Investmentmarkt Köln inklusive Teilmarktberichte 2014

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1 inklusive Teilmarktberichte Neumarkt-Galerie, Dropped Cone von Pop-Art-Künstler Claes Oldenburg Greif & Contzen

2 Sehr geehrte Damen und Herren, die Attraktivität der Immobilie als Vermögensanlage ist weiterhin hoch. Unter den Marktteilnehmern herrscht ein großes Vertrauen in die langfristige Leistungsfähigkeit der urbanen Zentren Deutschlands. Das günstige Zinsumfeld, der anhaltende Mangel an sicheren alternativen Anlageklassen und die guten Konjunkturaussichten lenken die Aufmerksamkeit von Kapitalanlegern auf ein Investment in Immobilien. Köln ist dabei einer der favorisierten Standorte auf dem deutschen Investmentmarkt. Dies veranschaulichen mehrere Großtransaktionen im bis zu dreistelligen Millionenbereich, die 2013 von institutionellen Investoren getätigt wurden. Insbesondere diese Geschäfte ließen das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 10 Prozent ansteigen und führten zu einer weiteren Reduktion der Spitzenrendite. Zugleich sind sie Indikator für die großen Potenziale, die Projektentwickler und Investoren mit dem seit Jahren knappen Gut neuwertiger Gewerbeimmobilien in der Kölner Innenstadt realisieren können. Der Investmentmarktbericht verschafft Ihnen einen Überblick über die wesentlichen Entwicklungen auf dem Kölner Immobilienmarkt in den Segmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel, Mietwohnhäuser / Zinshäuser sowie Eigentumswohnungen. Er legt zudem im Anfangskapitel zur sozioökonomischen Situation einen Schwerpunkt auf die Zukunftsperspektiven des Standorts Köln, die für Investitionen in Immobilien von besonderer Bedeutung sind. Für Ihre individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Mit freundlicher Empfehlung Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter Greif & Contzen Immobilien GmbH Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2

3 Inhalt Executive Summary 4 I. Sozioökonomische Rahmendaten 7 II. Immobilienmarkt Köln 11 III. Investmentmarkt Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien Hotels Mietwohnhäuser / Zinshäuser Eigentumswohnungen 37 IV. Ausblick 40 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 3

4 Executive Summary Auswahl bedeutender Transaktionen 2013 / Objekt (Lage) Art KP geschätzt Neumarkt-Galerie (Innenstadt) EZH ca. 295 Mio. Neue Direktion (Innenstadt) Büro ca. 128 Mio. Cäcilium (Innenstadt) Büro ca. 72 Mio. Ehrenstr. / Benesisstr. (Innenstadt) EZH ca. 18 Mio. e Hohenstaufenring (Innenstadt) BGH ca. 13 Mio. Adagio-Aparthotel (Innenstadt) Hotel ca. 13 Mio. Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rhein- Büro / Wohnen n.b. ufer Süd) Carlswerk Quartier 1(Mülheim) Büro n.b. ehem. Sony-Zentrale (Ossendorf) Büro n.b. Porz-Urbach Wohnen n.b. 2 Holiday-Inn (Lindenthal u. Flughafen) Hotel n.b. Parkhaus Cäcilienstraße (Innenstadt) Parken n.b. Quelle: Greif & Contzen Research Städtebaulich bedeutsam ist der Verkauf eines Gebäudeensembles am Rudolfplatz durch die Sparkasse KölnBonn an ein Konsortium von privaten Investoren. Büroimmobilien Entgegen dem schwachen wirtschaftlichen Umfeld in Deutschland insgesamt, entwickelte sich der Büroflächenmarkt Kölns 2013 positiv und verzeichnete sowohl steigende Spitzen- als auch Durchschnittsmieten. Insgesamt wurde mit Quadratmeter ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz erzielt. Der Leerstand nähert sich der normal benötigten Fluktuationsreserve an, die Leerstandsrate wird im laufenden Jahr 6,9 Prozent erreichen. Das Transaktionsvolumen 2013 stieg durch mehrere Verkäufe großer und überwiegend innerstädtisch gelegener Bürogebäude. Der Verkauf der Neuen Direktion zu einem besonders hohen Kaufpreis muss dabei allerdings als Sonderfall berücksichtigt werden. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 4

5 Die Spitzenrendite für Bürogebäude in Köln ist 2013 auf 4,9 Prozent gefallen. Im Vergleich zu den anderen Bürohochburgen rangiert diese in Köln allerdings immer noch am oberen Ende. Einzelhandelsimmobilien Die Spitzenmiete ist 2013 erneut gestiegen und liegt nun bei 260 /m². Die Spitzenrendite ist weiter um 0,1 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent gefallen. In 2013 ist die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsobjekten anders als im Vorjahr auf ein größeres Angebot gestoßen, so dass drei bedeutende Abschlüsse stattgefunden haben. Der größte Verkauf war der der Neumarkt-Galerie durch die Signature Capital an die Deka Immobilien für rund 295 Millionen Euro. An zweiter Stelle kam der Ankauf der Ehrenstraße / Benesisstraße 60 durch die CENTRUM für rund 18 Millionen Euro. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien Das Transaktionsvolumen in Gewerbe- und Industrieimmobilien lag im Jahr 2013 bei rund 181 Millionen Euro und ist damit im Vergleich zum Vorjahr um circa 4,6 Prozent gefallen. Da insgesamt das Investoreninteresse an Logistikobjekten in Deutschland weiterhin hoch ist, ist die Reduktion der Geldumsätze in Köln während der letzten zwei Jahre auf das geringe Objektangebot zurückzuführen. Im Bereich Vermietung konnte die Nachfrage nach modernen Hallenflächen im Stadtgebiet ebenfalls nicht vollständig bedient werden. Insgesamt wurden lediglich zwei größere Mietverträge in Köln und Umgebung abgeschlossen. In 2013 dominierten Vertragsabschlüsse über kleinere Flächen bis Quadratmeter. Die Spitzenrendite für Logistikobjekte hat sich in Köln um 0,1 Prozentpunkte reduziert und lag im vergangenen Jahr bei 6,7 Prozent. Hotels Nachdem im Jahr 2012 die Übernachtungszahlen der Stadt Köln die Fünf- Millionen-Grenze erstmalig überschritten hatten, hat sich der Wert in 2013 der Marke von 5,1 Millionen angenähert. Der Auslastungsgrad hat seinen seit 2010 andauernden Aufwärtstrend weiterhin fortgesetzt und liegt nun bei 48,4 Prozent. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 5

