Rechtsgrundlagen: Teil A Planungsrechtliche Festsetzungen

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1 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 1/6 Ergänzend zum zeichnerischen Teil gelten folgende planungsrechtlichen Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften. Rechtsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB) vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253) in der Fassung der Bekanntmachung der Neufassung des Baugesetzbuches vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), in der derzeit aktuellen Fassung Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Einigungsvertrag vom (BGBl. II S. 889, 1124) und Art. 3 Investitionserleichterungs- und Wohnbauland-Gesetz v (BGBl. I S. 466), in der derzeit aktuellen Fassung Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) vom 08. August 1995 (GBl. S. 617), in der derzeit aktuellen Fassung Gemeindeordnung für Baden-Württemberg vom 24. Juli 2000 (GBl. S. 582, ber. S. 698), in der derzeit aktuellen Fassung Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I S. 58 und III S ), in der derzeit aktuellen Fassung Teil A Planungsrechtliche Festsetzungen 1.0 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs.1 Nr.1 BauGB) Allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen ( 4 Abs. 1 BauNVO). Zulässig sind gem. 4 Abs. 2 BauNVO: - Wohngebäude - die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Nicht zulässig sind: - Betriebe des Beherbergungsgewerbes - Sonstige nicht störende Gewerbetriebe - Anlagen für Verwaltungen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen 2.0 Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i. V. m a BauNVO) Das Maß wird durch Planeintrag festgesetzt und bestimmt durch: - max. Grundfläche - max. Zahl der Vollgeschosse - max. Höhe der baulichen Anlagen. Festsetzungen.doc Seite 1 von 6

2 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 2/6 2.1 Höhenlage der Gebäude ( 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 BauGB, 18 BauNVO) Bezugspunkt für Gebäude Die Höhenlage der Gebäude ist durch Planeintrag festgesetzt. Bezugspunkt zur Bestimmung der maximalen Gebäudehöhe im Plangebiet für Gebäude, die bergseits in erster Reihe an der Hahnhofstraße und der Reinhold-Schneider-Straße stehen, ist das Straßenniveau der jeweiligen Erschließungsstraße in der Mitte des jeweiligen Grundstücks. Für die Gebäude bergseits in zweiter Reihe in der Hahnhofstraße 63, 65a und 69 sowie der Staufenbergstraße 2 ist der Bezugspunkt zur Bestimmung der maximalen Gebäudehöhe die Oberkante des Erdgeschoss-Rohfußbodens. Für die talseitigen Gebäude der Hahnhofstraße und der Reinhold-Schneider-Straße ist der Bezugspunkt zur Bestimmung der maximalen Gebäudehöhe die Oberkante Erdgeschoss- Rohfußbodenhöhe. Die Oberkante Erdgeschoss-Rohfußbodenhöhe darf hierbei maximal 0,30 m über oder unter dem Straßenniveau der jeweiligen Erschließungsstraße in der Mitte des jeweiligen Bezugsgrundstücks liegen. Gebäudehöhe (GH) Die im Plan eingetragenen maximal festgesetzten Gebäudehöhen beziehen sich auf die zuvor genannten Bezugspunkte für die einzelnen Straßenbereiche im Plangebiet. Als maximale Gebäudehöhe (GH) gilt das Maß vom jeweiligen Bezugspunkt bis zum oberen Abschluss des Daches. Für bestehende oder geplante Gebäude im Bereich Hahnhofstraße 12, 12a, 14, 16 und Reinhold-Schneider-Straße 1 ist die maximal zulässige Gebäudehöhe auf NN bezogen. 3.0 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Stellung baulicher Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und 23 Abs. 3 BauGB) Die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Planeintrag festgesetzt. Maßgebend für die überbaubaren Grundstücksflächen sind die Baugrenzen (Baufenster) im zeichnerischen Teil des Bebauungsplanes. Es wird die offene Bauweise als Einzelhaus bzw. als Einzel- oder Doppelhaus festgesetzt. Die im zeichnerischen Teil dargestellten Baugrenzen (Baufenster) dürfen ausnahmsweise an max. zwei Gebäudeseiten pro Einzelhaus oder Doppelhaushälfte von untergeordneten Bauteilen auf einer max. Länge von 5,00 m um max. 1,50 m überschritten werden. 4.0 Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Die max. zulässige Zahl der Wohneinheiten (WE) ist außer im Bereich der Nutzungsschablonen 1, 2, 3 und 17 durch Planeintrag festgesetzt. Festsetzungen.doc Seite 2 von 6

