Können Wohnbaugenossenschaften das leisten, was die Zürcher Stimmberechtigten im November 2011 gefordert haben?

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1 Können Wohnbaugenossenschaften das leisten, was die Zürcher Stimmberechtigten im November 2011 gefordert haben? Ergebnisse der im Rahmen der Masterthesis durchgeführten Untersuchung zur Umsetzung des Volksentscheids vom 27. November 2011, den Anteil von Mietwohnungen im Eigentum gemeinnütziger Wohnbauträger auf 1/3 des gesamten Mietwohnungsbestandes bis 2050 zu erhöhen. Rolf-Werner Wirtz Sihlfeldstrasse Zürich / Referat und Diskussion im Rahmen des Treffen der Präsidentinnen und Präsidenten der Zürcher Wohnbaugenossenschaften am 31. Oktober 2013, Uhr, Schweighofstrasse 232, 8045 Zürich MAS Real Estate - CUREM: Ergebnisse aus Masterthesis 2013, Rolf-Werner Wirtz 1

2 Agenda 1. Zur Person Kurzporträt 2. Einleitung: Ausgangslage / Zielsetzung wohnpolitischer Grundsatzartikel / Problemstellung / Abgrenzung 3. Forschungsleitende Fragen 4. Umfrage: Beteiligung / Entwicklung in den letzten 10 Jahren / Wachstumsfaktoren / Auswirkung der Volksabstimmung / Anreize für zusätzliches Wachstum 5. Entwicklung bis 2025: Bevölkerungsszenarien / Wachstumsszenario Wohnbaugenossenschaften 6. Schlussbetrachtung - Fazit / Ausblick 7. Diskussion 2

3 1. Zur Person - Kurzporträt Privater Hintergrund: 43 jährig, aufgewachsen im deutschen Rheinland seit 2003 in Zürich lebend Familie mit einer 6-jährigen Tochter Seit 2006 Genossenschafter bei der ABZ Beruflicher Hintergrund Ausbildung zum Architekten in Wuppertal, Abschluss im Jahr Jahre als selbstständiger Architekt in Deutschland Ab 2003 Schwerpunkt Wohnungsbau tätig in Zürich u.a. bei arc-architekten / Gigon+Guyer Seit 2008 bei der SBB tätig als Bauherrenvertreter bei Umbauprojekten im HB Zürich. Seit Oktober 2013, Master of Advanced Studies in Real Estate Universität Zürich 3

4 2. Einleitung: Ausgangslage Seit dem 1998 vom Zürcher Stadtrat formulierten wohnpolitischen Programm Wohnungen in 10 Jahren wurden bis heute über neue Wohnungen erstellt. Aufgrund des hohen Bevölkerungswachstums übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot in Zürich dennoch kontinuierlich. Die Auswirkungen sind: deutlich steigende Mieten ( Bestandesmieten +9,5%) Verdrängung und in der Folge Segregation (zum Teil sind es auch erst Ängste) eine in Öffentlichkeit sowie zwischen den politischen Lagern intensiv geführte Diskussion. Am 27. November 2011 wird als Reaktion auf die Situation am Mietwohnungsmarkt die Vorlage des vom Gemeinderat vorgeschlagenen neuen wohnpolitischen Grundsatzartikels mit einer Mehrheit von 75,9 % durch den Souverän angenommen. Kommentar der NZZ: Zürcher wollen eine neue Wohnungspolitik. 4

5 2. Einleitung: Zielsetzung wohnpolitischer Grundsatzartikel Erhalt und Förderung von zusätzlichem preisgünstigem Wohnraum. Im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsbau setzt die Stadt auf das Prinzip der Kostenmiete für breite Bevölkerungskreise. Für den gemeinnützigen Wohnungsbau fasst der wohnpolitische Grundsatzartikel das Ziel, den Anteil von Mietwohnungen im Eigentum gemeinnütziger Wohnbauträger auf 1/3 des gesamten Mietwohnungsbestandes bis ins Jahr 2050 zu steigern. Die Auseinandersetzung mit dieser Zielsetzung bildet die Grundlage meiner Untersuchung. 5

6 2. Einleitung: Problemstellung Zürich verfügt Ende 2012 über rund Mietwohnungen, der Anteil im Eigentum gemeinnütziger Wohnbauträger beläuft sich mit etwa Mietwohnungen auf ca. 27%. Um den Anteil auf 33,3% zu erhöhen, sind folgende zentrale Aspekte zu beachten: Um den aktuellen Rückstand aufzuholen und den Anteil auf 1/3 des Mietwohnungs-bestandes zu erhöhen, benötigen die gemeinnützigen Wohnbauträger zusätzlich rund Wohnungen. Die Bautätigkeit muss parallel zur Marktentwicklung expandieren und sich von bislang durchschnittlich 27% auf 33,3% des gesamten künftigen Mietwohnungsbaus erhöhen. Dies entspricht einer Steigerung von ca. 1/5. 6

