Begründung zum Bebauungsplan Nr. 5 Essen Ortskern, südlicher Teil. 9. Änderung

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1 Landkreis Cloppenburg Begründung zum Bebauungsplan Nr. 5 Essen Ortskern, südlicher Teil 9. Änderung mit Aufhebung der örtlichen Bauvorschriften (Vereinfachtes Verfahren gemäß 13 BauGB) - Entwurf - Änderungsgebiet Büro für Stadtplanung Gieselmann und Müller GmbH Eschenplatz Oldenburg Tel. : Fax: gieselmann@bfs-oldenburg.de

2 Begründung zum B.-Plan Nr Änderung -Entwurf- 2 Inhalt Seite 1 LAGE UND ABGRENZUNG DES PLANGEBIETES PLANUNGSZIELE UND VORGABEN PLANUNGSANLASS UND ZIELE VEREINFACHTES VERFAHREN VORBEREITENDE BAULEITPLANUNG FLÄCHENNUTZUNGSPLAN ÖRTLICHE GEGEBENHEITEN UND BISHER BESTEHENDE FESTSETZUNGEN GEPLANTE FESTSETZUNGEN GRUNDKONZEPT DER PLANUNG AUFHEBUNG DER ÖRTLICHEN BAUVORSCHRIFT (ÖBV GEM. 84 NBAUO) GEBÄUDEHÖHEN / AUFHEBUNG DER TRAUFHÖHE (TH) AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG AUSWIRKUNGEN AUF BESTEHENDE NUTZUNGEN NATUR UND LANDSCHAFT ERSCHLIEßUNG / VER- UND ENTSORGUNG VERFAHREN Lage und Abgrenzung des Plangebietes Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 5 Essen Ortskern südlicher Teil" umfasst insbesondere das ursprüngliche Ortszentrum im südlichen Bereich des Hauptortes Essen. Die 9. Änderung betrifft Teilflächen im Süden des Bebauungsplanes Nr. 5. Sie umfasst insbesondere das Gebiet der 4. Änderung und die daran angrenzenden Mischgebietsflächen südlich der Hasestraße (Flurstück 835 und 836/2) sowie nördlich der Hasestraße den Bereich der Flurstücke 809/1; 810/1; 825/1; 826/1; 827/1 und 811/4 (Langestraße 87 bis 91 und Hasestraße 14 bis 18). Die genaue Lage und Abgrenzung des Plangebietes ergibt sich aus der Satzung. 2 Planungsziele und Vorgaben 2.1 Planungsanlass und Ziele Für das mit einer Kfz-Ausstellungshalle bebaute Grundstück Lange Straße 87/89 wurde eine Neubebauung mit einem modernen Wohn- und Geschäftsgebäude mit zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss mit Flachdachabschluss beantragt. Die Dachgestaltung des geplanten Gebäudes weicht von dem bisher festgesetzten Gestaltungsrahmen (maximal 7 m Traufhöhe und mindestens 20 Dachneigung) erheblich ab. Um zukünftig in diesem Bereich eine modernere Bebauung zu ermöglichen, sollen daher diese Festsetzungen geändert werden. Mit dem Bebauungsplan Nr. 5 wurde für das historische Ortszentrum von Essen, das sich im südlichen Bereich um den Marktplatz, das Rathaus und die Kirche erstreckt, im Jahr 1996 ein neuer planungsrechtlicher Rahmen zur Nutzung und Gestaltung der Gebäude geschaffen, der den ursprünglichen Be-

