Gemeindecheck Wohnen: Stadt Bülach

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1 Gemeindecheck Wohnen: Standort 4. Quartal 2015 PLZ 8180 Stadt Ortschaft Agglomeration BFS Gemeindetyp BFS Bülach (BFS: 53) Bülach (FPRE: ZH97) Zürich Arbeitsplatzgemeinde einer metropolitanen Region MSRegion Zürcher Unterland (BFS: 10) Kanton Zürich FPRERegion Zürich FPRERaumtyp Grosszentrale Agglomerationen Fusionen: Themen 1 Bevölkerung 2 Nachfragersegmente 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4 Lebensphasen 5 Wohn und Lebensqualität 6 Umzugsverhalten 7 Wohnungsmarkt und Immobilien 8 Leerwohnungen 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) 11 Bauzonenreserven, övgüteklassen 12 Perspektiven 2030 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 13 Perspektiven 2030 (Szenario «restriktive Raumplanung») Fahrländer Partner AG Raumentwicklung

2 MakroLagetext Wohnen 4. Quartal 2015 Bülach ist eine Arbeitsplatzgemeinde einer metropolitanen Region im Kanton Zürich. Bülach ist gemäss Definition 2012 des BFS Teil der Agglomeration Zürich mit 581'328 Haushalten (2013) und 1'315'669 Einwohnern (2014). Bülach zählt 18'895 Einwohner (2014) bzw. 8'009 Haushalte (2013) (durchschnittliche Haushaltsgrösse: 2.4). 32.1% der Haushalte zählen im Jahr 2012 zu den oberen Schichten (: 28.8%), 46.3% der Haushalte zu den mittleren Schichten (: 39.7%) und 21.7% der Haushalte zu den unteren Schichten (: 31.5%). 1'189 Betriebe mit 10'252 Beschäftigten weist die Gemeinde Bülach im Jahr 2013 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Von den 7'889 vollzeitäquivalenten Stellen sind 60.5 (0.8%) im 1. Sektor, 2'056 (26.1%) im Industrie und 5'772 (73.2%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Bülach aus erreichbaren Zentren sind Winterthur (22 Min.), Zürich (23 Min.) und Andelfingen (23 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Winterthur (25 Min.), Schaffhausen (30 Min.) und Zürich (30 Min.). Die Stadt weist Ende 2014 einen Bestand von 9'059 Wohneinheiten auf, wovon 982 Einfamilienhäuser und 8'077 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFHQuote ist mit 10.8% im landesweiten Vergleich (22.9%) stark unterdurchschnittlich. Bei einer mittleren Bautätigkeit von 173 Wohnungen ( ; das sind 2.15% des Bestandes 2008), ist die Leerstandsquote mit 1.94% (176 Wohnungen) im landesweiten Vergleich (1.19%) stark überdurchschnittlich. Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist zwischen 2014 und 2030 im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der von einer Zusatznachfrage von 1'248 Wohnungen auszugehen. Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei den EFH bei 11'067 CHF/m², bei den EWG bei 7'826 CHF/m², die Nettomarktmiete von MWG liegt an mittleren Lagen bei 253 CHF/m² und Jahr. Dies ist im regionalen Vergleich durchschnittlich. Seit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MSRegion Zürcher Unterland um 75.4% zugelegt, die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 79.7%. Der Markt der Region Zürcher Unterland ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet.

3 1 Bevölkerung Stadt Bülach 4. Quartal 2015 Kennzahlen Bevölkerung Bevölkerung (ständig) 14'878 15'670 16'125 16'774 16'956 17'511 17'503 17'975 18'408 18'895 Bevölkerung (nicht ständig) Anzahl Haushalte 7'480 7'631 7'785 8'009 Ø Haushaltsgrösse Bevölkerungswachstum (%) Ausländeranteil (%) Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Indexierte Entwicklung der ständigen Wohnbevölkerung (Index Jahr 2005 = 100) Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Indexierte Entwicklung des Ausländeranteils (Index Jahr 2005 = 100) MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

4 1 Bevölkerung (2) 4. Quartal 2015 Nationalratswahlen 2011: Stärke der Parteien 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% SVP SP GLP FDP + LPS GPS BDP CVP Übrige Kanton Zürich Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Volksinitiative (9. Februar 2014): «Gegen Masseneinwanderung» 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Zürich Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Abstimmung (03. März 2013): Bundesgesetz über die Raumplanung 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Zürich Quelle: BFS, Fahrländer Partner. Ja Nein Volksinitiative (11. März 2012): «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Kanton Zürich Ja Nein Quelle: BFS, Fahrländer Partner.

