Fallbeispiel Schöneggstrasse Machbarkeitsstudie und Immobilienökonomie

Transkript

1 bauprozess Fallbeispiel Schöneggstrasse Machbarkeitsstudie und Immobilienökonomie Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

2 Machbarkeit Grundstück an der Schöneggstrasse 27, Zürich Bestand: stark baufälliges Haus, 3 Geschosse Quellen: Selbst ist der Bauherr HP 4 I 2008, HLS Architekten ETH SIA BSA

3 Baurecht Was darf hier gebaut werden? I Grundlagen beschaffen: Grundbuchauszug Katasterplan weitere Plangrundlagen (Höhenquotenplan, Bestandespläne, etc.) Planungs- und Baugesetz PBG (kantonal) Begriffsdefinitionen (IVHB (bpuk.ch), kantonale Bauverordnungen, (SIA 421)) Zonenplan (kommunal) Bau- und Zonenordnung (kommunal)

4 Grundbuch und Katasterplan: I Parzelle AU6503: 209m2 I Eigentümerin ist die Stadt Zürich. I Es bestehen keine Grundpfandrechte. I Es bestehen keine Dienstbarkeiten. Katasterplan Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

5 Zonenplan: I Zone: Q5a (Quartiererhaltungszone) I Wohnanteil 60% I Empfindlichkeitsstufe III I nicht im Inventar der Denkmalpflege I Naturgefahren: geringe Hochwasser Gefährdung I Parkplatzreduktionsgebiet (in Revision!) I 2 Verkehrsbaulinien vorhanden Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

6 2. Quartiererhaltungszone I Bau- und Zonenordnung: I Maximale Anzahl Vollgeschosse: 5 Maximale Anzahl Untergeschosse: 1 Maximale Anzahl Dachgeschosse: 2 Maximale Gebäudehöhe: 18m I Die geschlossene Bauweise ist vorgeschrieben I Die Gebäudefluchten (resp. Baulinien) müssen eingehalten werden. I Erker und Balkone dürfen auf einem Drittel der Fassade die Gebäudeflucht resp. Baulinie um 1.5m überragen Art. 24f Gebietscharakter 1 Die Gebiete zeichnen sich aus durch eine die Strassen beidseits begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit prägnanten Strassenräumen und Innenhöfen oder Ansätzen zu einer Hofbildung. Der rückwärtige Bereich bzw. die Höfe sind unterschiedlich dicht bebaut oder grossflächig frei gehalten. 2 Die Strassenfassaden mit Repräsentationsfunktion weisen überwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit ausgeprägtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Die rückwärtigen Fassaden sind meist einfacher gestaltet. Art. 24g Randgebäude 1 Randgebäude sind Hauptgebäude entlang Strassen und Plätzen. 2 Entsprechend den Vollgeschossen gemäss Planeintrag gelten folgende Grundmasse: Vollgeschosse max anrechenbares Untergeschoss max anrechenbare Dachgeschosse max Gebäudehöhe max. (m) 11,5 14,7 18,0 21,5 25,0 Firsthöhe max. (m) 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l 3 Die geschlossene Bauweise ist entlang Strassen und Plätzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet; beim Ersatz von Hauptgebäuden mit seitlich geschlossener Bauweise ist sie vorgeschrieben. 4 Strassenseitig ist auf die in der betreffenden Gebäudezeile vorherrschende Bauflucht bzw. eine weiter zurückliegende Baulinie zu bauen. Einzelne Vorsprünge wie Erker, Balkone und dergleichen dürfen diese Flucht bzw. die Baulinie maximal um 1,5 m auf höchstens einem Drittel der betreffenden Fassadenlänge überragen. 5 Hofseitig gelten folgende Bestimmungen: a) Im Gebiet a gelten die kantonalen Abstandsvorschriften

