WEG-Verwaltervertrag

Transkript

1 WEG-Verwaltervertrag zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft: Kreuzstraße 28, Bahlingen am Kaiserstuhl - nachstehend Eigentümergemeinschaft / Gemeinschaft genannt - und Pamela Speitel Speitel Immobilien Kübelestr Emmendingen - nachstehend Verwalter genannt - 1 Vertragsgegenstand Die Eigentümergemeinschaft überträgt dem Verwalter die Verwaltung der WEG- Wohnanlage Kreuzstraße 28, Bahlingen am Kaiserstuhl in allen Angelegenheiten, die zur laufenden Verwaltung notwendig und zweckmäßig sind. Der Verwalter hat seine Tätigkeit nach bestem Wissen und Können und mit Sorgfalt auszuüben. Er hat nach pflichtgemäßem Ermessen die Interessen der Eigentümergemeinschaft wahrzunehmen und grundsätzlich im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern zu handeln. 2 Vertragslaufzeit 2.1 Die Bestellung des Verwalters erfolgte gemäß Beschluss der Eigentümergemeinschaft vomqj_.q(o für den Zeitraum V01Jl...-::::::::.2u.t6 bi~.~ 201.E Der Verwalter erklärt hiermit die Annahme der Bestellung. 2.2 Der Verwaltervertrag wird für die Dauer von ~ Monaten gemäß Ziff. 2.1 geschlossen. Er endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, mit Ablauf dieser Bestellung. 2.3 Im Falle einer wiederholten Bestellung gilt dieser Verwaltervertrag für den Bestellungszeitraum fort, soweit die Parteien keine Änderungen vereinbaren.

2 3a Rechte und Pflichten des Beauftragten, Haftung Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung ergeben sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, ergänzend aus diesem Vertrag, seinen Anlagen, sowie den einschlägigen Gesetzen, insbesondere dem WEG und dem BGB. Der Beauftragte hat das Gemeinschaftseigentum zu verwalten. Die Rechte der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung können nur von der Gemeinschaft ausgeübt werden. Die Verwaltung unterliegt nicht der Weisung einzelner Eigentümer oder des Verwaltungsbeirates. Der Verwalter / hat folgende Vermögensschadenshaftpflicht hinsichtlich seiner Tätigkeit als Hausverwalter nachgewiesen: Ergo Versicherung (siehe Anhang) Deckungssumme: EUR. hat sich verpflichtet, eine Vermögensschadenshaftpflicht mit der Deckungssumme von ~-COo EUR bis zum Üd}. c;g,;;;joa..(ä nachzuweisen. Schadensersatzansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter verjähren grundsätzlich nach der gesetzlichen Regelung. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Kalenderjahres, in das die zum Schadensersatz verpflichtende Handlung oder Unterlassung fällt. Soweit gleichzeitig Ansprüche der Eigentümer gegenüber Dritten bestehen, haftet der Verwalter jedoch nur subsidiär. Eine gegenseitige Aufrechnung von Forderungen und Verbindlichkeiten mit der monatlichen Verwaltergebühr bleibt für beide Vertragspartner ausgeschlossen. Nach Abgabe des Jahresberichtes durch den Verwalter und Prüfberichtes durch die Wohnungseigentümer und Verabschiedung der Jahresabrechnung steht dem Verwalter ein Anspruch auf Erteilung der Entlastung für den jeweiligen Zeitraum zu, über den möglichst in der gleichen Eigentümerversammlung ein Beschluss herbeizuführen ist.

