Das Nachbarerbbaurecht

Transkript

1 Robert Castor Das Nachbarerbbaurecht Verlag Dr. Kovac Hamburg 2005

2 VII INHALTSVERZEICHNIS Einleitung 1 1. Abschnitt: Das Erbbaurecht 5 A. Begriff und Wesen des Erbbaurechts 5 1. Zuordnung des Bauwerkseigentums 5 2. Rechtsnatur des Erbbaurechts 6 3. Wirtschaftliche Bedeutung des Erbbaurechts 7 B. Die geschichtliche Entwicklung 7 1. Die Ursprünge des Erbbaurechts 7 2. Das Erbbaurecht des BGB 8 3. Die Verordnung über das Erbbaurecht vom 15. Januar Abschnitt: Der Begriff des Nachbarerbbaurechts 11 A. Das Nachbarerbbaurecht 11 B. Das Überbau- Erbbaurecht 12 C. Abgrenzung zum Gesamterbbaurecht Abschnitt: Praktische Notwendigkeit des Nachbarerbbaurechts.. 17 A. Wirtschaftliches und bodenpolitisches Bedürfnis Die Bodenmarktsituation Das Flächenbedürfnis Zwischenergebnis Mobilisierung baureifer Grundstücke 20 B. Bebauung in Ausübung von Nachbarerbbaurechten 21 C. Alternative Möglichkeiten zum Nachbarerbbaurecht Schuldrechtliche Nutzungsverhältnisse 22 a) Mietvertrag 22 b) Wiederkaufsrecht Dienstbarkeiten 26 a) Vorrang des Erbbaurechts 27 b) Inhaltliche Unzulänglichkeit 28

3 VIII 3. Grundsätze zum gestatteten Überbau Gesamterbbaurecht 33 D.Ergebnis Abschnitt: Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts 37 A. Vorbemerkung 37 B. Meinungsstand Meinungsstand zu 1014 BGB Der Beschluss des Kammergerichts Meinungsstand zu 1 Abs. 3 ErbbVO Die Rechtsprechung des BGH zum Nachbarerbbaurecht 46 a) Urteil des BGH vom 22. Juni b) Urteil des BGH vom 12. Juli Rechtsprechung anderer Obergerichte zum Nachbarerbbaurecht Ausblick Abs. 3 Sachenrechtsbereinigungsgesetz 51 C. Sachlicher Anwendungsbereich des Verbots 53 D. Auslegung der Vorschrift Vorüberlegungen 54 a) Funktion der Auslegung 54 b) Auslegungsziel 54 c) Auslegungskriterien Wortlaut 56 a) Sämtliche Gebäudeteile 57 b) Horizontale Gebäudeteile 57 c) Funktional selbständige Gebäudeteile 59 d) Gebäudeteile auf dem Erbbaugrundstück 60 e) Zwischenergebnis 61 S.Entstehungsgeschichte 61 a) Entstehung des BGB 62 b) Rechtslage vor Entstehung des BGB 63 aa) Gemeines Recht 64 bb) Das Allgemeine Landrecht für die preußischen Staaten (1794) 66 cc) Code Civil (1804) 66 dd) Sächsisches bürgerliches Gesetzbuch (1863) 67 ee) Hessischer und bayerischer Entwurf 67 c) Schlussfolgerungen 68

4 IX 4. Systematische Interpretation 69 a) Grundstücksbezogenheit der Vorschrift 70 b) Das Erbbaurecht als dingliches Recht 71 c) Eigene Stellungnahme Normzweck 72 a) Der vom historischen Gesetzgeber verfolgte Zweck 73 aa) Bisherige Ergebnisse 73 bb) Grund der Regelung 73 cc) Übertragung auf das Nachbarerbbaurecht 75 b) Der Normzweck vor dem Hintergrund der gewandelten Situation 78 aa) Wandel im Anwendungsbereich der Norm 78 bb) Vorrang des heutigen Gesetzeszwecks 79 cc) Fortentwicklung in ähnlichen Bereichen 80 c) 1 Abs. 3 ErbbVO vor dem Hintergrund bestandteilsrechtlicher Zuordnung 82 aa) Der Grundsatz der Rechtseinheit am Gebäude 83 bb) Der Grundsatz der Bodenakzession 84 cc) Das Problem grenzüberschreitender Bebauung 85 dd) Bestandteilsrechtliche Zuordnung des Überbaus 86 ee) Schlussfolgerungen für die Auslegung des 1 Abs. 3 ErbbVO 87 d) Zusammenfassung zum Zweck des 1 Abs. 3 ErbbVO 88 E.Ergebnis Abschnitt: Die Eigentumsverhältnisse am Gebäude 91 A.Einleitung Bedeutung der Eigentumsverhältnisse Die Gesetzliche Regelung des 12 ErbbVO Übertragung auf das Nachbarerbbaurecht Die Problematik der Eigentumsverhältnisse Die zeitlichen Phasen des Nachbarerbbaurechts 94 a) Identität der Erbbauberechtigten 94 b) Übergang einzelner Erbbaurechte auf Dritte 95 c) Beendigung des Erbbaurechts 95 d) Schlussfolgerungen 96 B. Lösungsvorschläge für die Eigentumsverhältnisse am Gebäude Senkrechte Teilung auf der Grundstücksgrenze Vorrang des 12 ErbbVO 99 a) Zuordnung des Gesamtgebäudes zum Erbbaurecht 99 b) Stellungnahme Miteigentum 101 a) Miteigentum zur Erhaltung der Gebäudeeinheit 101 b) Stellungnahme 102

5 4. Analoge Anwendung des 912 BGB 105 a) Die gesetzlichen Überbauvorschriften 105 b) Vorbemerkung 105 aa) Anwendbarkeit der Überbauvorschriften auf Erbbaurechte 106 bb) Übertragung der Überbauvorschriften auf Nachbarerbbaurechte 106 cc) Zwischenergebnis 107 c) Voraussetzungen der Analogie 107 aa) Analogiefähigkeit des 912 BGB 108 bb) Vergleichbarkeit der Interessenlage 109 cc) Verbleibende Unterschiede 110 dd) Ergebnis 113 C. Gebäudeeigentum bei analoger Anwendung des 912 BGB Einzelne Voraussetzungen der entsprechenden Anwendung des 912 BGB 114 a) Rechtmäßigkeit des Überbaus 115 aa) Gestattung durch den Grundstückseigentümer 115 bb) Gestattung durch den Erbbauberechtigten 116 cc) Reichweite der Gestattung 117 b) Einheitlichkeit des Gebäudes 118 c) Ermittlung eines Stammgrundstücks 118 d) Zwischenergebnis Die Rechtsfolgen der analogen Anwendung des 912 BGB 121 a) Eigentumsverhältnisse beim gesetzlich geregelten Überbau 121 b) Eigentumsverhältnisse bei Bestehen der Erbbaurechte 121 c) Eigentumsverhältnisse nach Beendigung der Erbbaurechte 122 d) Weitere Rechtsfolgen der analogen Anwendung des 912 BGB 122 aa) Gesetzliche Duldungspflicht und Überbaurente 122 bb) Vorrang vertraglicher Regelungen 122 cc) Übertragung auf das Nachbarerbbaurecht Zusammenfassung Bedenken aus dem gesetzlichen Inhalt des Erbbaurechts 126 a) Bebaubarkeit 127 b) Nutzungsrecht und Eigentum am Bauwerk 127 c) Ergebnis 130 D. Vertragliche Regelungen der Eigentumsverhältnisse 130 Ausblick 133 Literaturverzeichnis XV