Herzlich Willkommen zum BDB Seminar in AC

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1 Herzlich Willkommen zum BDB Seminar in AC Klaus Dieter Hammes /

2 Überblick über die Themen des Abends Alles nach der ImmoWertV Vergleichswertverfahren 15 (1) 2. Sachwertverfahren Allgemeines Ertragswerverfahren 17 (2) 1 Vereinfachtes Ertragswertverfahren 17 (2) 2 lassen wir aus Gesplittetes Ertragswertverfahren lassen wir aus 4. Maklermethode 5. Beleihungswert 6. Probleme in der Praxis Klaus Dieter Hammes /

3 Aussage Prof. Kleiber Klaus Dieter Hammes /

4 ImmoWertV 2010 Klaus Dieter Hammes /

5 3 Verfahren möglich Klaus Dieter Hammes /

6 1.0 Vergleichswertverfahren 15 (1) Klaus Dieter Hammes /

7 Klaus Dieter Hammes /

8 15 (2) Klaus Dieter Hammes /

9 Verfahren nach Gerady.. / Gut begründen! Klaus Dieter Hammes /

10 Geschossflächenzahl / Wertzahl Klaus Dieter Hammes /

11 Klaus Dieter Hammes /

12 Eigentliche Aufgabe Vergleichsgundstück Bewertungsgrundstück A GFZ Wert- A GFZ Wertm² zahl m² zahl V.S V.S ,2 1, Wertfaktor (6/3) 0,93 Bodenrichtwert 222 /m² Bodenwert 206 /m² Grdst-Wert Klaus Dieter Hammes /

13 Grundstückstiefentabelle Klaus Dieter Hammes /

14 WertV 1988 Klaus Dieter Hammes /

15 ImmoWertV 2010 Klaus Dieter Hammes /

16 Mit diesen Faktoren müssen wir zur Zeit rechnen! Das aktuelle Rechenmodell für die Städteregion Aachen Vorraussichtlich bis zum NHK - Kosten 2000 GND - Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre Baupreisindex Basis 2000 Alterswertminderung nach Ross SWF - Sachwertfaktor Klaus Dieter Hammes /

17 Alterswertminderung im Vergleich / Ross zu Linear Klaus Dieter Hammes /

18 Klaus Dieter Hammes /

19 10 Schritte bis zur Verkehrswertermittlung Sachwertverfahren NHK 2000 ermitteln Ausstattungsstandard Gebäudejahrsklasse Einstufung NHK Regionaler Anpassungsfaktor Ortsgröße Anpassungsfaktor Ergebnis NHK 2000 (1) Korrektur durch Geschoßhöhe! Ist in der ImmoWertV nicht vorgesehen. Trotzdem bedenken! Klaus Dieter Hammes /

20 2.1 Ausstattungsstandard ermitteln Klaus Dieter Hammes /

21 2.2 Gebäudejahrsklasse Einstufung / GSH Klaus Dieter Hammes /

22 2.3 Regionale Korrekturfaktoren für die Bundesländer Klaus Dieter Hammes /

23 2.4 Ortsspezifische Faktoren Klaus Dieter Hammes /

24 2.5 GSH = Geschoßhöhenkorrektur Klaus Dieter Hammes /

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26 2.6 GSH Tabelle (Hammes) Klaus Dieter Hammes /

27 Klaus Dieter Hammes /

28 2. Schritt Baupreisindex auf Wertermittlungsdatum BGF ermitteln Zwischergebnis (2) 3. Schritt: In den NHK nicht enthaltene Bauteile, Garagen, Wintergarten,... Zwischenergebnis Schritt x Nebenkosten (14-18%) Klaus Dieter Hammes /