7 nisse es rechtfertigen und ein genügender Brandschutz gewährleistet bleibt Kommt zwischen Nachbarn kein privatrechtlicher Vertrag über die Erstellung einer gemeinsamen Brandmauer zustande, hat jeder auf eigenem Grund eine hinreichende Brandmauer zu errichten. 2 Über eine gemeinsame Brandmauer darf mangels entgegenstehender privatrechtlicher Regelung jeder Beteiligte nach den anerkannten Regeln der Baukunde verfügen, insbesondere sie unterfangen, erhöhen, vertiefen oder verlängern, wenn dadurch die Zweckbestimmung der Mauer, Gebäude zu scheiden und zu sichern, nicht beeinträchtigt wird. Für das Verfahren gelten die Bestimmungen über die Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken. aus dem Planungs- und Baugesetz, PBG: VI. Weitere Bestimmungen über die Erscheinung von Gebäuden Wo nichts anderes bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie a. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen; b. bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen. 64 aus der Allgemeinen Bauverordnung, ABV: Dachform? 5 Bei etappenweiser Ausführung von Bauvorhaben sind die Bauten oder Nutzungsänderungen so zu realisieren, dass der vorgeschriebene Wohnanteil bei jedem Zwischenstand eingehalten ist. Art. 7 Geschlossene Überbauung 1 Das Zusammenbauen ist erlaubt. 2 Der Grenzbau ist mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft zulässig. Die nachbarliche Zustimmung ist nicht erforderlich in dem Ausmass, in welchem an ein bestehendes Gebäude angebaut werden kann, oder wenn die geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist. 3 aus Eine der vorgeschriebene Bau- und Zonenordnung, maximale Gebäudelänge BZO: darf auch beim Zusammenbauen nicht überschritten werden. Art. 7a Dachgestaltung bei Attikageschossen 14 1 Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) müssen mit Ausnahme der nach 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 angelegt wird. 2 Art. In den 24d 2- Dachgestaltung und 3-geschossigen Wohnzonen darf das Attikageschoss hangseitig fassadenbündig angeordnet werden, wenn 1 auf Dachaufbauten, dieser Seite unter Dacheinschnitte Einbezug des und Attikageschosses Dachflächenfenster die sind zulässige gestattet, Gebäudehöhe wenn sie eingehalten sich gut die wird Dachlandschaft und seine Fläche einfügen. nicht nur 2 grösser Dacheinschnitte wird als die und eines Dachaufbauten Attikageschosses sind nur gemäss im ersten Abs. Dachgeschoss 1. zulässig. 3 Im zweiten Dachgeschoss sind nur Dachflächenfenster sowie Kamine, 14 Eingefügt Anlagen durch GRB zur vom Nutzung 30. November von Sonnenenergie 2005; Inkraftsetzung und 27. Mai kleinere technisch bedingte Aufbauten erlaubt. Die gesamte Fensterfläche darf höchstens einen Zehntel der Bodenfläche des zugehörigen Raumes betragen. 7 4 Herrschen Mansardendächer und ähnliche steile Dachformen vor und erreicht die Mehrzahl der Gebäude mit ihrer Traufe die erlaubte Gebäudehöhe, darf die für das Schrägdach zulässige Dachebene durchstossen werden. Art. 24e Abweichungen von Grundmassen Zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie der Traufhöhe oder der Dachform und im Interesse eines besseren Erscheinungsbildes können Abweichungen von der Geschosszahl, der Gebäude- und der Firsthöhe sowie der hofseitigen Baubegrenzung und der Längenbeschränkung von Dachaufbauten bewilligt oder angeordnet werden. 2. Quartiererhaltungszone I Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Art. 24f Gebietscharakter 1 Die Gebiete zeichnen sich aus durch eine die Strassen beidseits begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts mit

8 Max Frisch: «Der Schweizer will begrüsst sein» I Kontakt zu kommunaler Baubehörde aufnehmen: Auskunft Bewilligungsverfahren Auskunft über Zuständigkeiten Auskunft geltende Rechtsgrundlagen Auskunft über Besonderes (z.b. Grundwasser, Dachform, Geschossigkeiten) Auskunft über Aktualitäten (z.b. laufende Gesetztesrevisionen etc.) etc. Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

9 Maximal mögliche Ausnützung I Gebäudegrundfläche GGF max. möglich: 170m2 (Begrenzung durch Baulinien) I Anzahl Geschosse (Bauordnung): 5 I Anzahl Dachgeschosse (Dachprofil): 1 I Anzahl Untergeschosse (Baukosten, Bauordnung): 1 I zusätzliche Flächen im 1.-4.OG, beidseitig auf Grund der 1/3-Regelung (ca. 15m2). I Gesetzlicher Wohnanteil 60% 209m2 170m2 Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