5 Soziale Schicht Soziale Schicht Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 2 Nachfragersegmente Stadt Bülach 4. Quartal 2015 Nachfragersegmente 2012 Haushalte 4 Klassischer Mittelstand Bildungsorientierte Oberschicht 1'218 Verteilung 1 Ländlich Traditionelle % 2 Moderne Arbeiter Improvisierte Alternative Aufgeschlossene Mitte 1'664 6 Etablierte Alternative 1'161 7 Bürgerliche Oberschicht % 8.7% 10.0% 21.4% 14.9% MSRegion 4.3% 9.5% 7.3% 10.8% 20.0% 12.1% Total 7' % 100.0% FPRERegion 4.0% 9.8% 12.2% 8.4% 18.5% 11.4% 9.3% 10.6% 7.5% 15.6% 18.2% 15.4% 9 Urbane Avantgarde % 7.2% Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 13.0% 100.0% 6.5% 12.6% 12.5% 11.2% 18.6% 9.9% 6.7% 12.0% 10.1% 100.0% Verteilung der Nachfragersegmente in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen Lebensstil Lebensstil <5 5 bis bis bis bis 25 Prozent (%) <10 10 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 6 bis 10 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. >10 Prozentpunkt (PP) Nachfragersegmente , 30% Unterschicht Mittelschicht Oberschicht 25% 20% 15% 10% 5% 0% Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. 1 Ländlich Traditionelle 4 Klassischer Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht 2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht 3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde

6 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern 4. Quartal 2015 Anteile der Haushalte nach sozialer Schicht (Kaufkraftpotenzial, 2012) 21.7% 46.3% 32.1% MSRegion Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Unterschicht* 21.1% Mittelschicht** 42.9% 26.0% 38.2% 31.5% 39.7% Oberschicht*** 36.0% 35.8% 28.8% 50% Unterschicht* Mittelschicht** Oberschicht*** 40% 30% 20% 10% 0% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich * Nachfragersegmente: 1 Ländlich Traditionelle, 2 Moderne Arbeiter, 3 Improvisierte Alternative. ** Nachfragersegmente: 4 Klassischer Mittelstand, 5 Aufgeschlossene Mitte, 6 Etablierte Alternative. *** Nachfragersegmente: 7 Bürgerliche Oberschicht, 8 Bildungsorientierte Oberschicht, 9 Urbane Avantgarde. Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Ø Reines Einkommen; Alle Natürlichen Personen* '978 72'871 72'592 74'098 75'586 77'381 77'341 78'353 79'220 80'081 MSRegion Zürcher Unterland 75'790 75'895 75'926 77'702 79'355 81'157 82'090 82'119 84'178 84'504 FPRERegion Zürich 77'513 78'218 79'428 81'687 84'329 86'037 86'375 86'624 91'236 88'951 71'414 71'949 72'418 74'078 76'168 77'766 77'835 78'432 80'868 80'176 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Erwerbstätige* '127 75'982 75'364 77'670 78'860 80'573 80'254 81'545 82'860 84'174 MSRegion Zürcher Unterland 79'058 79'111 79'119 81'521 83'267 84'811 85'383 85'865 88'304 88'398 FPRERegion Zürich 82'175 82'761 84'160 86'969 89'799 91'414 91'784 92'037 98'125 95'269 76'423 77'068 77'342 78'824 81'698 83'274 82'984 83'591 87'044 86'188 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Ø Reines Einkommen; Nichterwerbstätige / Rentner* '455 62'097 62'704 62'246 65'570 66'198 67'273 67'800 68'203 67'963 MSRegion Zürcher Unterland 60'502 61'159 61'683 62'134 64'424 66'703 69'141 67'891 70'068 71'775 FPRERegion Zürich 61'411 62'992 63'910 64'437 66'852 68'477 69'160 69'478 71'013 70'377 57'841 58'041 61'031 59'938 61'834 63'127 64'674 65'334 67'032 66'781 * Ø Reines Einkommen (Bund) pro steuerlicher Normalfall. Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

