GUTACHTEN als Kompaktgutachten über den Verkehrswert/Marktwert i.s.d. 194 Baugesetzbuch

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1 Haberlach, Wick und Partner Dipl. Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten Hüttenbacher Str. 16, Nürnberg Fon: Mobil: Fax: GUTACHTEN als Kompaktgutachten über den Verkehrswert/Marktwert i.s.d. 194 Baugesetzbuch 3-Zimmer-Eigentumswohnung, 2.OG, links, ca. 78m² Bauvereinstr.6a Nürnberg Ausfertigung 1 von 1

2 Inhaltsverzeichnis 1. Definition des Gutachtens als Kompaktgutachten 3 2. Allgemeine Angaben, Zusammenfassung 4 3. Verwendete Literatur zur Verkehrswertermittlung: Allgemeine Informationsquellen: Vorgelegte Unterlagen 6 4. Die Stadt Nürnberg und Region Die Umgebungslage Bauvereinstraße Grundstücksbeschreibung Gestalt und Form Erschließungszustand / Kanalzustand / Energieausweis Rechtliche Gegebenheiten 9 6. Gebäudebeschreibung Die zu bewertende Eigentumswohnung Bauzustand Baugrundverhältnisse, Immissionen, Altlasten Aktuelle Nutzung Schlussfolgerungen für die Wertermittlung Grundsätze der Wertermittlung / Bewertungsverfahren Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Ertragswert Mietfläche, Rohertrag Mietzinssituation der zu bewertenden Wohnung Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer Ertragswertberechnung Ermittlung des Bodenwertes Ermittlung des Rohertrages Ermittlung der Bewirtschaftungskosten Ermittlung des Ertragswertes Sachwert (nicht ausgewiesen) Verkehrswert Fotos und Anlagen 25 Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 2 von 27

3 1. Definition des Gutachtens als Kompaktgutachten Ein Gutachten in Kompaktform basiert auf den angelieferten Daten und Informationen des Auftraggebers. Es wird davon ausgegangen, dass er das Objekt kennt und dass die vorgelegten Dokumente richtig und echt sind. Der Sachverständige überprüft die Unterlagen auf Plausibilität und Vollständigkeit. Eine detaillierte Prüfung ist nicht Bestandteil des Auftrages. Eine Haftung für Angaben in den angelieferten Unterlagen wird deshalb ausgeschlossen. Aufwändige Schadensanalyen, nebst deren Dokumentation sind ebenfalls nicht im Auftragsvolumen enthalten. Die aufgenommenen Objektfotos dienen dem Sachverständigen als Gedächtnisstütze, sie werden nur bei spezieller Dokumentation (z.b. Abnutzung, Schäden, Besonderheiten) Bestandteil des Gutachtens. Für die Wertermittlung wird ein normiertes Wertermittlungsverfahren angewendet. Ein weiteres Kontrollverfahren ist im Auftragsumfang nicht enthalten. Der Auftraggeber ist damit einverstanden, dass erklärende Informationen gar nicht oder eingeschränkt in das Gutachten übertragen werden. Die entsprechenden Dokumente werden dem Gutachten als Anlage beigefügt (z.b. Baubeschreibung, Grundbuchauszüge). Die aufgrund dieser Informationen gewonnenen Schlussfolgerungen wurden in das Gutachten eingearbeitet. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 3 von 27

4 2. Allgemeine Angaben, Zusammenfassung Gutachten über den Verkehrswert i.a. 194 Baugesetzbuch für das Objekt 3-Zimmer-Eigentumswohnung, 2.OG, links, ca. 78m² Bauvereinstr.6a, Nürnberg Eigentümergemeinschaft (WEG) Pegnitzgrund Bauvereinstraße 4-6a, Lautensackstraße 5-11 Miteigentumsanteil -Wohnung 10,66 / Teilungserklärung vom im Aufteilungsplan Seite 7, Nr. 41 Miteigentumsanteil -Garage Keine Garage Die Teilungserklärung wurde vom Sachverständigen eingesehen. Baujahr: 1968 Amtsgericht / Grundbuchbezirk: Nürnberg / Gärten b.w. Band: (historisch Nr. 51), alt Nr. 73, neu Nr. 149 Blatt: (historisch Nr. 1188) alt Nr. 1738, neu Nr Flurstück: 37 Grundstücksgröße gesamt: 7425m² Eigentümer: Maria Mustermann, gemäß notarieller Erbauseinandersetzung vom Auftraggeber: Werner Mustermann, Sohn und Betreuer der Eigentümerin Wertermittlungsstichtag: Verkehrswert: Auftrag vom: Erstelldatum: Aktenzeichen: ETW_Bauverein6a Bewertungszweck: Feststellen des Verkehrswertes zum Zwecke der Veräußerung Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Werner Mustermann Eberhard Haberlach Dipl. Sachverständiger (DIA) Ortsbesichtigung: Es konnten alle Räume der zu bewertenden Immobilie begangen und besichtigt werden. Es wurde auch der Parteienkeller und die Räume des gemeinschaftlichen Eigentum begangen. Die Ergebnisse wurden handschriftlich und mit Unterstützung technischer Hilfsmittel protokolliert. (Digitale Fotos, Diktiergerät) Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 4 von 27