3 Begründung zum B.-Plan Nr Änderung -Entwurf- 3 bauungsplan Nr. 5 aus dem Jahre 1976 ersetzt hat. Ziel dieser Neuaufstellung war die Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzungsstruktur und die Erhaltung und Verbesserung des historischen Erscheinungsbildes, insbesondere um den Bereich des Marktplatzes entsprechend den Sanierungszielen. Der Festsetzungsrahmen hat für das Umfeld von Marktplatz, Kirche und Rathaus im Wesentlichen noch Bestand. Geringe Änderungen wurden lediglich zu Arbeitnehmerwohnungen (8. Änderung) und in Teilbereichen auch zur Dachgestaltung (6. Änderung) vorgenommen. Letztere betraf jedoch nicht den engeren Bereich um die Kirche und den Marktplatz. Für Bereiche außerhalb des engeren historischen Zentrums wurden mit der zweiten, dritten, vierten, fünften und der siebten Änderung bereits verschiedene Anpassungen an die konkreten Erfordernisse zur weiteren Entwicklung des Ortszentrums vorgenommen. Zuletzt wurde im Rahmen der 7. Änderung, deren Geltungsbereich sich westlich der Langen Straße unmittelbar nordwestlich des vorliegenden Plangebietes befindet, die zulässigen Trauf- und Firsthöhen deutlich erhöht, um eine intensivere Bebauung zu ermöglichen und damit die Innenentwicklung zu fördern. Auch für das vorliegende Plangebiet der 9. Änderung wird nun eine Erweiterung der Gestaltungsmöglichkeiten angestrebt. Das Gebiet schließt sich zwar südlich an die historisch geprägte Bebauung um die Kirche und den Markplatz an, es weist selbst jedoch keine entsprechend historische Prägung auf. Der Bereich ist hinsichtlich der Nutzung und Gestaltung vielmehr durch Zweckbauten mit unterschiedlichem Erscheinungsbild (Kfz-Ausstellungsgebäude, Getränkemarkt, ALDI usw.) geprägt. Als Anreiz für eine weitere Belebung und funktionale Stärkung sollen in diesem südlichen Eingangsbereich zum Ortszentrum auch modernere Gebäude entstehen können. Um dieses Ziel zu erreichen, soll im Plangebiet der Gestaltungsrahmen, durch Aufhebung der örtlichen Bauvorschriften zur Dachgestaltung und der Festsetzung zur Traufhöhe, erheblich gelockert werden. 2.2 Vereinfachtes Verfahren Gemäß 13 Baugesetzbuch (BauGB) kann die Gemeinde eine Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplanes im vereinfachten Verfahren durchführen, sofern durch die Planänderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird und keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 b des BauGB genannten Schutzgüter bestehen. Die vorliegende Planänderung umfasst mit ca. 1,5 ha einen kleineren Teilbereich im Süden des ursprünglichen Bebauungsplanes.

4 Begründung zum B.-Plan Nr Änderung -Entwurf- 4 Die Größe des Baugebietes sowie die Art der Nutzung und die wesentlichen Bestimmungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grund- und Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse) werden nicht verändert. Auch die im Ursprungsplan getroffenen Festsetzungen zu den Baugrenzen bleiben bestehen. Nach Ansicht der Gemeinde bleiben durch die Aufhebung der Festsetzung zur Traufhöhe und zur Dachgestaltung das grundsätzliche Planungskonzept und damit die auch Grundzüge des ursprünglichen Bebauungsplanes Nr. 5 unberührt. Ein UVP-pflichtiges Vorhaben wird durch die vorliegende Planänderung nicht vorbereitet oder begründet. Das Plangebiet ist auch nicht Bestandteil eines Gebietes von gemeinschaftlicher Bedeutung oder eines Europäischen Vogelschutzgebietes im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke dieser in 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Gebiete ergeben sich nicht. Insgesamt sind nachteilige Umweltauswirkungen, die über die bisher in diesem Bereich möglichen Umweltauswirkungen hinausgehen, durch die vorliegende Planung nicht zu erwarten. Für die vorliegende Planänderung sind damit die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Verfahren gemäß 13 BauGB gegeben. Gemäß 13 Abs. 3 BauGB wird im vereinfachten Verfahren von der Umweltprüfung, von dem Umweltbericht und von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen. 2.3 Vorbereitende Bauleitplanung Flächennutzungsplan Bebauungspläne sind gem. 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Essen ist das Plangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Mit der vorliegenden 9. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 5 wird die grundsätzliche Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung nicht verändert. Die 9. Änderung der Festsetzungen kann daher als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. 2.4 Örtliche Gegebenheiten und bisher bestehende Festsetzungen Der ursprüngliche Bebauungsplanes Nr. 5 der Gemeinde Essen (Oldb.) ist rechtskräftig seit dem Das Änderungsgebiet umfasst insbesondere das Gebiet der 4. Änderung (rechtskräftig seit dem ) und die daran angrenzenden Flächen südlich der Hasestraße sowie nördlich der Hasestraße die Grundstücke Langestraße 87 bis 91 und Hasestraße 14 bis 18, in dem noch der Vorgänger-Bebauungsplan Nr. 5 (rechtskräftig seit ) gilt. Der gesamte Änderungsbereich ist als Mischgebiet, in dem maximal zwei Vollgeschosse zulässig sind, festgesetzt. Die Traufhöhe war bisher im Plangebiet auf 7,0 m und die Firsthöhe auf 12,0 m begrenzt. Durch örtliche Bauvorschrift war eine Dachneigung von mind. 20 vorgeschrieben, wobei bereits