3 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 3/6 5.0 Tiefgaragen, Garagen, Carports ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB, 12 BauNVO) Tiefgaragen sind innerhalb der überbaubaren Fläche zulässig. Ausnahmsweise sind sie außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig, sofern sie erdüberdeckt und begrünt ausgeführt werden. Die Erdüberdeckung muss mindestens 30 cm betragen. Tiefgaragen sind über eine gemeinsame Zu- und Abfahrt zu erschließen. Garagen und Carports sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sowie in den dafür festgesetzten Flächen zulässig. 6.0 Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Die bestehenden Verkehrsflächen (Straßen, Gehwege) sind ihrem tatsächlichen Verlauf entsprechend festgesetzt. 7.0 Versorgungsflächen und Flächen für die Abfallbeseitigung ( 9 Abs. 1 Nr. 12 und 14 BauGB) Im Planbereich sind Flächen für Versorgungsanlagen (bestehende Trafostation) und für die Abfallentsorgung (bestehender Standort für Glascontainer) festgesetzt. 8.0 Grünflächen 8.1. Öffentliche Grünfläche 8.2 Private Grünflächen Innerhalb der im Landschaftsschutzgebiet liegenden privaten Grünflächen sind Wege, Auffüllungen, Abgrabungen bzw. Veränderungen der Bodengestalt sowie bauliche Anlagen nicht zulässig. Die Grünflächen entlang des Falkenbaches sind in einer Breite von 10 m ab Böschungsoberkante als Gewässerrandstreifen zu unterhalten, d. h. als Grünfläche mit gewässerbegleittypischem Baum- und Strauchbewuchs 9.0 Planungen, Nutzungsregelungen, Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20, 25b BauGB) 9.1 Vegetationsfähige Flächen sind als solche herzustellen und dauerhaft zu unterhalten. 9.2 Stellplatzflächen, Grundstückszufahrten, private Wege und Terrassen sind in einer wasserdurchlässigen Oberflächenbefestigung (z.b. Pflaster, mit Rasenfugen, Splittfugen, Schotterrasen, wassergebundene Decke) auszuführen. 9.3 Als Leuchtmittel bei der Straßen-, Hof- und Gebäudebeleuchtung sind Natriumdampfniederdrucklampen oder deren Weiterentwicklungen zu verwenden. Festsetzungen.doc Seite 3 von 6

4 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 4/ Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ( 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die Lage und Breite der Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sowie die Begünstigen sind der Planzeichnung zu entnehmen Nebenanlagen im Sinne von 14 Abs. 1 BauNVO Einrichtungen und Anlagen für Kleintierhaltung sind unzulässig. Gartenbezogene Nebenanlagen wie z. B. Gartenpavillons, Gartenlauben, Gerätehütten oder Gewächshäuser sind auf den der Straße zugewandten Flächen in der Vorgartenzone und seitlich der Hauptgebäude bis zur rückwärtigen Bauflucht unzulässig. Teil B Örtliche Bauvorschriften im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Falkenhalde - 1. Änderung und Erweiterung Gestaltung baulicher Anlagen gem. 74 Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) 1.0 Dächer ( 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) 1.1 Dachform Im Planbereich sind nur Formdächer (geneigte Dächer) zulässig. Mansard-, Tonnendächer sind jedoch unzulässig. Garagen bzw. Carports sind auch mit begrünten Flachdächern zulässig. Die Dachneigung der Formdächer muss mind. 7 betragen. Der Hauptfirst von geneigten Dächern muss über der Mitte der Schmalseite der Gebäude liegen. Dachformen, Dachneigungen und Dachfarben von Doppelhäusern sind einheitlich zu gestalten. Bei einer Grenzbebauung dürfen die Firste nicht mehr als 2,0 m zueinander versetzt sein (horizontaler Versatz zur Außenwand und /oder vertikaler Versatz zur Dachfläche). Zur Dacheindeckung sind Dachbeläge aus Ziegeln/ziegelartige Materialien in Rot-, Braun-, Schwarz- sowie Grautönen aus blendfreiem Material zulässig. Ausnahmsweise sind Metallund Blechabdeckungen zulässig, sofern sie aus blendfreien Materialien hergestellt werden. Bei Flachdächern von Garagen und Carports sind als Bedachungsmaterial ausschließlich extensive Dachbegrünungen zulässig (z.b. Sedum- Teppich oder Sedum-Kräuterflur). 1.2 Dachaufbauten Allgemeines: Dachgauben sind nur bei Dachneigungen von größer/ gleich 30 zulässig. Art der Gauben: Zulässig sind Schleppgauben, Kastengauben und Giebelgauben. Giebelgauben sind mit gleicher Dachneigung wie das Hauptdach auszuführen. Auf einem Gebäude (auch bei Doppelhäusern) ist nur eine Art von Gauben zulässig. Gaubenbreite: Schlepp- oder Kastengauben dürfen eine max. Breite von 50 % der Gebäudelänge erreichen. Giebelgauben dürfen eine Breite von 4,00 m nicht überschreiten. Festsetzungen.doc Seite 4 von 6

