Universität Leipzig Juristenfakultät Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Deutsches und Internationales Wirtschaftsrecht

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1 V. Vormerkung Fall 23 (Rz. 402 ff.): K kauft von einer Baugesellschaft ein Anwesen mit notariellem Vertrag vom für Entsprechend der Bewilligung im Kaufvertrag wird am eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers in das Grundbuch eingetragen. Am wird ein weiterer notarieller Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen, jetzt allerdings zum Preis von und frei von Belastungen in Abteilung 3 sowie ohne die Verpflichtung der Verkäuferin, das Haus fertigzustellen. Der neue Vertrag hält ausdrücklich fest, dass der erste damit aufgehoben sei. Außerdem enthält er die Bewilligung der Verkäuferin zu Gunsten der Käuferin, eine (inhaltsgleiche) Auflassungsvormerkung einzutragen sowie die ergänzende Erklärung, dass die bereits im ersten Kaufvertrag bewilligte Vormerkung im Falle ihrer bereits erfolgten Eintragung als fortbestehend gelten sollte. Da die Vormerkung tatsächlich schon eingetragen ist, bleibt es dabei. K stellt allerdings bald fest, dass am für die Bank B eine Höchstbetragshypothek über eingetragen wurde, die in Höhe von valutiert ist. Er ist der Auffassung, dass er von der Bank B Einwilligung in die Löschung der Höchstbetragshypothek verlangen kann. Hat er Recht? 0

2 V. Vormerkung Lösung (Rz. 403 ff.): A. Anspruch aus 894 BGB (-), Grundbuch richtig, da Vormerkung keine Eintragung verhindert. B. Anspruch aus 888 I, 883 II BGB I. Vormerkung am Bewilligung isd. 885 I 2 BGB (+) Eintragung isd. 883 I 1 BGB am (+) Anspruch aus Kaufvertrag am (+) Vormerkung zunächst (+); aber: Aufhebungsvertrag am Anspruch auf Übereignung untergegangen. II. Vormerkung am Bewilligung isd. 885 I 2 BGB (+) Anspruch aus Kaufvertrag am (+) Eintragung (-) (P) Wiederaufladung durch neuen Anspruch, ohne erneute Eintragung einer Vormerkung. BGH: erneute Eintragung = unnötige Förmelei, Wiederaufladung damit in Grenzen möglich. Grenze: Deckungsgleichheit der beiden Ansprüche (Parteien und Sicherungsgegenstand); arg.: 873, 879 II, 892 II BGB. 1

3 V. Vormerkung Lösung (Rz. 403ff.): Nach BGH bestand damit eine Vormerkung vor der Eintragung der Hypothek 883 II BGB: mit erneuter Bewilligung ( BGB) 883 II BGB: Anspruch beeinträchtigende Verfügung hier Höchstbetragshypothek (+) Mithin kann K nach 883 II, 888I BGB die Löschung der Hypothek verlangen. Bedenken: Publizität wird umgangen. Bei Hypothek ist diese erweiterte Umlauffähigkeit an Publizitätsakt geknüpft, es Bedarf für Forderungswechsel einer erneuten Eintragung, 1180 I 2 BGB. 2

4 V. Vormerkung Fall 25 (Rz. 425 ff.): V überträgt ein Grundstück an seinen Sohn S in vorweggenommener Erbfolge. Der Vertrag enthält die Klausel, dass das Grundstück zu seinen Lebzeiten ohne seine Zustimmung weder verkauft noch beliehen werden durfte, widrigenfalls es nach entsprechender Rücktrittserklärung an ihn zurückübertragen werden sollte. Zur Sicherung wurde eine Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. S belastet schon kurz nach der Übertragung gleichwohl das Grundstück und überträgt es mit notariellem Vertrag an D, der Anfang Januar 2015 in das Grundbuch eingetragen wird. S klärt den D über die eingetragene Vormerkung auf. V ist über dieses Vorgehen empört und tritt unverzüglich von der Übertragung zurück. Am wird dem S eine Klage des V auf Rückauflassung zugestellt. Am wird der Klage stattgegeben und der S zur (Rück)Auflassung verurteilt. V wird mit Zustimmung des D wieder ins Grundbuch eingetragen. Während seiner Zeit als eingetragener Eigentümer vermietete der D das Grundstück seit Januar 2015 an X. Dabei nahm er insgesamt Miete ein, wovon auf die Zeit vom bis entfallen. V verlangt die Mietzahlungen von D heraus. Zu Recht? Abwandlung: Angenommen ein solcher Anspruch besteht, kann D dem V erfolgreich entgegenhalten, dass er für die defekte Heizungsanlage repariert hat und die Vermietung anderenfalls nicht möglich gewesen wäre? 3

5 V. Vormerkung Lösung: A. Vertragliche Ansprüche V gg. D: kein Vertrag zwischen V und D B. Ansprüche V gg. D aus GoA 681 S. 2, 667 BGB: Fremdgeschäftsführungswille (-) Ansprüche aus 687 II BGB: Anmaßungswille (-) C. 987 I, 990 BGB (direkt) wg. EBV zw. V und D Mieteinnahmen sind Nutzungen, 100, 99 I BGB EBV zw. V und D; hier: D = Eigentümer, Vormerkung verhindert Übereignung nicht (-) D. 987 I, 990 BGB (analog) auf Verhältnis zw. Vormerkungsberechtigtem (V)und Zwischenerwerber (D) Regelungslücke (+) Vergleichbarkeit, wenn Vormerkungsberechtigter ähnlich zu stellen wie ein Eigentümer. Z.T..: (-); 883 II BGB = nur Erwerbsschutz, nicht Zuweisung von Nutzungen; ggü. S erst ab Übergabe 4

6 V. Vormerkung Lösung: D. 987 I, 990 BGB (analog) Rspr. (BGHZ 144, 323, 327)/Lit.: (+); arg.: wegen 883 II BGB bessere Stellung ggü. D im Hinblick auf Nutzungen, jedenfalls wenn V ggü. S Anspruch auf Nutzungen grds. erst ab Übergabe aber: 292 II BGB ivm 987 I, 100, 99 III BGB: ab Rechtshängigkeit hätte D Anspruch gegen S auf Herausgabe der Nutzungen (hier: ab ); ebenso: 280 I, II, 286 I 2, 252 BGB Anwendbarkeit der 987, 990 BGB gegenüber V wegen Bösgläubigkeit des D im Hinblick auf Vormerkung Anspruch aus 987, 990 BGB (+) Erg.: Anspruch auf Herausgabe der Mietzinszahlungen ab ihv

7 V. Vormerkung Abwandlung: Anspruch D gegen V auf Verwendungsersatz für Heizungsreparatur Anspruch D gegen V aus 683, 670 BGB (-), s.o. Anspruch D gegen V aus 812 I 1 BGB Vermögenszuwachs erst durch Übereignung und damit Leistung des S EK gg. V (-) Anspruch D gegen V aus 994 II, 683, 670 BGB analog? Analoge Anwendung von 994 BGB auf Vormerkungsberechtigten? Ganz hm.: arg.: Anreiz zur Sacherhaltung Heizung dient dem Erhalt der Mietsache und ist damit notwendige Verwendung i.s.d. 994 I BGB. Bösgläubigkeit, da positive Kenntnis des D von Vormerkung isd. 892 BGB Rechtsgrundverweisung auf 683, 670 BGB (aber: FGW nicht erforderlich): berechtigte GoA (+) Erforderliche Aufwendungen (+) Erg.: Anspruch auf Kosten aus 994 II; 683, 670 BGB (+) 6

8 Schutz des Vormerkungsberechtigten vor tatsächlichen Beeinträchtigungen Beispiel: Das auf dem Grundstück errichtete Gebäude brennt aufgrund fahrlässigen Handelns des vormerkungswidrigen Erwerbers D ab. 989, 990 BGB z.t.: (+) hm. (-), arg.: keine Regelungslücke 823 Abs. 1 BGB hm.: dingl. Sicherungswirkung absolutes Recht isv. 823, 1004 BGB ggü. Zwischenerwerber BGH: 823 Abs. 1 BGB sowohl ggü. Erwerber als auch sonstigen Dritten (BGHZ 114, 161) a.a.: kein deliktsrechtlicher Schutz, arg.: Umgehung der gesetzgeberischen Wertung, 989 BGB nicht anzuwenden 7

9 Universität Leipzig Juristenfakultät Fall 25a (Rz. 428): Mit notariell beurkundetem Vertrag vom kauft K von V ein zu diesem Zeitpunkt lastenfreies Grundstück. Zugunsten des K wird am eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Nach dem erwirkt die Bank B die Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch. Nachdem es zwischen V und K zu gerichtlichen Streitigkeiten über das Ausbleiben einzelner Bauleistungen und die Höhe der Restkaufpreiszahlung kommt, wird K erst am als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zuvor hatte K das Grundstück bereits am lastenfrei an K2 verkauft. Die lastenfreie Auflassung an K2 ist K infolge der eingetragenen Zwangshypothek allerdings nicht möglich. K verlangt mehrfach erfolglos von B die Bewilligung zur Löschung der eingetragenen Zwangshypothek. K2 tritt wirksam vom Kaufvertrag zurück und verlangt von K Schadensersatz statt der Leistung i.h.v K verklagt daraufhin B auf Abgabe der Bewilligungserklärung sowie auf Ersatz des an K2 gezahlten Betrages. Zu Recht? 8

10 Lösung: A. Anspruch K gg. B auf Zustimmung zur Löschung der Zwangshypothek aus 888 I BGB I. Bestellung einer Vormerkung zugunsten von K, 883 I 1, 885 I 1 BGB. II. Verfügung über das Grundstück. Belastung des Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung, 883 II 2 BGB, 867 ZPO. III. Beeinträchtigung des gesicherten Anspruchs. Die Verfügung ist relativ unwirksam, K steht gegen B Anspruch auf Zustimmung aus 888 I BGB zu. Vollstreckung über ZPO. 9

11 Lösung: B. Anspruch auf Schadensersatz aus 280 I, II, 286 BGB I. Schuldverhältnis Besteht, wenn K von B eine Leistung fordern kann. Schuldverhältnis kann grds. vertragliche oder gesetzliche Grundlage haben. Anspruch aus 888 I BGB begründet Schuldverhältnis II. Anwendbarkeit des allgemeinen Schuldrechts auf dingliches Rechtsverhältnis. Grds. anwendbar, soweit kein Spezialgesetz. 888 I BGB jedoch lediglich unselbständiger Hilfsanspruch. Aber eigenständige Schutzrichtung des Anspruchs zum Schutz vor vormerkungswidriger Eintragung. Nach Funktion und Zweck dinglicher Leistungsanspruch. 10

12 Lösung: B. Anspruch auf Schadensersatz aus 280 I, II, 286 BGB III. Fälligkeit des Anspruchs aus 888 I BGB IV. Verzug von B, 286 I 1 BGB Mehrfache Aufforderung zur Bewilligung der Löschung. V. Vertreten von B, 280 I 2, 286 IV BGB S. auch BGH JuS 2016, 844 m.anm. K. Schmidt. 11

13 Übertragung der Vormerkung (Zweiterwerb) Übertragung durch den Berechtigten gem. 398, 401 BGB Vormerkung = streng akzessorisch, nicht selbständig übertragbar, sondern nur mit gesicherter Forderung, formlos wirksam Beispiel: V verkauft sein Grundstück an K und bewilligt ihm eine Auflassungsvormerkung. K verkauft nun wiederum seinen Auflassungsanspruch aus dem Kaufvertrag, 433 I 1 BGB, an den K1, 433, 453 BGB. In Erfüllung des Kaufvertrags tritt er den Auflassungsanspruch gem. 398 BGB formlos (nach hm weder 311b Abs. 1 BGB noch 925 Abs. 1 BGB (analog) anwendbar) an K1 ab. Die Vormerkung folgt gem. 401 Abs. 1 BGB entsprechend dem Anspruch. K1 ist nun Inhaber eines vormerkungsgesicherten Auflassungsanspruchs gegen V. 13