10 Ermittlung Nutzflächen (SIA 416) Geschossflächen GF: 1.-4-OG: je 15m 2 Balkon (Aussengeschossfläche AGF) Restliche Flächen sind GF Nettogeschossfläche NGF: Konstruktionsfläche KV =ca. 15% > 85% Nettogeschossflächen Verkehrsfläche VF: OG: Treppenhaus mit Lift ca. 20m 2 EG: Eingangsbereich ca. 30m 2 UG: Treppenhaus u. Korridor Nutzfläche NF: GF: NGF: VF: NF: 5.OG: 120m 2 102m 2 20m 2 82m OG: 170m 2 145m 2 20m 2 125m 2 EG: 170m 2 145m 2 30m 2 115m 2 UG: 170m 2 145m 2 45m 2 100m 2 Total: 1140m 2 972m 2 175m 2 797m 2 Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

11 Erstellungskosten Schöneggstrasse 27?

12 1 1. Rahmenbedingungen / Ziele 1. Rahmenbedingungen / Ziele: I 5 Geschosswohnungen I 1 Laden im Ergeschoss Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

13 2 2. Bestimmen der Quantität 1. Rahmenbedingungen / Ziele: I 5 Geschosswohnungen I 1 Laden im Ergeschoss 2. Quantität: GF h V Dach: 120m m 3 5.OG: 120m 2 3.0m 360m OG: 170m 2 3.0m 510m 3 EG: 170m 2 3.0m 510m 3 UG: 170m 2 2.8m 476m 3 Gebäudevolumen SIA 416 Total: 3446m 3 Seite 13 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

14 3 3. Bestimmen der Qualität 1. Rahmenbedingungen / Ziele: I 5 Geschosswohnungen I 1 Laden im Ergeschoss 2. Quantität: Gebäudevolumen Total: 3450m 3 3. Qualität: I urbanes Zielpublikum > geringer Ausbau, dafür viel Flexibilität. Seite 14 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

