WEG ein schlafender Riese?

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1 WEG ein schlafender Riese? Erkenntnisse aus dem Bundesforschungsprojekt Investitionsprozesse bei WEG NRW.BANK Auftaktveranstaltung 29. August 2016 in Düsseldorf Simone Bosch-Lewandowski Institut für Stadtplanung und Sozialforschung Stuttgart/Berlin

2 Weeber+Partner, Institut für Stadtplanung und Sozialforschung Stadtentwicklung und Wohnen: Integrierte Entwicklungskonzepte vorbereitende Untersuchungen Bauwesen Wohnungswirtschaft Klimawandel Energieeffizienz Soziale Stadt Stadtteilmanagement Sozialstudien und Sozialplanung: Sozialberichte Sozialraumanalysen Familie, Kinder, Jugend, Alter, Migration Gesundheit Inklusion Bildung Kultur soziale Infrastruktur Projektentwicklung Forschung und Bedarfsermittlung: Statistik Demografie Prognosen Befragungen Nutzerverhalten Marktforschung Mietspiegel Mobilität wissenschaftliche Begleitungen Evaluationen Beteiligung und Kommunikation: Moderation Veranstaltungen Bürgerbeteiligung Prozessgestaltung Klausurtagungen Beratungen Schulungen Ausstellungen Broschüren Web-Präsenz

3 Erfahrungen von Weeber+Partner: Planen Forschen Entwickeln Beraten Beteiligen Moderieren Begleitforschung Energieeffizienter Neubau von Nichtwohngebäuden Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften Forschungsassistenz Bundesmodellvorhaben Altersgerecht umbauen Ein- und Zweifamilienhäuser im Lebens- und Nutzungszyklus Evaluierung ausgestellter Energieausweise Energetische Stadtsanierung z.b. für Ostfildern, Heilbronn, Pforzheim Neue Mobilitätsangebote für ein urbanes Wohnquartier, Siedlungswerk Stadtentwicklungskonzepte, z.b. für Fellbach, Nürtingen, Radolfzell Älter werden in München Beratung zur Projektentwicklung Neues Wohnen Brunostraße, Stadtbau Würzburg Bevölkerungsprognose und Infrastrukturbedarf Ostfildern Wohnungsmarktkonzepte z.b. für Ravensburg, Nagold, Schwäbisch Gmünd

4 Der Riese WEG: fast 9 Mio. Wohnungen und 1,8 Mio. Gebäude Anzahl WEG-Wohnungen: 8,96 Mio. in Deutschland in NRW Anteil WEG-Wohnungen am Wohnungsbestand: 22 % in Deutschland 9 bis 33 % in den Bundesländern 23 % in NRW Gebäude von WEG: 1,77 Mio. in Deutschland, 75 % vor 1990 gebaut in NRW, 78 % vor 1990 gebaut Anzahl WEG-Wohnungen Weeber+Partner, Daten: Zensus 2011 (Ergebnisse Stand 2014)

5 Wieso schläft der Riese WEG? Es wird wenig saniert Sanierungsquote: 0,6 % (nach Angabe des DDIV 2014) Sanierungsbedarf aufgrund des Gebäudealters großes Sanierungspotenzial weil die Projekte komplex sind WEG sind heterogen zusammengesetzt finanzielle Möglichkeiten sind meist begrenzt Entscheidungsprozesse von WEG brauchen viel Zeit

6 Das Forschungsprojekt Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit besonderer Berücksichtigung energetischer und altersgerechter Sanierungen im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie

7 20 Fallstudien mit 23 Wohnungseigentümergemeinschaften Investitionsprozesse bei WEG 149 WE, WE, WE, WE, WE, WE, WE, WE, WE + 5 GE, WE + 3 GE, WE, WE, WE, WE, WE + 25 GE, WE, WE/GE, WE, WE + 4 GE, WE/GE, WE, WE, WE, 1900