7 3 Einkommen, Kaufkraft und Steuern (2) 4. Quartal 2015 Steuerbelastung Familie (%)* Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)** Stadt Zürich (Kantonshauptort) * Familie mit zwei Kindern, Bruttoarbeitseinkommen CHF 100'000. ** Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Steuerbelastung Lediger (%)* Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)** Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)** Stadt Zürich (Kantonshauptort) * Lediger Steuerpflichtiger, Bruttoarbeitseinkommen CHF 70'000. ** Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner. Vergleich der Steuerbelastung von Familien (%) Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Zürich (Kantonshauptort) Vergleich der Steuerbelastung von Ledigen (%) Gemeinde Hofstetten (ZH) (höchste Steuerbelastung im Kanton)* Gemeinde Rüschlikon (tiefste Steuerbelastung im Kanton)* Stadt Zürich (Kantonshauptort) * Referenzjahr 2014 (Fusionsgemeinden: Gewichteter Mittelwert). Quelle: ESTV, Modellierungen Fahrländer Partner.

8 Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Singles Paare Familien mit Kindern Einelternfamilien Wohngemeinschaften Junge Junge Mittlere Mittlere Ältere Ältere Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 4 Lebensphasen Stadt Bülach 4. Quartal 2015 Lebensphasen 2012 Junger Single (bis 34 J.) Mittlerer Single (35 bis 54 J.) Älterer Single (55+ J.) Junges Paar (bis 34 J.) Mittleres Paar (35 bis 54 J.) Älteres Paar (55+ J.) Familie mit Kindern (altersunabhängig) Einelternfamilie (altersunabhängig) Wohngemeinschaft (altersunabhängig) Total Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. MSRegion FPRERegion Haushalte Verteilung % 8.0% 9.6% % 9.7% 11.2% 1' % 12.7% 16.2% % 5.0% 4.5% % 8.7% 7.4% 1' % 17.9% 16.8% 2' % 30.1% 25.9% % 2.6% 5.3% 2.5% 5.2% 3.2% 7' % 100.0% 100.0% 8.7% 9.9% 17.4% 4.1% 6.7% 17.3% 27.3% 5.7% 2.7% 100.0% Verteilung der Lebensphasen in der Stadt Differenz zu schweizweiten Anteilen <5 5 bis bis bis bis 25 <10 10 bis 6 6 bis 2 2 bis 2 2 bis 6 Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. Lebensphasen , 40% Prozent (%) 6 bis 10 >10 Prozentpunkt (PP) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Junger Single Mittlerer Single Älterer Single Junges Paar Mittleres Paar Älteres Paar Wohngemeinschaft Familie mit Kindern Einelternfamilien Quelle: Fahrländer Partner & sotomo.

9 5 Wohn und Lebensqualität 4. Quartal 2015 Wohn und LebensqualitätsIndex (WLQI) Zentralität Reisezeit zum nächsten Zentrum mit überregionaler Bedeutung Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (motorisierter Individualverkehr) Reisezeit zum nächsten Agglomerationszentrum (öffentlicher Verkehr) Qualität Wohnumfeld Exposition (Hangneigung, Besonnung) Landschaftsqualität Image Anteil OberschichtHaushalte Stabilität der Wohnverhältnisse Zusatznachfrage und Bauzonenreserven Quelle: Fahrländer Partner. 4.0 gut 3.0 durchschnittlich 4.0 gut 3.0 durchschnittlich 1.5 schlechtsehr schlecht 3.5 durchschnittlichgut 3.0 durchschnittlich WLQI für Nachfragegruppen Junge, bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Stadt Bülach +/ +/ MSRegion Zürcher Unterland +/ +/ Mittlere und ältere bürgerlichtraditionelle Singles und Paare Bürgerlichtraditionelle Familien +/ +/ Junge, aufgeschlossene Singles und Paare +/ Mittlere und ältere aufgeschlossene Singles und Paare +/ +/ +/ +/ +/ +/ Aufgeschlossene Familien Junge, individualisierte Singles und Paare +/ Mittlere und ältere individualisiere Singles und Paare +/ +/ Individualisierte Familien Gesamtindex +/ +/ Stark unterdurchschnittlich ( ), unterdurchschnittlich (), durchschnittlich (+/), überdurchschnittlich (+), gut (++), sehr gut (+++), exzellent (++++). Quelle: Fahrländer Partner.

