VERKEHRSWERTGUTACHTEN

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1 NIKOLAUS KLENKA ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER IMMOBILIENTREUHÄNDER 2521 TRUMAU, TRIESTINGSTRAßE 24 TEL +43 (0) , FAX +43(0) MOBIL +43 (0) VERKEHRSWERTGUTACHTEN Liegenschaft EZ xxxx GB xxxxx XXXXXX BG XXXXXXXX mit der Liegenschaftsadresse xxxx XXXX XXXXXX, XXXXXX XX Ermittelte Verkehrswerte: Verkehrswert, bestand- und lastenfrei: EUR ,- Verkehrswert, mit Wohnrecht belastet: EUR ,- Auftraggeber: Zweck: Frau Xxxxxx Xxxxxx, Eigentümerin zur Hälfte Wertermittlung der Liegenschaft für Wertausgleich zwischen Stichtag: Verwandten im Zuge der Schenkung. Seite 1 von 37

2 1. Allgemeines 1.1. Auftrag Ermittlung des Verkehrswerts der Liegenschaft EZ xxxx GB xxxxx XXXXXX BG XXXXXXXX mit der Liegenschaftsadresse xxxx XXXX XXXXXX, XXXXXX XX, zum Zeitpunkt der Befundaufnahme. Auftragsgemäß ist folgende Mehrfachbewertung durchzuführen und der Verkehrswert der Liegenschaft zu ermitteln: 1. Liegenschaft bestand- und lastenfrei 2. Liegenschaft mit Wohnrecht belastet 1.2. Auftraggeber Frau Xxxxxx Xxxxxx, Eigentümerin zur Hälfte Zweck der Wertermittlung Zweck: Wertermittlung der Liegenschaft für den Wertausgleich zwischen den Begünstigten der Schenkung von Immobilienbesitz Bewertungsstichtag Befundaufnahme Befundaufnahme am Bewertungsgrundlagen und Unterlagen Grundbuchsauszug vom Auszug aus der digitalen Katastralmappe Seite 2 von 37

3 Auszug aus dem digitalen Flächenwidmungsplan Internetabfragen Umweltbundesamt/Verdachtsflächenkataster Stand vom Internetabfragen Pläne http//www. herold.at, Stand vom Statistik Austria Sterbetafeln 2000/2002 Quelle: masszahlen/sterbetafeln/index.html Berechnung der ferneren Lebenserwartung gemäß Sterbetafel 2000/2002 Quelle: Einreichplanung vom Juni 1996, Plankopien mit Baubewilligung vom Fotos Fachliteratur Erhebung von bereits erfolgten Grundstückstransaktionen in örtlicher und zeitlicher Nähe zur bewertungsgegenständlichen Liegenschaft. Erhebungen am Gemeindeamt 1.7. Vorbemerkungen Der Sachverständige geht bei der Gutachtenserstellung von den ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen und ihm gegebenen Informationen aus. Die Liegenschaft wurde mit bloßem Augenschein besichtigt. Die Feststellungen zur Beschaffenheit und den tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlagen, des Grundstückes und des Bodens erfolgt ausschließlich auf Grundlage der Ortsbesichtigung und der vorliegenden Unterlagen. Von dem Sachverständigen wurde weder eine bauliche noch eine bauphysikalische Untersuchung des bzw. der Gebäude durchgeführt, noch wurde eine Untersuchung der Teile durchgeführt, welche überdeckt sind, sich nicht offen darbieten oder unzugänglich sind. Die Funktionsfähigkeit der haustechnischen und sonstigen technischen Anlagen wurde seitens des Sachverständigen nicht im Detail sondern nur nach dem bloßem Augenschein geprüft. Die Feststellungen des Sachverständigen zum Bau- und Erhaltungszustand basieren daher auf bloßem Augenschein. Sie dürfen daher nicht so interpretiert werden, als würden diese die Konstruktion oder das bauliche Tragwerk in seiner Gesamtheit beurteilen. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass dieses Gutachten jedenfalls kein Gutachten über den allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses im Sinne des 37 Abs 4 WEG 2002 darstellt. Maße und Flächen sind den vorgelegten Unterlagen entnommen und wurden örtlich nicht oder nur stichprobenweise überprüft. Technische Berechnungen sind Seite 3 von 37

4 überschlägig, d.h. in einem Genauigkeitsmaß ausgeführt wie es für die Bewertung des Verkehrswerts maßgeblich ist. Eine rechtliche und auch steuerliche Beurteilung wird von dem Gutachter nicht vorgenommen. Geldlasten werden in dieser Bewertung nicht berücksichtigt, es wird der fiktiv geldlastenfreie Zustand bewertet. Es wird weiters angenommen, dass gegebenenfalls wertbeeinflussende Abgaben, Beiträge oder Gebühren zum Stichtag bezahlt sind, und Grundstücksabtretungen, Sonderumlagen oder ähnliches nicht mehr anfallen. Es wurde nicht geprüft, ob zugunsten des Bewertungsgrundstücks irgendwelche nicht im Grundbuch eingetragenen Rechte, auch aufgrund privatrechtlicher Vereinbarungen, oder dinglich nicht gesicherte Verpflichtungen der Liegenschaftseigentümer bestehen. Sofern im Befund und Bewertungsteil des Gutachtens nicht ausdrücklich anders angeführt, beinhaltet die Bewertung der Liegenschaften grundsätzlich alle auf den Grundstücken errichteten Gebäude und die darin eingebaute Gebäudeausstattung, wie Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, etc. Weiters sind Außenanlagen, Einfriedungen, Gartengestaltungsbauwerke sowie alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft vorhandenen Fahrnisse, wie Möblierung, Gerätschaften, Hausrat etc. sind im ermittelten Verkehrswert nicht eingerechnet. Gegebenenfalls vorhandene fix verbundene Einbauten beispielsweise Einbauküchen sind im Wert der Liegenschaft berücksichtigt. Seite 4 von 37

