Leberstr. 10, Oberhausen-Holten, Ortsteil. Einfamilienwohnhaus, Reihenmittelhaus mit externer Garage

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1 Vorbemerkung Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um eine Internet-Version des Gutachtens. Diese unterscheidet sich von dem Originalgutachten im Wesentlichen dadurch, dass es nicht alle Anlagen enthält. Das vollständige Originalgutachten kann nach telefonischer Rücksprache auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichtes Oberhausen, Friedensplatz 1, Oberhausen (Telefon: ) eingesehen werden.

2 Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes gemäß 194 BauGB Von der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Bewertungsgegenstand Bewertungsstichtag Leberstr. 10, Oberhausen-Holten, Ortsteil Biefang Einfamilienwohnhaus, Reihenmittelhaus mit externer Garage 3. März Tag der Ortsbesichtigung Kontaktdaten: Ottersteig Dorsten Telefon: Telefax: info@mueller-hantrop.de Verkehrswert Der Gesamtverkehrswert des Bewertungsgrundstücks Leberstr. 10, Oberhausen beträgt am Wertermittlungsstichtag : Verkehrswert in Worten ,- -- einhundertzwanzigtausend -- Euro Aktenzeichen Amtsgericht: 017 K 226/14 Aktenzeichen Gutachter: AG-VG Datum: 7. Mai 2015 Umfang des Gutachtens: 37 Seiten zzgl. Anlagen Ausfertigungen: 4-fach zzgl. 1 Ausfertigung für den Sachverständigen. Ausfertigung Vorderansicht Rückansicht

3 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 2 ZUSAMMENSTELLUNG DER BEWERTUNGSERGEBNISSE Ausgangsdaten Objekt: Art der Nutzung: Leberstr. 10, Oberhausen-Holten, Ortsteil Biefang Wohnnutzung, Einfamilien-Reihenmittelhaus mit externer Garage Wertermittlungsstichtag: 3. März 2015 Tag der Ortsbesichtigung Grundstücksgröße: 166 m² Flurstück 960 (Hausgrundstück) 36 m² Flurstück 968 (Garagengrundstück) Baujahr: 1966 Restnutzungsdauer: 31 Jahre Gesamtstanddauer 80 Jahre Bruttorauminhalt (BRI): 563 m³ Wohnhaus 45 m³ Garage Bruttogrundfläche (BGF): 214 m³ Wohnfläche (WF): 90,90 m² EG/OG zzgl. Wintergarten 8,24m² Bewertungsergebnisse Gesamtobjekt Ertragswert: ,- indirekter Vergleichswert Sachwert: ,- einschließlich Marktanpassung und unter Berücksichtigung besonderer, spezieller Objektmerkmale Gesamtverkehrswert: ,- Die Einzelverkehrswerte der betroffenen Flurstücke sind den Abschnitten 11.2 ff zu entnehmen. Dorsten, den 7. Mai 2015 (Dipl.-Ing. M. Müller ) - öffentl. bestellter u. vereidigter Sachverständiger -

4 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 3 I N H A L T S V E R Z E I C H N I S 0.0 Zusammenstellungen Bewertungsergebnisse Inhaltsverzeichnis Verfahren der Wertermittlung Allgemeine Angaben Grundstücksbeschreibung allgemein Grundstücksbeschreibung - speziell...10 Seite 5.0 Gebäudebeschreibung Massen- und Flächenberechnungen Gesamtstand- und Restnutzungsdauer der Gebäude Wert des Grund und Bodens Ertragswertermittlung 9.1 Rohertrag nachhaltig erzielbare Mieten Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz rentierlicher Bodenwert im Ertragswertverfahren Ertragswertberechnung Sachwertermittlung 10.1 Normalherstellungskosten Herstellungskosten / Herstellungswert (Neubauwert) Zeitwert der Gebäude vorläufiger Sachwert, ohne Anpassung an die Marktlage und ohne Berücksichtigung besonderer, objektspezifischer Merkmale vorläufiger Sachwert, unter Anpassung an die Marktlage und ohne Berücksichtigung besonderer, objektspezifischer Merkmale endgültiger Sachwert, unter Anpassung an die Marktlage und unter Berücksichtigung besonderer, objektspezifischer Merkmale Verkehrswertermittlung 11.1 Gesamtverkehrswert alle Flurstücke als wirtsch. Einheit Einzelverkehrswert Flurstück 968 Garagengrundstück Einzelverkehrswert Flurstück Hausgrundstück Wertzusammenstellung...37 Anlagen Anlage 1 - Orientierungsplan Stadt Oberhausen, 1 : Anlage 2 - Stadtplanausschnitt 1 : Anlage 3 - Katasterkarte 1 : Anlage 4 - Grundriss-/Schnittzeichnungen Anlage 5 - Lichtbilder des Bewertungsobjektes (Innen- und Außenfotografien) Anlage 6 - Wohnflächenberechnung aus der Bauakte der Stadt Oberhausen Anhang - Anliegerbescheinigung, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis Ableitung der Normalherstellungskosten (NHK 2010)

5 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite GRUNDSÄTZE UND VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG 1.1. ALLGEMEINE GRUNDSÄTZE DER WERTERMITTLUNG Bei der Wertermittlung sind die Vorschriften der "Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV gültig bis 6/4670 und Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV 4670, gültig ab 7/4670) zu beachten. Hiernach ist der Verkehrswert (Marktwert) nach dem Preis zu bestimmen, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre ( 1 ImmoWertV, 194 BauGB). Zur Verkehrswertermittlung sind das Vergleichswertverfahren ( 15 bis 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren ( 17 bis 20 ImmoWertV), das Sachwertverfahren ( 21 bis 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjektes/des Einzelfalles unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. In den Wertermittlungsverfahren sind insbesondere die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie z.b. wirtschaftliche Überalterung, überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden. Bei der Anwendung des jeweils herangezogenen Wertermittlungsverfahrens nicht berücksichtigte wertbeeinflussende Umstände sind ergänzend zu berücksichtigen VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG Im vorliegenden Fall ist ein Einfamilienhausgrundstück (2-geschossiges Reihenmittelhaus mit externer Garage) zu bewerten. Die Bewertung erfolgt nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung sowohl nach dem Sachwertverfahren als auch nach dem Ertragswertverfahren, wobei beide Werte hinsichtlich ihrer verkehrswertprägenden Bedeutung beim Übergang zum Verkehrswert kritisch gewürdigt und gegeneinander abgewogen werden. Die Ermittlung des Bodenwertes im Rahmen des Sach- und Ertragswertverfahrens erfolgt unter Zugrundelegung der aktuellen Bodenrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses, die letztmalig zum festgestellt worden sind. Unterschiede in den wertbestimmenden Eigenschaften wie auch zeitliche Veränderungen werden durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Ermittlung des Ertragswertes werden marktkonforme Einzelansätze (z.b. marktübliche Mieten, angemessene Bewirtschaftungskosten, marktkonformer Liegenschaftszinssatz, wirtschaftliche Restnutzungsdauer) zugrunde gelegt, die auf Erfahrungssätzen und örtlicher Markteinschätzung beruhen sowie die Empfehlungen der einschlägigen Fachliteratur berücksichtigen. Dem Bewertungsobjekt werden marktüblich erzielbarer Erträge (Nettokaltmieten ohne Nebenkosten) zugrunde gelegt, die unter Berücksichtigung allgemeiner Vermietungskriterien wie Lage innerhalb des Stadtgebietes, Baujahr und Modernisierungszustand, der wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten, sowie Ausstattung, Zuschnitt und Größe des Hauses angemessen und langfristig erzielbar sind. Der Kapitalisierung des Reinertrages wird ein marktüblicher Liegenschaftszins, entsprechend der vorliegenden Grundstücksart, zugrunde gelegt, der die allgemeine Verkäuflichkeit eines Objektes dieser Art und in dieser Lage würdigt.