10 6 Umzugsverhalten 4. Quartal 2015 Kennzahlen Wanderung von Haushalten * 2013* 2014* Zuzüge (Inland) Wegzüge (Inland) Umzüge innerhalb Gemeinde * Im Jahr 2012 hat die Post die Gebühren für Umzugsmeldungen erhöht. Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner. Herkunft der Zuzüger (MSRegionen) Anzahl Haushalte Bern BaselStadt Zürich Winterthur St.Gallen/Rorschach '830 Genève Lausanne Luzern Lugano Quellen: BFS, Die Post, Modellierungen Fahrländer Partner.

11 7 Wohnungsmarkt und Immobilien 4. Quartal 2015 Kennzahlen Wohnungsmarkt Anzahl Haushalte Wohnungsbestand* Wohnungsbestand 11.5 Zimmer Wohnungsbestand 22.5 Zimmer Wohnungsbestand 33.5 Zimmer Wohnungsbestand 44.5 Zimmer Wohnungsbestand 5+ Zimmer Neubau Wohnungszugang (netto) '480 7'631 7'785 8'009 7'196 7'558 7'596 7'921 8'046 8'320 8'364 8'525 8'772 9' '066 2'213 2'223 2'323 2'366 2'489 2'507 2'571 2'671 2'595 2'730 2'749 2'891 2'906 2'944 2'986 3'064 3'171 1'536 1'597 1'603 1'626 1'673 1'622 1'604 1'599 1' Baubewilligte Wohnungen * Ab dem Jahr 2009 beruhen die Bestände auf den Registerdaten. Deshalb gibt es einen Bruch zwischen 2008 und Gemäss dem BFS sind die Zahlen zwischen 2009 und 2011 mit grossen Unsicherheiten behaftet. Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Wohnungsbestand nach Zimmerzahl (2013) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Anteil der neu erstellten Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

12 8 Leerwohnungen 4. Quartal 2015 Leerstandsquote Stadt (abs.) Stadt (%) MSRegion (%) FPRERegion (%) (%) Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Leerwohnungen nach Zimmerzahl (2015) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich 1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5+ Zimmer Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Verteilung der Leerwohnungen nach Miete und Eigentum (2015) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Miete Eigentum Leerstandsquote 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Quelle: BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich

13 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus 4. Quartal 2015 Marktwerte von Eigentumswohnungen CHF CHF/m 2 Mittleres Segment (4.5Zimmer, 115m² HNF SIA 416)* 900'000 7'826 Unteres Segment (4.5Zimmer, 105m² HNF SIA 416)** 714'000 6'800 Altbau (4.5Zimmer, 100m² HNF SIA 416)*** 634'000 6'340 * Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage, 1 TGPlatz. *** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2'000 Verteilung der Marktwerte (CHF), 44.5 Zimmer 1'600'000 1'400'000 1'200'000 1'000' ' ' ' '000 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 0 EWG Neubau EWG Altbau* 0 EWG Neubau EWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September Marktwerte von Einfamilienhäusern CHF CHF/m 2 Mittleres Segment (450m² Land, 710m³ SIA 416)* 1'494'000 11'067 Unteres Segment (370m² Land, 620m³ SIA 416)** 1'193'000 9'942 Altbau (450m² Land, 710m³ SIA 416)*** 1'207'000 8'941 * Freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. ** Einseitig angebaut, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** Baujahr 1985, freistehend, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September Verteilung der Marktwerte (CHF/m²) 25'000 20'000 15'000 Verteilung der Marktwerte (CHF), 55.5 Zimmer 2'500'000 2'000'000 1'500'000 teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 10'000 1'000'000 5' '000 0 EFH Neubau EFH Altbau* 0 EFH Neubau EFH Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015.