5 2. Befund 2.1. Grundbuchsstand GRUNDBUCH xxxxx XXXXXX EINLAGEZAHL xxxx BEZIRKSGERICHT XXXXXXXXXXX ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ xxxx/2001 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE xxx/x Wald 5440 xxx/x GST-Fläche 1777 Baufl.(Gebäude) 176 Baufl.(begrünt) 1601 XXXXXX XX xxx/x Baufl.(begrünt) 295 GESAMTFLÄCHE 7512 ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 1/2 Xxxxx Xxxxxxx GEB: xxxx ADR: Xxxxxxx, Xxxxxxx a xxxx/2001 Schenkungsvertrag Eigentumsrecht 4 ANTEIL: 1/2 Xxxxx Xxxxxxx GEB: xxxx ADR: Xxxxxxxx, Xxxxxxx a 5494/2001 Schenkungsvertrag Eigentumsrecht ************************************* C *************************************** 2 a 5494/2001 WOHNUNGSRECHT gem Pkt III.) Schenkungsvertrag für Xxxxx Xxxxx, geb xxxx Xxxxx Xxxxxxx, geb xxxx ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS Gutsbestand (ABlatt) Die Liegenschaft in EZ 278 besteht laut Grundbuchsauszug vom aus 3 Grundstücken: - Nr. xxx/x mit Nutzungsart Wald im unverbürgten Ausmaß von m - Nr. xxx/x mit Nutzungsart Baufläche im unverbürgten Ausmaß von m - Nr. xxx/x mit Nutzungsart Baufläche im unverbürgten Ausmaß von 295 m Gutsbestand (A2Blatt) Keine Eintragungen Seite 5 von 37

6 Eigentumsverhältnisse (BBlatt LNr.3 & 4) Unter BLNr. 3 ist als Hälfte-Eigentümerin Frau Xxxxxx Xxxxxx und unter BLNr.4 ist als Hälfte-Eigentümer Herr DI. Xxxxxxx Xxxxx eingetragen. Lasten (CBlatt): Das im CBlatt unter CLNr. 2 eingetragenen Wohnungsrecht für Herrn Mag. Xxxxx Xxxxxxx und Frau Xxxxx Xxxxxxx wird auftragsgemäß in die Bewertung einfließen. Der Wortlaut des Schenkungsvertrags vom liegt dem Gutachter vor. Seite 6 von 37

7 2.2. Beschreibung der Liegenschaft Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um eine aus 2 Grundstücken bestehende Wohnliegenschaft, auf der sich ein Wohngebäude, mehrere Nebengebäude und eine Doppelgarage befinden sowie um ein angeschlossenes Waldgrundstück Beschreibung des Grundstücks Lage Makrolage: XXXX XXXXXX befindet sich am Beginn des XXXXXX-Tals am Rande des Wiener Beckens. Das Stadtzentrum von XXXXXXXX ist rund 13 km entfernt und bietet eine vollständige Palette an Einkaufs-, Unterhaltungs-, Schul- und Arbeitsmöglichkeiten an. Die Großstadt Wien ist rund 45 km entfernt. Die Verkehrsinfrastruktur ist durch die Nähe der Autobahn A2 mit der Auffahrt in Wöllersdorf sowie durch den Bahnanschluss zu Südbahnstrecke in XXXXXXXX sehr gut gegeben. Seite 7 von 37

8 Quelle: Michelin, Stand vom Mikrolage: Die Liegenschaft befindet sich im nördlichen Bereich des Gemeindegebietes von XXXX XXXXXX. uelle: Land Niederösterreich, Stand vom Q Die Lage einer Wohnliegenschaft wird hinsichtlich ihres Verkehrswerts insbesondere nach folgenden Kriterien beurteilt: Kriterium verkehrstechnische Erreichbarkeit öffentlicher Verkehr Erfüllungsgrad Öffentliches Busnetz und Bahnanbindung verkehrstechnische Erreichbarkeit Individualverkehr Autobahnanschluss zu A2 in 3km Entfernung. Infrastrukturelle Einrichtung (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit, Sport, Kultur, etc.) Die Entfernung zum Zentrum von XXXX XXXXXX (Gemeindeamt/Rathaus, Schulen, Kindergarten, Pfarre, Einkaufsmöglichkeiten) beträgt ungefähr 800 m. Seite 8 von 37

9 Beeinträchtigung durch Lärm und Abgasemissionen Geringe Emissionsbeeinträchtigung durch Individualverkehr Maße, Form und Topographie Die Liegenschaft bestehend aus dem oben angeführten Grundstück und grenzt im Süd-Westen an das öffentliche Gut an, während die übrigen Grundstücksgrenzen jene mit benachbarten privaten Liegenschaften sind. Das Wald-Grundstück Nr. xxx/x weist eine starke Hanglage Richtung Südwesten auf. Die Bau-Grundstücke xxx/x und xxx/x weisen eine leichte Hanglage nach Südwesten auf und sind weitgehend eben. Quelle: Land Niederösterreich, Stand vom Seite 9 von 37

10 Quelle: Einreichplan von Flächenwidmung, Anschlüsse und Kontaminierung Widmung Bebauungsbestimmungen: Anschlüsse (gemäß Angaben d. Liegenschaftseigentümers) öffentlich rechtliche Verpflichtungen Bauland-Wohngebiet für Grundstücke Nr. xxx/x und xxx/x sowie Wald für das Grundstück Nr. xxx/x. Bebauung nach Ortsüblichkeit und nach der Bauordnung des Landes Niederösterreich. Anschluss an: Strom, Kanal, Wasser, Gas Die Aufschließungsabgaben sind gemäß Angaben der Gemeinde entrichtet, sodass dieses Grundstück als Bauplatz gilt. Bauaufträge stehen gemäß Mitteilung des Gemeindeamts per Bewertungsstichtag nicht aus. Grundstücksbezogene Verpflichtungen sind laut Auskunft der Gemeinde nicht offen. Seite 10 von 37