6 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 5 Der Ertragswert im Rahmen dieses Gutachtens ist nicht als ertragsorientierter Wert im Sinne einer Renditerechnung eines potentiellen Kapitalanlegers zu verstehen, sondern als indirekter Vergleichswert. Die Ableitung der Herstellungskosten der jeweiligen Gebäude im Sachwertverfahren erfolgt auf der Basis der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Es handelt sich dabei um Kostenkennwerte der Kostengruppe 300 und 400 in Euro/m² Brutto-Grundfläche einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer. Die NHK 2010 sind bundesdurchschnittliche Kostenwerte für die Neubau-Herstellung bestimmter Gebäude, sie enthalten keine Baujahrsgruppen. In den Kostenansätzen sind grundsätzlich Baunebenkosten in Höhe von 17 % für Wohngebäude enthalten. Im Rahmen des Sachwertverfahrens werden sowohl die spezielle Marktlage des Bewertungsobjektes am Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung eines marktkonformen Sachwertfaktors (Beurteilung der speziellen Verkäuflichkeit/Verkehrsgängigkeit) als auch die besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale gemäß 8 Abs. 3 ImmoWertV angemessene berücksichtigt. Im Rahmen des Sachwertverfahrens wird kritisch überprüft, ob und in welchem Umfang der Herstellungsaufwand der Gebäude oder einzelner Gebäudeteile rentierlich und somit nachhaltig wirtschaftlich wertwirksam ist. In den jeweiligen Berechnungsverfahren werden abschließend Minderwerte wegen Bauschäden oder Baumängeln wertmäßig angemessen berücksichtigt, d.h. die Auswirkung auf den Verkehrswert werden in diesem Gutachten nur pauschal und in dem am Besichtigungstag offensichtlichen Ausmaß unter Beachtung der bestehenden technischen Wertminderung des Gebäudes (normale Alterung) berücksichtigt (siehe Vorbemerkung zur Gebäudebeschreibung). GRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) Wertermittlungsverordnung (WertV, gültig bis 6/2010) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, gültig ab 7/2010) Wertermittlungsrichtlinien (WertR) Baunutzungsverordnung (BauNVO) LITERATUR Vogels Wertermittlung - marktgerecht Gerady Wertermittlung von Grundstücken Brachmann Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken Rössler/Langler/Simon Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten Kleiber/Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Handbuch und Kommentar Kleiber Marktwertermittlung nach ImmoWertV, praxisnahe Erläuterungen zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Auflage Sprengnetter Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten Mittag Ermittlung von zeitgemäßen Normalherstellungskosten für die Belange der Wertermittlung - Forschungsprojekt des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau VERWENDETE UNTERLAGEN Auftragsschreiben des Amtsgerichtes Oberhausen vom , AZ: 017 K 226/14 Beschlüsse des Amtsgerichtes Oberhausen vom / Grundbuchauszug des Amtsgerichtes Oberhausen vom Erkundigungen bei den Fachämtern der Stadt Oberhausen (u.a. Bauakte des Bauordnungsamtes) aktueller Katasterplan Mietspiegel der Stadt Oberhausen Grundstücksmarktberichte und Richtwertkarten der Gutachterausschüsse sonst. Immobilienmarktberichte (IVD-Preisspiegel, Brockhoff & Partner, Der Markt, Grundstücksbörse Ruhr u.a.)

7 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite ALLGEMEINE ANGABEN Eigentümer: *) Katasterbezeichnung: Gemarkung: Holten Flur: 4 Flurstück: 960 Fläche: 166 m² Flurstück: 968 Fläche: 36 m² insgesamt: 202 m² Nutzung lt. Kataster: Flurstück 960: Hof-/Gebäudefläche Leberstraße 10 Flurstück 968: Hof- und Gebäudefläche Leberstraße Grundbuchbezeichnung: von Holten, Blatt 173 Grundbuchbelastungen: In Abt. II des v.g. Grundbuches sind folgende Belastungen eingetragen: lfd. Nr. 1 Ein Recht auf Legung und Unterhaltung von Hochspannungsleitungen und in Verbindung damit eine Baubeschränkung sowie ein Betretungsrecht für*) Unter Bezugnahme auf den Enteignungsbeschluss vom 30.ß und das Ersuchen des Regierungspräsidenten von Düsseldorf vom in Band 26 Blatt 795 eingetragen am In Ausführung des Umlegungsplanes der Stadt Oberhausen vom UB/17 - eingetragen in Bad 15 Blatt 250 am Mit dem belasteten Grundstück von dort hierher übertragen am 20.ß und umgeschrieben am belastet ist das Flurstück 968 lfd. Nr. 2 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: *) ist berechtigt, in einem Grundstücksstreifen von 10 m Breite eine Ferngasleitung nebst Zubehör zu verlegen und das Grundstück zum Zwecke des Baues, des Betriebes und der Unterhaltung der Leitung jederzeit zu benutzen. Auf dem 10 m breiten Schutzstreifen der in Anspruch genommenen Grundstücke dürfen für die Dauer des Bestehens der Leitung keine Gebäude errichtet oder sonstige Einwirkungen, die den Bestand der Ferngasleitung nebst Zubehör gefährden, vorgenommen werden. Die Außengrenzen des Schutzstreifens werden bestimmt durch die Lage der Rohrleitung, deren Achse unter der Mittellinie des 10 m breiten Streifens liegt. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem Dritten überlassen werden. unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom eingetragen am in Bad 15 Blatt 250. Mit dem belasteten Grundstück hierher übertragen am und umgeschrieben am belastet ist das Flurstück 968 *) aus Datenschutzgründen keine Angaben

