Entwicklung der Wohnungsnachfrage und Bedeutung der Zielgruppe der Familien

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1 Wohnungsmarktbeobachtung und Strategie Nordrhein-Westfalen Entwicklung der Wohnungsnachfrage und Bedeutung der Zielgruppe der Familien Gutes Wohnen für Familien im Kreis Unna Unna 31. Januar 2017

2 Gliederung Rahmenbedingungen Aktuelle Trends der Bevölkerungs- und Haushalteentwicklung Aktuelle Bautätigkeit und Bedeutung für die Zielgruppe der Familien Wird genug gebaut? Preisentwicklung Fazit 2

3 Was definiert Familie? Ehe? Elternschaft? Solidarbeziehungen? Traditionelles Verständnis von Familie? Gelebte Lebenspraxis? Welche Merkmale lassen sich zur Bestimmung von Familien heranziehen? Welche Auswirkungen haben sie auf das Wohnen von Familien? interessiert die Wohnungswirtschaft Wohnungspolitik Stadtentwicklungspolitik Familien- und Sozialpolitik 3

4 Quelle: NRW.BANK 2016 Wohnformen für Familien Für ein familienorientiertes Wohnen ist eine integrierte Stadtentwicklung wichtig. Geschosswohnungsbau Ein-/Zweifamilienhäuser Quelle: NRW.BANK

5 Eltern und Kinder 2/3 aller Personen in Deutschland leben nicht mit Kindern zusammen Zahl der Alleinlebenden nimmt zu (junge wie alte, in allen Regionen) Familien werden weniger (regional unterschiedlich) Ausdifferenzierung der Familienformen 5

6 Wohnungsmarktbarometer: Marktlage bis Frühjahr 2016 Marktanspannung so hoch wie in den 90er-Jahren 6

7 Entwicklung des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands Kreis Unna 7

8 Politikansätze zur Sicherung preisgünstigen Wohnraums Zweckentfremdungsverbot als strategisches Instrument (seit 2014 Bestandteil des WAG NRW, entsprechende kommunale Satzungen in Aachen, Bonn, Köln, Münster, Dortmund) Erhaltungs-/Milieuschutzsatzungen und Umwandlungsverbote als Gentrifizierungsbremse Mietpreisbremse (seit Mitte 2015, in NRW in 22 Kommunen, Wirksamkeit umstritten) Sozialgerechte Bodennutzung /Quotenregelung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau als Instrument gegen Entmischung und Verdrängung Vergaberichtlinien für städtische Grundstücke (z. B. Konzeptvergabe anstelle von Höchstpreisprinzip) Zwischenerwerb von Wohnbauland durch die Kommune Förderung von Genossenschaften und Neugründung von kommunalen Wohnungsunternehmen 8

9 Aktuelle Trends BEVÖLKERUNGS- UND HAUSHALTEENTWICKLUNG 9

10 Durchschnittliche jährliche Entwicklung der Bevölkerungszahl 2005 bis 2015 Deutlicher Rückgang der Bevölkerung auch im Kreis Unna 10

11 Durchschnittliche jährliche Entwicklung der Bevölkerungszahl 2012 bis 2015 Wachstum Kreis Unna wächst, insb. Holzwickede Ausnahme: Bergkamen 11

12 Entwicklung der Bevölkerungszahl bis 2040 Landesweit wenige Wachstumszentren, u. a. Dortmund Kreis Unna deutlicher Bevölkerungsrückgang 12

13 Entwicklung der Haushaltszahl bis 2040 Zahl der Haushalte nimmt ab (gemäßigt) Konzentration der Wachstums auf sogenannte Schwarmstädte und deren Stadtregionen 13

14 Umgang mit den Ergebnissen: Wie langfristig ist der Bedarf in den Regionen? Typisierung der Regionen anhand Vergleich neue/alte Haushalteprognosen Langfristiger Prognoseverlauf Entwicklungstyp als Orientierung für regionale Strategien 14

15 Durchschnittliche Haushaltsgröße

16 Entwicklung der Haushaltsgrößen und Familientypen Vergleich bisherige Entwicklung/Prognosen Familientypen NRW gem. Mikrozensus Zahl Alleinlebender nimmt zu (junge wie alte, in allen Regionen) Familien werden weniger (regional unterschiedlich) 16

17 Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern am Gesamtbestand 2015 Kreis Unna relativ urban in der Bautypologie 17

18 Anteil von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern am Gesamtbestand 2015 Problem Zwischenstadt? Mitten am Rand - auf dem Weg von der Vorstadt über die Zwischenstadt zur regionalen Stadtlandschaft? (Sieverts) 18