11 Gefahrenzone Kontaminierung (Abfrage im Internet beim Umweltbundesamt) Die Xxxxx ist in der örtlichen Gefahrenzonenkarte verzeichnet. Die Zufahrtsstraße ist als gelbe und rote Wildbach- Gefahrenzone markiert. Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft liegt zwar innerhalb der Grenzen des Raumrelevanten Bereichs, der rote und gelbe Gefahrenbereich führt aber südlich der Wohngebäude vorbei mit Gefälle nach Süd- Osten hin ab. Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft scheint im Verdachtsflächenkataster bzw. im Altlastenatlas derzeit nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich einer Kontaminierung können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden. Das vorliegende Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernde Bodenkontamination gegeben ist, erstellt. Seite 11 von 37

12 Gefahrenzonenkarte Ausschnitt Xxxxx Quelle: Gemeindeamt XXXX XXXXXX, Beschreibung der Baulichkeiten Auf der Liegenschaft befindet sich ein freistehendes, in Holz-Leichtbauweise 1951 errichtetes, teilunterkellertes Einfamilienhaus. Das Fundament sowie der Teilkeller wurden in Stahlbeton-Bauweise errichtet. Das Einfamilienhaus besteht aus einem Erdgeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss. 2 Nebengebäude in Massivund 2 Nebengebäude in Leichtbauweise sind in nord-östlicher Richtung neben dem Haus errichtet worden. Die Baubewilligung wurde am ausgestellt. Die Benützungbewilligung am Im Jahr 1972/73 wurde eine Fertigteil-Doppelgarage an der südöstlichen Grundstücksgrenze errichtet mit Baubewilligung vom und der Benützungsbewilligung vom Seite 12 von 37

13 Im Jahr 1996 wurde ein Zubau an der nordöstlichen Hausmauer an das Wohnhaus angebaut mit Baubewilligung vom und der Benützungsbewilligung vom Raumprogramm Als Basis für die folgende Aufstellung der Flächen sowie für die Darstellung der Grundrisse dienten die Planunterlagen des Einreichplans für den Zubau von Die Flächen sind gerundet und entsprechen einem für die Liegenschaftsbewertung erforderlichen Genauigkeitsmaß. Eine detaillierte Bestandsvermessung wurde im Sinne der Verfahrensökonomie nicht durchgeführt Nutzflächen Error! Not a valid link. Seite 13 von 37

14 Grundriss EG und Süd-Ansicht Quelle, alle: Einreichplan von 1996 Seite 14 von 37

15 Grundriss DG und Ost-Ansicht Seite 15 von 37

16 Grundriss KG und West-Ansicht Querschnitt des Zubaus von 1996 Seite 16 von 37

17 Konstruktion und Ausstattung Seite 17 von 37

18 Gewerk Tragwerk Bau 1951 Tragwerk Zubau 1996 Dach Fassade Fenster Türen und Tore Wandbeläge Bödenbeläge Deckenbeläge Haustechnik Sanitärraumausstattung Außenanlagen Ausführung und Baumaterialien Augenschein bei Befundaufnahme Stampfbetonstreifenfundamente, geschalter Beton- Teilkeller, Blockhaus/Holzriegelbau ab Fundamentund Kelleroberkante, Tramdecke, Fassade teilweise verputzt, teilweise Eternitplattenverkleidung, Dachgeschoß Frontseite mit Holzverkleidung Betonstreifenfundament, Hochlochziegelmauerwerk 30 cm, Dämmung mit 4cm Hartschaumplatte Fassade verputzt, Massivdecke, Kehlbalken-Holzdachstuhl, Holzschalung, ungedämmt, Dachdeckung mit Eternitplatten Putzfassade, Eternitplatten, Holzverkleidung 2- und 3-flügelige Holzkastenfenster mit Zweischeibenverglasung, Holzdachflächenfenster mit Verbund-Thermogläsern (Velux) Wohnungseingangstüre: Massivholztüre mit kleinem Glaseinsatz; Innentüren: EG einfache, 1- und 2- flügelige glatte, braune und weiße Holztürblätter (teilweise mit Glaseinsätzen ) in gestrichenen Holzund Metallzargen gehängt; Wände verputzt, gemalt, wand hohe keramische Fliesen in den Sanitärräumen; Holzschiffboden, PVC-Bodenbelag, keramische Fliesen Verputzt, gemalt, teilw. mit Holzverkleidung Zentralheizung, Warmwasserbereitung mittels Erdgasfeuerungsanlage (Junkers) mit wandseitigem Abgasauslass, Holzfeuerungsanlage im Wohnzimmer Abzug über Kamin, die haustechnischen Versorgungsund Entsorgungsleitungen entsprechen dem Baualter, befinden sich in angeblich funktionstüchtigem Zustand; es wurde keine Funktionsüberprüfung anlässlich der Befundaufnahme durchgeführt Badezimmer EG Einbaubadewanne, Duschkabine, Handwaschbecken mit Einhandarmaturen; WC-Raum EG: Stand-WC und Handwaschbecken Sanitärkeramik weiß/braun DG: Hänge-WC mit versenktem Spülkasten straßenseitige Einfriedung des Grundstücks Mauerwerk und Metallzaungitter; Terrassen und Gehwege mit Beton- und Natursteinplatten belegt; Nebengebäude in Ziegelmassivbauweise, Platzl-Decke, einfache Holztüren und fenster, 1 sehr einfaches Nebengebäude aus Hochlochziegel unverputzt, 2 einfache Nebengebäude in Holz-Leichtbauweise. Betonfertigdoppelgarage mit 2 Kipptoren. Seite 18 von 37

