Steigende Immobilienpreise und steigende Wohnungsnot: Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht?

Transkript

1 Steigende Immobilienpreise und steigende Wohnungsnot: Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht? Martin Korherr, April 2018

2 Werden wir Inserate dieser Art in Zukunft häufiger sehen? Quelle: Wohnungsnot-Es-geht-um-die-Zukunft-der-Region_image_1024_width.jpg [ ]

3 Stellenwert des Wohnens? Wohnen in unser modernen Gesellschaft = ein menschliches Grundbedürfnis! Abraham Maslow ( ) Quelle: [ ]

4 Forschungsfragen Inwieweit kommt der Staat seiner Verantwortung nach, allen Teilen der Bevölkerung BEZAHLBAREN WOHNRAUM bereitzustellen? Welche ANREIZE kann die Politik schaffen, damit Investitionen in leistbaren Wohnraum auch für private Anleger und Investoren attraktiv sind?

5 Bestandsaufnahme Wie stellt sich die gegenwärtige Lage in Österreich dar?

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8 Entwicklungen des heimischen Immobilienmarktes seit dem Beginn der Finanzkrise 2007 starker Wandel des heimischen Wohnungsmarktes in den vergangenen 10 Jahren anhaltender Immobilienboom führt zu kräftig steigenden Preisen Eigentumswohnungen, als auch Mietpreise betroffen Nachfrage konzertiert sich auf die Ballungszentren (vor allem Wien, Innsbruck und Salzburg)

9 Wie reagiert der Markt? Gründe: Unsicherheit der Finanzmärkte Veranlagung des Vermögens der privaten Haushalte in Sachwerte Immobilien als begehrtes Anlageobjekt Häuser werden gebaut, um darin zu wohnen, nicht um sie anzuschauen. Lockerung der Geldpolitik durch die EZB niedriges Zinsniveau geringe Kosten für Kreditaufnahme erhöhen Nachfragedruck Quelle: geringe Bautätigkeit in den Jahren nach der Finanz- und Immobilienkrise Verstärkter Zustrom aus dem europäischen- und außereuropäischen Ausland, aber auch Zuwanderung aus den ländlicheren Regionen Vernachlässigung des sozialen Wohnungsbaus durch die öffentliche Hand (Bund, Länder und Gemeinden)

10 Wie reagiert der Markt? Folgen Quelle: Verknappung des Wohnungsangebotes am heimischen Immobilienmarkt Preissteigerungen Investitionen von Bauträgern konzentrieren sich auf die Fertigstellung von Eigentumswohnungen und hochpreisigen Mietwohnungen. Grund: Die Gewinnspanne ist bei diesen Objekten am größten! Sanierung von Altbauten und Aufwertung des Baubestands durch die Nutzung von Leerständen. Investitionen in den sozialen Wohnungsbau werden der wachsenden Nachfrage kaum gerecht. Wer sind die Gewinner und Verlierer dieses Prozesses?

11 Gewinner und Verlierer des Immobilienbooms Gewinner Altmieter bei bestehenden Mietverträgen bzw. Neumieter von Altbauten können sich weiterhin über niedrige Mieten freuen Grund: Mietrechtsgesetz (MRG) Folge: die ortansässige Bevölkerung ist gegenüber Zuwanderern im Vorteil! Nachteil: eventuelles einbüßen an Mobilität, wenn die Wohnungsaufgabe deutliche Mietkostensteigerungen mit sich bringen würde

12 Für welche Immobilien gilt das Mietrechtsgesetz (MRG)? Quelle: Ratgeber Immowelt. Online: [ ]

13 Für welche Immobilien gilt das Mietrechtsgesetz nicht (MRG)? Quelle: Ratgeber Immowelt. Online: [ ]

14 Zusammengefasst... Das Mietrechtsgesetz gilt für Häuser mit mehr als zwei Mietgegenständen! Ausnahmen... Nicht anwendbar auf Ferienwohnungen, Dienstwohnungen, Heimen, befristeten Mietverträgen mit < ½ Jahr!!! Quelle: Infografik Mietrecht. Online: [ ]