3 3b Grundleistungen und allgemeine Befugnisse des Verwalters Zu den Grundleistungen der Verwaltung gehören insbesondere die unabdingbaren, in den 27 Absatz WEG aufgeführten gesetzlichen Aufgaben. Die Grundleistungen gewähren der Eigentümergemeinschaft eine sachgerechte Verwaltung der gemeinschaftlichen Belange. 3b.1 Die allgemeine Verwaltung Aktenführung Erfassung und Pflege der Gebäude- und Eigentümerdaten. Geordnete Aufbewahrung der Verwaltungsunterlagen (Beschluss-Sammlung, Versammlungsniederschriften, gerichtl. Entscheidungen, Pläne, Schließscheine, etc.) sowie der Abrechnungsunterlagen während der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen. Persönliche Betreuung Telefon- und Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten, für gemeinschaftliche Belange, soweit sie von der Verwaltung im Rahmen der aufgeführten Grundleistungen durchgeführt wurden. Laufende Information der Wohnungseigentümer über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle. Abstimmung der Terminierung und der Tagesordnung von Versammlungen. Allgemeine organisatorische Unterstützung der Wohnungseigentümer, sowie Unterstützung der Rechnungsprüfung. Teilnahme an Sitzungen der Wohnungseigentümer. Ausarbeitung von Entscheidungsvorschlägen. 3b.2 Die kaufmännische Verwaltung Abrechnung Erstellen einer jährlichen Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Vertragszeitraum als Gesamt- und Einzelabrechnung je Sonder-/Teileigentum sowie über Einnahmen, Ausgaben, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Eigentümern und Dritten sowie die Kontostände. Versand der Abrechnungsunterlagen zwei Wochen vor der Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung und Bereithaltung der Abrechnungsunterlagen zur Einsichtnahme.

4 Wirtschaftsplan Aufstellen eines Wirtschaftsplanes je Wirtschaftsjahr einschl. Ausweis der Verteilung je Kosten-/Einnahme- Art, in Form von Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen gern. 28 WEG je Sonder-/Teileigentum. Eigentümerversammlung Niederschrift und Durchführung einer Eigentümerversammlung mit den dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten zu einem zumutbaren Zeitpunkt (auch außerhalb der Bürozeiten). Sofern die Versammlung nichts anders beschließt, führt der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung und sorgt für eine ordnungsgemäße Niederschrift der Beschlüsse. Durchsetzung der Haus-/ Nutzungs- Ordnung Überwachung der Einhaltung der Haus-/ Nutzungs-Ordnung und Aussprache von Abmahnungen gegenüber dem Störer bei Vorliegen schriftlicher und nicht anonymer Beschwerden sowie Unterrichtung in der nächsten Eigentümerversammlung, wenn die Abmahnung ohne Erfolg blieb. Beschlüsse Durchführung der Beschlüsse der Gemeinschaft und Führung einer vollständigen Sammlung der Beschlussprotokolle. Überwachen der Verträge der Gemeinschaft Betreuen und Überwachen der Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft. Einstellung, Überwachung und Kündigung von Personal für die Eigentümergemeinschaft (z.b. Reinigungskräfte). Abschluss, Unterhaltung und Kündigung von Lieferungs-, Entsorgungs-, Wartungs- und sonstigen Dienstleistungsverträgen. Überprüfung, Abschluss und Kündigung aller erforderlichen Versicherungen für das Gemeinschaftseigentum. Buchführung Einrichten einer übersichtlichen, kaufmännisch ordnungsgemäß geführten Buchhaltung im Vertragszeitraum, getrennt für jede Eigentümergemeinschaft. Insbesondere: Führen und Abrechnen von: - Hausgeldkonten je Sonder-/Teileigentum - Einnahmekonten für Erträge - Ausgabekonten je Kostenart - Rücklagekonten einschließlich Anlage der Mittel - Konten für Mitarbeiter der Gemeinschaft - Verrechnungskonten für Versicherungsschäden am gemeinschaftlichen Eigentum bis zur Erstattung der verauslagten Beträge