19 Baudaten Baubewilligung Wohnhaus: Baubewilligungsbescheid: Zahl 389/1951 Benützungsbewilligung: Zahl 481/1954 Rauchfangbenützungsbefund: Baubewilligung Garage: Baubewilligungsbescheid: Zahl B.Pr. 30/1972 Benützungsbewilligung: Zahl B.Pr. 30/1972 Baubewilligung Wohnhauszubau: Baubewilligungsbescheid: Zahl B.Pr. 15/1996 Benützungsbewilligung: Zahl B.Pr. 15/ Bau-und Erhaltungszustand Der Bau- und Erhaltungszustand des Wohngebäudes entspricht dem Baualter. Bei der Befundaufnahme waren notwendige anstehende Instandhaltungsarbeiten und Reparaturrückstau augenscheinlich erkennbar: Dichtheit der Fenster, Fensteranstrich Holzschutz an den Aussenwänden Rissbildung an Wänden und Decken Weiters deuten die starke Rissbildung an der Nahtstelle in allen Geschoßen zwischen Altbau und neuem Zubau auf eine Senkung des Fundaments des Zubaus hin. Die Sanierung der vermuteten Ursache des Bauschadens ist erfahrungsgemäß aufwändig und teuer. Eine genaue Schadenserfassung und bewertung muss durch einen Bautechniker/in od. Baumeister/in erfolgen. In der gegenständlichen Bewertung wird daher nur auf die Einschränkung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit durch den Bauschaden eingegangen Bestandrechte und Rechte Dritter Nach Angabe der Eigentümerin ist die Liegenschaft bestandsfrei Zubehör: Zum Zeitpunkt der Befundaufnahme war kein bewertungsrelevantes Zubehör vorhanden. Seite 19 von 37

20 3. Bewertung 3.1. Wahl des Wertermittlungsverfahrens Unter dem Verkehrswert ist gemäß 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG) in der geltenden Fassung jener Wert zu verstehen, der im redlichen Geschäftsverkehr bei Verkauf der Liegenschaft üblicherweise zu erzielen ist. Dabei sind außergewöhnliche Verhältnisse, wie zum Beispiel besondere Vorliebe oder andere subjektive Wertzumessungen einzelner Personen, außer Ansatz zu lassen. Grundsätzlich stehen gemäß LBG für die Bewertung von Liegenschaften, das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren oder eine andere dem Stand der Wissenschaft und Bewertungslehre entsprechende Methode zur Verfügung. Bei der zur Bewertung vorliegenden Liegenschaft handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Diese Liegenschaftsart gehört nach allgemeiner Verkehrsauffassung zu jenen Immobilien, die in erster Linie zur Eigennutzung angeschafft werden. Für bebaute Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten für die Liegenschaft für in Betracht kommende Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung ist, dient gemäß ÖNORM B1802 (Liegenschaftsbewertung-Grundlagen) das Sachwertverfahren. Für Liegenschaften bei denen der Aspekt der Erwirtschaftung von Erträgen im Vordergrund steht, ist primär das Ertragswertverfahren relevant. Es wird daher bei der Verkehrswertermittlung unter der Annahme von Bestandund Lastenfreiheit nach dem Sachwertverfahren vorgegangen und bei der Bewertung unter der Annahme eines unbefristeten Mietverhältnisses eine Berechnung nach dem Ertragswertverfahren durchgeführt. Die Bewertung erfolgt auftragsgemäß per Stichtag der Befundaufnahme Wertermittlung bei angenommener Bestandfreiheit Unter der Annahme, dass die Liegenschaft vollkommen bestand und lastenfrei ist, wird nach dem Sachwertverfahren vorgegangen. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert das Sachwertverfahren wie folgt: Sachwertverfahren 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Seite 20 von 37

21 Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. Der Sachwert setzt sich somit aus dem Bodenwert, dem Bauwert und dem Wert der sonstigen Anlagen zusammen Bodenwert als Vergleichswert Für die Auswahl von Vergleichspreisen liegen gemäß Bewertungslehre und -praxis folgende Kriterien vor: Zum Preisvergleich sollen Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen werden, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit denen des zu wertenden Grundstücks hinreichend übereinstimmen. Die Vergleichspreise sollen in zeitlicher Hinsicht dem Wertermittlungsstichtag möglichst nahe liegen. Es soll gegebenenfalls eine genügende Anzahl von Vergleichspreisen herangezogen werden, sodass statistisch gesehen eine ausreichend große Stichprobe vorliegt, die einen Rückschluss auf den Mittelwert der Grundgesamtheit, das heißt auf den durchschnittlichen Marktpreis, zulässt. Idealerweise könnte eine Bodenwertermittlung durch direkten Preisvergleich erfolgen, wenn es genügend Vergleichspreise der genau gleichen Grundstücke gäbe. In der Realität ist dieser Preisvergleich aber nicht durchführbar, da Grundstücke Unikate mit individuellen Eigenschaften darstellen, die sich selbst bei unmittelbarer Nachbarschaft voneinander unterscheiden. Da ein direkter Preisvergleich praktisch nicht durchführbar ist, wird der Vergleichspreis je m mittels indirekten Preisvergleichs unter Verwendung einer Analyse der Abweichungen der wertbestimmenden Merkmale ermittelt. Diese Abweichungsanalyse stellt einen interqualitativen Abgleich der Vergleichsgrundstücke auf die Zustandsmerkmale des zu bewertenden Grundstücks dar. Gemäß Wissenschaft und Lehre hat dieser auf der Grundlage von Zu- oder Abschlägen, von Umrechnungskoeffizienten, von Regressionsanalysen, oder in einer sonst geeigneten Weise zu erfolgen. Seite 21 von 37