6 Die vielfältigen Investorentätigkeiten am Kölner Markt mit Ankäufen, Übernahmen und Neuentwicklungen lassen die Dynamik dieses Marktsegments erkennen. Mietwohnhäuser / Zinshäuser Der Nachfrageüberhang unter institutionellen und privaten Anleger in diesem Marktsegment führte auch im Jahr 2013 dazu, dass sich der Trend steigender Angebotspreise fortsetzte. Insgesamt wurden Transaktionen im Gesamtwert von rund 682 Millionen Euro am Kölner Markt getätigt. Die tatsächlich erzielten Preise auf dem Kölner Zinshausmarkt lagen im vergangenen Jahr im Vergleich zum Vorjahr etwas höher und werden voraussichtlich auch in auf diesem hohen Niveau verweilen. Spitzenfaktoren liegen über dem 20-fachen des Rohertrages. Die Mieten für Wohnungen im gehobenen Preissegment sind 2013 gegenüber dem Vorjahr weitgehend konstant geblieben. Im mittleren Mietpreissegment war im vergangenen Jahr eine weitere Preissteigerung festzustellen. Eigentumswohnungen Das Transaktionsvolumen ging in 2013 im Vergleich zum Vorjahr mit rund 1 Prozent zwar geringfügig zurück, dennoch überstieg es zum vierten Mal in Folge die Marke von 1,2 Milliarden Euro. Die Baufertigstellungen gleichen den Bedarf nicht aus. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Alt- und Neubau sind bereits 2012 deutlich gestiegen. Im Gesamtdurchschnitt wurde im Jahr 2013 eine Preissteigerung um rund 3 Prozent festgestellt. Es ist damit zu rechnen, dass die Preise zumindest auf diesem hohen Niveau bleiben. Ausblick Die jüngste regionale IHK-Umfrage zeichnet ein optimistisches Bild des Geschäftsklimas in Köln und damit günstige Bedingungen für die regionale Wirtschaftsentwicklung für. Eine konjunkturelle Belebung deutet sich zudem international und deutschlandweit an und wird weitere Impulse für den lokalen Immobilienmarkt bringen. Insgesamt kann ein positiver Ausblick für den Kölner Investmentmarkt gegeben werden. Die Renditen könnten in allen Immobiliensegmenten weiter sinken. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 6

7 I. Sozioökonomische Rahmendaten Wirtschaft Die Millionenstadt Köln ist das bedeutende Zentrum der Rheinschiene einer der wichtigsten städtischen und ökonomischen Agglomerationsräume Deutschlands. Obwohl sich nicht alle Kennziffern im vergangenen Jahr positiv verändert haben, kommen zahlreiche Studien zu dem Ergebnis, dass die Bevölkerung sowie die Wirtschaft dieses Verflechtungsraumes künftig wachsen werden. Einwohner (Stand ) Bevölkerungswachstum in 2012 Bevölkerungsprognose Einwohner Einwohner Baugenehmigungen (gesamt, 2012) (2011: 2.950) Arbeitslosenquote Jan. 9,9 % (Stand Januar 2013: 9,6%) GfK-Kaufkraftindex ,1 (2012: 110,4) GfK-Zentralitätskennziffer ,6 (2012: 123,8) Die hohen Zukunftschancen Kölns ( Prognos Zukunftsatlas 2013 ) liegen unter anderem in einer ökonomischen Struktur begründet, die an grundlegenden Trends der Wirtschaftsentwicklung partizipiert. Örtliche Unternehmen im Fahrzeug- und Maschinenbau wie Alfred Schütte, Deutz AG, Felix Böttcher, Ford oder Oerlikon Leybold sind aufgrund ihrer Technologie- und Exportorientierung auf wachsenden internationalen Absatzmärkten tätig. Gleichzeitig stellen sich zahlreiche Kölner Dienstleistungsfirmen erfolgreich der stetig steigenden Nachfrage nach individualisierten und schnell änderbaren Produkten, die ein hohes Know-How und intensiven Informationsaustausch erfordern. In Köln stammen Unternehmen dieser anhaltend wachsenden wissensintensiven Dienstleistungen insbesondere aus den Sparten Finanz- und Versicherungswesen (AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer, Talanx), Informationstechnologie (Microsoft, nexum, Digital River), Rechtswesen (CMS Hasche Sigle, DLA Piper UK Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 7

8 LLP, Freshfields Bruckhaus Deringer, Görg Rechtsanwälte, Heuking/Kühn/Lüer/Wojtek Rechtsanwälte, Oppenhoff & Partner) und der Medienbranche (BRAINPOOL, Mediengruppe RTL, Center TV, Unitymedia, WDR). Gestützt werden diese Wirtschaftsaktivitäten durch eine funktionale Verkehrsinfrastruktur, einen breiten Bevölkerungs- und Arbeitskräftepool und eine hochwertige Hochschul- und Forschungslandschaft, die der Wirtschaft im Sinne von Standortfaktoren zur Verfügung stehen. Blick auf Deutz Greif & Contzen 2013 Verkehrsinfrastruktur Im Zuge des anhaltenden Wachstums der Einwohnerzahl, der wirtschaftlichen Verflechtungen und der Messe- und Kongresstätigkeiten (rund 2,7 Millionen Besucher p.a., flächenmäßig fünftgrößte Messe weltweit) hat sich Köln zu einem wichtigen Knotenpunkt im nationalen und internationalen Verkehrssystem entwickelt. Die Infrastruktur wird weiter ausgebaut. Köln verfügt über zwei ICE-Bahnhöfe (Hauptbahnhof und Köln Messe/Deutz), die um zusätzliche S-Bahngleise erweitert werden sollen. Neben den bereits bestehenden Direktverbindungen nach Brüssel und Paris ist eine weitere nach London St. Pancras geplant. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 8

9 Der Kölner Autobahnring verbindet drei bedeutsame West-Ost- (A4) und Nord-Süd-Achsen (A1 und A3). Die sechsspurigen Ausbauten der A1 und A4 sowie der achtspurige Ausbau der A3 sind abgeschlossen. Bis 2020 soll die Rheinbrücke Leverkusen auf zehn Spuren erweitert werden. Vier Rheinhäfen und der Containerbahnhof Eifeltor machen Köln zu einem bedeutenden Distributionszentrum. Das Eifeltor ist seit dem jüngsten Ausbau 2012 das zweitgrößte Verladeterminal im DB-Netz. Zudem wird zur Versorgung der nördlichen Industriegebiete das erste Modul des Umschlagplatzes Terminal Nord fertig gestellt. Dies entlastet das Verkehrsnetz und steigert die Kapazitäten im kombinierten Ladungsverkehr weiter. Der internationale Flughafen Köln/Bonn wird jährlich von bis zu 10,5 Millionen Passagieren genutzt (deutschlandweit Platz sieben). Im deutschen Luftfrachtverkehr rangiert er an Platz drei (FedEx-Drehkreuz und UPS Europa-Hub). Containerbahnhof Eifeltor Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 9