7 2. Einleitung: Abgrenzung der Untersuchung Mit der vorliegenden Masterthesis wurden Möglichkeiten und Einfluss der WBG auf die Umsetzung des wohnpolitischen Grundsatzartikels untersucht. Ausgehend vom Stadtzürcher Volksentscheid am 27. November 2011 beschränkt sich das Anwendungsgebiet der Arbeit auf die Stadt Zürich. Der Fokus der Untersuchung liegt auf den gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften (WBG) und schliesst gemeinnützige Wohnbauträger wie Stiftungen, Vereine sowie den gemeinnützigen Wohnungsbau der öffentlichen Hand aus. Auf die Frage, inwieweit Vorstände und Mitglieder der bestehenden WBG den Volksentscheid überhaupt als Auftrag interpretieren, wurde im Rahmen der vorliegenden Arbeit nicht eingegangen. Der Anteil gemeinnütziger Mietwohnungen ist abhängig von Entwicklung und Wachstum des gesamten Mietwohnungsmarkts. Der statistische Einfluss einer wachsenden Quote selbstgenutzten Eigentums bleibt unberücksichtigt. 7

8 3. Forschungsleitende Fragen Welchen Einfluss auf die Wohnbaugenossenschaften hat die Volksabstimmung von 2011 zur Erhöhung des Mietwohnungsanteils gemeinnütziger Wohnbauträger? Welchen Auswirkungen haben Wohnbauförderung und Subventionen auf die Entwicklung der Wohnbaugenossenschaften? Wie und durch welche Aktivitäten (Kauf, Neubau, Verdichtung) waren die WBG in den letzten 10 Jahren expansiv? Welche Rolle bei ihrem Wachstum spielen durch die WBG steuerbare und nichtsteuerbare Faktoren? Welche Anreize sind für zusätzliches Wachstum in der Praxis notwendig? 8

9 4. Umfrage - Beteiligung Zur Erhebung von Grundlageninformationen wurde Anhand der forschungsleitenden Fragen gemeinsam mit wbg-zürich und in Abstimmung mit dem Amt für Städtebau der Stadt Zürich die «Umfrage zu Wachstum und Verdichtung der Zürcher Wohnbaugenossenschaften» erstellt. Anzahl WHG < > 1000 Gesamt Anzahl WBG Teilnehmende WBG Teilnehmende WBG in % 35% 40% 40% 70% 75% 49% Die Beteiligung bei der vom 15. Mai bis zum 21. Juni 2013 durchgeführten Umfrage liegt bei 49%. Bezogen auf den Wohnungsbestand der teilnehmenden Genossenschaften liegt die Beteiligung sogar bei 70%. 9

10 4. Umfrage - Dankeschön Ihnen vielen Dank für Ihre hervorragende Beteiligung an der Umfrage! 10

11 4. Umfrage Entwicklung in den letzten 10 Jahre Gefragt wurde nach Kauf-, Neubau- und Verdichtungsaktivitäten, nach relevanten Einflussfaktoren sowie nach einer Einschätzung des möglichen Wachstums. Für jedes Thema werden im Fragebogen rückblickend die Aktivitäten der letzten 10 Jahre, die aktuellen Aktivtäten sowie beabsichtigten künftigen Aktivitäten abgefragt. Wachstumsfaktor i An-, Aus-, iergänzungsbauten Anzahl zusätzliche WHG in Umfrage Anteil WHG der Teilnehmer am Gesamtbestand Anzahl zusätzliche WHG hochgerechnet auf 100% der WBG % Ersatzneubau 756 1'088 31% Lankauf inkl. Neubau 1' % 1'607 46% Liegenschaftenkauf % Total WHG 2'428 3' % Tabelle: Wachstum WHG , Hochrechnung auf Gesamtbestand gemeinnütziger WBG % 11