5 3. Verwendete Literatur zur Verkehrswertermittlung: Kleiber/Simon 5. Auflage 2007 und 6. Auflage 2010 Simon/Reinhold/Simon 5. Auflage 2006 Dröge 3. Auflage 2004 Petersen 7. Auflage 2005 Hildebrandt 4. Auflage 2001 Gablenz 2. Auflage 2000 Gerardy/Möckel/Troff 2002 Rechts-/Grundlagen der Verkehrswertermittlung Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von ImmoWertV und BelWertV Wertermittlung von Grundstücken Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum Marktorientierte Immobilienbewertung Grundstückswertermittlung Rechte und Belastungen in der Grundstücksbewertung Praxis der Grundstücksbewertung BGB, BauGB, BauNVO, ImmowertV 2010, WertR 2006 mit NHK 2000, WEG, EnEG jeweils neueste Fassung II.BV/WoFlV/DIN277/283/MF-G/gif soweit Flächen auf dieser Basis berechnet wurden 3.1. Allgemeine Informationsquellen: Berichte des statistischen Bundesamts sowie der Landesämter ( Fachzeitschriften, z.b. GuG, Immobilienzeitung Aktuelle Grundstücksmarktberichte des örtlichen/ regionalen Gutachterausschusses (in Nürnberg jährlich, ab Februar /März verfügbar) Aktuelle Mietenspiegel (z.b. Mietenspiegel Nürnberg) Internetrecherche zu Stadt- Lage- und Wirtschaftsinformationen sowie zu Kaufund Mietangeboten (z.b. Auskünfte zur örtlichen Marktlage wurden durch Befragung von Marktkennern (Makler) eingeholt; Behördenauskünfte wurden u.a. eingeholt zum Baurecht, zu Bodenrichtwerten, zu Ertragswertkomponenten. Nutzung der Basisdaten der Vermessungsverwaltung sowie der Geoport Datenbank. Fachtagungen Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 5 von 27

6 3.2. Vorgelegte Unterlagen (Soweit nicht anderweitig vermerkt handelt es sich um Kopien.) Anmerkung: Durch Fettdruck hervorgehobene Unterlagen befinden sich in der Anlage. Lageplan Grundriss der Wohnung (Nr. 41) Teilungserklärung vom (Seiten 1, 7, 17R in der Anlage) Kaufvertrag (vom ) mit Grundstücksdaten Notarielle Erbauseinandersetzung vom Betreuerausweis für Werner Mustermann,, ausgestellt vom Amtsgericht Nürnberg am Korrespondenz mit der beauftragten Hausverwaltung Protokolle der Eigentümerversammlungen ( durchgegangen wurden die Protokolle der Wirtschaftsjahre 2009, 2010 Jahresabrechnungen / Rücklagen 2008 mit Wirtschaftsplan mit Wirtschaftsplan mit Wirtschaftsplan 2011 Rücklagenaufteilung (Jahr 2008) Rücklagenaufteilung (Jahr 2009) Rücklagenaufteilung (Jahr 2010) Versicherungsschein Wohngebäudeversicherung (mit Wert 1914) Protokoll über den Zustand der Grundstücksentwässerung (Kanaluntersuchung) der HausNr`n 4 6a vom ) Energieausweis (verbrauchsorientiert) vom (Seiten 2, 4 in der Anlage) Kostenschätzungen für Instandsetzungen in der Wohnung Wohnflächenberechnung (vom Sohn und Betreuer selbst erstellt) Verwaltungsinterne Grundbuchumschreibung des Amtsgerichtes v (Seite1 in der Anlage) Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 6 von 27

7 4. Die Stadt Nürnberg und Region Nürnberg wird erstmals als alte Handwerker- und Handelsstadt im Jahr 1050 urkundlich erwähnt. Die Blütezeit war im Mittelalter. Der Zerstörung im 2. Weltkrieg und dem Wiederaufbau folgte ein industrielles Comeback, das bis in die Sechziger Jahre andauerte. Durch den Fall des Eisernen Vorhangs rückt es zusehends in eine europäische Mittelpunktlage und entwickelt sich zum Tor nach Osteuropa. Nürnberg ist die zweitgrößte Stadt Bayerns und vierzehntgrößte Kommune in Deutschland. Mit Einwohnern ist Nürnberg das Wirtschafts-, Dienstleistungsund Kulturzentrum Nordbayerns und Mittelpunkt der Metropolregion Nürnberg mit rund 2,5 Millionen Menschen und 1,79 Mio. Arbeitsplätzen. Es ist Standort von Universität (zusammen mit Erlangen) und Fachhochschule. Verkehrsanbindung: Internationaler Verkehrsflughafen mit direkten Verbindungen in alle wichtigen europäischen Wirtschaftszentren (U-Bahnverbindung zu Hauptbahnhof, Innenstadt und Messezentrum) Europäischer Fernstraßenknotenpunkt Schnittpunkt von ICE- und internationalen Fernverkehrsstrecken Hafen am Main-Donau-Kanal mit Logistikzentrum Öffentlicher Nahverkehr mit S-, R-, U- und Straßenbahn sowie Stadtbus Nürnberg besitzt eine attraktive Innenstadt mit hoher kunsthistorischer Anziehungskraft. Bedeutende Einrichtungen wie das Germanische Nationalmuseum, kulturelle Ereignisse von Rang und internationale Messen und Fachtagungen bringen jährlich Millionen von Besuchern aus aller Welt in die Region. Hohe Lebensqualität entsteht zudem durch die Naherholungsgebiete Fränkische Schweiz und Fränkisches Seenland Die Umgebungslage Bauvereinstraße. Die Bauvereinstraße gehört zum Stadtteil Nürnberg Wöhrd. Wöhrd genzt im Osten direkt an die Mauer der Nürnberger Altstadt. Im Süden bilden die Parkanlagen des Wöhrder Sees die Grenze, der als Teil des Hochwasserschutzes 1972 verwirklicht wurde. Die Bauvereinstraße (Einbahnstraße) ist zwar keine Verkehrsschlagader sie wird aber wegen ihrer Nordsüdausrichtung von ortskundigen Autofahrern ständig als Abkürzung in die Südstadt genutzt. Am Stresemannplatz wo sie beginnt - hat sich das dort gelegene Geschäftszentrum unter dem Einfluss des nahegelegenen Supermarktes neu orientiert. Nischenanbieter prägen heute diese "Mini- Verkaufsmeile". Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 7 von 27

