FRAGEN & ANTWORTEN ZUM BAURECHT BEI DER ÖBf AG

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1 FRAGEN & ANTWORTEN ZUM BAURECHT BEI DER ÖBf AG 1

2 Wie ist diese Rechtsmaterie geregelt? Das Baurecht ist durch das Baurechtsgesetz 1912, Novelle 1990 geregelt. Durch die Novelle wurde allen Grundeigentümern das Recht zur Einräumung von Baurechten erteilt. Früher konnte ein Baurecht nur an Grundstücken des Staates, eines Landes, Bezirkes, einer Gemeinde oder eines öffentlichen Fonds begründet werden. Kirchen, Pfründen, kirchliche Anstalten oder Gemeinschaften und gemeinnützige Anstalten oder Vereinigungen konnten an ihren Grundstücken ein Baurecht begründen, wenn im einzelnen Falle durch Anspruch der politischen Landesbehörde festgestellt wurde, dass die Begründung dem öffentlichen Interesse entspricht. 2

3 Was ist das Baurecht? Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer für bestimmte Zeit eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, zu benützen und zu erhalten. Das Bauwerk ist uneingeschränktes Eigentum des Berechtigten. Baurechtsgesetz 1 Abs. 1 Ein Grundstück kann mit dem dinglichen, veräußerlichen und vererblichen Rechte, auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu haben, belastet werden (Baurecht). 3

4 Ist das Baurecht (samt Bauwerk) übertragbar? Das Baurecht ist übertragbar (z.b. durch Verkauf, Schenkung, Erbgang, etc.). Das Bauwerk teilt das Schicksal des Baurechts. Grundeigentümer und neuer Berechtigter sind weiterhin an die bisherigen Vertragsbedingungen gebunden. 4

5 Für welche Vertragslaufzeit kann ein Baurecht eingeräumt werden? Die Vertragslaufzeit muss mindestens 10 Jahre und darf nicht mehr als 100 Jahre betragen. Baurechtsgesetz 3 Abs. 1 Das Baurecht kann nicht auf weniger als zehn und nicht mehr als hundert Jahre bestellt werden. 5

6 Kann die Baurechtsliegenschaft irgendwann einmal erworben werden? Grundsätzlich und rechtlich JA, es besteht jedoch kein Rechtsanspruch. Das ist eine Frage der Einigung zwischen dem Grundeigentümer und dem Bauberechtigten, die auch während der Vertragslaufzeit jederzeit zustande kommen kann. Die Bundesforste beabsichtigen zurzeit grundsätzlich nicht, Verkaufszusagen für die durch das Baurecht belastete Liegenschaft abzugeben. Allerdings kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass der Grundeigentümer seine Absicht, nicht zu verkaufen, während des langen Vertragszeitraumes ändert. 6

7 Was geschieht mit dem Bauwerk am Ende der Vertragslaufzeit? Das kann im Baurechtsvertrag frei vereinbart werden. Die ÖBf AG bietet derzeit an, Jahre vor dem Vertragsende Verhandlungen über das Schicksal des Bauwerks zu führen. Das Ergebnis kann die Vereinbarung einer Verlängerung des Baurechts oder eine Übernahme des Bauwerkes mit oder ohne Entschädigung des Berechtigten sein. Beim Scheitern der Verhandlungen ist ein Abbruch des Bauwerks vorgesehen. 7

8 Was geschieht mit dem Bauwerk am Ende der Vertragslaufzeit, wenn keine andere Vereinbarung getroffen wurde? Wenn im Vertrag nichts vereinbart wurde, gilt die im Baurechtsgesetz enthaltene Regel. Baurechtsgesetz 9 (1) Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer. Gesetzliche Pfand- und Vorzugsrechte, die auf dem Baurecht haften, gehen auf das Grundstück über, sobald das Baurecht erlischt. (2) Mangels anderer Vereinbarung ist dem Bauberechtigten eine Entschädigung in der Höhe eines Viertelteiles des vorhandenen Bauwertes zu leisten. 8