12 4. Umfragethema Wachstumsfaktoren Wachstumsfaktor Liegenschaftenkauf und Landkauf inkl. Neubau Hat in den letzten 10 Jahren mit 63% deutlich zum Wachstum der teilnehmenden WBG beigetragen. Ihre weitere Entwicklung kann kaum durch die Genossenschaften gesteuert werden und ist stark abhängig von äusserern Faktoren wie: Marktpreis für Land und Liegenschaften Umfang künftiger Landvergaben im Baurecht an WBG durch die Stadt Im Zusammenhang mit der Steigerung des Anteils von Mietwohnungen im Eigentum gemeinnütziger Wohnbauträger auf 1/3 des gesamten Mietwohnungsbestandes, kommt diesen beiden Themen hohe Bedeutung zu, da sie im Gegensatz zu Verdichtung und Ersatzneubau direkt mit dem nicht gemeinnützigen Mietwohnungsbestand korrelieren. 12

13 4. Umfragethema Wachstumsfaktoren Wachstumsfaktor Ersatzneubau Hat in den letzten 10 Jahren mit 31% zum Wachstum der teilnehmenden WBG beigetragen. Der Wachstumsfaktor kann durch die Genossenschaften weitgehend gesteuert werden. die Zürcher WBG verfügen über ca Wohnungen in Liegenschaften, die älter als 60 Jahre sind. Dem Wachstumsfaktor hat aufgrund des Potenzials für die künftige Entwicklung eine hohe Bedeutung. Eine Umsetzung ist stark abhängig von den Ressourcen der jeweiligen Genossenschaftsverwaltung sowie der Möglichkeit, während der Realisierung Ersatzwohnungen anbieten zu können. 13

14 4. Umfragethema Wachstumsfaktoren Wachstumsfaktor Ersatzneubau Szenarien Unter der Annahme, dass 60% der Liegenschaften, die aktuell zwischen 60 und rund 100 Jahre alt sind, ersetzt werden können, beträgt die jährliche Erneuerungsquote durch Ersatzneubau unter den Umfrageteilnehmern 0,85%. Mit dieser Erneuerungsquote werden 119 Jahre benötigt, um die 60% der Liegenschaften bzw. die Wohnungen, die aktuell älter als 60 Jahre sind, zu ersetzen. Ersatzneubau Gesamtpotential 1) Jährliche Erneuerungsquote aus Umfrage Jährliche Erneuerungsquote Szenario 1 Jährliche Erneuerungsquote Szenario 2 Erneuerungsquote 100% 0.85% 1.5% 3.0% WHG Altbau- Abriss 13' WHG Ersatzneubau Faktor 1.6 2) 21' Delta Altbau - Ersatzneubau i=> Anzahl zusätzliche WHG 7' Dauer zum Ersetzen der iwhg in Jahren ) Annahme: Faktor 1.6 aus Umfrage 2) Annahme: 60% respektive WHG der aktuell über 60 Jahre alten Genossenschaftswohnungen können durch Ersatzneubauten ersetz werden. 14

15 4. Umfragethema Auswirkung der Volksabstimmung Insgesamt geben 32% (18 WBG) der Teilnehmenden als Reaktion auf die Volksabstimmung an, entweder neu eine Wachstumsstrategie zu verfolgen (9%) oder ihre Wachstumsaktivitäten verstärkt zu haben (23%). Um zu wachsen, möchten alle 18 Wohnbaugenossenschaften sowohl Bauland erwerben als auch Liegenschaften oder Siedlungen zukaufen. Die Hälfte davon, sind derzeit im Wachstum begriffen und geben an, aktuell Projekte in Realisierung oder in konkreter Planung zu haben. 25% (13 WBG) geben an, dass die Volksabstimmung deshalb keine Auswirkungen auf ihre Entwicklungsstrategie hat, weil sie bereits vorher eine aktive Wachstumsstrategie verfolgten. Diese Gruppe war in den letzten 10 Jahren überproportional aktiv. Insgesamt beläuft sich die Anzahl der Wohnbaugenossenschaften mit Wachstumsstrategie auf 67% (33 WBG) der Teilnehmenden. 15

16 4. Umfragethema Anreize für zusätzliches Wachstum 31% (14 WBG) geben an, zusätzliche Anreize zu benötigen, um eine Wachstums- und Expansionsstrategie einzuschlagen. Zwei der WBG waren in 9% 31% Ja Nein den letzten 10 Jahren aktiv und sind gewachsen, 60% Keine, WBG strebt kein Wachstum an die anderen 12 WBG waren bezogen auf ein mögliches Wachstum inaktiv. Anteil WBG (Anzahl WBG) sehr sinnvoll sinnvoll bedingt sinnvoll nicht sinnvoll Bewertungsanzahl Höhere Ausnützung durch Aufzonung 56% (14) 28% (7) 12% (3) 4% (1) 25 Günstige Finanzierungsmöglichkeiten 50% (14) 32% (9) 18% (5) 0 28 Weniger einschränkende Bauvorschriften i(z.b. Lärm, Energie, Brandschutz, etc.) zusätzliche Angebote zum Kauf von iliegenschaften zu tragbaren Konditionen Wohnbaudarlehn zur Vergünstigung von iwohnungen 44% (11) 24% (6) 28% (7) 4% (1) 25 75% (21) 18% (5) 3.5% (1) 3.5% (1) 28 20% (5) 24% (6) 48% (12) 8% (2) 25 Bürgschaften der öffentl. Hand 21% (5) 29% (7) 42% (10) 8% (2) 24 16