14 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (2) 4. Quartal 2015 Marktmieten von Wohnungen CHF/Monat CHF/m 2 a Mittleres Segment (3.5 Zimmer, 95m² HNF SIA 416, netto)* 2' Unteres Segment (3.5 Zimmer, 85m² HNF SIA 416, netto)* 1' Altbau (3.5 Zimmer, 80m² HNF SIA 416, netto)** 1' Mittleres Segment (4.5 Zimmer, 115m² HNF SIA 416, netto)* 2' Unteres Segment (4.5 Zimmer, 105m² HNF SIA 416, netto)* 2' Altbau (4.5 Zimmer, 100m² HNF SIA 416, netto)** 1' * Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. ** Baujahr 1985, Zustand intaktgut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September Verteilung der Marktmieten (CHF/m²a netto) Verteilung der Marktmieten (CHF/Monat netto), 44.5 Zimmer '500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' teuer überdurchschnittlich unterdurchschnittlich günstig Median 0 MWG Neubau MWG Altbau* 0 MWG Neubau MWG Altbau* * Altbau: Objekte mit Baujahr vor Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September Innere Werte von Bauland (erschlossen) CHF/m 2 Durchschnittliche Lage Gute Lage Beste Lage Bauland für Einfamilienhäuser* 1'210 1'275 1'340 1'485 1'695 1'975 Bauland für Mehrfamilienhäuser (EWG)** 1'475 1'550 1'890 2'090 2'405 2'795 Bauland für Mehrfamilienhäuser (MWG)*** '040 1'150 1'325 1'540 * Für freistehendes EFH mit typischer Landfläche, Gebäudevolumen und Ausbaustandard an der entsprechenden Lage. ** Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen, die im Stockwerkeigentum verkauft werden. Ausnützungsziffer: *** Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. Ausnützungsziffer: Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September Diskontierungssatz MWGNutzung Diskontierungssatz MWGNutzung (real, mikrolage und objektneutral) 3.5% Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Preisniveau, Vergleich mit MSRegion Zürcher Unterland Vergleich mit Kanton Zürich Vergleich mit Einschätzung des heutigen Preisniveaus Quelle: IMBAS & RESC Fahrländer Partner. durchschnittlich niedrig überdurchschnittlich sehr hoch bewertet

15 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (3) 4. Quartal 2015 Marktwerte/Marktmieten in der Region Eigentumswohnungen* Einfamilienhäuser** Mietwohnungen*** CHF/m² CHF/m² CHF/m²a Bülach 7'826 11' Hochfelden 6'565 (16%) 10'089 (9%) 229 (5%) Nussbaumen (Bülach) Eschenmosen (Bülach) 7'391 7'496 (6%) (4%) 10'044 9'563 (9%) (14%) (+2%) (+2%) Bachenbülach 7'913 (+1%) 11'770 (+6%) 234 (3%) Höri 6'339 (19%) 7'970 (28%) 234 (3%) Wiler (Rorbas) 6'539 (16%) 7'837 (29%) 240 (1%) Niederhöri (Höri) 7'043 (10%) 9'407 (15%) 238 (1%) Schachen (Glattfelden) 6'687 (15%) 9'385 (15%) 229 (5%) Rorbas 6'739 (14%) 8'289 (25%) 220 (9%) FreiensteinTeufen 6'896 (12%) 8'437 (24%) 205 (15%) Teufen (FreiensteinTeufen) 7'722 (1%) 9'711 (12%) 232 (4%) Oberhöri (Höri) 7'043 (10%) 9'407 (15%) 238 (1%) Winkel 9'148 (+17%) 11'748 (+6%) 241 (0%) Seeb (Winkel) 8'026 (+3%) 10'919 (1%) 243 (0%) Tössriederen (Eglisau) 6'652 (15%) 8'415 (24%) 237 (2%) Niederglatt 6'861 (12%) 9'570 (14%) 240 (1%) Glattfelden 6'522 (17%) 9'378 (15%) 223 (8%) Neerach 7'061 (10%) 11'615 (+5%) 229 (5%) Windlach (Stadel) Embrach Stadel Rüti (Winkel) 5'800 7'296 6'209 9'635 (26%) (7%) (21%) (+23%) 8'600 9'141 9'052 11'859 (22%) (17%) (18%) (+7%) (15%) (0%) (19%) (+17%) Oberglatt 7'209 (8%) 9'237 (17%) 249 (+3%) Ober Neerach (Neerach) 6'887 (12%) 9'222 (17%) 236 (2%) Hofstetten (Oberglatt) 6'087 (22%) 9'770 (12%) 244 (+1%) * 4.5 Zimmer, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, gute Mikrolage, 1 TGPlatz. ** 450m² Grundstückfläche, 710m³ SIA 416, freistehend, Neubau, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage, Dach nicht ausgebaut. *** 4.5 Zimmer, Neubau, im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, Hülle isoliert, durchschnittliche Mikrolage. Quelle: IMBAS Fahrländer Partner. Die Modelle basieren auf Transaktionsdaten mit Stand per 30. September 2015.