10 Bevölkerung Köln ist seit langem durch eine steigende Bevölkerungszahl gekennzeichnet. Laut der jüngsten städtischen Prognose (2013) wird sich der Trend bis 2020 fortsetzen. Köln wird dann circa Einwohner haben. Nach Berechnungen der Landesbehörde IT.NRW aus 2012 wird die demographische Entwicklung in Köln deutlich positiver ausfallen als in den meisten anderen Städten Nordrhein-Westfalens. Eine Besonderheit der Städte Bonn, Düsseldorf und Köln bleibt weiterhin der Zuzug junger Menschen zur Ausbildung und zum Berufsstart. In den betroffenen Altersgruppen verläuft die Entwicklung positiver als im Bundesland insgesamt, in Köln jedoch noch besser als in der Landeshauptstadt. Bildung und Forschung Köln verfügt über eine traditionsreiche Universität, sieben Hochschulen und fünf Fachhochschulen, die den Standort mit gut ausgebildeten Arbeitskräften versorgen sowie Wissenstransfer und Innovation fördern. Eine besondere Dynamik geht für die Stadt von der Universität aus. Sie ist mit rund Studierenden eine der größten Hochschulen Deutschlands. Zudem darf sie sich bis 2017 Elite-Universität nennen und profitiert von den staatlichen Förderprogrammen der Exzellenzinitiative. Insgesamt umfasst ihr Masterplan für die Neugestaltung bis 2025 rund 1,3 Milliarden Euro für Sanierungen und Neubauten. Eines der Großvorhaben ist das Cecad Cologne, das sich der Erforschung von Alterungsprozessen widmet. Teil dessen ist z.b. das Cyberknife-Zentrum, das 2012 auf dem Gelände des Uniklinikums fertig gestellt wurde. Hier werden mit Hilfe eines Bestrahlungsroboters Krebserkrankungen behandelt. Forschung findet in Köln aber nicht nur im universitären Rahmen statt, sondern auch in weiteren Einrichtungen, wie den vier Max-Planck- Instituten (lediglich München hat fünf) und dem Deutschen Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR). So wurde 2013 auf dem Areal des DLR eine neuartige Großforschungsanlage eröffnet das :envihab. Auf dem Gebiet geschlossener Lebenserhaltungssysteme (environmental habitat)/ Raumfahrtmedizin werden hier neue Erkenntnisse gewonnen und im Sinne eines Kommunikationszentrums der Austausch mit Wissenschaft, Industrie und Öffentlichkeit gesucht. 10 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

11 II. Immobilienmarkt Köln Das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Immobilienmarkt ist 2013 mit 3,79 Milliarden Euro um circa 10 Prozent höher ausgefallen als im Vorjahr. Eine wesentliche Ursache für diesen Anstieg sind mehrere großvolumige Transaktionen von Büro- und Einzelhandelsobjekten. Transaktionsvolumen (Mrd. ) Entwicklung 2004 bis ,0 4,67 4,5 4,0 3,5 3,0 3,05 2,98 3,92 3,48 2,93 3,43 3,55 3,41 3,79 2, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl modifiziert) Transaktionsvolumen Immobilienarten (Mrd. ) 2011, 2012, ,5 1,0 0,5 0,0 WE/TE MFH EFH / ZFH Büro-/ Geschäftsh. unbeb. Grdst. Gewerbe-/ Industrieim. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl modifiziert) 11 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

12 Anteil der Immobilienarten am Gesamtumsatz (%) 2013 unbeb. Grdst. 7% Gewerbe / Industrie 5% Sonstige 1% WE/TE* 32% BGH (inkl. EZH)**** 21% EFH/ZFH*** 16% MFH** 18% * WE/TE: Wohn- / Teileigentum ** MFH: Mehrfamilienhaus *** EFH/ZFH: Ein- / Zweifamilienhaus **** BGH (inkl. EZH): Büro- / Geschäftshaus (inklusive Einzelhandel) Quellen: Gutachterausschuss Stadt Köln, (bzgl modifiziert), Berechnung Greif & Contzen Research 12 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

13 III. Investmentmarkt Die überwiegende Mehrheit der großen Verkäufe hat in der Innenstadt stattgefunden. Die Käufergruppe der Fondsgesellschaften war in 2013 auf dem Kölner Investmentmarkt die deutlich aktivste. Der größte Abschluss des vergangenen Jahres war der Kauf der restrukturierten Neumarkt-Galerie durch die Deka Immobilien Europa. Er zählt zu den 20 größten Transaktionen 2013 in Deutschland. Der Verkäufer, eine luxemburgische Objektgesellschaft, hinter der die irische Signature Capital steht, hatte das Objekt 2011 aus einer Insolvenz übernommen. Mit zahlreichen Neuvermietungen, vor allem mit der Anmietung des Textildiscounters Primark mit mehr als Quadratmeter Mietfläche, konnte Signature Capital das Einkaufszentrum neu positionieren. Die größte Bürotransaktion war der Verkauf der Neuen Direktion an den HausInvest Fonds der Commerzbank Gruppe. Das Objekt ist vollständig an die Europäische Agentur für Flugsicherheit vermietet, die 2016 von Deutz auf die gegenüberliegende Rheinseite, in die unmittelbare Nähe des Hauptbahnhofs ziehen wird. Hochtief Projektentwicklung baut derzeit hinter der historischen Fassade ein neues, DGNB-Silber zertifiziertes Bürogebäude mit circa Quadratmeter Mietfläche. Auswahl bedeutender Transaktionen 2013 / Objekt (Lage) Art KP geschätzt Neumarkt-Galerie (Innenstadt) EZH ca. 295 Mio. Neue Direktion (Innenstadt) Büro ca. 128 Mio. Cäcilium (Innenstadt) Büro ca. 72 Mio. Ehrenstr. / Benesisstr. (Innenstadt) EZH ca. 18 Mio. e Hohenstaufenring (Innenstadt) BGH ca. 13 Mio. Adagio-Aparthotel (Innenstadt) Hotel ca. 13 Mio. Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Büro / Wohnen n.b. Rheinufer Süd) Carlswerk Quartier 1(Mülheim) Büro n.b. ehem. Sony-Zentrale (Ossendorf) Büro n.b. Porz-Urbach Wohnen n.b. 2 Holiday-Inn (Lindenthal u. Flughafen) Hotel n.b. Parkhaus Cäcilienstraße (Innenstadt) Parken n.b. Quelle: Greif & Contzen Research 13 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