15 Gewinner und Verlierer des Immobilienbooms Preise für Neuvermietungen außerhalb des Mietengesetzes fast immer deutlich höher! Verlierer Haushalte die aus familiären, beruflichen oder gesundheitlichen Gründen ihren Wohnort verlegen müssen. Jungfamilien einkommensschwache Haushalte

16 Mieten besser als Kaufen? Quelle: Jeder zweite Haushalt mietet. Bericht des Wirtschaftsmagazins ECO (Donnerstag, , 22:30 Uhr)

17 Mieten besser als Kaufen? Mieten verschafft Flexibilität! Ein Vorteil für junge Menschen, Singles und ältere Bürger/innen, aber auch für die Wirtschaft (Arbeitskräfte mobiler!) Kaufen bringt Sicherheit und Eigentum! Insbesondere als Absicherung gegen Einkommensschwankungen und als Polster in unsicheren Zeiten. Großes Plus des heimischen Wohnungsmarktes: Knapp 2/3 des Mietmarktes sind gedeckelt oder gefördert (Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen) Sind günstige Gemeindewohnungen die goldene Mitte? Quelle: Jeder zweite Haushalt mietet. Bericht des Wirtschaftsmagazins ECO (Donnerstag, , 22:30 Uhr)

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19 Wirtschaftspolitische Verankerung am/in... Immobilienmarkt / Wohnbaupolitik Kapitalmarkt / Geldpolitik Immobilien sind der wichtigste Vermögensbestandteil der privaten Haushalte Preisentwicklung auf Immobilienmarkt wirken sich indirekt auf die Konsumund Investitionsentscheidungen der privaten Haushalte aus Immobilien sind eine sichere Besicherungsform, daher Auswirkungen auf Kredittragfähigkeit der Schuldner Arbeitsmarkt / Sozialpolitik Bauwirtschaft als bedeutender heimischer Arbeitgeber Immobilienpreisschwankungen aus sozialer Perspektive kritisch zu bewerten Konjunkturpolitik Investitionen in die Baubranche sind eine der wichtigsten Maßnahme in der Konjunkturpolitik d.h. Entwicklungen am Immobilienmarkt haben weitreichende Auswirkungen auf die gesamte Volkswirtschaft!

20 Wo erhalte ich aktuelle Informationen zur Entwicklung des heimischen Immobilienmarktes?

21 Quelle: Zusammenfassung gegenwärtig KEINE WOHNUNGSNOT auf dem heimischen Immobilienmarkt neuer Wohnraum wird durch anhaltenden Bauboom in den Ballungszentren geschaffen ABER derzeit vorrangig Bau von teuren Eigentumswohnungen und hochpreisigen Mietwohnungen aufgrund fehlender Anreize für sozial verträglichen Wohnbau Zugang zu günstig zu finanzierenden Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen für einkommensschwache Haushalte schwer Rasche Lösungen sind gefragt!!!

22 Lösungsansätze zur Forschungsfrage Neue Impulse für den Neubau von preiswertem Wohnraum durch... Aufstockung der sozialen Wohnbauförderung auf Bundes- Landes und Gemeindeebene! Quelle: Mobilisierung von Bauflächen (Nachverdichtung!) Lockerung von Baubeschränkungen in Gebieten mit hoher Nachfrage, aber auch Anreize zum Wohnungsbau in ländlichen Regionen setzten Überprüfen von Verordnungen auf ihre Sinnhaftigkeit (ein verpflichteter PKW- Stellplatz pro Wohnung, Brandschutzverordnung?, Energiesparverordnung?) Senkung der Grunderwerbssteuer um Investoren die Finanzierung zu erleichtern

23 Danke für eure Aufmerksamkeit!

24 Quellen: MENSE A., LOHSE E., MUTL J., KIRCHHAIN H., BRAUN R. und DOMBRET A. (2016): Steigende Immobilienpreise und steigende Wohnungsnot: Wohnungsmarkt aus dem Gleichgewicht?- In: ifo Schnelldienst 69 (16), OeNB-Immobilienmarktmonitor Februar Statistik Austria