Gutachten zur Entwicklung einer Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Kirchheim unter Teck

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1 Gutachten zur Entwicklung einer Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Kirchheim unter Teck Dr. rer. pol. Donato Acocella Dipl.-Ing. Daniel Altemeyer-Bartscher, M.A. Dipl.-Ing. Klara Hellmeister Dortmund/ Lörrach, Dr. Donato Acocella - Stadt- und Regionalentwicklung Teichstraße Lörrach T F Arndtstraße Dortmund T F Peter-Vischer-Str Nürnberg T F info@dr-acocella.de

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3 INHALTSVERZEICHNIS: 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1 2. DEFINITION UND RECHTLICHER RAHMEN DEFINITION DES BEGRIFFS "VERGNÜGUNGSSTÄTTE" Unterschiedliche Nutzungsprofile und städtebaulichen Störpotenziale von Vergnügungsstätten und Rotlichtangeboten Spiel-/ Automatenhallen und ihre städtebaulichen Störpotenziale BAURECHTLICHE ZULÄSSIGKEIT VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN Baurechtliche Zulässigkeit von Vergnügungsstätten Abgrenzung der nicht kerngebietstypischen gegenüber den nur im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten Zulässigkeit als Ausnahme Städtebauliche Gründe STRATEGIEN ZUR STEUERUNG VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN FUNKTIONS- UND STANDORTSANALYSE RÄUMLICHE VERTEILUNG DER VERGNÜGUNGSSTÄTTEN IN DER GESAMTSTADT FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DER INNENSTADT VON KIRCHHEIM UNTER TECK Untersuchungs- und Bewertungskriterien für Vergnügungsstätten in der Innenstadt Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck Lagebezogene Verteilung der Vergnügungsstätten und städtebaulichfunktionale Analyse des Umfelds der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Kirchheim unter Teck Standortanalyse der bestehenden Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck Vergnügungsstättenhäufung im Bereich Postplatz und angrenzende Straßen weitere Vergnügungsstättenstandorte in der Innenstadt FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DEN GEWERBEGEBIETEN VON KIRCHHEIM UNTER TECK Gewerbegebiet Bohnau Süd 1 und Gewerbegebiet Dettinger Straße Gewerbegebiet Schellingstraße Gewerblicher Standort Steingaustraße Gewerbegebiet Kruichling Gewerbegebiet Im Hag Gewerbegebiet Heimenwiesen Gewerbegebiet Brunnenstraße Gewerbegebiet Alte Weilheimer Straße Gewerbegebiet Hohenneufenstraße Gewerbestandort Nürtinger Straße Gewerbegebiet Sudetenstraße Gewerbestandort Am Kegelsbach i

4 Gewerbegebiet Bohnau Nord Zusammenfassende Bewertung und Empfehlungen zur Ansiedlung von Vergnügungsstätten in gewerblichen Gebieten STANDORT- UND FUNKTIONSANALYSE DER GEMISCHTEN BAUFLÄCHEN VON KIRCHHEIM UNTER TECK Steuerung von Vergnügungsstätten in den Stadtteilen Steuerung von Vergnügungsstätten in den Mischgebieten der Kernstadt ZUSAMMENFASSENDE BEWERTUNG EMPFEHLUNGEN FÜR EINE NACHHALTIGE VERGNÜGUNGSSTÄTTENSTEUERUNG VERTIKALE STEUERUNG HORIZONTALE STEUERUNG (ABLEITUNG VON MINDESTABSTÄNDEN) FESTSTELLUNG ZUM UMGANG MIT DEN STÄDTEBAULICH RELEVANTEN INHALTEN DES GLÜCKSPIELSTAATSVERTRAGES EMPFEHLUNGEN ZU MAßNAHMEN UND VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG DES KONZEPTES 71 ii

5 TABELLENVERZEICHNIS: Tab. 1: Zulässigkeiten von Vergnügungsstätten in den Baugebieten nach 1 (2) BauNVO KARTENVERZEICHNIS: Karte 1: Vergnügungsstätten und Bordelle in Kirchheim unter Teck Karte 2: Räumliche Verteilung von Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck Karte 3: Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt von Kirchheim unter Teck Karte 5: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Bohnau Süd Karte 6: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Bohnau Süd Karte 5: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Dettinger Straße Karte 10: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Schellingstraße Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Kruichling Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Im Hag Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Heimenwiesen Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Brunnenstraße Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Alte Weilheimer Straße Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Hohenneuffenstraße Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Nürtinger Straße Karte 11: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sudetenstraße Karte 11: Nutzungsstruktur Gewerbestandort Am Kegelesbach Karte 11: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Bohnau Nord Karte 9: Hauptgeschäftsbereiche (grün) in der Innenstadt von Kirchheim unter Teck FOTOVERZEICHNIS: Foto 1: negatives Beispiel, andere Stadt Foto 2: negatives Beispiel, andere Stadt Foto 3: positives Beispiel, andere Stadt Foto 4: positives Beispiel, andere Stadt Foto 5: Postplatz Foto 6: Postplatz 9, Spielhalle Foto 7: Postplatz 9, Spielhalle Foto 8: Diskothek (Postplatz 7) Foto 9: Osianderstraße Foto 10: Eingang Spielhalle (Paradiesstraße 1) Foto 11: Max-Eyth-Str, Blick Richtung Westen Foto 12: Max-Eyth-Str, Blick Richtung Osten Foto 13: Max-Eyth-Str. 7, Spielhalle Foto 14: Max-Eyth-Str. 10, Wettbüro Foto 15: Dettinger Straße iii

6 Foto 16: Dettinger Straße Foto 17: Dettinger Straße, Nebenlage Foto 18: Dettinger Straße Foto 19: Dettinger Straße Foto 20: Eingangsbereich Foto 21: Schwabstraße Foto 22: Hindenburgstraße, Wohnen Foto 23: Alleenstraße Foto 24: zweiter Eingang (Jahnstraße) Foto 25: Teck-Center (Stuttgarter Straße) Foto 26: äußerer Eingang (Stuttgarter Str.) Foto 27: Innerhalb des Centers Foto 28: Eingangsbereich Foto 29: Marktstraße Foto 30: Marktstraße (Blick Richtung Süden) Foto 5: Stuttgarter Straße Foto 6: Stuttgarter Straße Foto 7: Dettinger Straße Foto 8: Dettinger Straße 91, Umfeld Foto 9: Schöllkopfstraße Foto 10: Schöllkopfstraße Foto 11: Teckstraße Foto 12: Teckstraße 8, Umfeld Foto 13: Jesinger Straße Foto 14: Jesinger Straße Foto 15: Schlierbacher Straße Foto 16: Schlierbacher Straße iv

7 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG In Kirchheim unter Teck, wie mittlerweile in vielen anderen Städten unterschiedlicher Größen, häufen sich seit einiger Zeit die Anträge auf die Errichtung von (Mehrfach-)Spielhallen sowie Wettbüros 1. Zudem bestehen in Kirchheim unter Teck bereits Spielhallen und sonstige Vergnügungsstätten. Diese Entwicklung kann sowohl funktionsbezogen städtebaulich negativ wirken, als auch zu einer stadtsoziologischen Problematik führen, die sich im Herausbilden entsprechend negativ geprägter Stadträume ausdrückt. Die Ansiedlungsmöglichkeiten für Vergnügungsstätten sind planungsrechtlich geregelt und beispielweise im Hinblick auf Misch- und Gewerbegebiete nur unter bestimmten Bedingungen möglich. 2 In Innenstädten, aber auch in sonstigen Stadtbereichen werden Vergnügungsstätten häufig als Indikator für einen eingesetzten bzw. einen einsetzenden "Trading- Down-Prozess" gewertet. Diese allgemeine Einschätzung dürfte sich auch auf Grund der im Umfeld befindlichen sonstigen Einrichtungen und der jeweiligen städtebaulichen Situation entwickelt haben. Dabei ist es unerheblich, ob die Ansiedlung dieser Nutzungen den Trading-Down-Prozess einleiten oder ob diese eine Folge sind. Ungeachtet dieser Frage wurden in der Vergangenheit in vielen Innenstädten Vergnügungsstätten planungsrechtlich in den Erdgeschosszonen ausgeschlossen. Hinsichtlich einer langfristigen Steuerungsperspektive stellt sich jedoch die Frage, ob eine restriktive Haltung planungsrechtlich dauerhaft tragfähig sein kann: Die räumliche Steuerung von Vergnügungsstätten, also auch der Ausschluss, ist grundsätzlich zulässig. Allerdings ist es planungsrechtlich notwendig, Gebiete/ Stadtbereiche/ Räume auszuweisen, wo Vergnügungsstätten zulässig sind - ein Totalaus- 1 Mit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) zum staatlichen Glückspielmonopol werden auch die nun legalisierten Wettbüros verstärkt entsprechende Nutzungsanträge stellen. Vgl. 2 Die Ansiedlung von Einzelhandel, z.b. Sexshops ohne Videokabinen und Bordellen/ bordellartigen Betrieben, ist ebenfalls in der BauNVO als Einzelhandel bzw. als sonstige Gewerbetriebe geregelt, allerdings sind hier die Ansiedlungsmöglichkeiten weniger als Ausnahme-, sondern als Regelmöglichkeit beschrieben, so dass der Begründungshintergrund sich anders darstellen kann als bei den Vergnügungsstätten. Das planungsrechtliche Instrumentarium ist vergleichbar. 1

8 schluss im gesamten Stadtgebiet ist rechtlich grundsätzlich nicht möglich. Eine Stadt darf somit keine eigene Spielhallenpolitik 3 betreiben. Wesentliche Voraussetzung für eine gesamtstädtische Steuerung ist die hinreichend detaillierte städtebauliche Begründung. 4 Jedoch kann u.u. eine städtebauliche Begründung als nur vorgeschoben und damit als nicht hinreichend betrachtet werden, wenn andere Motive als die räumliche Steuerung von zulässigen Nutzungen ausschlaggebend waren. 5 Untersuchungen z.b. hinsichtlich einer (Spiel-)Suchtprävention können somit nicht Teil einer Vergnügungsstättenkonzeption i.s.d. 1 (6) Nr. 11 BauGB sein. Eine häufig formulierte (politische) Zielsetzung zur Steuerung von Vergnügungsstätten, ist der Nutzungsausschluss und Schutz der Innenstadt. Eine Konsequenz dieser Zielsetzung ist die Ausweisung von Zulässigkeitsbereichen in einem/ mehreren Gewerbegebiet(en) oder sonstigen Gebieten. Eine Rechtfertigung, Vergnügungsstätten nicht an allen grundsätzlich denkbaren Standorten zu ermöglichen, bedeutet, eine städtebaulich geprägte und hinreichende Begründung darzulegen. Der Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten in für sie an sich in Frage kommenden Gebieten (Ausschluss von Vergnügungsstätten in Kerngebieten) und der Verweis in Gebiete in denen sie allenfalls ausnahmsweise zugelassen werden können (z.b. Gewerbegebiete), ist nach Auffassung des BVerwG grundsätzlich bedenklich. 6 Gewerbegebiete zeichnen sich somit zunächst dadurch aus, dass in ihnen gearbeitet wird. Nach dem Leitbild der BauNVO sind sie den produzie- 3 "Die Gemeinde darf nicht mit den Mitteln der Bauplanung ihre eigene, von der Wertung des Bundesgesetzgebers abweichende, "Spielhallenpolitik" betreiben, indem sie diese Einrichtungen unabhängig von Erwägungen der Ordnung der Bodennutzung allgemein für ihr Gemeindegebiet ausschließt." Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 N 4/86. 4 Vgl. dazu z.b. VGH Ba-Wü: Urteil vom , Az 3 S 1524/04, Rn 30. Früher schon: BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B 182/92. 5 "Danach ist ein für sich allein nicht tragfähiges Begründungselement im Hinblick auf das Vorliegen städtebaulicher Gründe unerheblich, wenn der Ausschluss einzelner Nutzungen im übrigen durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist. Das kann allerdings dann nicht gelten, wenn die städtebaulichen Gründe nur vorgeschoben sind, wenn also die Motive der Gemeinde, die für die Festsetzung nach 1 Abs. 5 BauNVO maßgebend waren, überhaupt nicht städtebaulicher Natur sind." Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B 80/91 6 Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B 80/91; Fickert/ Fieseler Kommentar zur BauNVO, 2008, 1 (5) Rn