16 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 2015:1 2015:2 2015:3 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich 9 Marktwerte, Marktmieten und Preisniveaus (4) 4. Quartal 2015 Transaktionspreisindizes für Eigentumswohnungen, mittleres Segment Index (1. Quartal 2000 = 100) MS Zürcher Unterland* FPRERegion Zürich Grosszentrale Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September Transaktionspreisindizes für Einfamilienhäuser, mittleres Segment Index (1. Quartal 2000 = 100) MS Zürcher Unterland* FPRERegion Zürich Grosszentrale Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September Marktmietenindizes MWG Index (1. Quartal 2008 = 100) MS Zürcher Unterland* FPRERegion Zürich Grosszentrale Agglomerationen * Glättung: Gleitend zentrierter Mittelwert über drei Quartale. Der aktuellste Datenpunkt ist provisorisch. Quelle: Fahrländer Partner, Datenstand 30. September 2015.

17 10 Lage (Erreichbarkeit und Pendler) Stadt Bülach 4. Quartal 2015 Am schnellsten erreichbare Zentren von Bülach (öffentlicher Verkehr, öv) 2010 Fahrzeit nach Winterthur* Fahrzeit nach Schaffhausen* Fahrzeit nach Zürich* Fahrzeit nach Frauenfeld* * Mittlere Beförderungszeit unter Berücksichtigung der Quartiere (Fahrzeit zuzüglich Umsteigezeit), ohne Zu und Abgangszeiten. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 25 Min. 30 Min. 30 Min. 44 Min. Am schnellsten erreichbare Zentren von Bülach (motorisierter Individualverkehr, MIV) 2010 Fahrzeit nach Winterthur* Fahrzeit nach Zürich* Fahrzeit nach Andelfingen* Fahrzeit nach Frauenfeld* * Reisezeit unter Belastung des mittleren Werktagverkehrs. Quelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. 22 Min. 23 Min. 23 Min. 30 Min. Erreichbarkeit* 15 Min. 20 Min. 25 Min. 30 Min. 45 Min. Bevölkerung (öv) Bevölkerung (MIV) Beschäftigte (öv) Beschäftigte (MIV) 73' '684 29'823 96' ' '369 55' ' ' '077 92' ' '140 1'122' ' ' '591 2'310' '691 1'455'223 * Erreichbare Bevölkerung (2014) / Beschäftigte (2013) mit öv (2010) / MIV (2010). Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort in Wohngemeinde) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Kein Arbeitsweg Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2000), Modellierungen Fahrländer Partner. Pendler: Modal Split (Arbeitsort ausserhalb Wohngemeinde) 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich öffentlicher Verkehr motorisierter Individualverkehr Langsamverkehr Unbekannt Quelle: BFS (VZ 2000), Modellierungen Fahrländer Partner.

