RESEARCH PROPERTY REPORT RETAILMARKT DEUTSCHLAND

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1 RESEARCH PROPERTY REPORT RETAILMARKT DEUTSCHLAND 2012

2 2 Retailmarkt Deutschland 2012 inhalt Inhalt Gesamtwirtschaftlicher Überblick... 4 Die deutschen Retailmärkte im Überblick... 7 Retail Investment Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Referenzen Vermietung Referenzen Investment Impressum Herausgeber und Copyright: BNP Paribas Real Estate GmbH Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Realisierung: Konzeption + Design, Köln Titelfoto: FGP VIII XI S.à.r.l., Luxemburg Bilder Referenzen: Kai Schlender, 3D-Renderings: Prof. Christoph Mäckler Architekten, Frankfurt am Main Stand: Januar 2012 Auflage: Dieser Property Report ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

3 Executive Summary Deutschland im Fokus internationaler Retailer Nachdem die Nachfrage als Folge der Wirtschaftskrise 2009 zu Beginn des Jahres 2010 noch relativ verhalten war, zog sie bereits im zweiten Halbjahr wieder an. Dieser Trend hat sich 2011 nicht nur fortgesetzt, sondern noch deutlich beschleunigt. Nachfrage auf unverändert hohem Niveau Besonders expansionsfreudig zeigten sich Luxuslabels. Verantwortlich hierfür ist auch die ausgesprochen gute gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die sich nach der Krise 2009 wieder positiv entwickelt hat. Vor allem internationale Retailer drängen unverändert nach Deutschland. Ein wesentlicher Grund dafür ist, dass Deutschland nicht nur der größte Markt Europas ist, sondern auch von vielen Filialisten als Insel der Stabilität angesehen wird. Starke Marken aus Übersee sind weiter auf dem Vormarsch. So hat u. a. Abercrombie & Fitch seinen ersten Laden in Düsseldorf eröffnet, weitere in Hamburg und München sollen folgen. Auch Labels wie 7 for all mankind oder Cotton On sind dabei, hier Fuß zu fassen. Angebot in den A-Lagen weiterhin nicht ausreichend An der Situation eines zu knappen Angebots in den begehrten A-Lagen hat sich auch 2011 nichts geändert. Von den zusätzlichen Flächen, die im Laufe des Jahres in die Vermarktung gegangen sind, ist ein Großteil innerhalb kürzester Zeit bereits vermietet worden. An B-Standorten und Nebenlagen ist die Angebotssituation dagegen weiter deutlich entspannter. Spitzenmieten an allen Standorten gestiegen Die sehr lebhafte Nachfrage in Verbindung mit dem nach wie vor begrenzten Angebot führte zu relativ deutlich steigenden Spitzenmieten in den Top-Lagen. Im Durchschnitt haben sie an allen sieben in der Analyse berücksichtigten Standorten 2011 um gut 5 % angezogen. Auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in den übrigen Innenstadtlagen haben sich überwiegend positiv entwickelt, wohingegen die Mieten in den Neben- und B-Lagen unverändert unter Druck stehen.

4 4 Retailmarkt Deutschland 2012 Überblick Gesamtwirtschaftlicher Überblick Einzelhandel kann Umsatz 2011 steigern Obwohl die Umsätze des deutschen Einzelhandels gegen Ende des Jahres 2011 etwas nachgaben, wofür vor allem die wachsende Verunsicherung der Verbraucher aufgrund der Finanz- und Währungskrise verantwortlich war, legte der Retailmarkt 2011 insgesamt zu. Nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamts ist von einer Steigerung (nominal) um 2,7 bis 2,9 % auszugehen. Inflationsbereinigt dürfte das Ergebnis damit etwa 1,1 bis 1,3 % über dem Vorjahreswert liegen. Diese auf den ersten Blick moderate Zunahme relativiert sich, wenn man die Probleme und Risiken der Finanz- und Währungskrise berücksichtigt, die Europa das ganze Jahr 2011 über begleitet haben. Üblicherweise schlagen sich derartige Rahmenbedingungen direkt in einer Verunsicherung auf Verbraucherseite einhergehend mit zurückgestellten Konsumausgaben nieder. Dass der Einzelhandelsumsatz trotzdem zugelegt hat, spricht für eine insgesamt stabile Konjunktur und eine generell positive Stimmung in der Bevölkerung. Verantwortlich sind hierfür eine Reihe von Einzelindikatoren, die im Zusammenspiel ein für den Einzelhandel konstruktives Umfeld geschaffen haben. Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland (preisbereinigt) 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-4,0 1,1-0,4-0,4-2,2-4,0 0,3 0,8 0,7 0,5 1,9 0,8 0,5 1,3 0,3 0,5 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Quelle: Destatis -0,2 Wirtschaftswachstum deutlich über EU-Durchschnitt Nachdem das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) mit 3,7 % bereits 2010 deutlich stärker gewachsen war als der EU-Durchschnitt (2,0 %), ist auch für 2011 nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamts eine Zunahme um 3,0 % zu erwarten (EU-Durchschnitt: 1,6 %). Nach einem fulminanten Jahresauftakt mit einem Wachstum von 1,3 % im ersten Quartal hat sich die Dynamik in den beiden Folgequartalen mit +0,3 und +0,5 % erheblich verringert. Für das vierte Quartal gehen die Prognosen von einem Nullwachstum bis zu einem leichten Rückgang um 0,2 % aus. Eine Abkühlung der Konjunktur scheint damit 2012 wahrscheinlich. Aus heutiger Sicht deutet aber vieles darauf hin, dass es sich lediglich um eine Konjunkturdelle handeln dürfte und Deutschland (im Gegensatz zu anderen EU-Ländern) nicht in eine Rezession abrutscht. Ab Mitte des Jahres könnte wieder ein etwas beschleunigtes Wirtschaftswachstum einsetzen. Die aktuellen Prognosen für die BIP-Entwicklung schwanken zwischen +0,5 und +0,8 %. Ausgehend davon, dass die deutsche Wirtschaft im Laufe des Jahres 2011 das Vorkrisenniveau wieder übertroffen und den drastischen Einbruch von 2009 mehr als kompensiert hat, ist ein etwas moderateres Wachstum 2012 immer noch als Erfolg zu werten. Entwicklung des BIP im internationalen Vergleich Deutschland Frankreich Großbritannien Italien Spanien 6,0 % 4,0 % 2,0 % 0 % -2,0 % -4,0 % -6,0 % Quelle: Eurostat Prognose 2013 Prognose

