Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q1 2018

Transkript

1 Savills Research Deutschland Marktüberblick Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Der Markt im Überblick Der Aufschwung geht weiter Rekordpreise sind Ausdruck günstiger Rahmendaten Im ersten Quartal 218 wurden Gewerbeimmobilien für fast 12,2 Mrd. Euro gehandelt und damit 5 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum (Abb. 1). Das Transaktionsvolumen entsprach damit dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre. Dies verdeutlicht wie lang der aktuelle Aufschwung bereits anhält. Die Rahmenbedingungen für Investoren sind nahezu perfekt: Die Bevölkerung wächst, die Wirtschaft ebenfalls und folglich steigen Flächennachfrage und Mieten in vielen Segmenten. Mit diesem fast perfekten Umfeld gehen allerdings auch rekordniedrige Anfangsrenditen einher. Im Durchschnitt der Top-7-Städte verharrten die Bürospitzenrenditen bei 3, % (Abb. 12). Im Renditeniveau spiegelt sich auch die Aussicht auf steigende Mieten wider, durch die Langfristinvestoren weiterhin eine attraktive Verzinsung des eingesetzten Kapitals erzielen können. Trotz des hohen Anlagedrucks agiert die Mehrzahl der Investoren weiterhin sehr risikoavers. Dementsprechend entfielen auf die Top-7-Städte fast 49 % des Transaktionsvolumens (Tab. 1). Bei Büroobjekten lag der Anteil sogar bei fast 9 %. Investoren messen der höheren Liquidität dieser Märkte offenbar ein hohes Gewicht bei. Auch wenn der schwelende Handelskonflikt zwischen den USA und China ein Risiko für die exportorientierte deutsche Volkswirtschaft birgt, deutet aktuell mehr darauf hin, dass der Aufschwung am Gewerbeimmobilienmarkt anhält. Bis Jahresende zeichnet sich ein Volumen von bis zu 55 Mrd. Euro ab. savills.de/research 1

2 Gesamtmarktüberblick ABB. 1 Kumuliertes Transaktionsvolumen Mrd. Euro Ø letzte 5 Jahre ABB. 2 Einzel- und transaktionsvolumen Einzelobjekte s Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Mrz 13 Jun 13 Sep 13 Dez 13 Mrz 14 Jun 14 Sep 14 Dez 14 Mrz 15 Jun 15 Sep 15 Dez 15 Mrz 16 Jun 16 Sep 16 Dez 16 Mrz 17 Jun 17 Dez 17 Mrz 18 ABB. 3 Transaktionszahl und -größe 3 Durchschnittliche Transaktionsgröße, letzte 12 Monate rollierend (li. Achse) Anzahl Transaktionen, letzte 12 Monate rollierend (re. Achse) 3. / Hinweis: Werte jeweils 12 Monate rollierend ABB. 4 Transaktionsvolumen nach Dealgröße <25 Mio. <5 Mio. <1 Mio. <25 Mio. 25+ Mio. 18% % Mio. Euro innen: letzte 5 Jahre außen: letzte 12 Monate % % 17% ABB. 5 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft Deutschland übriges Europa Nordamerika Asien/Pazifik Sonstige 12% 2 16% 2 1 5% innen: letzte 5 Jahre außen: letzte 12 Monate 5 55% ABB. 6 An- und Verkäufe nach Investorentyp Käufe, letzte 12 Monate Nettoinvestitionen, Ø letzte 5 Jahre Offener Spezialfonds Immobilien AG / REIT Sonstiger Asset-Manager Staatsfonds Versicherung / Pensionskasse Offener Publikumsfonds Wohnungsbaugesellschaft Leasing-Gesellschaft Sonstige Bank Privatinvestor / Family Office Öffentliche Hand Corporate Geschlossener Fonds Bauträger / Projektentwickler Private-Equity-Fonds Verkäufe, letzte 12 Monate Nettoinvestitionen, letzte 12 Monate Mrd. Euro savills.de/research 2

