ista Hausverwalter - Tage 2015

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1 ista Hausverwalter - Tage 2015 Wohnungseigentumsrecht Bauliche Veränderungen im WEG Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Das Katzennetz Bauliche Veränderungen Wohnungseigentümer W hängt im Bereich des zu seiner Wohnung gehörenden Balkons ein Katzennetz auf, das Muschi von luftakrobatischen Versuchen abhalten soll und welches an das Balkongeländer angebunden wird. Wohnungseigentümer Q verlangt von W die sofortige Beseitigung des Netzes. 2

3 22 Abs. 1 WEG Bauliche Veränderungen und Aufwendungen die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 3

4 BayObLG, Beschl. v Z BR 38/03 Für die Beurteilung der Frage, ob eine bauliche Veränderung im Bereich des Gemeinschaftseigentums vorliegt, kommt es nicht darauf an, ob ein Eingriff in die Bausubstanz vorgenommen wird. Es kommt darauf an, ob ein Wohnungseigentümer hierdurch über das in 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird. 4

5 14 Nr. 1 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. 5

6 BayObLG, Beschl. v Z BR 38/03 Für die Beurteilung der Frage, ob eine bauliche Veränderung im Bereich des Gemeinschaftseigentums störend wirkt, kommt es entscheidend darauf an, ob der optische Gesamteindruck der Wohnanlage verändert wird (was das BayObLG im vorliegenden Fall annahm). 6

7 Mein Freund, der Baum ist tot Wohnungseigentümer W (Erdgeschoss) beantragt, die ihn störende alte Fichte auf dem Grundstück fällen zu lassen. Eigentümer Q (Dachgeschoss) stört die Fichte nicht, im Gegenteil; zudem sei der Baum gesund. Die Eigentümerversammlung beschließt die Maßnahme mit 95 JA-Stimmen, 2 NEIN- Stimmen und 20 Enthaltungen. 7

8 OLG München, Beschl. v Wx 004/06 Für die Beurteilung der Frage, ob eine bauliche Veränderung im Bereich des Gemeinschaftseigentums durch Entfernung einer Bepflanzung vorliegt, kommt es darauf an, ob diese für den Gesamteindruck der gärtnerischen Gestaltung der Wohnanlage prägend ist. Die Entfernung kranker oder umsturzgefährdeter Bäume ist eine Maßnahme ordmäßiger Verwaltung. 8

9 Farbexperimente Die Eigentümer beschließen wegen bestehenden Instandsetzungsbedarfs mehrheitlich den Neuanstrich der Fassade unter Zugrundelegung eines modernen Farbkonzepts. Bisher vermittelte die Fassadengestaltung ein einheitliches und neutrales Erscheinungsbild. Im Zuge der Neugestaltung sollten nun orangerote Akzentstreifen entlang der Balkone das Erscheinungsbild der Anlage moderner und abwechslungsreicher gestalten. Eigentümer Q erhebt hiergegen Anfechtungsklage. 9

10 BGH, Urt. v V ZR 224/11 Mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach 22 Abs. 2 WEG besteht das gesetzgeberische Anliegen darin, den Wohnungseigentümern unabhängig vom Bestehen eines Reparaturbedarfs in gebotener großzügiger Handhabung des Modernisierungsbegriffs des 559 Abs. 1 BGB die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnanlage an die Erfordernisse der Zeit entgegenzuwirken. 10

11 BGH, Urt. v V ZR 224/11 Danach kann im Grundsatz auch eine optische Veränderung eine Gebrauchswerterhöhung bewirken, da die Wohnungseigentümer mit qualifizierter Mehrheit beschließen können, veraltete durch zeitgemäße Materialien zu ersetzen und das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage ansprechender zu gestalten. 11

12 LG München I v S 1982/12 Dass die beschlossene Maßnahme keine Instandsetzung gem. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG darstellt, nahm das LG ohne weiteres an, weil es ausgereicht hätte, die Fassade schlicht in der alten Farbe neu anzustreichen. Mit der optischen Umgestaltung des Gesamteindrucks der Anlage auch ohne Substanzeingriff liegt daher eine bauliche Veränderung i.s.d. 22 Abs. 1 WEG vor. Hierbei gilt, dass nicht automatisch jede (auch wesentliche) Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage als nachteilig einzustufen ist. Das LG München I vertrat indes die Auffassung, dass orangerote Kontraststreifen wegen ihrer besonderen Auffälligkeit eine wesentliche Änderung darstellen und gab dem Kläger Recht. 12