18 11 Bauzonenreserven, övgüteklassen Stadt Bülach 4. Quartal 2015 Grundflächen, Bauzonenflächen und Reserven Gesamtfläche Besiedelbare Fläche Bauzonenfläche Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Wohnen Davon überbaut Davon unüberbaut Bauzonenfläche Arbeitsnutzungen Davon überbaut Davon unüberbaut % 12% 85% 91% 9% 15% 83% 90% 10% 17% 1) 2) 2) 2) 3) 3) 2) 3) 3) * Bei konstanter mittlerer Ausnutzung und konstantem Flächenkonsum pro Wohnung bzw. pro Person auf Basis Datenstand ) In % der besiedelbaren Fläche; 2) In % der Bauzonenfläche; 3) In % der Bauzonenfläche Wohnen bzw. Arbeitsnutzungen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. in Hektaren 1' in % 100% 61% 43% 88% 93% 57% 19% Wohnungen/ Hektare 21 Potential Wohnungen* 23'355 25'674 1'195 2' '488 Potential Bevölkerung* 45'456 48'562 2'197 3'900 1'650 2'814 Entwicklung der unüberbauten Bauzonenflächen Wohnen Arbeitsnutzungen * starker Rückgang (2), Rückgang (1), Konstanz (0), Zunahme (1) der unüberbauten Bauzonenflächen. Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. Rückgang (1)* Rückgang (1)* Anteil der Bauzonenfläche 2012 nach övgüteklassen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner. övgk A övgk B övgk C övgk D keine övgk Bauzonenfläche Wohnen 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% MS Zürcher Unterland FPRERegion Zürich Davon überbaut Davon unüberbaut Quelle: ARE, BFS, Modellierungen Fahrländer Partner.

19 12 Perspektiven 2030 (Szenario «Raumplanung wie bisher») 4. Quartal 2015 Perspektiven 2030 (Wohnen) unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Stagnation Bevölkerungswachstum % Veränderung Anzahl Haushalte Zusatznachfrage MWG % bis +10% (2) +5% bis +10% (2) 35.6% +10% bis +20% (3) > 20% (4) > 20% (4) *5 bis 2: Potenzielles Verlustrisiko, 1: UnterPerformance, 0: Neutral, 1 bis 2: Potenzial vorhanden, 3 bis 4: Erhebliches Potenzial, 5: Hohes Potenzial % 12.1% Zusatznachfrage Wohneigentum % Relatives Wertsteigerungspotenzial MWG Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 1'649 1' Trend 8.7% 15.1% 7.8% Prosperität 4'095 2' % bis +5% (1) 1' % 28.5% 15.9% 63.6% Potenzial vorhanden (2)* Entwicklung der Anzahl Haushalte, 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2' Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität Perspektiven 2030 (Wohnen) MSRegion Zürcher Unterland Bevölkerungswachstum Veränderung Anzahl Haushalte Zusatznachfrage MWG unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Zusatznachfrage Wohneigentum unteres Segment mittleres Segment gehobenes Segment Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität 1'389 4'534 3' % 9.8% 14.8% 13'850 8'460 2' % 18.3% 10.6% 28'163 14'674 4' % 31.7% 17.4% +1% bis +5% (1) +5% bis +10% (2) +5% bis +10% (2) % 5' % 10' % +10% bis +20% (3) +10% bis +20% (3) +10% bis +20% (3) Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 8 Bildungsorientierte Oberschicht 6 Etablierte Alternative 5 Aufgeschlossene Mitte

20 13 Perspektiven 2030 (Szenario «restriktive Raumplanung») 4. Quartal 2015 Perspektiven 2030 (Wohnen) Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum % 1' % 1' % Veränderung Anzahl Haushalte % 1' % 1' % Zusatznachfrage MWG % % % Zusatznachfrage Wohneigentum % % % Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Entwicklung der Anzahl Haushalte, 10'000 9'000 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1' Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. Stagnation Trend Prosperität Perspektiven 2030 (Wohnen) MSRegion Zürcher Unterland Stagnation Trend Prosperität Bevölkerungswachstum ' % 11' % 8' % Veränderung Anzahl Haushalte ' % 7' % 6' % Zusatznachfrage MWG ' % 2' % % Zusatznachfrage Wohneigentum Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner % 5' % 5' % Chancenreiche Nachfragersegmente im Wohnungsmarkt () Hauptsegment Komplementärsegment 1 Komplementärsegment 2 Quelle: Prospektivmodell 2015 Fahrländer Partner. 8 Bildungsorientierte Oberschicht 6 Etablierte Alternative 5 Aufgeschlossene Mitte Verordnung über Zweitwohnungen Gemeinde fällt unter den Geltungsbereich der Verordnung (Stand ) Quelle: ARE, Fahrländer Partner. Nein