Späte WEG-Abrechnung, verspätete Mieterabrechnung. Prof. Dr. Martin Häublein

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Elke Engel
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1 Späte WEG-Abrechnung, verspätete Mieterabrechnung Prof. Dr.

2 Einführung Anlassfall : BGH v. 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15) Vermietet ist eine Eigentumswohnung. Der MV enthielt handschriftlich die Abrede, dass über die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnungin der Eigentümerversammlung abgerechnet wird. Die Kosten für rechnete der Vermieter im Dezember 2013 ab, nachdem kurz zuvor auf Grundlage der vom neuen Verwalter erstellten Abrechnungen von den Eigentümern der Beschluss gem. 28 V WEG gefasst worden war. 2

3 Einführung Anlassfall : BGH v. 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15) Der Vermieter macht geltend, eine frühere Abrechnung sei ihm für 2010, 2011 nicht möglich gewesen, da die zum abberufene Vorverwalterin keine ordnungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die ab dem eingesetzte und im August mit der Neuerstellung der Abrechnung beauftragte neue Verwalterin habe diese Ende 2013 den Wohnungseigentümern vorgelegt. Die Mieterin beruft sich auf verspätete Abrechnung. Zu Recht? 3

4 Hintergrund ist 556 III BGB, der lautet: Über die Vorauszahlungen für Beko. ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Gem. Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abw. Vereinbarung unwirksam. 4

5 Folgende Fragen stehen im Mittelpunkt: Gilt die Frist gem. 556 III BGB auch bei Vermietung von Wohnungseigentum? Hatte der Mieter die Verspätung hier zu vertreten? Wirkt es sich aus, dass im Mietvertrag ausdrücklich (und handschriftlich) die Beko-Abrechnung von der vorherigen Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümer abhängig gemacht wird? 5

6 Ausgangspunkt des BGH Der BGH spricht sich ausdrücklich gegen eine Sonderbehandlung vermietender Wohnungseigentümer aus. Auch sie haben über die Beko.-vorauszahlungen ihrer Mieter innerhalb der Jahresfrist ( 556 III 2 BGB) abzurechnen. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer gem. 28 V WEG über die Jahresabrechnung sei keine Voraussetzungfür die Abrechnung der Beko. gemäß 556 III BGB. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Kosten sei nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen. Der Beschluss nach 28 WEG betreffen nur das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. 6

7 Begründung Für den BGH ist letztlich der Zweck der Abrechnungsfrist (Klarheit über die bestehenden Verpflichtungen) entscheidend. Er wäre in Frage gestellt, wenn die Wohnungseigentümer durch unterlassene Beschlussfassung die Frist verlängern könnten. 556 BGB lasse eine auf die Art der Mietwohnung abstellende, differenzierende Auslegung keinen Raum. Damit stand auch fest, dass die vertragliche Regelung wegen des Vorbehalts in 556 IV BGB unwirksamist. Da die Norm alle Abweichungen zu Lasten des Mieters verbietet, werden auch Individualvereinbarungen erfasst. 7

8 Verschulden des vermietenden Eigentümers Damit kam es entscheidend darauf an, ob der Vermieter die Verzögerung zu vertreten hatte. Der Vermieter hat die Verspätung dann zu vertreten und ist deswegen mit seinen Nachforderungsansprüchen aus der Abrechnung ausgeschlossen, wenn er entweder selbst schuldhaft zur Verzögerung beigetragen hat oder ihm das Verschuldendes ursprünglichen WEG-Verwalters, der offenbar pflichtwidrig keine Abrechnungen erstellt hat, zuzurechnen ist. 8

9 Verschulden des vermietenden Eigentümers Eine Zurechnung des Verschuldens des alten Verwalters lehnt der BGH ab. Hintergrund ist 278 BGB, dessen Satz 1 lautet: Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Diese Personen nennt man Erfüllungsgehilfen. Nach zutr. Ansicht des BGH ist der WEG-Verwalter kein solcher Gehilfe des Vermieters bei der Betriebskostenabrechnung. Die beiden Abrechnungen verfolgen verschiedene Ziele und werden im Ausgangspunkt unabhängig voneinander gesehen. 9

10 Verschulden des vermietenden Eigentümers Der BGH wirft dem Vermieter aber eigenes Verschulden vor. Dieser hätte nämlich alles ihm Zumutbare unternehmen müssen, um die Verspätung zu vermeiden. Dazu fehlte entsprechender Vortrag des klagenden Vermieters, weshalb es bei der gesetzlichen Regel (Jahresfrist) bleibt. 10

11 Abschließende Praxishinweise Vermietende Wohnungseigentümer müssen zum Zwecke der Abrechnung ggf. die Unterlagen des Verwalters einsehen, um die erforderlichen Daten für die Abrechnung zu ermitteln. Ein entsprechendes Einsichtsrecht besteht nach ganz h.m. Die Entscheidung des BGH ändert nichts an der Pflicht von WEG-Verwaltern, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass vermietende Eigentümer fristgerecht abrechnen können. Hier drohen Regressansprüche der Vermieter, wobei ungeklärt ist, ob diese ein Mitverschulden trifft, wenn sie nicht von ihrem Einsichtsrecht Gebrauch machen. 11

12 Vielen Dank und bis später! 12

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