9 Kann das Baurecht verlängert werden? Nach Ablauf eines bestehenden Baurechtsvertrages kann über die gleiche Liegenschaft ein neuer Baurechtsvertrag abgeschlossen werden. Eine zivilrechtlich verbindliche Vereinbarung über einen Folgevertrag kann auch schon während der Laufzeit des bestehenden Vertrages getroffen werden. Es ist davon auszugehen, dass die Bundesforste nach Ablauf eines bestehenden Baurechtsvertrages an einer Fortsetzung des Baurechtes interessiert sein werden. Diesfalls wird das Gebäude im Eigentum des bisher Berechtigten verbleiben. Der dann abzuschließende Baurechtszins wird sich an dem bisherigen Zins und an dem dann anzunehmenden Grundstückswert orientieren (sh. auch Folie 11). 9

10 Worin besteht die Gegenleistung des Berechtigten? Die ÖBf AG verlangt als Gegenleistung einen nach dem Verbraucherpreisindex wertgesicherten Baurechtszins, der sich am Wert des Grundstückes orientiert. Er ist je nach Vereinbarung monatlich bis ein mal jährlich zu entrichten. Baurechtsgesetz 3 Abs. 2 Besteht das Entgelt für die Bestellung des Baurechtes in wiederkehrenden Leistungen (Bauzins), so muss deren Ausmaß und Fälligkeit bestimmt sein; Wertsicherungsvereinbarungen sind zulässig, sofern das Ausmaß des Bauzinses nicht durch die Bezugnahme auf den Wert von Grund und Boden bestimmt wird. 10

11 Wie hoch ist der Baurechtszins? Die ÖBf AG strebt einen wertgesicherten Baurechtszins in Höhe von jährlich rd. 4 % des Wertes der mit dem Baurecht zu belastenden Liegenschaft an. Der Baurechtszins steigt 1 x im Jahr analog zu den Einkommen gemäß Verbraucherpreisindex. Der Baurechtszins ist derzeit von der Umsatzsteuer befreit. Beispiel: Der Baurechtszins für eine Bauparzelle mit 800 m² und einem Grundstückspreis von 70.-/m² liegt demnach bei rd pro Jahr oder rd pro Monat. Für ein gleich großes Grundstück und einem Grundpreis von 40.-/m² beträgt der Baurechtszins rd pro Jahr oder pro Monat. 11

12 Bezahlt der Berechtigte nicht ein Vielfaches des Grundwertes in den 100 Jahren? Der Vergleich des (fiktiven) Kaufpreises mit der Summe der jährlichen Baurechtszinse ist nicht richtig. Der Grundpreis muss bei einem Kauf sogleich erlegt werden, die Baurechtszinse werden jedoch in kleinen monatlichen oder jährlichen Beträgen entrichtet. Um die beiden Größen korrekt zu vergleichen, müssen die Baurechtszinse auf den Vertragsbeginn abgezinst (diskontiert) und erst dann summiert werden. Je nach Inflationsrate wird die Höhe des geschätzten Kaufpreises für das Grundstück durch die abgezinsten und summierten Jahreszinszahlung zwischen dem 40. und dem 85. Jahr erreicht. 12

13 BAURECHT 50 Jahre, Kauf finanziert durch Kredit Baurecht billiger als Kauf. KAUF BAU- RECHT 50 Jahre 13

14 BAURECHT 75 Jahre, Kauf finanziert durch Kredit Baurecht je nach Zinssituation ca. gleich dem Kauf. KAUF BAU- RECHT 75 Jahre 14

15 BAURECHT 100 Jahre, Kauf finanziert durch Kredit Baurecht teurer als Kauf. KAUF BAU- RECHT 100 Jahre 15

16 Worin liegen die bedeutenden Vorteile des Baurechtes? Der Kapitalbedarf am Beginn des Bauprojektes ist deutlich geringer gegenüber einem Projekt mit Kauf des Grundstücks. Eigenkapital kann sogleich in die Errichtung des Bauwerks investiert werden, wodurch ein allfälliger Kreditbedarf weiter reduziert werden kann. Das Risiko schwankender (und damit auch steigender) Kreditzinsen ist durch das geringer notwendige Kreditvolumen deutlich reduziert. Für den Fall der auch teilweisen - Finanzierung des Bauprojektes durch Kredite ist daher die Schuldenfalle deutlich geringer. Der Baurechtszins ist fix vereinbart und ändert sich nur nach dem Verbraucherpreisindex, im Wesentlichen analog zu den Einkommen. Er ist langfristig kalkulierbar. 16

