Die Vorsorgewohnung für Anleger. Was ist eine Vorsorgewohnung und womit kann ich rechnen?

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1 Anleger Wohnungen Die Vorsorgewohnung für Anleger Was ist eine Vorsorgewohnung und womit kann ich rechnen? Eine Vorsorgewohnung ist eine Anlageform zum Zwecke der Vermietung und Verpachtung und zur Erzielung von Renditen. Die Vorsorgewohnung Zurzeit erleben wir in Österreich eine hohe Nachfrage an Vorsorgewohnungen, da sie eine attraktive Kapitalanlage mit relativ geringem Risiko darstellen. Die Vorsorgewohnung erfüllt alle Ansprüche an eine seriöse Geldanlage wie keine andere Veranlagung. Gerade in Zeiten, in denen Benzin, Strom und Lebensmittel teurer werden, werden auch die Mietkosten zukünftig steigen. Da die Mietkosten immer im Verhältnis mit der Inflation gestiegen sind, gehören Immobilienbesitzer zu den Gewinnern dieses langfristigen Trends. Nur wer langfristig auf die richtige Investition setzt kann sein Geld vor der Inflation schützen und Erträge erzielen. Nicht nur Ertrags und inflationsbedingte Überlegungen sprechen für die Kapitalanlage Vorsorgewohnung, sondern auch die private Altersvorsorge ist aufgrund der ständig sinkenden staatlichen Versorgung wichtiger als je zuvor. Ebenso profitieren Anleger steuerlich, da sie ein Recht auf Vorsteuerabzug haben. Die Voraussetzung für eine optimale Vorsorgewohnung ist eine möglichst einfache Vermietbarkeit. Je besser die Lage, desto besser ist die Vermietung einer Wohnung! Worauf muss man beim Kauf achten: Man sollte vor einem Kauf die Zielgruppe für die Wohnung definieren. Vorrangig werden junge Menschen eine Mietwohnung suchen. Es eignen sich somit eher kleinere Wohnungen, also Garconnieren oder 2-Zimmerwohnungen als ideale Anlageform. Aktuell muss auch festgehalten werden, dass in der Vermietung die Nachfrage nach optimierten 3-Zimmerwohnungen stark gestiegen ist. Gründe hierfür liegen einerseits in der immer mehr gewollten Flexibilität, und andererseits auch in der Tatsache, dass junge Pärchen zwar über ein hohes, gemeinsames Monatseinkommen verfügen, jedoch keine Eigenmittel haben und somit in aktueller und naher Zeit keinen Kredit bekommen werden. Damit eine optimale Vermietung garantiert ist, sollte die Wohnung über eine ausgestattete Küche und Bad verfügen. Ebenso sollten Parkettböden in den Wohnräumen sowie Fliesen im Bad selbstverständlich sein.

2 Vorteile der Vorsorgewohnung: Sichere Kapitalanlage durch Eintragung ins Grundbuch Begleitete Abwicklung bis zur Übergabe durch einen Notar und einen Sachverständigen Abwicklung nach dem Bauträgervertragsgesetz 2% Haftrücklass auf 3 Jahre Perfekte Abwicklung durch die Hausverwaltung l 5-10 Jahre Vermietungsgarantie Optionales Vermietungspaket! Vorsteuerabzugsmöglichkeit: Sie erwerben die Wohnung zum Nettopreis Steuervorteile durch Abschreibungsmöglichkeiten Zukunfts- und Altersvorsorge durch monatliche Mieteinnahmen Inflationsschutz durch Mieteinnahmen Wohnung kann dem späteren Eigenbedarf dienen Mögliche Startwohnung für Kinder sowie vieles mehr! Unser Anbot Günstige Investitionspreise für beste Erträge Detailpreise siehe bei den einzelnen Projekten All Inklusive Paket Wir sind für unsere Investoren hier. Wir errichten das Gebäude und suchen für Sie den Mieter, besorgen die Anwälte und rechtlichen Abwicklungen und kümmern uns um die dauerhafte Weitervermietung. das all Inklusive Paket besteht aus: Servicepaket Vermietungsgarantie Wirtschaftliche Betreuung durch unseren Steuerberater Das Servicepaket Das angebotene Service-Paket umfasst folgende Dienstleistungen: - Aus- und Unterfertigung von Hauptmietverträgen in Abstimmung mit dem Investor sowie Unterstützung im Neuvermietungsprozess - Evidenzhaltung von befristeten Mietverträgen - Vergebührung von Mietverträgen