19 Bauintensität Ein- und Zweifamilienhäuser (Durchschnittliche jährliche Veränderung des Wohnungsbestandes in Ein- und Zweifamilienhäusern seit 2012 durch Fertigstellungen 2013 bis 2015) Niedrige Bauintensität Geförderte Miet- EFH/ZFH im Kreis Unna kaum existent 19

20 Bauintensität Mehrfamilienhäuser (Durchschnittliche jährliche Veränderung des Wohnungsbestandes in Mehrfamilienhäusern seit 2012 durch Fertigstellungen 2013 bis 2015) Niedrige Bauintensität Ausnahme: Bönen 20

21 Anreize/Hemmnisse für den Neubau von Wohnungen Ergebnisse des Wohnungsmarktbarometers 2016 der NRW.BANK 21

22 WIRD GENÜGEND GEBAUT? 22

23 Entspricht Neubauniveau dem Bedarf bis 2020? Variante ohne Flüchtlinge In den Wachstumsregionen reicht Neubau nicht für Eigenbedarf aus In anderen Regionen (auch Ruhrgebiet) wird genug oder rein quantitativ zu viel gebaut 23

24 Entspricht Neubauniveau dem Bedarf bis 2020? Variante inkl. Flüchtlinge Neubau reicht nur in Regionen mit starker Schrumpfungsprognose aus, dort kommen die Flüchtlinge (rechnerisch) weitgehend im Leerstand unter In den allermeisten Regionen wird zu wenig gebaut 25

25 Wird genug gebaut? Quantitativer Neubaubedarf Kreis Unna IST SOLL BILANZ fertig gestellte Wohnungen abzüglich Abgänge; Durchschnitt Neubau-Niveau (jährlich) aufgrund d. demograph. Entwicklung (Haushalte- Modellrg. IT.NRW ) zusätzl. Bedarf d. Flüchtlinge (Modellrechnung MBWSV/NRW.BANK, Var. A) jährlicher Gesamt- Neubaubedarf* quantitativer Neubaubedarf pro Jahr gem. Modellrechnungen von MBWSV NRW und NRW.BANK (negat. Zahl=Wohnungsüberhang) Bilanz Neubau - Demograph. Bedarf (ohne Berücksichtig. d. Flüchtlinge)* Bilanz Neubau - Gesamtbedarf inkl. Flüchtlinge* Reicht Neubau aus? Wie viele Wohnungen werden jährlich zu wenig (negat. Zahl) oder zu viel gebaut? 26

26 PREISENTWICKLUNG 27

27 Entwicklung des Preises für baureifes Land EFH/ZFH Bauland für Einfamilienhäuser: mittlerer Kaufpreis im Jahr

28 Eigenheim-Markt: Preise für Bestandsobjekte Mittlerer Angebotspreis 2015 Preisentwicklung

29 Erschwinglichkeit von Eigenheimen Preise in Ballungsräumen steigen stärker als Durchschnittseinkommen Kauf von Eigenheimen wird weniger erschwinglich Niedrigste Erschwinglichkeit in Münster, Aachen und der Rheinschiene mehr als acht Jahresnettoeinkommen für ein gebrauchtes Eigenheim, d. h. mehr als doppelt so viel wie in den peripheren Regionen Ost- und Südwestfalens 30

30 Mietenentwicklung in den Regionen Entwicklung der Wiedervermietungsmieten für im Internet angebotene Wohnungen Entwicklung der Neubaumieten für im Internet angebotene Wohnungen

31 FAZIT 32

32 Fazit Integrierte Stadtentwicklung wichtig Familien werden weniger auch in Unna Marktlage ist so angespannt wie zuletzt zu Beginn der 90er Jahre. Kaufpreise und Mieten steigen weiter. Das Angebot an preisgünstigem Wohnraum schwindet. Der Neubau kann nicht mit dem kurzfristigen Bedarf Schritt halten. Unna Zwischenstadt? Gleichzeitiger Trend von (Re-)Urbanisierung und Suburbanisierung von Familien Standort über Sicherung und Ausbau von Qualitäten für Familien definieren Hochwertige Bebauung, auch für Familien Qualifizierung von Raum über Frei-/Grünflächen Sicherstellung einer guten Erreichbarkeit der Quartiere mit ÖPNV und Anbindung an die umliegenden Kommunen Sicherstellung qualitativ hochwertiger, insb. sozialer Infrastruktur in fußläufiger Umgebung Imagekampagnen Kombination unterschiedlicher, den preiswerten und familiengerechten Wohnungsbestand erhaltender Politikansätze und Instrumente wichtig. 33

33 NRW.BANK Düsseldorf Kavalleriestr Düsseldorf Tel.: Fax: Dr. Thorsten Heitkamp Bereich Wohnraumförderung Wohnungsmarktbeobachtung & Strategie Telefon: Informationen rund um die Wohnungsmarktbeobachtung: 34

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