15 21 Rohbau 1 1 4/2-Zi-Wohnung, 4 HLS-Ingenieur: Markus Stolz, Luzern differenzierte, handwerkliche Materialisierung entgegengesetzt. 1-9 Anlagekosten total Fr Landschaftsarchitekt: Koepfli Partner Diese auch in der Grundrissgestaltung auftretende Ambivalenz prägt 2 Gebäude GmbH, Luzern die Gebäude zugleich mit Eigenschaften der Moderne und mit 20 Baugrube Fr Fr. solchen, die in ihrer Schwere und materiellen Substanz an Beispiele Bildende Kunst: Erich Häfliger, Luzern gutbürgerlichen Wohnens aus der Vergangenheit erinnern. 22 Rohbau 2 Fr Elektroanlagen Fr Grundmengen nach SIA 416 (1993) SN Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen Fr. Projektinformation Grundstück: Grundstücksfläche (3 Parzellen) GSF m2 25 Sanitäranlagen Fr. Bauaufgabe war der Ersatzbau für ein bestehendes Zweifamilienhaus 4. Bestimmen der Kennwerte Gebäudegrundfläche GGF 2626 m2 26 Transportanlagen Fr mit fünf bis sechs grosszügigen Wohnungen auf dem Geissenstein Umgebungsfläche UF 6661 m2 27 Ausbau Fr in Luzern. Das projektierte Haus gliedert sich als Teil des Ganzen in Bearbeitete Umgebungsfläche BUF 6661 m2 28 Ausbau 2 Fr die bestehende Baustruktur ein. Analog zur Ausrichtung der beste Bruttogeschossfläche bgf 5715 m! 29 Honorare Fr henden Zeilenbauten wird ein Satteldach in Längsrichtung gesetzt. Ausnützungsziffer (bgf/gsf) az 0.62 Rauminhalt SIA Kennwerte Gebäudekosten Der Baukörper ist in Beton konstruiert. Das äussere statische System Cebäudevolumen SIA 416 CV m3 Gebäudekosten BKP2/m3SIAn6 mit Fr. den Loggien und das innere mit den Wandscheiben bedingen Cebäudekosten BKP 2/m3 CV SIA 416 einander. Fr. In die603- versetzt angeordneten, grossen Öffnungen im mono Gebäude: Ceschosszahl 1-2 UC, EG, 2 OG Gebäudekosten BKP 2/m2GF SIA 416 Fr. 1 lithischen Volumen 890- wird eine feine, vertikale Fenstereinteilung ein Geschossflächen GF UC Kosten Umgebung BKP 4/m2 BUF SIA 416 Fr gefügt. In der Mittelzone des Hauses befinden sich alle Nasszellen EG Zürcher Baukostenindex und Erschliessungsräume. Seitlich dazu sind die Zimmer angeordnet. OG 5030 (Basis ) Die Wohnungen sind innerhalb dieser strengen Struktur ineinander GF Total verschränkt. Die Differenzierung derverschachtelung im Schnitt zeigt Aussengeschossfläche AGF 302 Bautermine sich über Nutzflächen NF Wohnen 6817 Wettbewerb Januar ein ganzes 2000 Geschoss und ist allein im Bereich der Treppen Gewerbe 336 Planungsbeginn erfahrbar. August Die 2000 Beschränkung auf identische Raumhöhen verschafft Garage 1339 Baubeginn den einzelnen März 2003 Räumen vertraute Qualitäten und steigert gerade Bezug Oktober 04 (1. Etappe)/ Februar 05 (2. Etappe) Bauzeit 24 Monate Situation damit die unvertraute Qualität des Ganzen, nämlich das Gefühl, ein weit verzweigtes Haus zu bewohnen, das immer wieder neu entdeckt werden will. Zu dieser Empfindung trägt die Erfahrung bei, dass in jeder Wohnung die gesamten Gebäudeabmessungen durchschritten werden können und dass jede Wohnung zu allen vier Himmelsrichtungen ausgerichtet ist. Die Aussenfläche des Gebäudes wird durch Granitplatten gestaltet, die mit unterschiedlich breiten, begrünten Fugen verlegt sind. Eine Baumreihe (Zierbirne) grenzt das Gebäude auf der Westseite zum Nachbargrundstück ab. Der schmalkronige Wuchs sowie der späte Austrieb dieser Bäume unterstützt einerseits die Privatsphäre der Wohnungen, gewährleistet andererseits auch eine optimale Besonnung. Raumprogramm 2 4/2-Zi-Maisonette-Wohnungen, 2 5/2-Zi-Maisonette-Wohnungen Architekten: Maier Hess Architekten, Zürich Mitarbeit: Roland Stadelmann Bauingenieur: Huber & Partner, Rapperswil Baurealisation: Ghisleni planen bauen, Rapperswil Bauphysik: Gartenmann Engineering, Zürich Projektinformation Das Quartier zeichnet sich durch eine mehrheitlich offene, einer strengen Strassenflucht folgenden Bauweise des späten 19. Jh. aus; Häuser und dazugehörige Manufakturen werden über einen rückwärtigen Hofbereich erschlossen. Der Neubau führt als scharf geschnittener Kubus diese Tradition eigenständig fort. Eine Schattenfuge definiert subtil einen Sockelbereich, die Fensterläden der Nachbargebäude wurden übersetzt in eingeschrägte Leibungen. Die Wohnungen sind flächig organisiert und kubisch gegliedert. Die Lichtfarben der verschiedenen Himmelsrichtungen werden durch die konsequent hellgraue Farbgebung an Wänden und Decke verstärkt. Raumprogramm Vier 6-Zimmerwohnungen, eine 4-Zimmerwohnung, ein Büro, ein Kindergarten, eine Tiefgarage. Situation Konstruktion Die gesamte Anlage ist mit ei auf der Basis von Glasschaum ter mit einer zwei- resp. dreif liegenden Ganzmetall-Raffsto Lochfassade gleichermassen begrünt und ohne Dachrand Brüstungen und Dachrand w dichtet. Das auch im Innenra bäude hat geschliffene und v 1. Rahmenbedingungen / Ziele: Siehe auch Beitrag in wbw S , 62 tider: Hannes Henz ff I 5 Geschosswohnungen I 1 Laden im Ergeschoss 2. Quantität: Gebäudevolumen Total: 3450m 3 3. Qualität: I urbanes Zielpublikum > geringer Ausbau, dafür viel Flexibilität. 4. Kennwert: I Kubikmeterpreis: 740 CHF/m3 öl c 1 m UM Wohnüberbauung Hagenbuchenrein, Zürich: GV: m 3 BKP2/ m 3 : CHF/m 3 Index: (04/1998) t* s X i ^ lil TF1 Mehrfamilienhaus am Höhenweg, Luzern: GV: 3276m 3 BKP2/ m 3 : CHF/m 3 Index: (04/1998) Ansicht von der Neptunstrasse Wohnhaus Neptunstrasse, Zürich: GV: 4912m 3 BKP2/ m 3 : CHF/m 3 Index: (04/2005) Bilder: Beat Bühler Kennwert (4/2013): BKP2/ m 3 : 704 CHF/m3 Kennwert (4/2013): BKP2/ m 3 : 647 CHF/m3 Kennwert (4/2013): BKP2/ m 3 : 824 CHF/m3 Quelle: Werkmaterial Seite 15 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