5 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 5/6 Die Summe aller Gaubenbreiten je Gebäudeseite darf 50 % der Gebäudelänge nicht überschreiten. Bei Doppelhäusern ist die Länge der Hauseinheit maßgeblich. Abstand der Gaube: Der Abstand der Dachaufbauten von der Außenfläche der Giebelwand muss mind. 1,50 m, zu Brandwänden mindestens 1,25 m betragen. Mit dem oberen Einschnitt der Gaube in die Dachhaut ist ein Abstand von mind. 0,5 m zum First einzuhalten. Dachaufbauten, die der Energiegewinnung dienen, sind bei allen geneigten Dächern gestattet. 2.0 Vorgärten ( 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) Vorgärten sind die Flächen der Baugrundstücke zwischen Straßenbegrenzungslinie und der vorderen Baugrenze und deren gedachter Fortführung. Vorgärten sind mit Ausnahme von Zufahrten, Zugängen und zulässigen Stellplätzen als Grünanlagen gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. 3.0 Einfriedigungen und Sockelmauern ( 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) Als Einfriedungen entlang öffentlicher Verkehrsflächen sind zulässig: - Geschnittene Hecken mit eventuell mittig eingewachsenem Spann- und Maschendraht bis 1,00 m Höhe - Metallzäune mit senkrecht angeordneten Stäben ohne Sockelmauern bis max. 1,00 m Höhe - Sockelmauern über Oberkante Straße bzw. Gehweg bis zu einer Höhe von 0,5 m und mit Metallzaun mit senkrecht angeordneten Stäben bis zu einer Gesamthöhe von max. 1,00 m Höhe - Holzzäune bis max. 1,00 m Höhe Zu den Nachbargrundstücken sind auch freie oder geschnittene Gehölzabpflanzungen zulässig. Stacheldraht ist unzulässig. 4.0 Stützmauern ( 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO) Stützmauern sind aus Naturstein oder Natursteinverblendungen aus ortstypischen Natursteinen herzustellen. Sichtbare L-Steine oder Ausführungen in Sichtbeton sind unzulässig Terrassierung des Geländes nicht überbaubare Grundstücksflächen Aus landschaftsgestalterischen Gründen dürfen Stützmauern und Gabionen zur Terrassierung des Geländes innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksfläche wie der privaten Grünflächen eine Höhe von 1,50 m nicht überschreiben. Festsetzungen.doc Seite 5 von 6

6 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 6/6 6.0 Anzahl der notwendigen Stellplätze (Stellplatzverpflichtung) Gemäß 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO wird die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen größer bzw. gleich 40 m² auf 1,5 Stellplätze pro Wohneinheit festgesetzt. Für Wohnungen, die kleiner als 40 m² sind (Einliegerwohnungen), ist je ein Stellplatz pro Wohneinheit nachzuweisen. Teil C Nachrichtliche Übernahmen ( 9 Abs. 6 BauGB) 1.0 Baumschutzsatzung Satzung über den Schutz von Bäumen auf dem Gebiet der Stadt Baden-Baden vom Landschaftsschutzgebiet Baden-Baden Verordnung des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom Heilquellenschutz Das Plangebiet liegt innerhalb des Heilquellenschutzgebietes, Zone III. Damit gilt die Rechtsverordnung des Regierungspräsidiums Südbaden zum Schutze der als Heilquellen staatlich anerkannten Thermalquellen in Baden-Baden vom Festsetzungen.doc Seite 6 von 6