8 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 7 lfd. Nr. 3 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: *) ist berechtigt, innerhalb eines Schutzstreifens von 8 m Breite eine Fernleitung (Fernleitung 30 D) mit mindestens 1 m Erddeckung im Durchmesser von 250 mm nebst Kabel und Zubehör zu verlegen und die Grundstücke zum Zwecke des Baues, des Betriebes und der Unterhaltung der Fernleitung, des Kabels und des Zubehörs jederzeit zu benutzten, jedoch vorbehaltlich des Anspruchs des Nutzungsberechtigten auf Ersatzleitung nach den gesetzlichen Bestimmungen für jeden hierbei angerichteten Schaden. Auf dem Schutzstreifen der in Anspruch genommenen Grundstücke dürfen für die Dauer des Bestehens der Fernleitung keine Baulichkeiten errichtet und Bäume und Sträucher nur insoweit gepflanzt oder sonstige Einwirkungen vorgenommen werden, als sie den Bestand der Fernleitung, des Kabels und des Zubehörs nicht gefährden. Der Eigentümer ist berechtigt, Bodenbearbeitungs- und Bodenverbesserungsmaßnahmen bis zu einer Tiefe von 0,70 m unter der Erdoberfläche vorzunehmen. Tiefere Bodenbearbeitungsmaßnahmen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Berechtigten. Die Zustimmung darf nur versagt werden, wenn die Sicherheit der Leitung oder des Leitungsbetriebes dies erfordert. Verringert sich nach Verlegung der Leitung die Höhe der vorgeschriebenen Erdüberdeckung (Abstand zwischen Rohrscheitel und der Erdoberfläche) durch Maßnahmen, die den Eigentümer oder andere Personen mit seinem Einverständnis vorgenommen haben, so wird das Recht zur erlaubnisfreien Tiefenbearbeitung in dem Ausmaß der Verringerung beschränkt. Die Außengrenzen des Schutzstreifens werden bestimmt durch die Lage der Rohrleitung, deren Achse unter der Mittellinie des Schutzstreifens liegt. Schutzstreifen und Rohrleitung sind in dem der Eintragungsbewilligung zum Zwecke der Information beigefügten Lageplan eingezeichnet. Die Ausübung der Dienstbarkeit kann einem Dritten überlassen werden. Eingetragen am belastet ist das Flurstück 968 lfd. Nr. 4-5: gelöscht lfd. Nr. 6 Zwangsversteigerungsvermerk, eingetragen am !! Die Belastungen bleiben auftragsgemäß unberücksichtigt, d.h. im Rahmen dieser Verkehrswertermittlung wird ein belastungsfreier Zustand unterstellt. Evtl. in Abt. III eingetragene Grundpfandrechte sind in diesem Gutachten weder aufgeführt noch bei der Bewertung berücksichtigt. Abhängig von der grundbuchlichen Rangposition der Rechte ist es möglich, dass mit dem Zuschlag alle im Grundbuch eingetragenen Rechte erlöschen, dem Ersteher die Immobilie also (im Grundbuch) lastenfrei übertragen wird. Es kann aber auch vorkommen, dass alle oder einzelne Rechte im Grundbuch bestehen bleiben. Ob und welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben, stellt das Gericht im Versteigerungstermin fest; entsprechende Ersatzwerte werden durch das Gericht festgesetzt. Wenn Rechte bestehen bleiben, gehen die Verpflichtungen hieraus mit der Erteilung des Zuschlags auf den Ersteher über.

9 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 8 Baulasten: Nach Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Oberhausen sind keine Baulasten eingetragen, die entsprechende Bescheinigung der Stadt Oberhausen ist dem Gutachten im Anhang beigefügt. Auftraggeber: Amtsgericht Oberhausen, Aktenzeichen: 017 K 226/14 Aufgabe des Gutachtens: Verkehrswertermittlung über ein Einfamilienhausgrundstück mit Garage in einer Zwangsversteigerungssache*). Zwangsverwaltung: *) Mietverhältnisse: Haus und Garage stehen leer, Mietverhältnisse bestehen nicht. Ortsbesichtigung: Die Ortsbesichtigung des leerstehenden Hauses erfolgte nach Absprache mit dem Zwangsverwalter am durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. Manfred Müller. *) aus Datenschutzgründen keine Angaben

10 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG - ALLGEMEINE MERKMALE Wohnlage: durchschnittliche Wohnlage im Stadtteil, Lage an Stichstraße ohne Durchgangsverkehr, Emscher in ca. 50 m Entfernung parallel vorbeiführend Beeinträchtigungen: ggf. durch Emscher (Geruch), Starkstrom-Freileitung in ca. 100 m nördlich des Bewertungsobjektes, in ca. 300 m nördlich beginnend Großindustrie-/Chemieanlage Bebauung der näheren Umgebung: in der Bauzeile 2 ½ geschossige Einfamilien-Reihenhäuser aus der Bauzeit des Bewertungsobjektes, südlich angrenzend 4-geschossige Mehrfamilienwohnhäuser Infrastruktur: vergleichsweise geringe infrastrukturelle Ausstattung in Objektlage, Einkaufsmöglichkeiten für den Tagesbedarf in Ortslage Holten in ca. 2,5 km Entfernung oder in Sterkrade-Mitte in ca. 2,8 km Entfernung Straßenbau und Erschließung: Die angrenzende Leberstraße ist endgültig ausgebaut, älterer Ausbau, gepflasterte Fahrbahn, beidseitig gepflasterte Bürgersteige, Grünstreifen mit Radweg zur Grünfläche parallel zur Emscher (ca. 50 m vom Objekt entfernt), ausreichend öffentliche Parkplätze, Straßenbeleuchtung und -kanalisation vorhanden Ver- und Entsorgung: Versorgungsanschlüsse (Gas, Wasser, Strom) über örtliche Versorgungsunternehmen, die Entsorgung erfolgt in die städtische Kanalisation. Verkehrslage: inner- und überörtlich günstige Straßenanbindungen, Autobahn A3, Anschluss-Stelle OB-Holten in ca.1,0 km Entfernung, Bushaltestelle in der Nähe Art, Geschosszahl, Baujahr der Gebäude: Einfamilien-/Reihenmittelhaus, 2 ½-geschossig ohne DG-Ausbau, externe Garage, Baujahr 1966

11 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG - SPEZIELLE MERKMALE Grundstücksschnitt: Reihengrundstück mit regelmäßigem Zuschnitt, die Gartenseite ist nach Südwesten ausgerichtet Vorgarten: ca. 3,0 m Breite: ca. 6,5 m Tiefe: ca. 27,5 m Oberflächengestaltung: eben, normale Höhenlage zur angrenzenden Straße Baugrund: nicht untersucht, ortsüblich normale Verhältnisse unterstellt Altlasten: Lt. Angabe des Umwelt-Amtes der Stadt Oberhausen besteht auf dem Flurstück 960 (Hausgrundstück) kein Bodenbelastungsverdacht. Das Flurstück 968 (Garagengrundstück) liegt unmittelbar angrenzend zu einer Altlastenverdachtsfläche (verfüllter Straßenkanal, Material nicht bekannt). Hinweis des Umweltamtes: Da in < 100 m Entfernung Flächen mit Bodenbelastungsverdacht erfasst sind, kann eine genehmigungs- oder anzeigepflichtige Nutzungsänderung vorherige Untersuchungen erfordern; ggf. kann der Genehmigungsbescheid mit Nebenbestimmungen verknüpft sein. verbindliche Bauleitplanung: keine Bebauungsplan, die Beurteilung der Grundstücksqualität erfolgt nach 34 BauGB, d.h. Beurteilung als im Zusammenhang eines bebauten Ortsteiles. Tatsächliche wirtschaftliche Ausnutzung: Einfamilien-/Reihenmittelhaus, 2-geschossig ohne DG-Ausbau, externe Garage Erschließungsbeitrag: Nach Angaben der Erschließungsabteilung der Stadt Oberhausen sind Erschließungsbeiträge gemäß 127 ff. BauGB und die Kanalanschlussbeiträge nach Landesrecht endgültig gezahlt. Die Anliegerbescheinigung der Stadt Oberhausen ist dem Gutachten im Anhang beigefügt. baurechtliche Merkmale: Die Bauakte der Stadt Oberhausen wurde eingesehen, danach ist der Gebäudebestand baurechtlich genehmigt. Errichtung eines Reiheneigenheimes und einer PKW-Garage Bauschein Nr. 1802/65 vom , Rohbauabnahmeschein vom , Schlussabnahmeschein vom Bzgl. der Terrassenüberdachung/Wintergarten wurden in der Bauakte keine Genehmigungsunterlagen vorgefunden. Wohnungsbindung: Es besteht eine Wohnungsbindung aus öffentlicher Förderung (Landesmittel)