16 zürich index der wohnbaupreise 2011 Zürcher Index der Wohnbaupreise Zürcher Index der Wohnbaupreise und Zürcher Index der Konsumentenpreise Entwicklung der Totalindizes, April 1991 April 2011 G_1.1 Teuerung / Indexierung I Vergleichbarkeit ermöglichen Wohnbaupreisindex I Teuerung und Wirtschaftslage ürich index der wohnbaupreise 2011 Indexstand der Totalindizes Basis April 2010 = 100 Punkte Wohnbaupreisindex Zürcher Index der Stand Wohnbaupreise Index und Zürcher (Basis Index ): der Konsumentenpreise Entwicklung der Totalindizes, April 1991 April 2011 Veränderung (%) der Totalindizes gegenüber Vorjahr (April April) 8 Wohnbaupreisindex Indexstand der Totalindizes Konsumentenpreisindex Konsumentenpreisindex Konsumentenpreisindex Zürcher Index der Wohnbaupreise Statistik der Stadt Zürich 1. April 2013 G_1.1 Basis April 2010 = 100 Punkte 90 2

17 5 5. Umsetzung 1. Rahmenbedingungen / Ziele: I 5 Geschosswohnungen I 1 Laden im Ergeschoss 2. Quantität: Gebäudevolumen Total: 3450m 3 3. Qualität: I urbanes Zielpublikum > geringer Ausbau, dafür viel Flexibilität. 4. Kennwert: I Kubikmeterpreis: 5. Umsetzung: BKP2: 3450m3 x 740 CHF/m3 BKP2 = 85% BKP1-9 BKP 1-9 Neubau (100%): 740 CHF/m3 = CHF = CHF Seite 17 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

18 Machbarkeit Zusammenfassung I 4 Geschosswohnungen 125m 2 I 1 Attikawohnung 80m 2 I 1 Laden/Büro 115m 2 I Erstellungskosten: 3Mio. CHF

19 Immobilienökonomie Szenario 1: I Die Liegenschaft steht zum Verkauf für CHF. Lohnt sich der Kauf bei Vermietung der Wohnungen? Seite 19 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

20 Anlagekosten AK =? CHF Landkosten LK CHF Erstellungskosten EK CHF 1 Bruttorendite BR:?% Kapitalverzinsung?% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: NEB möglich:? CHF/Jahr? CHF/Jahr Seite 20 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

21 2 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF Erstellungskosten EK CHF 1 Bruttorendite BR:?% Kapitalverzinsung?% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: NEB möglich:? CHF/Jahr? CHF/Jahr Seite 21 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

22 2 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF Erstellungskosten EK CHF 1 Bruttorendite BR:?% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% 3 I Mio. CHF Eigenkapital notwendig! I Renditeerwartung Eigenkapital 3%. I Hypothek für 3% Zins. Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: NEB möglich:? CHF/Jahr? CHF/Jahr Seite 22 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

23 2 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF Erstellungskosten EK CHF 1 Bruttorendite 4 BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% 3 Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: NEB möglich:? CHF/Jahr? CHF/Jahr Seite 23 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

24 2 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF Erstellungskosten EK CHF 1 Bruttorendite 4 BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% 3 Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: CHF/Jahr NEB möglich:? CHF/Jahr 5 Monatsmiete: CHF Seite 24 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

25 Miete notw. S1: Attikawohnung: 82m CHF Wohnung 4.OG: 125m CHF Wohnung 3.OG: 125m CHF Wohnung 2.OG: 125m CHF realistisch? Wohnung 1.OG: 125m CHF Laden EG: 115m CHF CHF Seite 25 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

26 > Wohnen

27 > Gewerbe

28 Szenario 1: I Die Liegenschaft steht zum Verkauf für CHF. Lohnt sich der Kauf bei Vermietung der Wohnungen? Szenario 2: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten bei Vermietung der Wohnungen? Seite 28 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

29 Anlagekosten AK =? CHF Landkosten LK? CHF Erstellungskosten EK CHF Bruttorendite BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: NEB möglich:? CHF/Jahr? CHF/Jahr Seite 29 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

