Preisdaten für die Wohnungs- marktbeobachtung

Transkript

1 Preisdaten für die Wohnungs- marktbeobachtung Miet- und Kaufpreisdaten aus dem Internet Bernhard Faller Mönchengladbach, den

2 2 Themen empirica Bedeutung und Probleme der Preisbeobachtung im Wohnungsmarkt Übersicht über Quellen für Preisdaten Überblick über die empirica-preisdatenbank Auswertungsbeispiele

3 3 Preise in der Wohnungsmarktbeobachtung Preise geben Auskunft über die relative Zahlungsbereitschaft / Akzeptanz in einzelnen Segmenten: Bauformen, Siedlungstypologien Wohnungsgrößen, Baualtersklassen Lagemerkmale, Stadtteile Preise im Zeitverlauf geben Auskunft über: Marktanpassungsreaktionen Knappheiten und Überschüsse in einzelnen Marktsegmenten Räumliche Stadtentwicklungstrends empirica

4 Probleme in der Preisbeobachtung 4 Wohnungen sind kein homogenes Gut unterschiedliche Lagen unterschiedliche Ausstattungsstandards Problem: verfälschende Struktureffekte in der Preisbeobachtung (besonders im Neubau) Zwei Lösungsmöglichkeiten: große Beobachtungsmengen Hedonische Modellbildung

5 Datenquellen für die Preisbeobachtung im Wohnungsmarkt

6 6 Quelle Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse empirica Vorteile: Tatsächliche Abschlusspreise Nachteile: Nur Eigentum, keine Miete Wenige Merkmale Uneinheitliche Auswertung und Darstellung Die genannten Nachteile können behoben werden!

7 Quelle Preisberichterstattung des RDM oder der LBS 7 Vorteile: Preisgünstige oder gar kostenlose Verfügbarkeit Einheitliche Darstellung für ganz Deutschland Verfügbarkeit von Zeitreihen Nachteile: Expertenbefragung: Keine statistische Basis, kaum kontrollierbare Validität Unzureichende Differenzierung: Nur Marktschwerpunkte, Kurzfristige Zeitverläufe kaum interpretierbar

8 Überblick über die empirica- Preisdatenbank

9 9 Grundinformationen empirica Datenbankbetreiber IDN Immodaten GmbH Erfasst werden Inserate in Tageszeitungen und Internet-Immobilienbörsen (derzeit 95 Online-Quellen) Aktuell: 57 Millionen Inserate (+ 1,7 Mio pro Monat) 60% Verkauf, 40% Miete Rd. 10 Millionen in NRW Rd. 41 Mio. Wohnobjekte

10 10 Angebotspreise empirica Nachteile: Objekte mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis werden nicht inseriert Abschlusspreise liegen ggf. unter Angebotspreisen (insbesondere bei Wohneigentum) Vorteile: Zeitnahe und flächendeckende Verfügbarkeit Zeitreihen in beliebigem Rhythmus Hohe Datenmenge erlaubt hohe Differenzierung (räumlich und nach Marktsegmenten)

11 Anzahl auswertbarer Inserate in NRW (Stand 2/2006) empirica

12 Auswertungsmöglichkeiten und -beispiele

13 Auswertungen (Beispiele) Preise (Median, Spannbreiten, Verteilung, Zeitreihen ) einzelne Preissegmente Objekttyp (EFH, DHH, RH, Eigentums- o. Mietwohnung) Objektgröße Baujahr Wohnfläche z.t. kleinräumige Lage bis auf Stadtteile Zeitpunkt u. Verweildauer der Anzeige

14 Eigentumswohnungen im Neubau 14 in x-stadt, 4. Quartal Zimmer Wohnung 2 Zimmer Wohnung 3 Zimmer Wohnung 4 Zimmer Wohnung Großwohnungen durchschn. Wohnfläche in qm gesamt Spanne Wohnfläche in qm Anzahl Objekte Verhältnis Insertionen/Objekte 3,0 : 1 2,7 : 1 2,1 : 1 1,9 : 1 1,9 : 1 2,0 : 1 Verweildauer (Tage) durchschn. Kaufpreis in EUR/qm Spanne Kaufpreis in EUR/qm Preistrend