8 5. Grundstücksbeschreibung Verkehrsanbindung In das Zentrum Nürnbergs ( auch zur Fachhochschule oder Uni) ca. 20 Gehminuten oder 5 Fahrradminuten (am Pegnitzufer) ca. 8 Minuten mit dem Bus Linie 36 zur Innenstadt (Rathaus) zur A3 (Behringersdorf) ca. 10 Autominuten zum Flughafen ca. 20 Minuten mit U2 ab Rathenauplatz Wohn- bzw. Geschäftslage: Art der Bebauung: Immissionen: Topographische Grundstückslage: Wohnumfeld in direkter Umgebung mehrgeschossige Bebauung mit Flachdach Keine Leichte Hanglage nach Süden 5.1. Gestalt und Form Grundstücksgröße: 7425m² Bemerkungen: unregelmäßige Grundstücksform Erschließungszustand / Kanalzustand / Energieausweis Erschließung Kanaluntersuchung Energiepass Das Grundstück ist voll erschlossen. Die städtebauliche Erschließung gem. 127 BauGB ist erschließungsbeitragsfrei (ebf). Die Zufahrt erfolgt über eine asphaltierte Straße. Alle Medien sind vorhanden (Zu- und Abwasser, Strom, Telekommunikation) Der Nachweis über die Kanaluntersuchung wurde vorgelegt Der Energiepass (verbrauchsorientiert) wurde vorgelegt. (Gemäß Energiesparverordnung (EnEV ) Pflicht seit für alle Wohngebäude wenn verkauft oder vermietet wird.) Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 8 von 27

9 5.3. Rechtliche Gegebenheiten Ein aktueller Grundbuchauszug wurde nicht vorgelegt. Die Daten wurden aus der beglaubigten Abschrift der notariellen Erbauseinandersetzung entnommen. Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Denkmalschutz: Bebauungsplan: In Abteilung II des Grundbuchs sind eingetragen: Für FlNr. 46: Geh- und Fahrtrecht, Baubeschränkung, Fensterrecht Für FlNr. 47/43: Mülltonnenstellplatz-, rgeh- und Fahrtrecht, Für die EWAG Nbg.: Transformatorenstationsrecht Zusammenfassung: keine wertbeeinflussenden Rechte Schuldverhältnisse in Abteilung III sind nicht wertrelevant. Es wird davon ausgegangen, dass sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen, sowie Bodenverunreinigungen (z.b. Altlasten) nicht vorhanden sind. Auskunft durch die zuständige Stadt bzw. Gemeinde darüber einzuholen war nicht Bestandteil des Auftrages. Es wird davon ausgegangen, dass kein Denkmalschutz besteht. Auskunft durch die zuständige Stadt bzw. Gemeinde darüber einzuholen war nicht Bestandteil des Auftrages. Es wird davon ausgegangen, dass das Grundstück im Bereich eines Bebauungsplanes gem. 30 BauGB. liegt. Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. Eine Prüfung war nicht Bestandteil des Auftrages. Es wird davon ausgegangen, dass die in der Instandhaltungsrücklage angesammelten Beträge im Veräußerungsfalle vom Erwerber entschädigungslos übernommen werden. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 9 von 27

10 6. Gebäudebeschreibung (Auszuge aus der beigefügten Baubeschreibung) Baukörper und Gemeinschaftseigentum Baujahr: 1968 Gebäudeausführung: 4 zusammengebaute Wohnhäuser, massive Bauweise, 5-geschossig, Flachdach, vollunterkellert Pkw Stellplätze im separaten Garagenhof. Außenwände: Massives Mauerwerk, Innenwände: Massives Mauerwerk Kellerboden: Beton mit Zementanstrich Hauseingangstür: Glas mit Metallrahmen Fassade: Farbiger Verputz, Fenster: Kunststoffisolierglasfenster, weiß, Fensterbänke außen in Metall, gestrichen Keller: Glas mit Metallgitter Treppenhaus: Massive Treppen mit Steinzeugbelag, Metallgeländer mit Kunststoffhandlauf Wärmedämmung: keine spezielle Dämmung Decken: Beton Dach: Flachdach Kamine: (nicht sichtbar) Dachrinnen und Fallrohre In Metall, grau gestrichen Elektroinstallation: dem Baujahr entsprechend Lift: Lift mit Austritt auf Halbgeschossen Heizung: Öl-Zentral-Heizung (wurde nicht begangen) Balkone: Reihenbalkone, mit metallumfassender Kunststoffbrüstung, Abtrennung mittels Kunststoff- Sichtschutz Kellerräume: Abtrennung mittels, Holzlatten, Waschplatz mit Gemeinschaftswaschmaschine, Trockenraum Kfz-Stellplätze: Garagenanlage vorhanden aber nicht den Eigentumswohnungen zugeordnet Außenanlage: Die östliche Grundstücksfläche dient der Zuwegung (Betonstein) und Entsorgung, im Westen Rasenfläche mit einigen Zierhölzern, keine werthaltige Einfriedung Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 10 von 27