29 2.7 Baupreisindex umrechnen von 2005 auf 2000 Klaus Dieter Hammes /

30 2.8 BGF = Bruttogrundfläche Klaus Dieter Hammes /

31 Klaus Dieter Hammes /

32 Die Schritte 4 bis Schritt Alterswertminderung nach Ross oder Linear (Modell) Sachwert der baulichen Anlagen 5. Schritt Sachwert der baulichen Aussenanlagen (4 bis 8 %) 6. Schritt Sachwert der nicht in NHK Schritt Bodenrichtwert zum Bodenwert = Sachwert 8 Schritt Sachwertfaktor (Gutachterausschüsse) (0,85 bis 1,1) Vorläufiger Verkehrswert 9. Schritt Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 10. Schritt Verkehrswert mit Rundung Klaus Dieter Hammes /

33 2.9 Beispiel rechnen EFH Klaus Dieter Hammes /

34 Ansicht Klaus Dieter Hammes /

35 Grundriss Klaus Dieter Hammes /

36 Information zur regionalen Lage / Rhl-Pfalz und Dorfgröße Klaus Dieter Hammes /

37 Zusatzinformationen Bewertungsjahr 2010 Baujahr 1980 Bodenrichtwert 150 /m² GND 80 Jahre Alterswertminderung nach Ross Auststattung mittel Grundstücksbreite 9,33 m + 3,0 m = 12,33 m Sachwertfaktor 0,9 (Basis NHK 2000) Klaus Dieter Hammes /

38 2.10 Kurzverfahren Beispielaufgabe Verkehrswertermittlung - Kurzverfahren Sachwertverfahren / Alterswertminderung nach Ross / GND 80 Jahre Bewertungsjahr 2010 Baujahr 1980 Gebäudealter 30 Jahre 1 Freistehendes EFH Typ 1,32 2 Ausstattung mittel 3 Baujahr bis NHK 2000 (GschH = 2,85) 611 /m² 5 Korrektur Rheinland Pfalz 0,975 6 Korrektur Ortsgröße Dorf 0,9 7 Korrektur wegen G-höhe 2,875 m Effektive mittlere G-H = 2,875 Abweichnung 2,85 von 2,875 = 3 cm 1,00 kein Einfluß NHK ,15 /m² Klaus Dieter Hammes /

39 8 Baupreisindex Basis ,7 für 2010 Baupreisindex Basis ,98 116,02 NHK /m² 9 BGF: 2 x 9,33 x 9,33 174,1 m² Zwischenwert Bauliche Anlagen In den NHK nicht erfasste Bauteile 0 11 Garagen etc Zwischenwert Bauliche Anlagen Baunebenkosten 16% Zwischensumme Alterswertminderung nach Ross Basis GND Jahre 80 26% S. Gebäudealter Alterswertminderung Ross 26% Basis GND Jahre 80 Gebäudealter 30 Zwischensumme Klaus Dieter Hammes /

40 15 Sachwert der Aussenanlagen 4% Sachwert sonst.aussenanl Bodenwert Fläche 650 m² Breite B + 3 m 12,33 m² Tiefe 53 m Tiefenabschlag 0,89 Bodenrichtwert 150 /m² Bodenwert 133,32 /m² 18 Sachwert Sachwertfaktor SWF 10% 20 Vorläufiger Verkehrswert Besondere Objektspezifische Gr.st. 0 Aufwertung wegen guter Modernisierung Abwertung wegen Modernisierungsstau 22 Verkehrswertbeurteilung Abzug 0 23 Verkehrswert rd Der Gutachter ist nicht vepflichtet kaufmännich auf- oder ab zu runden. Klaus Dieter Hammes /

41 2.11 Fiktives Baujahr (Programm Hammes) Ermittlung "Fiktives Baujahr" Jedes Gebäudealter wird durch Verbesserungsmaßnahmen jünger als es wirklich ist. Dieses Gebäudealter wird dann "fiktiv" bezeichnet. Bei einer Kernsanierung bleibt nur der Rohbau bestehen. Der Innenausbau wird komplett erneuert und das Gebäude wird energetisch komplett saniert. Bestandsdaten des Gebäudes Wertermittlungsstichtag 2012 Baujahr des Gebäude 1948 Eingabe Gebäudealter 64 Jahre Restnutzungsdauer Baisis 80 Jahre 16 Jahre Klaus Dieter Hammes /

