Entwicklungen des Bodenund. Pachtmarktes. Dr. Wolfgang Horstmann BVVG. DKB-Eliteforum Landwirtschaft Seite 1
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1 Entwicklungen des Bodenund Pachtmarktes Dr. Wolfgang Horstmann Seite 1
2 I. Bedeutung der auf dem Bodenmarkt II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen III. Grundsätze für die Ermittlung der Kaufpreise und Pachtzinsen der [IV. Das Vergleichspreissystem (VPS) der ] Seite 2
3 I. Bedeutung der auf dem Bodenmarkt - nach Flächenanteilen % NBL ohne (4,2 Mio. ha) 68% (rd. 2,0 Mio. ha) % NBL ohne (rd. 5,7 Mio. ha) (rd. 0,5 Mio. ha) 92% Quelle: Statistisches Bundesamt, Seite 3
4 I. Bedeutung der auf dem Bodenmarkt - nach Verwertungsarten LF- 2% 4% 2% LF ohne EALG-Fläche Direktverkaufsfläche, Verkehrswert Ausschreibungsfläche 92% 125 LF- [tha] 125 EALG-Fläche Direktverkaufsfläche, Verkehrswert Ausschreibungsfläche 250 Quelle: Statistisches Bundesamt, Seite 4
5 I. Bedeutung der auf dem Bodenmarkt Anteil der -Verkäufe am Bodenmarkt 2007 EALG: ha, Verkehrswert: ha % % 80% Verkaufsfläche, gesamt Fläche [ha] % 48% 57% 62% 45% 60% 40%, gesamt Anteil der % 0 nbl BRB MVP SN ST TH 0% Quelle: Statistisches Bundesamt, Seite 5
6 I. Bedeutung der auf dem Bodenmarkt Schlussfolgerungen: 75 % der -Fläche kann direkt an derzeitige Pächter verkauft werden nur bis zu 2 % der LF in NBL wird im Ergebnis von Ausschreibungen der ggf. neu verteilt Auswirkungen der -Privatisierungen auf Flächenausstattung der Betriebe und Struktur der Landwirtschaft deshalb sehr gering Anteil der -Verkäufe an Gesamtverkaufsfläche in den letzten Jahren sehr hoch Marktgeschehen wird von -Verkäufen beeinflusst Seite 6
7 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Überblick Verkäufe Amtliche Statistik (alle Verkäufe in NBL) -Verkäufe Verpachtungen Amtliche Statistik (alle Verpachtungen in NBL) -Verpachtungen Bestandspachten/ Neuverpachtungen alternative Ausschreibungen zum Verkauf und zur Verpachtung - Anteil der verpachteten Flächen - Pachtrenditen Schlussfolgerungen Seite 7
8 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Verkäufe Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke im Bundesgebiet Amtliche Statistik [ EUR / ha ] alte Bundesländer neue Bundesländer Seite 8
9 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Verkäufe - Kaufpreise für landwirtschaftliche Grundstücke Verkäufe zum Verkehrswert, gesamt [ EUR / ha ] % > 10% Seite 9
10 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Verkäufe - Kaufpreise für landwirtschaftliche Grundstücke Verkäufe zum Verkehrswert, nach Bundesländern [EUR/ha] BRB MVP SN ST TH Seite 10
11 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Verkäufe Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke der 1. Halbjahr 2008 [ EUR], [ ha ] Kaufpreis [ /ha] Fläche [ha] A u s s c h r e i b u n g D i r e k t v e r k a u f E A L G - M a r k t w e r t K a u f g e b o t e Seite 11
12 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Verpachtungen 300 Landwirtschaftliche Pachten im Bundesgebiet Bestandspacht Bestandspacht, alte BL (2003 interpoliert) 200 [EUR/ha] Bestandspacht, neue BL 50 Bestandspacht, Seite 12
13 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Verpachtungen - Pachten Neupacht 2001 bis 1. Halbj NBL MVP [EUR/ha] BRB ST SN 50 0 TH Neupachtfläche: 12/07: ha, 09/08: ha Seite 13
14 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Anteil der Verpachtungen nach alternativen Ausschreibungen 1. Halbjahr % 90% 80% 75% 10,0 9,0 8,0 70% 60% 50% 40% 30% 4,7% 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 Pachtrendite [%] Flächenanteil, Pacht Pachtrendite nach AS 20% 2,0 10% 1,0 0% MVP BRB SA SN TH 0,0 Seite 14
15 II. Entwicklung der Kaufpreise und Pachtzinsen Schlussfolgerungen: weiterhin großer Abstand zwischen Kaufpreisen und Pachtzinsen in alten und neuen Bundesländern große Abweichungen zwischen amtlich ermittelten Preisen und -Verkaufspreisen nicht erklärlich mit Einführung der Ausschreibung als Regelverwertungsverfahren Anfang 2007 werden tatsächliche Wertverhältnisse sichtbar weiterhin steigende Preise spiegeln Erwartungen der Marktteilnehmer vor dem Hintergrund globaler Veränderungen der Rahmenbedingungen schnellere Anpassung der Pachtzinsen und damit weiterhin hoher Anteil der Verpachtungen nach alternativen Ausschreibungen Seite 15