14 Weitere bedeutende Kaufverträge stammten ebenfalls aus dem Bürosegment. Der kanadische REIT Dundee International erwarb das Cäcilium von einem Offenen Fonds der SEB. Das Objekt aus dem Baujahr 2009 umfasst circa Quadratmeter Bürofläche. Die BEOS AG hat ihr Büroensemble Quartier 1 im Carlswerk und einen Teil der ehemaligen Sony-Zentrale in Köln-Ossendorf in den Spezialfonds BEOS Corporate Real Estate Fund Germany (CREFG) II eingebracht. Der Projektentwickler Fay konnte das Adagio-Aparthotel am Waidmarkt veräußern. Details zum Käufer und Kaufpreis wurden nicht bekannt gegeben. Die Union Investment hat die im Bau befindliche Büroprojektentwicklung Holzmarkt 1 erworben. Städtebaulich bedeutsam ist der Anfang bekannt gewordene Verkauf eines Gebäudeensembles am Rudolfplatz durch die Sparkasse KölnBonn an ein Konsortium von privaten Investoren. Die Development Partner AG ist mit der Projektentwicklung beauftragt. Wie auch im Vorjahr wurden nur sehr wenige Objekte im Rahmen von Portfoliotransaktionen verkauft. Cäcilium Greif & Contzen 14 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

15 1. Büroimmobilien Im Jahr 2013 konnte Köln mehrere Transaktionen großer und überwiegend innerstädtisch gelegener Bürogebäude verzeichnen, die das Verkaufsvolumen über das Niveau der Vorjahre ansteigen ließ. Der Büroteilmarkt der Kölner Ringe tat sich wieder mit mehreren Verkaufsfällen hervor. Zudem wurde die Standortattraktivität Kölns neben den Verkaufserfolgen auch durch gute Vermietungsergebnisse in klarer Weise untermauert. Aufgrund derartiger positiver Signale steigen die Preiserwartungen von Bestandshaltern stetig an. Wegen der wenigen Fertigstellungen ist das Angebot an attraktiv gelegenen, neuwertigen Objekten seit Jahren gering. Die Leerstandsrate sinkt aktuell und wird im laufenden Jahr 6,9 Prozent erreichen. Somit nähert sich der Leerstand der normal benötigten Fluktuationsreserve an und Mieter werden mangels Alternativen beginnen, zu Vertragsverlängerungen an ihren Altstandorten zu tendieren. Dies ist eine Situation, die Investoren begünstigt, die bereits vor Ort engagiert sind. Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. ) Entwicklung 2005 bis ,0 1,5 1,0 0,5 0, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl modifiziert) Mieten Büroflächen Entgegen dem schwachen wirtschaftlichen Umfeld in Deutschland insgesamt, entwickelte sich der Büroflächenmarkt Kölns 2013 positiv. Der Flächenumsatz stieg auf Quadratmeter und lag über dem Zehnjahresdurchschnitt. Auch die Durchschnittsmiete kletterte deutlich von 11,37 Euro auf 11,88 Euro. Die Spitzenmiete stieg erstmals seit 2007 wieder auf nun 21,25 Euro. Vertiefende Analysen finden Sie in unserem aktuellen Büromarktbericht. 15 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

16 Büromarkt 2013 Bürolage Flächenangebot (m²) ¹ Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz (m²) ² Mietschwerpunkt ( /m²) ³ Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme Linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Straße West Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme Rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Köln Ost Zwischensumme Summe ¹ Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ² Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. ³ In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. 16 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

17 Renditen Bürohäuser Im Jahr 2013 ist an den deutschen Top-Standorten die Spitzenrendite für Bürogebäude gefallen. Dies gilt auch für Köln, wo mehrere Premium- Objekte verkauft werden konnten. Die Spitzenrendite rangiert nun nicht mehr bei 5,2 Prozent, wie zu Beginn des letzten Jahres, sondern bei 4,9 Prozent. Der besonders hohe Kaufpreis der Neuen Direktion muss allerdings als Sonderfall betrachtet werden, da Lage, Objektqualität und vor allem die Mietsituation mit einer europäischen Behörde außergewöhnlich sind. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für Bürohäuser in guten Lagen liegt bei 5,4 Prozent. Die Spannbreite der Jahresrohertragsfaktoren im core-segment befindet sich zwischen 16 und 18. Im Vergleich zu den anderen Bürohochburgen rangiert die Rendite in Köln immer noch am oberen Ende. Eine weitere Reduktion der Spitzenrendite wäre daher denkbar, insbesondere angesichts der Angebotsverknappung. Allerdings gibt es nur wenige Neubauprojekte, die kurz vor der Vollvermietung stehen. Spitzenrenditen Bürohäuser an den deutschen Top-Standorten 2013 München 4,00% Hamburg Frankfurt Berlin Düsseldorf Köln Stuttgart 4,60% 4,70% 4,70% 4,80% 4,90% 5,00% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% Quelle: Greif & Contzen Research 17 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

18 Auswahl bedeutender Verkäufe 2013 Objekt / Bürolage Kaufpreis geschätzt Neue Direktion (Rheinufer Nord) ca. 128 Mio. Cäcilium (Innenstadt Nord) ca. 72 Mio. Hohenstaufenring (Ringe) ca. 13 Mio. Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rheinufer n.b Süd) Historisches Hafenamt (Rheinauhafen) Carlswerk Quartier 1(Mülheim) ehem. Sony Zentrale (Ossendorf) n.b. n.b. n.b. Quelle: Greif & Contzen Research Historisches Hafenamt Greif & Contzen 18 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

19 Auswahl aktueller Büroprojekte im Bau Objekt / Lage Fertigstellung Mietfläche (m²) Gerling Quartier (Innenstadt Nord) / 2015 ca m² RheinEnergie-Zentrale (Neuehrenfeld) ca m² Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) 2016 ca m² Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Rhein ca m² ufer Süd) TÜV-Rheinland (Poll) 2015 ca m² Torhaus (Deutz) ca m² Nawi-Medi (Köln West) ca m² Kubikon Köln (Ehrenfeld) 2015 ca m² C30 (Innenstadt Nord) ca m² Klostergärten (Aachener Straße West) 2015 ca m² Quelle: Greif & Contzen Research 19 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

20 2. Einzelhandelsimmobilien Köln ist eine der bedeutendsten Einkaufsstädte Deutschlands. Zahlreiche Händler, insbesondere aus dem Bekleidungssegment, testen am Kölner Markt neue Handelskonzepte. Aber auch etablierte Marken suchen Ladenflächen in den Kölner 1a-Lagen. Die GfK-Zentralitätskennziffer von 123,6 in 2013 verdeutlicht, dass die Kölner Innenstadt viele Auswärtige, sowohl Pendler als auch (Shopping-) Touristen, anzieht. Kölns Einzelhandels-Kaufkraft liegt mit 110,1 (2013) über dem Bundesdurchschnitt (100). Einzelhandelslagen Köln-Zentrum Greif & Contzen Schildergasse und Hohe Straße bilden die Kölner Konsumlagen mit den höchsten Einzelhandelsmieten und Filialisierungsgraden, die insbesondere Flagshipstores anziehen. Beide zählen zu den höchstfrequentierten Einkaufsstraßen Europas. Im Luxussegment haben sich in den letzten Jahren insbesondere Wallrafplatz und Domkloster mit zahlreichen Luxusmarken positionieren können. Weitere Impulse für diese Lage sind von der Vergrößerung der Einzelhandelsflächen im Dom Hotel und der Projektentwicklung der ehemaligen Kristallpassage zu erwarten. 20 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