5 Überblick Retailmarkt Deutschland Sinkende Arbeitslosigkeit hat Konsum gestützt Zu den erfreulichen Indikatoren, die den Konsum maßgeblich gehalten haben, gehört auch der Arbeitsmarkt, der seine positive Entwicklung ungeachtet der Finanz- und Währungsmarktturbulenzen zum Jahresende fortgesetzt hat. Im Dezember 2011 waren 2,78 Mio. Personen arbeitslos gemeldet und damit weniger als ein Jahr zuvor. Die Arbeitslosenquote lag bei 6,6 %. Für das Gesamtjahr 2011 ergibt sich damit eine durchschnittliche Arbeitslosenzahl von unter 3 Mio. und eine Quote von 7,1 % der niedrigste Wert seit Im Vergleich zu 2010 wurde die Arbeitslosenquote um 0,6 Prozentpunkte gesenkt. Parallel zur rückläufigen Arbeitslosigkeit ist die Beschäftigung in Deutschland spürbar gestiegen. Im letzten Quartal 2011 lag die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten bei 29,02 Mio., was einem Zuwachs um gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bei den Erwerbstätigen wurde mit im Jahresdurchschnitt gut 41 Mio. sogar ein neuer Rekord aufgestellt. Für die weitere Perspektive ist vor allem bedeutsam, dass ungeachtet der erwarteten Konjunktureintrübung alle Prognosen auch für 2012 von einer weiter sinkenden Arbeitslosigkeit ausgehen, was sich positiv auf die Entwicklung des deutschen Einzelhandels auswirken dürfte. Entwicklung der Arbeitslosenquote in Deutschland 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 8,3 7,5 7,3 7,4 8,5 8,1 7,9 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Quelle: Arbeitsmarktstatistik der Bundesagentur für Arbeit 7,8 8,5 7,5 7,2 7,1 7,6 6,9 6,6 6,6 Konsumklima auf erstaunlich hohem Niveau Neben den skizzierten harten Faktoren, die den Einzelhandel in Deutschland gestützt haben, spielen auch Stimmungsindikatoren eine entscheidende Rolle. Bemerkenswert ist dabei besonders der auf hohem Niveau erstaunlich stabile Konsumklimaindex der GfK. Von Mitte 2010 bis Ende März 2011 wurde hier ein kontinuierlicher Anstieg bis auf einen Wert von 6,0 Punkten registriert. In den folgenden fünf Monaten musste aufgrund der angespannten Situation der Finanzmärkte und der sich verschärfenden Staatsschuldenkrise zwar ein Rückgang auf 5,2 Punkte hingenommen werden, aber auch damit wurde der langfristige Durchschnitt von 0 Punkten immer noch deutlich überschritten. Von November 2011 bis Januar 2012 zog der Konsumklimaindex wieder auf 5,6 Punkte an. Dass sich der Teilindikator zur Anschaffungsneigung auf 27,4 verringert hat, kann als Ausdruck für die Verunsicherung der Verbraucher bezüglich der weiteren Entwicklung der Eurokrise interpretiert werden. Gleichwohl wird damit immer noch ein überdurchschnittlicher Wert erreicht. Erheblich legte dagegen die persönliche Einkommenserwartung zu, die auf 34 Punkte anstieg. Die deutschen Konsumenten blicken also insgesamt sehr positiv ins Jahr Entwicklung des GfK-Konsumklimaindex 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 3,2 Q ,5 Q2 4,3 Q3 5,5 Q4 6,0 Q ,6 Q2 5,2 Q3 5,6 Q4

6 6 Retailmarkt Deutschland 2012 Überblick Auch die Unternehmen gewinnen wieder Zuversicht Auch der ifo-geschäftsklimaindex als wichtigster Stimmungsindikator der deutschen Wirtschaft, der seit August 2011 drei Monate lang leicht gesunken war (von 112,8 auf 106,4), legte zum Jahresende wieder auf 107,2 Punkte zu. Zwar ist der Teilindikator zur Bewertung der aktuellen Lage mit 116,7 Punkten stabil geblieben, die Komponente der zukünftigen Erwartungen hat sich erfreulicherweise auf 98,4 Punkte erhöht. Trotz der rückläufigen Prognosen zum Wirtschaftswachstum gewinnen die Unternehmen wieder an Zuversicht, wofür nicht zuletzt weiterhin gut gefüllte Auftragsbücher verantwortlich sind. Auch der zweite wichtige Stimmungsindikator, der ZEW-Index, in dem deutsche Finanzexperten ihre Konjunkturbeurteilung zum Ausdruck bringen, untermauert diesen Trend. Im Dezember 2011 ist der Wert um 32,2 Punkte auf ein Niveau von -21,6 geklettert. Die Prognosen gingen von schwächeren Ergebnissen aus. Beide Teilkomponenten, sowohl die aktuelle Lagebeurteilung als auch die zukünftigen Erwartungen, zogen dabei an. Unterstellt man, dass die Unternehmen aufgrund ihrer eigenen Kennzahlen eine fundierte Vorstellung über die Entwicklung der nächsten Monate haben, so spricht alles dafür, dass zwar eine konjunkturelle Delle, aber keine Rezession zu erwarten ist. Perspektiven 2012: Stabilisierung statt Einbruch Die Gesamtschau der wichtigsten Einflussfaktoren zeigt aus heutiger Sicht ein insgesamt durchaus erfreuliches Bild für Nach den außergewöhnlich guten Vorjahren mit überdurchschnittlichen Zuwächsen des BIP deutet alles auf eine Stabilisierungsphase hin. Absehbare Einbußen beim Export mit EU-Staaten können voraussichtlich durch wieder anziehende Geschäfte mit den USA und osteuropäischen Staaten teilweise kompensiert werden. Gleichzeitig dürften die Binnennachfrage und der private Konsum stabilisierend wirken. Ein wirtschaftlicher Einbruch ist deshalb unwahrscheinlich, es sei denn, die Staatsschulden- und Währungskrise würde eskalieren. Insgesamt können somit auch die Perspektiven des deutschen Einzelhandels durchaus positiv eingeschätzt werden. Das voraussichtlich zunehmende verfügbare Einkommen der Verbraucher, in Verbindung mit einer weiterhin positiven Stimmungslage, bildet die Basis für steigende Einzelhandelsumsätze. Unterstützend kommt hinzu, dass die vorliegenden Prognosen für die Jahre 2012 und 2013 von deutlich sinkenden Inflationsraten ausgehen. Die Voraussetzungen für gute Flächenumsätze und hohe Investitionsvolumina mit Einzelhandelsimmobilien sind damit auch 2012 gegeben. Entwicklung des ifo-geschäftsklimaindex Indexwerte (2005 = 100) 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 102,2 Q Quelle: ifo 106,3 Q2 111,3 114,4 Entwicklung der Inflationsrate 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 1,6 2, Q3 2,6 Q4 0, Quelle: Destatis, Prognose: BNP Paribas 114,9 Q ,1 114,4 Q2 2,3 107,4 Q3 1, Prognose 107,2 Q4 1, Prognose

7 Überblick Retailmarkt Deutschland Die deutschen Retailmärkte im Überblick Deutschland im Fokus internationaler Retailer Nachdem die Nachfrage als Folge der Wirtschaftskrise 2009 zu Beginn des Jahres 2010 noch relativ verhalten war, zog sie bereits im zweiten Halbjahr wieder an. Dieser Trend hat sich im vergangenen Jahr nicht nur fortgesetzt, sondern noch deutlich beschleunigt. Vor allem internationale Retailer drängen unverändert nach Deutschland. Ein wesentlicher Grund dafür ist, dass Deutschland nicht nur der größte Markt Europas ist, sondern auch von vielen Filialisten als Insel der Stabilität angesehen wird. Während eine Reihe anderer Länder mit einer negativen Konjunkturentwicklung, steigender Arbeitslosigkeit und rückläufigen Einzelhandelsumsätzen zu kämpfen hat, bietet Deutschland nach wie vor gute Rahmenbedingungen, um Expansionspläne voranzutreiben. Deshalb verwundert es nicht, dass sich auch internationale Labels wie z. B. Sandro/Maje (Frankreich), Scotch & Soda (Niederlande) oder Boggi Milano (Italien) zunehmend auf den Weg nach Deutschland machen. Aber auch starke Marken aus Übersee sind weiter auf dem Vormarsch. So hat u. a. Abercrombie & Fitch seinen ersten Laden in Düsseldorf eröffnet, weitere in Hamburg und München sollen folgen. Auch Labels wie 7 for all mankind oder Cotton On sind dabei, hier Fuß zu fassen. Luxusmarken sind im Kommen Besonders expansionsfreudig waren im vergangenen Jahr Luxus labels. Dafür war auch die ausgesprochen gute gesamtwirtschaftliche Situation verantwortlich, die sich nach der Krise 2009 schnell wieder positiv entwickelt hat. In Deutschland stiegen die verfügbaren Einkommen im Gegensatz zu vielen anderen Ländern weiter an, und die Konsumlaune der Verbraucher blieb stabil. Im Fashion-Segment haben internationale Designerlabels wie Philip Plein und Moncler aus Italien erste Shops in Deutschland eröffnet oder sind konkret auf der Suche, wie beispielsweise Paule KA aus Frankreich oder Roberto Cavalli aus Italien. Aber auch Luxusuhren-Brands wie Tag Heuer, die zum LVMH-Konzern gehören, forcierten ihre Expansionspläne. Ein weiteres Beispiel ist Officine Panerai (Richemont Luxuskonzern), die ihren ersten Shop in München auf der Maximilianstraße eröffneten. Etablierte Marken erweitern ihre Konzepte Ein weiterer Trend ist, dass bereits etablierte Marken mit neuen Konzepten expandieren oder in anderen Ländern bereits erprobte Formate auch in Deutschland auf den Markt bringen. Ein Beispiel ist Adidas mit dem Neo-Konzept, das expansiv vorangetrieben wird. Aber auch der spanische Inditex-Konzern, der mit dem Label Zara schon länger am deutschen Markt ist, eröffnete in Frankfurt den ersten Zara-Home-Store und in Berlin Deutschlands ersten Bershka-Laden. Auch für weitere Konzepte wie Pull & Bear ist der Konzern auf der Suche nach Standorten in Deutschland. Als gewisser Trend ist auch erkennbar, dass sich Online- Händler, wie beispielsweise Zalando, vermehrt dazu entschließen, selektiv in die Fläche zu gehen, um eine bestimmte Kundenklientel bedienen zu können. Ob sich diese Entwicklung verfestigt, bleibt aber noch abzuwarten. Expansion auch ausserhalb der Metropolen Im Blickpunkt für Expansionspläne stehen selbstverständlich in erster Linie die großen deutschen Einzelhandelsmetropolen. Dass einzelne Standorte dabei von speziellen Veranstaltungen und Branchen-Events profitieren können, zeigt sich besonders an Berlin, wo aufgrund der Fashion Week und der Modemesse Bread & Butter ein spürbar gestiegenes Interesse vieler internationaler Labels an der Stadt zu beobachten ist. Neben den Top-Standorten interessieren sich immer mehr Filialisten aber auch für mittelgroße Städte und Kleinstädte, um ihre ambitionierten Expansionspläne umsetzen zu können. Aufgrund der großen Kaufkraft und des gesunden gesamtwirtschaftlichen Umfelds steht der Süden Deutschlands dabei ganz besonders im Blickpunkt vieler Labels. Angebot in den A-Lagen weiterhin nicht ausreichend An der Situation eines zu knappen Angebots in den begehrten A-Lagen hat sich auch 2011 nichts geändert. Von den zusätzlichen Flächen, die im Laufe des Jahres in die Vermarktung gingen, ist ein Großteil innerhalb kürzester Zeit bereits vermietet worden, sodass viele Gesuche nach wie vor nicht umgesetzt werden können. Vereinzelt wird auch weiterhin mit key money gearbeitet, um sich Standorte zu sichern. An B- Standorten und Nebenlagen ist die Angebotssituation dagegen weiter deutlich entspannter.