12 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite GEBÄUDEBESCHREIBUNG Vorbemerkung: Die nachfolgende Beschreibung bezieht sich auf dominierende Bauteile, Zustands- und Ausstattungsmerkmale, wie sie im Rahmen der Ortsbesichtigung angetroffen wurden und soweit die Räumlichkeiten zugänglich waren.!! Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt, insofern beruhen Angaben über Art und Zustand nicht sichtbarer Bauteile auf vorliegende Unterlagen und Auskünften der Beteiligten.!! Insbesondere können im Rahmen dieses Verkehrswert-gutachtens gemäß 194 BauGB keine verbindlichen Aussagen über Zustand und Aufbau von Flachdächern und deren Dichtungen, Holzschädlinge, Stein- oder Rohrleitungsfraß, statische Probleme sowie Angaben über den Baugrund und dessen Tragfähigkeit oder Ursachen für erkennbare Baumängel oder Bauschäden getroffen werden. Speziell bei älteren Gebäuden mit statisch relevanten Holzbauteilen können nicht erkennbare Holzschäden (tierischer Schädlingsbefall bzw. Fäulnis-/ Schwammbefall) die Standsicherheit und Restnutzungsdauer der Gebäude erhebliche reduzieren. Bei dieser Bewertung wird ein altersbedingter Normalzustand unterstellt, falls Schäden/Mängel nicht nachfolgend erwähnt sind. Die Berücksichtigung von evtl. Baumängeln oder Bauschäden als Minderwert im Rahmen des Wertgutachtens kann nur näherungsweise unter Berücksichtigung der technischen Wertminderung im Rahmen der festgesetzten Restnutzungsdauer erfolgen.!! Für eine derartige Schadensbewertung wären Spezialuntersuchungen erforderlich. In diesem Zusammenhang wird daraufhin gewiesen, dass es sich bei diesem Verkehrswertgutachten nicht um ein Bausubstanz- oder Schadensgutachten handelt. Gebäudeklasse: Einfamilien-/Reihenmittelhaus, 2-geschossig ohne DG-Ausbau, externe Garage Unterkellerung: voll unterkellert Dachausbau: kein Ausbau, Zugang über Holzeinschubtreppe aus dem Flur des OG, der Dachboden war am Tage der Besichtigung nicht zugänglich

13 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 12 BAUART Fundamente: Beton nach statischen Erfordernissen der Bauzeit Kellerwände: Mauerwerk der Bauzeit, lt. Bauakte HBL 24/30 cm Geschossaußenwände: Mauerwerk der Bauzeit, lt. Bauakte HBL 17,5 cm Tragende Innenwände: wie vor Nichttragende Innenwände: Leichtbausteine Feuchtigkeitsisolierung: senkrechte und waagerechte Feuchtigkeitssperren entsprechend der Bauzeit, keine Kellerfeuchtigkeit festgestellt Trittschall- und Wärmedämmung: entsprechend der Bauzeit Decken: Stahlbetondecken mit schwimmendem Estrich Treppen: zum KG Betontreppe mit Kunststeinbelägen und Holzhandlauf, vom EG zum OG offene Holztreppe mit aufgeklebten Teppichfliesen, Holzhandlauf, zur Raumseite deckenhohes Leichtwand- Holzelement mit bds. Gipskartonplattenverkleidung und Tapezierung, im OG Brüstung als Leichtbauelement Dachkonstruktion: ca. 30 Satteldach in Holzkonstruktion Dacheindeckung: Tondachziegel, Kaminkopf mit Kunstschieferplatten verkleidet Dachentwässerung: Rinnen und Fallrohre Zinkblech Außenwandflächen: unterschiedliche Fassadengestaltung: EG straßenseitig tlw. verklinkert, tlw. Kratzputz mit Anstrich, Gäste-WC mit Steingardine, OG Kunstschieferverkleidung, gleichartig mit dem linken Nachbarn, rückwärtig Spaltplattenverkleidung im EG (zum Wintergarten), Kunstschieferplattenverkleidung im OG

14 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 13 INNENAUSBAU - Wohnbereich Deckenflächen: verputzt und gestrichen, im DG einfache Hartschaumplattenverkleidung im Flur Innenwände: Windfang im Eingangsbereich ca. 1,30 m hoher Natursteinsockel, sonst verputzt und tapeziert Wandplattierungen: EG: im Arbeitsbereich der Küche einfache Holzpaneel- Verkleidung, Bad 1,50 m hoch gefliest (Fliese auf Fliese) DG: Bad ca. 1,50 m hoch gefliest, blaue Fliesen in unterschiedlichen Farbstrukturen einfache Badausstattung Oberböden: EG: Eingangsbereich ältere Natursteinfliesen, Küche Granitfliesen (Eigenverlegung), Oberböden im Treppenflur fehlen, Wohnzimmer Laminatboden DG: im Bad ursprüngliche Steinzeugfliesen, sonst einfache PVC- Böden (stark abgenutzt) Türen: Hauseingangstür als Holztür mit Isolier-/Sprossenglaseinsatz (Stempelabdruck 04/97), außenseitig Kupfer beschlagen, Innentür zwischen Windfang und Diele als einfache, glatte Holztür mit Glaseinsatz, zum Gäste-WC mit Futter und Bekleidung (weiß), sonst offene Türdurchgänge, im DG glatt abgesperrte Holztüren (Limba) in Holzzargen (tlw. natur, tlw. gestrichen) Fenster: Rollläden: Fensterbänke: besondere Ein-/An- oder Ausbauten: Balkon/Loggia: Elektroinstallation: braune Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Ausführung als Sprossenfenster mit innenliegender Sprosse (Stempelabdruck 04/92), im Gäste-WC Steingardine Kunststoffrollläden Werkstein im DG kleiner Einbauschrank auf Minipodest im Treppenflur überdachte Terrasse (Wintergarten) seitliche Stützwände, hausseitige Innenwand mit Riemchen verkleidet, Boden mit Granitplatten, Abdeckung der Brüstung Granitplatten, Dachkonstruktion Holzbalken mit Doppelstegplatten, Lüftungseinsatz mit Kurbelantrieb, dunkelbraune Kunststofffenster mit Isolier-/ Sprossenglaseinsatz, 2-flügelige Türanlage mit feststehenden Seitenteilen, Mini-Rollläden in den Fensterbereichen ausreichend Brennstellen und Steckdosen entsprechend der Bauzeit