21 Auswahl bedeutender Vermietungen in 1a-Lagen 2013/ Lage Mieter Branche Mietfläche Hohe Straße Bose Elektronik ca. 540 m² Hohe Straße Lego Spielwaren ca. 500 m² Schildergasse Guess Bekleidung ca. 500 m² Hohe Straße Vans Bekleidung ca. 300 m² Hohe Straße 137 Tom Tailor Bekleidung ca. 300 m² Hohe Straße 98 L`Occitane Kosmetik ca. 124 m² Schildergasse 55 Bijou Brigitte Schmuck ca. 100 m² Hohe Straße Isi Mobile Elektronik ca. 90 m² Quelle: Greif & Contzen Research Auswahl bedeutender Vermietungen in Citylagen 2013/ Lage Mieter Branche Mietfläche Neumarkt 18a Elb by Kult Bekleidung ca m² Breite Straße Urban Outfitters Bekleidung ca m² Mittelstraße 11 Zara Home Einrichtung ca m² Minoritenstraße 1 dm Drogerie ca. 920 m² Ehrenstraße 74 Cyberport Elektronik ca. 650 m² Ehrenstraße Guess Bekleidung ca. 235 m² Wallrafplatz 2 Victorinox Haushalt ca. 200 m² Ehrenstraße Thomas Sabo Schmuck ca. 172 m² Quelle: Greif & Contzen Research 21 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

22 Schildergasse Greif & Contzen 2013 Mieten Einzelhandel In den Kölner 1a-Lagen ist die Spitzenmiete innerhalb der vergangenen zwölf Monate erneut gestiegen und liegt aktuell bei 260 Euro pro Quadratmeter. Dieser Anstieg und die hohe Anzahl der Neuvermietungen zeigen, dass es weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang gibt. Die Schildergasse gehört damit zu den Top 4 Einzelhandelslagen in Deutschland. In den vergangenen zehn Jahren ist die Spitzenmiete um rund 30 Prozent gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Mieterhöhung von etwa 2,7 Prozent pro Jahr. Einzelhandelslage Schildergasse Hohe Straße Neumarkt (Nordseite), Ehrenstraße Breite Straße, Mittelstraße sehr gute Citylagen (z.b. Apostelnstraße, Pfeilstraße) sehr gute Stadtteillagen (z.b. Venloer Str., Dürener Str., Sülzburgstr., Neusser Str., Rodenkirchener Hauptstr., Deutzer Freiheit) Höchstmiete* 260 /m² 250 /m² 95 /m² 75 /m² 35 /m² 30 /m² *idealtypisches Ladenlokal mit einer Größe bis zu 100 m² Quelle: Greif & Contzen Research 22 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

23 Spitzenmiete Einzelhandel ( /m²) Entwicklung und Prognose 2005 bis Quellen: Rheinische Immobilienbörse e.v.; Prognose: Greif & Contzen Research Renditen Einzelhandel Die Spitzenrendite für Handelsimmobilien in Köln ist von 2012 auf 2013 um weitere 0,1 Prozentpunkte gefallen. Damit liegt sie gleichauf mit Hamburg und wird nur noch von München unterboten. Diese Position spiegelt den Rang der hochfrequentierten Lagen Schildergasse und Hohe Straße im deutschlandweiten Vergleich wider. Die Jahresrohertragsfaktoren befinden sich in einer Bandbreite zwischen 20 und 25, in Einzelfällen sogar noch darüber. Mit Einkaufszentren und Fachmärkten lassen sich je nach Art und Lage Renditen von 4,70 bis 6,60 Prozent erzielen. Aktuelle Spitzenrenditen Einzelhandel an den deutschen Top-Standorten München 3,70% Hamburg Köln Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Berlin 4,10% 4,10% 4,20% 4,20% 4,30% 4,40% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Quelle: Greif & Contzen Research 23 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

24 Die bedeutendsten Abschlüsse auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien waren in 2013 der Verkauf der Neumarkt-Galerie durch die Signature Capital an die Deka Immobilien für rund 295 Millionen Euro und der Ankauf der Ehrenstraße / Benesisstraße 60 durch die CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbh für rund 18 Millionen Euro. Das Objekt in der Ehrenstraße hatte zuvor einem Fonds der Deka gehört. Die Eröffnung des deutschlandweit größten Ladenlokals der irischen Textilkette Primark in der Neumarkt-Galerie ist für Mai geplant. Aktuelle Entwicklungen Einzelhandel Innenstadt Objekt / Lage Fertigstellung EZH-Fläche Revitalisierung DuMont-Carré Q1/ ca m² Revitalisierung Neumarkt-Galerie Q1/ ca m² Neubau Gürzenich-Quartier 2015 ca m² Baulückenschließung Kristallpassage n.b. ca m² Wallrafplatz 6 n.b. n.b. Erweiterung Weltstadthaus P&C n.b. n.b. Quelle: Greif & Contzen Research 24 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

25 3. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien Der Wirtschaftszweig Logistik ist eine Branche mit sehr hohem Wachstumspotenzial. Dabei zählt die Region Köln und Umgebung bereits jetzt zu den führenden Logistikzentren Europas, mit steigender Tendenz. Gründe für die Attraktivität des Standortes sind vor allem die wirtschaftliche Bedeutung des Ballungsraumes, die Lage der Stadt innerhalb Europas sowie die leistungsstarke und engmaschige Anbindung an das Straßen-, Schienen-, Flug- und Wasserwegenetz. Niehler Hafen (Niehl I) Greif & Contzen Der Markt für Logistikimmobilien startete positiv in das Jahr 2013 mit dem Kauf eines Quadratmeter großen Grundstücks Am Eifeltor durch Prologis. Mitte des Jahres erfolgte eine weitere Großtransaktion. Die Rainer GmbH, eine Spezialfirma für Ladungssicherungstechniken bei Containerfracht, erwarb ein circa Quadratmeter großes Grundstück inklusive einer Halle sowie Büro- und Freiflächen zur Selbstnutzung. Im Juni 2013 kaufte der Aachener Transport- und Logistikdienstleister Hammer das in Pulheim zuvor angemietete gelegene Objekt Logistic Point Cologne (LPC). Verkäufer der Immobilie mit einer Gesamtnutzfläche von Quadratmeter war der geschlossene Immobilienfonds LaSalle German Income and Growth (LGIG). 25 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