8 Fallbeispiele: Gründe für und gegen Sanierungsmaßnahmen Dafür Erhalt/Steigerung des Werts 67% Dagegen hohe Kosten 78% Energieeinsparung/ Klimaschutz Verbesserung der Wohnqualität 60% 57% Ich kann es nicht mit Eigenmitteln finanzieren Rechnet sich bei meinem Alter nicht mehr 31% 28% Sanierungsbedarf 51% Baustelle (Lärm, Schmutz, ) 19% Heizkosten sparen 51% Ich kann es nicht auf die Miete umlegen 18% Erneuerung veralteter Technik 34% kein Sanierungsbedarf 17% Es gibt Fördergelder dafür Ich kann es gut mit Eigenkapital finanzieren Schließe mich der Mehrheit an Ich kann es gut mit einem Kredit finanzieren 18% 13% 11% 26% gesamt Selbstnutzer vermietende Eigentümer Ich kann es nicht mit einem Kredit finanzieren Ich war schlecht darüber informiert schlechte Handwerkerangebote Sanierungsmaßnahme betrifft mich nicht 13% 10% 7% 5% gesamt Selbstnutzer vermietende Eigentümer 0% 20% 40% 60% 80% 100% Weeber+Partner 2013, Eigentümerbefragung n=154 bzw % 20% 40% 60% 80% 100%

9 Einflussfaktoren auf den Entscheidungsprozess 1. Wohnungseigentümergemeinschaft 3. Bauliche und planerische Rahmenbedingungen 5. Finanzierung und Förderung 2. Rolle der WEG-Verwaltungen 4. Rechtliche Rahmenbedingungen, Beschlussfassung 6. Informationsbedarf, Informationsangebot

10 Gut aufgestellte Wohnungseigentümergemeinschaft funktionierende formelle und informelle Kommunikation und Arbeitsstruktur engagierter, akzeptierter Verwaltungsbeirat keine völlige Anonymität, informelle Kommunikationsgelegenheiten Funktionierende Dreier-Konstellation der Akteure als Grundlage für einen erfolgreichen Investitionsprozess Gut aufgestellte Wohnungseigentümergemeinschaft

11 Fallbeispiele: Heterogenität der Eigentümergemeinschaften Selbstnutzer und vermietende Eigentümer Alter der Eigentümer Eigentumsdauer Verkaufsabsichten 100% 80% 60% 40% 20% 0% Gesamt sowohl als auch vermietende Eigentümer Selbstnutzer 100% 80% 60% 40% 20% 0% Gesamt über 65 Jahre Jahre unter 50 Jahre 100% 80% 60% 40% 20% 0% Gesamt > 40 J J J J. < 10 J. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Gesamt ja, länger fristig ja, in 6-10 J. ja, in 5 J. nein Weeber+Partner 2013, Eigentümerbefragung n= 183

12 Qualifizierte, proaktive Hausverwaltung Ob der Entscheidungsprozess stetig und zielorientiert verläuft, hängt wesentlich davon ab, ob die Hausverwaltung das Vorhaben mit Auftrag der WEG vorantreibt. Ein Investitionsprozess scheint öfter nach einem Wechsel der Hausverwaltung auf den Weg gebracht zu werden. Bei einem Drittel der Fallstudien war es so. Proaktive Hausverwaltungen sind nicht der Normalfall, viele machen nur eine professionelle Standardverwaltung, viele sind auch aufgrund des Preisdrucks eher passiv. Rolle bei der Sanierungsvorbereitung: gibt Impulse zur Sanierung schafft einen geeigneten Informationsund Diskussionsrahmen bezieht im Auftrag der WEG externe Fachleute ein sorgt für frühzeitige Information zur Finanzierung versucht alle Eigentümer in den Prozess einzubinden moderiert die Versammlungen gut vorbereitet, verständlich, sachlich, freundlich bereitet Beschlüsse umsichtig vor

13 Fähige Architekten/Ingenieure und Energieberater mit Praxis Praxiserfahrene Planer, die im Prozess präsent und in der Lage sind, die technischen und wirtschaftlichen Details konkret und verständlich zu erörtern. Einige Fallstudien mit Problemen bei Beratung und Planung (sowohl bei Energieberatern wie bei Architekten/Ingenieuren), vor allem wegen Defiziten bei der Konkretheit der Vorschläge und Kosten. Zufriedenheit beim Ablauf des Entscheidungsprozesses mit der Unterstützung durch 100% 80% 60% 40% 20% 0% die Hausverwaltung den Energieberater den Architekten Weeber+Partner 2013, Eigentümerbefragung n= 93/79/121 nicht zufrieden weniger zufrieden zufrieden sehr zufrieden

14 Für alle gangbare Finanzierungslösung unterstützt positive Entscheidung Rücklagen sind sehr hilfreich: Entscheidungen fallen leichter, wenn die Investitionen mit bereits vorhandenem Geld bezahlt werden können. Rücklagen sind auch als Eigenkapital bei Darlehensaufnahme verwendbar. WEG kann mit der Rücklage als Kreditgeber fungieren (z.b. für Gewerbeeigentümer oder darlehensunfähige Eigentümer). Wie die Fallbeispiele finanziert haben: Wichtig ist vor allem der Kredit: Verbandskredite und Einzeldarlehensverträge (Förderbanken der Länder, DKB, Hausbank München) haben sich in den Fallbeispielen als sehr hilfreich gezeigt. Ein Kredit sollte von vornherein als etwas Normales kommuniziert werden.