9 renden und artverwandten Nutzungen vorbehalten. 7 Eine dieser Begründungen kann der Schutz von Gewerbegebieten sein. In diesem Zusammenhang könnten zwei Fragen eine besondere Bedeutung gewinnen: 1. Welche Gewerbegebiete sind - im juristischen Sinne - (noch) schützenswert bzw. schutzfähig 8? 2. Ist eine Spielhallen-/ Vergnügungsstättennutzung in den Gewerbegebieten insbesondere vor dem Hintergrund der vorhandenen Gewerbegebietsqualitäten/ - quantitäten in Kirchheim unter Teck tatsächlich sinnvoll? (Der Ausschluss von Einzelhandel zur "Aufwertung" eines Gewerbegebiets (GE) ist bei gleichzeitiger Zulassung von Vergnügungsstätten grundsätzlich bedenklich). Eine einzelfallbezogene Steuerung birgt grundsätzlich die Gefahr, mit unzureichenden städtebaulichen Begründungen oder Ermessensfehlern rechtlich angreifbar zu sein. Zudem führt eine sukzessive und iterative Steuerung in der Regel zu Verlagerungs- und Verdrängungseffekten, wenn nur ein Teil des Stadtgebiets hinsichtlich Vergnügungsstätten überplant ist. Eine gesamtstädtische Vergnügungsstättenkonzeption stellt ein städtebauliches Konzept i.s.d. 1 (6) Nr. 11 BauGB dar. Durch diese Konzeption werden transparente und einheitliche Entscheidungsregeln für die Einzelfallbewertung geschaffen sowie eine hohe (bau)rechtliche Planungssicherheit erreicht. 7 Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B Vgl. dazu z.b. VGH Mannheim: Urteil vom , Az. 8 S 2831/03; Leitsätze: 1. Der bauplanerische Ausschluss einzelner Nutzungsarten ist nur dann städtebaulich gerechtfertigt, wenn er anhand eines schlüssigen Plankonzepts auf seine Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit überprüft werden kann. 2. Daran fehlt es, wenn für die Differenzierung zwischen ausgeschlossenen und zugelassenen Nutzungsarten keine nachvollziehbaren städtebaulichen Gründe erkennbar sind (hier: Ausschluss des Einzelhandels zur "Aufwertung" des Gewerbegebiets bei gleichzeitiger Zulassung von Vergnügungsstätten (u.a. Spielhallen), Tankstellen und Kfz-Handel). 3

10 2. DEFINITION UND RECHTLICHER RAHMEN Die planungsrechtliche Steuerung von Vergnügungsstätten unterliegt der Anforderung, dies städtebaulich zu begründen. Zur Transparenz der Rahmenbedingungen werden vorab die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und die einschlägigen Urteile zusammengestellt. Insbesondere die Urteile dienen dazu, die entsprechende Konzeption für Kirchheim unter Teck zu entwickeln und zu begründen und letztlich auch den Entscheidungsspielraum für die Politik und Verwaltung darzustellen. 2.1 DEFINITION DES BEGRIFFS "VERGNÜGUNGSSTÄTTE" Bauplanungsrechtlich findet der Begriff "Vergnügungsstätte" vor allem in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) von 1990 Verwendung ( 4a (3) Nr.2; 5 (3); 6 (2) Nr. 8; 7 (2) Nr. 2; 8 (3) Nr. 3 BauNVO). Nach den BauNVO 1962, 1968 und 1977 sind Vergnügungsstätten begrifflich im 7 BauNVO aufgeführt. Daraus ergibt sich, dass nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten ansonsten als Gewerbebetriebe behandelt wurden. Erst die BauNVO 1990 differenziert hier und nimmt Vergnügungsstätten auch in anderen Baugebieten als eigenständigen Begriff auf und schränkt die Zulässigkeiten in den jeweiligen Baugebieten nach 1 (2) BauNVO im Verhältnis stärker ein 9. In der BauNVO werden Vergnügungsstätten jedoch nicht dahingehend definiert welche Einrichtungen und Anlagen zu dieser Nutzungsform gehören. Eine genauere Zuordnung ist nur über die Rechtsprechung und entsprechende Einzelfallentscheidung gegeben. Nach herrschender Meinung lassen sich Vergnügungsstätten als Sammelbegriff für Gewerbebetriebe verstehen, die auf verschiedenste Weise unter Ansprache des Sexual-, Spiel oder Geselligkeitstriebs bestimmte Freizeitangebote vorhalten. 10 Dazu zählen: Spiel- und Automatenhallen, Spielcasinos und Spielbanken Wettbüros 9 In Bebauungsplänen, die auf den Baunutzungsverordnungen vor der Änderung von 1990 basieren, sind Vergnügungsstätten daher in Ihrer Zulässigkeit weitaus geringer beschränkt, insofern diese nicht explizit ausgeschlossen wurden. 10 vgl. Hess. VGH Beschluss vom , Az.: 3 TG 2161/06 - unter Bezugnahme auf Fickert/Fieseler, BauNVO, Kommentar, 10. Auflage,

11 Diskotheken und Nachtlokale jeglicher Art sowie Festhallen 11 Varietees, Nacht- und Tanzbars, alle Tanzlokale und Tanzcafés, Stripteaselokale, Swinger-Clubs und Sexkinos einschließlich der Lokale mit Videokabinen (Filmund Videovorführungen sexuellen Charakters). Nicht dazu zählen: Gaststätten (Betriebe bei denen das Essen und Trinken bzw. Bewirten im Vordergrund der geschäftlichen Tätigkeit steht) (kleine) Tanz-Cafés Anlagen für kulturelle Zwecke (Theater, Oper, Kino im herkömmlichen Sinn 12 etc.), mit Ausnahme von Einrichtungen mit Film- und Videovorführungen sexuellen Charakters, die wiederum unstrittig zu den Vergnügungsstätten gehören. 13 Einrichtungen und Anlagen die vornehmlich sportlichen Zwecken dienen (Sport-/ Fitness-Center). "Graubereiche": Billardcafé, Bowling-Center, Kinocenter 14 (Multiplex-Kino) (Einzelfallbetrachtung notwendig - je nach Ausstattung und Ausrichtung der Betriebsform kann es sich um eine Vergnügungsstätte handeln) Bordelle/ bordellartige Betriebe (i.d.r. Gewerbebetrieb, in Verbindung mit Animierbetrieb ggf. eine Vergnügungsstätte) Sex-/Erotik-Shops (mit oder ohne Videokabinen). Wirtschafts- und gewerberechtlich sind Vergnügungsstätten Gewerbebetriebe, bei denen die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden im Vordergrund 11 Sind die Auswirkungen einer Festhalle, die der Betreiber nur für geschlossene Veranstaltungen zur Verfügung stellt, denen einer Vergnügungsstätte im Sinne der BauNVO, die der Allgemeinheit offen steht, vergleichbar, ist es für die Erreichung des städtebaulichen Ziels, die Wohnbevölkerung und andere sensible Nutzungen vor den von Vergnügungsstätten ausgehenden nachteiligen Wirkungen zu schützen, ohne Belang, ob die einzelnen Besucher oder Teilnehmer einer Veranstaltung einem geschlossenen Kreis angehören und einer persönlichen Einladung Folge leisten oder ob es sich um einen offenen Personenkreis handelt (vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az.: 4 B 56/06). 12 vgl. Fickert/Fieseler vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauGB, Kommentar, Stand Oktober Vgl. OVG Brandenburg, Beschluss vom , Az.: 3 A 57/00.Z. 5

12 steht. 15 Eine steuerrechtliche/gewerberechtliche Begriffsdefinition ist jedoch nicht mit einer städtebaulich/baurechtlichen Definition gleichzusetzen, da hier andere Kriterien zur Einordnung herangezogen werden (müssen). Zur Abgrenzung des Begriffs gegenüber anderen Nutzungen, Anlagen und Betrieben ist grundsätzlich die Eigenständigkeit des Begriffs zu berücksichtigen. Die Bezeichnung "Vergnügungsstätte" ist in der BauNVO 1990 als ein eigenständiger Begriff zu betrachten, ansonsten hätte der Verordnungsgeber ( 9a BauGB) hier nicht differenziert. Die Abgrenzung von Vergnügungsstätten zur scheinbar verwandten Nutzung "Gaststätten" erfolgt über die hauptsächliche, im Vordergrund stehende Nutzungsart. So handelt es sich bei einer Versammlungsstätte dann um eine Gaststätte, wenn das Essen und Trinken bzw. das Bewirten im Vordergrund der geschäftlichen Tätigkeit steht. Steht aber die gewerbliche Freizeit-Unterhaltung im Vordergrund, so handelt es sich um eine Vergnügungsstätte Unterschiedliche Nutzungsprofile und städtebaulichen Störpotenziale von Vergnügungsstätten und Rotlichtangeboten Ebenso vielfältig wie die Nutzungen sind auch die jeweiligen Nutzungsprofile und Störpotenziale, welche sich zum Teil erheblich voneinander unterscheiden und daher bei der Erarbeitung einer Vergnügungsstättenkonzeption beachtet werden müssen. Billardclubs stellen beispielsweise eine "Grauzone" der Vergnügungsstätten dar. Sind diese eher sportlich orientiert und auf Vereinsbasis organisiert, zählen diese Nutzungen in der Regel nicht zu den Vergnügungsstätten; ansonsten sind diese dem Nutzungsprofil der Spielhallen ähnlich. 15 vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: Nach den Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts "liegt der Zulassung von Geldspielgeräten in den genannten Gewerbezweigen die Erwägung zugrunde, dass hier entweder - wie bei den Spielhallen und Wettannahmestellen - das Spielen den Hauptzweck bildet und entsprechende Zulassungsvoraussetzungen gelten oder aber - in Gaststätten- und Beherbergungsbetrieben - das Spielen nur Annex der im Vordergrund stehenden Bewirtungs- oder Beherbergungsleistung ist (...)."(BVerwG, Beschluss vom , Az. 1 B 30/91). Hiernach handelt es sich bei einem Betrieb dann um eine Gaststätte, wenn das Bewirten im Vordergrund steht. Ist der Betrieb von Spielgeräten vorrangig müsste es sich somit um eine Spielhalle handeln, auch wenn die Anzahl der Spielautomaten dem in Gasträumen zulässige Maß entspricht. 6

13 Diskotheken, Tanzlokale und Varietees sind flächenmäßig meist viel größer. Insbesondere in Gewerbegebieten können diese zu einer Zweckentfremdung führen. Diese Nutzungen haben meist nur in den Nachtstunden an Wochenenden und Feiertagen geöffnet und produzieren daher hauptsächlich zu Ruhezeiten Lärm. Daher sind diese Nutzungen mit Wohnnutzungen grundsätzlich nicht verträglich. Im Gegensatz zu Spielhallen handelt es sich jedoch um eine gesellschaftlich weitestgehend akzeptierte Nutzung, deren Indikatorwirkung für die Erzeugung von Trading-Down-Effekten nicht vorstellbar ist. Überdies weisen diese i.d.r. ein nur geringes Störpotenzial gegenüber anderen kerngebietstypischen Nutzungen (z.b. Einzelhandel) auf. Zudem gibt es kaum Überschneidungen der Öffnungszeiten. Wettbüros, d.h. Ladengeschäfte, in denen der Abschluss von Sportwetten bei einem (im EU-Ausland ansässigen) Buchmacher ermöglicht wird, haben eine ähnlich städtebauliche Wirkung wie Spielhallen. Neben der Platzierung von Wetten dienen Wettbüros vor allem als Treffpunkt sowie der Unterhaltung durch das (gemeinschaftliche) Verfolgen der Sportveranstaltungen als Wettgegenstand und der dynamischen Entwicklung der Wettquoten. Auf Grund des in Deutschland geltenden Wettmonopols 17, das an dem Gemeinwohlziel der Begrenzung der Wettleidenschaft und Bekämpfung der Wettsucht ausgerichtet ist, ging man zunächst davon aus, dass der Betrieb von Wettbüros untersagt werden kann. 18 Mit der Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) zum staatlichen Glückspielmonopol 19 wurde dieser Ansicht widersprochen, sodass man zumindest bis zu einer Änderung der Rechtsnormen von einer Legalisierung der Wettbüros ausgehen muss. Spielhallen stellen sich mittlerweile ebenfalls in ihrer Ausprägung unterschiedlich dar und haben ein sehr vielfältiges Störpotenzial. Insbesondere auf Grund der langen Öffnungszeiten, meist täglich von 6 bis 24 Uhr, sind grundsätzlich Unverträglichkeiten mit Wohnnutzungen anzunehmen. 17 Der Begriff "Monopol" ist dabei jedoch staatsrechtlich irreführend, da die Gesetzgebungskompetenz im Glücksspielrecht in Deutschland durch die Länder ausgeübt wird. 18 Vgl. Urteil Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg 6. Senat vom , Az 6 S 1110/07 sowie Urteile des Gerichtshof der Europäischen Union vom , Az C - 258/08 sowie Az C- 203/ Vgl. EuGH (Große Kammer), Urteil vom , Az.: C-409/06 7