30 Miete notw. S1 Miete mögl. S2 Attikawohnung: 82m CHF CHF Wohnung 4.OG: 125m CHF CHF Wohnung 3.OG: 125m CHF CHF Wohnung 2.OG: 125m CHF CHF Wohnung 1.OG: 125m CHF CHF Laden EG: 115m CHF CHF CHF CHF Seite 30 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

31 Anlagekosten AK =? CHF Landkosten LK? CHF Erstellungskosten EK CHF Bruttorendite BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig:? CHF/Jahr NEB möglich: CHF/Jahr 1 Monatsmiete: CHF Seite 31 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

32 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK? CHF Erstellungskosten EK CHF 2 Bruttorendite BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig:? CHF/Jahr NEB möglich: CHF/Jahr 1 Seite 32 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

33 3 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF Erstellungskosten EK CHF 2 Bruttorendite BR: 5% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig:? CHF/Jahr NEB möglich: CHF/Jahr 1 Seite 33 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

34 Szenario 1: I Die Liegenschaft steht zum Verkauf für CHF. Lohnt sich der Kauf bei Vermietung der Wohnungen? Szenario 2: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten bei Vermietung der Wohnungen? -> CHF Seite 34 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

35 Szenario 1: I Die Liegenschaft steht zum Verkauf für CHF. Lohnt sich der Kauf bei Vermietung der Wohnungen? Szenario 2: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten bei Vermietung der Wohnungen? -> CHF Szenario 3: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten, wenn ich die Wohnungen später als Stockwerkeigentum verkaufe? Seite 35 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

36

37 Miete notw. S1 Miete mögl. S2 Kauf mögl. S3 Attikawohnung: 82m CHF CHF CHF Wohnung 4.OG: 125m CHF CHF CHF Wohnung 3.OG: 125m CHF CHF CHF Wohnung 2.OG: 125m CHF CHF CHF Wohnung 1.OG: 125m CHF CHF CHF Laden EG: 115m CHF CHF CHF CHF CHF CHF Seite 37 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

38 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK? CHF Erstellungskosten EK CHF 1 Verkaufserlös minus Risiko und Gewinn. Seite 38 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

39 2 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF Erstellungskosten EK CHF 1 Seite 39 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

40 Szenario 1: I Die Liegenschaft steht zum Verkauf für CHF. Lohnt sich der Kauf bei Vermietung der Wohnungen? Szenario 2: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten bei Vermietung der Wohnungen? -> CHF Szenario 3: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten, wenn ich die Wohnungen später als Stockwerkeigentum verkaufe? -> CHF Seite 40 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

41 Szenario 1: I Die Liegenschaft steht zum Verkauf für CHF. Lohnt sich der Kauf bei Vermietung der Wohnungen? Szenario 2: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten bei Vermietung der Wohnungen? -> CHF Szenario 3: I Die Liegenschaft wird im Bieterverfahren verkauft. Wieviel darf ich bieten, wenn ich die Wohnungen später als Stockwerkeigentum verkaufe? -> CHF Szenario 4: I Was wurde gemacht? Seite 41 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

42 I Die Architekten wollen bauen und später selber hier wohnen. I Sie verfügen über wenig Eigenkapital. I Das Land gehört der Stadt Zürich. Diese will das Quartier aufwerten, günstigen Wohnraum fördern und langfristig Landreserven halten. I Die Architekten gründen eine Genossenschaft (6 Parteien). (Gründung Mai 2003!) Seite 42 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

43 I (A) Die Stadt vergibt der Genossenschaft das Land im Baurecht: Das Land wird für eine bestimmte Zeit (z.b. 50 Jahre) der Genossenschaft zur Nutzung überlassen. Die Genossenschaft zahlt einen Baurechtszins (z.b. 3.25%). Nach Ablauf des Baurechtsverhältnisses geht das Land mit samt der Liegenschaft zurück an die Stadt. Für den sogenannten Heimfall muss die Genossenschaft, je nach Vereinbarung mit der Stadt, Rückstellungen vornehmen (z.b. Abschreibung von 25% der Erstellungskosten über 50 Jahre = 0.5% EK/Jahr). Anlagekosten AK: Landkosten LK * Erstellungskosten EK Bruttorendite BR? % A A CHF 0 CHF CHF *Baurechtszins 3.25% CHF x 3.25% = CHF *Rückstellung Heimfall: 0.50% CHF x 0.50% = CHF A Abschreibung 0.5% CHF x 0.5% = CHF Bewirtschaftungskosten 1.5% CHF x 1.5% = CHF Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig Kostenmiete:? CHF = Seite 43 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