3 Überblick Nutzungsarten TAB. 1 Transaktionsvolumen nach Nutzungsart Transaktionsvolumen (Mio. Euro) Q1 217 Q Q1 18 Q Q4 17 Q Q1 17 Büro % % + 3 % Einzelhandel % % - 11 % Industrie/Logistik % % + 52 % Hotel % % - 43 % Entwicklungsgrundstücke % % + 8 % Sonstige % % - 5 % Gesamt % % +/- % ABB. 7 Nutzungsarten: Niveau und Momentum Differenz Transaktionsvolumen letzte 12 Monate Ø 5 Jahre Hotel Einzelhandel Sonstige Kreisgröße: Transaktionsvolumen letzte 12 Monate Gesamtmarkt Logistik / Industrie Büro Entwicklungsgrundstücke Veränderung Transaktionsvolumen letzte 12 Monate Vorjahr ABB. 8 Spitzenrenditen 8% 7% 6% 5% 2% - Spanne Min/Max, letzte 1 Jahre Mittelwert, letzte 1 Jahre Aktuell () Prognose: Q1 219 Quelle: Focus Economics, Savills / Hinweise: risikofreier Zins = Bundesanleihe 1J, Spitzenrenditen = Ø Top 7 ABB. 9 Durchschnittliche Transaktionsgröße Mio. Euro Büro Einzelhandel Industrie/Logistik Hotel ABB. 1 Käuferstruktur Sonstige Privatinvestor/ Family Office Versicherung/ Pensionskasse Immobilien AG/REIT Bauträger/ Projektentwickler Private-Equity-Fonds Sonstiger Asset- Manager Offener Spezialfonds Mrz 13 Sep 13 Mrz 14 Sep 14 Mrz 15 Sep 15 Mrz 16 Sep 16 Mrz 17 Mrz 18 / Hinweis: Werte jeweils 12 Monate rollierend, inklusive s / Hinweis: Werte jeweils letzte 12 Monate savills.de/research 3

4 Überblick Standorte TAB. 2 Transaktionsvolumen und Renditen nach Standort Transaktionsvolumen (Mio. Euro) Spitzenrendite Büro Spitzenrendite Geschäftshaus Q1 18 Q1 17 Q Q1 18 Q Q4 17 Q1 18 Q4 17 Q1 17 Q1 18 Berlin (B) % % 3, % +/- Bp. - 4 Bp. 3,3 % +/- Bp. +/- Bp. Düsseldorf (D) % % 3,5 % - 2 Bp. - 4 Bp. 3,4 % - 2 Bp. - 3 Bp. Frankfurt (F) % % 3,1 % +/- Bp. - 7 Bp. 2,9 % +/- Bp. - 6 Bp. Hamburg (HH) % % 3,3 % +/- Bp. - 3 Bp. 3,2 % +/- Bp. - 4 Bp. Köln (K) % % 3,7 % +/- Bp. - 1 Bp. 3,6 % +/- Bp. +/- Bp. München (M) % % 2,9 % +/- Bp. - 3 Bp. 2,9 % +/- Bp. - 2 Bp. Stuttgart (S) % % 3,3 % +/- Bp. - 2 Bp. 3,8 % +/- Bp. +/- Bp. Deutschland * % % 3,3 % - 3 Bp Bp. 3,3 % - 3 Bp Bp. Q4 17 Q1 17 / * Spitzenrenditen = Ø Top 7 ABB. 11 Standorte: Niveau und Momentum Differenz Transaktionsvolumen letzte 12 Monate Ø 5 Jahre 3 - K B-Städte M Rest Gesamtmarkt Kreisgröße: Transaktionsvolumen letzte 12 Monate S HH F D B C-/D-Städte Veränderung Transaktionsvolumen letzte 12 Monate Vorjahr / Hinweis: Städteklassifikation nach Bulwiengesa ABB. 13 Transaktionsvolumen nach Nutzungsart % 1 5 8% 2% 6% 87% 87% Büro Einzelhandel Hotel Sonstige % 2 8% 62% 12% 65% ABB. 12 Bürospitzenrenditen 6% 5% 2% Spanne Min/Max, letzte 1 Jahre Mittelwert, letzte 1 Jahre Aktuell () Prognose: Q1 219 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart ABB. 14 Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft % 22% 38% Deutschland Europa Nordamerika Rest der Welt 5% 7% 1 1 5% 7% 28% 9% 15% 29% 58% 3 49% 36% 5 75% 6 28% 4 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart / Hinweis: Werte jeweils letzte 12 Monate / Hinweis: Werte jeweils letzte 12 Monate savills.de/research 4