13 BGH, Urt. v V ZR 224/11 Wenn mit einer Maßnahme eine optische Veränderung des gesamten Gebäudes einhergeht, ist aber ein Nachteil regelmäßig anzunehmen. Denn ob eine erhebliche optische Veränderung des Gebäudes ein Vorteil oder ein Nachteil ist, können im Regelfall auch verständige Wohnungseigentümer unterschiedlich bewerten, selbst wenn die Maßnahme dem gängigen Zeitgeschmack entspricht. Die Minderheit muss sich dem Geschmack der Mehrheit nicht fügen. 13

14 Der Skulpturengarten Der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung des Q ist das Sondernutzungsrecht an der angrenzenden Gartenfläche zugeordnet. Ansonsten sind keine weiteren Vereinbarungen getroffen. Alsbald gestaltet Q den Garten um; er streut überall weißen Kies und stellt Skulpturen von Menschengröße auf. Als die übrigen Eigentümer Rückbau verlangen, beruft sich Q auf sein Recht, seine Gartenfläche als Sondernutzungsrecht künstlerisch autonom zu gestalten. 14

15 LG Hamburg, Urt. v S 31/12 LG Köln, Urt. v S Das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche beinhaltet mangels anderweitiger Vereinbarung das Recht zur gärtnerischen Nutzung, wozu unzweifelhaft deren gärtnerische Gestaltung im Rahmen der üblichen Gartennutzung gehört; wozu die Errichtung eines Skulpturengartens indes nicht zu zählen ist. Der aus dem Eigentumsrecht folgende Schutz der übrigen Eigentümer ist hier höher zu bewerten als die Kunstfreiheit, auf die sich der Beklagte beruft. 15

16 Trautes Heim, Glück allein Eigentümer A und Eigentümerin B, deren Wohnungen übereinander liegen, kommen sich menschlich näher und gründen einen gemeinsamen Haushalt. Um nicht ständig den Umweg über das Treppenhaus machen zu müssen um von der einen in die andere Wohnung zu gelangen, beauftragen Sie ein Fachunternehmen mit dem Durchbruch der Zwischendecke und bauen eine Wendeltreppe ein. Die übrigen Eigentümer wurden nicht gefragt. 16

17 BGH, Beschl. v V ZB 45/00 Bauliche Maßnahmen im Inneren des Sondereigentums, die von außen nicht optisch wahrnehmbar sind und nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden, stellen nicht schon alleine deshalb eine bauliche störende Veränderung i.s.d. 22 Abs. 1 WEG dar. In diesem Fall ist eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. 17

18 BGH, Beschl. v V ZB 45/00 Wird durch die baulichen Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums indes in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen (z.b. Durchbruch einer tragenden Wand), so ist ein nicht hinnehmbarer Nachteil allerdings erst dann ausgeschlossen, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erfolgt, insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen worden ist. 18

19 Trautes Heim, Glück allein Daraufhin verlangen die übrigen Wohnungseigentümer von A und B Fachunternehmerbescheinigungen sowie Unbedenklichkeitsbescheinigungen eines Statikers sowie eines Schallschutzsachverständigen. 19

20 LG München I v S 20940/12 WEG Führt der Wohnungseigentümer im Bereich des Sondereigentums umfangreiche Umbaumaßnahmen durch, muss er Auskunft über Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten erteilen. Für den hier bestehenden Auskunfts- und Informationsanspruch ist indes hinsichtlich seiner Reichweite festzuhalten, dass nur Auskunft über Art und Umfang der durchgeführten Maßnahmen schuldet, nicht jedoch darüber hinaus die Beibringung von Bestätigungen über die Unbedenklichkeit der durchgeführten Maßnahmen. 20