14 Auf Grund der differenzierten Spielhallentypen und der ebenso differenzierten planungsrechtlichen Zulässigkeiten wird auf diesen Anlagentyp der Vergnügungsstätten im nachfolgenden Kapitel gesondert eingegangen. Internetcafés sind dann als Vergnügungsstätten einzuordnen, wenn dort spielhallenähnliche Angebote vorgehalten werden; grundsätzlich stellen diese Nutzungen dann Spielhallen im Sinne der Gewerbeordnung (GewO) dar. 20 Internetcafés und Callshops, die sich auf (Tele-)Kommunikationsdienstleistungen beschränken, sind grundsätzlich keine Vergnügungsstätten sondern allgemeine Gewerbebetriebe. Rotlichtangebote sind grundsätzlich auf Grund ihrer heterogenen Ausprägung keiner einheitlichen Einstufung zugänglich 21. Die Frage, ob ein Rotlichtangebot auch eine Vergnügungsstätte sein kann, ist vor dem Hintergrund der kennzeichnenden Merkmale von Vergnügungsstätten zu beurteilen. Somit liegt es nahe, als Vergnügungsstätte nur solche Betriebe/ Vorhaben zu fassen, in dem die Besucher gemeinsam unterhalten werden 22. Während Varietees kulturell und gesellschaftlich akzeptiert sind und nur bedingt als Vergnügungsstätten betrachtet werden können, sind Betriebsformen zur Darstellung sexueller Handlung (z.b. Porno-Kino, Sex-Shops mit Videokabinen, Sex-Shows, Striptease, Table-Dance, Wellness-Bereich mit Sauna) unstrittig dem baurechtlichen Begriff der Vergnügungsstätten unterzuordnen 23. Nahezu einheitlich werden auch Swinger-Clubs als Vergnügungsstätte angesehen 24, da das Gemeinschaftserlebnis einen wesentlichen Aspekt des Angebotes ausmacht. Prostitutive Einrichtungen wie Bordelle, bordellartige Betriebe, Terminwohnungen sowie Einrichtungen der Wohnungsprostitution werden hingegen nicht als Vergnügungsstätten sondern als Gewerbebetriebe eigener Art eingestuft BVerwG U. v (6 C 11.04): "Stellt ein Gewerbetreibender in seinen Räumen Computer auf, die sowohl zu Spielzwecken als auch zu anderen Zwecken genutzt werden können, so bedarf er der Spielhallenerlaubnis nach 33i Abs. 1 Satz 1 GewO, wenn der Schwerpunkt des Betriebs in der Nutzung der Computer zu Spielzwecken liegt." 21 Vgl. auch Weidemann 2009: Die städtebauliche Steuerung von Vergnügungsstätten, Reader zum vhw Seminar vom , S Vgl. VG Karlsruhe, K 1631/09) 23 Vgl. Fickert/ Fieseler, BauNVO, 11. Auflage, 4a Rdnr Vgl. VGH Baden-Württemberg, S 2377/ Vgl. BVerwG-Urteil vom B 137/95-; VG Berlin, A 91.07) 8

15 Diesen Nutzungen ist gemeinsam, dass ihnen ein eher negatives Image anhaftet, aus denen sich nachbarschaftliche Konflikte mit "seriösen" Nutzungen ergeben (kulturelle/ soziale Konflikte). Von diesen verstärkt in den Abend- und Nachtstunden frequentierten Nutzungen gehen Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, u.a. bedingt durch einen verstärkten Kraftfahrzeugverkehr als auch durch "milieubedingte" Störungen (z.b. Belästigung der Anwohner durch das Klingeln an der falschen Haustür). Ein Imageverlust geht auch mit Auswirkungen auf die Standortfaktoren einher, so dass Rotlichtangebote als Indikator für die Erzeugung von Trading-Down-Effekten herangezogen werden können. Prostitutive Einrichtungen sind nicht Steuerungsgegenstand einer Vergnügungsstättenkonzeption Spiel-/ Automatenhallen und ihre städtebaulichen Störpotenziale Spielhallen gehören unstrittig zu den Vergnügungsstätten, da die Zweckbestimmung von Spielhallen sich ausschließlich an dem Spieltrieb des Menschen orientiert: "Spiel ist jede Tätigkeit, die aus Vergnügen an der Ausübung als solche bzw. am Gelingen vollzogen wird." 26 Eine rechtliche Definition von Spielhallen wird in der Gewerbeordnung (GewO) in Verbindung mit der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit (SpielV) vorgenommen. Das gewerbliche Spielrecht ist demgemäß in den 33c bis 33i GewO und der SpielV als Durchführungsvorschrift der 33 c ff. GewO geregelt. Spielhallen sind Orte, an denen dem Spiel in verschiedenen Formen nachgegangen werden kann. Dabei wird u.a. nach Spielen mit und ohne Gewinnmöglichkeit (Unterhaltungsspiele) unterschieden; eine ausdrückliche Legaldefinition fehlt jedoch. Die Gesetzesbegründung zum Änderungsgesetz von 1960 bezeichnet als Spielhalle "nach dem Sprachgebrauch einen Betrieb, in dem Spielgeräte (Glücksspiele und Geschicklichkeitsspiele) aufgestellt sind, an denen sich die Gäste nach Belieben betätigen bzw. beteiligen können." Der Brockhaus (1992) Band 3, Mannheim 27 Begründung zum Änderungsgesetz vom , BT-Drucks. III/318, S. 16; zitiert nach Schumacher, Stephan (1997) Eindämmung des Spielhallengewerbes - Die isolierte und synergetische Wirkung rechtlicher Steuerungsinstrumente am Beispiel der Spielhallen, S. 24 9

16 Da Spielhallen erfahrungsgemäß in der Regel in der Lage sind, höhere Kauf- bzw. Mietpreise als andere Nutzungen zu zahlen, besteht die Gefahr einer Verzerrung des sensiblen Boden- und Mietpreisgefüges. Dieses kann je nach Baugebiet zu einer Verdrängung der regulären Nutzungen (bspw. in Gewerbegebiet Regelnutzungen nach 8 (2) BauNVO) führen. In Kerngebieten und Hauptgeschäftslagen ist zudem durch eine Verdrängung der Einzelhandels- und publikumsorientierten Dienstleistungsbetriebe die Gefahr eines einsetzenden Trading-Down-Prozesses durch Einschränkung der Angebotsvielfalt gegeben (Spielhallen stehen in diesem Fall unter Indikatoren-Verdacht). Die Auswirkungen auf das Bodenpreisgefüge verschlechtern zudem die Standortfaktoren insbesondere für Existenzgründer und Start-Up-Unternehmen. Da Spielhallen grundsätzlich ein eher negatives Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit "seriösen" Nutzungen ergeben. Der Imageverlust geht auch einher mit den Auswirkungen auf die Standortfaktoren. Spielhallen weisen zumeist eine eher schwache Gestaltung auf, da sie durch auffällige Werbung und aggressive (Blink)Lichtreklame auf sich aufmerksam machen. Durch diese Gestaltungsdefizite wird häufig das Ortsbild gestört. Branchentypisch ist auch das Verdunkeln oder Verkleben der Schaufenster. Dadurch ergibt sich eine geschlossen wirkende Schaufenster- und Erdgeschosszone die als funktionaler Bruch innerhalb einer Ladenzeile empfunden wird und die funktionale Raumabfolge insbesondere in Hauptgeschäftslagen stört. Die mangelnde Integration setzt sich jedoch auch in einer sozio-kulturellen Dimension weiter fort. Spielhallen werden ausschließlich von Spielern frequentiert, von Nicht-Spieler werden diese in der Regel nicht betreten. Dadurch ergibt sich eine gewisse Unfähigkeit zur Integration, die zusätzlich durch die verklebten Schaufenster und die Abschottung dieser Einrichtungen nach Außen verstärkt wird. Fraglich ist jedoch, ob allein durch eine Wegnahme der physischen Abschottung auch die sozio-kulturellen Barrieren abgebaut werden können. 10

17 2.2 BAURECHTLICHE ZULÄSSIGKEIT VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN Die BauNVO 1990 beschränkt die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Abhängigkeit ihres Störpotenzials je nach Baugebiet sehr unterschiedlich Baurechtliche Zulässigkeit von Vergnügungsstätten In der Tabelle 1 sind die Zulässigkeiten von Vergnügungsstätten in den Baugebieten nach 1 (2) BauNVO dargestellt. In den Wohngebieten nach 2 bis 4 BauNVO sind Vergnügungsstätten grundsätzlich unzulässig. Eine Kategorisierung der Vergnügungsstätten als "nicht störendes Gewerbe" und in Folge dessen als eine ausnahmsweise zulässige Nutzung in diesen Gebieten ist nicht möglich, da Vergnügungsstätten nicht mit "nicht störendem Gewerbe" gleichzusetzen sind. Darüber hinaus geht die Rechtsprechung von einem erhöhten Störpotenzial der Vergnügungsstätten aus, das eine etwaige Verträglichkeit mit den bezeichneten Wohngebieten ausschließt. Eine Unterwanderung der Baugesetzgebung ist auf Grund von Wohngebietsunverträglichkeit somit nicht gegeben. Tab. 1: Zulässigkeiten von Vergnügungsstätten in den Baugebieten nach 1 (2) BauNVO Baugebiet nach BauNVO nicht kerngebietstypisch kerngebietstypisch 2 Kleinsiedlung reines Wohngebiet 4 allgemeines Wohngebiet 4a besonderes Wohngebiet 5 Dorfgebiet 6 Mischgebiet (Wohnumfeld) 6 Mischgebiet (gewerbl. geprägt) 7 Kerngebiet 8 Gewerbegebiet 9 Industriegebiet Quelle: eigene Darstellung - - ausnahmsweise zulässig ausnahmsweise zulässig ausnahmsweise zulässig zulässig zulässig ausnahmsweise zulässig zulässig ausnahmsweise zulässig - Grundsätzlich zulässig sind Vergnügungsstätten nur in Kerngebieten nach 7 (2) Nr. 2 BauGB. In den übrigen Baugebieten ( 4a bis 6 und 8 BauNVO) bestehen für Vergnügungsstätten verschiedene Zulässigkeitsbeschränkungen. Zum einen wird über die Unterscheidung ob eine Nutzung allgemein oder ausnahmsweise zulässig ist dif- 11

18 ferenziert, zum anderen bestehen Beschränkungen danach, ob Vergnügungsstätten "wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind" oder nicht (Kerngebietstypik nach 4a (3) Nr. 2 BauNVO). Vergnügungsstätte ist ein Sammelbegriff für Gewerbebetriebe, die auf verschiedenste Weise unter Ansprache des Sexual-, Spiel oder Geselligkeitstriebs bestimmte Freizeitangebote vorhalten. Spielhallen sind eine Unterart der Vergnügungsstätten, in denen Spielgeräte (Glücksspiele und Geschicklichkeitsspiele) aufgestellt sind, an denen sich die Gäste nach Belieben betätigen bzw. beteiligen können. In der BauNVO ist der Begriff "Vergnügungsstätte" außerhalb des Kerngebiets erst seit 1990 enthalten. In Bebauungsplänen auf der Basis älterer Baunutzungsverordnungen sind "Vergnügungsstätten" außerhalb der Kerngebiete als Gewerbebetriebe zu behandeln Abgrenzung der nicht kerngebietstypischen gegenüber den nur im Kerngebiet zulässigen Vergnügungsstätten Die Abgrenzung nach Kerngebietstypik basiert auf dem Ordnungsprinzip der Baunutzungsverordnung (BauNVO), nach der nur in Kerngebieten Vergnügungsstätten allgemein zulässig sind. Die Kerngebiete beschreibt die BauNVO folgendermaßen: "(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. (2) Zulässig sind 1.Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 2.Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, 3.sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, 4.Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 5.Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, 6.Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 7.sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans...." 12