5 Begründung zum B.-Plan Nr Änderung -Entwurf- 5 bisher für gewerblich genutzte Gebäude mit einer Grundfläche von über 400 m² Ausnahmen möglich waren, wenn deren Dachrand als geneigte Dachfläche ausgebildet wird 3 Geplante Festsetzungen 3.1 Grundkonzept der Planung Das Ziel des ursprünglichen Bebauungsplanes war, mit der Festsetzung von Traufhöhen und einer Mindestdachneigung für neue Gebäude eine gewisse Anpassung an die historisch entstandene Bebauungsstruktur zu erreichen. Tatsächlich weichen die im Änderungsgebiet entstandenen Zweckbauten (AL- DI-Markt, Getränkehandel, Autoverkaufshalle) auch bei Einhaltung des bisher festgesetzten Rahmens erheblich von der historischen Gebäudestruktur des nördlich liegenden engeren Ortskerns ab und geben dem Plangebiet ein eigenes Gepräge. Zudem haben sich seit der Aufstellung des bestehenden Bebauungsplanes 1996 in der Gesellschaft die allgemeinen Gestaltungsvorstellungen verändert. Viele Beispiele zeigen, dass sich auch eine moderne Formensprache in historische Umgebung einfügen kann. Auch wenn der Gemeinde bewusst ist, dass die Öffnung des Gestaltungsrahmens auch einen größeren Spielraum für unangepasste Gebäude eröffnet, soll Bauwilligen in dem Änderungsbereich bewusst die Möglichkeit für eine modernere Bebauung eröffnet werden. Mit der Öffnung der Möglichkeiten für eine Neubebauung, ist gleichzeitig die Chance für eine tatsächliche Nutzungsintensivierung verbunden. Die Änderung soll damit auch zu einer funktionalen Stärkung des Ortszentrums von Essen beitragen. 3.2 Aufhebung der örtlichen Bauvorschrift (ÖBV gem. 84 NBauO) Um das oben beschriebene Ziele der 9. Änderung des Bebauungsplanes: modernere Gebäudegestaltung zu ermöglichen, werden die gestalterischen Festsetzungen (ÖBV) gem. 84 Niedersächsische Bauordnung (NBauO) zur Einhaltung einer Mindestdachneigung (bisher 20 ) im Plangebiet ersatzlos aufgehoben. Damit besteht auch die Möglichkeit Gebäude mit Flachdächern zu errichten. Weitere gestalterische Festsetzungen bestehen für das Änderungsgebiet nicht. 3.3 Gebäudehöhen / Aufhebung der Traufhöhe (TH) Durch die Aufhebung der örtlichen Bauvorschrift zur Dachneigung wird auch die bisher festgesetzte maximale Traufhöhe unzweckmäßig. Sie hatte das Ziel, ein zweigeschossiges Erscheinungsbild zu sichern. Da Flachdachgebäude keine Traufe und keinen First im ursprünglichen Sinn haben, wird als Höhenbegrenzung neben der Zahl der Vollgeschosse mit der vorliegenden 9.Änderung im Plangebiet eine maximale Gebäudehöhe von 12 m festgesetzt. Damit ist ein ausreichender Spielraum auch für gewerblich