21 LG München I v S 20940/12 WEG Der Nachweis des Vorliegens einer Beeinträchtigung obliegt stets dem Geschädigten. Durch die Pflicht zur Auskunftserteilung soll der potentiell Geschädigte in die Lage versetzt werden, über das Bestehen oder den Umfang von Beeinträchtigungen urteilen zu können. Es besteht darüber hinaus kein Anspruch gegenüber dem potentiell Geschädigten nachzuweisen, dass keine Schäden vorliegen. 21

22 Parkett versus Flokati Eigentümer E erwirbt eine Wohnung in der WEG- Anlage Ruhe sanft und verlegt alsbald in der Wohnung Parkett anstelle des bislang vorhandenen Teppichbodens. S, Eigentümer der darunter gelegenen Wohnung, beklagt erhebliche Trittschallbelästigungen. Das Objekt wurde Anfang der Siebzigerjahre errichtet; die Baubeschreibung sieht die Ausstattung der Wohnungen mit Teppichboden vor. Es handelt sich um eine reine Wohnanlage in ruhiger Lage und überwiegend älteren Bewohnern. 22

23 BGH, Urt. v V ZR 73/14 Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten ist 14 Nr. 1 WEG. Grundsätzlich sind dabei lediglich die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben. Da vorliegend die im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Schallschutzwerte eingehalten werden, sind die Kläger durch den Wechsel des Bodenbelags nicht nachteilig betroffen. 23

24 BGH, Urt. v V ZR 73/14 Ein etwa erforderliches höheres Schallschutzniveau kann sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus dem besonderen Gepräge der Wohnanlage. Dass die Baubeschreibung die Ausstattung der Wohnungen mit Teppichböden vorsah, ist dabei unerheblich, denn die Auswahl des Bodenbelags betrifft die Gestaltung des Sondereigentums. Dabei müssen in erster Linie die im gemeinschaftlichen Eigentums stehenden Bauteile den Schallschutz gewährleisten. 24

25 Der gestörte Wohnungseigentümer Störung durch technischen Eingriff Störung durch optischen Eingriff Störung durch finanziellen Eingriff 25

26 Der gestörte Eigentümer I Eigentümer E hat am Balkon seiner Wohnung ohne Genehmigung eine bunte Markise angebracht. Eigentümer Q verlangt nun von Verwalter V, dass dieser umgehend E zur sofortigen Beseitigung aufzufordern habe. Komme E dem Verlangen nicht nach, so müsse V unverzüglich mit aller gebotenen Härte gegen E vorgehen. 26

27 Störungsbeseitigungsanspr rungsbeseitigungsansprüche 1004 Abs. 1 BGB Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. 27

28 OLG Braunschweig, Urt. v W 1/10 Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung folgt aus dem Wohnungseigentum gem BGB, 15 Abs. 3 WEG und steht grundsätzlich nur dem betroffenen Wohnungseigentümer individuell zu. Der Verwalter ist als Organ des rechtsfähigen Verbandes der Wohnungseigentümer zu einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Anspruchsverfolgung nicht berechtigt, es sei denn, es liegt ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss der Eigentümerversammlung vor. 28

29 Der gestörte Eigentümer II Eigentümer E hat am Balkon seiner Wohnung ohne Genehmigung eine bunte Markise angebracht. Eigentümer Q verlangt nun von der Eigentümerversammlung, dass diese beschließen möge, dass E verpflichtet ist, die Markise bis zum zu entfernen. Die Eigentümerversammlung kommt dem Wunsch des Q, da die Markise tatsächlich störend wirkt, nach. 29

30 Störungsbeseitigungsanspr rungsbeseitigungsansprüche 10 Abs. 6 S. 3 WEG Sie [die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer] übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. 30

31 BGH, Urt. v V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es gestattet, Individualrechte, insbesondere sog. Störungsbeseitigungsansprüche zur Ausübung an sich zu ziehen ( 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG). 31

32 Der verkündete Beschluss lautet: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass Eigentümer E verpflichtet ist, die von ihm vorgenommene bauliche Veränderung bis zum Ablaufe des zu beseitigen. Im Fall fruchtlosen Fristablaufs wird der Verwalter ermächtigt, die Rechtsanwaltskanzlei X zu beauftragen, die Entfernung der baulichen Veränderung gegen den Eigentümer E außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen. 32