15 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 14 Sanitärinstallation: Gäste-WC im EG Einrichtungsgegenstände: Stand-WC mit Keramik-Spülkasten (beige-braun), Waschbecken (weiß) einfacher Ausbaustand Bad im DG Erstausstattung, Einbaubadewanne, Stand-WC mit PVC- Spülkasten, Waschtisch weiße Sanitärobjekte, einfacher Ausbaustand, unterschiedliche Verfliesung Heizungsart: Warmwasserzentralheizung mit Gasfeuerung, Vaillant- Kesselanlage, Baujahr 1987, in den Wohnräumen ursprüngliche Rippenheizkörper mit Thermostatventilen in Heizkörpernischen Warmwasserbereitung: über Zentralheizung, Bad im OG Elektrodurchlauferhitzer Ausbau Kellerbereich: im Wesentlichen: - lichte Höhe ca. ca. 2,20 m - schalungsrauhe Betondecken gekälkt - Wände verputzt und gekälkt - im Flurbereich einfacher PVC-Boden, sonst Estrichböden - einfache Brettertüren, FH-Türen zum Heizungskeller und zum ehemaligen Öllagerkeller (heute Lagerraum), Kelleraußentür als dunkeleloxierte Alutür mit Isolier-Strukturglaseinsatz - Stahlgitterfenster mit Einfach-Verglasung - im Heizungskeller kleines Ausgussbecken - altersentsprechender Kellerzustand, Entrümpelung erforderlich (Hausrat/Kleinmöbel) ALLGEMEINE BEURTEILUNG Ausstattung, Modernisierung, Instandsetzung: Gegenüber dem Bauzeitstandard wurden offensichtlich folgende Modernisierungen durchgeführt: Haustüranlage ca. 1997, Fenster in den 90-er Jahren, Terrassenüberdachung als Wintergarten vermutlich Anfang/Mitte 1990 errichtet (ohne Baugenehmigung). Bau-/ Unterhaltungszustand: Das Haus steht leer, mäßiger Unterhaltungszustand, Unterhaltungsrückstände in allen Bereichen, Schönheitsreparaturen und Kleinschäden, Abnutzung der Oberböden, Aufarbeitung der Türanlagen, Räumung von diversem Sperrgut erforderlich (Küche noch komplett vorhanden), Heizungskessel überaltert, Leerstandsrisiko. Räumliche Aufteilung: Kleines Einfamilienwohnhaus (Reihenmittelhaus) mit allseits geschlossener Terrassenüberdachung/Wintergarten. EG: Diele, WC, Küche, Wohn-/Esszimmer, Wintergarten OG: Flur, kleines Bad, Elternschlafzimmer, 2 Kinderzimmer DG: ohne Ausbau

16 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 15 AUßENANLAGEN Entwässerung: Anschluss an städtische Kanalisation Versorgungsanschlüsse: Wasser, Strom, Gas Einfriedung: vorderseitig offen gestaltet, rückwärtig überwiegend Holzflechtzaunelemente bzw. einfache Sichtelemente Hof-, Wege-, sonstige Befestigung: Hauszugang gepflastert Sonstige Außenanlagen: im Vorgarten kleines Stein-/Kiesbeet, rückwärtig einfache Gestaltung, Kiesschüttung mit angrenzender Rasenfläche, geringer Zieraufwuchs ohne besondere Werthaltigkeit besondere Bauteile: Eingangsstufenpodest (4 Stufen) Naturstein mit seitlichem schmiedeeisernen Geländer, Eingangsüberdachung, Außenbeleuchtung, Kelleraußentreppe Beton, Kellerhals mit Riemchen verkleidet (Klinkerstruktur), von der überdachten Terrasse einfache Stufenanlage in Holzkonstruktion, Nebengebäude: Garage massive Bauart, Flachdach mit Stahlbetonkonstruktion, Stahlschwingtor, Wände vorderseitig verputzt, Bitumeneindichtung, Garagenvorplatz gepflastert, gemeinschaftliche Zufahrt über Flurstück 947 (Eigentum Stadt Oberhausen)

17 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite MASSEN- UND FLÄCHENBERECHNUNG Bruttorauminhalt, Bruttogrundfläche, Wohnfläche wurden anhand der vorliegenden Plan- und Berechnungsunterlagen aus der Bauakte der Stadt Oberhausen ermittelt, ein Kontrollaufmaß wurde nicht durchgeführt. Danach ergeben sich die nachfolgenden Werte, die nur für die Wertableitung im Rahmen dieses Gutachtens verwendbar sind. Die Wohnflächenberechnung ist dem Gutachten als Anlage 6 beigefügt. 6.1 BRUTTORAUMINHALT (BRI) - nach vorliegenden Planunterlagen Wohnhaus Grundfläche: 10,00 m x 5,94 m...= 59,40 m² Geschosshöhen: KG = 2,30 m EG = 2,75 m OG = 2,75 m DG = 1,675 m (3,35 m x ½, nicht ausgebaut) 9,475 m Rechnung BRI: 59,40 m² x 9,475 m... = 562,82 m³ oder rd. 563,00 m³ Garage Grundfläche: 3,12 m x 6,00 m...= 18,72 m² Höhe: 2,40 m Rechnung BRI: 18,72 m² x 2,40 m... = 44,93 m³ oder rd. 45,00 m³ 6.2 BRUTTOGRUNDFLÄCHE (BGF) Kellergeschoss...= 59,40 m² Erdgeschoss...= 59,40 m² Obergeschoss...= 59,40 m² Dachgeschoss...= 35,64 m² (60 % von 59,40 m², nicht ausgebaut) = 213,84 m² oder rd. 214,00 m²

18 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite WOHNFLÄCHEN - gem. Berechnung in Anlage 6 Erdgeschoss Wohnraum... = 20,93 m² Essplatz... = 8,07 m² Kochen... = 8,45 m² Windfang... = 1,75 m² WC... = 1,31 m² Diele... = 4,07 m²... = 44,58 m² Obergeschoss Kind... = 8,54 m² Eltern... = 18,14 m² Kind... = 11,41 m² Bad... = 3,20 m² Abstellraum... = 0,96 m² Diele... = 4,07 m²... = 46,32 m² = 90,90 m² zzgl. Wintergarten (überdachte Terrasse): ( 5,60 m x 3,50 m - 1,25 m x 2,50 m) x ½... = + 8,24 m² Wohnfläche insgesamt... = 99,14 m²

19 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite GESAMTSTAND- UND RESTNUTZUNGSDAUER DER GEBÄUDE Entsprechend 6 Abs. 6 ImmoWertV ist als Restnutzungsdauer der Zeitraum anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- und sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. In Anlehnung an die einschlägige Fachliteratur ergeben sich im Hinblick auf Konstruktionsart, Bauausführung, Alter und Zustand des zu beurteilenden Gebäudes nachfolgende Ansätze. Gebäude Baujahr Alter Jahre wirtschaftliche Gesamtstanddauer Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer Jahre Wohnhaus Garage Im Rahmen der Berechnung wird für das Wohnhaus eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 31 Jahren zugrunde gelegt.