17 Kann das Baurecht im Vertrag durch eine auflösende Bedingung beschränkt werden? Das Baurecht kann nicht beschränkt werden. Baurechtsgesetz 4 Abs. 1 Das Baurecht kann nicht durch eine auflösende Bedingung beschränkt werden. 17

18 Kann der Grundeigentümer das Baurecht kündigen? Das Baurecht ist durch den Grundeigentümer nur dann kündbar, wenn in 2 auf einander folgenden Jahren der Baurechtszins nicht bezahlt wird. Baurechtsgesetz 4 Abs. 2 Das Erlöschen des Baurechtes wegen Verzuges in der Berichtigung des Bauzinses kann nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für wenigstens zwei auf eindander folgende Jahre rückständig bleibt. 18

19 Wie entsteht ein Baurecht? Das Baurecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch als Last der Liegenschaft. Basis für die Einräumung des Baurechtes ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen dem Grundeigentümer und dem Berechtigten. Baurechtsgesetz 5 Das Baurecht entsteht durch die bücherliche Eintragung als Last des Grundstückes Pfand- und andere Belastungsrechte, die auf Geldzahlung gerichtet sind oder dem Zwecke des Baurechtes entgegenstehen, dürfen dem Baurecht im Range nicht vorgehen 19

20 Welche Rechtsstellung genießt der Bauberechtigte? Der Berechtigte ist Eigentümer des Bauwerkes und fruchtgenussberechtigt am Grundstück. Baurechtsgesetz 6 (1) Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, das auf Grund des Baurechtes erworbene oder hergestellte Bauwerk als Zugehör des Baurechtes. (2) Dem Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte des Eigentümers und an dem Grundstücke, soweit im Baurechtsvertrag nichts anderes bestimmt ist, die Rechte des Nutznießers zu. 20

21 Kann der Berechtigte anderen Bauberechtigten am Baurecht Wohnungseigentum einräumen? Die Einräumung von Baurechtswohungseigentum ist zulässig, sofern dies im Baurechtsvertrag nicht ausdrücklich anders vereinbart ist. Baurechtsgesetz 6a Einem Bauberechtigten kann von den anderen Bauberechtigten Wohnungseigentum eingeräumt werden (Baurechtswohnungseigentum). 21

22 Kann Baurecht auch an einer Liegenschaft mit bereits bestehenden Gebäuden eingeräumt werden? Ja. Die bestehenden Bauwerke gehen mit der Einräumung des Baurechtes ins Eigentum des Berechtigten über. Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist, kann die Liegenschaft auch mit weiteren Bauwerken bebaut werden. Das Baurechtsgesetz nimmt im & 6 Abs. 1 darauf Bezug: Das Baurecht gilt als unbewegliche Sache, das auf Grund des Baurechtes erworbene oder hergestellte Bauwerk als Zugehör des Baurechtes. 22

23 Kann das Baurecht samt Bauwerk belehnt werden, also als Sicherstellung für einen Kredit dienen? Ja. Das Baurechtsgesetz gibt den Gläubigern in dieser Frage Sicherheit. Das Baurechtsgesetz nimmt im & 7 darauf Bezug: Ein Pfandrecht an einem Baurecht ist als gesetzmäßig sicher ( 1374 a. b. G. B.) anzusehen, wenn die Belastung nicht die Hälfte des Wertes des Baurechtes übersteigt und die Schuld durch die vereinbarten Annuitäten oder durch gleichmäßige in Zeitabschnitten von höchstens einem Jahre fällige Ratenzahlungen spätestens im fünften Jahre vor Erlöschen des Baurechtes berichtigt sein wird.. 23

24 Kann für die Errichtung eines Bauwerks im Rahmen eines Baurechts Wohnbauförderung bezogen werden? Grundsätzlich JA, die Förderung wird in den Bundesländern jedoch unterschiedlich gehandhabt. 24

25 BAURECHT DIE MITARBEITER DER ÖBf AG BERATEN SIE GERNE ÜBER WEITERE MÖGLICHKEITEN Siehe auch: PRODUKTE & LÖSUNGEN IMMOBILIEN oder ANGEBOTE / AUSSCHREIBUNGEN Immobilien-Angebote Vermietung und Verpachtung Bauflächen (Baurecht) 25

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