19 Diese Zuordnung basiert auf der Annahme, dass Vergnügungsstätten allgemein einem "zentralen Dienstleistungsbetrieb" 28 gleichen und daher zunächst nur mit der Struktur des Kerngebiets konform gehen. Vor allem der Aspekt des Schutzes der Wohnnutzung und die mit dem Betrieb einer Vergnügungsstätte verbundenen städtebaulichen Auswirkungen und spezifischen Standortanforderungen erfordern, dass eine allgemeine Zulässigkeit nur in Kerngebieten möglich ist. 29 Das Vergnügungsstätten in anderen Baugebieten unter bestimmten Auflagen (nicht kerngebietstypisch) ausnahmsweise zulässig sind, ist der Überlegung geschuldet, dass es Formen von Vergnügungsstätten gibt, die möglicherweise nicht die beschriebenen Auswirkungen haben und daher eine Ausnahme bilden können. Diese verträglicheren Nutzungen bilden die Gruppe der nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten. Die Differenzierung in kerngebietstypische beziehungsweise nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten wird nach 4a (3) Nr. 2 BauNVO anhand der "Zweckbestimmung" (Art) und "Umfang" (Maß) der baulichen Nutzung ermittelt. Als kerngebietstypische Vergnügungsstätten gelten diejenigen Betriebe, die als zentrale Dienstleistungsbetriebe auf dem Unterhaltungssektor einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen 30 und damit "attraktiver" für potenzielle Nutzer sind. Daher geht von kerngebietstypischen Vergnügungsstätten im Vergleich zu den nicht kerngebietstypischen ein erheblich höheres Störungspotenzial aus, was zu den Beschränkungen nach Kerngebietstypik in den Baugebieten nach 4a, 5 und 6 BauNVO führt. Spiel- und Automatenhallen werden nach Kerngebietstypik hauptsächlich über den Umfang/ das Maß der baulichen Nutzung eingestuft. Die Rechtsprechung hat hier über zahlreiche Urteile einen Schwellenwert von rd. 100 qm Nutzfläche festgelegt. 31 Die starke Orientierung an dem Maß der baulichen Nutzung zur Einstufung von Spielhallen hängt vor allem damit zusammen, dass die SpielV neben einer maximalen Anzahl von Spielgeräten eine Mindestfläche pro Spielgerät festlegt. Nach der 2006 novellierten SpielV dürfen maximal 12 Spielgeräte pro Spielhalle und pro 12 qm ma- 28 vgl. Wank, Erwin (1994) Die Steuerungskraft des Bauplanungsrechts am Beispiel der Spielhallenansiedlung, S ebenda 30 BVerwG, Urteil vom , Az. 4 C 64/79 31 vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom , Az. 5 S 2881/90 13

20 ximal ein Gerät aufgestellt werden. Für den Schwellenwert von 100 qm ergibt sich so eine maximale Anzahl von 8 (8,33) Spielgeräten. Das Maß der baulichen Nutzung bedingt somit in Verbindung mit den Beschränkungen der SpielV auch den Grad der Attraktivität für potenzielle Nutzer. In Einzelfällen z.b. bei betrieblichen Einheiten mit Gaststätten kann auch eine gesteigerte Attraktivität durch diese Betriebseinheit zur Einordnung der Spielhallennutzung als kerngebietstypisch führen, unabhängig davon ob die geplante Fläche für die Vergnügungsstättennutzung unter dem Schwellenwert liegt. 32 Der Schwellenwert ist somit nur ein Richtwert; maßgeblich ist die auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende Beurteilung 33. Eine Mehrfachspielhalle kann unter bestimmten Bedingungen ebenfalls eine kerngebietstypische Anlage darstellen, unabhängig davon, wie groß die Fläche einer einzelnen hierin enthaltenen Spielstätte ist. 34 Diskotheken sind als Einrichtungen mit einem größeren Einzugsbereich über das direkte Umfeld hinaus somit grundsätzlich als kerngebietstypisch einzuordnen. 35 Bezüglich der Einordnung von Wettbüros hat die Rechtsprechung bis jetzt den Spielhallen-Schwellenwert von 100 qm analog angewendet. 36 Im Einzelfall ist jedoch der Bewertungsmaßstab hinsichtlich einer gesteigerten Attraktivität, bzw. eines größeren Einzugsbereichs anzuwenden. Eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte ist ein zentraler Dienstleistungsbetrieb auf dem Unterhaltungssektor, der einen größeren Einzugsbereich hat und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein soll (bei Spielhallen und Wettbüros über 100 qm Nutzfläche kann dies angenommen werden) Zulässigkeit als Ausnahme In den Baugebieten nach 4a und 5 BauNVO sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig. Während in diesen Baugebieten kerngebiets- 32 vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az: 4 B 103/92 33 vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom , Az.: 8 S 1571/02 34 vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom , Az.: 3 S 1057/09, S vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az.:4 B ; VGH Mannheim, Urteil vom , Az.:8 S 1891/05 36 vgl. VG Neustadt (Weinstraße), Urteil vom , Az.: 4 K 272/10.NW 14

21 typische Vergnügungsstätten somit grundsätzlich unzulässig sind und die Vergnügungsstättennutzung stark eingeschränkt wird, treffen diese Einschränkungen für Gewerbegebiete nach 8 BauNVO nicht zu. Eine Einstufung nach Kerngebietstypik ist in Gewerbegebieten vom Verordnungsgeber nicht vorgesehen 37, daher sind die Beschränkungen für Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten weniger rigide, als in den Baugebieten nach 4a und 5 BauNVO. Sind die Kriterien für eine ausnahmsweise Zulässigkeit gegeben, tritt für die bearbeitende Behörde der Ermessensfall ( 40 VwVfG) ein. Ausnahmen stellen grundsätzlich eine Abweichung von einer Regel dar, wie das in der BauNVO verwendete Regel-Ausnahme-Verhältnis der zulässigen Nutzungen verdeutlicht. Für den Umfang der Ausnahme sind die jeweiligen Zweckbestimmungen des Gebiets maßgeblich. Grundsätzlich gilt, dass die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sich nach Funktion und Umfang der Eigenart des Gebiets unterordnen müssen. Daher gilt eine ähnliche Systematik wie nach dem Einfügegebot des 34 BauGB. In der Rechtsprechung hat sich, insofern nicht andere städtebaulichen Gründe dagegensprechen, herausgestellt, dass die Ausnahme auch über die Anteiligkeit der fraglichen Nutzung im Gebiet definiert wird. Allerdings kann auch ein einzelnes Vorhaben bereits als im Sinne der Ausnahmeregelung nicht zulässig bewertet werden 38. Dies bedeutet beispielsweise, dass für ein Gewerbegebiet, in dem sich noch keine Vergnügungsstätte befindet, die Ausnahmezulässigkeit nicht versagt werden kann, wenn nicht andere städtebaulichen Gründe angeführt werden. 39 In diesem Fall liegt ein Ermessensfehler der Behörde nach 114 VwGO vor. Auch andere Beispiele aus der Rechtsprechung definieren die "Ausnahme" über die im Gebiet vorhandenen weiteren oder nicht vorhandenen Vergnügungsstätten. 40 Eine ausnahmsweise Zulässigkeit von Vergnügungsstätten kann gegeben sein, wenn städtebauliche Gründe nicht dagegen sprechen. 37 vgl. VG München, Urteil vom , Az: M 11 K VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom , Az.: 3 S 1057/09, S. 8ff. 39 VG München, Urteil vom , Az: M 11 K vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom , Az.: 8 S 1891/05 15

22 Städtebauliche Gründe Die Rechtsprechung hat deutlich gemacht, dass für eine Entscheidungsfindung nur städtebauliche Gründe und nicht etwa moralisch-ideologische Aspekte für eine Versagung herangeführt werden können. Eine "Spielhallenpolitik" mit Mitteln der Bauleitplanung kann somit nicht betrieben werden, grundsätzlich gilt die Gewerbefreiheit nach 1 (1) GewO. 41 Städtebauliche Gründe nach 15 BauNVO sind gegeben, wenn die strittigen Nutzungen nach "Anzahl, Lage und Umfang der Zweckbestimmung und der Eigenart des Baugebiets widersprechen". Weiterhin zu Unzulässigkeiten führen Störungen oder Belästigungen innerhalb des Gebiets oder für benachbarte Gebiete. Auch sogenannte "Trading-Down-Effekte" können als Versagensgründe angeführt werden, wenn dargestellt werden kann, dass eine Vergnügungsstätte für eine angestrebte städtebauliche Entwicklung abträgliche Wirkung hat. Zusätzlich können Verdrängungswirkungen von Vergnügungsstätten herangeführt werden, wenn beispielweise in einem Kerngebiet ( 7 BauNVO) ein vielfältiger Branchenmix mit einer Verdrängung von Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben durch Vergnügungsstätten zu einer Verringerung des Dienstleistungs- und Einzelhandelbesatzes und damit einer Abwertung des Gebiets kommt. (Eine Verdrängungsgefahr ist grundsätzlich gegeben, da Vergnügungsstättenbetreiber u. a. aufgrund längerer Öffnungszeiten häufig in der Lage sind höhere Mieten zu zahlen.) Im Falle eines Gewerbegebietes ( 8 BauNVO) können ähnliche Verdrängungsproblematiken, wie der Verbrauch (Zweckentfremdung) von Gewerbeflächen aufgezeigt werden. Wie bereits erwähnt, sollten sich die städtebaulichen Gründe, die für oder gegen eine Ansiedlung von Vergnügungsstätten sprechen, nicht nur auf das Baugebiet selbst, sondern sich auch auf die umliegenden Baugebiete beziehen (vgl. Rücksichtnahmegebot 15 BauNVO) vgl. BayVGH, Beschluss vom , Az: 1 ZB VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom , Az.: 3 S 1057/09, S

23 Städtebauliche Gründe zur Versagung des Ausnahmetatbestandes können sein: das Vorhaben steht im Widerspruch zur Eigenart des Gebiets, von dem Vorhaben gehen relevante Störungen oder Belästigungen aus, mit dem Vorhaben ist ein Trading-Down-Effekt verbunden. Moralisch-ideologische Aspekte reichen nicht aus! 2.3 STRATEGIEN ZUR STEUERUNG VON VERGNÜGUNGSSTÄTTEN Grundsätzlich kann für Vergnügungsstättenkonzeptionen grob zwischen drei Steuerungsrichtungen unterschieden werden: Einzelfallbewertung im Sinne räumlicher Ausnahmen Ausschluss in Gebieten mit allgemeiner Zulässigkeit (z.b. in gewerblich geprägten MI, in MK gemäß BauNVO 1990) und Definition von Standorten außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit, Beschränkung der Spielstätten auf die Gebiete mit allgemeiner Zulässigkeit (nur in gewerblich geprägten MI, in MK gemäß BauNVO 1990) mit entsprechender Feinsteuerung. Allgemein lassen sich diese drei Steuerungsvarianten wie folgt bewerten, wobei diese lediglich als Arbeitsthesen zu verstehen und im konkreten Fall zu überprüfen und ggf. zu modifizieren sind: Bei einer Einzelfallbewertung und iterativen Steuerung laufen die Städte und Gemeinden grundsätzlich Gefahr, das aktive räumliche Steuerungsinstrument zu verlieren, da die ohnehin schwache Position im Falle einer ausnahmsweisen Genehmigungsfähigkeit dadurch manifestiert wird, dass die Erfüllung von Ausnahmetatbeständen Genehmigungen "erzwingen" kann und über Ungleichbehandlungen und Entscheidungen mit Präzedenzwirkung die Gefahr einer juristischen Angreifbarkeit besteht. Grundsätzlich unterscheidet sich diese Steuerungsvariante nicht von einer sukzessiven räumlichen Verdrängungspolitik. Die Definition von Standorten außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit wirkt für die zunächst schützenswerten Standorttypen (z.b. MK) entlastend. Eine derartige Konzeption erfüllt somit anscheinend nicht nur das in Diskussionen oft vernehmbare Ziel der Kommunalpolitik und Verwaltung, insbesondere die Innenstadt zu schützen, 17