5 Buchen der Bankbewegungen für die Hausgeldzahlungen und Abrechnungsergebnisse, Überwachen der pünktlichen Hausgeldzahlung. Veranlassung der jährlichen Ablesung des Wärmeverbrauchs, Melden der Gesamtheizkosten an das von der Gemeinschaft beauftragte Serviceunternehmen, Einbuchen der von diesem Unternehmen errechneten Einzelkosten je Sonder-/Teileigentum in die Einzeljahres-Abrechnung. Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder Führen der auf den Namen der Eigentümergemeinschaft lautenden Bankkonten. Verwalten der gemeinschaftlichen Gelder bei einer deutschen Bank oder Sparkasse nach Wahl der Gemeinschaft. Zinsgünstige Anlage einer Instandhaltungsrücklage. Rechnungskontrolle Sachliche und rechnerische Prüfung der Rechnungen der Gemeinschaft. Abwicklung aller Zahlungen und Leistungen betreffend des Gemeinschaftseigentums. 3b.3 Die technische Verwaltung Technische Kontrollen am Gemeinschaftseigentum Regelmäßige Objekt-Begehungen zur Werterhaltung, frühzeitigen Erkennung von Schäden der Bausubstanz sowie zur technischen Überprüfung des Gemeinschaftseigentums. Soweit notwendig und beschlossen, Hinzuziehung von Fachleuten auf Kosten der Gemeinschaft. Instandhaltung /Instandsetzung Die Entscheidung über die Durchführung von Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen bleibt grundsätzlich der Beschlussfassung der Gemeinschaft vorbehalten. EUR im Einzelfall und bis ZU insgesamt 9co EUR pro Abrechnungszeitraum können jedoch durch den Verwalter eigenverantwortlich in Auftrag gegeben werden. Arbeiten bis zu einem Kostenaufwand von s ro Sofortmaßnahmen Veranlassen nach 27 Absatz 1 Ziffer 3 WEG von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen (wie z.b. Rohrbruch-, Brand-, Sturmschäden). Schadensmeldung an die Versicherung bei versicherten Schäden am Gemeinschaftseigentum.

6 Veranlassung von laufenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten - Einholung von Kostenvoranschlägen und Vergleichsangeboten - Abstimmung der Auftragsvergabe mit den Wohnungseigentümern - Vergabeverhandlung und Beauftragung - Organisation und Koordination der Durchführung der Arbeiten - Geltendmachung von Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüchen Schlüssel-Bestellung Veranlassen der Ausgabe von Schlüsseln und Schließzylindern aus der Sicherheits Schließanlage für das Sonder-/Teil-/Gemeinschaftseigentum. Wartung von Sicherheitseinrichtungen Veranlassen, Terminierung und Abrechnung der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachverständige und Technischen Überwachungsverein (TÜV) insbesondere der Heizung (Sicherheitsventile, Abgaswerte-, Druck- und Heizölbehälter), Blitzschutzanlagen (Hauptprüfungen, Prüfung nach Dachsanierungen), Brandschutzeinrichtungen einschl. Feuerwehrzufahrten/-Fluchtwegen, Funktions- und Druckprüfungen der Feuerlöscher, Löschwassersteigleitungen, Brandschutztüren, Rauchabzugklappen in den Treppenhäusern etc. 4 Pflichten der Gemeinschaft 4.1 Die Eigentümer sind verpflichtet, der Verwaltung rechtzeitig vor Beginn der Tätigkeit sämtliche Verwaltungsunterlagen, die zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind, in geordneter Form auszuhändigen. Dazu gehören insbesondere: Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung aktuelle Stammdaten (Eigentümerlisten, Adressen, Wohnungsnummer, Wohnflächen) Beschlussprotokolle der Eigentümerversammlungen alle gerichtlichen Entscheidungen aus WEG-Verfahren x vollständige Bau-, Revisions- und Lagepläne einschl. Massenangaben alle z. Zt bestehenden Verträge, die mit Dritten im Namen der Gemeinschaft abgeschlossen wurden den aktuell gültigen Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung die Unterlagen wurden von der Vorverwaltung übergeben