22 Zur Analyse der Grundstücksverkäufe von unbebauten Liegenschaften mit Widmung Bauland wurden Kauftransaktionen von Vergleichsliegenschaften aus den Urkundensammlung bezüglich in der und den umliegenden Katastralgemeinden von XXXX XXXXXX. Von diesen wurden jene ausgewählt, die sich 1. auf unbebaute Liegenschaften oder auf Liegenschaften mit Abbruchobjekten bezogen 2. im Zeitraum möglichst nahe dem Bewertungsstichtag stattgefunden haben 3. gemäß Flächenwidmungsplan als Bauland Wohngebiet ausgewiesen sind und 4. im Nahebereich oder in vergleichbarer Lage gelegen sind Folgende Transaktionen mit vergleichbaren unbebauten Grundstücken in der nahen Umgebung im Zeitfenster von 1,5 Jahren (also zeitnah) wurden erhoben: Nr. GB KG KV EZ Fläch.- Größe Kaufpreis m - Preis Lage & Größe Bewertung datum wid. in m in Euro lt. KV Lage Größe Kommentar xi g xi x g 1 xxxxx XXXXXX WG , ,20 2 xxxxx XXXXXX WG , ,07 3 xxxxx XXXXXXX WG , ,33 Straßenlärm & Übergröße Fahnengrundstück sehr ruhige Lage 4 xxxxx XXXXXX WG , ,51 Übergröße 5 xxxxx XXXXXX WG , ,16 Straßenlärm GB...Grundbuch KG Katastralgemeinde EZ Einlagezahl Fläch.wid. Flächenwidmung KVdatum Kaufvertragsdatum gewichtetes arithmetisches Mittel: 66, ,27 Charakterristik Gewichtung gewichtetes arithmetisches Mittel Ausgezeichnet 10 Sehr gut 8-9 Gut 7-8 Durchschnittlich 5-6 Mäßig 3-4 Schlecht 1-2 Der durchschnittliche Marktpreis für Bauland wird somit auf 66,40 Euro je m Bodenfläche festgelegt. Seite 22 von 37

23 Für Waldgrundstücke ist nach der Recherche von Kaufverträgen, Rücksprache mit dem Gemeindeamt XXXX XXXXXX und Maklerkollegen ein Preisband von 0,40 bis 1,00 je m Bodenfläche als marktüblich anzusehen. Da der Nutzen des bewertungsgegenständlichen Waldgrundstücks für den Eigentümer der bewertungsgegenständlichen Wohnliegenschaft weniger in der Bewirtschaftung als wahrscheinlich mehr in der Absicherung einer Ruhezone und der Erholung dienen wird, geht der Gutachter auf Grund des geringen Hebels (absolutes günstiges Verhältnis Gesamtkosten zu Fläche) von 1,00 Euro je m Waldbodenfläche aus Gebundener Bodenwert Aus dem oben ermittelten m -Preis wird der gebunden Bodenwert errechnet. Die Tatsache, dass eine Liegenschaft bebaut ist, führt nicht notwendigerweise zu einem Abschlag vom Bodenwert. Für Liegenschaften, deren tatsächliche Bebauung die per Bewertungszeitpunkt gegebenen Bebauungsmöglichkeiten übersteigt, ist sogar ein Zuschlag zum Freigrundwert vorgesehen. Der Gebäudealtbestand stellt mit zunehmendem Gebäudealter eine Belastung hinsichtlich der zukünftig noch zu tragenden Abbruch- und Entsorgungskosten dar. Weiters ist die vorhandene Bebauung eine Einschränkung in der flexiblen Grundstücksnutzung im Vergleich zu unbebauten Liegenschaften. Für die bereits entrichteten Aufschließungs- und Anschlusskosten wird ein Zuschlag von 7.000,- kalkuliert. m /m Einheit 1777,00 x 66, ,31 GSt xxx/x Bauland 295,00 x 66, ,25 GSt xxx/x Bauland 5440,00 x 1, ,00 GSt xxx/x Wald 7.000,00 Aufschließung/Anschlußkosten BODENANTEILSWERT ,56 Der gebundene Bodenwert beträgt gerundet ,- für die Liegenschaft EZ xxxx GB xxxxx XXXXXX BG XXXXXXXX. Seite 23 von 37

24 Bauwert der Liegenschaft Der folgenden Bauwertermittlung wurden die Wahrnehmungen bei der Besichtigung und die Angaben aus dem Bauakt zu Grunde gelegt. Der Bauwert wird durch Multiplikation von aktualisierten Kostenrichtwerten je Maßeinheit (i.e. die Normalherstellungskosten/m Nutzfläche oder je m Bruttorauminhalt) mit den gegebenen Flächen bzw. Rauminhalten errechnet. Die Herstellungskosten sind der Fachliteratur entnommen (-Kranewitter, Heimo: Liegenschaftsbewertung 5. Auflage 2007). Die Valorisierung der Baupreisrichtsätze erfolgt mittels Baupreisindex der Statistik Austria (Baupreisindex für den Hochbau, Kategorie Wohnungs- und Siedlungsbau). Für Gebäude, die sofort zu behebende Baumängel oder -schäden aufweisen, ist gemäß Bewertungsstandards die Alterswertminderung vom ungekürzten Neubauwert zu berechnen. Liegen Mängel vor, deren Behebung nicht dringlich ist, wird die Alterswertminderung von dem um die Wertminderung wegen Baumängel gekürzten Herstellungswert gerechnet. Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wird die Alterswertminderung vom ungekürzten Neubauwert kalkuliert, da augenscheinlich dringend zu behebende Mängel vorhanden sind. Wie für Wohngebäude von vergleichbarer Ausstattung und Bauausführung üblich, wird mit einer progressiven Alterswertminderung (nach ROSS) kalkuliert: Seite 24 von 37