24 sondern befriedigt auch die wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer, Immobilienentwickler und Spielhallenbetreiber. Diese zunächst attraktive Steuerungsvariante für eine Spielstättenkonzeption kann jedoch insbesondere aus kommunaler Sicht gravierende Nachteile haben, die erst bei näherer Betrachtung deutlich werden: Durch die Ansiedlung von Spielhallen außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit besteht die Gefahr einer Störung des sensiblen Bodenpreisgefüges, da Spielhallen grundsätzlich in der Lage sind, höhere Mieten/ Bodenpreise zu zahlen. Spielhallen haben somit gegenüber anderen Nutzungen eine potenziell verdrängende Wirkung. Insbesondere in Gewerbegebieten würden sich somit die Bedingungen (Standortfaktoren) für Gewerbe- und Handwerksbetriebe verschlechtern. Die Definition von Standorten in Gewerbegebietslagen muss daher mit einer Feinsteuerung einhergehen, welche die "Nebenwirkung" einer solchen Ansiedlungspolitik minimiert. Die andere Strategie einer Spielhallenkonzeption sieht vor, Spielhallen nur dort zuzulassen, wo sie ohnehin schon allgemein zulässig sind und in den Gebieten, in denen sie nur ausnahmsweise und/oder mit Beschränkungen zulassungsfähig sind (Gewerbe-, wohngeprägte Misch-, Dorf- und besondere Wohngebiete), explizit ausschließen. Mit dieser Strategie könnte versucht werden, die Probleme, welche beispielweise durch die Spielhallennutzungen entstehen, nicht in andere Gebiete zu verlagern, sondern die spezifischen Probleme innerhalb des Gebietes (z.b. MK) zu entschärfen bzw. im besten Fall zu lösen. Für diese komplexe Aufgabe ist eine synergetische Anwendung verschiedener kommunaler Instrumente notwendig. Das Kerngebiet bietet dafür insgesamt die besten Vorrausetzungen. Mittels einer Feinsteuerung durch die Bauleitplanung (bspw. über 1 (9) BauNVO in Verbindung mit 1 (5) BauNVO) können Spielhallenhäufungen zukünftig verhindert (z.b. Mindestabstände zwischen Nutzungen) und bestehende Häufungen langfristig abgebaut werden. Diese Maßnahmen bedürfen teilweise einer ausführlichen städtebaulichen Begründung, sodass eine städtebaulich-funktionale Analyse im Vorfeld notwendig ist. Den so geschützten strukturell schwächeren und teilweise bereits belasteten Innenstadtrandlagen stehen die stärkeren 1a-Innenstadtlagen zur Seite, die aufgrund des ohnehin hohen Bodenpreisniveaus gegen die 18

25 Verdrängungswirkung der Spielhallen resistenter sind (vgl. Schramer 1988, S. 15 ff.). Für die Entwicklung der Innenstädte und Aufwertung der Haupteinkaufsbereiche scheinen jedoch auch einzelne Spielhallen abträgliche Wirkung zu haben und stehen einem Stadtmarketingkonzept zunächst entgegen. Grundsätzlich gilt jedoch die These, dass etwa nicht die Existenz der Nutzung von Bedeutung ist, sondern lediglich ihre Präsenz im öffentlichen Raum die abträgliche Wirkung entfaltet. Durch eine entsprechend ausgerichtete Gestaltungs- und Sondernutzungssatzung können die branchenüblichen Gestaltungsdefizite behoben oder zumindest deutlich minimiert werden. In Kombination mit einer vertikalen Nutzungsgliederung und z.b. Festsetzung von Mindestabständen zu anderen Spielhallen und schützenswerten Nutzungen mit den Mitteln der Bauleitplanung kann sich so eine Spielhalle in eine Hauptgeschäftslage einfügen. Somit wird das Stadt- und Straßenbild nicht beeinträchtigt und zum anderen eine städtebauliche und gestalterische Integration erreicht. Eine Steuerung der Spielhallen und Vergnügungsstätten in Kerngebieten setzt jedoch eine bestehende und vor allem resistente Kerngebietsstruktur der Innenstädte voraus, um die beschriebenen Instrumente der Feinsteuerung anwenden zu können. Somit muss für jede Stadt oder Gemeinde genau geprüft werden, welche Strategie langfristig tragfähig ist, ebenso wie die Konzeption mittels vielseitiger Feinsteuerungsmöglichkeiten optimal an die örtlichen Begebenheiten anzupassen ist. 19

26 3. FUNKTIONS- UND STANDORTSANALYSE In Kirchheim unter Teck wurden im Juni 2011 auf der Basis einer intensiven Begehung die Qualität und räumliche Verteilung der vorhandenen Vergnügungsstätten in der Gesamtstadt erfasst. Das Untersuchungsgebiet umfasste dabei alle Gebiete i. S. von 1 (2) BauNVO, in denen je nach Gebietstypik formal Baurecht für eine Vergnügungsstättennutzung besteht (vgl. Kap ). Karte 1: Vergnügungsstätten und Bordelle in Kirchheim unter Teck Ötlingen Kernstadt Lindorf Jesingen Nabern Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen und Informationen der Stadtverwaltung, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck 3.1 RÄUMLICHE VERTEILUNG DER VERGNÜGUNGSSTÄTTEN IN DER GESAMTSTADT Die Bestandssituation in Kirchheim unter Teck zeigt hinsichtlich der räumlichen Verteilung von Vergnügungsstätten eine starke Orientierung auf die Kernstadt (vgl. Karte 1). Die räumlich mit der Kernstadt teilweise eng verbundenen Stadtteile weisen grundsätzlich keine Vergnügungsstätten auf. Im Stadtteil Ötlingen befindet sich ein Bordell. Innerhalb der Kernstadt konzentrieren sich die bestehenden Vergnügungsstätten insbesondere auf die Innenstadtrandlagen. 20

27 Der Betriebstypenwandel insbesondere von Spielhallen zu Mehrfachspielhallen und sog. Entertainmentcenter weist jedoch eine deutliche Nachfrage nach gewerblichen Standorten hin. Insbesondere diese Entwicklung erfordert es, auch die Gewerbegebiete und gewerblich geprägten Mischgebiete im Stadtgebiet von Kirchheim unter Teck hinsichtlich einer möglichen Ansiedlung von Vergnügungsstätten zu analysieren. 3.2 FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DER INNENSTADT VON KIRCHHEIM UNTER TECK Die Innenstadt von Kirchheim unter Teck und insbesondere deren Randbereiche weisen die meisten Vergnügungsstättennutzungen auf. Die Bewertung der untersuchten Vergnügungsstättenstandorte in der Innenstadt erfolgte u.a. hinsichtlich deren (Aus)Wirkungen auf das direkte und nähere Umfeld (vgl. Kap ) Untersuchungs- und Bewertungskriterien für Vergnügungsstätten in der Innenstadt Als Untersuchungskriterien zur Analyse der Konfliktpotenziale und möglicher Auswirkungen sind die Lage der Vergnügungsstätte (z.b. Hauptgeschäftslage/ Randlage/ Nebenstraße, Stadteingang etc.), die räumliche Verteilung möglicher Vergnügungsstätten im Bestand (evtl. Konzentrationen), das nähere Umfeld (Art und Maß der baulichen Nutzungen, Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, Angebotsvielfalt/- qualität etc.), ihre Wirkung auf den Außenraum und städtebauliche Präsenz, wobei die vielfältigen und differenzierten Störpotenziale zu beachten sind, zu beurteilen. Zu einer Negativbewertung eines Standortes führt die allgemeine negative Wirkung der Einrichtung auf den Außenraum. Dies bezieht sich u.a. auf die Gestaltung der Einrichtung, die sich schlechtestenfalls durch auffällige, sich nicht einfügende Außenwerbung (grelle/ aggressive Lichtwerbeanlagen, Neonlicht, Blinklicht etc.) sowie eine geschlossen wirkenden Erdgeschosszone (verklebte, verdunkelte Schaufenster oft in Kombination mit aggressiver 21

28 Werbung) auszeichnet. So kann eine verklebte Schaufensterfront (vgl. Fotos) dazu führen, dass der funktionale Bruch, z.b. hervorgehoben durch eine Spielhalle in einer durchgehenden Ladenzeile, durch diese negative Gestaltung deutlich verstärkt wird. Weiterhin fällt die Umfeldsituation negativ ins Gewicht, wenn es sich um eine Häufung von Spielhallen, Wettbüros und anderen Vergnügungsstätten handelt und gleichzeitig sich die Nutzung in einer städtebaulich/ gestalterisch vernachlässigten räumlichen Situation befindet oder insgesamt Hinweise auf einen Trading-Down- Prozess (Rückgang der Angebotsvielfalt, Leerstände, Investitionsstau etc.) bestehen. Foto 1: negatives Beispiel, andere Stadt Foto 2: negatives Beispiel, andere Stadt Quelle: eigenes Foto Quelle: eigenes Foto Eine Positivbewertung eines Standortes ist dann gegeben, wenn keine oder nur geringfügige Auswirkungen der Einrichtung auf den Außenraum feststellbar sind. Diese Spielhallen zeichnen sich zumeist auch durch eine zurückhaltende Gestaltung aus. Mit dezenten Werbeanlagen wird erreicht, dass keine Brüche innerhalb des funktionalen Besatzes einer Erdgeschosszone entstehen. Außerdem haben diese Betriebe entweder eine offene Wirkung (keine verklebten Schaufenster) oder die Nutzung befindet sich im Ober-, Untergeschoss oder in zurückliegenden Räumen (vgl. Fotos). 22

29 Foto 3: positives Beispiel, andere Stadt Foto 4: positives Beispiel, andere Stadt Quelle: eigenes Foto Quelle: eigenes Foto Im Grundsatz gilt, dass nicht die Existenz einer Spielhalle, sondern vorrangig ihre Präsenz im öffentlichen Raum entscheidend für den städtebaulich-gestalterischen Integrationsgrad ist. Da Spielhallen auf Grund ihrer Nutzungseigenschaften (begrenzte Klientel, fehlende gesellschaftliche Akzeptanz) sich nur sehr schlecht im städtebaulich-funktionalen Sinn integrieren lassen, kann sich das Einfügen in das Umfeld insbesondere durch die Minimierung der Sichtbarkeit bzw. Wahrnehmbarkeit einstellen. Wichtig ist zudem, dass sich die Nutzung in einer positiven/ stabilen Umfeldsituation befindet (u.a. keine Häufungen von Spielhallen, Wettbüros oder anderen Vergnügungsstätten, vielfältiges Angebot an Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen) Räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck Die Karte 2 stellt die räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck dar. 23

30 Karte 2: Räumliche Verteilung von Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen und Informationen der Stadtverwaltung, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Im Westen der Innenstadt befinden sich Vergnügungsstättenhäufungen (Konzentrationen) im Bereich Postplatz/ Paradiesstraße/ Stuttgarter Straße sowie im Süden entlang der Dettinger Straße, vorwiegend bestehend aus Spielhallen. In den weiteren Randbereichen der Innenstadt von Kirchheim unter Teck sind weitere Einzelstandorte (Spielhallen, Wettbüros, Tanzlokale) vorhanden. Diese in Kirchheim unter Teck bestehenden Unterarten von Vergnügungsstätten lassen vielfältige Störpotenziale auf Grund ihres Nutzungsprofils vermuten. Nutzungsanfrage für weitere Vergnügungsstätten im Bereich der Innenstadt (insbesondere für Spielhallen und Wettbüros) bestanden zum Zeitpunkt der Konzepterstellung nicht. An der Alleenstraße 16 befindet sich ein Bordell, welches jedoch nicht als Vergnügungsstätte einzuordnen ist (vgl. Kap. 2.1). Die Prüfung erkennbarer Auswirkungen auf das direkte und nähere Umfeld gilt insbesondere den Spielhallen und Wettbüros, die ein weitaus höheres Störpotenzial als 24