11 6.1. Die zu bewertende Eigentumswohnung Anzahl der Einheiten: 12 Wohnungen im Haus 4 (Bauvereinstr. 6a) Wohnfläche: 78 m² Lage: Wände + Decken : Sanitärgegenstände: Innentüren: Bodenbeläge: Fenster: Rollos: Elektroinstallation: Heizung / Heizkörper: Balkone: Parteienkeller: Garage: Zubehör: 2.OG links Putz mit Tapete Decken gestrichen Bad: einfache Wandfliesen, halbhoch Küche: teilweise hellgrauer Fliesenspiegel Bauzeittypische Sanitärgegenstände (Waschbecken, Stand-WC, Badewanne, einfache Armaturen Wohnungseingangstür in Holzkonstruktion mit Metallzarge, Wohnräume: Holzton-Türblätter in Palisander (teilweise mit Glas Einsatz) Metallzargen grau lackiert Wohnräume: Kunststoffbodenbelag Bad: Kunststoffbodenbelag, Küche: Fliesenbelag Kunststoffisolierglasfenster, weiß, Fensterbänke innen: Juramarmor Außen: Steinzeug In Kunststoff, an allen Fenstern vorhanden baujahrstypische Ausstattung, nicht nachgerüstet, Klingel- Sprechanlage Rippenheizkörper Reihenbalkon mit Bodenfliesen, Markise vorhanden, abgetrennt durch Holzlatten Nicht Bestandteil der Wohnung Einbauküche, Markise (nicht werthaltig) 6.2. Bauzustand Anmerkung: Der Wert des Gebäudes wird im wesentlichen beeinflusst von Alter, Konstruktion, Ausstattung und Allgemeinzustand. Es kann nicht jedes Detail ausführlich beschrieben werden. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen vorgenommen wurden. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Belastete Baumaterialien sind nicht zu erwarten Baugrundverhältnisse, Immissionen, Altlasten Bodenbeschaffenheit, Untergrundverhältnisse, sowie Altlasten und eventuelle unterirdische Leitungen zu untersuchen ist nicht Gegenstand dieses Auftrages Aktuelle Nutzung Die Wohnung steht z.zt. leer (keine Nutzung). Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 11 von 27

12 6.5. Schlussfolgerungen für die Wertermittlung Grundstück und Baukörper. Das Grundstück entspricht der im Quartier vorgesehen Nutzung. Gemessen an dem Alter des Objektes (Baujahr 1968) ist das Gebäude in einem guten Zustand. Das Objekt wird professionell verwaltet. Instandhaltungsmaßnahmen werden regelmäßig durchgeführt. Instandhaltungsrückstau ist nicht erkennbar. Die gemeinschaftlich genutzten Flächen des Hauses sowie das gesamte Innere hinterlassen einen gepflegten Eindruck. In der Wohnanlage ist die Erneuerung der Heizung und Warmwasserversorgung im Gespräch. Je nach Ausführung werden sich die Kosten zwischen und bewegen. Die Rücklagen (rund zum ) werden nach Ausführung nahezu aufgebraucht sein. Es wurden weder Feuchtigkeit noch Schimmelpilzbildung in den begangenen Gebäudeteilen entdeckt. Das Objekt hat keinerlei Wärmedämmung, was jedoch als baujahrstypisch anzusehen ist. Der Wert des Energiepasses ist ausgewiesen mit 134,3 kw/h m²a (normal ist 100 ). Eine Empfehlung zur Wärmedämmung wird in dem dort näher beschrieben. Die zu bewertende Wohnung. Wichtiger Hinweise. Zum Zeitpunkt der Begehung ( am 23.08, - 19 Tage nach dem Wertermittlungsstichtag) war das Mobiliar größtenteils geräumt, Tapeten waren bereits entfernt. Diese Sofortmaßnahme war notwendig, weil sich die Wohnung in einem stark verwohnten Zustand befand und die Gefahr der Geruchsbelästigung für Nachbarn bestand. Die Wohnung wurde unter Beachtung der Vorgaben für steuerbegünstigten Wohnungsbau bzw. Gewähr von staatlichen Zuschüssen errichtet, was sich unter anderem am Wohnungsgrundriss zeigt. Wohnräume, Bad und Küche durften bestimmte Größen nicht überschreiten. Das innenliegende Bad (ohne Fenster) ist im Verhältnis zur Wohnung sehr klein. Im Gegensatz zum Baukörper und den Gemeinschaftsräumen befindet sich die Wohnung noch im Zustand der Bauzeit. Erneuerungen und Modernisierungen wurden unterlassen. Die gesamte Ausstattung ist abgewohnt. Im Fall einer Vermietung muss, um einen angemessenen Mietpreis der Lage entsprechend zu erzielen, die gesamte Wohnung renoviert werden. Besonders auffällig sind Die gesamte Ausstattung des Bades ist nicht mehr zeitgemäß und teilweise schadhaft Ein komplette Sanierung ist für eine weitere Nutzung erforderlich. (Neue Sanitärgegenstände, Toilette, Badewanne, Waschbecken, Armaturen, Lüftung, neuer Bodenbelag z. Zt. schadhafter Kunststoffbelag) ) überalterte Fliesenbeläge an Boden und Wänden (Bad und Küche) Abgewohnte Bodenbeläge nebst Sockelleisten in allen Räumen abgenutzter Anstrich von Wänden und Decken teilweise abgenutzte Türblätter Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 12 von 27

