Landgericht Leipzig 12 S 6302/04 LG Leipzig 161 C 4518/04 AG Leipzig Verkündet am:

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1 Landgericht Leipzig 12 S 6302/04 LG Leipzig 161 C 4518/04 AG Leipzig Verkündet am: Urk.beamt.d.Geschäftsst. IM NAMEN DES VOLKES In dem Verfahren Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwalt - Kläger / Berufungskläger - gegen Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte - Beklagte / Berufungsbeklagte - wegen Berufung erlässt das Landgericht Leipzig Zivilkammer - durch Vorsitzende Richterin am Landgericht Voos, Richterin am Landgericht Asam und Richter am Landgericht Benzler aufgrund der mündlichen Verhandlung vom folgendes

2 URTEIL 1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsge richts Leipzig vom (Az.: 161 C 4518/04) wird zurückgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 3. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 162,88 EUR festgesetzt. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Entscheidungsgründe: I. Von einer Darstellung der Tatbestandsgrundlagen wird gemäß 540 Abs. 1, Abs. 2, 313 a, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. Insoweit wird auf die Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil verwiesen. Der Kläger und Berufungskläger beantragt, unter Abänderung des am verkündeten Urteils des Amtsgerichts Leipzig wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger 162,88 EUR nebst Zinsen hieraus i.h.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Die Beklagte und Berufungsbeklagte beantragt, die Berufung des Klägers kostenpflichtig zurückzuweisen.

3 II. Die vom Amtsgericht zugelassene Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt, somit zulässig. Sie ist in der Sache jedoch unbegründet. Der Kläger kann die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom i.h.v. 162,88 EUR nicht nach 535 II, 556 III BGB i.v.m. 5 des Mietvertrages verlangen. 1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Ausgleich der anteili gen Hausreinigungskosten. Zwar haben die Parteien in 5 des Mietvertrags vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten gemäß Anlage 3 zu 27 der II. Berechnungsverordnung zu zahlen hat. Als solche sind die Kosten der Hausreinigung mit einem Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteil umlagefähig. Abweichend hiervon ist jedoch in der Hausordnung die vom Mieter durchzuführende Treppenreinigung, Winterdienst und Gartenpflege geregelt. Unstreitig haben die Mieter des streitgegenständlichen Anwesens vereinbarungsgemäß die Hausreinigung selbst durchgeführt. Insoweit hat der Kläger mit Schriftsatz vom auch selbst vorgetragen, die Beklagte habe sich an der Treppenhausreinigung beteiligt (aber nicht am Winterdienst und der Gartenpflege). Damit besteht eine vom Mietvertrag abweichende Regelung dahingehend, dass sich die Beklagte an der Hausreinigung durch anteilige eigene Vornahme beteiligt und die Arbeiten nicht kostenpflichtig auf einen Dritten übertragen werden konnten. Der Vortrag des Berufungsklägervertreter in der Berufungsverhandlung, die Berufungsbeklagte habe sich geweigert, die Treppenhausreinigung durchzuführen, ist zum vorgenannten erstinstanzlichen Vortrag widersprüchlich und als neuer Vortrag gemäß 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zuzulassen. Da in der für die Beklagte geltenden Hausordnung die vom Mieter durchzuführende Treppenreinigung geregelt ist, konnte die Klägerin diese Vereinbarung nicht einseitig abändern und insoweit wäre eine entsprechende gegenseitige Vereinbarung der Parteien erforderlich gewesen. Das