6 Begründung zum B.-Plan Nr Änderung -Entwurf- 6 genutzte Gebäude, mit höheren Innenräumen oder für die Erstellung von Pultdächern, gegeben. Auch stellt die neue Regelung keine Einschränkung der bereits bisher bestehenden Bebauungsmöglichkeiten dar. Die Ansicht eines Gebäudes kann zukünftig bei zwei Vollgeschossen mit einem zusätzlichen Dachgeschoss damit an einer Gebäudeseite auch ein dreigeschossiges Erscheinungsbild aufweisen. Die nach wie vor festgesetzte maximale Zahl von zwei Vollgeschossen sichert jedoch, dass das Baukörpervolumen im Dachgeschoss auf 2/3 des darunterliegenden Geschosses begrenzt ist und über dem Dachgeschoss ein weiteres (viertes) Geschoss in jedem Fall ausgeschlossen bleibt ( 2 Abs. 7 NBauO). 4 Auswirkungen der Planung 4.1 Auswirkungen auf bestehende Nutzungen Mit der 9. Änderung des Bebauungsplanes Nr.5 wird im Änderungsgebiet die die Traufhöhe und die örtliche Bauvorschrift zur Dachneigung aufgehoben. Diese Festsetzungen waren bisher als Rahmen für das Erscheinungsbild der Gebäude im öffentlichen Raum getroffen worden. Sie hatten damit keinen besonderen nachbarschützenden Charakter. Auch bisher konnten Gebäude, z.b. giebelständig, in ähnlicher an Nachbargrundstücke heranrücken. Wenngleich die Baukörper jetzt insgesamt zwar in größerem Ausmaß gegenüber Nachbargrundstücken auftreten können, erscheint dies zumutbar, da die bauordnungsrechtlichen Grenzabstände nach wie vor eingehalten werden müssen. 4.2 Natur und Landschaft Durch die 9. Änderung des Bebauungsplanes wird das Maß der Bodenversiegelung und die zulässige Gesamthöhe der Gebäude nicht erhöht. Damit werden keine zusätzlichen Eingriffe i.s.d. 14 (Eingriffsregelung) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vorbereitet. Zusätzliche Kompensationsmaßnahmen i.s.d. des 1a BauGB i.v.m. 18 BNatSchG sind somit nicht erforderlich. 4.3 Erschließung / Ver- und Entsorgung Durch die Planänderung ergeben sich keine Auswirkungen auf die Erschließungssituation sowie auf die technische Ver- und Entsorgung. 5 Verfahren Beteiligung der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB) Die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gem. 13 Abs.2 Nr. 3 in Verbindung mit 4 Abs.2 BauGB an der Planung beteiligt.

7 Begründung zum B.-Plan Nr Änderung -Entwurf- 7 Öffentliche Auslegung Der Entwurf des Bebauungsplanes hat zusammen mit der dazugehörigen Begründung vom. bis öffentlich ausgelegen. Ort und Dauer der Auslegung wurden eine Woche vorher ortsüblich mit dem Hinweis bekannt gemacht, dass Anregungen während dieser Auslegungsfrist vorgebracht werden können. Satzungsbeschluss Die vorliegende Fassung der Begründung war Grundlage des Satzungsbeschlusses vom. Essen (Oldb.), den.. Bürgermeister