13 7. Grundsätze der Wertermittlung / Bewertungsverfahren Baulich können gleichartige Immobilien hergestellt werden. In der Lage unterscheidet sich jedoch jede Immobilie bei Wohnungen im gleichen Haus je nach Geschoß. Hieraus resultiert eine Grunderkenntnis: ein wesentlicher Faktor für die Stärke von Angebot und Nachfrage ergibt sich bei Immobilien aus der Lage. Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie muss der Käufer auf die Individualität einer neuen Immobilie verzichten. Dies dämpft die Nachfrage. Ist die Lage der Immobilie begehrt, wird dieser Nachteil nicht so sehr ins Gewicht fallen wie bei weniger gefragten Lagen. Der Markt reagiert entsprechend mit einem Preis-Zuschlag oder -Abschlag, der sich in der Verkehrswertermittlung niederschlagen muss. Begriffsdefinition Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem Marktwert und wird nach 194 BauGB "durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." "...im gewöhnlichen Geschäftsverkehr " Bedeutung:...nach den Regeln eines ausgeglichenen Marktes; z.b. kein Kontrahent handelt unter Druck oder Zwang... ".. persönliche Verhältnisse " Bedeutung:...spezielle Preisangebote, die als Liebhaberwert einzustufen sind gelten nicht als Maßstab für einen Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB. Grundsätze und Vorgehensweise Der Wert einer Immobilie bemisst sich aus Art, Zustand, Orts- und Marktlage. Einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt hat die Geschäftsstelle des örtlichen Gutachterausschusses. Dort werden u.a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen ausgewertet. Diese Daten bilden so weit wie möglich die Grundlage für weitere sachverständige Untersuchungen. Der Sachverständige ist angehalten, die Wertermittlung nach den Vorgaben des Baugesetzbuches ( 192 bis 198) und der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) nachvollziehbar und durchsichtig durchzuführen. Dieser gesetzliche Rahmen gibt vor, nach welchen Verfahren Wertermittlungen stattzufinden haben. Weiterhin gibt es die Wertermittlungsrichtlinien (Wert R), die als Ausführungsbestimmungen unterstützen. 3 und 4 ImmoWertV erläutert den Begriff Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag. Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, wobei die nachfolgenden Einflüsse bei der Preisbildung zu berücksichtigen sind: allgemeine Wirtschaftslage Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 13 von 27

14 Verhältnisse am Kapitalmarkt demographische Entwicklung des Gebiets Der Qualitätsstichtag entspricht in der Regel dem Wertermittlungsstichtag. Unterschiede können sein, wenn aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Grundstückszustand von einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. (beispielsweise war früher kein Bauland 8 ImmoWertV zeigt die zulässigen Verfahren auf... zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren anzuwenden. Welche/s dieser Verfahren anzuwenden ist/sind, richtet sich nach der Art der Immobilie unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten am Grundstücksmarkt und der sonstigen Umstände des Einzelfalls. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen. Dabei sind zu würdigen: 1. die allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt (Marktanpassung) 2. die besonderen Objekt spezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Objekts (Zu- oder Abschläge für vom Durchschnitt abweichenden Erhaltungszustand, Baumängel, Bauschäden, soweit sie im normalen Altersabzug nicht bereits enthalten sind.) Wichtig: Vorrangig für die Verkehrswertermittlung ist stets die Ableitung aus Marktdaten die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt wurden. Diese Vorgehensweise lässt auch Vergleiche mit anderen Grundstücken und Objekten zu, die sich an anderer Stelle aber in vergleichbaren Lagen befinden. Dabei dürfen auch gängige Hilfsmittel verwendet werden, um einen aktuellen Bezug herzustellen (Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Faktoren für bebaute Grundstücke, Marktanpassung, Kapitalisierung (Liegenschaftszinsätze) ). Auch ein Aufspalten von Grundstück und baulicher Anlage ist sinnvoll, z. B. wenn Marktdaten als Bodenrichtwerte existieren, jedoch nicht für die bauliche Anlage selbst oder in einem anderen Vergleichsgebiet vorhanden sind ( 9 bis 14 ImmoWertV sowie 15 ImmoWertV Vergleichsverfahren). Erst bei nicht geeigneter oder ungenügender Datenmasse für einen Vergleich ist es sinnvoll, den Verkehrswert nach den anderen Verfahren ganz oder teilweise zu ermitteln (Ertragswert 17ff ImmoWertV oder Sachwert 21 ff ImmoWertV) Die Verkehrswertverfahren im Überblick 7.1. Das Vergleichswertverfahren Hier sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen ( 13 Abs. 1 WertV). Was ist der Grundgedanke? Gleichartige und ähnliche Objekte erzielen vergleichbare Verkaufspreise. Wie geht man vor? Die Basis für den Wertansatz bilden Kaufpreise aus verkauften Immobilien, die in ihren Merkmalen hinreichend übereinstimmen (z.b. Art, Lage, Ausstattung). Auskünfte über Kaufpreise erteilen Gemeinden oder in größeren Städten die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse (gegen Gebühr). Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 14 von 27

15 Die ermittelten Kaufpreise werden sachverständig und nach statistischen Regeln aufbereitet. (Stichworte: Mittelwerte, Normalverteilung, Standardabweichung). Aus dem Zahlenwerk wird der Vergleichswert sachverständig abgeleitet Zusammenfassung Die entscheidenden Größen: Anzahl von Kaufpreise mit hinreichender Übereinstimmung Restnutzungsdauer der Immobilie Ausstattung, Erhaltungszustand (..auch der Wert von Grund und Boden spielt eine Rolle) Vorteile Das Vergleichswertverfahren ist das einzige der klassischen Verfahren, das auf Marktdaten - tatsächlich erzielten Verkaufspreisen - beruht. Es spiegelt somit die tatsächlichen Wertverhältnisse auf dem Immobilienmarkt wider. Es ist sehr gut geeignet für gleichartige Gebäude, die keine Unikate sind, wie beispielsweise Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder ähnlich Nachteile Häufig nicht anwendbar, weil nicht genügend Verkaufsfälle bekannt sind. Das Verfahren wird im wesentlichen über den Verkaufspreis entschieden. Ausstattung und Gebäudezustand sind normalerweise unbekannt Das Ertragswertverfahren Was ist der Grundgedanke? Bei einer bekannten Kapitalverzinsung lässt sich der Kapitalstock errechnen. Ebenso lässt sich aus den Erträgen (Miet- und Pachteinnahmen) auf den Wert einer Immobilie schließen. Allerdings unterliegt Immobilie der Abnutzung. Sie erzielt deshalb nur Erträge über den Zeitraum ihrer Nutzungsdauer. Wie geht man vor? Die Miet- und Pacht Einnahmen (Rohertrag) eines Jahres werden um die marktüblichen Bewirtschaftungskosten vermindert: Dieser verbleibende Reinertrag wird mit einer marktüblichen Langzeitverzinsung für Immobilien (Liegenschaftszins) und über den Zeitraum der Nutzungsdauer wie eine Rente angesehen. Man erhält den Verkehrswert der Immobilie, indem man finanzmathematisch den Barwert dieser " Rente" auf einen Stichtag (z.b. heute) ermittelt (= Rentenbarwert). Möglicherweise sind weitere Korrekturen vorzunehmen, weil sie im angenommenen Maß dieser Berechnungsmethodik nicht enthalten sind, z.b. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen, Baumängel, Bauschäden oder werterhöhende Anbauten, Umbauten Abweichungen von der marktüblichen Miete Anmerkung. Genaugenommen setzt sich der Ertrag aus einem Bodenanteil und einem Anteil für bauliche Anlagen zusammen. Es gilt dabei zu berücksichtigen, dass Grund und Boden ewig hält und sich nicht - wie das Gebäude - abnutzt. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 15 von 27