42 Wertbeinflussende Bautelwerte in Summe 100 % Nr. 1 Rohbauanteil Kosten 33% 33% von 64 Jahren x(1-erneuerung in %) Erneuerung in % 0% Altersanteil Rohbau 21,1 Jahre Nr. 2 Zimmerer Kosten 4% Erneuerung 0% Altersanteil Rohbau 2,6 Jahre Nr. 3 Dachdecker Kosten 8% Erneuerung 100% Altersanteil Rohbau 0,0 Jahre Nr. 5 Innenausbau Kosten 17% Erneuerung in Prozent 50% Böden, Bäder, etc 5,4 Jahre Nr. 6 Energ. San.-Kosten 38% (12% Heizung enthalten) Erneuerung in Prozent 100% Fenster, Aussenwände, etc. 0,0 Jahre Summe 100% Klaus Dieter Hammes /

43 Ergebnis nach der Bewertung Verjüngung 35 Jahre Fiktives Gebäudealter 29 Jahre Fiktives Baujahr 1983 Restnutzungsdauer RND 51 Basis 80 Jahre Alterswertminderung linear 36% Alterswertminderung Ross 25% Basis 80 Jahre Klaus Dieter Hammes /

44 Beispiel Vergleich Baujahr 1948 und Fiktives Gebäudealter Ermittlung "Fiktives Baujahr" Jedes Gebäudealter wird durch Verbesserungsmaßnahmen jünger als es wirklich ist. Dieses Gebäudealter wird dann "fiktiv" bezeichnet. Bei einer Kernsanierung bleibt nur der Rohbau bestehen. Der Innenausbau wird komplett erneuert und das Gebäude wird energetisch komplett saniert. Bestandsdaten des Gebäudes Wertermittlungsstichtag 2010 Baujahr des Gebäude 1948 Eingabe Gebäudealter 62 Jahre Restnutzungsdauer Baisis 80 Jahre 18 Jahre Klaus Dieter Hammes /

45 Nr. 1 Rohbauanteil Kosten 33% 33% von 64 Jahren x(1-erneuerung in %) Erneuerung in % 0% Altersanteil Rohbau 20,5 Jahre Nr. 2 Zimmerer Kosten 4% Erneuerung 50% Altersanteil Rohbau 1,2 Jahre Nr. 3 Dachdecker Kosten 8% Erneuerung 100% Altersanteil Rohbau 0,0 Jahre Nr. 5 Innenausbau Kosten 17% Erneuerung in Prozent 50% Böden, Bäder, etc 5,3 Jahre Nr. 6 Energ. San.-Kosten 38% (12% Heizung enthalten) Erneuerung in Prozent 100% Fenster, Aussenwände, etc. 0,0 Jahre Summe 100% Klaus Dieter Hammes /

46 Ergebnis nach der Bewertung Verjüngung 35 Jahre Fiktives Gebäudealter 27 Jahre Fiktives Baujahr 1983 Restnutzungsdauer RND 53 Basis 80 Jahre Alterswertminderung linear 34% Alterswertminderung Ross 23% Basis 80 Jahre Sachwert b.a. Alterswertm 1948 nicht saniert % Kernsaniert % Wertaufschlag wegen Alterswertminderung Klaus Dieter Hammes /

47 Gebäude Baujahr 1948 Verkehrswertermittlung - Kurzverfahren Sachwertverfahren / Alterswertminderung nach Ross / GND 80 Jahre Gleiche Gebäude wie im Beispiel Baujahr 1948 Bewertungsjahr 2010 Baujahr 1948 Gebäudealter 62 Jahre 1 Freistehendes EFH Typ 1,32 2 Ausstattung einfach 3 Baujahr bis NHK 2000 (GschH = 2,85) 453 /m² 5 Korrektur Rheinland Pfalz 0,975 6 Korrektur Ortsgröße Dorf 0,9 7 Korrektur wegen G-höhe 2,875 m Effektive mittlere G-H = 2,875 Abweichnung 2,85 von 2,875 = 3 cm 1,00 kein Einfluß NHK ,51 /m² Klaus Dieter Hammes /