20 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite WERT DES GRUND UND BODENS Für die Bodenwertableitung werden die nächst gelegenen und vergleichbaren Bodenrichtwerte für Wohngrundstücke herangezogen, die durch den Gutachterausschuss Oberhausen letztmalig zum festgestellt wurden. Bewertungsgegenstand sind folgende Flurstücke: Flurstück Hausgrundstück Leberstraße = 166 m² Flurstück Garagengrundstück... = 36 m² = 202 m² Richtwert 2014/15 Definition: im Bereich: ermittelt zum durch den Gutachterausschuss Oberhausen W I-II - 0, eb-frei, d.h. Wohngrundstück, 1- bis 2-geschossig bebaut/bebaubar, ortsüblich realisierte GFZ=0,7, 30 m Tiefe, eb-frei nach BauGB und KAG zonaler Richtwert in der Lage des Bewertungsobjektes, Referenzlage Kurfürstenstr = 165,- /m² Durchschnittlicher Lagewert: Zu-/Abschlag als Anpassung an die heutige Marktlage - entfällt... = +/- 0,- /m² spezieller Lagewert: Zuschlag für vorteilhafte Ortsrandlage und Abschlag für etwas nachteilige Lage zur Emscher heben sich auf... = ± 0,- /m² = 165,- /m² Bodenwert Flurstück 960 Hausgrundstück (= 166 m²) Ausgangswert = spezieller Lagewert... = 165,- /m² weitere Zu- oder Abschläge: + 5,0 % Zuschlag wegen höherer baulicher Ausnutzung und Grundstückstiefe gegenüber dem Richtwertgrundstück. Umrechnung erfolgt nach Umrechnungstabelle (Umrechnungs-Formel) des Gutachterausschusses Oberhausen gemäß Marktbericht 2014 für abweichende Geschossflächenzahlen (tats. realisierte GFZ gem. nachfolgender Berechnung = 0,8) und tats. Grundstückstiefe (27,5 m) ggü. der Ausweisung des Richtwertgrundstücks Ermittlung der tatsächlich realisierten GFZ Grundstücksfläche...= 166 m² (Flurstück 960) Grundfläche...= 59,40 m² Anzahl der Geschosse...= 2,5 (OG-Faktor = 0,5, da ausbaufähig) Geschossfläche...= 59,40 m² x 2,5 = 148,50 m² tats. realisierte GFZ...= 148,50 m² / 166 m² = 0,89 max. zulässige GFZ = 0,8 + 5,0 % Übertrag

21 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite ,0 % Übertrag + 2,5 % Zuschlag für günstige Himmelsausrichtung Südwesten ± 0,0 % Zu- /Abschlag wegen Grundstückstiefe ± 0,0 % Zu- /Abschlag wegen Zuschnitt - entfällt ± 0,0 % Zu- /Abschlag wegen abweichender Erschließungsbeitragssituation ggü. dem Richtwert entfällt, nach Auskunft der Erschließungsabteilung der Stadt Oberhausen ist das Bewertungsgrundstück entsprechend der Richtwertdefinition gemäß 127 BauGB erschließungsbeitragsfrei + 7,5 % Zuschlag zu 165,- /m²... = + 12,38 /m² = 177,38 /m² oder rd. 178,00 /m² Bewertung Flurstück 168 (36 m² Garagengrundstück) Ausgangsrichtwert... = 165,00 /m² Abschlag wegen eingeschränkter Nutzung als Garagengrundstück ggü. Richtwert, trotz Baulandqualität. Wegen der Entfernung zum Wohnhaus und der Nutzungseinschränkungen sind im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Abschläge üblich, dieser wird in diesem Fall mit 25 % bewertet, daher: 25,0 % von 165,- /m²... = - 41,25 /m² = 123,75 /m² oder rd. 124,00 /m² Der erschließungsbeitragsfreie Bodenwert des Bewertungsgrundstücks beträgt zum Bewertungsstichtag demnach: Flurstück 960: 166 m² Wohnbauland x 178,- /m²... = ,- Flurstück 968: 36 m² Garagengrundstück x 124,- /m²... = 4.464,- Bodenwert insgesamt... = ,-

22 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite ERTRAGSWERTERMITTLUNG 9.1. Rohertrag - nachhaltig erzielbare Mieten Die angemessene Miete (marktübliche Miete) des Wohnhauses wird auf der Grundlage des aktuellen Mietspiegels der Stadt Oberhausen für den freifinanzierten Wohnungsbau (Stand ) abgeleitet. Die Einordnung erfolgt in die Baugruppe III (Bj mit Balkon), Wohnungsgröße >90 m² (Größenklasse C), mit Sammelheizung, Bad/WC/Isolierverglasung, in mittlerer Wohnlage. Bei den Mieten gem. Mietspiegel handelt es sich um Nettokaltmieten ohne Betriebs-/sonstige Nebenkosten. Der Mietwert gemäß Mietspiegel bezieht sich auf die durchschnittliche Wohnlage der jeweiligen Lageklasse in einem typischen Mehrfamilienhaus der Bauzeit und Wohnungsgröße, normaler Geschosslage, typischer Wohnungsausstattung und Grundrissgestaltung der jeweiligen Alters-, Ausstattungsklasse. Abweichungen und Qualitätsunterschiede werden durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt, dies gilt auch für die Baumängel / Schäden oder für bestehende Restausbauarbeiten. Bei den ausgewiesenen Mietwerten gemäß Mietspiegel handelt es sich um Nettokaltmieten ohne Betriebsund sonstige Nebenkosten. Unter Berücksichtigung der allgemeinen Mietpreisentwicklung, Ausstattungssituation und Nutzungskriterien sowie der speziellen Lage- und Objektmerkmale erfolgt die nachfolgende Wertableitung: Ausgangsmietwert lt. Mietspiegel 2015: - Baujahrsgruppe III Baujahr mit Balkon - Wohnungsgröße >90 m² (im Mittel 110 m², Größenklasse C) - Ausstattungsklasse mit Sammelheizung, Bad/WC, Isofenster - mittlere Wohnlage - Mietwertrahmen = 4,53 5,36 /m², ausgewiesener Mittelwert... = 4,92 /m² Zuschlag als Anpassung an die Marktlage, entfällt... = + 0,00 /m² Abweichungen ggü. Mietspiegel: = 4,92 /m² ± 0,0 % Zu-/Abschlag für Lagewertunterschied - Abschlag bei einfacher Wohnlage (max. 0,12 /m² = 2,5 %), hier: wegen unmittelbarer Randlage zur Emscher/Nähe Industrie-/Chemieanlage...= - 2,5 % - Zuschlag bei guter Wohnlage (max. 0,19 /m² = 3,9 % ), hier: Ortsrandlage...= + 2,5 % zus. = ± 0,0 % + 10,0 % Zuschläge für abweichende Wohnungs- und Gebäudemerkmale: + 10,0 % Übertrag - zentrale Warmwasserversorgung/elektronischer Durchlauferhitzer (max. 0,33 /m²), hier:...= + 0,0 % - gehobener Gebäudezustand, z.b. bei gepflegter Fassade mit Klinker, Schiefer, restaurierter Stuck-/ Ornamentputzfassade, repräsentativem Treppenhaus mit hochwertigem Bodenbelag (Marmor o.ä.), hochw. Wandverkleidungen (max. 0,26 /m²), hier...= + 0,0 % - gehobene Wohnungsausstattung, z.b. Parkett, Fliesen, Natursteinböden, Teppichböden hoher Qualität, Elektroausstattung in zeitgemäßer Ausführung und überdurchschnittlichem Umfang, (max. 0,53 /m² = 10,8 %), hier: Teilmodernisierungen Mitte der 90-er Jahre (Fenster, Haustür, WC), Oberböden und Austausch des überalterten Heizkessels (Minderwerte werden abschließend gesondert berücksichtigt)...= + 10,0 % Übertrag = + 10,0 %