7 4.2 Schadensmeldungen Erkannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, auch im Bereich des Sondereigentums, sind vom Miteigentümer der Verwaltung unverzüglich schriftlich anzuzeigen. 4.3 Zutritt zum Sonder-/Teileigentum Den Zutritt zum Sondereigentum nach vorheriger Terminanmeldung durch die Verwaltung oder Dritte für Ablese-, Überprüfungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Sonder-/Gemeinschaftseigentum sicherzustellen. 4.4 Hausordnung Für die Einhaltung der jeweils gültigen Hausordnung der Gemeinschaft, insbesondere bei Vermietung zu sorgen. Die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft ist als Bestandteil in den Mietvertrag aufzunehmen. 4.5 Wertverbesserungen Wertverbesserungen im Sondereigentum, die über die Ausstattung gemäß Baubeschreibung hinausgehen, sind der Verwaltung unter Angabe der Werte schriftlich mitzuteilen, sofern nicht eine gesonderte Regelung besteht. 4.6 Weiterveräußerung; Rechte und Pflichten Bei Weiterveräußerung hat der Veräußerer mit dem Rechtsnachfolger zu vereinbaren, dass mit dem Eigentumsübergang alle Ansprüche und Verpflichtungen aus der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft einschließlich dem Anteil an der Instandhaltungsrückstellung auf den Erwerber übergehen. 4.7 Namens- und Adressänderungen Änderungen von Name, Adressen und sonstigen verwaltungsrelevanten Daten sind dem Verwalter unverzüglich schriftlich mitzuteilen. 4.8 Personenmehrheit Sind mehrere Personen Eigentümer eines Wohnungseigentums (Erbengemeinschaften, Eheleute usw.), so ist die Miteigentümergruppe ohne weitere Aufforderung verpflichtet, der Verwaltung schriftlich einen Bevollmächtigten zu benennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentum stehen, verbindlich für sie entgegenzunehmen und abzugeben. Gleiches gilt für Miteigentümer, die sich durch Dritte vertreten lassen oder sich mehr als 3 Monate im Jahr im Ausland aufhalten. 4.9 Zustellungsbevollmächtigung Der Verwaltung werden Aufwendungen, auch für beauftragte Verfahrensbevollmächtigte, die als Beteiligte oder Zustellungsbevollmächtigte fungieren und bei der Verwaltung entstehen, erstattet. Dies gilt auch, wenn in der richterlichen Entscheidung keine Erstattung von außergerichtlichen Kosten angeordnet ist.

8 5 Vergütung der Grundleistung Die Grundvergütung des Verwalters beträgt für den Zeitraum vom OL._c(p2016 bis :.?L_.CTS.2~ monatlich ~ EUR zzgl. MwSt.(z.Zt. 19%) ~5q EUR pro Wohneinheit. Mit dieser Vergütung ist 3 dieses Vertrages sowie die allgemeinen Kosten der Verwalters (Telefon, Telefax, EDV und Porto für laufende Korrespondenz) abgegolten. Der Verwalter ist berechtigt, die Vergütung des laufenden Monats dem Konto der Eigentümergemeinschaft zu entnehmen. 6 Besondere Leistungen/ Zusatz-Honorare Die Zusatzhonorare werden mit der Erbringung der Besonderen Leistung fällig. Sie gelten zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer. Der Verwalter ist berechtigt, diese Honorare dem Konto der Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Rechnungsstellung zu entnehmen. Soweit ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft gemäß 21 Abs. 7 WEG (Auferlegung der Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand) vorliegt, hat der Verwalter die mit ** versehenen Zusatz-Honorare im Auftrag der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verursacher weiter zu berechnen. Dies erfolgt durch Einstellung in die Einzelabrechnung. Sollte zwischen Entstehen des Zusatzhonorars und der Verabschiedung der Einzelabrechnung ein Eigentümerwechsel eintreten, erfolgt die Rechnungsstellung unmittelbar an den verursachenden Eigentümer. 6.1 Außerordentliche Eigentümerversammlungen Für die Durchführung von zusätzlichen, als über die jährliche und eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung hinausgehende Versammlungen erhält der Verwalter für den hierdurch eintretenden Mehraufwand eine Vergütung von 95,00 EUR zzgl. MwSt.(z.Zt. 19%) = 113,05 EUR Die Zusatzvergütung wird nicht erhoben, wenn die Durchführung der Wiederholungs- oder außerordentlichen Eigentümerversammlungen durch den Verwalter zu vertreten ist. 6.2 Regieaufwand für größere Sanierungsmaßnahmen Beschließt die Eigentümergemeinschaft die Durchführung größerer Instandsetzungsund Sanierungsmaßnahmen mit Bruttobaukosten über ,00, erhält der Verwalter zur Abgeltung des damit verbundenen Regieaufwands ein Zusatz-Honorar in Höhe von 1,5% zzgl. MwSt. (z. Zt. 19%) = 1,79 % der Bruttobaukosten.