8 8 Retailmarkt Deutschland 2012 Überblick Spitzenmieten an allen Standorten gestiegen Die sehr lebhafte Nachfrage in Verbindung mit dem nach wie vor begrenzten Angebot hat zu relativ deutlich steigenden Spitzenmieten in den Top-Lagen geführt. Im Durchschnitt haben sie an allen sieben in der Analyse berücksichtigten Standorten um gut 5 % angezogen, am deutlichsten in Frankfurt mit 11 %. Relativ gering fiel der Anstieg mit rund 2 % in Köln aus. Die mit Abstand höchsten Mieten werden mit 330 /m² für einen idealtypischen 100-m²-Shop nach wie vor in München erzielt (2010: 315 /m²). Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit 300 /m² (2010: 270 /m²) vor Köln mit 265 /m² (2010: 260 /m²). Knapp dahinter liegen gleichauf Hamburg und Berlin mit jeweils 260 /m². In Düsseldorf stieg die Spitzenmiete von 230 /m² (2010) auf 240 /m² und in Leipzig von 115 /m² auf 120 /m². In Einzelfällen können auch darüber hinausgehende Mietpreise in den Spitzenlagen erzielt werden. Perspektiven Unter der Voraussetzung, dass die aktuellen Prognosen richtig sind und 2012 lediglich eine konjunkturelle Delle, aber keine Rezession zu erwarten ist, muss von einer weiterhin sehr hohen Nachfrage ausgegangen werden. Hinzu kommt, dass die verfügbaren Einkommen sowie die Konsumlaune sich aller Voraussicht nach insgesamt positiv entwickeln werden. Da dies in vielen anderen europäischen Ländern vermutlich anders sein wird, dürfte sich die ohnehin starke Position Deutschlands relativ sogar noch verbessern. Es ist deshalb davon auszugehen, dass vor allem internationale Filialisten, teilweise auch mit neuen Brands sowie etablierte Labels, die mit neuen Konzepten expandieren wollen, die Nachfrage hoch halten werden. Ein weiterer leichter Anstieg der Spitzenmieten ist demzufolge auch 2012 nicht auszuschließen. Auch die jeweiligen Höchst- und Durchschnittsmieten in den übrigen Innenstadtlagen haben sich überwiegend positiv entwickelt, wohingegen die Mieten in den Neben- und B-Lagen unverändert unter Druck stehen. Indexentwicklung der Höchstmieten im Städtevergleich* Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln Leipzig München , ,5 143,5 143,2 138, ,0 126,8 114, * Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage der jeweiligen Stadt

9 Überblick Retailmarkt Deutschland Marktkennziffern der wichtigsten Einzelhandelsstandorte in Deutschland Stadt Bevölkerung Kaufkraftkennziffer 2012 Umsatzkennziffer 2012 Wichtigste Einkaufsstraßen Höchstmiete (nettokalt) 2010¹ ) Höchstmiete Kaufpreisverviel fältiger (nettokalt) Geschäftshaus² 2011¹ ) ) absolut je Einwohner (BRD = 100) je Einwohner (BRD = 100) in /m²/monat in /m²/monat von bis Aachen ,7 102,0 Adalbertstraße ,5 17,5 Augsburg ,2 133,3 Annastraße ,5 17,5 Bad Homburg ,3 82,3 Louisenstraße ,0 16,5 Berlin ,0 102,6 Tauentzienstraße, Kurfürstendamm, ,0 21,0 Friedrich straße, Alexanderplatz, Hackescher Markt Bielefeld ,4 126,6 Bahnhofstraße ,0 17,0 Bochum ,8 116,1 Kortumstraße ,0 15,5 Bonn ,3 115,6 Remigiusstraße, Sternstraße, Poststraße ,5 17,5 Braunschweig ,9 161,4 Hutfiltern, Damm, Schuhstraße, Sack ,5 16,5 Bremen ,7 120,8 Obernstraße, Hutfilterstraße, Sögestraße ,0 16,5 Chemnitz ,1 116,1 Straße der Nationen ,5 13,0 Darmstadt ,4 137,6 Ernst-Ludwig-Straße ,0 17,0 Dortmund ,8 112,2 Westenhellweg, Ostenhellweg ,0 18,0 Dresden ,8 104,7 Prager Straße, Seestraße ,0 17,0 Duisburg ,7 95,2 Königstraße, Kuhstraße ,0 15,0 Düsseldorf ,9 144,5 Schadowstraße, Königsallee, Flinger Straße, ,0 22,0 Mittelstraße Erfurt ,9 109,7 Anger ,5 16,0 Erlangen ,0 142,6 Nürnberger Straße, Hauptstraße ,5 15,5 Essen ,4 121,9 Kettwiger Straße, Limbecker Straße ,5 16,0 Flensburg ,6 150,3 Holm ,5 15,0 Frankfurt am Main ,5 124,5 Zeil, Fressgass': Große Bockenheimer Straße/ ,0 21,5 Kalbächer Gasse, Goethestraße, Biebergasse, Steinweg, Kaiserstraße/Roßmarkt Freiburg im Breisgau ,2 137,8 Kaiser-Joseph-Straße ,5 17,5 Gelsenkirchen ,4 98,1 Bahnhofstraße ,0 13,5 Göttingen ,5 98,5 Weender Straße, Groner Straße ,0 16,0 Hagen ,8 120,8 Elberfelder Straße, Mittelstraße ,5 14,0 Halle (Saale) ,6 94,2 Leipziger Straße ,0 14,0 Hamburg ,8 121,7 Spitalerstraße, Mönckebergstraße, Neuer ,0 22,0 Wall, Gerhofstraße, Poststraße, Große Bleichen, Jungfernstieg, Hohe Bleichen, Gänsemarkt Hannover ,8 114,4 Große/Kleine Packhofstraße, Georgstraße, ,0 19,0 Bahnhofstraße, Karmarschstraße Heidelberg ,3 126,0 Hauptstraße ,0 17,5 Ingolstadt ,5 163,3 Ludwigstraße ,0 16,5 Karlsruhe ,7 135,0 Kaiserstraße ,0 16,5 Kassel ,7 149,6 Obere Königsstraße ,0 16,5 Kiel ,6 135,0 Holstenstraße ,0 16,0 Koblenz ,4 169,0 Löhrstraße ,5 15,0 Köln ,2 136,6 Schildergasse, Hohe Straße, Neumarkt, ,0 22,0 Ehrenstraße, Breite Straße, Mittelstraße Krefeld ,6 126,2 Hochstraße ,5 14,0 Leipzig ,4 95,7 Petersstraße, Grimmaische Straße, ,0 18,0 Nikoloaistraße, Hainstraße, Neumarkt Leverkusen ,7 116,6 Wiesdorfer Platz ,5 14,0 Lübeck ,3 139,6 Breite Straße, Holstenstraße ,5 16,0 Magdeburg ,2 112,1 Breiter Weg ,5 13,0 Mainz ,0 125,2 Am Brand, Schusterstraße, Stadthausstraße ,0 17,5 Mannheim ,5 138,9 Planken, Kurpfalzstraße ,0 18,0 Moers ,6 92,8 Steinstraße ,0 14,0 Mönchengladbach ,0 123,6 Hindenburgstraße ,0 14,5 München ,2 151,1 Kaufingerstraße, Marienplatz, Neuhauser Straße, Maximilian-, Wein-, Theatiner-, Residenzstraße, Sendlinger Straße, Tal, Hohenzollernstraße, Leopoldstraße ,0 24,0

10 10 Retailmarkt Deutschland 2012 Überblick Stadt Bevölkerung Kaufkraftkennziffer 2012 Umsatzkennziffer 2012 Wichtigste Einkaufsstraßen Höchstmiete (nettokalt) 2010¹ ) Höchstmiete Kaufpreisverviel fältiger (nettokalt) Geschäftshaus² 2011¹ ) ) absolut je Einwohner (BRD = 100) je Einwohner (BRD = 100) in /m²/monat in /m²/monat von bis Münster ,9 146,6 Ludgeristraße, Prinzipalmarkt, Salzstraße ,0 18,0 Neuss ,0 101,1 Büchel, Niederstraße, Oberstraße ,0 14,0 Nürnberg ,7 139,6 Karolinenstraße, Hefnersplatz, Ludwigsplatz, ,0 18,0 Breite Gasse, Pfannenschmiedsgasse Offenbach am Main ,1 105,5 Frankfurter Straße ,0 14,5 Oldenburg ,9 146,3 Achternstraße, Lange Straße ,0 15,5 Osnabrück ,2 141,5 Große Straße ,0 17,0 Paderborn ,5 101,4 Westernstraße, Marienplatz ,0 15,5 Potsdam ,8 78,0 Brandenburger Straße ,5 16,0 Recklinghausen ,5 95,6 Breite Straße, Markt, Kunibertistraße ,5 14,0 Regensburg ,2 178,8 Pfauengasse, Weiße-Lilien-Straße, ,0 16,0 Königsstraße Rostock ,3 95,4 Kröpeliner Straße ,0 15,0 Saarbrücken ,2 118,3 Bahnhofstraße ,0 15,5 Schwerin ,6 118,3 Marienplatz ,0 14,0 Siegen ,0 109,6 Bahnhofstraße ,5 13,0 Stuttgart ,6 137,5 Königstraße ,0 21,0 Trier ,0 188,3 Simeonstraße, Hauptmarkt, Brotstraße, ,0 17,0 Grabenstraße, Fleischstraße (Ecke Hauptmarkt) Ulm ,6 148,1 Bahnhofstraße, Hirschstraße ,0 16,0 Wiesbaden ,4 131,0 Kirchgasse, Langgasse ,5 18,5 Wuppertal ,3 108,4 Poststraße, Alte Freiheit ,5 15,5 Würzburg ,1 186,5 Schönbornstraße, Kürschnerhof, Dominikanerplatz ,5 16,5 ¹) Gilt für idealtypische 100-m²-Standardshops mit folgenden Qualitätsmerkmalen: bestfrequentierte Lage in der jeweiligen Stadt eingeschossig, rechteckiger Grundriss stufenfreier Zugang mindestens 6 m Frontlänge ²) Gilt für beste Lage Mieteinnahmen zu mindestens 50 % aus Einzelhandelsflächen Quellen: GfK, eigene Recherchen

11 Retail Investment Retailmarkt Deutschland Retail Investment Einzelhandel unangefochten auf Platz 1 Einzelhandelsimmobilien haben ihren 2010 gestarteten Siegeszug auch 2011 unvermindert fortgesetzt und kommen auf ein Transaktionsvolumen von knapp 10,76 Mrd.. Das bereits sehr gute Vorjahresergebnis konnte noch einmal um 38 % gesteigert werden. Gleichzeitig wurde auch der durchschnittliche Umsatz der letzten sieben Jahre um rund 7 % überboten, obwohl dieser durch die beiden Boomjahre 2006 und 2007 stark nach oben getrieben wurde. Aufgrund dieses hervorragenden Resultats konnten Einzelhandelsinvestments ihren ersten Platz unter allen Nutzungsarten eindrucksvoll verteidigen. Mit 46 % verweisen sie Büroimmobilien, die auf 30 % kommen, mit deutlichem Abstand auf den zweiten Rang. Vom Gesamtumsatz entfallen rund 8,9 Mrd. (83 %) auf Einzeldeals und rund 1,86 Mrd. (17 %) auf Portfolios. Erfreulich ist vor allem, dass alle Retail-Objektarten gegenüber 2010 noch einmal spürbar zulegen konnten und das außergewöhnliche Ergebnis nicht nur auf die Entwicklung in einzelnen Assetklassen zurückzuführen ist. Auch internationale Investoren waren 2011 sehr aktiv und kamen auf einen Anteil von 39 %. Dass sie Deutschland als stabilen Investitionsstandort einstufen, wird u. a. durch Benchmark-Deals, wie dem Kauf des Shoppingcenters PEP in München unterstrichen. Shoppingcenter führen die Rangliste an Lieblingskind der Investoren waren 2011 Shoppingcenter, auf die gut 43 % des Gesamtumsatzes entfallen. Mit rund 4,66 Mrd. konnten sie ihr Vorjahresergebnis noch einmal um 35 % steigern. Etwa die Hälfte wurde dabei in den Big- Six-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) investiert. Mit einem Anteil von jeweils gut 24 % folgen Fach- und Supermärkte (2,6 Mrd. ) sowie Geschäftshäuser (2,56 Mrd. ). Beide Objektklassen konnten ihr Ergebnis aus dem Vorjahr damit noch einmal deutlich verbessern. Mit ca. 926 Mio. hat sich auch das Investitionsvolumen in Kaufhäuser fast verdoppelt (9 %). Verantwortlich hierfür sind u. a. die Verkäufe einiger Karstadt-Häuser wie das Oberpollinger in München. Die breite Streuung auf unterschiedliche Nutzungen unterstreicht, dass Einzelhandelsobjekte insgesamt auf großes Anlegerinteresse treffen. Starke Nachfrage in allen GröSSenklassen Mit gut 37 % wurde erneut am meisten in der Größenklasse von 100 bis unter 500 Mio. umgesetzt. Die übrigen Kategorien mit mehr als 10 Mio. partizipierten relativ gleichwertig am Ergebnis und kommen jeweils auf Anteile zwischen 13 und 17 %. Kleinere Verkäufe bis 10 Mio. waren mit rund 6 % am Gesamtumsatz beteiligt. Insgesamt weist die Nachfrage damit ein sehr homogenes Bild auf. Retail Investments in Deutschland 2010 und 2011 Einzelinvestments in Mio. Portfolioinvestments in Mio Retail Investments nach Objektart 23,8 8,6 24,2 43,4 Retail Investments nach Größenklassen Einzelinvestments, gesamt Mio. Portfolioinvestments, gesamt Mio Shoppingcenter Fach-/Supermarkt, Discounter Geschäftshaus Kaufhaus < 10 Mio < 25 Mio < 50 Mio < 100 Mio < 500 Mio. 500 Mio.

12 12 Retailmarkt Deutschland 2012 Retail Investment Top-Standorte legen ebenfalls zu Mit einem Investmentvolumen von knapp 4,29 Mrd. konnten auch die Big-Six-Standorte ihr Vorjahresergebnis um 21 % überbieten und erzielten damit das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis. Nur 2006 wurde mehr in Einzelhandelsimmobilien investiert. Der langjährige Durchschnitt wird mit diesem sehr guten Resultat sogar um 34 % überschritten. Die beiden wichtigsten Objektarten waren auch in den Big-Six-Städten Shoppingcenter, auf die rund 53 % des Umsatzes entfallen und Geschäftshäuser, die auf einen Anteil von 29 % kommen. Das beste Ergebnis erzielte München mit 1,03 Mrd., gefolgt von den im Einzelhandel traditionell starken Standorten Berlin (940 Mio. ) und Hamburg (916 Mio. ). Aber auch Frankfurt erreichte mit 788 Mio. ein außergewöhnlich gutes Resultat, etwas niedriger lag das Transaktionsvolumen in Düsseldorf (359 Mio. ) und Köln (252 Mio. ). Verantwortlich hierfür war aber nicht mangelndes Investoreninteresse, sondern ein zu geringes Angebot an geeigneten Objekten. Retail Investments in den Big Six 2010 und in Mio., gesamt Mio in Mio., gesamt Mio Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Einzelinvestments nach Städtegrößen 2010 in Mio in Mio. Vor allem kleinere Städte mit starken Umsatzzuwächsen Klar in Front lagen 2011 die Big-Six-Standorte mit einem Anteil von 46 % des Umsatzes in Einzeldeals, was einem Anstieg um 30 % entspricht. Dennoch profitieren vor allem kleinere Städte überproportional von der guten Nachfrage. Vor allem Städte zwischen und Einwohner haben um 271 % zugelegt und kommen auf knapp ein Viertel des Transaktionsvolumens. Aber auch an Standorten mit weniger als Einwohnern wurden noch knapp 1,2 Mrd. (13 %) umgesetzt Big Six > Einwohner Einwohner < Einwohner Fonds sind die aktivsten Investoren Zu den wichtigsten Investoren gehörten 2011 Fonds. Mit einem Anteil von gut 22 % am Gesamtumsatz liegen Spezialfonds klar auf dem ersten Platz, gefolgt von Equity/Real Estate Funds mit knapp 16 %, die überwiegend in Portfolios investierten. Auf über 1 Mrd. Transaktionsvolumen kommen darüber hinaus Pensionskassen und geschlossene Fonds mit einem Anteil von jeweils 10 %. Nur knapp dahinter liegen offene Fonds, die für 9 % des Umsatzes verantwortlich sind. Insgesamt entfallen auf diese fünf Anlegergruppen gut zwei Drittel des Investitionsvolumens. Aber auch private Anleger waren mit über 800 Mio. am Umsatz beteiligt. Retail Investments nach Käufergruppen in Mio. Spezialfonds Equity/Real Estate Funds Pensionskassen Geschlossene Fonds Offene Fonds Immobilienunternehmen Private Anleger Bauträger/Entwickler Versicherungen Immobilien AG Corporates Öffentliche Hand Sonstige

13 Retail Investment Retailmarkt Deutschland Renditen im zweiten Halbjahr überwiegend stabil Die Spitzenrenditen haben sich im zweiten Halbjahr 2011 fast überall stabil entwickelt. Lediglich für Shoppingcenter sind sie noch einmal gesunken und erreichten ein Niveau von 5,0 %, das in Ausnahmefällen sogar leicht unterschritten wurde. Die Top-Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser bewegen sich zwischen 4,2 % in München und 4,5 % in Berlin. Für Hamburg werden aktuell 4,25 %, für Düsseldorf 4,3 %, für Köln 4,35 % und für Frankfurt 4,45 % notiert. Für alleinstehende Fach- und Supermärkte werden unverändert Spitzenrenditen von 6,9 % verzeichnet. Etwas niedriger, bei 6,5 %, liegen sie für Fachmarktzentren. Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen Geschäftshäuser* Shoppingcenter Fachmarktzentren Fachmärkte 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % * Ø Big Six (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) Perspektiven weiterhin positiv Trotz der noch nicht gelösten Finanzmarkt- und Währungskrise spricht momentan nichts für ein rückläufiges Investoreninteresse. Im Gegenteil, die Stellung Deutschlands als sicherster Investitionsstandort in Europa dürfte sich eher noch verfestigen. Durch die Herabstufung der Bonität anderer Kernländer der Eurozone durch Standard & Poor s werden die Renditen deutscher Bonds vermutlich noch länger sehr niedrig bleiben, sodass deutsche Core-Immobilien als sichere Anlage weiterhin attraktiv sind. Vor diesem Hintergrund besteht eine realistische Chance, dass auch 2012 wieder ein Transaktionsvolumen von über 10 Mrd. erzielt werden kann. Retail Investments nach Herkunft des Kapitals in Mio Deutschland Europa Nordamerika Nahost Sonstige Ausgewählte Retail Investments 2011 Objekt Stadt Typ Kaufpreis in Mio. (ca.) Verkäufer Metro-Portfolio bundesweit Cash & Carry Märkte 700 Metro-Eigentümerfamilien Promontoria Centro (50 %) Oberhausen Shoppingcenter 650 Eddie Healey Canada Pension Plan Investment Board PEP München Shoppingcenter 410 RREEF (grundbesitz europa) US-Pensionsfonds TIAA-CREF Gropius-Passagen Berlin Shoppingcenter 340 WealthCap mfi Skyline Plaza (80 %) Frankfurt Shoppingcenter 290 ECE/CA Immo Allianz Real Estate Hamburger Meile (85 %) Hamburg Shoppingcenter 250 ECE/Unternehmensgruppe Bruhn Real I.S. Karstadt-Portfolio Hamburg, Münster Kaufhäuser 250 Highstreet-Konsortium Quantum Karstadt/Karstadt-Sport München Kaufhäuser 250 Highstreet-Konsortium Signa Holding/Centrum Rheinpark Center (94,9 %) Neuss Shoppingcenter 230 Unimo Union Investment Real Estate Käufer

14 14 Retailmarkt Deutschland 2012 Berlin Berlin Berlin ist Everybody s Darling Nachdem sich die Nachfrage bereits gegen Ende 2010 wieder deutlich erholt hatte, war das Niveau auch 2011 unverändert hoch. Neben internationalen Brands wie dem Young-Fashion-Konzept Bershka der spanischen Inditex- Gruppe, das den ersten deutschen Flagship-Store mit rund m² in der Tauentzienstraße angemietet hat, oder dem australischen Filialisten Cotton On mit Abschlüssen am Kurfürstendamm sowie in der Wilmersdorfer Straße, ist auch die Nachfrage bereits ansässiger Mieter sehr gut. Die Tauentzienstraße bleibt wie im Vorjahr die frequenzstärkste und am meisten nachgefragte Lage. Daneben war das Interesse am Kurfürstendamm ebenfalls ungebrochen hoch, was sich in mehreren großen Abschlüssen widerspiegelt. Zu den bedeutendsten Verträgen zählen der neue rund m² große Shop des US-amerikanischen Bekleidungsfilialisten Urban Outfitters und der gut m² umfassende, zukünftige Flagship-Store von Apple. Auch die Friedrichstraße steht mit Vermietungen wie Gina Tricot, Timberland und Nespresso weiterhin im Fokus, allerdings können Gesuche in dieser Lage aufgrund des geringen Angebots nicht immer bedient werden. Textilbranche führt Ranking an Die Textilbranche konnte das erreichte Niveau auch 2011 halten und führte wie im Vorjahr mit knapp 51 % das Ranking an. Sie verzeichnet durchschnittlich ca. 334 m² angemietete Fläche pro Vertragsabschluss und liegt abgesehen vom Sonderfall Apple damit an erster Stelle aller Branchen. Auf dem zweiten Platz landet mit knapp 13 % das Segment Lederwaren/Schuhe, das sowohl von internationalen als auch von regionalen Konzepten nachgefragt wird. Die übrigen Branchen wie Körperpflege/Gesundheit oder Heim-/ Haus- und Einrichtungsbedarf verbuchen jeweils weniger als 10 % der Anmietungen. Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Berlin* 5,8 5,8 9,2 4,6 5,8 12,6 5,6 50,6 Bekleidung Lederwaren/Schuhe Dienstleistungen Körperpflege/Gesundheit Heim-/Haus-/ Einrichtungsbedarf Gastronomie Lebensmittel Sonstige Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Berlin* in m 2 Elektrotechnik/Elektronik/ Tonträger Bekleidung Lederwaren/Schuhe Gastronomie Dienstleistungen Freizeit-/Persönlicher Bedarf Körperpflege/Gesundheit Heim-/Haus-/Einrichtungsbedarf Lebensmittel Schmuck Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Berlin* Alle GröSSenklassen beliebt Insgesamt ist die Nachfrage auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt wie in den Vorjahren über alle Flächengrößen breit gefächert. Der Schwerpunkt liegt erneut auf Flächen bis 500 m², die ihren Anteil an den Vertragsabschlüssen sogar noch von 80 % auf 85 % steigern können. Innerhalb dieses Segments bauen vor allem die Kategorien von 61 bis 120 m² sowie von 121 bis 250 m² ihren Anteil auf knapp 30 bzw. knapp 29 % aus. Auf großflächige Vermietungen über m² entfällt mit 3,5 % ein geringerer Anteil als im vergangenen Jahr. 12,6 3,5 11,5 13,8 29,9 28,7 >1.000 m m m m m 2 <61 m 2

15 Berlin Retailmarkt Deutschland Flächenknappheit in Top-Lagen Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Flächenangebot nicht weiter erhöht. Zwar wurden durch die hohe Nachfrage neue Projekte wie das Alea 101 am Alexanderplatz, das Großprojekt Leipziger Platz N 12 oder der Atlas Tower am Kurfürstendamm angestoßen. Allerdings ist der Vorvermietungsstand bei vielen Projekten mittlerweile so hoch, dass sich die Angebotssituation in den Top-Lagen wie Tauent zienstraße, Kurfürstendamm, Friedrichstraße oder Alexander platz kaum entspannen dürfte. Aufgrund dieser Flächenknappheit ist insbesondere bei ausländischen Unternehmen weiterhin die Bereitschaft vorhanden, Ablösesummen für eine vorzeitige Ladenaufgabe ( key money ) zu bezahlen. Höchstmieten nach Lagen in Berlin Mikrolagen Lagequalität* Nettomiete pro Monat** ( /m 2 ) Tauentzienstraße 1-24/ Kurfürstendamm /11-17 K Kurfürstendamm 19-26a/ K / N Kurfürstendamm 42-59/ L Friedrichstraße 60-96/ K / N Alexanderplatz K Hackescher Markt/Rosenthaler Straße K Schloßstraße (Steglitz) K Wilmersdorfer Straße (Charlottenburg) K * Lagequalität K Konsumlage N Hochwertige Niveaulage (Mix aus Konsum-/Luxuslage) L Luxuslage ** Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage Spitzenmiete steigt weiter Aufgrund der regen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Flächenangebot in den Top-Lagen zog die Höchstmiete 2011 noch einmal an und stieg damit das dritte Mal in Folge. In der bestfrequentierten Tauentzienstraße (KaDeWe-Seite) beträgt sie nun 260 /m² (+4 %). Aber auch in anderen 1A-Lagen wie dem Kurfürstendamm oder dem sich als Shopping-Standort etablierenden Alexanderplatz legten die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr zu. Insbesondere der Luxusbereich des Kurfürstendamms profitiert vom Interesse internationaler Designer, wodurch die Spitzenmiete um knapp 5 % auf 110 /m² anstieg. Das wirkt sich auch auf die Durchschnittsmieten aus, die sich insgesamt leicht erhöhten. In der Schloßstraße und der Wilmersdorfer Straße sowie am Hackeschen Markt blieben die Höchstmieten hingegen stabil. Entwicklung der Höchstmiete in Berlin* Nettomiete pro Monat in /m² Perspektiven für 2012 Berlin hat sich als bedeutender Einzelhandelsstandort gefestigt und kann sich über eine hohe Nachfrage freuen. Besonders internationale Labels haben 2011 den Markteintritt forciert, und dieser Trend wird voraussichtlich 2012 weiter anhalten. Darüber hinaus beleben Konzepte wie Forever 21, Hollister und Primark die Nachfrage. Unterstützt wird die positive Entwicklung durch die Berlin Fashion Week und die in diesem Zusammenhang stattfindenden Modemessen wie Bread & Butter oder Premium, sodass sich die Hauptstadt mehr und mehr als eine Modemetropole etablieren wird. Das große Interesse von Retail-Unternehmen wird in den Top-Lagen jedoch auf ein knappes Flächenangebot treffen, wodurch sich die Spitzenmieten noch einmal erhöhen könnten. Dieser zunehmende Wettbewerb könnte den bereits zu beobachtenden Verdrängungsprozess weiter vorantreiben * Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage Ausgewählte Vermietungen in Berlin Mieter Lage Fläche (m 2 ) Apple Kurfürstendamm Zara/Bershka Tauentzienstraße Urban Outfitters Kurfürstendamm Gina Tricot Friedrichstraße 900 Cotton On Wilmersdorfer Straße 800 Dolce & Gabbana Kurfürstendamm 650 Adidas/Neo Tauentzienstraße 650 Bread&Butter Kurfürstendamm 600 Giorgio Armani Kurfürstendamm 450

16 16 Retailmarkt Deutschland 2012 Düsseldorf Düsseldorf Anhaltender Nachfragedruck Der Düsseldorfer Markt für Einzelhandelsflächen erfreut sich bereits seit mehreren Jahren großer Beliebtheit. Die Nachfrageseite wird von der Textilbranche mit einer Vielzahl von Designern und Anbietern aus dem Luxussegment sowie nationalen und internationalen Filialisten geprägt. Zudem sind viele Schuhfilialisten noch auf der Suche nach geeigneten Flächen für ihre Sortimente, und auch Schmuck-/Modeschmucklabels, Juweliere und neue Konzepte aus der Systemgastronomie fragen verstärkt nach. Hinsichtlich der präferierten Lage besteht grundsätzlich in allen A-Lagen ein deutlicher Nachfrageüberhang, wobei der Druck auf Flächen in der Königsallee am höchsten ist. Darüber hinaus profitieren auch die stark frequentierten Ladengeschäfte in der Schadowstraße und der Flinger Straße von einer sehr guten Nachfrage. Da die Nachvermietung der Bestandsobjekte das Mieterinteresse nicht ausreichend bedient, wurden im Laufe des Jahres mehrere Projekte begonnen, die voraussichtlich jedoch erst 2013 fertiggestellt werden dürften. Diese haben im vergangenen Jahr den Nachfrageüberhang noch etwas abfedern können. Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Düsseldorf* 4,5 4,5 4,5 4,5 9,1 9,0 18,3 45,6 Bekleidung Körperpflege/Gesundheit Lebensmittel Heim-/Haus-/ Einrichtungsbedarf Gastronomie Freizeit-/Persönlicher Bedarf Schmuck Sonstige Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Düsseldorf* in m 2 Freizeit-/Persönlicher Bedarf Modeunternehmen bestimmen den Markt Auch 2011 wurde der Retailmarkt erheblich von der Modebranche beeinflusst: Wieder einmal geht fast die Hälfte der Abschlüsse in den A-Lagen auf das Konto von Unternehmen aus der Textilbranche. Dabei konnten mit dem Textilhaus Breuninger im Projekt Kö-Bogen ( m²) und der preisaggressiven Modekette Primark in der Schadowstraße (6.500 m²) gleich zwei gewichtige Abschlüsse vermeldet werden. Das für rund 40 Mio. revitalisierte Shoppingcenter Sevens war ebenfalls stark nachgefragt und kann nach der Wiedereröffnung mit Emporio Armani, Desigual und Philipp Plein einige gefragte Labels als neue Mieter begrüßen. Auch der Elektronikmarkt Saturn hat seine Verkaufsfläche auf ca m² über fünf Etagen verdoppelt. Mit gut 18 % der Abschlüsse spielte auch die Branche Körperpflege/Gesundheit eine größere Rolle. Die übrigen Verträge verteilten sich breit gefächert auf die verbleibenden Branchen wie beispielsweise Lederwaren und Schuhe oder Freizeit. Durch die beiden Großanmietungen stieg auch die durchschnittliche Flächengröße der Verträge bei den Bekleidungsunternehmen auf über m². Bekleidung Lederwaren/Schuhe Körperpflege/Gesundheit Heim-/Haus-/ Einrichtungsbedarf Schmuck Lebensmittel Dienstleistungen Gastronomie Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Düsseldorf* 9,1 13,6 9,1 13,6 18,2 >1.000 m m m m m 2 <61 m Nachfrage nach allen FlächengröSSen Die Nachfrage ist breit aufgestellt und verteilte sich relativ gleichmäßig über alle Segmente. Lediglich in der mittleren Kategorie zwischen 251 m² und 500 m² war etwas mehr 36,4

17 Düsseldorf Retailmarkt Deutschland Bewegung zu beobachten, sodass hier letztendlich etwas mehr als ein Drittel der Verträge (gut 36 %) abgeschlossen wurde. Ansonsten war sowohl in den größeren Segmenten ab 501 m² wie auch in den kleineren Flächengrößen eine rege Nachfrage zu verzeichnen. Keine Entspannung der Angebotssituation Auf der Angebotsseite ist gegenüber dem Vorjahr keine wesentliche Entspannung festzustellen. Da Bestandsflächen rar sind, wurden im Laufe des Jahres 2011 ungewöhnlich viele Abschlüsse in Projekten getätigt. Die wohl größte Projektanmietung ist der Vertrag von Breuninger, der gleich drei Viertel des Kö-Bogens für sich beansprucht. Generell sind potenzielle Mieter zusehends bereit, längere Wartezeiten bis zum Bezug der Flächen in Kauf zu nehmen, wie auch das Beispiel des SportScheck-Abschlusses in der Schadowstraße zeigt, der seine Flächen erst 2013 beziehen wird. Höchstmieten nach Lagen in Düsseldorf Mikrolagen Lagequalität* Nettomiete pro Monat** ( /m 2 ) Königsallee L Schadowstraße K Flinger Straße K Mittelstraße K * Lagequalität K Konsumlage N Hochwertige Niveaulage (Mix aus Konsum-/Luxuslage) L Luxuslage ** Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage Entwicklung der Höchstmiete in Düsseldorf* Nettomiete pro Monat in /m² Höchstmieten steigen in allen Lagen Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs stiegen die Höchstmieten in allen Lagen des Düsseldorfer Einzelhandelsmarkts weiter an. In besonders gefragten Top-Lagen wie der Königsallee sind speziell ausländische Filialisten zur Zahlung hoher Mietpreise für in absehbarer Zeit bezugsfreie Flächen bereit. Die Höchstmiete im Düsseldorfer Marktgebiet ist für einen idealtypischen 100-m²- Standardshop in bestfrequentierter Lage der Königsallee und der Schadowstraße dementsprechend weiter geklettert und beläuft sich zum Jahresende 2011 auf 240 /m². Darüber hinaus konnte auch die beliebte Young-Fashion-Meile Flinger Straße ein weiteres Mietpreiswachstum auf 210 /m² (+2 %) verzeichnen. Die Mittelstraße, die in den vergangenen Jahren vermehrt von Filialisten entdeckt wurde, kann ebenfalls Potenziale heben und steigt auf 115 /m² (+5 %) * Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage Ausgewählte Vermietungen in Düsseldorf Perspektiven für 2012 Düsseldorf bleibt seinem Ruf als Modemetropole treu und erfreut sich einer konstant hohen Nachfrage insbesondere von internationalen Mode- und Schuhanbietern, die sich in Vertragsabschlüssen von bekannten Filialisten und Kaufhäusern wie Desigual, Primark, Breuninger oder Sport- Scheck niederschlägt. Auch für 2012 zeichnet sich eine weiterhin sehr hohe Nachfrage in Düsseldorfs Top-Lagen ab. Da ein nicht unwesentlicher Teil der Flächen im Bau und der Projekte wie der Kö-Bogen bereits an Mieter vergeben ist, wird sich das Flächenangebot tendenziell weiter verknappen. Damit ist voraussichtlich auch der Grundstein für weitere leichte Mietpreissteigerungen gelegt. Mieter Lage Fläche (m 2 ) Breuninger Textilhaus Kö-Bogen Primark Schadowstraße SportScheck Schadowstraße Sarar Königsallee 800 Michael Kors Breidenbacher Hof 460

18 18 Retailmarkt Deutschland 2012 Frankfurt Frankfurt Nachfrage noch mal deutlich gestiegen Nachdem bereits in der zweiten Jahreshälfte 2010 ein Anziehen der Nachfrage zu beobachten war, hat sich dieser Trend 2011 noch einmal spürbar beschleunigt. Neben den traditionell starken Textilfilialisten hatten vor allem Luxuslabels und Schmuckanbieter ein überproportional großes Interesse an Frankfurt. So mietete z. B. Louis Vuitton einen Flagship-Store im Neubauvorhaben ONE Goetheplaza am Goetheplatz, was eine Signalwirkung für das gesamte Projekt entfalten dürfte. Auf der Zeil sicherte sich die Lifestyle-orientierte Marke Fossil 800 m², und das französische Traditionslabel Longchamp hat sich auf 220 m² in der Goethestraße niedergelassen. Zu den größten Abschlüssen gehörte darüber hinaus die Anmietung über m² auf der Zeil von Leiser Schuhe. Die große Nachfrage von Luxuslabels spiegelt auch die ausgesprochen erfreuliche gesamtwirtschaftliche Entwicklung wider, die nach der Krise 2009 schnell wieder Fahrt aufgenommen hat. Bezogen auf die Anzahl der Mietverträge belegten Textilunternehmen mit einem Anteil von knapp 48 % den ersten Platz. Die Branche Lederwaren/Schuhe kam mit fast 29 % auf den zweiten Rang, gefolgt von den Kategorien Schmuck und Dienstleistungen mit jeweils rund 10 %. Mit knapp 5 % verloren Gastronomiebetriebe dagegen gegenüber dem Vorjahr (13 %). Vermietungen in allen GröSSenklassen Etwa zwei Drittel aller Verträge entfallen auf mittelgroße Shops zwischen 61 und 500 m², wobei der Schwerpunkt mit einem Anteil von knapp 29 % auf der Größenklasse von 61 bis 120 m² liegt. Große Abschlüsse mit mehr als m² kommen immerhin noch auf einen Anteil von knapp 10 %. Bemerkenswert ist aber auch, dass fast ein Fünftel (19 %) aller Anmietungen für kleine Flächen bis 60 m² erfolgte. Weiterhin angespannte Angebotssituation Obwohl dem Frankfurter Markt in den vergangenen Jahren erheblich neue Flächen zugeführt wurden, u. a. durch das rund m² große Shoppingcenter MyZeil, bleibt die Angebotssituation weiter sehr angespannt. In den absoluten Top-Lagen steht der unverändert großen Nachfrage kein ausreichendes Angebot gegenüber. Dies gilt sowohl für hochwertige Lagen wie die Goethestraße oder den Steinweg als auch für frequenzstarke Konsumlagen wie die Zeil und die Fressgass. Auch wenn sich aktuell knapp m² neue Flächen im Bau oder kurz vor Baubeginn befinden, wird sich an der grundsätzlichen Unterversorgung mit hochwer- Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Frankfurt* 9,5 9,5 28,6 4,8 47,6 Bekleidung Lederwaren/Schuhe Schmuck Dienstleistungen Gastronomie Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Frankfurt* in m 2 Lederwaren/Schuhe Bekleidung Gastronomie Schmuck Dienstleistungen Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Frankfurt* 28,5 19,1 9,5 19,1 4,7 19,1 >1.000 m m m m m 2 <61 m

19 Frankfurt Retailmarkt Deutschland tigen Flächen tendenziell wenig ändern, nicht zuletzt deshalb, weil einige der Neubauflächen bereits vergeben sind. Zu den attraktivsten und spannendsten Bauvorhaben gehört ohne Frage das ONE Goetheplaza, in dem insgesamt rund m² moderne Einzelhandelsfläche entstehen werden. Darüber hinaus kommen mit den Neubauten auf der Zeil 123 und am Rossmarkt 10 wieder neue Flächen auf den Markt. Als mittelfristig wichtigstes Projekt ist die Entwicklung des Skyline Plaza im Europaviertel anzusehen, wo bis zu m² neue Retail-Fläche geplant ist. Spitzenmieten weiter im Aufwind Wie auch an anderen Standorten in Deutschland sind die Spitzenmieten in Frankfurt aufgrund der starken Nachfrage bei unverändert knappem Angebot weiter gestiegen. Wieder an erster Stelle liegt die Zeil, wo 300 /m² für einen idealtypischen 100-m²-Standardshop erzielt werden können. Gegenüber Ende 2010 entspricht dies einem Anstieg um 11 %, womit Frankfurt den mit Abstand höchsten Mietpreisanstieg aller deutschen Top-Standorte aufweist. Aber auch die Höchstmieten in den übrigen A-Lagen, z. B. Goethestraße (240 /m²), Fressgass und Biebergasse (230 /m²) oder der Steinweg (210 /m²) konnten in der Regel um etwa 5 % zulegen. Gleiches gilt tendenziell auch für die Durchschnittsmieten in den 1A- und 1B-Lagen der City. Anders ist die Situation allerdings in den schwach frequentierten Nebenlagen, wo teilweise deutliche Mietpreisrückgänge zu beobachten waren. Verantwortlich hierfür sind auch Abwanderungen von Läden, die zunehmend versuchen, sich an den zentralen Standorten mit deutlich besserer Lagequalität Flächen zu sichern. Höchstmieten nach Lagen in Frankfurt Mikrolagen Lagequalität* Nettomiete pro Monat** ( /m 2 ) Zeil K Goethestraße L / N Fressgass : Große Bockenheimer Straße/ Kalbächer Gasse K Biebergasse K Steinweg N Kaiserstraße/Roßmarkt K * Lagequalität K Konsumlage N Hochwertige Niveaulage (Mix aus Konsum-/Luxuslage) L Luxuslage ** Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage Entwicklung der Höchstmiete in Frankfurt* Nettomiete pro Monat in /m² * Idealtypischer 100-m²-Standardshop in bestfrequentierter Lage Perspektiven für 2012 Auch für 2012 deutet alles auf eine unverändert starke Nachfrage in Frankfurt hin, vor allem aufgrund des regen Interesses internationaler Filialisten. Mit einigen der neu auf den Markt kommenden Flächen wird die Qualität des Frankfurter Einzelhandelsangebots steigen, und einige Standortbereiche werden erheblich an Attraktivität gewinnen. Mittelfristig dürften hiervon weitere positive Impulse für das unmittelbare Umfeld dieser Lagen ausgehen. Ungeachtet dessen wird die Angebots-und-Nachfrage-Situation in den bevorzugten Frankfurter Top-Lagen grundsätzlich angespannt bleiben. Vor diesem Hintergrund ist auch 2012 ein leichter Anstieg der Spitzenmieten ziemlich wahrscheinlich. Ausgewählte Vermietungen in Frankfurt Mieter Lage Fläche (m 2 ) Leiser/HAKO Zeil Louis Vuitton Goetheplatz Fossil Zeil 800 Longchamp Goethestraße 220

20 20 Retailmarkt Deutschland 2012 Hamburg Hamburg Nachfrage auf hohem Niveau Der Retailmarkt erfreute sich auch 2011 einer sehr hohen Nachfrage. Die Konsumlagen Spitalerstraße und Mönckebergstraße gehören mit ihren hohen Passantenfrequenzen nach wie vor zu den begehrtesten Standorten bei nationalen und internationalen Filialisten. Aufgrund der geringen Fluktuation fanden hier jedoch kaum Neuvermietungen statt eine der wenigen Ausnahmen ist der neue Wolford- Shop in der Mönckebergstraße. Die Niveau- und Luxuslage Neuer Wall ist weiterhin sehr beliebt und verzeichnete 2011 u. a. den Umzug von Bottega Veneta sowie die Abschlüsse von Burberry und Calvin Klein. Hervorragend entwickelt sich auch die Poststraße, die insbesondere von der Neuerrichtung der Alten Post profitiert und weiter an Attraktivität gewinnt. Anmietungen von Abercrombie & Fitch, Tommy Hilfiger, Adidas für ihr neues Konzept Neo sowie Hallhuber werden die Frequenz dieser Konsumlage nachhaltig stärken. Die Eröffnung von Zara Home belebt darüber hinaus die Großen Bleichen und verstärkt den Lauf zum Jungfernstieg. Des Weiteren wurde bei den Abschlüssen 2011 wieder verstärkt die Zahlung von key money beobachtet. Bekleidung bleibt grösste Nachfragegruppe Die Bekleidungsbranche war gewohnt stark und belegt mit mehr als der Hälfte aller Vermietungen erneut die Spitzenposition (knapp 52 %). Damit liegt der Textileinzelhandel auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr (-2 Prozentpunkte), mietete aber mit rund 250 m² durchschnittlich deutlich kleinere Flächen an als noch 2010 (ca. 640 m²). Die Gastronomie erreicht ca. 11 % und profitiert von Abschlüssen der Systemgastronomie sowie regional starken Einzelhändlern, die ihre Flächenexpansion mit Konzepten wie Mutterland oder Oh it s fresh vorantreiben. Daneben erreichten auch Schmuck (ebenfalls gut 11 %) sowie Lederwaren/Schuhe (gut 7 %) hohe Vermietungsanteile. Mehr kleinere Flächeneinheiten vermietet Die Verteilung der Abschlüsse auf die verschiedenen Größenklassen hat sich gegenüber dem Vorjahr deutlich verändert. Mit über 70 % der Verträge bis 250 m² wurden insgesamt wieder mehr kleinere Flächen angemietet. Den höchsten Anteil verbuchten dabei Shops zwischen 121 und 250 m², die gut 37 % der Vermietungen erzielten und mit 25 Prozentpunkten am stärksten zulegten. Mehr als ein Viertel entfiel auf Flächen von 61 bis 120 m². Auf dem dritten Platz folgen Läden zwischen 251 und 500 m², die mit knapp 15 % ein ähnliches Ergebnis wie im Vorjahr erzielten. Verträge zwischen 501 und m² trugen gut 11 % bei. Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Hamburg* 7,4 3,7 3,7 3,7 7,4 11,1 11,1 51,9 Bekleidung Gastronomie Schmuck Lederwaren/Schuhe Elektrotechnik/Elektronik/ Tonträger Körperpflege/Gesundheit Lebensmittel Sonstige Durchschnittliche Flächengröße der Vermietungen nach Branchen in Hamburg* in m 2 Heim-/Haus-/Einrichtungsbedarf Elektrotechnik/ Elektronik/Tonträger Bekleidung Schmuck Gastronomie Lebensmittel Lederwaren/Schuhe Körperpflege/Gesundheit Sonstige Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen in Hamburg* 25,9 7,4 3,7 37,1 11,1 14,8 >1.000 m m m m m 2 <61 m