16 Zusammenfassung Die entscheidenden Größen: Restnutzungsdauer der Immobilie marktüblicher Mietertrag Verzinsung (Liegenschaftszins ) ( auch der Wert von Grund und Boden spielt eine Rolle) Vorteile Klassisches Verfahren für alle ertragsorientierten Immobilien. Auch anwendbar bei Eigennutzung, wenn ein Mietmarkt existiert (fiktive Miete) Auch anwendbar bei Nutzungsänderung (z.b. früher Wohnung, jetzt Büro) Nachteile Es berücksichtigt Besonderheiten und individuelle Ausstattung ungenügend. Für Immobilien mit individueller Ausstattung nicht geeignet Folgende Daten werden für die Ertragswertberechnung benötigt: Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem marktüblichen jährlich erzielbaren Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 18 Abs.1 ImmoWertV). Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die marktüblichen Mieten zugrunde zu legen ( 18 Abs.2 ImmoWertV). Bewirtschaftungskosten sind gemäß 19 ImmoWertV Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis, (Leerstand). nicht auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten (Die vom Mieter durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz mit der der Verkehrswert einer Liegenschaft durchschnittlich marktüblich verzinst wird ( 14, Abs. 3 ImmoWertV). Welcher Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Objektart und den am örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnissen zum Wertermittlungsstichtag. Dabei werden allgemein zu erwartende Entwicklungen am Grundstücksmarkt einbezogen. Als Ergebnis einer langfristigen Betrachtung hat er mit dem Zinssatz am Kapitalmarkt, der einem ständigen Auf und Ab unterliegt nichts gemeinsam. Der Liegenschaftszins selbst bildet eine zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren. In Verbindung mit der Restnutzungsdauer wird über diesen Zinssatz der Barwertfaktor ermittelt. Der Reinertrag aus der Immobilie wird mithilfe dieses Faktors (Vervielfältiger), bezogen auf den Wertermittlungsstichtag, kapitalisiert. Das Ergebnis ist die Ertragskraft des Objektes. ( 20 ImmoWertV). Für Mehrfamilienhäuser wird von 4,0 % 6% ausgegangen. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 16 von 27

17 Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer Verkehrswertermittlung geht stets von einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer aus, nicht von der technischen Lebensdauer. Anhaltspunkte für Wertansätze bilden Empfehlungen der örtlichen Gutachterausschüsse. Ergänzend wird die Nutzungsdauer in Abhängigkeit von der Ausstattung aufgrund der Typenbeschreibung der NHK 2000 überprüft. (Normalherstellungskosten). Für Mehrfamilienhäuser wird von Jahren ausgegangen. Durch ständige Modernisierung des Baukörpers lässt sich aber die Gesamtnutzungsdauer erheblich verlängern. Deshalb ist es nicht widersprüchlich, wenn z.b. ein im 17. Jahrhundert erbautes Gebäude heute noch genutzt werden kann. Als (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen Anlagen aufgrund des derzeitigen Zustands bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung, jedoch ohne lebensverlängernde Modernisierung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. ( 6, Abs. 6 ImmoWertV). Besondere, objektspezifische Merkmale sind zu berücksichtigen, wenn Abweichungen vom normalen baulichen Zustand bestehen ( z. B. unterlassene Wartung, Instandhaltung, bzw. überdurchschnittlicher Erhaltungszustand), soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden ( 8 Abs.3 ImmoWertV),) Das Sachwertverfahren Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert bzw. Bodenwertanteil und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude bzw. Wohnung, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt ( 21 bis 23 ImmoWertV). Was ist der Grundgedanke? Eine Immobilie ist langlebig. Sie unterliegt auch nicht (so stark) den Einflüssen wie andere kurzlebige Wirtschaftsgüter (z.b. Mode, Gebrauch, Herstellungsverfahren ). So lässt sich aus den Herstellungskosten eines Gebäudes der Wert eines Gebäudes weit gehend ableiten, wenn dabei verschiedene Einflussgrößen (Altersabnutzung, Erhaltungszustand) berücksichtigt werden. Wie geht man vor? man tut so, als würde man das Bauwerk neu erstellen. für die unterschiedlichen Immobilientypen ( z.b. Ein-/ Mehrfamilienhäuser), sowie Baujahrklassen und Ausstattungen sind standardisierte Tabellenwerke mit m²-preisen und Prozentwerten verfügbar. Von dem errechneten Neuwert wird die Alterswertminderung abgezogen. (Beispiel: Baujahr 1950, Nutzung 100 Jahre, rechnerische Restnutzung im Jahr 2011 = 39 Jahre). Berücksichtigt werden außerdem werden außerdem (etwa durch Pauschal Schätz- oder Prozentwerte): Außenanlagen, Bauschäden, An- und Umbauten, die im normalen Altersabzug nicht enthalten sind und die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes erheblich beeinflussen können. Der Wert für Grund und Boden wird zum Schluss hinzugerechnet. Zusammenfassung Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 17 von 27