25 BERECHNUNG DES BAUWERTS Normalherstellungskosten BPI /m NFL Baukosten 2007 pro m inkl. Baunebenkosten und Umsatzsteuer 20% für Einfamilienhäuser 107, ,00 Baukosten 2009 inkl. Nebenkosten & USt. valorisiert mit "Baupreisindex 2005 Hochbau" 114, ,24 Normalherstellungswert m NFL /m WNFL 127, ,24 Wohngebäude ,69 14, ,97 Keller (Kosten 70% von Wohngebäuden) ,85 34,00 767,12 Garage (Kosten 50% von Wohngebäuden) ,13 45,00 Nebengebäude massiv 920,55 (Kosten 60% von WG) ,56 15,00 Nebengebäude Leichtbau 613,70 (Kosten 40% von WG) 9.205,46 Normalherstellungswert berechnet nach Nutzflächen ,70 zu-/abzüglich Teilabweichung 0% 0,00 ergibt: Herstellungswert (Neubauwert) zum Stichtag ,70 abzüglich Wertminderung wegen Alter und Erhaltungszustand: Bewertungsjahr 2009 Baujahr 1951 fiktives Baujahr wegen gravierender Baumängel (Fundierung des Zubaus) Abzug von 10 Jahren 1941 Alter 68 geschätzte Restnutzungsdauer (RND) 7 n = gewöhnliche Nutzungsdauer 75 a = relatives Alter (Alter/n) 0,907 Alterswertminderung nach ROSS = (a + a )/2-1,31769 Alterswertminderung nach ROSS in Prozent: -86,44% ,61 Alterswertminderung linear in Prozent: -90,67% ergibt Gebäudewert (Zeitwert) zum Stichtag ,09 abzügl. wirtschaftliche Wertminderung wegen Baumängel und -schäden für Sanierungsaufwand pauschal 5,00% ,40 abzügl. wirtschaftliche Wertminderung wegen nicht zeitgemäßer bauphysikalischer Standards pauschal 15,00% ,21 verlorener Bauaufwand pauschal 5,00% ,40 ergibt gekürzten Herstellungswert ,07 zzgl. bauliche Außenanlagen (Einfriedung, Terrassen, etc.) vom Neubauwert 10,00% 2.934,61 ergibt Bauwert inkl. Außenanlagen ,67 gerundet ,00 Seite 25 von 37

26 Sachwert Der Sachwert der Liegenschaft wird durch Addition von gebundenen Bodenwert und Bauwert ermittelt. Gegebenenfalls vorhandenes Zubehör sowie sonstige, nicht bauliche Anlagen, welche über die übliche Gestaltung bei Einfamilienhäusern hinausgehen, sind gesondert auszuweisen und der Summe aus Boden und Bauwert zuzuschlagen. Bei der Befundaufnahme waren augenscheinlich weder bewertungsrelevantes Zubehör noch Sonstigen Anlagen vorhanden. gebundener Bodenwert ,56 Bauwert ,67 Zeitwert Zubehör 0,00 Sonstige Anlagen pauschal 0,00 Sachwert der Liegenschaft , Verkehrswert bei angenommener Bestandfreiheit Der Verkehrswertermittlung wird der Sachwert zugrunde gelegt. Grundsätzlich wird im Sachwert- und Ertragswertverfahren der Verkehrswert durch Verminderung bzw. Erhöhung um einen Marktanpassungsabschlag bzw. zuschlag ermittelt, sofern der Verkehrswert (der am Markt erzielbare Wert) nachweislich vom ermittelten Sach- oder Ertragswert abweicht. Es wird kein Marktanpassungszuschlag oder -abschlag eingerechnet. Sachwert der Liegenschaft ,24 abzüglich Marktanpassungsabschlag 0% 0,00 Verkehrswert Gesamtliegenschaft, lastenfrei ,24 Verkehrswert gerundet ,00 Der Verkehrswert beträgt daher ,- berechnet nach der Sachwertmethode. Seite 26 von 37

27 3.3. Alternative Wertermittlung unter Annahme der Vermietung Die Bewertung der Liegenschaft mit einem alternativen zweiten Bewertungsverfahren dient der Plausibilisierung der Ergebnisse der im ersten Verfahren verwendeten Methode. Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist als Einfamilienhaus eine typische nach dem Sachwertverfahren oder wenn möglich nach dem Vergleichswertverfahren zu bewertende Liegenschaft, da deren Nutzen vorrangig in der Eigennutzung liegt. Da im bestehenden Fall keine Liegenschaften mit vergleichbarer Lage, Größe und Bebauung gefunden werden konnten, wird die Ertragswertmethode als Alternative herangezogen. Dabei wird der Wert der Liegenschaft durch den Ertrag durch Vermietung errechnet Unter der Annahme, dass ein aufrechtes unbefristetes Mietverhältnis besteht, muss die Verkehrswertermittlung durch Berechnung des Ertragswerts erfolgen. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert das Ertragswertverfahren wie folgt: Ertragswertverfahren 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert). (2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden. (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Ausgangsbasis für die Ertragswertkalkulation ist der Jahresrohertrag der Liegenschaft. Seite 27 von 37