26 Die für das vierte Quartal 2013 erwartete Belebung des Marktes ist nicht eingetreten. Somit ist der positive Trend der ersten Jahreshälfte auf dem Logistikmarkt in Köln in der zweiten Hälfte abgeflacht. Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr um circa 4,6 Prozent gesunken. Da insgesamt das Investoreninteresse an Logistikobjekten in Deutschland hoch ist, ist die Reduktion der Geldumsätze in Köln während der letzten zwei Jahre auf ein geringes Objektangebot zurückzuführen. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen von Gewerbe- und Industrieimmobilien 2013 bei rund 181 Millionen Euro. Transaktionsvolumen Gewerbe- und Industrieimmobilien (Mio. ) Entwicklung 2005 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln Das aktuelle Jahr startete mit einem bedeutenden Abschluss. Ein 3,8 Hektar großes Grundstück in der Nähe des Köln-Bonner Flughafens wurde Anfang von einer amerikanischen Investmentgesellschaft an einen Logistikentwickler verkauft. 26 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

27 Auswahl Verkäufe Gewerbe- und Industrieimmobilien 2013 Lage Grundstück (ca.) Halle (ca.) Käufer Nähe Flughafen Köln/Bonn (Porz) m² n.b. n.b. Pulheim (Region Köln) n.b m² Hammer Am Eifeltor (Eifeltor) m² m² Prologis Welser Straße (Gremberghoven) m² m² Rainer GmbH Mathias-Brüggen-Straße (Ossendorf) m² n.b. Airtec GmbH Fuggerstraße (Eil) m² m² privat Mathias-Brüggen-Straße (Ossendorf) m² n.b. Pirtek Quelle: Greif & Contzen Research Bedeutende Vermietungen 2013 / Aufgrund des geringen Flächenangebots im Stadtgebiet von Köln, kann die Nachfrage nach modernen Hallenflächen nicht bedient werden. Logistikdienstleister behelfen sich mit Erweiterungen ihrer Bestandsflächen oder weichen in die umliegenden Regionen aus. Mieter (Lage) Art Mietfläche Hammer (Marsdorf) t-log trinkgutlogistik GmbH (Frechen) Lidl (Ossendorf) Wolf Lager & Spedition (Raderberg) Halle Halle Halle Halle ca m² ca m² ca m² ca m² Deussen Logistik (Gremberghoven) Halle ca m² Universität zu Köln (Longerich) Halle ca m² Deutsche Post (Marsdorf) Halle ca m² Quelle: Greif & Contzen Research Die größte Vermietung wurde Ende 2013 abgewickelt. Die Aachener Logistikgruppe Hammer hat in Köln-Marsdorf eine Hallenfläche mit circa Quadratmeter an der Horbeller Straße für die Dauer von circa 1,5 Jahren angemietet. Hintergrund ist die mittelfristige Absicht des Unternehmens, in ein derzeit in der Planung befindliches Logistikzentrum im 27 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

28 Bedburger Industriegebiet Mühlenerft zu ziehen (rund Quadratmeter). Dieses wird ab April von Goodman Germany erbaut. In Frechen hat die t-log trinkgutlogistik GmbH, eine Tochterfirma des Edeka-Konzerns, langfristig eine rund Quadratmeter große Immobilie an der Europaallee im Gewerbegebiet Europapark angemietet. Geplant ist die bauliche Umnutzung in ein Distributionscenter. Eigentümer des Objekts ist ein ausländischer institutioneller Investor. Darüber hinaus gab es im vergangenen Jahr keine weitere Vermietung von Flächen mit vergleichbarer Größe. Insgesamt dominierte 2013 die Nachfrage nach kleineren Flächen bis Quadratmeter. Mieten für Lager- und Distributionshallen Bestandsobjekte Neubauobjekte >1.000 m² <1.000 m² >1.000 m² <1.000 m² Hallenflächen Gewerbegebiet 4,50 /m² 4,30 /m² 4,95 /m² 4,85 /m² Hallenflächen Nebenlage 4,10 /m² 3,90 /m² 4,30 /m² 4,00 /m² Serviceflächen 5,50 /m² 5,20 /m² 5,75 /m² 5,50 /m² angegliederte Büroflächen 6,50 7,50 /m² 8,00 8,50 /m² Quelle: Greif & Contzen Research Die Mieten für Lager- und Distributionshallen sind 2013 im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben. Somit wies Köln auch im vergangenen Jahr ein weiterhin moderates Preisniveau bei einer zugleich sehr guten Infrastruktur auf. Renditen Lager- und Distributionshallen Entsprechend dem sinkenden Zinsniveau hat sich auch die durchschnittliche Spitzenrendite für Logistikobjekte in Köln um 0,1 Prozentpunkte reduziert und lag im vergangenen Jahr bei circa 6,7 Prozent. 28 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

29 Spitzenrenditen Logistik an den deutschen Top-Standorten 2013 Frankfurt Hamburg München Düsseldorf Köln Stuttgart Berlin 6,50% 6,50% 6,50% 6,60% 6,70% 7,00% 7,00% 6,2% 6,4% 6,6% 6,8% 7,0% 7,2% Quelle: Greif & Contzen Research Preise Gewerbegrundstücke Kaufpreise für unbebaute Grundstücke je nach Lagequalität Stadt Köln ca. 110 bis 150 /m² Leverkusen ca. 100 bis 120 /m² Bergisch Gladbach ca. 110 bis 145 /m² Rhein-Erft-Kreis ca. 35 bis 100 /m² Rheinisch-Bergischer Kreis ca. 45 bis 100 /m² Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln, Greif & Contzen Research, BORIS NRW Unser aktueller Marktbericht Gewerbe: Industrie Lager Logistik Köln 2013 bietet vertiefende Analysen. 29 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

30 4. Hotels In 2013 hat sich in Köln die Übernachtungszahl der Marke von 5,1 Millionen angenähert (5,077 Übernachtungen), nachdem im Vorjahr die Grenze von fünf Millionen Übernachtungen zum ersten Mal überschritten worden war. Der Auslastungsgrad 1 ist seit 2010 kontinuierlich gestiegen und liegt inzwischen bei 48,4 Prozent. Während 2010 die Bettenkapazität stark angestiegen war, ist in den letzten zwei Jahren eine rückläufige Entwicklung bemerkbar. Bis 2020 könnte die Anzahl der Übernachtungen gemäß der KölnTourismus GmbH auf sechs Millionen ansteigen. Angebotene Betten und Auslastungsgrad in Köln 2008 bis ,9 % 44,7 % 47,0 % 47,4 % 47,6 % 48,4 % Quelle: Landesamt für Statistik NRW und KölnTourismus GmbH Wie bereits in den Vorjahren haben sich auch 2013 die intensiven Aktivitäten im Kölner Beherbergungsgewerbe bei Projektentwicklern und Investoren im Hotelsegment fortgesetzt. So wechselten zwei Holiday Inn Hotels im Zuge der Veräußerung des Queens Moat -Portfolios, welches insgesamt 20 Objekte und Zimmer umfasste, ihren Besitzer. Die Häuser befinden sich am Flughafen Köln/Bonn und an der Dürener Straße in Lindenthal. Sie gehören nun zur Gruppe Leonardo Hotels um David Fattal. Daneben wurde das Adagio Aparthotel am Blaubach von Fay Projects nach der Rückabwicklung des Verkaufs 2011 erneut verkauft. 1 Der Auslastungsgrad bezieht sich auf alle Beherbergungsstätten Kölns mit mehr als neun Betten. 30 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