18 Die entscheidenden Größen: Typ und Baujahr Restnutzungsdauer Ausstattung, Erhaltungszustand ( auch der Wert von Grund und Boden spielt eine Rolle) Vorteile Es funktioniert rechnerisch immer (z.b. wenn andere Verfahren nicht anwendbar sind oder nur wenige Unterlagen greifbar sind ). Es ist überwiegend anwendbar bei hochwertig ausgestatteten Immobilien (Einfamilienhäuser). Nachteile Das Sachwertverfahren ist kostentechnisch orientiert. Die errechneten Werte sind keine Marktpreise. (Beispiele: Kaserne, Kirche. Sachwert: hoch, Marktwert:??) Von den ermittelten Werten ist stets eine Anpassung auf die jeweilige Marktsituation vorzunehmen ( 14 ImmoWertV). Es sind meistens Abzüge. Folgende Daten werden für die Sachwertwertberechnung benötigt: Der Ansatz der Normalherstellungskosten wird den NHK2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer bezieht sich auf die Objektart. Durch den örtlichen/regionalen Gutachterausschuss werden Parameter empfohlen. Ergänzend wird die Nutzungsdauer in Abhängigkeit von der Ausstattung aufgrund der Typenbeschreibung der NHK 2000 überprüft. Als wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen Anlagen aufgrund des derzeitigen Zustands bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. ( 6, Abs. 6 ImmoWertV) Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts, a) wegen Alters b) wegen Bauschäden und Baumängel ( 23 ImmoWertV) Besondere, objektspezifische Merkmale (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungsund mietrechtliche Bindungen) werden in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag berücksichtigt ( 8 ImmoWertV. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 18 von 27

19 8. Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr lässt sich der Verkehrswert für gleichartig erstellte Immobilien (z. B. Eigentumswohnungen) vorrangig mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermitteln, wenn genügend Vergleichsmasse vorliegt. Im vorliegenden Fall lässt sich das Verfahren nicht einwenden, weil nicht genügend verwendbares Datenmaterial vorhanden ist. Für den Bodenwert existieren jedoch Vergleichswerte in Form von Bodenrichtwerten der Stadt Nürnberg. Das Ertragswertverfahren ist für die vorliegende Verkehrswertermittlung gut anwendbar. Auch wenn das Objekt zur Zeit leer steht so ist eine Vermietung vorstellbar, weil ein Mietmarkt für derartige Wohnungen existiert. Das Sachwertverfahren ist für die Bewertung des vorliegenden Objektes zwar anwendbar aber weniger effektiv. Das Verfahren eignet sich hauptsächlich für selbstgenutzte, hochwertig ausgestattete Einfamilienhäuser (freistehende Häuser, Villen oder ähnlich). Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren werden hier individuelle Werte und Ausstattungen stärker berücksichtigt. Das Ergebnis ist jedoch sehr stark an der Technik und an den Herstellungskosten orientiert. Für einen realistischen Verkehrswert wird eine Marktanpassung (Zuschlag/Abschlag) vorgenommen. Die Entscheidung: Der Verkehrswert wird mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt, Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 19 von 27

20 9. Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Es können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden können (16 Abs. 1 ImmoWertV). Die Gutachterausschüsse der Gemeinden sind verpflichtet Bodenrichtwerte und für die Wertermittlung erforderlich gehaltenen zur Verfügung zu stellen (BauGB 192 bis 199). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert je m² Bodenfläche für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Abweichungen von dem Richtwert wegen wertbeeinflussender Merkmale bewirken in der Regel eine sachverständige Korrektur des Bodenwertansatzes für das zu bewertenden Grundstück (z.b. Erschließungszustand, spezielle Lage und Umgebung, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt). Die Lage des zu bewertenden Objekts wird wegen direkter Lage an der Durchfahrtstraße Bauvereinstraße und Nähe zur Straßengabel Bartholomäus- / Bauvereinstraße. für die Richtwertzone mit 10 % unter dem Durchschnitt bewertet. Sowohl Grundstücksausnutzung als auch Funktionalität entsprechen beim zu bewertenden Objekt sonst dem Marktdurchschnitt. Gemäß Auskunft der Gutachterstelle hat sich der Bodenwert seit dem o. g. Stichtag bis zum Wertermittlungsstichtag nicht verändert. Die Berechnung ist dem Kapitel 11 Ertragswertberechnung, Seite 22 angegliedert. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 20 von 27