15 Wie viel wurde investiert? Investitionssummen der einzelnen Fallstudien in /m² Wohnfläche Durchschnittliche Investitionssummen bei den Fallstudien Größe der WEG (Anzahl der Fallstudien) Weeber+Partner 2013 Investition pro m² Wohnfläche Investition pro Einheit klein (2-20 Einheiten) (8) 204 Euro/m² Euro mittel (21-50 Einheiten) (6) 168 Euro/m² Euro groß (über 50 Einheiten) (5) 329 Euro/m² Euro Gesamt 258 Euro/m² Euro

16 Fallbeispiele: Wirtschaftliche Situation der Eigentümer Wie gut machbar die Finanzierung der Sanierung ist 100% 80% 60% 40% 20% 0% Selbst-vermietendnutzer Eigentümer Eigentum unter 50 Jahre Weeber+Partner 2013, Eigentümerbefragung n=156 bzw Jahre Altersgruppen über 65 Jahre Gesamt schwer es geht schon leicht Inwieweit Eigentumswohnung abbezahlt ist 100% 80% 60% 40% 20% 0% Gesamt 0 bis 25 % 26 bis 50 % 51 bis 75 % 76 bis < 100 % 100 %

17 Fallstudie: Umfassende energetische Sanierung zweier Hochhäuser Die WEG 142 Eigentümer etwa hälftig Selbstnutzer und Kapitalanleger altersgemischte Eigentümer überwiegend Haushalte mit mittlerem Einkommen WEG seit 1986 (Privatisierung) Das Gebäude Baujahr: Wohneinheiten saniert als KfW-Effizienzhaus 130 (gefördert bis )

18 Fallstudie: Umfassende energetische Sanierung zweier Hochhäuser Die Investition Maßnahmen: Wärmedämmung (Fassade, Dach, Kellerdecke), Fenster, Rollläden, Verglasung der Laubengänge und Balkone, Brennwerttechnik inkl. Luft-Wasser-Wärmepumpe, Lüftung Sanitärräume und Küchen Investitionssumme: Euro gesamt Euro/Einheit 508 Euro/m² Wohnfläche Die Finanzierung Sonderumlage Instandhaltungsrücklage für Mehrkosten Die Förderung KfW-Programm Energieeffizient Sanieren (teils Zuschuss, teils Kredit) Kommunales Energiesparprogramm (Zuschuss)

19 Fallstudie: Umfassende energetische Sanierung zweier Hochhäuser Erfolgsfaktoren Bauausschuss hatte eine wichtige Rolle im Sanierungsprozess Aufteilung der Beschlüsse in unstrittige Sanierungsmaßnahmen und strittigere Maßnahmen Möglichkeit der Förderung durch das kommunale Energiesparprogramm Hemmnisse Der zuerst beauftragte Planer hat durch seine unzureichende Planung und Beratung das Projekt verzögert. Es musste eine Rechtsberatung hinzugezogen und ein neuer Planer beauftragt werden.

20 Handlungsansätze zur Beförderung von Investitionsentscheidungen von Wohnungseigentümergemeinschaften WEG: Beiräte schulen Anwesenheit/Vertretung bei ETV verbessern Verbindlichere Vorgaben für Rücklagenbildung Bauliches / Planerisches: Instandhaltungs- und Modernisierungspläne fördern Finanzierung/Förderung: Kreditangebote für WEG bundesweit ausbauen Härtefallregelung für Einzelfälle Förderung fortsetzen Hausverwaltungen: Vergütung für Sanierungsbetreuung klarer regeln fortbilden Rechtliches: Rechtslage vereinfachen, Rechtssicherheit herstellen Quorum für bauliche Veränderung senken Information: Verbraucherinformation verbessern

21 Energetisch und altersgerecht sanieren. Ein Ratgeber für Wohnungseigentümergemeinschaften Investitionsprozesse bei WEG Digital verfügbar: