Leute sind weniger euphorisch als 2006"

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1 Quelle: Immobilien Zeitung, Leute sind weniger euphorisch als 2006" Immobilien Zeitung: 2010 war für Jenacon ein fantastisches Jahr. Ihre Firma war für zwei Immobilientransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich exklusiv mandatiert. Wenn der Transaktionsmarkt weiter wie erwartet Fahrt aufnimmt, dürften 2011 noch mehr Provisionen fließen? Joachim Arenth: Diese Provisionen sind der Lohn für unser strukturiertes Vorgehen. Letztes Jahr sind wir sozusagen Meister und Pokalsieger geworden, aber in der neuen Saison fängt man erst einmal wieder bei null Punkten an. Genauso haben wir das unseren Mitarbeitern und auch unseren Familien gesagt. IZ: SIE HABEN MIT BLICK AUF 2010 VOM LEBERWURSTEFFEKT GESPROCHEN. WAS MEINEN SIE DAMIT? Arenth: Alle Transaktionen, die nicht in den zweieinhalb Jahren davor passierten, wurden ins Jahr 2010 gequetscht. Das war der Leberwursteffekt. 30% EIGENKAPITAL SIND PFLICHT IZ: Was unterscheidet die gegenwärtige Marktphase vom Transaktionsfieber der Vor-Subprime-Jahre? Arenth: Beim Bavaria-Deal 2010 (Verkauf von 23 großflächigen Einzelhandelsimmobilien an einen Morgan-Stanley-Fonds) waren vier Rechtsanwalts-Teams dabei! Für Verkäufer und Käufer gilt: Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste. Im Datenraum wird alles sorgfältigst gecheckt, jede Feuerversicherung, jeder Buchstabe im Grundbuch. Beide Seiten sind extrem vorsichtig geworden. Es werden realistisch alle Fälle durchgespielt. Die Leute sind ganz einfach weniger euphorisch als 2006 oder Man könnte auch sagen: professioneller. Carsten Becker: Auch die Banken spielen ein ganz anderes Spiel. Käufer müssen heute 30% Eigenkapital auf den Tisch legen. Arenth: Darin sehe ich einen entscheidenden Unterschied zur Zeit vor Bei Bavaria lag der Eigenkapital-Anteil bei rund einem Drittel. Bei Karstadt Kompakt (Verkauf von 74 Hertie-Filialen an den Finanzinvestor Dawnay, Day 2005) zahlte man selbst Berater- und Transaktionskosten mit Kredit. IZ: Wenn die jüngsten Transaktionen gut gehen, werden alle Beteiligten bald wieder größere Risiken eingehen. Könnten Ende des Jahres nicht auch opportunistische Paketverkäufe mit 10% Eigenkapital laufen?

2 Arenth: 25% vielleicht, aber 10% keinesfalls. Dafür war der Schock der Finanzkrise einfach zu groß. Wissen Sie: Ich sitze bei Transaktionen mittlerweile in einem sehr frühen Stadium bei den Banken und stelle Fragen nach der finanziellen Ausstattung des Prinzipals auf der Käuferseite. Das wäre so vor Subprime undenkbar gewesen. IZ: WAS SIND DIE PRODUKTE, DIE GESUCHT WERDEN? Becker: Trophy-Immobilien in den Ia-Lagen bekommen Sie nicht wie Sand am Meer. Außerdem befinden sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Das heißt, dass auch Versicherungen Produkte anfassen, für die sie sich früher nicht interessiert hätten, z.b. Fachmärkte. In diesem Zusammenhang wird auch das Thema "value-add" interessant, weil anders die Renditen, die Real-Estate-Private-Equity-Gesellschaften und andere Fonds benötigen, mit Immobilieninvestitionen nicht zu erwirtschaften sind. IZ: Wird es 2011 weitere Paketverkäufe à la Bavaria oder Meridian (Verkauf von 140 Aldi-Immobilien an einen MGPA-Fonds) geben? Becker: Ich glaube nicht, dass Bavaria und Meridian hundertprozentige Blaupausen für kommende Deals sind. Man wird allerdings viele Faktoren der Deals wiedersehen. IZ: WIE MEINEN SIE DAS? Becker: Eigenkapital aus dem Ausland, Asset-Management aus Deutschland, war eine typische Konstellation im Jahr Warum sollte es sich ein ausländischer Investor antun, Mietverträge mit deutschen Filialisten en detail nachzuverhandeln? SPÄHER FÄDELN DIE GESCHÄFTE EIN Arenth: Große Transaktionen funktionieren meist nach einem bestimmten Muster. Es gibt den kleinen Späher, den Scout, den Vermittler, der die Geschäftsgelegenheit aufspürt oder ermöglicht, und dann den großen Eigenkapitalgeber. Diese Konstellation hat sich bewährt. IZ: WOHER KOMMEN DIE INVESTOREN? Arenth: In unserer Investorendatenbank stehen zu 50% Deutsche. 10% kommen aus Österreich und der Schweiz. 40% verteilen sich auf etwa 15 Nationen. Starkes Interesse ist wieder aus England zu spüren, auch Dänemark ist dabei, USA und Israel sowieso. Auf Russen und Araber sind wir dagegen noch nicht getroffen. IZ: WERDEN NOTLEIDENDE KREDITE ANGEBOTEN, DIE VIEL ZITIERTEN "NON-PERFORMING LOANS"? Arenth: Wie viele Jahre warten wir jetzt schon auf die "fire sales" der Banken? IZ: IHRE MEINUNG ZU BAUMÄRKTEN?

3 Arenth: Baumärkte waren toter als tot, sind inzwischen aber wieder interessanter, als man glaubt. Als Beimischung würden sie einem Portfolio nicht schaden. Für reine Baumarktpakete sehe ich bei der Allgemeinheit eine recht geringe Nachfrage. Für Spezialisten kann das hingegen schon wieder eine Opportunität bedeuten. IZ: UND JENACON? Arenth: Wir arbeiten immer an zwei großen Paketen gleichzeitig. So ist die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens eines ins Ziel kommt, sehr groß. Aber glauben Sie mir: Wir tun alles, um beide ins Ziel zu bringen. IZ: HERR DR. ARENTH, HERR BECKER, WIR DANKEN IHNEN FÜR DAS GESPRÄCH. Das Interview führte Christoph v. Schwanenflug. Einzelhandelsimmobilien sind bei Investoren heiß begehrt. Ähnlich wie vor Ausbruch der Subprime- Krise gibt es auch wieder opportunistische Paketverkäufe. Nach Ansicht der Transaktionsberater Joachim Arenth und Carsten Becker (Jenacon) sind die Verhältnisse dennoch andere als vor Ausbruch der Finanzkrise. "Alle Beteiligten sind extrem vorsichtig geworden, und die Banken verlangen deutlich mehr Eigenkapital", sagt Jenacon-Gründer Arenth. Immobilien Zeitung: 2010 war für Jenacon ein fantastisches Jahr. Ihre Firma war für zwei Immobilientransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich exklusiv mandatiert. Wenn der Transaktionsmarkt weiter wie erwartet Fahrt aufnimmt, dürften 2011 noch mehr Provisionen fließen? Joachim Arenth: Diese Provisionen sind der Lohn für unser strukturiertes Vorgehen. Letztes Jahr sind wir sozusagen Meister und Pokalsieger geworden, aber in der neuen Saison fängt man erst einmal wieder bei null Punkten an. Genauso haben wir das unseren Mitarbeitern und auch unseren Familien gesagt. IZ: SIE HABEN MIT BLICK AUF 2010 VOM LEBERWURSTEFFEKT GESPROCHEN. WAS MEINEN SIE DAMIT? Arenth: Alle Transaktionen, die nicht in den zweieinhalb Jahren davor passierten, wurden ins Jahr 2010 gequetscht. Das war der Leberwursteffekt. 30% EIGENKAPITAL SIND PFLICHT IZ: Was unterscheidet die gegenwärtige Marktphase vom Transaktionsfieber der Vor-Subprime-Jahre? Arenth: Beim Bavaria-Deal 2010 (Verkauf von 23 großflächigen Einzelhandelsimmobilien an einen Morgan-Stanley-Fonds) waren vier Rechtsanwalts-Teams dabei! Für Verkäufer und Käufer gilt: Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste. Im Datenraum wird alles sorgfältigst gecheckt, jede Feuerversicherung, jeder Buchstabe im Grundbuch. Beide Seiten sind extrem vorsichtig geworden. Es werden

4 realistisch alle Fälle durchgespielt. Die Leute sind ganz einfach weniger euphorisch als 2006 oder Man könnte auch sagen: professioneller. Carsten Becker: Auch die Banken spielen ein ganz anderes Spiel. Käufer müssen heute 30% Eigenkapital auf den Tisch legen. Arenth: Darin sehe ich einen entscheidenden Unterschied zur Zeit vor Bei Bavaria lag der Eigenkapital-Anteil bei rund einem Drittel. Bei Karstadt Kompakt (Verkauf von 74 Hertie-Filialen an den Finanzinvestor Dawnay, Day 2005) zahlte man selbst Berater- und Transaktionskosten mit Kredit. IZ: Wenn die jüngsten Transaktionen gut gehen, werden alle Beteiligten bald wieder größere Risiken eingehen. Könnten Ende des Jahres nicht auch opportunistische Paketverkäufe mit 10% Eigenkapital laufen? Arenth: 25% vielleicht, aber 10% keinesfalls. Dafür war der Schock der Finanzkrise einfach zu groß. Wissen Sie: Ich sitze bei Transaktionen mittlerweile in einem sehr frühen Stadium bei den Banken und stelle Fragen nach der finanziellen Ausstattung des Prinzipals auf der Käuferseite. Das wäre so vor Subprime undenkbar gewesen. IZ: WAS SIND DIE PRODUKTE, DIE GESUCHT WERDEN? Becker: Trophy-Immobilien in den Ia-Lagen bekommen Sie nicht wie Sand am Meer. Außerdem befinden sich die Zinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Das heißt, dass auch Versicherungen Produkte anfassen, für die sie sich früher nicht interessiert hätten, z.b. Fachmärkte. In diesem Zusammenhang wird auch das Thema "value-add" interessant, weil anders die Renditen, die Real-Estate-Private-Equity-Gesellschaften und andere Fonds benötigen, mit Immobilieninvestitionen nicht zu erwirtschaften sind. IZ: Wird es 2011 weitere Paketverkäufe à la Bavaria oder Meridian (Verkauf von 140 Aldi-Immobilien an einen MGPA-Fonds) geben? Becker: Ich glaube nicht, dass Bavaria und Meridian hundertprozentige Blaupausen für kommende Deals sind. Man wird allerdings viele Faktoren der Deals wiedersehen. IZ: WIE MEINEN SIE DAS? Becker: Eigenkapital aus dem Ausland, Asset-Management aus Deutschland, war eine typische Konstellation im Jahr Warum sollte es sich ein ausländischer Investor antun, Mietverträge mit deutschen Filialisten en detail nachzuverhandeln? SPÄHER FÄDELN DIE GESCHÄFTE EIN

5 Arenth: Große Transaktionen funktionieren meist nach einem bestimmten Muster. Es gibt den kleinen Späher, den Scout, den Vermittler, der die Geschäftsgelegenheit aufspürt oder ermöglicht, und dann den großen Eigenkapitalgeber. Diese Konstellation hat sich bewährt. IZ: WOHER KOMMEN DIE INVESTOREN? Arenth: In unserer Investorendatenbank stehen zu 50% Deutsche. 10% kommen aus Österreich und der Schweiz. 40% verteilen sich auf etwa 15 Nationen. Starkes Interesse ist wieder aus England zu spüren, auch Dänemark ist dabei, USA und Israel sowieso. Auf Russen und Araber sind wir dagegen noch nicht getroffen. IZ: WERDEN NOTLEIDENDE KREDITE ANGEBOTEN, DIE VIEL ZITIERTEN "NON-PERFORMING LOANS"? Arenth: Wie viele Jahre warten wir jetzt schon auf die "fire sales" der Banken? IZ: IHRE MEINUNG ZU BAUMÄRKTEN? Arenth: Baumärkte waren toter als tot, sind inzwischen aber wieder interessanter, als man glaubt. Als Beimischung würden sie einem Portfolio nicht schaden. Für reine Baumarktpakete sehe ich bei der Allgemeinheit eine recht geringe Nachfrage. Für Spezialisten kann das hingegen schon wieder eine Opportunität bedeuten. IZ: UND JENACON? Arenth: Wir arbeiten immer an zwei großen Paketen gleichzeitig. So ist die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens eines ins Ziel kommt, sehr groß. Aber glauben Sie mir: Wir tun alles, um beide ins Ziel zu bringen. IZ: HERR DR. ARENTH, HERR BECKER, WIR DANKEN IHNEN FÜR DAS GESPRÄCH. Das Interview führte Christoph v. Schwanenflug. Jenacon Joachim Arenths (47) erstes Immobiliengeschäft hatte es gleich in sich: Auf Seiten von Karstadt arbeitete er 2005 als selbstständiger Berater beim Verkauf von 74 Warenhäusern (Karstadt Kompakt) an den Finanzinvestor Dawnay, Day gründete er Jenacon, eine auf Immobilientransaktionen spezialisierte Beraterfirma. Jenacon half u.a. Woolworth beim Verkauf von 111 Immobilien an eine Private-Equity-Gesellschaft und dem ADAC beim Verkauf seiner Hauptverwaltung in München. In der Handelswelt machte sich Jenacon einen Namen durch den Meridian-Deal, den Verkauf von 140 Aldi-Liegenschaften an einen Fonds des Private-Equity-Anlegers MGPA. Das Paket besteht aus rund 20 Aldi- Märkten mit langen Mietverträgen, etwa 40 unbebauten Grundstücken, einem Logistikzentrum und etwa 80 Märkten mit kürzeren Mietverträgen. Immobilien von 25 Regionalgesellschaften von Aldi Süd

6 sind in dem Paket gebündelt. Den Auftrag bekam Jenacon durch Kaltakquise. Vor seiner Immobilienzeit arbeitete Arenth, gebürtiger Ludwigshafener und promovierter Amerikanist, u.a. bei Bertelsmann und McKinsey. (cvs