31 beispielsweise Diskotheken und Tanzlokale vermuten lassen (vgl. Kap ). Diskotheken und Tanzlokale, bei denen die gewerbliche Freizeit-Unterhaltung (z.b. regelmäßig stattfindende Veranstaltungen wie Konzerte, Partys) im Vordergrund steht, haben meist nur in den Nachtstunden an Wochenenden und Feiertagen geöffnet und produzieren daher hauptsächlich zu Ruhezeiten Lärm. Somit sind diese Nutzungen mit Wohnnutzungen grundsätzlich nicht verträglich und somit im Sinne der BauNVO typische Kerngebietsnutzungen - als flächenintensive Nutzungen sind Diskotheken und Tanzlokale jedoch nicht immer in Kerngebieten zu integrieren. Im Gegensatz zu Spielhallen und Wettbüros (begrenzte Klientel, fehlende gesellschaftliche Akzeptanz) handelt es sich bei Diskotheken und Tanzlokalen um kulturell und gesellschaftlich akzeptiere Nutzungen, bei denen keine dementsprechenden sozio-kulturellen Barrieren bestehen, zudem haben Diskotheken und Tanzlokale auf Grund einer deutlich geringeren Flächenproduktivität kaum Auswirkungen auf das Bodenpreisniveau, bzw. nicht in der Lage hohe Bodenpreise zu bezahlen - ganz im Gegensatz zu Spielhallen und Wettbüros Lagebezogene Verteilung der Vergnügungsstätten und städtebaulichfunktionale Analyse des Umfelds der Vergnügungsstätten in der Innenstadt von Kirchheim unter Teck Die Innenstadt von Kirchheim unter Teck wird im Wesentlichen durch die Hauptachsen der Marktstraße/ Dettinger Straße und Max-Eyth-Straße geprägt, welche sich in verschiedene städtebauliche Teilräume gliedert. Der Bereich mit der höchsten funktionalen Dichte beschränkt sich jedoch auf die Hauptachse der Marktstraße und mit leichten Rückgängen dem nördlichen Teilbereich der Dettinger Straße - im südlichen Verlauf der Dettinger Straße und in den Seitenstraßen nimmt der Besatz an Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben allgemein deutlich ab. Der Hauptgeschäftsbereich wird somit hauptsächlich durch die Marktstraße geprägt. 43 Diskotheken oder Tanzlokale können grundsätzlich jedoch im Umfeld von Spielhallen und Wettbüros negativ ins Gewicht fallen, wenn eine fortschreitende Entwicklung des Gebietes hin zu einem "Vergnügungszentrum" erkennbar ist und insgesamt Hinweise auf einen Trading-Down-Prozess (Rückgang der Angebotsvielfalt, Leerstände, Investitionsstau etc.) bestehen. 25

32 Karte 3: Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt von Kirchheim unter Teck durchgehender Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz (Differenziert nach Qualität) Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen und Informationen der Stadtverwaltung, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Die bestehenden Vergnügungsstätten sind vor allem außerhalb der Hauptgeschäftslage in den sog. Nebenlagen zu finden, in denen vermehrt funktionale und strukturelle Defizite zu verzeichnen sind, bzw. die strukturellen Bedingungen (z.b. Angebot, Frequenz, Bodenwerte) nicht mehr so robust sind wie in den Hauptlagen. Eine Vergnügungsstättenkonzentration (insbesondere aus Spielhallen und Wettbüros) befindet sich im Bereich westliche Max-Eyth-Straße/ Postplatz/ Paradiesstraße/ Stuttgarter Straße, deutlich außerhalb des Hauptgeschäftsbereichs. Der hier festgestellte qualitative Angebotsrückgang ist Anzeichen für einen einsetzenden Trading- Down-Prozess, der durch die Häufung von Spielhallen deutlich verstärkt wird. Der Hauptgeschäftsbereich im Bereich Marktstraße/ nördliche Dettinger Straße ist im Vergleich dazu um einiges stabiler und robuster bezogen auf die städtebaulichfunktionale Struktur. Vergnügungsstätten sind in diesen sehr starken Lagen nicht zu finden. Erst im Süden der Dettinger Straße befinden sich auf der Höhe 26

33 Schwabstraße Spielhallennutzungen im Erd- und Obergeschoss. Der Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz geht hier bereits ebenfalls deutlich zurück. Diese Situation ist vergleichbar mit der Situation in vielen anderen deutschen Städten, wonach Häufungen von Spielhallen oftmals in schwächeren Gebieten, wie den City-Randlagen auftreten. Die Gründe hierfür sind oftmals auch Auswirkungen einer praktizierten Verdrängungspolitik von Spielhallen, wonach die Protektion einzelner Gebiete wie die zumeist ohnehin schon starken 1a-Lagen der Innenstädte zu einem Ausweichen der Spielhallen in ungeschützte Bereiche (Innenstadt-Randbereiche und/oder Gewerbegebiete) führt. Aber auch die Tatsache, dass Spielhallen und Wettbüros zwar hinsichtlich der hohen branchenüblichen Flächenproduktivität die hohen Bodenpreise in den "1a-Lagen" (Hauptgeschäftsbereiche) bedienen können, jedoch nicht wie etwa hochwertiger Einzelhandel auf die Frequenz (Laufkundschaft) und andere Gunstfaktoren der "1a-Lage" angewiesen sind. Spielhallen und Wettbüros befinden sich grundsätzlich eher in Nebenlagen, weil sie die Gunstfaktoren der Hauptgeschäftslage nicht in dem Maße wie der Einzelhandel nutzen können - bzw. nicht auf diese angewiesen sind und daher die Kerngebiete der Hauptlagen eher meiden. Kerngebiete haben nach einem Urteil des BVerwG zentrale Funktionen: "Sie bieten vielfältige Nutzungen und ein urbanes Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Bewohner der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs, gerade auch im Bereich von Kultur und Freizeit" 44. In Kerngebieten sind Vergnügungsstätten daher i.s.d. BauNVO regelmäßig zulässig. Grundsätzlich ist der Ausschluss von Vergnügungsstätten in Kerngebieten möglich 45, allerdings bestehen nach Auffassung des BVerwG 46 bedenken, wenn der Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten in für sie an sich in Frage kommenden Gebieten (also z.b. der Ausschluss von Vergnügungsstätten in Kerngebieten), zu einer Verdrängung 44 Vgl. BVerwG-Urteil vom , Az. 4 C (5)BauNVO: "Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, daß bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den 2, 4 bis 9 und 13 allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt." 46 Vgl. BVerwG, Beschluss vom , Az. 4 B 80/91; Fickert/ Fieseler Kommentar zur BauNVO, 2008, 1 (5) Rn

34 in schützenswerte Gebiete (z.b. Gewerbegebiete) führt. Ein Ausschluss von Vergnügungsstätten in allen Kerngebieten erscheint nach Maßgabe des BVerwG somit bedenklich Standortanalyse der bestehenden Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck Nachdem in den vorangegangenen Kapiteln die Vergnügungsstätten in Verbindung mit den vorherrschenden innerstädtischen Strukturen zusammengefasst untersucht wurden, werden diese Nutzungen und ihre Störpotenziale (z.b. städtebaulich negative Wirkung auf den Außenraum) im Folgenden standortbezogen näher analysiert Vergnügungsstättenhäufung im Bereich Postplatz und angrenzende Straßen An den im Folgenden dargestellten Standorten im Bereich des Postplatzes befinden sich Spielhallen in räumlich-funktionaler Nachbarschaft zueinander in einem teilweise städtebaulich-funktional defizitären Umfeld, z.b. Nebenlagen mit deutlichen Angebotsrückgang (sog. Trading-Down-Prozess). Standorte Postplatz 9 (Spielhalle), Postplatz 7 (Diskothek) und Paradiesstraße 1 (Spielhalle) Vergnügungsstättenkonzentration (zudem räumliche Nähe zu Spielhalle innerhalb Teck-Center und Spielhalle/ Wettbüro Max-Eyth-Str.) Lage an der Wegeverbindung Altstadt - Teck-Center/ Nanz-Center Postplatz: Spielhallen im gleichen Gebäude wie Kino (gleicher Eingang!), auffällige Außenwerbung, Diskothek/ Tanzlokal angrenzend Paradiesstr/ Osianderstraße.: Lage im UG, Eingangsbereich unauffällig gestaltet, angrenzend niedrig- bis mittelpreisiger Einzelhandelsbesatz deutlicher Angebotsrückgang, beginnende Trading-Down-Tendenzen (Investitionsstau) Nutzungskonflikte: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen negative Auswirkungen auf das Bodenpreisgefüge 28

35 Foto 5: Postplatz Foto 6: Postplatz 9, Spielhalle Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Foto 7: Postplatz 9, Spielhalle Foto 8: Diskothek (Postplatz 7) Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Foto 9: Osianderstraße Foto 10: Eingang Spielhalle (Paradiesstraße 1) Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Standorte: Max-Eyth-Straße 7 und 10 Spielhalle in der Erdgeschosszone (Max-Eyth-Straße 7) und Wettbüro in der Erdgeschosszone (Haus-Nr. 10) 29

36 Lage angrenzend an historische Altstadt in einer der 1b-Lagen (Verbindung Altstadt - Teck Center/ Nanz-Center) Lage im Erdgeschoss, Abschottung durch verklebte Schaufenster funktionaler Bruch Umfeld stabil, Leerstand im Obergeschoss der Max-Eyth-Str. 7 keine Anzeichen für Trading-Down-Prozess erkennbar Nutzungskonflikte: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen Foto 11: Max-Eyth-Str, Blick Richtung Westen Foto 12: Max-Eyth-Str, Blick Richtung Osten Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Foto 13: Max-Eyth-Str. 7, Spielhalle Foto 14: Max-Eyth-Str. 10, Wettbüro Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Die Standorte im Bereich des Postplatzes und der Max-Eyth-Straße haben gemein, dass von ihnen zum Teil erhebliche Störungen bezüglich der Wirkungen auf den Außenraum (Gestaltung und Bodenpreisniveau), als auch auf Nachbarnutzungen ausgehen. Am Postplatz bestehen starke städtebaulich-funktionale Missstände, die durch die Konzentration von Wettbüros zusätzlich negativ beeinflusst wird (Verdrän- 30

37 gungswirkungen und Imageschaden). In der Max-Eyth-Straße ist auf Grund des für eine Nebenlage typischen Angebotsrückgangs die Gefahr eines Trading-Down-Prozesses gegeben. Von diesen Bestandssituationen lassen sich daher keine positiven Aspekte für eine verträgliche Steuerung von Vergnügungsstätten ableiten weitere Vergnügungsstättenstandorte in der Innenstadt Standort: Dettinger Straße 76 Spielhalle Lage im Eingangsbereich der Innenstadt innerhalb eines großen Einzelhandelsgebäudes Erdgeschosslage, geschlossen keine Fenster, Eingangsbereich wirkt wie Hintereingang Image-Schaden ansatzweise Trading-Down-Tendenzen zu erkennen angrenzende Nutzungen überwiegend Einzelhandel und Dienstleistung Nutzungskonflikte: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen, (ev. Gemeindezentrum) Foto 15: Dettinger Straße 76 Foto 16: Dettinger Straße 76 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai

38 Foto 17: Dettinger Straße, Nebenlage Foto 18: Dettinger Straße 76 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Standort: Dettinger Straße Geschäftslage mit durchgehendem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz Mehrfachspielhalle im EG und OG auffällige Außenwerbung, verklebte Fenster im Eingangsbereich guter baulicher Zustand angrenzende Nutzungen EH, DL, Wohnen keine Trading-Down-Tendenzen zu erkennen Nutzungskonflikte: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen Foto 19: Dettinger Straße Foto 20: Eingangsbereich Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai

39 Standort: Schwabstraße 19 (Wettbüro, leerstehend 47 ) Innenstadtrandlage Erdgeschoss, Abschottung durch verklebte Fenster Gebäude in Schwabstraße tlw. sanierungsbedürftig angrenzende Nutzungen überwiegend Wohnen Trading-Down-Tendenzen zu erkennen Nutzungskonflikte: Auswirkungen auf Wohnen Klärungsbedarf hinsichtlich Bestandschutz Foto 21: Schwabstraße 19 Foto 22: Hindenburgstraße, Wohnen Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Standort: Alleenstraße 35 kerngebietstypische Spielhalle Innenstadtrandlage, exponierte Lage zwischen zwei Einbahnstraßen Erdgeschoss/ Hochparterre, Abschottung durch verklebte Schaufenster, Sanierungsbedarf auffällige Außenwerbung Nutzungskonflikte: Auswirkungen auf das Bodenpreisgefüge der Nebenlage, weiterhin: Schule, Schloss/ Museum als schützenswerte Nutzungen 47 Das Ladenlokal stand zum Erhebungszeitpunkt leer, jedoch weisen die bestehenden Werbeanlagen auf ein Wettbüro hin. Es besteht ggf. Klärungsbedarf hinsichtlich des Bestandschutzes für die nicht mehr vorhandene Nutzung. 33