33 BGH, Urt. v V ZR 182/10 BGH, Urt. v V ZR 193/09 Aus der Kompetenz, den Gebrauch ( 15 WEG), die Verwaltung ( 21 WEG) und die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( 22 WEG) zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten Leistungspflichten aufzuerlegen. Solche Beschlüsse sind nichtig. 33

34 Der verkündete Beschluss lautet nun: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt den Verwalter, die Rechtsanwaltskanzlei X zu beauftragen, die Ansprüche der Gemeinschaft auf Entfernung der baulichen Veränderung gegen den Eigentümer Y außergerichtlich und gerichtlich durchzusetzen. 34

35 AG Ratingen, Urt. v C 296/14 Die Klage wird als unbegründet abgewiesen. Die Klägerin als Verband ist nicht Inhaberin der Ansprüche, die sie klageweise geltend macht. An einem notwendigen Beschluss gem. 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG fehlt es vorliegend, denn unstreitig hat die Eigentümerversammlung beschlossen, die Ansprüche der Gemeinschaft auf Entfernung der baulichen Veränderung gegen den Eigentümer Y durchzusetzen. Solche Ansprüche stehen der Gemeinschaft aus eigenem Recht allerdings nicht zu. 35

36 Störungsbeseitigungsanspr rungsbeseitigungsansprüche Formulierungsvorschlag Beseitigungsanspruch Die Eigentümerversammlung beschließt, dass der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer (Gemeinschaft) die den einzelnen Wohnungseigentümern individuell zustehenden Ansprüche (insbes. aus 1004 BGB) gegen den Eigentümer der Wohnung Nr. 5, Herrn Beispiel, gerichtet auf Beseitigung [ ] nebst Wiederherstellung des bisherigen Zustands, zur Ausübung an sich zieht ( 10 Abs. 6 S. 3 WEG). Der Verwalter wird ermächtigt, namens und im Auftrage sowie auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft Herrn Rechtsanwalt X mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung der o.g. Ansprüche zu beauftragen. Vor einer gerichtlichen Durchsetzung der o.g. Ansprüche soll der o.g. Eigentümer durch den beauftragten Rechtsanwalt schriftlich unter Fristsetzung zu deren Erfüllung aufgefordert werden. Im Falle fruchtlosen Fristablaufs soll Klage erhoben werden. 36

37 Der gestörte Eigentümer III Wohnungseigentümer Q beantragt, gegen den Eigentümer E wegen der von diesem ohne Genehmigung angebrachten Markise am Balkon gerichtlich vorzugehen, um ihn zu zwingen, die Markise zu entfernen. Die Eigentümerversammlung beschließt mit Mehrheit, den Antrag abzulehnen. Q geht zu Gericht. 37

38 21 Abs. 4 WEG Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere Nr. 2 die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; 38

39 BGH, Urt. v V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 AG Solingen, Urt. v a C 30/13, ZMR 2014, 580 Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, 21 Rn. 23 Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es gestattet, Individualrechte, insbesondere sog. Störungsbeseitigungsansprüche zur Ausübung an sich zu ziehen. Hieraus folgt aber keine Pflicht, dies zu tun, denn der sich gestört fühlende Wohnungseigentümer kann aus eigenem Recht ( 1004 BGB) individuell tätig werden. 39

40 Der gestörte Eigentümer IV Q stellt in der Eigentümerversammlung den Antrag, gemeinschaftlich gegen Eigentümer E wegen der von diesem ohne Genehmigung angebrachten Markise an dessen Balkon gerichtlich vorzugehen, um ihn zu zwingen, die Markise zu entfernen. Dem Antrag wird stattgegeben. Da dem Q aber alles zu lange dauert, erhebt er selbst Klage auf Beseitigung der Markise. 40

41 BGH, Urt. v V ZR 5/14, IMR 2015, 3 LG Köln, Urt. v S 181/12 Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund entsprechenden Beschlusses einen auch individuell geltend zu machenden Anspruch zur Ausübung an sich gezogen, entfällt bei den einzelnen Eigentümern die zur Anspruchsdurchsetzung notwendige Ausübungsbefugnis (prozessuale Aktiv-Legitimation). 41