15 Preisentwicklung bei Mietwohnungen in Dortmund (gleitendes Mittel über 3 Quartale) Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 15 6,50 6,00 5,50 /m² Kaltmiete 5,00 4,50 4,00 3,50 3,00 3.Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q.2005 Quartal

16 Mietpreise in Dortmund nach Stadtteilen /qm Kaltmiete Dortmund Hombruch Dortmund Arboretum Dortmund Deusen Dortmund Berghofen Dortmund Grossholthausen Dortmund Lichtendorf Dortmund Schüren Dortmund Sölde Dortmund Kirchhörde Dortmund Bittermark Dortmund Eichlinghofen Dortmund Barop Dortmund Hörde Dortmund Husen Dortmund Derne Dortmund Asseln Dortmund Aplerbeck DORTMUND GESAMT Dortmund Rahm Dortmund Körne Dortmund Huckarde Dortmund Benninghofen Dortmund Brechten Dortmund Groppenbruch Dortmund Dorstfeld Dortmund Bodelschwingh Dortmund Nette Dortmund Kemminghausen Dortmund Brackel Dortmund Bövinghausen Dortmund Scharnhorst Dortmund Eving Dortmund Kirchlinde Dortmund Wickede Dortmund Neuasseln Dortmund Grevel Dortmund Kirchderne Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)

17 Mietpreise und Verteilung der Angebote nach Wohnungsgröße in Dortmund Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) /qm Kaltmiete Anteil an inserierten Objekten in % Anteil Objekte 2005 Anteil Objekte 2004 Preise 1. Quartal 2005 Preise 1. Quartal und mehr Wohnungsgröße in qm 0

18 18 Wohnungsmieten nach Größe empirica 8,0 7,0 6,0 Preis pro qm 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Warendorf (LK) Recklinghausen (LK) Coesfeld (LK) Gelsenkirchen Dortmund Essen <40qm 40-60qm 60-80qm qm >100qm Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)

19 Mietwohnungen Neubau Köln, 1. Quartal 2005 empirica 22,0 21,0 20,0 19,0 18,0 17,0 16,0 15, qm Wohnungen (Neubau) EUR/qm 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6, qm Wohnungen (Neubau) 5,0 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 100,0% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 19

20 Preisentwicklung der Eigentumswohnungen in Köln (70 80m² Wohnfläche) EUR/qm erstes Quartal erstes Quartal ,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% 50,0% 60,0% 70,0% 80,0% 90,0% 100,0% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 20

21 21 Preise für Eigentumswohnungen nach Baujahr empirica Preis pro qm Warendorf (LK) Recklinghausen (LK) Coesfeld (LK) Gelsenkirchen Dortmund Essen vor seit 2000 Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)

22 Einfamilienhäuser Leipzig 2005 Gesamstadt und ausgew. Innenstadtteile ohne Extremwerte Angebotspreis in Euro Median PLZ Median PLZ Median PLZ Median PLZ Median PLZ Median PLZ Median PLZ Anteil Objekte Median PLZ Bestand Neubau Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 22

23 Preisniveaus von Einfamilienhäusern (Reihen- und Doppelhäuser): Bestand (Zeitraum bis ) 23 Preisniveaus von Einfamilienhäuser (Reihen- und Doppelhäuser): Bestand (Zeitraum bis ) Objektpreis in EUR Aachen Bochum Gelsenkirchen Dortmund Düsseldorf Köln Bonn Hamburg Bremen München Stuttgart Dresden Berlin Leipzig 90% 70% Median 30% 10% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)

24 Preisniveaus von Einfamilienhäusern (Reihen- und Doppelhäuser): Neubau (Zeitraum bis ) 24 Preisniveaus von Einfamilienhäuser (Reihen- und Doppelhäuser): Neubau (Zeitraum bis ) Objektpreis in EUR Aachen Bochum Gelsenkirchen Dortmund Düsseldorf Köln Bonn Hamburg Bremen München Stuttgart Dresden Berlin Leipzig 90% 70% Median 30% 10% Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH)

25 Einfamilienhäuser Neubau 2005 Quelle: empirica (IDN Immodaten GmbH) 25