28 Jahresrohertrag Der Jahresrohertrag ergibt sich aus den erzielbaren Nettomieterträgen wie folgt: Ein für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft abzuschließender Mietvertrag unterliegt nach fachlicher Ansicht des gezeichneten Sachverständigen nicht dem Mietrechtsgesetz, sodass hinsichtlich der Mietzinshöhe keine gesetzlichen Mietzinsobergrenzen gelten. Es kommt somit für die Vermietung ein frei vereinbarter Mietzins zur Anwendung. Der per Bewertungsstichtag maßgebliche nachhaltige Marktmietzins ist nach Abgleich mit dem Immobilien-Preisspiegel 2009 (Herausgeber: Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder) und mit Maklerkollegen wie folgt anzusetzen: monatliche nachhaltige Marktmiete von ca. 900,- Netto Durch Multiplikation mit der Wohnnutzfläche ergibt sich der Nettomietertrag. Durch Multiplikation mit zwölf Monaten errechnet sich aus dem monatlichen Nettomietertrag der Nettomietertrag pro Jahr. Letzterer wird auch als Jahresrohertrag bezeichnet Jahresreinertrag Aus dem Jahresrohertrag errechnet man den Jahresreinertrag, indem man jene Bewirtschaftungskosten, die nicht vom Mieter sondern vom Vermieter getragen werden, vom Jahresrohertrag abzieht. Als solche Bewirtschaftungskosten gelten der Instandhaltungsaufwand sowie das Mietausfallswagnis, das aus dem Risiko von Zahlungsrückständen und Leerstehung resultiert. Nach Bewertungslehre und -praxis sind für Instandhaltungsaufwand zwischen 0,5 % und 0,75 % des Neubauwertes anzusetzen. Aufgrund des aktuellen Zustands der Bausubstanz wird die Bewertungsliegenschaft mit 2,00 % des Neubauwertes als jährlicher Instandhaltungsaufwand kalkuliert. Das Mietausfallswagnis liegt bei Wohnliegenschaften in der Regel zwischen 2,0 % und 3,5 %. Für die zu bewertende Liegenschaft wird ein Mietausfallsrisiko von 3,0 % angesetzt Jahresreinertrag der baulichen Anlagen Seite 28 von 37

29 Durch Abzug der Bodenwertverzinsung vom gesamten Jahresreinertrag ergibt sich der Jahresreinertrag der baulichen Anlagen. Die Trennung in Bodenwert einerseits und Ertragswert der baulichen Anlagen andererseits ist deshalb notwendig, weil das vorhandene Gebäude nur über seine Restnutzungsdauer hinweg zu Mieterträgen führt, während der Grund und Boden prinzipiell eine ewige Bodenrente abwirft. Im Allgemeinen richtet sich der Kapitalisierungszinssatz nach der bei Liegenschaften dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung Ertragswert der baulichen Anlagen Aus dem Jahresreinertrag der baulichen Anlagen wird durch Multiplikation mit dem Vervielfältiger der Ertragswert der baulichen Anlagen errechnet. Der Vervielfältiger spiegelt den Kapitalisierungszinssatz von 3% (Kapitalrisiko) und die Restnutzungsdauer in Jahren wieder Ertragswert der Liegenschaft Nach Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen wird der Ertragswert der gesamten Liegenschaft durch Addition des Bodenwerts und des Ertragswerts der baulichen Anlagen errechnet Ertragswertkalkulation Der Ertragswert wird zusammenfassend nach folgendem Rechenschema kalkuliert: Ertragswertverfahren Jahresrohertrag -Bewirtschaftungskosten = Liegenschaftsreinertrag -Bodenwertverzinsung = Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = Ertragswert der baulichen Anlagen + Bodenwert = Ertragswert der Liegenschaft Vervielfältiger V = (qn -1) / ((qn * (q-1)) mit q = 1 + p V Vervielfältiger p Kapitalisierungszinsssatz Seite 29 von 37

30 ERTRAGSWERTKALKULATION Liegenschaftsdaten: je m in Wohnnutzfläche 127,55 900,00 Mietertrag 900,00 somit nachhaltiger Netto-Mietertrag pro Monat 900,00 Bodenwert ,56 Neubauwert ,67 Kapitalisierungszinssatz 3,00% Kapitalisierungsperiode Restnutzungdauer 7 Vervielfältiger Kapitalisierungszinssatz und Restnutzungsdauer 6,2303 Ertragswertkalkulation vom Bewertungsstichtag bis statistisches Ende des Mietvertrags: Mietertrag p.m. 900,00 Mietertrag pro Jahr (Monat x 12): entspricht Jahresrohertrag ,00 Jahresrohertrag ,00 abzüglichbewirtschaftungskosten: Instandhaltungsaufwand 2,00% v. Neubauwert -645,61 Mietausfallwagnis 3,00% v. Rohertrag -324,00 nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten 0,50% v. Rohertrag -54, ,61 Jahresreinertrag (Jahresrohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten): 9.776,39 abzüglich Bodenwertverzinsung: Bodenwert ,56 Kapitalisierungszinssatz -3,00% Bodenwertverzinsung ,89 Jahresreinertrag der baulichen Anlagen 5.275,50 multipliziert mit Vervielfältiger 6,2303 Ertragswert der baulichen Anlagen ,86 zuzüglich Bodenwert ,56 ergibt Ertragswert der Liegenschaft ,42 gerundet ,00 Seite 30 von 37

31 Verkehrswertermittlung unter Annahme der Vermietung Der Verkehrswertermittlung wird der Ertragswert zugrunde gelegt. Grundsätzlich wird im Sachwert- und Ertragswertverfahren der Verkehrswert durch Verminderung bzw. Erhöhung um einen Marktanpassungsabschlag bzw. zuschlag ermittelt, sofern der Verkehrswert i.e. der am Markt erzielbare Wert nachweislich vom ermittelten Sach- oder Ertragswert abweicht. Es wird kein Zu- oder Abschlag berechnet. VERKEHRSWERT (auf Basis Ertragswertermittlung) Ertragswert der Liegenschaft ,42 zuzüglich Marktanpassungszuschlag 0,00% 0,00 abzüglich Marktanpassungsabschlag 0,00% 0,00 Verkehrswert Gesamtliegenschaft, lastenfrei ,42 gerundet ,00 Der Verkehrswert beträgt daher ,- berechnet nach der alternative Ertragswertmethode. Seite 31 von 37