3 - Ansprechpartner für Mieter im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Bestandsverhältnis - Ansprechpartner für Mieter in den Bereichen Mietenverrechnung, Zahlung, Indexberechnung, Mietvertrag - Mieteninkasso, Überwachung der Zahlungstermine - Mahnwesen für alle Forderungen des Investors im Zusammenhang mit dem Bestandsverhältnis (Mietzins etc.) sowie die Einleitung rechtlicher Schritte samt Aufbereitung der Unterlagen für die Einbringung der Klage (nach Absprache mit dem Investor). - Erstellung und Übermittlung der für die Umsatzsteuervoranmeldung bzw. Jahreserklärung relevanten Daten. - Monatliche Überweisung der vereinnahmten Mieten bis 15. eines Monats an den Investor - Berichterstattung über anhängige Mieterverfahren, die im Zusammenhang mit der kaufmännischen Verwaltung stehen (z.b. Konkurse, Mietzins- und Räumungsklagen) - Auf Anforderung jährliche Übermittlung einer Abrechnung über die Einnahmen der vereinbarten Mietentgelte sowie die Ausgaben. Vermietungsgarantie Durch einen geringen Mehrbetrag garantieren wir Ihnen die Vermietung der Wohnung für drei, oder fünf Jahre an. Wirtschaftliche Betreuung Wir bieten ihnen die Abwicklung ihrer Steuererklärung aus der Vermietung über unseren Steuerberater an. Die Verrechnung erfolgt nach Aufwand. Steuer-Tipps zur Vorsorgewohnung Die Steuerkomponente Im Sinne des Umsatzsteuergesetzes werden Sie mit einer Anleger- oder Vorsorgewohnung zum Unternehmer, wenn Sie diese wie geplant vermieten. Sie erhalten einerseits damit das Recht des Vorsteuerabzuges und zahlen somit auf den Erwerb der Wohnung keine Umsatzsteuer!

4 Steuern und Gebühren Umsatzsteuer- Vorsteuer Grundsätzlich gilt, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, wenn Ihre Mieteinnahmen jährlich Euro netto nicht übersteigen (Kleinunternehmerregelung). Sie können allerdings auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten. Das bringt den Vorteil, dass Sie damit als Vermieter vorsteuerabzugsberechtigt werden. Einkommensteuer: Die Mieteinnahmen müssen Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Dabei können Sie aber Ausgaben wie etwa für Instandhaltungsarbeiten aber auch für Fremdkapitalzinsen abschreiben. Wenn der Gewinn aus der Vermietung (Mieteinnahmen abzüglich Spesen bzw. Ausgaben) 730 Euro nicht übersteigt, dann müssen Sie keine Steuer bezahlen. Gebühren: Für den Mietvertrag ist beim zuständigen Finanzamt eine Vertragsgebühr zu bezahlen. Für die Erklärung und die Bezahlung sind Sie als Vermieter zuständig. Einkommenssteuereffekte In Abhängigkeit des Fremdfinanzierungsmaßes und den erzielten Vermietungserlösen ergeben sich verschiedene positive Einkommenssteuereffekte da Fremdzinsen und sonstige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung absetzbare Kosten darstellen. Absetzung für Abnutzung (Afa) Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für Gegenstände des abnutzbaren Anlagevermögens werden durch die Afa planmäßig auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt. Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, beträgt der Afa-Satz grundsätzlich 1,5 % p. a. auch ohne Nachweis der Nutzungsdauer. Die Abschreibung vermindert das steuerliche Einkommen. Für die Berechnung der Afa ist der auf den Grund und Boden entfallene Teil aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden. Liebhaberei Eine Einkunftsquelle ist danach zu betrachten, ob die jeweilige Tätigkeit in der betriebenen Weise objektive Aussichten hat, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen wirtschaftlichen Gesamterfolg zu erzielen. Innerhalb von 20 Jahren ab dem Beginn der Vermietung, mindestens aber innerhalb von 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen, ist ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Kosten zu erzielen ansonsten Liebhaberei vorliegt. Liegt Liebhaberei i.s. der Liebhabereiverordnung vor, so sind die anfallenden Verluste steuerlich nicht zu berücksichtigen. Die Liebhabereivermutung ist durch den Nachweis der Erzielung eines Gesamtüberschusses in einem gesetzlich definierten Zeitraum zu widerlegen. Eine realistische Prognoserechnung ist demnach Bedingung. Werden Vermietungsobjekte zur Gänze fremdfinanziert, dann entstehen durch die angefallenen Zinsen meist Dauerverluste, die zur steuerlichen Liebhaberei führen. Spekulationsgeschäfte Spekulationsgeschäfte im Zusammenhang mit Grundstücken liegen beispielsweise dann vor, wenn bei Veräußerungsgeschäften der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung

5 nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Als Einkünfte sind dann der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten und den Werbungskosten andererseits anzusetzen. Ausgenommen sind Eigenheime und Eigentumswohnungen, die als Hauptwohnsitz dienen, und selbst hergestellte Gebäude. Werden die Liegenschaften nach mehr als 10 Jahren veräußert, dann sind die Gewinne aus dem Verkauf zur Gänze steuerfrei. Wird die Liegenschaft vererbt oder verschenkt, dann gilt der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers als Beginn der Frist. Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerpflichtig (Immobilienertragssteuer). Die Steuer für den Verkauf von zuvor vermieteten, nicht in einem Betriebsvermögen befindlichen Wohnungen errechnet sich folgendermaßen: Zum Zeitpunkt des Verkaufs ist der Differenzbetrag zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten zu ermitteln. Die Anschaffungskosten ( Nebenkosten samt Kaufpreis) sind um spätere Instandsetzung und Investitionskosten zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren (also ZB. Noch nicht angesetzte Zehntel aus der Verteilung von Instandsetzungen). Sie sind um Absetzungen, soweit diese bei der Einkünfteermittlung abgezogen wurden, sowie um Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln zu vermindern. Vom Differenzbetrag werden die Kosten der Berechnungen gemäß EStG sowie ein Inflationsabschlag abgezogen. Der Inflationsabschlag beträgt ab dem 11. Jahr ab Anschaffung jährlich 2% des Unterschiedsbetrages und ist mit 50% begrenzt. Der Steuersatz beträgt 25%.Eine Eigennutzung der Wohnung ist nach erreichen des Totalüberschusses grundsätzlich ohne steuerlichen Nachteil möglich, wobei aus umsatzsteuerlicher Sicht auf die Einhaltung des 20-jährigen Berichtigungszeitraums ab Anschaffung/Vornahme einer Großreparatur zu achten wäre. Kleinunternehmer Die Umsätze der Kleinunternehmer sind umsatzsteuerfrei. Kleinunternehmer ist ein Unternehmer, der im Inland seinen Wohnsitz (Sitz) hat und dessen laufende Umsätze im Kalenderjahr EUR , netto nicht übersteigen. Ein einmaliges Überschreiten bis max. 15 % innerhalb von fünf Kalenderjahren ist nicht schädlich. Sind bei der Anschaffung oder Herstellung hohe Vorsteuern angefallen, sollte unbedingt ein Antrag auf Regelbesteuerung gestellt werden, um die Vorsteuerbeträge abziehen zu können. Der Vermietungsumsatz wird dann allerdings ebenfalls umsatzsteuerpflichtig.

6 Werbungskosten Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten. Dies sind alle Aufwendungen oder Ausgaben, die durch eine Vermietungstätigkeit veranlasst sind. WIRTSCHAFTLICHE PROJEKTANNAHMEN FÜR DIE MUSTERKALKULATION Cashflow aus der Vermietung Der Cashflow aus der Vermietung ergibt sich aus den Einnahmen abzüglich der Ausgaben. Einnahmen Die in der Musterkalkulation angeführten Erträge entsprechen den voraussichtlichen Mieterträgen. Der Kalkulation wurden folgende durchschnittliche Werte unterstellt: Nettomiete pro m² 7,50/Monat Garagenstellplatz 50,00/Monat EUR EUR Die Verrechnungsfläche wurde wie folgt gewichtet: Wohnnutzfläche 100 %, Balkone 25 %, Terrassen 25 %, Garten 10 % An Leerstehungsaufwand werden 5 % der Jahresmieterträge berücksichtigt. Die Mietverträge werden ab der 4. Periode mit 2 % p.a. indexiert angesetzt. Abhängig vom Erwerbszeitpunkt erfolgt eine Indexanpassung ab dem Jahr 2015 bzw

7 Ausgaben Die Aufwendungen beinhalten kalkulatorische Instandhaltungsaufwendungen, Finanzierungsnebenkosten und eventuell die Kosten der Hausverwaltung (ist davon abhängig, ob der Investor sich gänzlich selbst um die Vermietung der Vorsorgewohnung kümmert oder ob er einen Sub- und Sonderverwaltungsvertrag mit der Desinghouses Bauträger und Handels GesmbH abschließt), die wie folgt in der Musterkalkulation berücksichtigt wurden: à laufende Instandhaltung EUR 0,15 pro m²/monat à Subverwaltung (Service Paket) EUR 20,00 / Wohnung pro Monat oder Betriebskosten und Heizung sind direkt mit dem Mieter zu verrechnen Abhängig von der Auswahl in der Musterkalkulation, werden die o.a. Honorarsätze der Hausverwaltung (BK komplett Fremdverwaltet 2,50/m² zuzüglich. Instandhaltung) in der Berechnung berücksichtigt. Diese Aufwendungen sind ab 2015 bzw mit 2 % p.a. indexiert. Da im Vorfeld nicht abschätzbar ist, wenn Instandhaltungen anfallen, wurde dem Vorsichtsprinzip entsprechend bereits ab Vermietungsbeginn o.a. Instandhaltung in den Werbungskosten berücksichtigt. Das heißt, sollten diese nicht in dem Ausmaß eintreten, wie in der Musterkalkulation berücksichtigt, erhöht sich einerseits das steuerliche Ergebnis und andererseits der in der Musterkalkulation dargestellte Cashflow. Vertrauen Sie uns und lassen Sie sich von einem unser Profis beraten!

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