48 8 Baupreisindex Basis ,7 für 2010 Baupreisindex Basis ,98 116,02 NHK /m² 9 BGF: 2 x 9,33 x 9,33 174,1 m² Zwischenwert Bauliche Anlagen In den NHK nicht erfasste Bauteile 0 11 Garagen etc Zwischenwert Bauliche Anlagen Baunebenkosten 16% Zwischensumme Alterswertminderung nach Ross Basis GND Jahre 80 69% S. Gebäudealter Alterswertminderung Ross 69% Basis GND Jahre 80 Gebäudealter 62 Zwischensumme Klaus Dieter Hammes /

49 15 Sachwert der Aussenanlagen 4% Sachwert sonst.aussenanl Bodenwert Fläche 650 m² Breite B + 3 m 12,33 m² Tiefe 53 m Tiefenabschlag 0,89 Bodenrichtwert 150 /m² Bodenwert 133,32 /m² 18 Sachwert Sachwertfaktor SWF 10% 20 Vorläufiger Verkehrswert Besondere Objektspezifische Gr.st. 0 Aufwertung wegen guter Modernisierung Abwertung wegen Modernisierungsstau 22 Verkehrswertbeurteilung Abzug 0 23 Verkehrswert rd Der Gutachter ist nicht vepflichtet kaufmännich auf- oder ab zu runden. Klaus Dieter Hammes /

50 Fiktives Baujahr 1983 Verkehrswertermittlung - Kurzverfahren Sachwertverfahren / Alterswertminderung nach Ross / GND 80 Jahre Gleiche Gebäude "Fiktives" Baujahr 1983 Bewertungsjahr 2010 Baujahr "Fiktiv" 1983 Gebäudealter 27 Jahre 1 Freistehendes EFH Typ 1,32 2 Ausstattung gehoben 3 Baujahr bis NHK 2000 (GschH = 2,85) 737,5 /m² 5 Korrektur Rheinland Pfalz 0,975 6 Korrektur Ortsgröße Dorf 0,9 7 Korrektur wegen G-höhe 2,875 m Effektive mittlere G-H = 2,875 Abweichnung 2,85 von 2,875 = 3 cm 1,00 kein Einfluß NHK ,1563 /m² Klaus Dieter Hammes /

51 8 Baupreisindex Basis ,7 für 2010 Baupreisindex Basis ,98 116,0204 NHK /m² 9 BGF: 2 x 9,33 x 9,33 174,0978 m² Zwischenwert Bauliche Anlagen In den NHK nicht erfasste Bauteile 0 11 Garagen etc Zwischenwert Bauliche Anlagen Baunebenkosten 16% Zwischensumme Alterswertminderung nach Ross Basis GND Jahre 80 23% S. Gebäudealter Alterswertminderung Ross 23% Basis GND Jahre 80 Gebäudealter 27 Zwischensumme Klaus Dieter Hammes /

52 15 Sachwert der Aussenanlagen 8% Sachwert sonst.aussenanl Bodenwert Fläche 650 m² Breite B + 3 m 12,33 m² Tiefe 53 m Tiefenabschlag 0,89 Bodenrichtwert 150 /m² Bodenwert 133,32 /m² 18 Sachwert Sachwertfaktor SWF 10% 20 Vorläufiger Verkehrswert Besondere Objektspezifische Gr.st Solar, Aufwertung wegen guter Modernisierung Erdwärme Abwertung wegen Modernisierungsstau 22 Verkehrswertbeurteilung Abzug 0 23 Verkehrswert rd Lüftungsanlage Klaus Dieter Hammes /

53 Zusammenfassung Das bebaute Grundstück mit dem Gebäude von 1948 hat einen Verkehrswert von: Durch Erneuerungsmaßnahmen "Fiktives" Baujahr ermitteln. Das bebaute Grundstück mit dem Gebäude von 1983 hat einen Verkehrswert von: Mit den besonderen objektspezifischen Merkmalen steigt der Wert an auf: Klaus Dieter Hammes /