42 Schlafmütziger Verwalter? Eigentümer Q errichtet ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer ein Betonfundament zwecks Errichtung eines Wintergartens. Aufgrund entsprechenden Beschlusses verklagt die Gemeinschaft den Q auf Rückbau. Dieser wendet Verjährung ein, da Verwalter V anlässlich einer Ortsbesichtigung vor 4 Jahren das Fundament gesehen habe. 42

43 BGH, Urt. v V ZR 141/10 Der Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung gem BGB, 15 Abs. 3 WEG verjährt innerhalb der Regelverjährungsfrist (3 Jahre zum Jahresende). 43

44 199 Abs. 1 BGB Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. 44

45 BGH, Urt. v V ZR 183/13, ZMR 2014, 996 Die Verjährung des auf 1004 BGB gestützten Anspruchs auf Beseitigung einer störenden baulichen Veränderung richtet sich nach 199 Abs. 1 BGB und beginnt bereits mit der ersten Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums und nicht erst mit deren Vollendung. Daher beginnt der Lauf der Verjährung grundsätzlich bereits mit dem Schluss des Jahres, in dem das Betonfundament errichtet wurde. 45

46 BGH, Urt. v V ZR 183/13, ZMR 2014, 996 Notwendig ist aber weiter, dass die einzelnen Wohnungseigentümer von der Anlegung der Betonfläche sowie von der Person, die dies veranlasst hat, Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hiervon hätten erfahren müssen. Da die einzelnen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet sind, das Gemeinschaftseigentum regelmäßig auf Beeinträchtigungen zu untersuchen, müssen sie sich eine eventuelle Kenntnis anderer Eigentümer nicht zurechnen lassen. 46

47 166 Abs. 1 BGB Soweit die rechtlichen Folgen einer Willenserklärung durch Willensmängel oder durch die Kenntnis oder das Kennenmüssen gewisser Umstände beeinflusst werden, kommt nicht die Person des Vertretenen, sondern die des Vertreters in Betracht. 47

48 BGH, Urt. v V ZR 183/13, ZMR 2014, 996 Entsprechend 166 Abs. 1 BGB muss sich der Gläubiger eines Anspruchs das Wissen eines Dritten zurechnen lassen, wenn er diesen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten, insbesondere der Verfolgung eines Anspruchs, in eigener Verantwortung betraut hat. Diese Voraussetzungen können durchaus bei dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen. 48

49 BGH, Urt. v V ZR 183/13, ZMR 2014, 996 Allerdings beschränken sich die Kompetenzen des Verwalters auf die Erfüllung der ihm übertragenen Gemeinschaftsaufgaben, wozu die Durchsetzung von Individualansprüchen der einzelnen Wohnungseigentümer (insbesondere aus 1004, BGB, 15 Abs. 3 WEG) nicht gehört. Die beschlussweise Vergemeinschaftung der Beseitigungsansprüche gem. 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 2 WEG wirkt nicht auf den Zeitpunkt zurück, zu dem der Verwalter von den Umständen Kenntnis erlangte. 49

50 Die Sache mit dem Wintergarten Eigentümer E errichtete im Jahre 2011 auf dem Flachdach der Wohnanlage einen an seine Penthouse-Wohnung angrenzenden und weithin sichtbaren Wintergarten. Im Zuge einer notwendigen Dachsanierung verlangen die Eigentümer den Abriss des Wintergartens. E meint, hierzu nicht verpflichtet zu sein, zumal die Gemeinschaft sich geweigert hat, auf ihre Kosten den Wintergarten nach Ausführung der Dachsanierungsarbeiten wieder zu errichten. 50

51 Individualrechte und die WEG BGH, Urt. v V ZR 177/11 Der Anspruch auf erstmalige ordnungsmäßige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums (durch und auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer) ist unverjährbar, da der Anspruch auf die Durchführung von Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nicht erlöschen kann ( 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG). 51