44 I (A) Die Stadt vergibt der Genossenschaft das Land im Baurecht: Das Land wird für eine bestimmte Zeit (z.b. 50 Jahre) der Genossenschaft zur Nutzung überlassen. Die Genossenschaft zahlt einen Baurechtszins (z.b. 3.25%). Nach Ablauf des Baurechtsverhältnisses geht das Land mit samt der Liegenschaft zurück an die Stadt. Für den sogenannten Heimfall muss die Genossenschaft, je nach Vereinbarung mit der Stadt, Rückstellungen vornehmen (z.b. Abschreibung von 25% der Erstellungskosten über 50 Jahre = 0.5% EK/Jahr). I (B) Die Pensionskasse der Stadt vergibt der Genossenschaft einen günstigen Kredit über 34% der Erstellungskosten. Anlagekosten AK: Landkosten LK * Erstellungskosten EK Bruttorendite BR? % A A B CHF 0 CHF CHF *Baurechtszins 3.25% CHF x 3.25% = CHF *Rückstellung Heimfall: 0.50% CHF x 0.50% = CHF 34% Hypothek Pensionsk. Zins: 2.20% CHF x 2.20% = CHF A Abschreibung 0.5% CHF x 0.5% = CHF Bewirtschaftungskosten 1.5% CHF x 1.5% = CHF Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig Kostenmiete:? CHF = Seite 44 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

45 I (A) Die Stadt vergibt der Genossenschaft das Land im Baurecht: Das Land wird für eine bestimmte Zeit (z.b. 50 Jahre) der Genossenschaft zur Nutzung überlassen. Die Genossenschaft zahlt einen Baurechtszins (z.b. 3.25%). Nach Ablauf des Baurechtsverhältnisses geht das Land mit samt der Liegenschaft zurück an die Stadt. Für den sogenannten Heimfall muss die Genossenschaft, je nach Vereinbarung mit der Stadt, Rückstellungen vornehmen (z.b. Abschreibung von 25% der Erstellungskosten über 50 Jahre = 0.5% EK/Jahr). I (B) Die Pensionskasse der Stadt vergibt der Genossenschaft einen günstigen Kredit über 34% der Erstellungskosten. Anlagekosten AK: Landkosten LK * Erstellungskosten EK Bruttorendite BR? % A A B C CHF 0 CHF CHF *Baurechtszins 3.25% CHF x 3.25% = CHF *Rückstellung Heimfall: 0.50% CHF x 0.50% = CHF 34% Hypothek Pensionsk. Zins: 2.20% CHF x 2.20% = CHF 60% Hypothek Bank Zins: 2.7% CHF x 2.7% = CHF A I (C) 60% der Erstellungskosten können mit einer gewöhnlichen Hypothek aufgenommen werden. Abschreibung 0.5% CHF x 0.5% = CHF Bewirtschaftungskosten 1.5% CHF x 1.5% = CHF Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig Kostenmiete:? CHF = Seite 45 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

46 I (A) Die Stadt vergibt der Genossenschaft das Land im Baurecht: Das Land wird für eine bestimmte Zeit (z.b. 50 Jahre) der Genossenschaft zur Nutzung überlassen. Die Genossenschaft zahlt einen Baurechtszins (z.b. 3.25%). Nach Ablauf des Baurechtsverhältnisses geht das Land mit samt der Liegenschaft zurück an die Stadt. Für den sogenannten Heimfall muss die Genossenschaft, je nach Vereinbarung mit der Stadt, Rückstellungen vornehmen (z.b. Abschreibung von 25% der Erstellungskosten über 50 Jahre = 0.5% EK/Jahr). I (B) Die Pensionskasse der Stadt vergibt der Genossenschaft einen günstigen Kredit über 34% der Erstellungskosten. I (C) 60% der Erstellungskosten können mit einer gewöhnlichen Hypothek aufgenommen werden. I (D) Eigenkapitalanteil bleibt 6%: CHF > 6 x CHF als Anteilschein. Anlagekosten AK: Landkosten LK * Erstellungskosten EK Bruttorendite BR? % A A B C D Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig Kostenmiete: CHF 0 CHF CHF *Baurechtszins 3.25% CHF x 3.25% = CHF *Rückstellung Heimfall: 0.50% CHF x 0.50% = CHF 34% Hypothek Pensionsk. Zins: 2.20% CHF x 2.20% = CHF 60% Hypothek Bank Zins: 2.70% CHF x 2.70% = CHF 6% Eigenkapitalanteil Zins: 1.85% CHF x 1.85% = CHF Abschreibung 0.5% CHF x 0.5% = CHF Bewirtschaftungskosten 1.5% CHF x 1.5% = CHF? CHF A = Seite 46 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