17 5. Entwicklung Zürich Bevölkerungsszenarien bis 2025 Das zukünftige Wachstum des gesamten Mietwohnungsmarkts wird anhand der künftigen Bevölkerungswicklung ermittelt. Statistik Stadt Zürich entwickelt drei plausible Bevölkerungsszenarien für den Zeitraum von Das mittlere, von Statistik Stadt Zürich als am realistischsten eingestufte Szenario geht von einem Wachstum der Wohnbevölkerung um Personen bis im Jahr 2025 aus. Für den Zeitraum bis 2025 sind ausgehend von der aktuell durchschnittlichen Belegungsquote von 1,86 Personen pro Wohnung dafür zusätzlich rund Wohnungen nötig. Unter Berücksichtigung der bislang zu einem Anteil von 33,3% fehlenden und bis 2050 zu kompensierenden Wohnungen, ist durch die Wohnbaugenossenschaften ein Beitrag von zusätzlichen rund Wohnungen zur Erreichung des Anteils von 1/3 der Mietwohnungen im Eigentum gemeinnütziger Wohnbauträger bis 2025 nötig. 17

18 5. Entwicklung Wohnbaugenossenschaften bis 2025 Für die Berechnung des Wachstums der WBG wird aufgrund der Umfrageergebnisse die Annahme getroffen, dass sich das Wachstum der vergangenen Jahre bis ins Jahr 2025 fortsetzt. Ausnahme: für Ersatzneubauten wird, statt der jährlichen Erneuerungsquote von 0,85% aus der Umfrage die Quote des Szenario 1 in Höhe von 1,5% angenommen. Anzahl zusätzlicher Genossenschaftswohnungen bis '817 4'507 8'658 Wachstumszenario Mögliches Bedarf Gleichbleibend zusätzlicher Wachstumszenario aufgrund aufgrund Genossenschaftswohnungen Anteil zu Umfrageergebnis bis 2025 heute bei 27% einem gleichbleibenden Anteil von Abbildung: Berechnung Wachstum WBG , Soll / Ist - Vergleich Bedarf Steigerung zusätzlicher Genossenschaftswohnungen Anteil auf bis ,3% bei einem einer Steigerung des Anteils auf 18

19 6. Schlussbetrachtung: Fazit Die gemeinnützigen Wohnbauträger behaupten ihren aktuellen Anteil von rund 27% bis ins Jahr Am Beitrag der Wohnbaugenossenschaften bis ins Jahr 2025 fehlen voraussichtlich rund Wohnungen, um die Erhöhung des Anteils von Mietwohnungen gemeinnütziger Wohnbauträger auf 1/3 des gesamten Mietwohnungsbestandes zu erreichen. Die Umsetzung des wohnpolitischen Grundsatzartikels in Bezug auf die angestrebte Steigerung des Anteils gemeinnütziger Wohnbauträger auf 1/3 wird deutlich verfehlt. 19

20 6. Schlussbetrachtung: Ausblick Eine weitere Erhöhung des Anteils von Mietwohnungen gemeinnütziger Wohnbauträger setzt eine beträchtliche Ausweitung der Kauftätigkeit von privaten Liegenschaften und von Bauland sowie eine massive Erhöhung der Ersatzneubautätigkeit aller gemeinnütziger Wohnbauträger voraus. Im Zusammenhang mit künftigen Ersatzneubauprojekten kommt dem Ausschöpfen der Ausnützungsziffer eine hohe Bedeutung zu. Die Suche nach neuen wohnpolitischen Instrumenten sowie die Etablierung von neuen Massnahmen zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus werden die Debatte bestimmen und eine hohe Kreativität von allen Beteiligten verlangen. Die Chancen für ein überproportionales Wachstum der gemeinnützigen Wohnbauträger innerhalb der Stadt Zürich sind vor dem Hintergrund einer sich weiter verstärkenden Konkurrenz der Nutzungsansprüche für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Infrastruktur und Landschaftspflege als ungünstig einzuschätzen. 20

21 7. Diskussion Was ist zu tun, was können die Wohnbaugenossenschaften leisten? 21