52 Individualrechte und die WEG LG Hamburg, Urt. v S 20/12 Trotz der Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer störenden baulichen Veränderung bleibt die Rechtswidrigkeit des geschaffenen Zustands bestehen, nur der Anspruch auf Beseitigung auf eigene Kosten des betreffenden Eigentümers kann nicht mehr durchgesetzt werden. Im Rahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung können die Eigentümer gleichwohl beschließen, den rechtswidrigen Zustand auf Gemeinschaftskosten zu beseitigen. 52

53 Der Verwalter als Vormund? Verwalter V verkündet in der Eigentümerversammlung, dass der Beschlussantrag, dem Eigentümer E den Einbau eines Velux-Fensters zu gestatten, abgelehnt ist. Das Abstimmungsergebnis (103 von 150 Eigentümern waren anwesend oder vertreten) lautet wie folgt: 100 x JA, 3 x Enthaltung, 0 x NEIN Eigentümer E ist fassungslos. 53

54 LG München I, Urt. V S 19129/08, ZMR 2009, 874 Da dem Verwalter die Pflicht obliegt, nur rechtmäßige Beschlüsse zu verkünden, darf er einen Beschluss über die Genehmigung einer störenden baulichen Veränderung nur verkünden, wenn Allstimmigkeit vorliegt. AG Oberhausen, Urt. v C 55/09, ZMR 2011, 76 Jennißen/Hogenschurz, WEG, 4. Aufl. 2015, 22 Rn. 21 Aus der Verkündungspflicht des Versammlungsleiters folgt gerade kein Recht, die Verkündung eines gegebenenfalls rechtswidrigen Beschlusses zu verweigern; lediglich die Verkündung ersichtlich nichtiger oder formell rechtswidriger Beschlüsse hat zu 54

55 Weg mit dem Stinkegrill Die Eigentümergemeinschaft verklagt den Eigentümer K auf Beseitigung eines ohne Genehmigung als bauliche Veränderung auf dem zur Wohnung gehörigen Balkon errichteten Grills. K wendet ein, dass nicht er, sondern der zuvor die Wohnung selbst nutzende Verkäufer der Wohnung V den Grill errichtete, bevor der K die Eigentumswohnung erwarb. 55

56 BGH, Urt. v V ZR 112/06 Der bloße Zustandsstörer K ist nicht zur Beseitigung, sondern nur zur Duldung der Beseitigung verpflichtet. Die Vermietung oder Veräußerung der Sache beseitigt indes nicht die Verpflichtung des Handlungsstörers V zur Beseitigung der störenden ungenehmigten baulichen Veränderung. 56

57 BGH, Beschl. v V ZB 130/09 Der bloße Zustandsstörer K ist allerdings insoweit als Handlungsstörer anzusehen, als dass er durch eigenes Tun (durch Inbetriebnahme des Grills) nunmehr selbst stört und ist insoweit zur Unterlassung auch selbst verpflichtet. 57

58 Weg mit dem Erker Die Eigentümergemeinschaft verklagt den Eigentümer K auf Beseitigung eines seinerzeit als Sonderwunsch durch den Bauträger anlässlich der Errichtung der WEG-Anlage (1983) errichteten Erkers. 58

59 BGH, Urt. v V ZR 118/13 Der bloße Zustandsstörer K ist nicht zur Beseitigung, sondern allenfalls zur Duldung der Beseitigung im Rahmen der erstmaligen plangerechten Herstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet, sofern dies Treu & Glauben entspricht. Er ist nämlich weder Handlungsstörer, noch liegt eine bauliche Veränderung vor, wenn der Bauträger das Objekt von vornherein abweichend von den Bauplänen errichtet. 59

60 BGH, Urt. v V ZR 159/09 Zwar unterliegen auf Unterlassung gerichtete Ansprüche nicht der Verjährung, nach Treu und Glauben kann der Durchsetzung derartiger Ansprüche jedoch der Rechtsgedanke der Verwirkung entgegenstehen, insbesondere dann, wenn die Eigentümer ihre Ansprüche langjährig nicht erhoben haben, sondern Einverständnis mit der Nutzung gezeigt und sich der Anspruchsgegner hierauf eingerichtet hat. 60

61 Vertrauen Sie einfach dem Juristen! 61