5 Überblick Transaktionen TAB. 3 Top-2-Transaktionen der letzten zwölf Monate* Datum Objekt / Standort(e) (Haupt-) Nutzung Volumen (Mio. Euro) Fläche (m²) Käufer Verkäufer Jun 17 bundesweit Logicor-Übernahme ca China Investment Corporation (CIC) Blackstone Group Deutschland Nov 17 Primus (5 Objekte) Berlin, Frankfurt, Hamburg, Mischobjekt ca SIGNA Holding RFR-Holding Mai 17 (42 Objekte) bundesweit Büro unveröffentlicht 72.5 INTOWN Property Management Apollo Management Advisors Sony Center Berlin Mischobjekt ca Nov 17 Tower 185 Frankfurt am Main Büro ca Oxford Properties Group, Madison International Realty Deka Immobilien Investment National Pension Service (NPS) u.a. CA Immo-Gruppe WCM-Anteilsübernahme n/a Mischobjekt unveröffentlicht TLG Immobilien DIC Asset AG, unbekannter Privatinvestor Okt 17 Gazeley (23 Objekte) Kandel, Kassel, Werder, Winsen unveröffentlicht Global Logistic Properties (GLP) Brookfield Europe LP Apr 17 (9 Objekte) n/a Handelsimmobilie ca Bayrische Versorgungskammer Corestate Capital AG Dez 17 Steinmetz- (13 Objekte) u.a. Dresden, Hamburg, Langebrück Handelsimmobilie ca. 65 n/a RFR-Holding BSG Investments Real Estate - Five Mounts Properties Mrz 18 Behördenzentrum Frankfurt am Main Büro ca Aroundtown Property Holdings Plc. WealthCap Wealth Management Capital Holding Feb 18 Alpha- (18 Objekte) n/a ca Frasers Centrepoint Limited Alpha Industrial & Co. KG Apr 17 (15 Objekte) u.a. Berlin, Bodenheim, Bremen ca Axa Investment Managers Gramercy Property Trust Inc. SITQ- (11 Objekte) u.a. Berlin, Dortmund, Düsseldorf Hotel/Gastronomie unveröffentlicht n/a Invesco Real Estate Apollo Management Advisors Jun 17 bundesweit Geneba- Übernahme unveröffentlicht Frasers Centrepoint Limited Catalyst Capital Jul 17 Axel Springer Mediencampus Berlin Büro ca Norges Bank Investment Management (NBIM) Axel Springer AG Dez 17 Springer Quartier Hamburg Mischobjekt ca diverse Versorgungswerke Black Horse Investments, Momeni Projektentwicklung Quest (85 Objekte) n/a Handelsimmobilie unveröffentlicht PATRIZIA Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh PGIM Real Estate, Third Swedish National Pension Jul 17 Axel-Springer Passage Berlin Büro ca Blackstone, Quincap Investment Axel Springer AG Feb 18 (1 Objekte) n/a Mischobjekt unveröffentlicht n/a Round Hill Capital unbekannter Privatinvestor Jul 17 Allianz -Zentrale Berlin Büro ca Hines Immobilien CORPUS SIREO Asset Management Commercial / * dargestellt sind nur bereits veröffentlichte Transaktionen savills.de/research 5

6 Savills Deutschland HH In Deutschland ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: K D F B Unsere Dienstleistungen Investment Agency Investment Debt Advisory Valuation Savills Deutschland Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an S M Marcus Lemli Investment Deutschland +49 () mlemli@savills.de Philipe Fischer National Investment +49 () pfischer@savills.de Steffen Pulvermacher Investment Berlin +49 () spulvermacher@savills.de Stefan Mellies Investment Düsseldorf +49 () smellies@savills.de Jürgen Schmid Investment Frankfurt +49 () jschmid@savills.de Sascha Hanekopf Investment Hamburg +49 () shanekopf@savills.de Elmar Wirths Investment Köln +49 () ewirths@savills.de Michael Gail Investment München +49 () mgail@savills.de Dr. Frank Urfer Investment Stuttgart +49 () furfer@savills.de Karsten Nemecek Corp. Finance - Valuation +49 () knemecek@savills.de Draženko Grahovac Corp. Finance - Valuation +49 () dgrahovac@savills.de Jörg Krechky Retail Investment +49 () jkrechky@savills.de Bertrand Ehm Industrial Investment +49 () behm@savills.de Matthias Pink Research Deutschland +49 () mpink@savills.de Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 6 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-raum sowie dem Nahen Osten mit über 35. Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 2 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste, Kosten oder sonstige Schäden, die aus der Verwendung der veröffentlichten Informationen resultieren. Die Informationen beruhen auf Quellen, die von uns als verlässlich eingestuft wurden, wir können jedoch nicht dafür garantieren, dass diese Informationen korrekt oder vollständig sind. Eine Vervielfältigung dieser Publikation oder von Teilen davon bedarf der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch Savills. Savills April 218 savills.de/research 6