23 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite ,0 % Übertrag + 0,0 % Zuschläge für abweichende Wohnungs- und Gebäudemerkmale: - gehobene Sanitärausstattung, z.b. bei Badezimmern mit Badewanne und Dusche, Gäste-WC, anspruchsvolle Ausführung, hochwertige Fliesen bzw. Natursteinplatten an den Wänden, in den Bädern und/oder Küchen (max. 0,53 /m²), hier:...= + 0,0 % - Wohnung mit Balkon, Baujahrsgruppe I und II (max. 0,37 /m²), hier:...= + 0,0 % zus. = + 0,0 % - 0,0 % Abschläge für abweichende Wohnungs- und Gebäudemerkmale - Wohnungen ohne Isolierverglasung (max. 0,27 /m²), hier...= - 0,0 % - einfache Sanitärausstattung, z.b. bei Badezimmern mit Badewanne oder Dusche, veraltete Sanitärausstattung, nur teilweise einfachere Fliesen an den Wänden in Bädern (max. 0,32 /m²), hier:...= - 0,0 % - Wohnung ohne Balkon, Baujahrsgruppe III und IV (max. 0,37 /m²), hier:...= - 0,0 % zus. = - 0,0 % - 0,0 % Zu-/Abschlag für energetische Modernisierungen - Abschlag bei Heizungsanlagen (Heizungskessel/ Heiztechnik) die vor 1987 eingebaut wurden (gilt nicht für Sammelheizungen mit Fernwärmeanschluss) (max. 0,13 /m²), hier:...= - 0,0 % - Zuschlag bei Dämmung des Daches bzw. der obersten Geschossdecke und/oder der Außenwände im Jahr 2000 oder später (max. 0,28 /m²), hier:...= + 0,0 % zus. = - 0,0 % + 12,5 % sonstige Zu- oder Abschläge: - Zuschlag wegen Baujahresangleichung, tatsächliches Baujahr 1966 im unteren Bereich der Baujahresspanne...= - 2,5 % - Zu-/Abschlag wegen Wohnungsgröße - entfällt...= - 0,0 % - Zu-/Abschlag wegen Geschosslage entfällt...= ± 0,0 % - - Abschlag wegen nachteiliger Grundrissgestaltung entfällt...= - 0,0 % - Abschlag für fehlenden PKW-Stellplatz - entfällt...= - 0,0 % - Zuschlag für Einfamilienhaus mit Garten, Freiflächen- und Kellernutzung unter Berücksichtigung der geringen Hausgröße...= + 15,0 % - Sonstiges: Zuschlag - entfällt...= + 0,0 % zus. = + 12,5 % + 22,5 % Zuschlag zu 4,92 /m²... = + 1,11 /m² = 6,03 /m² oder rd. 6,05 /m²

24 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 23 Rechnung Rohertrag Wohnhaus: 99,14 m² x 6,05 /m²... = 599,80 Garage: pauschaler Wertansatz... = + 50,00 monatlicher Rohertrag... = 649,80 oder rd. 650,00 jährlicher Rohertrag... = 7.800,00 einkommende Miete Das Haus steht leer, ein Mietverhältnis besteht nicht Bewirtschaftungskosten - Ableitung in Anlehnung an II. Berechnungsverordnung Nach 19 ImmoWertV sind als Bewirtschaftungskosten die Abschreibung, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis zu berücksichtigen; auf die II. Berechnungsverordnung wird in diesem Fall verwiesen. Die Betriebskosten sind nicht zu berücksichtigen, da in dem vorliegenden Fall Nettokaltmieten ohne Betriebskosten zugrunde gelegt wurden. Die Abschreibung ist im Berechnungsverfahren nicht gesondert zu berücksichtigen, dieser findet Niederschlag im Vervielfältiger über die festgestellte wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Berücksichtigung finden letztendlich die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Diese können pauschal oder in Prozentsätzen des Rohertrages unter Berücksichtigung eigener Erfahrungswerte angesetzt werden, diese lassen sich näherungsweise wie folgt ableiten: Betriebskosten: ohne Ansatz, da Miete als Nettokaltmiete ohne Betriebsund sonstige Nebenkosten Abschreibung: ohne Ansatz, im Kapitalisierungsfaktor enthalten Instandhaltungskosten: Wohnhaus: 12,00 /m² WF x 99,14 m²... = 1.190,- Garage: 75,00 /Garage x 1 Garage... = 75,- Verwaltungskosten: 4,0 % vom Rohertrag, d.h. 4,0 % von 7.800,-... = 312,- Mietausfallwagnis: 2,0 % vom Rohertrag, d.h. 2,0 % von 7.800,-... = 156,- insgesamt... = 1.733,- Das entspricht ca. 22,22 % des festgestellten Rohertrages. Im Rahmen der Ertragswertermittlung wird ein Bewirtschaftungskostenansatz von 22,2 % gewählt.

25 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite Liegenschaftszinssatz Für die Bewertung von Immobilien im Rahmen der Ertragswertermittlung ist der Liegenschaftszinssatz von entscheidender Bedeutung. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, d.h. dieser stellt regelmäßig ein Maß für die Rentabilität eines in Immobilien angelegten Kapitals dar. Im Liegenschaftszinssatz werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, d.h. der Liegenschaftszinssatz ist gem. 14 Abs. 2 ImmoWertV der Marktanpassungsfaktor im Ertragswertverfahren. Der Liegenschaftszinssatz ist nicht mit dem Kapitalzins gleichzusetzen, da bei Kapitalanlagen in Liegenschaften von einer langfristigen Bindung und einer größeren Sicherheit des Kapitals ausgegangen werden kann. Nach 14 Abs. 3 ImmoWertV werden Liegenschaftszinssätze auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise von den Gutachterausschüssen unter Berücksichtigung entsprechender Reinerträge und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes richtet sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Gebäudeund Nutzungsart, wobei Lage, Modernisierungen wie auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Gebäude angemessen zu würdigen sind. Für Ein- und Zweifamilienhäuser ist der Zinssatz geringer als bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten. Bei jüngeren Objekten ist dieser vergleichsweise größer als bei älteren Objekten. Bei Gebäuden mit einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von weniger als 30 Jahren wird der Liegenschaftszinssatz geringer, dies gilt auch für Gebäude in guten Lagen. Bei Gebäuden in mäßigen Lagen und / oder mäßiger Bausubstanz wird er dagegen wegen der höheren Risiken erfahrungsgemäß steigen. Aufgrund eigener Erfahrungen und Marktbeobachtungen sowie Auswertung vorliegender Marktberichte (Grundstücksmarktberichte und Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse hinsichtlich der Ableitung marktkonformer Liegenschaftszinssätze ) bewegen sich die durchschnittlichen Liegenschaftszinssätze in folgendem Rahmen, wobei zwischen der Bauart (freistehend, Doppelhäuser, Reihenhäuser) und des jeweiligen Alters / Restnutzungsdauer der Gebäude zu unterscheiden ist. Einfamilienhäuser 2,0-3,5 % Zweifamilienhäuser 2,5-4,0 % Dreifamilienhäuser 3,5-4,5 % Mehrfamilienhäuser 4,5-6,0 % (wohnungswirtschaftlich mind. 5,0 %) Wohn- und Geschäftshäuser 5,0-7,0 % (wohnungswirtschaftlich mind. 5,0 %) reine Geschäftshäuser 5,5-8,0 % Gewerbebetriebe 6,0-8,0 % In den Grundstücksmarktberichten des Gutachterausschusses Oberhausen sind folgende Zinssätze dokumentiert und zur Anwendung im Rahmen von Wertgutachten empfohlen: Objektart Dreifamilienhausgrundstücke 4,5 % 4,5 % 4,5 % Mehrfamilienwohnhäuser mit gewerblichem Anteil bis 20 % 6,0 % 6,0 % 6,0 % gemischt genutzte Gebäude mit gewerblichem Anteil >20 % 6,5 % 6,5 % 6,5 % Geschäfts- und Bürogebäude 7,0 % 7,0 % 7,0 % Gewerbeobjekte 7,5 % 7,5 % 7,5 % Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke sind in Oberhausen keine Liegenschaftssätze veröffentlicht, daher werden der Bewertung Veröffentlichungen über Liegenschaftszinssätze für Ein- und Zweifamilienhäuser aus Marktberichten angrenzender oder vergleichbarer Städte zugrunde gelegt.