32 3.4. Wertermittlung der Belastung durch ein Wohnungsrecht Die Liegenschaft ist mit einem Wohnungsrecht für Frau Xxxxx Xxxxxxx und Herrn Mag. Xxxxx Xxxxxxx belastet. Da dieses Recht jederzeit von den Begünstigten eingefordert werden kann, ist diese Belastung als Wert zu erfassen. Das Wohnrecht ist das dingliche Recht, eine Wohnung, Teile eines Gebäudes oder das gesamte Gebäude für Wohnzwecke zu gebrauchen, wobei das Recht je nach Vereinbarung mit dem Tod des/der Berechtigten oder nach Ablauf der bedungenen Zeit endet. Die Berechnung erfolgt daher analog entweder als Barwert einer Leibrente oder als Barwert einer Zeitrente. Bei der Berechnung eines Wohnrechts ist zu unterscheiden, an welcher Objekttype dieses begründet wurde. Das Wohnrecht kann an einem Sachwertobjekt (z.b. Einfamilienhaus) oder einem Ertragswertobjekt (z.b. Wohnung in einem Miethaus) bestehen. Wie einem Wohnrecht an einem Sachwertobjekt ist der Nutzwert aus dem Verkehrswert des Grundstücks und bei einem Ertragsobjekt aus dem Mietwert, der fiktiv entgangenen Miete, der belasteten Wohnung zu ermitteln. Im Falle der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft wird daher der Wohnrechtswert aus dem Sachwert ermittelt: Wertermittlung des Wohnrechtes aus dem Sachwert Personendaten: Fr. Xxxxx Xxxxxxx Alter in Jahren 86 Fernere Lebenserwartung in Jahren 5,37 Rentenbarwertfaktor bei Verzinsung von 3,00% 5,299 Hr. Mag. Xxxxx Xxxxxxx Alter in Jahren 88 Fernere Lebenserwartung in Jahren 3,99 Rentenbarwertfaktor bei Verzinsung von 3,00% 4,150 Liegenschaftsdaten: Bodenwert ,56 Gebäudezeitwert ,67 Sachwert ,24 Kapitalisierungszinssatz 3,00% Restnutzungsdauer d. baulichen Anlagen in Jahren 7 Vervielfältiger Kapitalisierungszinssatz und Restnutzungsdauer 6,2303 Wohnrechtswert: Anteil des Bodenwertes bei Zinssatz 3,00% 4.500,89 3,00% 5.181,25 Seite 32 von 37

33 Zinssatz und einer Restnutzungsdauer in Jahren 7,00 Verwaltungskosten 0,00 Betriebskosten 0,00 Instandhaltungskosten 0,00 Brutto-Nutzungswert 9.682,14 mal Rentenbarwertfaktor (der Höhere der beiden Werte) 5,299 ergibt Wert des Wohnrechts ,66 Wert des Wohnrechts gerundet ,00 Sachwert ,24 abzüglich Wert des Wohnrechts ,66 ergibt Wertdifferenz ,58 ergibt Wertdifferenz gerundet ,00 Quelle für den Rentenbarwertfaktor und die Fernere Lebenserwartung sind die Veröffentlichten Dokumente Leibrententafel 2000/2002 und Sterbetafeln seit 1868/71 nach Geschlecht der Statistik Austria. Der Wert des Wohnrechts beträgt daher ,- berechnet nach dem Sachwert. Seite 33 von 37

34 4. Zusammenfassung 4.1. Verkehrswert Da die gegenständliche Liegenschaft mit Einfamilienhaus als Ertragsobjekt wenig attraktiv ist und typischer Weise die Eigennutzung bei solchen Objekten bevorzugt wird, ist der Sachwertberechnung ausschlaggebend für den Verkehrswert. Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ xxxx GB xxxxx XXXXXX BG XXXXXXXX mit der Liegenschaftsadresse xxxx XXXX XXXXXX, XXXXXX XX beträgt unter Berücksichtigung aller im Befund geschilderten Umstände und Annahmen, insbesondere der Annahme Kontaminationsfreiheit zum Stichtag : Verkehrswert lastenfrei gerundet ,-- (in Worten: Einhunderzweiundachtzigtausend Euro) Verkehrswert abzüglich Wert des Wohnrechts gerundet ,-- (in Worten: Einhunderteinunddreissigtausend Euro) KEIN bewertungsrelevantes Zubehör vorhanden Seite 34 von 37

35 5. Anmerkungen Dieses Gutachten basiert auf den erhaltenen Unterlagen, erteilten Informationen und den getroffenen Annahmen. Der vorstehende Verkehrswert wurde unter der Voraussetzung ermittelt, dass mir alle für die Bewertung maßgeblichen Umstände wahrheitsgemäß offen gelegt wurden. Sollten nachträglich Umstände bekannt werden, von denen ich im Rahmen der gegenständlichen Gutachtertätigkeit keine Kenntnis erlangt habe, behalte ich mir vor, das gegenständliche Gutachten zu widerrufen bzw. abzuändern. Das vorliegende Verkehrswertgutachten ist nicht für steuerliche Zwecke zu verwenden, sondern ist nur für den gegenständlichen Auftrag vorgesehen. Trumau, Der Sachverständige Nikolaus Klenka Anlage: - Fotos der Liegenschaft - Schenkungsvertrag vom Seite 35 von 37

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