31 Die Bernd-Reiter-Gruppe vervollständigte ihr Entwicklungsgebiet am Zollstockgürtel mit der Eröffnung des EuroNova arthotels, in dem sich 73 Zimmer befinden. Auf dem Areal Deutzer Feld an der Gummersbacher Straße, das von Aurelis entwickelt wird, wurde ein Quadratmeter großes Grundstück an die Wiesbadener B&B Hotels GmbH veräußert. Der Neubau soll 2015 mit 109 Zimmern eröffnen. Verkäufe 2012/2013 Hotel / Lage Zimmer KP geschätzt Verkauf 2 Holiday-Inns (Flughafen und Dürener Str.) Portfolio 2013 Adagio-Aparthotel (Innenstadt) ,5 Mio MGallery Mondial Am Dom (Innenstadt) ,5 Mio MotelOne MediaPark (Innenstadt) Mio Hist. Stadtarchiv (Gerling Quartier) 30 n.b Quelle: Greif & Contzen Research Hotel Leonardo Flughafen Köln/Bonn Greif & Contzen 31 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

32 Nach der Erweiterung des Dom Hotels um 42 Suiten im angrenzenden Blau-Gold-Haus wird seit März 2013 der historische Teil des Gebäudes modernisiert. Im Jahr 2015 wird das Hotel unter der Marke Althoff Hotel Collection als Fünf-Sterne-Plus-Hotel geführt werden. Auf dem Butzweiler-Hof-Areal, das zum Oldtimer-Themenpark "Butzweilerhof-Nikolaus-Otto-Park" umgewandelt wird, plant eine Investorengruppe ein Drei- bis Vier-Sterne-Hotel. Ein neues Hotelprojekt könnte nun auch in der Nähe des Flughafens Köln/Bonn initiiert werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hob ein Wettbewerbsverbot auf, dass in dieser Lage bislang nur den Betrieb des Hotels Leonardo gestattete (2013 veräußert im Queens Moat - Portfolio). Aktuelle Hotelprojekte Hotel / Lage Eröffnung Zimmer B&B Hotels (Deutzer Feld) 2015* 109 Modernisierung Dom Hotel (Innenstadt) 2015* n.b. Boardinghaus Eigelstein (Savoy) (Innenstadt) * 50 Courtyard-Hotel (Innenstadt) * 230 Hist. Stadtarchiv (Gerling Quartier) * 30 Höhner-Hoff (Heumarkt) * n.b. MotelOne MediaPark (Innenstadt) * 216 Wiederaufbau Hotel Rheinblick (Rodenkirchen) EuroNova arthotel (Zollstock) Tagungshotel Kolpingwerk (Innenstadt) *geplant Quelle: Greif & Contzen Research 32 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

33 Neben den vorgenannten neuen Entwicklungen fanden 2013 zudem verschiedene Übernahmen statt, wie die folgenden drei Fälle zeigen. Die Centro Hotel Group hat nach Übernahme des 158 Zimmer umfassende Ayun-Hotel in der Deutz-Mülheimer-Straße 184 im Oktober 2013 nun auch die Übernahme des Hotels Arkadia in der Gaußstraße ab Dezember 2013 bekanntgegeben. Die Centro Hotel Group plant eine grundlegende Renovierung des 34 Zimmer umfassenden Hotels. Die Lindner Hotels AG betreibt seit August 2013 das "Renaissance Cologne Hotel" an der Magnusstraße in der Kölner City, das bisher von Marriott geführt wurde. Lindner plant dort weitere Investitionen. Die Novum Group hat das Hotel Silencium übernommen und führt nun ihr drittes Hotel in Köln als Novum Silence Garden Hotel. Die zahlreichen unternehmerischen Aktivitäten und Investitionsvorhaben der Hoteliers zeigen eine aufstrebende Dynamik und positive Geschäftserwartungen in diesem Marktsegment. Adagio-Aparthotel, Blaubach Greif & Contzen 33 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

34 5. Mietwohnhäuser / Zinshäuser Die weiterhin wachsende Einwohnerzahl in Köln und der stetige Trend zum Ein-Personen-Haushalt sind ursächlich für die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Stadt. Aufgrund der daraus resultierenden stabilen Mieternachfrage sowie der Streuung des Ausfallrisikos auf mehrere Parteien steigt die Attraktivität der Zinshäuser sowohl für institutionelle als auch private Investoren als alternative Kapitalanlage. Dies führte auch im vergangenen Jahr dazu, dass sich der Trend steigender Angebotspreise fortsetzte. Insgesamt wurden Transaktionen im Gesamtwert von rund 682 Millionen Euro am Kölner Markt getätigt. Damit sank das Volumen gegenüber dem Vorjahr um circa 2,6 Prozent. Aufgrund des geringen Angebots zeigen immer mehr Investoren die Bereitschaft, geringe Qualitätseinschränkungen beim Instandhaltungszustand oder der Objektlage zu akzeptieren. Transaktionsvolumen Mehrfamilienhäuser (Mio. ) Entwicklung 2004 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 34 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

35 Mieten und Kaufpreise für Mietwohnhäuser Die Mieten für Wohnungen im gehobenen Preissegment sind 2013 konstant gegenüber dem Vorjahr geblieben. Die zu erzielenden Spitzenmieten liegen für Neubauten in sehr guten Lagen weiterhin zwischen 14,00 Euro und 16,50 Euro pro Quadratmeter monatlich. Im mittleren Mietpreissegment war im vergangenen Jahr eine weitere Preissteigerung festzustellen. Wohnungsmieten Mietspiegel Köln Entwicklung und Prognose 2004 bis 14,00 12,00 11,40 11,40 11,50 12,00 12,20 12,20 10,00 8,00 7,80 8,06 8,06 8,21 8,31 8,35 6, Höchstmiete Durchschnittsmiete Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.v. u.a.: Kölner Mietspiegel ; Prognose: Greif & Contzen Research Die Angebotspreise für Mietwohnhäuser auf dem Kölner Immobilienmarkt waren in 2013 weiterhin auf einem hohen Niveau und lagen zwischen dem 13- bis 26-fachen des Jahresrohertrags Tendenz steigend. Ursache für die oftmals hohen Forderungen ist der Nachfrageüberhang von Investoren. Dieser beruht auf den geringen Anlagealternativen, resultierend aus dem weiterhin niedrigen Zinsniveau sowie der Suche der Anleger nach einem vermeintlichen Inflationsschutz. Die tatsächlich erzielten Preise auf dem Kölner Zinshausmarkt lagen in 2013 etwas höher im Vergleich zum Vorjahr und werden voraussichtlich auch in auf diesem hohen Niveau verweilen. Spitzenfaktoren liegen über dem 20-fachen des Rohertrages. In Einzelfällen können in Toplagen wie z.b. Lindenthal, Sülz und Marienburg noch höhere Kaufpreisfaktoren erzielt werden. 35 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