40 Foto 23: Alleenstraße 35 Foto 24: zweiter Eingang (Jahnstraße) Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Standort: Stuttgarter Straße 2 kerngebietstypische Spielhalle Lage innerhalb Teck-Center zwei Eingänge, innerhalb und außerhalb des Centers äußerer Eingangsbereich mit auffälliger Werbung, verklebten Türen, Werbeschild im Straßenraum, innerer Eingangsbereich etwas dezenter gestaltet Nutzung im Erdgeschoss Nutzungskonflikte: nur bedingt innerhalb des Centers Foto 25: Teck-Center (Stuttgarter Straße) Foto 26: äußerer Eingang (Stuttgarter Str.) Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai

41 Foto 27: Innerhalb des Centers Foto 28: Eingangsbereich Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Standort: Marktstraße 4 Wettbüro im Erdgeschoss, teilweise Abschottung durch verklebte Schaufenster Lage am Rand der historischen Altstadt, Nebenlage Umfeld stabil, keine Leerstände funktionaler Bruch keine Anzeichen für Trading-Down-Prozess erkennbar Nutzungskonflikte: Einzelhandel und einzelhandelsnahe Dienstleistungen, weiterhin: Rathaus, Kirche als schützenswerte Nutzungen negative Auswirkungen auf das Bodenpreisgefüge Foto 29: Marktstraße 4 Foto 30: Marktstraße (Blick Richtung Süden) Quelle: eigenes Foto April/ Mai 2011 Quelle: eigenes Foto April/ Mai

42 3.3 FUNKTIONS- UND STANDORTANALYSE IN DEN GEWERBEGEBIETEN VON KIRCH- HEIM UNTER TECK Im vorangegangen Kapitel wurde die räumliche Verteilung der Vergnügungsstätten in der Kernstadt von Kirchheim unter Teck aufgezeigt sowie ihre städtebaulichfunktionale Außenwirkung analysiert. Um die beste Lösung für Ansiedlungen von Vergnügungsstätten im Stadtgebiet zu finden, werden in diesem Kapitel die Gewerbegebiete untersucht. Bei einem völligen Ausschluss von Vergnügungsstätten bzw. von Unterarten dieser Art der Nutzung ist es planungsrechtlich notwendig, Gebiete/ Stadtbereiche/ Räume auszuweisen, wo diese ausgeschlossenen Vergnügungsstätten allgemein oder ausnahmsweise zulässig sein sollen. Ein Totalausschluss ist verfassungsrechtlich nicht möglich. Im gewerblich geprägten Mischgebiet sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten nach 6 (1) Nr. 8 BauNVO allgemein zulässig. Nach 8 (3) Nr. 3 BauNVO sind (auch kerngebietstypische) Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten als Ausnahme dann grundsätzlich zulässig, wenn - zu benennende - städtebauliche Gründe dem nicht entgegenstehen. Im Hinblick auf die räumliche Steuerung von Vergnügungsstätten bzw. mögliche Ausschlüsse sind hierbei die Nutzungsstrukturen der gewerblich geprägten Bereiche und des näheren Umfeldes zu beschreiben und vergnügungsstättenbezogene Nutzungsverträglichkeiten abzuleiten. Es werden nachfolgend zunächst die Gebiete beschrieben, die bereits über einen Bestand an Vergnügungsstätten verfügen Gewerbegebiet Bohnau Süd 1 und 2 Der Gewerbebereich Bohnau Süd 1 ist ein größerer Gewerbestandort im östlichen Kirchheimer Stadtgebiet, vom Gewerbegebiet Bohnau Nord durch den Gießnaubach getrennt. Der Standort wird überwiegend durch gewerblich-handwerkliche Nutzungen mit teilweise extensiver Nutzung der Grundstücke bestimmt; im westlichen Teil um die Carl-Zeiss-Straße findet sich eine deutlich kleinteiligere Mischung mit einen größeren Anteil an Dienstleistungsbetrieben und vereinzelten Wohnnutzungen ohne erkennbare Beziehung zu Gewerbebetrieben. An mehreren Stellen finden sich noch 36

43 auch größere freie Grundstücke und in zwei Fällen leerstehende Gewerbegebäude im Gebiet. Das städtebauliche Niveau ist durchschnittlich ohne negative Ausreißer. Im Gebiet finden sich an mehreren Standorten Freizeitnutzungen bzw. Vergnügungsstätten (Tennishalle, 2 x Fitness, Sauna, Spielhalle, Bordell.) Trotz dieser Nutzungen kann das Gebiet in der Summe nicht als publikumsorientiert bezeichnet werden. Der Gewerbebereich Bohnau Süd 2 schließt sich unmittelbar östlich an den Standort Bohnau Süd 1 an und ist von diesem durch die Einsteinstraße getrennt. Der Standort wird durch eine Stichstraße erschlossen. Die Nutzung ist zum weit überwiegenden Teil gewerblich/handwerklich mit einzelnen Betrieben des Dienstleistungssektors, Kfz-Gewerbes und Großhandels geprägt. Das Gebiet ist mit Ausnahme eines Grundstückes voll belegt. Publikumsorientierte Nutzungen sind nicht vorhanden. Karte 4: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Bohnau Süd 1 Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck 37

44 Karte 5: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Bohnau Süd 2 Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Dettinger Straße Der Gewerbebereich Dettinger Straße ist ein sehr heterogener Gewerbestandort, der sich vom Ortskern von Kirchheim in südlicher Richtung erstreckt. Im nördlichen Teil etwa bis zur Bahnlinie - ist der Standort durch eine Mischung aus Wohnen, Einzelhandel, Freizeitnutzungen und einzelnen gewerblichen Nutzungen bestimmt. Im südlichen Teil entlang der Dettinger Straße überwiegt eine gewerbliche Nutzung mit einen flächenmäßig hohen Anteil Logistikgewerbe; der Teilbereich um den Faberweg und entlang der Lenniger Straße ist wiederum stärker von Handelsnutzungen und Kfz-Gewerbe geprägt. Städtebaulich macht der Standort einen sehr heterogenen Eindruck mit großen Freiflächennutzungen und teilwiese leerstehenden bzw. nur unterwertig genutzten Gebäuden. Im Gebiet finden sich eine Reihe von Freizeitnutzungen und Vergnügungsstätten (Kinderspielland, Fitness/Kampfsport, Eventvilla, Spielhalle), wobei die Spielhalle schon zum Innenstadtrandgebiet gerechnet werden kann. 38

45 Zumindest der nördliche Teil zwischen Gaiserplatz und Bahnlinie sowie der Teil zwischen Faberweg und Lenniger Straße müssen als publikumsorientiert gelten. Karte 6: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Dettinger Straße Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Schellingstraße Der Bereich Schellingstraße ist ein Standort nordwestlich der Kirchheimer Innenstadt, der sich unmittelbar an den Gewerbebereich Liebigstraße anschließt. Der Standort befindet sich offenbar in Umstrukturierung. An gewerblichen Nutzungen im engeren Sinn finden sich noch eine Spedition und ein produzierender Betrieb, verschiedene Gewerbegebäude stehen leer bzw. sind mit Zwischennutzungen belegt. Die Erschließungsstraße Schellingstraße ist eingezogen. Entlang der Stuttgarter Straße sind offenbar in der jüngeren Vergangenheit verschiedene Gewerbegebäude abgeräumt worden, stattdessen sind dort verschiedene Betriebe des Einzelhandels angesiedelt worden. Ferner finden sich Dienstleistungsnutzungen sowie Gemeinschaftseinrichtungen (Waldorfschule) am Standort. Aufgrund dieser strukturellen Veränderungen muss der Standort in der Tendenz als publikumsorientiert eingestuft werden. 39

46 Karte 7: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Schellingstraße Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerblicher Standort Steingaustraße Der Standort Steingaustraße ist ein kleiner Bereich unmittelbar am Rande der Kirchheimer Innenstadt, der durch Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen, aber auch durch größere Leerstände geprägt ist. Bei dem Baukomplex nördlich der Stuttgarter Straße handelt es sich um das Teck- Center, ein Einkaufszentrum mit Gastronomie, das allerdings auch eine Spielhalle enthält. Südlich der Stuttgarter Straße befinden sich das Nanz-Center, ein weiteres Einkaufszentrum sowie ein Ärztehaus, ein kleines Hotel, ein griechisches Restaurant sowie ein Gebäude mit mehreren Bildungseinrichtungen. Bei zwei großen Gebäuden handelt es sich allerdings um leerstehende Gebäude, in einem Fall ein ehemaliger Gewerbestandort, im zweiten Fall ein ehemaliger Getränkegroßmarkt. Hier sind Abrissmaßnahmen oder eine Wiedernutzung der bestehen- 40

47 den Gebäude möglich, wobei sich aufgrund der Lage und der Umgebungsnutzung in erster Linie Einzelhandelsnutzungen aufdrängen. Der Standort ist eindeutig publikumsorientiert Gewerbegebiet Kruichling Das Gebiet Kruichling ist ein neuerschlossener und in Entwicklung befindlicher Standort in unmittelbarer Nähe der Anschlussstelle Kirchheim-West. Das Gebiet ist derzeit etwa zu 25-30% belegt und weist noch umfangreiche Entwicklungsflächen auf. Drei Betriebe befinden sich derzeit im Bau. Die derzeit vorhandene Nutzung wird von einem Übergewicht des Verarbeitenden Gewerbes/ Handwerks bestimmt, allerdings befinden sich mit dem Shell Autohof, einem Fastfoodbetrieb und einer Eventhalle auch Betriebe mit einer höheren Verkehrserzeugung im Gebiet. Außer der Eventhalle befinden sich keine Vergnügungsstätten im Gebiet. Angesichts des noch geringen Besiedlungsstandes kann das Gebiet trotz der Existenz publikumsorientierter Nutzungen noch nicht klassifiziert werden. Umso wichtiger wird es sein, bei der zukünftigen Besiedlung auf eine angemessene Auswahl der Betriebe zu achten. 41

48 Karte 8: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Kruichling Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Im Hag Der Standort im Hag ist ein kleiner Gewerbebereich in unmittelbarer Nähe der Anschlussstelle Kirchheim-West, der von nur drei Betrieben gebildet wird: einer Shell Tankstelle dem Kfz-Betrieb Auto Auer (Reparatur, Gebrauchtwagenverkauf) einem Logistikbetrieb (Zinco Zentrallager / Europa Logistik Zeh) Weitere Betriebe sind nicht vorhanden, Entwicklungsspielraum besteht nicht. Das Gebiet kann als nicht publikumsorientiert angesehen werden. 42

49 Karte 9: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Im Hag Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Heimenwiesen Der Gewerbebereich Heimenwiesen ist ein kleinerer Standort im westlichen Stadtbereich von Kirchheim, der praktisch das westliche Ende eines umfangreichen, aus mehreren Gebietsteilen bestehenden Gewerbebandes bildet. Der Standort wird dominiert vom Transformatorenwerk der Fas. Siemens, daneben befinden sich eine Reihe kleinerer Gewerbe- und Handwerksbetriebe im Gebiet, bei denen eine gewerblich-handwerkliche Tätigkeit dominiert. Bedingt durch die Erschließung mit Stichstraßen und der Quasi-Abschirmung durch das Siemens-Werk macht der Standort einen tendenziell abgelegenen Eindruck. Im Gebiet finden sich noch einzelne ungenutzte Grundstücke. Publikumsorientierte Betriebe sind ggf. mit Ausnahme eines Kfz-Betriebes - nicht vorhanden. Das Gebiet kann eindeutig als nicht publikumsorientiert eingestuft werden. 43

50 Karte 10: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Heimenwiesen Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Brunnenstraße Der Gewerbebereich Brunnenstraße befindet sich im Stadtteil Jesingen und wird von jeweils einer Baureihe beidseitig der Brunnenstraße als Erschließungsstraße gebildet. Von der nördlich angrenzenden Wohnbebauung wird der Standort durch eine ehemalige, nicht mehr in Betrieb befindliche Bahntrasse abgegrenzt. Die Nutzung des Gebietes wird vom Verarbeitenden Gewerbe und dem Handwerk dominiert; daneben befinden sich noch einzelne Betriebe des Logistikgewerbes und des Dienstleistungssektors im Gebiet. Des weiteren finden sich einzelne Wohnnutzungen, bei denen zumindest teilweise keine Beziehung zu den ansässigen Betrieben besteht. Die städtebauliche Qualität ist durchschnittlich. Das Gebiet ist mit Ausnahme eines Grundstückes vollständig belegt. Publikumsorientierte Nutzungen sind nicht vorhanden. 44