4 Informationsschreiben vom , wonach die Wohnungseigentümergemeinschaft einen gewerblichen Hausmeisterdienst beauftragt hat, reicht hierzu jedenfalls nicht aus. Die für die Hausreinigung anteilig berechneten Kosten von 325,00 DM (= 171,41 EUR) übersteigen den Nachforderungsbetrag, so dass der Anspruch bereits aus diesem Grund abzuweisen ist. 2. Die Kammer erlaubt sich jedoch hinsichtlich folgender weiterer wesentlicher Streitpunkte im Rahmen der vorliegenden Nebenkostenabrechnung auf folgendes hinzuweisen: Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kommt es im vorliegenden Fall nicht darauf an, inwieweit sich die Beklagte der Einnahmen- und Ausgabenrechnung des Wohnungsverwalters zu unterwerfen hat. Die Parteien hatten zwar vereinbart, dass für die Abrechnung der Betriebskosten der jeweils gültige Wirtschaftsplan maßgeblich ist, den der Verwalter dem Vermieter aufgegeben bzw. den die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat. Ob und mit welcher Maßgabe ein solcher Wirtschaftsplan besteht, ist von keiner der Parteien vorgetragen worden. Soweit die Rechnungen der Stadtwerke Leipzig vom betreffend die Kosten für Gas- und Stromlieferungen im jeweiligen Zeitraum vom umgelegt wurden, steht dies offensichtlich in keinem Zusammenhang mit einem vom Wohnungsverwalter aufgegebenen oder von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftsplan. Auch möchte die Kammer hinsichtlich der Position Wasser/Abwasser folgendes klarstellen. Die in der Abrechnung der Kommunalen Wasserwerke bei der Position Wasser enthaltenen Grundpreise/Verrechnungspreise und bei der Position Abwasser enthaltenen Servicepreise mögen zum einen verbrauchsunabhängig sein. Sie wirken sich aber erst bei Leerstand in dem belieferten Anwesen aus. Ein solcher Leerstand ist im streitgegenständlichen Zeitraum im

5 Mietobjekt nicht gegeben. Zweifelhaft ist daher, ob sich die Tatsache, dass die in Abhängigkeit der eingebauten Zählergröße abgrechneten Grund- und Servicepreise im vorliegenden Fall auswirken. Insoweit hätte die Beklagte als Mieterin zunächst darlegen müssen, dass der vereinbarte Umlagemaßstab nach Zählerverbrauch nachträglich vom Vermieter zu ändern ist, da die in der Wasser-/Abwasserabrechnung enthaltenen verbrauchsunabhängigen Kosten erheblich sind. Der Anspruch des Mieters auf Änderung des vereinbarten Umlagemaßstabs kommt u.a. nur in Betracht, wenn der unterschiedliche Anteil der Nutzer an einer bestimmten Kostenposition für den Vermieter evident ist und der Unterschied zum bisherigen Umlagemaßstab erheblich ist (vgl. Blank, DWW 1992, S. 65, 69). Vorliegend ist nicht erkennbar, dass bei einer Abrechnung der Grund- und Servicepreise verbrauchsunabhängig nach Wohnflächen deutlich geringere Kosten für den Mieter bestehen. Bei der Position Versicherungen sind dann keine weiteren Angaben in der Nebenkostenabrechnung erforderlich, wenn im Mietvertrag die umlagefähigen Kosten als Sach- und Haftpflichtversicherung bezeichnet werden. Dies ist vorliegend unter 5 Ziffer 1. a des Mietvertrags vom / geschehen. Der Wortlaut dieser mietvertraglichen Regelung entspricht damit Nr. 13 der Anlage 3 zu 27 der II. Berechnungsverordnung. Eine weitere Aufschlüsselung der einzelnen Versicherungsarten ist vor dem Hintergrund, dass in Nr. 13 der Anlage 3 zu 27 der II. Berechnungsverordnung die hierzu zählenden Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm - und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug genannt sind, nicht für erforderlich. Der Plausibilitätskontrolle des Mieters ist somit Genüge getan, wenn mietvertraglich die Umlage der Sach- und Haftpflichtversicherung vereinbart ist. Im Übrigen bleibt es der Mieterin unbenommen, durch Einblick in die

6 Abrechnungsunterlagen festzustellen, wie sich die Versicherungskosten zusammensetzen. Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf 97 Abs. 1 ZPO. Der Streitwert bemißt sich nach 47 Abs. 1 GKG, 3 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf 708 Nr. 10 ZPO.

7 Die Revision ist nicht zuzulassen, da es sich um eine Einzelfallentscheidung handelt und weder die Fortbildung des Rechts, noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, 543 Abs. 2 ZPO. Voos Asam Benzler VRi'inLG Ri'inLG RiLG