21 10. Ertragswert ( Berechnungen siehe Kapitel 11 Ertragswertberechnung, Seite 22. ) Mietfläche, Rohertrag Bei der Ermittlung der nachhaltigen Mieterträge habe ich meine Erfahrung als Makler genutzt, gestützt durch Informationen aus, Grundstücksmarktberichten, Mietspiegeln, die in diesem Zeitraum hinein passen. Der Wertansatz wurde außerdem mit den Immobilienportalen des Internet abgeglichen (Plausibilitätsprüfung) Mietzinssituation der zu bewertenden Wohnung Die Mieten liegen für Wohnungen (Baujahr )zwischen 60m² bis unter 80m² nach dem Nürnberger Mietenspiegel 2010 für normalen Wohnwert je m² zwischen 4,90 und 7,05. Um den der Lage entsprechenden Mietpreis zu erzielen ist Voraussetzung, dass sich die Wohnung in einem vermietbaren Zustand befindet; andernfalls ist die Wohnung nur mit erheblichen Abschlägen vermietbar. Eine Ertragswertberechnung auf dieser Basis würde den Wert der Wohnung völlig verzerren. In der vorliegenden Berechnung wird deshalb davon ausgegangen, dass der Instandhaltungsrückstau vor der Vermietung beseitigt wird (Renovierung von Bad, sämtlichen Bodenbelägen einschließlich der Entsorgung von Abraum, Neuanstrich von Wänden, (Holz)Decken Türen, Heizkörper ). Die Berechnung ist dem Kapitel 11 Ertragswertberechnung, Seite 22 angegliedert Bewirtschaftungskosten Die Wertansätze für die Bewirtschaftungskosten wurden aus dem Nürnberger Grundstücksmarktbericht 2010 entnommen Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer Der anzusetzende Liegenschaftszinssatz wurde mit der Gutachterstelle erörtert und mit den Empfehlungen der Fachliteratur abgeglichen. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde sachverständig aus dem Objektzustand ermittelt. Die Berechnung ist dem Kapitel 11 Ertragswertberechnung, Seite 22 angegliedert Betriebskosten übernimmt üblicherweise der Mieter. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 21 von 27

22 11. Ertragswertberechnung Ermittlung des Bodenwertes Bodenrichtwert gemäß Auskunft Gutachterstelle /m² 620 erschließungsbeitragsfrei (ebf) Stichtag des Bodenrichtwerts (letzte Erhebung) Veränderung seit letzter Erhebung) 0% 620 Bodenrichtwert am Wertermittlungsstichtag /m² 620 Lagequalität innerhalb der Richtwertzone Abzug Zuschlag /m² 10% 0% -62 Bodenwert pro m² 558 Grundstücksgröße m² Miteigentumsanteil Wohnung 10,66 / Miteigentumsanteil Garage 0 / Miteigentumsanteil Gesamt 10,66 / Anteiliger Bodenwert der Eigentumswohnung: Grundstücksfläche * Miteigentumsanteil 79,15 m² Fläche * Bodenwert ,98 Bodenwert der Eigentumswohnung Ermittlung des Rohertrages Mietfläche Mieteinheit [m²] Stck. Wohnungen 78 marktüblicher Mietzins / m² marktüblicher Mietzins / Monat marktüblicher Mietzins/Jahr Summe Mietfläche 78 6,80 530, Garage Rohertrag Ermittlung der Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 5% vom Rohertrag 318 Instandhaltungsaufwendungen 20% vom Rohertrag Mietausfallwagnis 2% vom Rohertrag 127 Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 22 von 27

23 11.4. Ermittlung des Ertragswertes Jährliche Bewirtschaftungskosten Jährlicher Reinertrag Liegenschaftszinssatz 4,20% Baujahr / Jahr der Bewertung Gesamtnutzungsdauer in Jahren 80 Jahre Restnutzungsdauer (RND) rechnerisch 37 Jahre geschätzte RND 37 anteiliger Bodenwertanteil Wohnung, keine Garage anteiliger Reinertrag am Boden = L zinssatz * Bodenwert Anteiliger Reinertrag für Wohnung und Garage Ertrag (Wohnung und Garage) ohne Bodenwert Barwertfaktor (Basis Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins) 18,61 Barwertfaktor * Ertrag der baulichen Anlagen ergibt Ertragswert Gebäude (Wohnung + Garage) Bodenwertanteil (Wohnung + Garage) Sonstige Flächen 0 Vorläufiger Ertragswert Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertminderung wegen Baumängel/Bauschäden/Instandhaltungsrückstau Entsorgung von Mobiliar, Hausrat, Reste, Tapeten, ggf. Holzdecken, Fliesen (55 Std.) einfache Renovierung des Bades (Fliesen, Sanitärgegenstände) Nachrüsten der Elektroleitungen und -Ausstattung neue Fußbodenbeläge (Laminat mit Trittschall) 64m², je m² 30, Sockelleisten Malerarbeiten (Decken, Wände, (235m² je m² 9,20) Nachrüsten der Elektroleitungen und -Ausstattung incl Schlitzen, verputzen) Malerarbeiten 5 Türen mit Zargen je 400, 7 Heizkörper Fliesenarbeiten Küche (Boden und Fliesenspiegel) Summe der objektspezifischen Merkmale Ertragswert Ertragswert gerundet Bodenwertanteil 65,92% Wert pro m² Vermietungsfläche (keine Garage) 858, Sachwert (nicht ausgewiesen) Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 23 von 27

24 13. Verkehrswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts werden am Wertermittlungsstichtag üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Ertragswert orientieren. Der Verkehrswert für das Grundstück 3-Zimmer-Eigentumswohnung, 2.OG, links, ca. 78m² Bauvereinstr.6a, Nürnberg Baujahr: 1968 Amtsgericht / Grundbuchbezirk: Nürnberg / Gärten b.w. Band: (historisch Nr. 51), alt Nr. 73, neu Nr. 149 Blatt: (historisch Nr. 1188) alt Nr. 1738, neu Nr Flurstück: 37 wird zum Wertermittlungsstichtag mit in Worten: sieben-und-sechzig- tausend Euro festgestellt. Das Wertermittlungsobjekt wurde von mir besichtigt. Das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich versichere, dass ich das Gutachten unparteiisch, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse und ohne eigenes Interesse am Ergebnis nach bestem Wissen und Gewissen erstellt habe. Nürnberg, den Eberhard Haberlach Diplomsachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten + Pachten Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 24 von 27

25 14. Fotos und Anlagen Lift, Austritt auf Halbgeschoss Wohnungseingang außen Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 25 von 27

26 Treppenaufgang Wohnungseingang innen Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 26 von 27

27 Verkehrswertermittlung ETW_Komp_.Mustermann_Bauverein6a.doc Seite 27 von 27