54 Sanierungskosten deutlich höher als die Verkehrswertsteigerung. Wertsteigerung von 105 auf 190 tsd. = Die BGF beträgt 175 m² Sanierung mit Rückbau und wieder Einbau 900 /m² Klaus Dieter Hammes /

55 3. 0 Ertragswertverfahren / Sachwertverf. nur anwendbar bis 3-Familienhaus im Regelfall. Klaus Dieter Hammes /

56 3.1 Rechengang, Rechtsgrundlage und Symbolik Klaus Dieter Hammes /

57 3.2 Grafische Dartsellung Klaus Dieter Hammes /

58 Erläuterung der Grafik Klaus Dieter Hammes /

59 3.4 Beispielaufgabe Ertragswert / ImmoWertV (2) 1 Ertragswertermittlung - Basis 70 Jahre Laufzeit Bodenwertberechnung Gesamtgrundstücksgröße 708 m² Rentierlicher Anteil 708 m² Nicht rentierlicher Anteil 0 m² Bodenrichtwert 280 /m² Rentierlicher Grundstückswert (Ansatz in Berechnung) Nichtrentierlicher Grundstückswert 0 Gesamtgrundstückkosten Klaus Dieter Hammes /

60 Mieterträge roh Mieterträge Kaltmieten ohne MwSt Bezeichnung Whg. m² Monate KaltmieteJahresmiete /M Arztpraxis im OG Wohnung im OG Neuer Balkon Ingenieurbüro im EG Archiv KG Arztpraxis im KG Parkplätze Doppelgarage Jahresrohertrag kalt Klaus Dieter Hammes /

61 Verwaltungskosten und Instandhaltung sollen nicht pauschal angesetzt werden nach der ImmoWertV Abzüglich Verwaltungskosten In Anlehnung an 28 II. BV + WertR 4 Einh. X 175 /Stk/Jahr Einh. X 30 /Stk/Jahr Einh. X 100 /Stk/Jahr 100 Entspricht 3% vom Rohertrag -980 Abzüglich Instandhaltungskosten In Anlehnung an 28 II. BV + WertR 84 m² NFL/WFL 11,5 /m²/jahr m² NFL/WFL 10,5 /m²/jahr Stck 68 /Stck Stck 100 /Stck 100 Entspricht 13% vom Rohertrag Klaus Dieter Hammes /

62 Mietausfallwagnis Abzüglich Mietausfallwagnis 3% Wohnen % Gewerbe Entspricht 4% vom Rohertrag Die sogenannten Bewirtschaftungskosten addieren sich zu 20% Mittelwert um 20 % Oder 25 % Pauschal ansetzen Jahresreinertrag Betriebskosten werden nicht in Abzug gebracht, da diese bei Ansatz von Kaltmieten auf die Mieter umgelegt werden. Klaus Dieter Hammes /

63 Berechnung / Liegenschaftszins und Vervielfältiger Abzüglich Ertragsanteil des Bodens 5,50% von Ertragsanteil des Gebäudes Stichtag 2011 Baujahr 1997 Alter 14 Jahre GND 70 Jahre RND 56 Jahre Liegenschaftszins 5,50% Vervielfältiger 17,28 Ertragswertanteil x 17, zuzüglich gesamt Grundstückskosten Abzüglich Reparaturstau 0 Ertragswert vorläufig Marktanpaasung 95% Ertragswert rd Klaus Dieter Hammes /

64 Gutachterausschuss liefert den Liegenschaftszins Klaus Dieter Hammes /

65 Barwertfaktoren Anlage zur Immowert 2010 Klaus Dieter Hammes /

66 Klaus Dieter Hammes /

67 4.0 Maklermethode Klaus Dieter Hammes /

68 Mittelwert bei Wohngebäuden 15,5 Klaus Dieter Hammes /

69 Klaus Dieter Hammes /

70 5.0 Beleihungswert Klaus Dieter Hammes /

71 6.0 Probleme in der Praxis Klaus Dieter Hammes /

72 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Klaus Dieter Hammes /

73 Klaus Dieter Hammes /