9 6.3 Mahnungen (** Weiterberechnung gegenüber säumigem Eigentümer) Geraten Eigentümer mit Ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft in Verzug, so erhält der Verwalter pro Verwaltungseinheit fü r das erste Mahnschreiben 8,00 EUR zzgl. MwSt. (z.zt. 19%) = 9,52 EUR, für das zweite Mahnschreiben 15,00 EUR zzgl. MwSt. (z.zt. 19%) = 17,85 EUR, für das dritte Mahnschreiben 25,00 EUR zzgl. MwSt. (z.zt. 19%) = 29,75 EUR. 6.4 Klagepauschale (** Weiterberechnung gegenüber säumigem Eigentümer) Erreicht der Wohngeldrückstand mindestens zwei monatliche Hausgelder und bleibt die dritte Mahnung erfolglos, erhält der Verwalter zur Abgeltung seines Zusatzaufwandes für die Einleitung und Betreuung eines Beitreibungsverfahrens (Beauftragung und Information eines Rechtsanwaltes, Zusammenstellung und Kopieren der erforderlichen Unterlagen) ein Zusatz-Honorar pauschal pro Verfahren von 80,00 EUR zzgl. MwSt. (z.zt. 19%) = 95,20 EUR. 6.5 Sonstige, gesondert zu beauftragende Zusatzleistungen Für sonstige Zusatzleistungen des Verwalters, deren Beauftragung jeweils durch gesonderten Beschluss oder in dringlichen Fällten durch den Verwaltungsbeirat erfolgen muss, erfolgt die Berechnung, soweit keine abweichende Vereinbarung getroffen wird, nach einem Stundensatz von 42,00 EUR/Stunde zzgl. MwSt. (z.zt. 19%) = 49,98 EUR. 7 Beendigung der Verwaltertätigkeit Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit - gleich aus welchem Grunde - hat der Verwalter die Verfügung über die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft einzustellen, Rechnung zu legen und alle die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden und zu einer ordnungsgemäßen Fortführung der Verwaltung notwendigen Unterlagen unverzüglich an einen von den Wohnungseigentümern benannten Dritten (insbesondere an einen neu bestellten Verwalter) sowie die Verwaltervollmacht ( 9 Ziff. 4) herauszugeben. Zurückbehaltungsrechte an Original-Gemeinschaftsunterlagen kann der ausscheidende Verwalter nicht geltend machen.

10 8 Sonstige Vereinbarungen 9 Schlussbestimmungen 9.1 Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform sowie der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung und der Genehmigung des Verwalters. Dies gilt auch für die Abbedingung der Schriftformklausel. 9.2 Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden oder der Verwaltervertrag hinsichtlich einzelner Bestimmungen für unwirksam erklärt werden, berührt dies die Wirksamkeit dieses Vertrages im Übrigen nicht. 9.3 Von diesem Vertrag werden zwei gleichlautende Originalausfertigungen erstellt. Die für die Eigentümergemeinschaft bestimmte Ausfertigung wird durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder einen von der Eigentümergemeinschaft Bevollmächtigten verwahrt. 9.4 Zur Legitimation im Außenverhältnis erhält der Verwalter gemäß 27 Abs. 6 WEG eine Verwaltervollmacht. Für die Gemeinschaft Verwalter