgesamt -34,4% Norden 5-47,7% Norden 4-21,0% Norden 3-49,3% Osten 5-35,8% Osten 4-21,7% Osten 3-54,8% Westen 5-38,9% Westen 4-23,8% Westen 3-31,8% Sueden 4-13,7% -60,0% -50,0% -40,0% -30,0% -20,0% Sueden 3-10,0% 0,0% Seite 35

36 Flächenentwicklung Seite 36

37 Wegzug Wohnflächenzuwachs nach aktuellem Gebäudetyp Insgesamt 52% Mehrfamilienhaus mit 7 und mehr Wohnungen 7% Mehrfamilienhaus mit bis zu 6 Wohnungen 29% Reihenhaus 64% Doppelhaushälfte 76% Freistehendes Ein-/ Zweifamilienhaus 76% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Zuwachs in % (Zuwachs in %) Seite 37

38 Zuzug Wunsch und Wirklichkeit bei gesuchten Gebäudetyp Wunsch und Wirklichkeit beim gesuchten Gebäudetyp 80% 68% 70% 61% 60% 48% 50% 37% 40% 28% 30% 21% 20% 10% 21% 17% 14% 9% 5% 9% 7% 4% 3% 0% Freistehendes EZFH DHH Intensiv gesucht RH Auch gesucht Geschosswohnungsbau bis 6 WE Geschosswohnungsbau 7 und mehr WE Gebäudetyp heute Seite 38

39 Korrespondierende Röhren Miete und Fläche?! Wegzug Zuzug von München nach München (Bruttokalt-) Miete/qm Wohnungsgröße, Fläche + 39 % - 27 % + 38 % Wohnungsgröße, Fläche (Bruttokalt-) - 25 % Miete/qm Seite 39

40 Vielen Dank für Ihr Interesse!