26 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite 25 spezielle Beurteilung des Liegenschaftszinssatzes für das Bewertungsobjekt Ausgangswert für Einfamilienhäuser (Reihen-/ Doppelhäuser), allgemeiner Rahmen zwischen 2,5 bis 4,0 %, RND > 50 Jahre, je nach Lage/Alter...= 3,50 % Lageabweichung durchschnittliche Lage in OB-Holten...= ± 0,00 % Objektgestaltung vergleichsweise kleines Einfamilienhaus, Ausbaureserve im DG...= - 0,125 % Reduzierung Risiko Objektzustand altersentsprechend normal, Mängel/Schäden werden gesondert berücksichtigt...= ± 0,00 % Abweichung RND Angleichung wegen geringerer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer ggü. Modellansatz, Modellangleichung...= - 0,125 % Reduzierung Risiko = 3,25 % Unter Berücksichtigung aller Lage- und Objektmerkmale ist nach sachverständiger Beurteilung für das zu bewertende Einfamilienhausgrundstück (Reihenmittelhaus mit Garage) ein marktkonformer Liegenschaftszinssatz von 3,25 v.h. angemessen. Bei der Wahl des marktkonformen Liegenschaftszinssatzes werden auch die gemäß 8 Abs. 3 ImmoWertV zu berücksichtigenden besonderen speziellen Objektmerkmale des Bewertungsgrundstücks berücksichtigt, sofern diese nicht gesondert im nachfolgenden Berechnungsverfahren ausgewiesen sind. 9.4 Bodenwertverzinsung: Im Ertrag zu rentierender Bodenwert gemäß Abschnitt = ,-

27 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite Ertragswertberechnung: jährlicher Rohertrag gemäß Abschnitt 9.1 :...= 7.800,- abzgl. Bewirtschaftungskosten gemäß Abschnitt ,2 % von 7.800,-...= ,- jährlicher Reinertrag...= 6.068,- abzgl. Bodenverzinsung: 3,25 % von ,- gem. Abschnitt = ,- Reinertragsanteil...= 4.963,- Gebäudeertragswert = Reinertragsanteil x Kapitalisierungsfaktor wirtsch. Restnutzungsdauer... = 31 Jahre vgl. Abschnitt 7.0 Liegenschaftszinssatz... = 3,25 % vgl. Abschnitt 9.3 Kapitalisierungsfaktor... = 19,35 Zeitwert der Gebäude (Kapitalisierung): 4.963,- x 19,35...= ,- zuzüglich gesamter Bodenwert gemäß Abschnitt = ,- vorläufiger Ertragswert...= ,- sonstige Zu- oder Abschläge wegen besonderer, objektspezifischer Merkmale gemäß 8, Abs. 3 ImmoWertV: Minderwert (über die normale Alterung hinausgehender Minderwert) wegen Baumängel/Schäden: allgemeiner Unterhaltungsrückstau, Schönheitsreparaturen, Kleinschäden, Heizkessel überaltert, Räumung Sperrgut, etc. pauschaler Minderwert: 10,0 % von ,- = 9.603,- oder rd....= ,- Risikoabschlag für fehlende Baugenehmigung des Wintergartens, wobei berücksichtigt wird, dass in der gesamten Baureihe vergleichbare Terrassenüberdachungen bestehen: 2,0 % von ,- = 1.921,- oder rd...= ,- sonstige Zu- und Abschläge: entfällt...= - 0,- Wert der Besitzung nach dem Ertragswertverfahren...= ,- oder rd ,- Anmerkung. Bei der Wertableitung des Ertragswertes (als indirekter Vergleichswert) wurden marktkonforme Einzelansätze (wie z.b. marktüblicher und objektentsprechender Liegenschaftszinssatz, orts- bzw. marktübliche Mieten, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, angemessene Bewirtschaftungskosten) zugrunde gelegt, welche die allgemeine Verkäuflichkeit dieser Immobilie und in der vorgenannten Lage angemessen würdigen.

28 Wertgutachten Leberstr. 10, Oberhausen-Holten Seite SACHWERTERMITTLUNG 10.1 Normalherstellungskosten Die Ableitung der Herstellungskosten der jeweiligen Gebäude erfolgt auf der Basis der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Es handelt sich dabei um Kostenkennwerte der Kostengruppe 300 und 400 in Euro/m² Brutto-Grundfläche einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer. Die NHK 2010 sind bundesdurchschnittliche Kostenwerte für die Neubau-Herstellung bestimmter Gebäude, sie enthalten keine Baujahresgruppen. In den Kostenansätzen sind Baunebenkosten in Höhe von 17 % für Wohngebäude enthalten. Die Ableitung der NHK 2010 ist dem Anhang zum Gutachten zu entnehmen Herstellungskosten der baulichen Anlagen (Gebäudesachwert) - Neubauwert zum Wertermittlungsstichtag gemäß 21 Abs. 2 ImmoWertV - Gebäude Bruttogrundfläche (BGF) Herstellungskosten incl. Baunebenkosten m² BGF /m² = 2 x 3 Wohnhaus 214,00 701, ,- Garage 18,72 533, ,- Herstellungskosten aller Gebäude , alterswertgeminderte Herstellungskosten der Gebäude Gebäude Baujahr Alter Standdauer technische Wertminderung lineare Abschreibung gem. 23 ImmoWertV vorläufiger Gebäudezeitwert Jahre Jahre Jahre % = 4 x 9 / = 4-10 Wohnhaus , , ,- Garage , , ,- vorläufiger Gebäudezeitwert (Summe der Gebäude), schadensfreier, endfertiger Zustand ,- Hinweis: Der über die normale Alterung hinausgehende Minderwert (im Rahmen der festgestellten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer)wegen Mängel/Schäden wird abschließend im Bewertungsverfahren berücksichtigt.