51 Karte 11: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Brunnenstraße Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Alte Weilheimer Straße Der Standort Alte Weilheimer Straße befindet sich am östlichen Stadtrand von Kirchheim im Stadtteil Jesingen. Der Standort wird im wesentlichen von einem großen Industriebetrieb (Keller Lufttechnik) gebildet; daneben befinden sich eine Reihe kleiner Dienstleistungsbetriebe in einem Gebäudekomplex an der Alten Weilheimer Straße sowie zwei Gewerbebetriebe angrenzende an den Industriebetrieb. Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten bestehen grundsätzlich durch ein großes ungenutztes Grundstück zwischen dem Industriebtrieb und der Ortslage Jesingen, dieses Areal dürfte aber im Zweifelsfall als Entwicklungsreserve für diesen Betrieb dienen. Publikumsorientierte Nutzungen sind nicht vorhanden. 45

52 Karte 12: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Alte Weilheimer Straße Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Hohenneuffenstraße Der Standort Hohenneuffenstraße ist ein großer, aus mehreren Gebäuden bestehender aber funktional zusammenhängender Komplex. Es handelt sich dabei offenbar um eine ehemalige gewerbliche aber mittlerweile aufgegebene Nutzung (Eberspächer?), die mittlerweile von einer Vielzahl von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben genutzt wird, aber von einem zentralen Betreiber (Sirius) professionell gemanagt wird. Die derzeitige Nutzung ist von einer Mischung aus Gewerbe-, Logistik- und Dienstleistungsbetrieben bestimmt. Außer diesem Standort finden sich nur noch einzelne kleine Nutzungen im Gebiet. Publikumsorientierte Nutzungen sind nicht vorhanden. 46

53 Karte 13: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Hohenneuffenstraße Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbestandort Nürtinger Straße Der Standort besteht lediglich aus dem Kompostierungswerk des Landkreises Esslingen gegenüber der Autobahnausfahrt Kirchheim-West. 47

54 Karte 14: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Nürtinger Straße Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Sudetenstraße Der Gewerbebereich Sudentenstraße ist ein kleiner, aus einer Baureiche bestehender Standort östlich der Kirchheimer Innenstadt zwischen Ausfallstraße und einem Wohnbereich gelegen. Der Bereich wird flächenmäßig von mehreren Betrieben des Kfz-Gewerbes bestimmt, daneben finden sich Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen am Standort. Räumliche Entwicklungsspielräume bestehen nicht. Aufgrund der Einzelhandels- und Kfz-Nutzungen muss der Standort zumindest teilwiese als publikumsorientiert eingestuft werden. 48

55 Karte 15: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Sudetenstraße Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbestandort Am Kegelesbach Am Standort "Am Kegelesbach" finden sich lediglich zwei Betriebe: EnBw / Neckarwerke Zweckverband Landeswasserversorgung Weitere Betriebe sind nicht vorhanden. Entwicklungsspielraum besteht nicht. 49

56 Karte 16: Nutzungsstruktur Gewerbestandort Am Kegelesbach Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Gewerbegebiet Bohnau Nord Der Gewerbebereich Bohnau Nord besteht aus zwei jeweils durch Ringstraßen erschlossenen Teilgebieten beidseits der Einsteinstraße. Der Standort ist zumindest teilweise erst seit kurzem erschlossen, im östlichen Teilbereich befinden sich noch im größeren Maße ungenutzte Grundstücke sowie extensive Lagernutzungen auf unbebauten Grundstücken. Die Nutzung wird durch eine Mischung aus gewerblich-handwerklichen Betrieben und Dienstleistungsbetrieben bestimmt; daneben finden sich einzelne Nutzungen des Großhandels und des Kfz-Gewerbes. Das städtebauliche Niveau ist in der Summe akzeptabel, wenn auch die (Zwischen-) Lagernutzungen eine Beeinträchtigung darstellen. Außer den gewerblichen Nutzungen findet sich noch ein Wellnesszentrum im westlichen Gebietsteil. In der Summe muss das Gebiet eindeutig als nicht publikumsorientiert angesehen werden. 50

57 Karte 17: Nutzungsstruktur Gewerbegebiet Bohnau Nord Quelle: eigene Darstellung auf Basis eigener Erhebungen, Kartengrundlage Stadt Kirchheim unter Teck Zusammenfassende Bewertung und Empfehlungen zur Ansiedlung von Vergnügungsstätten in gewerblichen Gebieten Die Stadt Kirchheim unter Teck verfügt über attraktive Gewerbegebiete bzw. Standorte mit einem hohen Zukunftspotenzial, die ein verträgliches Bodenpreisniveau aufweisen und teilweise noch nicht durch Fremdkörperbesatz (z.b. auch Einzelhandel) gestört wurden. Das Bodenpreisniveau ist nicht nur für Existenzgründer und Start-Up-Firmen wichtig, sondern ist auch für die Standortfindung größerer Betriebe von Bedeutung. Dieser Standortfaktor ist für eine Stadt wie Kirchheim unter Teck, die grundsätzlich nur noch über begrenzte Entwicklungsoptionen für Gewerbeflächen verfügt, sehr wichtig. Durch eine mögliche Ansiedlung von Vergnügungsstätten, insbesondere von Spielhallen, außerhalb der allgemeinen Zulässigkeit, besteht jedoch die Gefahr einer Störung des sensiblen Bodenpreisgefüges, da sie in der Lage sind andere Betriebe mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringer Ertragsstärke zu verdrängen. 51

58 Überdies sind weitere Konfliktpunkte zu beachten wie z.b. die Störungen von angrenzenden Wohnfunktionen. Die weitere An- und Umsiedlung sollte unter Beachtung der folgenden maßgeblichen Kriterien erfolgen: Beachtung der aufgezeigten besonderen städtebaulichen Gründe, standortbezogene wirtschaftspolitische Zielsetzungen für gewerblich geprägte Bereiche, Wahrung der sozialen Kontrolle, Betriebsabläufe dürfen nicht gestört werden. In allen anderen Gewerbegebieten, sonstigen Gewerbelagen und (innenstadtnahen) sind Spielhallen und Wettbüros als Unterarten der Vergnügungsstätten nicht verträglich. In den betreffenden Gebieten sind aus Gutachtersicht Spielhallen und Wettbüros zum Schutz der Gewerbebetriebe sowie zur Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten und der Gebietstypik auszuschließen. 3.4 STANDORT- UND FUNKTIONSANALYSE DER GEMISCHTEN BAUFLÄCHEN VON KIRCHHEIM UNTER TECK Steuerung von Vergnügungsstätten in den Stadtteilen Die ehemals selbstständigen Ortschaften Ötlingen, Lindorf, Jesingen und Nabern haben gesamtstädtisch betrachtet nur eine geringe Versorgungsfunktion und stellen funktional betrachtet überwiegend Wohnstandorte dar. Die vorhandenen Mischgebiete haben somit eine sehr starke Prägung durch Wohnnutzungen. Der vorhandene Einzelhandelsbesatz ist hauptsächlich nahversorgungsgeprägt und auch die vorhandenen Dienstleistungseinrichtungen sind hauptsächlich dem unmittelbaren Wohnumfeld dienende Nutzungen. Zudem befinden sich in den Stadtteilen Schul- und Kindergartenstandorte, so dass eine Nutzungsverträglichkeit grundsätzlich nicht zu erwarten ist. In den Stadtteilen Lindorf, Jesingen und Nabern bestanden zum Zeitpunkt der Konzepterstellung keine Vergnügungsstätten. Im Stadtteil Ötlingen befindet sich an der Stuttgarter Straße 137 am Ortsteingang ein Bordell, welches jedoch nicht als Vergnügungsstätte einzuordnen ist (vgl. Kap. 2.1) und nicht Gegenstand der Steuerungskonzeption ist. 52

59 Foto 31: Stuttgarter Straße 137 Foto 32: Stuttgarter Straße 137 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Standort Stuttgarter Straße Bordell (keine Vergnügungsstätte) Lage am Ortseingang von Ötlingen, Nutzung vermutlich im gesamten Gebäude, Haus ist auffällig gestaltet, Nutzung von außen nicht wahrnehmbar. angrenzende Nutzungen Wohnen und Gewerbe, Gebäude im direkten Umfeld teilweise sanierungsbedürftig. Besondere Ziele in den Stadtteilen von Kirchheim unter Teck sind: der Schutz der Wohnnutzung, der Schutz der sozialen Einrichtungen (z.b. Schulen, Kindergärten), der Schutz der (Nah-)Versorgungsfunktion, die Wahrung des Ortsbildes. In den Stadtteilen von Kirchheim unter Teck (Ötlingen, Lindorf, Jesingen und Nabern) wird aus Gutachtersicht der Ausschluss von Vergnügungsstätten zum Schutz der Wohnnutzungen und der dem Wohnen dienenden Nutzungen (z.b. Einzelhandel mit Nahversorgungsfunktion) sowie der Wahrung des Ortsbildes empfohlen Steuerung von Vergnügungsstätten in den Mischgebieten der Kernstadt In Mischgebieten mit einem höheren Wohnanteil sind im Sinne der BauNVO nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig. Wenn die Mischgebiete eher gewerblich geprägt sind und somit die Wohnfunktion einen deutlich geringeren Anteil hat, sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten im Sinne der BauNVO allgemein zulässig. 53

60 In Kirchheim unter Teck sind die bestehenden Mischgebiete eher wohnnutzungsgeprägt. In den Mischgebieten der Kernstadt (außerhalb der weiteren Innenstadt) befinden sich mehrere Vergnügungsstätten. An der Dettinger Straße, der Schöllkopfstraße und der Teckstraße befindet sich jeweils eine Spielhalle. An der Schlierbacher Straße befindet sich ein Billardcafé, das auf Grund seiner Erscheinung als Vergnügungsstätte einzustufen ist. An der Jesinger Straße befindet sich zudem eine Diskothek. Die Standorte sind jeweils isoliert zu betrachten, da keine räumlich-funktionalen Beziehungen zu weiteren Vergnügungsstätten bestehen. In den Randbereichen der Innenstadt von Kirchheim unter Teck sind weitere Einzelstandorte von Vergnügungsstätten (Spielhallen, Wettbüros, Tanzlokale) vorhanden, diese wurden in Kap beschrieben. Foto 33: Dettinger Straße 91 Foto 34: Dettinger Straße 91, Umfeld Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Standort Dettinger Straße 91 - Spielhalle Lage an Einfahrtstraße zur Innenstadt, Erdgeschosslage, Eckgebäude, hohe Sichtbarkeit Abschottung durch verklebte Scheiben, angrenzende Nutzungen überwiegend Gewerbe, in den Seitenstraßen Wohnen, ansatzweise Trading-Down-Effekte zu erkennen, Nutzungskonflikt mit Seniorenwohnanlage. 54

61 Foto 35: Schöllkopfstraße 40 Foto 36: Schöllkopfstraße 40 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Standort Schöllkopfstraße 40 - Spielhalle Bahnhofsnähe, Erdgeschosslage, Abschottung durch verklebte Scheiben, Wohnen im Obergeschoss, Dienstleistungen angrenzend, ansatzweise Trading-Down-Effekte zu erkennen, Nutzungskonflikt mit Tanzschule. Foto 37: Teckstraße 8 Foto 38: Teckstraße 8, Umfeld Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Standort Teckstraße 8 - Spielhalle Innenstadtrandlage Erdgeschosslage, Gebäude stark sanierungsbedürftig, angrenzende Nutzungen überwiegend Wohnen und Dienstleistungen, 55

62 Umfeld stabil, angrenzend architektonisch auffälliger, hochwertiger Neubau, keine Trading-Down-Tendenzen zu erkennen, Nutzungskonflikte: Kindergarten, Kirche. Foto 39: Jesinger Straße 1 Foto 40: Jesinger Straße 1 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Standort Jesinger Straße 1 - Diskothek Innenstadtrandlage, unauffällige Gestaltung, keine städtebaulichen Wirkungen auf Außenraum, Nutzungskonflikte mit angrenzender Wohnnutzung auf Grund Nutzungszeiten und Lärmauswirkungen zu vermuten. Foto 41: Schlierbacher Straße 86 Foto 42: Schlierbacher Straße 86 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Quelle: eigenes Foto, Juli 2011 Standort Schlierbacher Straße 86 - Billardcafé Lage an Ortseingangsstraße, 56