47 I (A) Die Stadt vergibt der Genossenschaft das Land im Baurecht: Das Land wird für eine bestimmte Zeit (z.b. 50 Jahre) der Genossenschaft zur Nutzung überlassen. Die Genossenschaft zahlt einen Baurechtszins (z.b. 3.25%). Nach Ablauf des Baurechtsverhältnisses geht das Land mit samt der Liegenschaft zurück an die Stadt. Für den sogenannten Heimfall muss die Genossenschaft, je nach Vereinbarung mit der Stadt, Rückstellungen vornehmen (z.b. Abschreibung von 25% der Erstellungskosten über 50 Jahre = 0.5% EK/Jahr). I (B) Die Pensionskasse der Stadt vergibt der Genossenschaft einen günstigen Kredit über 34% der Erstellungskosten. I (C) 60% der Erstellungskosten können mit einer gewöhnlichen Hypothek aufgenommen werden. I (D) Eigenkapitalanteil bleibt 6%: CHF > 6 x CHF als Anteilschein. Anlagekosten AK: Landkosten LK * Erstellungskosten EK Bruttorendite BR? % A A B C D Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig Kostenmiete: CHF 0 CHF CHF *Baurechtszins 3.25% CHF x 3.25% = CHF *Rückstellung Heimfall: 0.50% CHF x 0.50% = CHF 34% Hypothek Pensionsk. Zins: 2.20% CHF x 2.20% = CHF 60% Hypothek Bank Zins: 2.7% CHF x 2.7% = CHF 6% Eigenkapitalanteil Zins: 1.85% CHF x 1.85% = CHF Abschreibung 0.5% CHF x 0.5% = CHF Bewirtschaftungskosten 1.5% CHF x 1.5% = CHF CHF A = Seite 47 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

48 I (A) Die Stadt vergibt der Genossenschaft das Land im Baurecht: Das Land wird für eine bestimmte Zeit (z.b. 50 Jahre) der Genossenschaft zur Nutzung überlassen. Die Genossenschaft zahlt einen Baurechtszins (z.b. 3.25%). Nach Ablauf des Baurechtsverhältnisses geht das Land mit samt der Liegenschaft zurück an die Stadt. Für den sogenannten Heimfall muss die Genossenschaft, je nach Vereinbarung mit der Stadt, Rückstellungen vornehmen (z.b. Abschreibung von 25% der Erstellungskosten über 50 Jahre = 0.5% EK/Jahr). I (B) Die Pensionskasse der Stadt vergibt der Genossenschaft einen günstigen Kredit über 34% der Erstellungskosten. I (C) 60% der Erstellungskosten können mit einer gewöhnlichen Hypothek aufgenommen werden. I (D) Eigenkapitalanteil bleibt 6%: CHF > 6 x CHF als Anteilschein. Anlagekosten AK: Landkosten LK * Erstellungskosten EK Bruttorendite BR 6.4% A A B C D Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig Kostenmiete: CHF 0 CHF CHF *Baurechtszins 3.25% CHF x 3.25% = CHF *Rückstellung Heimfall: 0.50% CHF x 0.50% = CHF 34% Hypothek Pensionsk. Zins: 2.20% CHF x 2.20% = CHF 60% Hypothek Bank Zins: 2.7% CHF x 2.7% = CHF 6% Eigenkapitalanteil Zins: 1.85% CHF x 1.85% = CHF Abschreibung 0.5% CHF x 0.5% = CHF Bewirtschaftungskosten 1.5% CHF x 1.5% = CHF CHF A = Seite 48 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

49 Miete notw. S1 Miete mögl. S2 Kauf mögl. S3 Miete notw. S4 Attikawohnung: 82m CHF CHF CHF CHF Wohnung 4.OG: 125m CHF CHF CHF CHF Wohnung 3.OG: 125m CHF CHF CHF CHF Wohnung 2.OG: 125m CHF CHF CHF CHF Wohnung 1.OG: 125m CHF CHF CHF CHF Laden EG: 115m CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF Quellen: Selbst ist der Bauherr HP 4 I 2008, HLS Architekten ETH SIA BSA Seite 49 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l

50