16 III. Grundsätze für die Ermittlung der Kaufpreise und Pachtzinsen der Ausschreibungsverfahren Direktverkäufe und -verpachtungen Seite 16
17 III. Grundsätze für die Ermittlung der Kaufpreise und Pachtzinsen der Alternative Ausschreibungsverfahren Regelverwertungsverfahren nach neuen Privatisierungsgrundsätzen Dauer der Veröffentlichung: i. d. R. 4-6 Wochen Veröffentlichung auf homepage der und ggf. in der (örtlichen) Fachpresse Zuschlag an Höchstbieter seit Frühjahr 2007 keine last-call -Verfahren keine Auflagen (Mehrerlösabführung, Investitionsverpflichtung) keine Zugangsbeschränkung (Ausnahme: beschränkte Ausschreibung an arbeitsintensive Betriebe) Seite 17
18 III. Grundsätze für die Ermittlung der Kaufpreise und Pachtzinsen der Verkauf oder Verpachtung? Bestandhaltungsrendite entscheidend Bestandhaltungsrendite (= Pachtrendite + Wertentwicklungsrendite) 5,5 % -> Verpachtung Wertentwicklung: pauschal 3 %; Pachtrendite wird aus Kauf- und Pachtgeboten errechnet Renditeschwelle wird Entwicklung am Kapitalmarkt angepasst ausnahmsweise Verkauf trotz hoher Pachtrendite, falls besondere Umstände vorliegen Seite 18
19 III. Grundsätze für die Ermittlung der Kaufpreise und Pachtzinsen der Direktverkäufe und verpachtungen 75 % der Fläche wird derzeit ohne Ausschreibung verkauft (EALG/ Direkterwerb zum Verkehrswert nach NPK) Preisbildung hier problematisch, da BRW, RWA, klassische Sachverständigengutachten überwiegend nicht belastbar Beispiel: Demmin im April BRW/ RWA: / ha - Gutachten: / ha - Ergebnisse von 5 Ausschreibungen: deutlich > / ha Wo liegt hier der Verkehrswert? Seite 19
20 III. Grundsätze für die Ermittlung der Kaufpreise und Pachtzinsen der Verkehrswert gem. 194 BauGB Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der ( ) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ( ) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Marktwert gem.grundstücksmitteilung der EU vom Marktwert = Wert, der zu erzielen ist, wenn ( ) das Grundstück offen am Markt angeboten wird. Seite 20
21 III. Grundsätze für die Ermittlung der Kaufpreise und Pachtzinsen der Rechtliche Anforderungen an die Ermittlung eines (beihilfefreien) Marktwertes: formelle Voraussetzungen: Ausschreibung oder Sachverständigenverfahren =>einheitlicher Marktwert materielle Anforderungen: Simulation eines offenen Ausschreibungsverfahrens Marktwert = Wert, der im Falle einer Ausschreibung oder eines vergleichbaren offenen Verfahrens erzielt würde tatsächlich erzielte Ausschreibungsergebnisse müssen auf Bewertungsobjekt übertragbar sein hierzu wurde in der ein Vergleichspreissystem (VPS) entwickelt Seite 21
22 IV. Das Vergleichspreissystem (VPS) der System: Ziel ist, einem hypothetischen Ausschreibungspreis möglichst nahe zu kommen dazu werden sämtliche verfügbaren Daten herangezogen und ausgewertet das VPS stellt eine technische Unterstützung zur Verfügung; der Marktwert wird nicht (ausschließlich) durch mathematische Verfahren errechnet durch Rechentools werden zeitliche Trends und Korrelationen zwischen Marktwert und wesentlichen Wert bestimmenden Faktoren (Bonität, Flächengröße etc.) ermittelt Seite 22
23 IV. Das Vergleichspreissystem (VPS) der Datengrundlage Vergleichswerte Das VPS verfügt über 5 Vergleichswertgruppen: -Daten 1. Kaufpreise aus Ausschreibungen 2. Kaufpreise aus Direktvergaben 3. Höchste Kaufpreisgebote aus alternativen Ausschreibungen bei Verpachtungszuschlag Daten der Gutachterausschüsse 4. Durchschnittswerte der aktuellen Werte der Kaufpreissammlungen 5. Bodenrichtwerte Anhand dieser Daten und spezieller Rechentools wird der Wert ermittelt, der hypothetisch im Falle einer Ausschreibung der zu bewertenden Fläche mit hoher Wahrscheinlichkeit als Kaufpreis erzielt würde. Seite 23
24 IV. Das Vergleichspreissystem (VPS) der Schlussfolgerungen Das VPS erlaubt Markt- und Wettbewerbssimulationen zur Ermittlung eines Marktwertes Das VPS bezieht hierzu alle verfügbaren relevanten Daten für eine Markt- und Wettbewerbssimulation ein Dieser VPS-Preis kommt dem Preis nahe, der im Falle einer Ausschreibung erzielt würde Der VPS-Preis erfüllt die Anforderungen an einen beihilfefreien Kaufpreis Das Verfahren der zur Ermittlung von Kaufpreisen außerhalb von Ausschreibungen ist transparent und nachvollziehbar Seite 24
25 Ich bedanke mich für Ihre Aufmerksamkeit und freue mich auf eine rege Diskussion Seite 25
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