36 Kaufpreisfaktoren (Multiplikator der Jahresmiete) Entwicklung und Prognose 2005 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln, Prognose: Greif & Contzen Research 36 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

37 6. Eigentumswohnungen Das Transaktionsvolumen für Wohnungs- und Teileigentum liegt seit 2010 über 1,2 Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine geringe Reduktion des Geldumsatzes von rund 1 Prozent. Im Jahr 2013 entfiel rund ein Drittel des Gesamtumsatzes des Kölner Immobilienmarktes auf diese sowohl vermögens- als auch renditeorientierte Anlageform. Transaktionsvolumen Wohnungs- und Teileigentum (Mio. ) Entwicklung 2004 bis Quelle: Gutachterausschuss Köln ; die Umsatzzahl 2013 ist eine vorläufige Hochrechnung Gemäß der Auswertung des Gutachterausschusses in der Stadt Köln sind die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen innerhalb des Jahres 2012 im Altbau 2 (1,6 Prozent), in der Baujahrsklasse 2000 bis 2009 (9,0 Prozent) und im Neubau 3 (5,0 Prozent) deutlich gestiegen. Auffallend ist der starke Anstieg der Maximalpreise im Neubausegment um rund 20 Prozent in Im Jahr 2013 hat sich die Preissteigerung im Gesamtdurchschnitt mit rund 3 Prozent fortgesetzt. Aufgrund der aktuellen Marktlage ist es wahrscheinlich, dass sie auf diesem hohen Niveau verbleiben. Wegen des weiterhin hohen Bedarfs sowie des günstigen Zinsumfeldes wird die Nachfrage privater Haushalte nach Eigentumswohnungen hoch bleiben. Die Anzahl der Baufertigstellungen ist in 2012 zwar auf Wohneinheiten gestiegen (2011: 2.669), kann jedoch weiterhin den Bedarf an Wohnraum in Köln nicht ausgleichen. 2 Baujahrgruppe bis 1924 gem. Gutachterausschuss Stadt Köln Baujahrgruppe ab 2010 gem. Gutachterausschuss Stadt Köln Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

38 Preisentwicklung Eigentumswohnungen 2003 bis Altbau bis 1924 Mittelw. Baujahr Mittelw. Neubau ab 2010 Mittelw.* * Hier sind Verkäufe vor Fertigstellung erfasst. Altbau bis 1924 Maxim. Baujahr Maxim. Neubau ab 2010 Maxim.* Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013 Rheinauhafen Greif & Contzen 38 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

39 Auswahl aktueller Wohnprojekte Projekt (Lage) Fertigstellung Wohneinheiten ca. Dock 6-10 (Rheinauhafen) ETW Gerling Quartier (Innenstadt) 144 ETW Lindenpalais (Marienburg) 40 ETW, 24 Mietw. Klostergärten (Junkersdorf) Wohneinheiten Friedrich-Karl-Terrassen (Niehl) ETW Pandion Balance (Altstadt Nord) ETW Holzmarkt 1 (ehem. Campus West, Wohneinheiten Rheinufer Süd) Park Linné (Braunsfeld) Wohneinheiten Scheidtweiler Straße (Braunsfeld) ETW Deutsche Welle (Marienburg) Wohneinheiten Flow (Bayenthal) n.b. 316 Wohneinheiten Reiterstaffel (Marienburg) n.b. 428 ETW, 92 Mietw. Hohenlind (Lindenthal) n.b. 128 Wohneinheiten Clouth-Gelände, I. BA (Nippes) n.b. 70 ETW, 24 Reihenh. Quelle: Greif & Contzen Research 39 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

40 IV. Ausblick Im Jahr 2013 befand sich die deutsche Wirtschaft in einem schwierigen Umfeld. Das Wirtschaftswachstum betrug rund 0,5 Prozent. Für schwanken die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute zwischen 1,2 und 2 Prozent. Es wird generell von einem deutlich stärkeren Wachstum als im Vorjahr ausgegangen. Der ifo Geschäftsklimaindex hat sich in der zweiten Jahreshälfte 2013 weiter verbessert und lag Ende Januar auf dem höchsten Wert seit Juni Positive Erwartungen herrschen auch in der Eurozone insgesamt, deren Wirtschaft in laut OECD nach der bisherigen Rezession wieder um rund 1 Prozent wachsen soll. Insgesamt startet die Wirtschaft optimistisch ins Jahr. Aus dem prognostizierten Wirtschaftswachstum in Deutschland und im restlichen Europa ergeben sich günstige Rahmenbedingungen auch für den Kölner Immobilienmarkt. Das Interesse in- und ausländischer Investoren am sicheren Standort Deutschland ist weiterhin sehr hoch und Köln weist geeignete ökonomische Eckdaten auf, um langfristige Immobilienengagements zu rechtfertigen. Dies unterstützen auch die Befunde der jüngsten IHK Umfrage zur Geschäftserwartung der Kölner Unternehmen, deren Zufriedenheit mit der derzeitigen Geschäftslage weiter zugenommen hat. In allen Immobiliensegmenten sind gleichbleibende, eventuell weiter fallende Renditen daher möglich. Konjunkturprognosen für Deutschland und den Euroraum BIP 2013 und ifw für D ifo für D DIW für D ifw für Euroraum ifo für Euroraum DIW für Euroraum -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 2013 Quellen: ifw, Dezember 2013; ifo, Januar ; DIW, Dezember 2013 Zusammenstellung Greif & Contzen Research 40 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh

41 Bei Fragen zum Investmentmarkt Köln wenden Sie sich bitte an: Theodor J. Greif Thorsten Göbel Geschäftsführender Gesellschafter Unternehmensbereich Investment GREIF & CONTZEN GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstraße 42, Köln Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefon: (0221) Telefax: (0221) Telefax: (0221) Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Pferdmengesstraße 42, Köln 41 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh Bettina Braun Unternehmensbereich Investment GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Pferdmengesstraße 42, Köln Telefon: (0221) Telefon: (0221) Telefax: (0221) Telefax: (0221) Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh,. All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright.

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