14 Fall 25b (Skript Rz. 353 ff.): V und K verhandeln lange über den Verkauf eines Grundstücks, jedoch liegt der von V geforderte Preis ( ) jenseits der finanziellen Schmerzgrenze des K. K schlägt schließlich vor, zu zahlen, und zwar offiziell und bar. V ist davon angetan, sein Konto in Luxemburg aufzufüllen und dem Finanzamt ein Schnippchen zu schlagen. V und K schließen einen notariellen Kaufvertrag über , wobei K auf Bewilligung einer Vormerkung besteht. Als sie eingetragen wird, will K die zahlen, da ihm das Grundstück nun sicher sei. Hat er Recht? Variante 1: Welche Bedeutung hat die Vormerkung, wenn K den angeblich durch eine Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch an den nichtsahnenden K 1 abtritt? Variante 2: K und V beurkunden den richtigen Kaufpreis. V ist in Wahrheit nicht Eigentümer; dies ist dem K allerdings bekannt. K tritt seinen Anspruch auf Auflassung ab und der redliche Erwerber K 2 verlässt sich auf die Vormerkung. Mit Recht? 14

15 Variante 1: Welche Bedeutung hat die Vormerkung, wenn K den angeblich durch eine Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch an den nichtsahnenden K 1 abtritt? Kaufvertrag zw. V und K wegen 117 BGB sowie 311b, 125 BGB unwirksam, damit keine wirksame Forderung auf Übereignung gem. 433 I BGB (auch kein künftiger Anspruch isd. 883 I 2 BGB wegen 311b I 2 BGB) und keine Vormerkung gem. 883, 888 BGB gutgläubiger Erwerb der Forderung gem. 433 I, 398 BGB durch D ist grds. nicht möglich (Ausnahme: 405, 2366 BGB) auch Vormerkung gem. 398, 401 Abs. 1 BGB nicht gutgläubig erworben. Keine analoge Anwendung von 1138 BGB 15

16 Variante 2: K und V beurkunden den richtigen Kaufpreis. V ist in Wahrheit nicht Eigentümer; dies ist dem K allerdings bekannt. K tritt seinen Anspruch auf Auflassung ab und der redliche Erwerber K 2 verlässt sich auf die Vormerkung. Mit Recht? K 2 = Inhaber eines durch Vormerkung abgesicherten Anspruchs? K = 883, 888 BGB? Bewilligung des Berechtigten gem. 885 I BGB (-), V = Nichtberechtigter Gutgläubiger Erwerb gem. 892, 893 Alt. 2 BGB (-); K = positive Kenntnis von Nichtberechtigung K2 = 883, 888 BGB? 398, 401 BGB hier: wirksame Forderung, aber Vormerkung aus anderen Gründen unwirksam 16

17 Wirksame Abtretung der Kaufpreisforderung gem. 398 BGB Übergang der Vormerkung gem. 401 BGB (-) Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung? h.l.: auch hier kein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung nach 892, 893 BGB keine rechtsgeschäftliche Verfügung über Vormerkung, da diese kraft Gesetzes gem. 401 BGB mit Forderung übergeht zudem kein Rechtsscheintatbestand, Abtretung und Übertragung der Vormerkung werden nach außen nicht sichtbar (Publizitätsprinzip); Verkehrsfähigkeit der Vormerkung nach der gesetzgeberischen Gestaltung nicht gewollt kein Bedürfnis zur Erhöhung der Verkehrsfähigkeit durch gutgläubigen Erwerb Rspr.: gutgläubiger Erwerb gem. 892, 893 BGB (+) arg.: Forderungsabtretung liegt Rechtsgeschäft zugrunde, im Übrigen Zweiterwerber nicht weniger schutzwürdig als Ersterwerber 17